REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dott. Sergio Salvatore Manca, giudice onorario in funzione di giudice unico, all'udienza del 15 dicembre 2025, ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo ed esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al numero 27102 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
rappresentato e difeso dall'avvocato Luca De Pari ed Parte_1
elettivamente domiciliato presso il di lui studio legale sito in Roma, via Tuscolana,
859
PARTE RICORRENTE
E
e rappresentati e difesi Controparte_1 Controparte_2
dall'Avvocato Jacopo Scialpi ed elettivamente domiciliati presso il di lui studio legale, sito in Roma, Largo Raffaele Pettazzoni, 42,
PARTE RESISTENTE

OGGETTO : risoluzione per inadempimento.
1 FATTO E DIRITTO

1. Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida
[...]
conveniva in giudizio e Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
affinché venisse convalidato la sfratto per morosità in ordine al rapporto
[...]
locatizio ad uso abitativo intercorrente tra queste stesse parti con riferimento all'immobile sito in Roma, via Flavio Stilicone, 92, scala C, interno 4.
La morosità posta a base dell'atto di intimazione è stata dedotta con riferimento agli oneri condominiali per complessivi € 5.017,08, “somma di gran lunga eccedente i limiti fissati dall'art. 5 della legge n. 392/1978” (posto che la misura del canone di locazione da contratto con decorrenza 1 marzo 2022, debitamente registrato e versato in atti è stato precisato essere quello di € 850,00 mensili), allegando, al riguardo e ad asserita comprova, un sollecito di pagamento (degli oneri condominiali per tale importo) dell'amministrazione del condominio.
Parte intimante chiedeva, altresì, l'emissione dell'ingiunzione di pagamento anche “per i canoni e oneri condominiali in maturazione sino alla data di rilascio”
Oneri condominiali, si precisa, gravanti da contratto di locazione per cui è causa (art. 4) sui conduttori intimati.

2. Questi si sono costituiti per opporsi alla convalida dell'intimato sfratto, eccependo, nella relativa comparsa, in particolare, la “mancanza di una prova scritta” della suddetta morosità dedotta posto che gli atti dell'amministrazione condominiale allegati a quello di intimazione introduttivo del giudizio “non hanno alcun valore probatorio se non corroborate dalle delibere condominiali di ripartizione delle spese approvate in
Assemblea”.

3. All'udienza fissata per la definizione della fase sommaria questa è stata definita senza l'adozione della richiesta ordinanza di rilascio, posto che l'ufficio ha ritenuto necessario un approfondimento di cognizione ed eventualmente pure istruttorio “innanzitutto, in ordine alla misura degli oneri condominiali richiesti e all'approvazione dei bilanci posti a base della morosità dedotta”.
2 4. E' stato, pertanto, disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nelle forme del processo – ordinario – locatizio, assegnando termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.

5. Solo la parte divenuta, a seguito del mutamento del rito, ricorrente ciò effettuava insistendo nella relativa domanda di risoluzione del contratto, documentando la morosità dedotta e aggravatasi sino a giungere all'importo di €
5.764,81 per oneri condominiali ordinari attraverso il deposito dei bilanci approvati comprovanti la debenza degli stessi.
Evidenziava, altresì, la ricorrente come i conduttori, con circostanza rimasta incontestata, “fin dal momento della sottoscrizione del contratto non hanno mai saldato una sola rata condominiale”; sino a giungere alla suddetta misura della morosità a tale titolo.

6. Esperito, con esito negativo, il procedimento di mediazione obbligatoria, la causa, ritenuta matura per la decisione, è stata rinviata per decisione all'odierna udienza del 15 dicembre 2025 ove è stata decisa alla luce della seguente motivazione.

7. Le domande di parte ricorrente di risoluzione contrattuale e di condanna dei convenuti al pagamento degli oneri condominiali così come documentati e precisati nelle memorie integrative oltre che di quelle successivamente a scadere richiesti sin dall'atto di intimazione introduttivo del giudizio si ritiene debbano trovare accoglimento.
Le ragioni della decisione sono le seguenti.
Questo giudicante non ignora l'orientamento – che peraltro condivide – della giurisprudenza di legittimità, estensibile mutatis mutandis anche con riferimento all'obbligazione avente ad oggetto il pagamento degli oneri condominiali, per cui “in tema di risoluzione del contratto per inadempimento nel pagamento dei canoni , per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto la valutazione non può essere settoriale e fatta per compartimenti stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadempiente, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del
3 conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento” (così Cassazione Civile, 13 dicembre 2011,
n. 26709).
Sennonché l'assoluta mancanza, sin dall'inizio del rapporto locatizio, di corresponsione degli oneri condominiali comporta, per l'ufficio, una connotazione in termini di gravità tale da determinare la risoluzione in base alla disciplina codicistica di cui agli artt. 1453 c.c. e ss., codicistica di cui agli artt. 1453 c.c. e ss., oltre che, ancor prima, in base alla disciplina speciale in proposito dettata, per le locazioni ad uso abitativo qual'è quella per cui è causa, dagli artt. 5 e 55 della legge
27 luglio 1978, n. 392.
Difatti, venendo in rilievo nella presente vicenda una locazione ad uso abitativo, occorre osservare come la valutazione della gravità dell'adempimento
(idoneo a comportare, quale sua conseguenza, la risoluzione contrattuale) risulti essere stata già compiuta dal legislatore – peraltro con normativa avente carattere imperativo di ordine pubblico e ritenuta non irragionevole da ultimo dalla Corte
Costituzionale con la sentenza n. 79 del 2020 – nei termini di cui all'art. 5 della legge n. 392 del 1978 e, per quanto concerne, l'effetto sanante delle sue conseguenze dall'art. 55 dello stesso dettato legislativo.
Sicché, proprio alla luce di tale quadro normativo disciplinante le locazioni del tipo – abitativo – per cui è causa, non è necessario – appunto perché tale valutazione è già compiuta e desumibile dai suddetti articoli della legge n. 392 del
1978 - compiere una valutazione complessiva, in siffatti termini, dei comportamenti inerenti le obbligazioni contrattuali assunte dalle parti per valutare se vi sia stato da parte di una di esse inadempimento e se questo, qualora ravvisabile, sia qualificabile come grave perché possa giustificare una pronuncia di risoluzione contrattuale.
Il mancato pagamento degli oneri condominiali nelle già richiamate numerose mensilità – sin dall'inizio della conduzione dell'immobile locato – da parte dei convenuti integra, appunto, la fattispecie di cui all'art. 5 legge 27 luglio
1978, n. 392.
4 Sono, dunque, queste le ragioni per cui deve essere dichiarata risolta per grave inadempimento dei conduttori e Controparte_1 Controparte_2
la pattuizione contrattuale locatizia di cui trattasi.
[...]

8. Di conseguenza deve essere ordinato agli stessi il rilascio dell'unità immobiliare oggetto della pattuizione contrattuale per cui è causa;
rilascio in ordine alla cui esecuzione si ritiene debba fissarsi la data del 10 gennaio 2026, valutate, ex art. 56, comma primo, della legge 27 luglio 1978, n. 392, le condizioni delle parti e le ragioni per cui viene disposto il rilascio;

9. Inoltre, i convenuti devono essere condannati al pagamento a titolo di oneri condominiali sino ad agosto 2025 (data di deposito delle memorie integrative) dell'importo di € 5.764,81 maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli ratei sino al soddisfo, nonché al pagamento di quelli successivamente giunti a scadenza sino all'effettivo rilascio dell'immobile, maggiorati anch'essi degli interessi legali a decorrere dalla data di maturazione dei singoli ratei sino al soddisfo.
10. Le spese legali seguono la soccombenza e si ritiene debbano essere liquidate (tenuto conto anche di quelle sostenute per il procedimento di mediazione obbligatoria) nella misura di € 2.070,00 di cui € 369,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% e I.V.A. e C.P.A. come per legge.


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, per le ragioni di cui in motivazione, ogni altra eccezione ed azione rigettata:
▪ dichiara risolto il contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra la locatrice e i conduttori Parte_1 Controparte_1
e avente ad oggetto l'immobile sito in Controparte_2
Roma, via Flavio Stilicone, 92, scala C, interno 4;
5 ▪ condanna e al rilascio Controparte_1 Controparte_2
del suddetto immobile, fissando per l'esecuzione la data del 10 gennaio 2026;
▪ condanna i convenuti al pagamento a titolo di oneri condominiali sino ad agosto 2025 dell'importo di € 5.764,81 maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli ratei sino al soddisfo, nonché al pagamento di quelli successivamente giunti a scadenza sino all'effettivo rilascio dell'immobile, maggiorati anch'essi degli interessi legali a decorrere dalla data di maturazione dei singoli ratei sino al soddisfo;

▪ condanna e al Controparte_1 Controparte_2
pagamento in favore della ricorrente delle spese di lite che liquida nella misura di € 2.070,00 di cui € 369,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% e I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Roma il giorno 15 dicembre 2025. IL GIUDICE
dott. Sergio Salvatore Manca

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