R.G. 1592/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERNI
SEZIONE CIVILE
in persona del giudice dott.ssa Elisa Iacone, all'udienza del 15/04/2025, all'esito della camera di consiglio (ore 12.10), ha pronunciato – dando lettura (in assenza dei difensori delle parti, allontanatesi nelle more) del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. – la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1592 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024 del
Tribunale di Terni, vertente
TRA
( ), rappresentato e difeso per delega in Parte_1 C.F._1 calce al presente atto dall' Avv. Dilcia Maria Ragno Santana ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Orvieto (TR) Viale I° Maggio, 18, giusta procura in atti
- attore
E in persona dell'Amministratore pro tempore Controparte_1 CP_2 Pt_2
codice fiscale n. , rappresentato e difeso giusta dall'Avv. Francesco La Bella del P.IVA_1
ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Terni, Via Istria, 23, come da procura in atti;

- convenuto
OGGETTO: CP_1
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 15 aprile 2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. ha convenuto in Parte_1 giudizio dinanzi l'intestato Tribunale il per ivi sentire Controparte_1 accogliere le seguenti conclusioni: “in via principale voglia l'Ill.mo Tribunale adito accertare e dichiarare la nullità della delibera assembleare dell' 8 maggio 2024 votata dal
[...]
in Terni amministrato dalla Dott.ssa stante l'assenza della Controparte_3 CP_4
costituzione del fondo speciale per la posa in opera dei lavori straordinari, dichiarando altresì che l'unica delibera valida afferente i lavori straordinari è quella del giorno 8 luglio 2024 i cui effetti debbono ricadere sulla nuova proprietà stante l'acquisto dell'immobile successivo in data
22 maggio 2024 e disporre conseguentemente lo svincolo delle somme pari ad € 5.000,00 depositate in cauzione, ex scrittura privata allegata al rogito del 22 maggio 2024 presso il
Notaio Dott. e riferibili ai lavori descritti al verbale assembleare di cui si chiede la Per_1 nullità; in via subordinata qualora il Tribunale non rilevasse l'eccepita nullità della delibera dell'8 maggio 2024 disporre comunque lo svincolo della somma pari ad € 5.000,00 prestata in cauzione dal Signor dinanzi allo studio notarile in occasione del rogito summenzionato Pt_1
poiché prevista per i lavori straordinari deliberati contra legem. Con vittoria di spese e compensi del giudizio come da compensi previsti ex Lege”.
A fondamento della propria domanda ha dedotto:
- di essere stato proprietario del locale commerciale identificato catastalmente al F. 136
Part. 18 Sub 36, C 1 Classe 6 corrispondente alla quota di millesimi 128,80 del
Condominio sito in Terni, Viale Trieste n. 33/35/39/A, amministrato dalla Dott.ssa con studio in Terni, Via della Vittoria n. 2; CP_4
- in data 8 maggio 2024 ore 18:00 in seconda convocazione presso lo Studio amministrativo in Via A. Bartocci, 14/C è stata convocata l'assemblea straordinaria di condominio per discutere, tra i vari punti dell'ordine del giorno, il rifacimento e la copertura del tetto condominiale, i lavori di rifacimento del tetto sono stati deliberati con l'accettazione del preventivo proposto dalla Società Edilizia Acrobatica s.p.a. per un totale complessivo di € 40.170,00 oltre I.V.A. 10%;
- dal verbale dell'assemblea risulta che tale deliberazione è stata assunta all'unanimità con i voti favorevoli di n. 10 partecipanti su 14 facenti parte del condominio che rappresentano 668,66 millesimi del valore dell'intero edificio diversamente da come riportato in atti (752,41 millesimi);
- nelle more, l'attore ha ceduto l'immobile alla società Alba Leasing S.p.A. ed allo con rogito curato dal Notaio Dott. il Controparte_5 Persona_2
22 maggio 2024 registrato a Terni il 19 giugno 2024 al n. rep. 75403 e n. racc. 26855, tra le condizioni dell'accordo all'art. 8 del rogito è stato stabilito che: “…tutte le spese… comprese quelle derivanti da delibere assembleari condominiali, resteranno a suo esclusivo carico, qualora si riferiscano a momento anteriore alla data odierna anche se accertato, liquidato o messo in esazione successivamente”;
- un'ulteriore scrittura privata allegata al rogito, ha stabilito che il Sig. tramite Pt_1 bonifico bancario avrebbe stanziato l'importo pari ad € 5.000,00 finalizzato a quanto deliberato con l'assemblea condominiale dell'8 maggio 2024 e che detto importo
“qualora a seguito di una eventuale impugnazione della delibera condominiale, venga pronunciata sentenza definitiva non più impugnabile della non debenza della somma a carico del signor , la somma in parola dev'essere restituita a Parte_1 quest'ultimo”;
- il 21 maggio 2024 è stata depositata domanda per l'annullamento della delibera assembleare presso l'Organismo di Mediazione Forense di Terni dinanzi al Consiglio dell'Ordine degli Avvocati e il giorno seguente è stata formalizzata la vendita in favore della società Alba Leasing S.p.A;
- in data 14 giugno 2024, è pervenuta alla amministratrice del dalla Parte_3 ditta incaricata per i lavori straordinari nell'assemblea tenutasi l'8 maggio 2024, con la quale è stata comunicata la revisione del preventivo sia per l'entità della spesa che per la tipologia degli interventi stessi e, in seguito al quale, si è reso necessario reperire ulteriori preventivi conferendo incarichi ad altri operatori del settore;

- il 19 giugno 2024 si è tenuto dinanzi all'organismo di Mediazione Forense il primo incontro presieduto dall'Avv. Emanuela Martinelli al quale il aveva CP_1 aderito in data 18 giugno 2024 rappresentato dall'Avv. Francesco La Bella, contestando l'assoluta genericità ed infondatezza della eccepita nullità del verbale impugnato ma, rilevando altresì, che i lavori deliberati nella medesima assemblea dovevano essere nuovamente rivisti sia nell'importo e nella sicurezza e che quindi fosse necessario indire nuova assemblea straordinaria, pertanto, è stato redatto verbale di negativa conciliazione;

- in data 8 luglio 2024 è stata nuovamente convocata l'assemblea straordinaria ove è stata incaricata una nuova ditta Edilizia ET s.r.l. (non più Acrobatica CP_6
s.p.a. quella designata in precedenza) e approvata la spesa necessaria per importo totale pari a € 47.268,58 comprensivo di I.V.A. con regolare costituzione del fondo condominiale;
- il verbale dell'8 maggio è nullo per la mancata costituzione del fondo speciale di cui ne viene dato atto in un'assemblea successiva (8.7.2024) ove il non era più Pt_1
parte in causa;

- durante le trattative per la compravendita, l'invio delle comunicazioni relative alle spese del condominio è stato rivolto all'utilizzatore dell'immobile piuttosto che alla
Proprietà;
- nella delibera dell'8 maggio si registra l'assenza della voce legata ai compensi dovuti all'amministratore, nel verbale successivo, quello datato 8 luglio 2024,
l'Amministratrice rinunzia generosamente al proprio compenso;

- violazione della regola della buona fede in senso oggettivo, configurabilità dei presupposti di cui all'art. 96 c.p.c. poiché scientemente il Condominio, per il tramite dell'Amministratrice ha deciso di non rendere nulla l'impugnata delibera ma ha optato per redigerne una “nuova” ove vengono, di fatto, sanate le nullità precedenti quali la mancata costituzione del fondo speciale e il compenso dell'Amministratrice che da
“indefinito” diventa “a titolo gratuito” , ragione per cui si configurano elementi assimilabili ad una condotta temeraria ex art 96 c.p.c..
Il si è costituito con comparsa depositata in data 30.11.2024 deducendo che: CP_1
- la scrittura privata afferente al versamento di € 5.000,00 da parte dell'attore a titolo delle spese condominiali deliberate all'assemblea dell'8.5.2024 oggetto di impugnazione non risulta quale allegato all'atto notarile di compravendita a rogito
Notaio Dr. del 22 maggio 2024 rep. 75403, racc. 26855; Persona_2
- il Condominio ha ricevuto successivamente alla notifica dell'atto di citazione e, precisamente, nel mese di novembre 2024 l'accredito di € 5.000,00 a mezzo bonifico da parte del Notaio Dr. dalla causale del bonifico si evince che Persona_3
il pagamento risulta avvenuto in esecuzione della scrittura privata e ciò fa venir meno l'interesse del signor a proseguire l'odierno giudizio;
Parte_1
- Entrambe le delibere dell'8 maggio 2024 e 8 luglio 2024 sono corrette ed esenti da vizi che ne giustifichino la nullità;
- non è provato che l'acquirente dell'immobile fosse venuto in possesso e avesse
“accesso a informazioni” legate alla gestione ed esecuzione di non meglio specificate
“opere”;
- l'eccezione di nullità del verbale di assemblea condominiale dell'8 maggio 2024 è inammissibile perché, in data successiva alla sua impugnazione, ha Parte_1 riconosciuto con dichiarazione rilasciata per atto pubblico il debito condominiale portato dalla medesima delibera ed afferente alle medesime spese;

- l'assemblea condominiale dell'8 maggio 2024 ha correttamente e compiutamente deliberato sia l'approvazione dei lavori straordinari afferenti al rifacimento della impermeabilizzazione del tetto, la cui entità e termini di spesa erano già noti ai condomini in uno all'offerta economica allegata alla convocazione assembleare, sia la costituzione del fondo spese di cui all'art. 1135 comma 1 n. 4) cc;

- la mancata indicazione delle spese accessorie del compenso dell'amministratore non assume alcun rilievo ai fini della eccepita nullità;
- La somma di € 5.000,00 di cui si domanda lo svincolo è oggetto di una scrittura privata non allegata al rogito notarile di compravendita sottoscritta tra l'attore e la legale rappresentante della società utilizzatrice dell'immobile compravenduto, il
Condominio è estraneo a tale rapporto non essendo parte di tale scrittura privata.
All'esito alla prima udienza, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato l'udienza del 15.4.2025 per la precisazione delle conclusioni e la contestuale discussione orale della causa ex art. 281 sexies c.p.c.
All'udienza del 15.4.2025, il Giudice, fatte precisare le conclusioni alle parti ed esaurita la discussione orale della causa, si è ritirato in camera di consiglio.
La domanda del ricorrente è infondata.
In primo luogo, infatti, occorre rilevare che, in data successiva all'impugnazione della delibera dell'8 maggio 2024, ha riconosciuto con dichiarazione rilasciata per atto Parte_1
pubblico il debito condominiale portato dalla delibera stessa.
Invero, risulta dagli atti del giudizio che l'attore, il 21 maggio 2024, ha presentato domanda di mediazione per l'impugnazione del verbale di assemblea condominiale dell'8 maggio 2024, tuttavia, il 22 maggio 2024, nell'atto pubblico di compravendita immobiliare dinanzi al Notaio
Dr. rep. 75403, racc. 26855 ha riconosciuto espressamente il debito Persona_3 condominiale portato dalla delibera dell'8 maggio 2024 che aveva impugnato il giorno prima dichiarando al punto 8) “La Parte venditrice dichiara di essere in regola con il pagamento di ogni onere o spesa comune o condominiale di carattere ordinaria e/o straordinaria (anche ai sensi dell'art. 63 4° comma disp. att. del cod.civ.) e tutte le spese concernenti quanto oggetto del presente atto, comprese quelle derivanti da Delibere assembleari condominiali, resteranno a suo esclusivo carico, qualora si riferiscano a momento anteriore alla data odierna anche se accertato, liquidato o messo in esazione successivamente”. Inoltre, sempre il 22 maggio 2024, ha firmato una scrittura privata con l'utilizzatrice dell'immobile venduto (non allegata al rogito notarile) all'esito della quale ha versato nel conto corrente del Notaio la somma relativa al debito condominiale salvo pattuire con la stessa utilizzatrice, e non con il Condomino, la ripetizione di tale somma nel caso di impugnazione della delibera dell'8 maggio 2024.
In data 21.11.2024, infine, il Condominio ha ricevuto l'accredito di € 5.000,00 a mezzo bonifico da parte del Notaio Dr. Persona_3
La dichiarazione resa del sig. , dunque, può essere considerata pienamente idonea ad Pt_1
integrare un atto ricognitivo di debito, infatti, come affermato da costante giurisprudenza di legittimità (vedi Cass ordinanza n. 9097/18) “il riconoscimento di un debito non esige formule particolari, non ha natura negoziale né carattere recettizio e non deve necessariamente essere compiuto con una specifica intenzione riconoscitiva”, essendo necessaria, anche implicitamente, la manifestazione della consapevolezza dell'esistenza del debito, nonché il carattere della volontarietà: tutti requisiti che, a ben vedere, si rinvengono nel caso di specie.
In ogni caso, poi, non può ritenersi che la delibera impugnata sia nulla per non aver deliberato l'allestimento anticipato del fondo speciale ex art. 1135 comma 1 n. 4) cc.
Infatti, se è vero che la delibera assembleare omissiva della costituzione del fondo speciale obbligatorio è stata ritenuta nulla dalla giurisprudenza di legittimità e di merito, chiarendo che l'articolo 1135 del Codice civile, obbligando l'allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, configura una ulteriore condizione di validità della delibera approvativa delle opere manutentive straordinarie dell'edificio, questo in considerazione del fine della norma che è quello di tutelare l'interesse collettivo e del singolo condomino (vedi
Cass. 9388/2023, Trib. Milano 30 maggio 2017, n. 6132, Tribunale di Roma 28 settembre 2018,
n. 18320 e Tribunale di Modena16 maggio 2019, n. 763).
È, altrettanto vero che, nel caso di specie, la delibera dell'8 maggio 2024 non può dirsi adottata in violazione del disposto dell'art. 1135 comma 1 n. 4) cc: dall'esame della documentazione versata in atti, si evince che, in data 23 aprile 2024, l'amministratrice ha inviato ai condomini la convocazione per l'assemblea straordinaria avente ad oggetto al punto n. 1) dell'o.d.g. rifacimento copertura tetto condominiale con allegata l'offerta economica per l'impermeabilizzazione del tetto avanzata dalla Edilizia Acrobatica spa, nella quale era prevista la seguente modalità di pagamento, ovvero 30% prima dell'inizio lavori;
30% saldo fine lavori;

40% da concordare entro 60gg. (vedi doc. n. 2 del fascicolo convenuto).
Alla riunione dell'8 maggio 2024, quindi, l'assemblea, in merito al rifacimento copertura tetto condominiale, ha deliberato in questi termini: “i condomini presenti in presenza del tecnico della Società Edilizia Acrobatica SpA e dopo aver ascoltato la spiegazione tecnica per il rifacimento del tetto condominiale all'unanimità accettano in ogni sua parte il preventivo proposto per un totale complessivo di € 39.000,00 + iva 10% per allestimento cantiere ed impermeabilizzazione copertura, € 1.170,00 + iva per oneri per la sicurezza per un totale complessivo di € 40.170,00
+ iva 10% = € 44.187,00. Tale importo verrà ripartito in acconti (n. 3) pari al 30% ed un saldo pari al 10%. Il primo acconto dovrà essere versato entro il 30/06/2024, ripartizione tabella millesimale proprietà. Il secondo entro il 31/07/2024. Il terzo acconto entro il 30/09/2024. Il saldo 30 gg. dalla fine dei lavori … L'assemblea all'unanimità decide che per eventuali ritardi nei pagamenti dei condomini proprietari, le relative quote di pertinenza non verranno ripartite tra i restanti condomini” (vedi doc. n. 1 del fascicolo attore).
Inoltre, allegato al verbale di assemblea vi era la ripartizione della spesa per ciascun condomino, compreso l'attore, in riferimento a ciascun versamento (vedi doc. n. 4 fascicolo convenuto).
Da quanto appena detto, quindi, si può affermare che l'assemblea condominiale ha correttamente deliberato sia l'approvazione dei lavori straordinari relativi al rifacimento della impermeabilizzazione del tetto, sia la costituzione del fondo spese di cui all'art. 1135 comma 1
n. 4) cc il cui ammontare è pari a quanto ha costituito oggetto di delibera, contestualmente, definendo i termini di versamento dello stesso fondo in n. 3 acconti nelle tre mensilità successive all'assemblea e, quanto al saldo, entro dieci giorni dalla data di fine lavori così come da offerta economica presentata dalla appaltatrice che prevedeva le modalità di pagamento del saldo entro
60 gg. fine lavori.
A conferma della regolare costituzione del fondo speciale, l'assemblea ha precisato che eventuali ritardi nei pagamenti da parte dei singoli condòmini non avrebbero comportato l'accollo del debito altrui da parte della restante compagine condominiale, dunque, deliberando la costituzione del fondo in una ripartizione rateale che ne garantisse la sua effettiva istituzione in data antecedente all'inizio lavori conformemente all'art. 1135 comma 1 n. 4) cc ed all'offerta economica avanzata dall'impresa.
Stante quanto appena affermato, quindi, le domande formulate dall'attore devono essere integralmente rigettate, compresa quella ex art. 96 cpc di cui non se ne ravvisano i presupposti.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo in applicazione del
D.M. 55/2014 (aggiornato al D.M. 147/2022), in base al valore della controversia (scaglione da euro 26.001,00 a 52.000,00), applicando, in considerazione della ridotta complessità della controversia, i parametri minimi per tutte le processuali effettivamente svolte (fase di studio, introduttiva e decisionale) non essendo stata effettuata attività istruttoria.

P.Q.M.

Il Tribunale di Terni, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando tra le parti in causa, ogni altra difesa, eccezione ed istanza disattesa o assorbita, così provvede:
- rigetta le domande formulate da parte attrice;

- condanna alla rifusione delle spese processuali in favore del Parte_1 che liquida in € 2.906 per compensi, oltre spese Controparte_7
generali, IVA e CPA come per legge.
Terni, 15.5.2025
Il giudice
(dott.ssa Elisa Iacone)