R.G.N. 2675/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
Sezione Unica Civile
in composizione monocratica, nella persona della Dott.ssa Giulia Tavella, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado indicata in epigrafe promossa da:
, in qualità di liquidatore giudiziale della procedura di liquidazione del Parte_1
patrimonio R.G.V.G.N. 375/2021, in favore di (C.F. Parte_2
, rappresentati e difesi dall'Avv. Luca Martini C.F._1
- attrice contro
(C.F. , rappresentata e difesa dall'Avv. Giampaolo Controparte_1 C.F._2
Merenghi
- convenuto
Oggetto: contratto preliminare di vendita.
Conclusioni
Per l'attrice: come da memoria ex art. 183, co. 6, n. 1 c.p.c., “accertare e dichiarare risolto il contratto preliminare sottoscritto tra le odierne parti in data 02.11.2020 per grave inadempimento del Sig. avente ad oggetto un capannone ad uso ovile sito in Comune di Capannoli, Controparte_1
Fraz. Santo Pietro Belvedere e alcuni terreni agricoli circostanti, rappresentati al Catasto fabbricati del detto Comune al Foglio 22, particella 300, Categoria D/10, Rendita Euro 1.288,00 e catasto terreni del predetto Comune al Foglio 22, Particella 13, 82, 299, 71, 72, 73, 75, 78, 79, 80, 81, 83,
84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, per complessivi metri quadrati 93.395, e per l'effetto condannare il convenuto alla corresponsione dell'indennità per occupazione illegittima allo stato quantificabile in Euro 20.000,00, oltre al risarcimento dei danni che verranno accertati in corso di causa o che verranno ritenuti di giustizia dal Giudicante;
in ogni caso, respingere la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto con la comparsa di costituzione e risposta perché infondata in fatto ed in diritto;
in ogni caso, con vittoria di spese e compensi”; in via istruttoria, per l'ammissione delle istanze non ammesse;
per il convenuto: come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 13/11/2024: “Nel
Merito, 1) In Via Principale rigettare ogni domanda proposta ex adverso siccome, inammissibile, infondata e finanche temeraria, per tutti i motivi esposti;
2) In Via Riconvenzionale, accertare il diritto della parte convenuta alla restituzione della somma di € 5.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria all'atto della sottoscrizione del preliminare, e per l'effetto condannare la parte attrice al pagamento, in favore del convenuto, della indicata somma;
3) In Via Subordinata nella quanto mai denegata ipotesi di dichiarata soccombenza del convenuto, in tutto o in parte, alle pretese azionate ex adverso, chiede dichiararsi la compensazione dell'indicato importo di € 5.000,00 illegittimamente trattenuto ex adverso, in tutto o in parte, con l'importo eventualmente riconosciuto in favore dell'attrice, con condanna della medesima parte attrice alla restituzione del residuo (…);
5) Con Vittoria di spese e competenze di lite, oltre spese generali 15%, Cpa ed Iva, come per Legge”; in via istruttoria, per l'ammissione delle istanze non ammesse.
Motivi della decisione

1. Con atto di citazione ritualmente notificato la Dott.ssa in qualità di liquidatore Parte_1
giudiziale della procedura di liquidazione del patrimonio del Sig. , ha convenuto Parte_2
in giudizio il Sig. chiedendo di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare Controparte_1
sottoscritto tra le parti in data 2/11/2020, avente ad oggetto un capannone ad uso ovile sito in Comune di Capannoli, Fraz. Santo Pietro Belvedere e alcuni terreni agricoli circostanti (rappresentati al
Catasto fabbricati del detto Comune al foglio 22, part. 300, cat. D/10, r. € 1.288,00 e catasto terreni del predetto Comune al foglio 22, part. 13, 82, 299, 71, 72, 73, 75, 78, 79, 80, 81, 83, 84, 85, 86, 87,
88, 89, 90, 91, 92, 93, per complessivi metri quadrati 93.395) per grave inadempimento del convenuto, nonché di condannare quest'ultimo a risarcire il danno derivante dal suo inadempimento con riferimento all'indennità per l'illegittima occupazione del compendio immobiliare e al
“gravissimo pregiudizio che l'illegittimo operato del Sig. ha causato e sta causando alla CP_1 procedura di esdebitazione incardinata dinnanzi l'intestato Tribunale” (cfr. atto di citazione).
A sostegno della sua domanda, parte attrice ha dedotto che:
- il Sig. era stato ammesso alla procedura di liquidazione del patrimonio ex art. 14-ter L. n. Pt_2
3/2012, proceduta omologata in data 17/2/2021;
- la proposta liquidatoria prevedeva, tra le altre, l'alienazione del cespite immobiliare di Santo Pietro
Belvedere, in forza del contratto preliminare stipulato tra l'esdebitando Sig. e il Sig. Pt_2
i quali prevedevano quale termine ultimo per la stipula del definitivo il 31/5/2021 (doc. 2, CP_1
fascicolo di parte attrice); - nell'ottica della medesima operazione negoziale, le parti sottoscrivevano in data 21/10/2020 un contratto di comodato avente ad oggetto i beni sopra descritti, al fine di “agevolare l'attività agricola” del promissario acquirente e “esclusivamente in attesa di poter procedere ad atto di compravendita immobiliare” (cfr. doc. 1), prendendo atto di una situazione di detenzione da parte del convenuto di fatto già esistente a partire dai primi giorni di agosto 2020;
- all'approssimarsi della scadenza del termine convenuto nel preliminare, il Notaio, su richiesta di parte promittente la vendita, fissava per il rogito la data del 31/5/2021 (doc. 5);
- tuttavia, il Sig. si sottraeva all'acquisto dell'immobile, dichiarando – per mezzo del proprio CP_1
difensore – di non avere disponibilità economica, non essendogli stato concesso il mutuo dalla banca
(doc. 6);
- in data 31/5/2021 l'attrice chiedeva l'immediata riconsegna dei beni (doc. 8).

2. Si è costituito in giudizio il Sig. contestando quanto ex adverso dedotto e Controparte_1
chiedendo il rigetto della domanda attorea.
In particolare, il convenuto:
- in via preliminare, ha eccepito l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria;

- nel merito, ha eccepito l'impossibilità sopravvenuta di adempiere al preliminare a causa della mancata concessione del finanziamento da parte della banca, non essendo inoltre riuscito a reperire un altro soggetto interessato al subentro nel negozio;

- ha contestato l'esistenza di un danno alla procedura di esdebitazione, rilevando che quest'ultima è stata avviata solo nel febbraio 2021, successivamente alla conclusione del preliminare tra le parti;

- ha contestato, sia sotto il profilo dell'an che del quantum, la pretesa risarcitoria per occupazione sine titulo, nonché la data di rilascio dell'immobile indicata dall'attrice, dichiarando di aver restituito i beni entro il termine di scadenza del contratto di comodato (30/12/2020) e prima della relativa richiesta di controparte;

- ha spiegato domanda riconvenzionale per la restituzione della caparra confirmatoria di € 5.000,00 versata al momento della stipula del preliminare, stante il mancato esercizio dell'azione di recesso ex art. 1358 c.c. da parte dell'attrice; in subordine, ha chiesto che tale somma venga portata a compensazione con l'eventuale maggior avere riconosciuto a controparte.

3. La causa è stata istruita mediante l'escussione di testi e l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio finalizzata alla quantificazione dell'indennità per l'occupazione del compendio immobiliare.

4. All'udienza del 13/11/2024, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., le parti hanno precisato le rispettive conclusioni e il Giudice, nuovo assegnatario del fascicolo, ha trattenuto la causa in decisione assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c.

5. Con la propria comparsa conclusionale, parte attrice ha depositato documentazione sopravvenuta e ha dettagliato ulteriori voci di danno, includendo i costi sostenuti dalla procedura per la vendita in sede competitiva e il pregiudizio derivante dal ritardo nella vendita degli immobili.
Il convenuto ha eccepito l'inammissibilità di documentazione ulteriore e di domande nuove, chiedendo altresì la condanna di parte attrice ai sensi dell'art. 96, co. 3 c.p.c.
**********

6. In via preliminare, va confermata l'ordinanza del 4/11/2021 in merito alla procedibilità della domanda attorea, atteso che l'oggetto della presente controversia non rientra tra le materie per le quali
è previsto l'esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5, co. 1 D.l.vo n.
28/2010.

7. Ritenute irrilevanti ai fini della decisione le ulteriori richieste istruttorie formulate dalle parti nel corso del giudizio e reiterate in sede di precisazione delle conclusioni, atteso che la causa risulta sufficientemente istruita, si può procedere alla valutazione della fondatezza della domanda attorea, la quale deve essere accolta nei limiti e per le ragioni di seguito esposte.

7.1. Sulla risoluzione del contratto preliminare.

7.1.1. Parte attrice ha chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente, producendo il preliminare di compravendita stipulato in data 2/11/2020 tra il Sig.
e il Sig. dal quale deriva l'obbligazione di stipulare il definitivo entro la data del Pt_2 CP_1
31/5/2021 (doc. 2 e 5, fascicolo di parte attrice); ha, inoltre, allegato l'inadempimento del convenuto, il quale non si è presentato alla stipula del definitivo.

7.1.2. Dal canto suo, il convenuto non ha offerto alcuna prova di fatti estintivi o impeditivi della pretesa avversa, limitandosi ad eccepire l'impossibilità di adempiere per mancanza della somma necessaria al saldo del prezzo, dovuta alla mancata concessione del mutuo da parte della banca, e di reperire un altro soggetto disposto a subentrare nel negozio.
Tale eccezione risulta tuttavia irrilevante per due ragioni: da un lato, il contratto preliminare non prevede alcuna clausola che subordini la risoluzione alla mancata concessione del mutuo;
dall'altro,
l'impossibilità sopravvenuta non è configurabile in caso di obbligazioni pecuniarie.
Invero, il preliminare sottoscritto tra le parti non contempla alcuna condizione sospensiva o risolutiva legata alla concessione del mutuo, rappresentando quest'ultimo solo una possibile modalità per il promissario acquirente di pagamento del corrispettivo (“La parte promittente l'acquisto si riserva la facoltà di provvedere al saldo prezzo con il retratto di un mutuo che intende contrarre conferendo alla Banca mutuante mandato irrevocabile di pagare direttamente alla parte venditrice quanto ancora dovuto nel tempo strettamente necessario;
in tal caso la parte promittente la vendita si impegna a rinunciare comunque all'ipoteca legale”, cfr. p. 3, doc. 2, fascicolo di parte attrice).
A ciò si aggiunga che l'impossibilità idonea ad estinguere l'obbligazione, ex art. 1256 c.c., deve intendersi in senso assoluto ed obiettivo e consiste nella sopravvenienza di una causa, non imputabile al debitore, che impedisce definitivamente l'adempimento; tale impossibilità, alla stregua del principio genus nunquam perit, può verificarsi solo quando la prestazione abbia per oggetto la consegna di una cosa determinata o di un genere limitato, e non già quando si tratti del pagamento di una somma di denaro (Cass. civ. n. 20152/2022).

7.1.3. Ne consegue che, a fronte della volontà di adempiere manifestata dal promittente venditore, il quale ha diligentemente convocato il convenuto dinnanzi al Notaio per perfezionare la vendita e, di contro, del grave inadempimento del Sig. che si è sottratto alla stipula del definitivo, il CP_1
contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data 2/11/2020 deve essere dichiarato risolto ai sensi dell'art. 1453 c.c.

7.2. Sul risarcimento del danno.

7.2.1. L'attrice ha chiesto il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento del promissario acquirente, consistente sia nel pregiudizio causato dall'occupazione illegittima, sia nel “gravissimo pregiudizio che l'illegittimo operato del Sig. ha causato e sta causando alla procedura di CP_1 esdebitazione incardinata dinnanzi l'intestato Tribunale” (cfr. atto di citazione).

7.2.2. In merito alla richiesta di risarcimento dell'indennità per occupazione sine titulo, si osserva che, trattandosi di preliminare con effetti anticipati, la risoluzione di quest'ultimo comporta anche la cessazione del contratto di comodato, in applicazione del principio simul stabunt simul cadent.
Nel caso di specie, infatti, risulta evidente il collegamento negoziale tra i due contratti sottoscritti dalle parti, come emerge dal contenuto del contratto di comodato, nel quale si precisa che il Sig.
ha concesso temporaneamente i terreni e l'annesso agricolo “al fine di agevolare l'attività Pt_2 agricola” del promittente venditore ed “esclusivamente in attesa di poter procedere ad atto di compravendita immobiliare” (cfr. p. 1, doc. 1).
A tal proposito, la giurisprudenza di legittimità, pronunciandosi sul tema della natura del contratto preliminare ad effetti anticipati, ha ricostruito la fattispecie in termini di collegamento negoziale, scomponendolo in una serie di figure contrattuali tipiche in ragione della tipologia e della natura di ogni singola operazione che il preliminare ad effetti anticipati è chiamata a realizzare: obbligo di trasferimento della proprietà della res in un momento successivo alla stipulazione dell'atto (contratto preliminare), consegna materiale del bene (comodato), anticipazione (anche parziale) del pagamento del prezzo (mutuo gratuito) (ex multis, Cass. civ. n. 7930/2008). Pertanto, per il tipo di preliminare in argomento, sussiste un rapporto tra contratti collegati, in cui il ruolo di contratto principale è svolto dal contratto preliminare vero e proprio, mentre quello di negozi accessori dal contratto di comodato
(per quanto attiene alla consegna della cosa) e dal contratto di mutuo gratuito (per quanto attiene il pagamento anticipato del prezzo).
Di conseguenza, con la risoluzione del contratto preliminare, come sopra accertato, viene meno anche la ragione giustificatrice del contratto di comodato, non sussistendo più l'uso per il quale il comodatario poteva servirsi dell'immobile de quo.
Occorre, altresì, rammentare che l'obbligo del promissario acquirente di corrispondere l'indennità di occupazione divenuta senza titolo dell'immobile promesso in vendita rientra tra gli effetti restitutori derivanti dalla risoluzione per inadempimento del promittente venditore. Tale principio è costantemente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui l'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza a carico di ciascun contraente dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute rimaste prive di causa secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito di cui all'art. 2033 c.c. Ne deriva che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita deve non solo restituirlo al promittente alienante, ma anche corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso (Cass. civ. n. 35280/2022).
In altri termini, il venir meno del contratto preliminare per effetto della risoluzione giudiziale per inadempimento comporta per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l'obbligo di restituzione della cosa stessa e degli eventuali frutti (condictio indebiti ob causam finitam) a norma dell'art. 2033 c.c. e non determina il sorgere di un'obbligazione risarcitoria in capo al promissario acquirente per il mancato godimento del bene (Cass. civ. n. 16629/2013).
Nel caso di specie, dunque, il Sig. promissario acquirente, deve essere condannato alla CP_1 restituzione, in favore della controparte, dei frutti derivanti dall'anticipato godimento dell'immobile promesso in vendita e, dunque, al pagamento dell'indennità di occupazione per il periodo in cui ne ha avuto la detenzione, a nulla rilevando che il comodato fosse stato stipulato a titolo gratuito.
Venendo al quantum dell'indennità, dall'analisi effettuata dal C.T.U. – cui si intende aderire in quanto logica nonché adeguatamente ed esaustivamente motivata anche in punto di replica alle osservazioni dei consulenti di parte –, questa deve essere determinata nella misura di € 100,00 al mese. La ridotta quantificazione operata dal consulente è giustificata dal fatto che i mesi di conduzione da parte del
Sig. “si inseriscono nel periodo di semina delle colture da foraggio o da granella autunno- CP_1
vernine ma, da un punto di vista agro-zootecnico, non rappresentano un lasso di tempo sufficiente per poter ricavare qualsivoglia profitto dall'utilizzo del fondo”. Per quanto attiene all'arco temporale di riferimento ai fini del calcolo dell'importo dovuto, si deve considerare, da un lato, la data di consegna del compendio immobiliare – il cui onere probatorio grava sul comodante – e, dall'altro, la data di restituzione – il cui onere probatorio grava, invece, sul comodatario (argomento ex Cass. civ. n. 24176/2016).
Con riguardo alla data di consegna, questa deve essere individuata nella data di stipula del contratto di comodato (21/10/2021). Non può, infatti, ritenersi sufficiente a dimostrare la disponibilità dell'immobile da parte del Sig. fin dall'agosto 2020, come sostenuto dall'attrice, né la CP_1
circostanza che nella perizia allegata dal convenuto si dia atto di un sopralluogo effettuato in data
5/8/2020, né il fatto che il convenuto abbia dichiarato nel business plan presentato alla banca che
“l'impresa prevede l'acquisto di 40 capi per la fase iniziale, da concludere entro ottobre 2020” (doc.
6b, fascicolo di parte convenuta), circostanze di per sé compatibili anche con la detenzione del bene da parte del comodante.
Quanto alla data di restituzione, questa deve coincidere con la scadenza del comodato (31/5/2021), in quanto dalle dichiarazioni rese dai testimoni escussi nel corso del giudizio – la cui credibilità e attendibilità risultano dubbie per via dei loro rapporti di familiarità con il Sig. – non è CP_1
emerso in modo certo e univoco che lo stesso abbia effettivamente riconsegnato i beni alla controparte. Tale incertezza è ulteriormente avvalorata dall'espressa contestazione di parte attrice e dagli elementi indiziari di segno contrario dalla stessa dedotti, tra cui la comunicazione dell'istituto di vigilanza (doc. 14).
Alla luce delle considerazioni esposte, il Sig. deve quindi essere condannato al pagamento CP_1 nei confronti del Sig. della somma complessiva di € 735,00 (€ 100,00 x 7 mesi Pt_2 novembre/maggio + € 100,00:31 x 11 giorni ottobre).

7.2.3. Diverse considerazioni devono svolgersi per le ulteriori voci di danno richieste da parte attrice.
Preliminarmente, va dichiarata l'inammissibilità della documentazione prodotta da quest'ultima in sede di comparsa conclusionale, in quanto i documenti di formazione successiva allo spirare dei termini perentori di cui all'art. 183, co. 6 c.p.c. possono essere prodotti in giudizio non oltre la precisazione delle conclusioni (Trib. Milano n. 8936/2020; Cass. civ. n. 25655/2014). L'udienza di precisazione delle conclusioni segna la fine della fase istruttoria e costituisce il termine ultimo entro cui possono essere introdotti fatti nuovi verificatisi nel corso del processo, anche successivamente all'udienza stessa, mentre le comparse conclusionali e le memorie di replica hanno esclusivamente una funzione illustrativa, limitandosi a esporre i fatti e il materiale probatorio già acquisito.
Del pari, deve ritenersi inammissibile la domanda di risarcimento del danno relativamente alle voci
II, concernente i costi della procedura di vendita in sede competitiva, e III, riguardante il ritardo nella vendita degli immobili, poiché formulate per la prima volta in sede di comparsa conclusionale – non essendo sufficiente che nell'atto di citazione si sia fatto un generico riferimento al “gravissimo pregiudizio che l'illegittimo operato del Sig. ha causato e sta causando alla procedura di CP_1 esdebitazione incardinata dinnanzi l'intestato Tribunale” –, sfornite di prova – non essendo stata ammessa la documentazione prodotta – e risultando la terza voce di danno – così come formulata
(cfr. p. 16, comparsa conclusionale) – anche generica.
Quanto, invece, al danno alla procedura di esdebitazione, inteso come deprezzamento del compendio immobiliare, è principio costante nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui al promittente venditore che agisce per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, per il caso di inadempimento del promissario acquirente, deve essere liquidato il pregiudizio per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, la cui sussistenza è in re ipsa
e non necessita di prova (Cass. civ. n. 34073/2022).
Tale danno da lucro cessante consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo – che viene fatto coincidere con la proposizione della domanda di risoluzione o con altro momento anteriore, ove accertato in concreto
– e il prezzo pattuito, con l'aggiunta della rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio (Cass. civ. n. 18498/2021).
Nel caso in esame, il valore di mercato può essere determinato con riferimento alla data in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, ossia alla data di notifica dell'atto di citazione (28/6/2021), sulla base della perizia di stima redatta dall'Arch. del gennaio 2021, depositata Persona_1
nel procedimento per liquidazione del patrimonio davanti al Giudice Delegato.
Tale perizia, le cui risultanze possono essere apprezzate ai sensi dell'art. 116 c.p.c. (Cass. civ. n.
18303/2015) e devono essere condivise in quanto fondate su “più recenti aggiornamenti delle tabelle
OMI relativi all'area in oggetto e considerando il buono stato degli immobili sopradescritti, al fine di determinare il più probabile valore di mercato del bene in oggetto si ritiene di poter individuare lo stesso attraverso la stima sintetica del valore al metro quadrato per transazioni di beni simile in zona con le medesime caratteristiche intrinseche ed estrinseche”, (cfr. pp. 15-16, doc. 12) analizza i “beni oggetto di preliminare di compravendita tra e del Parte_2 Controparte_1
18/11/2020”, attribuendo ai manufatti ad uso fienile ed ovile, comprensivi di terreno, un valore pari a € 33.687,00, ai terreni ad uso agricolo un valore di € 75.516,00 e agli oneri e alle spese tecniche per la regolarizzazione urbanistica un importo di € 5.000,00, per un totale complessivo di €
104.203,00.
Considerato che il prezzo concordato nel preliminare era pari ad € 120.000,00 e che il promissario acquirente si era obbligato a sostenere le spese di sanatoria (art. 4, doc. 2), la differenza tra il prezzo pattuito e il valore attuale al momento dell'inadempimento, come emerso dalla perizia, ammonta ad
€ 15.797,00.
Non può invece essere attribuito alcun rilievo alle osservazioni dell'attrice circa il minor ricavo che potrebbe derivare da un'eventuale vendita all'asta, trattandosi di ipotesi priva di riscontro probatorio, posto che il bene non risulta ancora alienato, e comunque irrilevante con riferimento al danno da deprezzamento che deve essere cristallizzato al momento dell'inadempimento.

7.3. Alla luce delle considerazioni esposte, il Sig. deve essere condannato al risarcimento CP_1 del danno derivante dal mancato perfezionamento del contratto definitivo, quantificato in € 736,00 ed € 15.797,00, somma quest'ultima che deve essere oggetto di rivalutazione monetaria dalla data dell'inadempimento (Cass. civ. n. 7948/2020) e interessi compensativi calcolati sulla somma rivalutata anno per anno (Cass. Sez. Un. n. 1712/1995).

7.3. Sulla caparra.

7.3.1. Quanto, infine, alla caparra di € 5.000,00 versata dal Sig. all'atto della stipula del CP_1
contratto preliminare, il convenuto ne ha chiesto, in via riconvenzionale, la restituzione o, in subordine, la sua compensazione con l'eventuale credito riconosciuto nei confronti del promittente alienante.
La domanda deve essere accolta.
È consolidato il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite secondo cui l'azione di risoluzione con domanda di risarcimento integrale e l'azione di recesso con domanda di ritenzione della caparra confirmatoria “si pongono in un rapporto di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di risoluzione, volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione della caparra perché (…) verrebbe così a vanificarsi la funzione della caparra, quella di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare
l'instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di “scommettere” puramente sul processo, senza rischi di sorta” (Cass. Sez. Un. n.
533/2009).
Pertanto, avendo parte attrice chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, ha così rinunciato al diritto di ritenzione la caparra, somma che deve quindi essere restituita al promissario acquirente e portata a compensazione con il credito vantato dal promittente venditore a titolo di risarcimento del danno.

8. Art. 96 c.p.c.
Va invece respinta la domanda di condanna di parte attrice ex art. 96 c.p.c., non essendo ravvisabili nella loro condotta gli estremi della mala fede o colpa grave 9. Spese.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo in misura minore rispetto alla nota spese depositata, secondo i parametri di cui al DM 55/2014 per lo scaglione di valore indeterminabile complessità bassa.
Pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di c.t.u.

p.q.m.

Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- dichiara risolto il contratto preliminare stipulato tra e Parte_2 CP_1
in data 2/11/2020;
[...]
- condanna a pagare nei confronti di la somma di Controparte_1 Parte_2 in € 736,00 e la somma di € 15.797,00, importo quest'ultimo che deve essere oggetto di rivalutazione e interessi come da parte motiva;

- condanna a restituire a la caparra di € 5.000,00, Parte_2 Controparte_1
importo da portarsi a compensazione del maggior credito vantato da parte attrice;

- rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta da;
Controparte_1
- condanna a rifondere a le spese del presente Controparte_1 Parte_2 giudizio che liquida in € 7.616,00 per compensi, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% degli onorari, IVA e CPA come per legge, ed € 545,00 per esborsi;

- pone le spese di c.t.u. a definitivo carico di . Controparte_1
Pisa, 17/3/2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Tavella