Tribunale Ordinario di Asti
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
3774/2022 RGAC
Il giudice, dott. P. Perfetti, ha emesso sentenza, nel giudizio in epigrafe, sul ricorso di Con l'intervento di:
Avverso
« con sede in Alba, via Tagliata n. 18, C.F./P.IVA , in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore e legale rappresentante nato a [...] il [...] C.F. Controparte_1
, residente in [...], rappresentata e difesa dall'avv. Antonio C.F._1
Borra (c.f. del Foro di Torino ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in 10125 C.F._2
Torino – via Claudio Luigi Berthollet n. 19, giusta procura allegata e
, (c.f.: , nato a [...] il [...], residente in [...], Corso CP_2 C.F._3
Langhe 23, in qualità di amministratore legale rappresentante della ditta individuale Controparte_3
(P.IVA: ), con sede in Alba (CN), Via Roma 6, elettivamente domiciliato in Asti, via
[...] P.IVA_2
Pelletta 18, presso lo studio dell'Avv. Guido Marinetti (c.f.: che lo rappresenta e CodiceFiscale_4 difende, in forza di procura speciale OSSERVATO

1.Parte attrice – e la successiva interveniente, quest'ultima alla stregua di successore, nei cespiti e nei Parte_2 crediti oggetto di causa, degli originari ricorrenti – agisce nella presente sede in forza di contratto di locazione 1.2.2008, intercorso con avente ad oggetto immobile sito in Alba al Corso Fratelli Parte_1
Bandiera n. 4.
Deduce il mancato pagamento dei canoni, afferenti al bene;

nonché l'inadempimento agli obblighi di manutenzione del cespite.
Chiede dunque pronunziarsi risoluzione contrattuale e condannarsi le controparti al pagamento delle somme dovute in dipendenza del titolo dedotto in giudizio.

2.Sulla posizione delle parti resistenti
, nella propria comparsa di risposta, deduce a sua volta: Parte_1
“I fatti

5. acquisiva l'immobile sito in Alba (CN) - Piazza Trento e Trieste s.n.c. dalla «TE RI Parte_1
Italiana s.p.a.» tramite contrato di locazione n. 05/2008 stipulato in data 1.2.2008 (detto immobile viene Co comunemente indicato come “dormitorio”) (doc. n. 5: contrato di locazione / . Parte_1

6. Con scrittura privata di affitto di ramo d'azienda datata 29.5.2009 cedeva all'impresa Parte_1 individuale l'attività di residence (case ed appartamenti per vacanze) esercitato Controparte_3 presso detto immobile: dal maggio 2009 NON è più intervenuta nella gestione del residence e Parte_1 nella conduzione dei locali che sono passati in custodia alla dita (doc. n. 6: contrato di affitto di P_ ramo di azienda).

7. Con l'affitto di ramo d'azienda NON concedeva Ai CI di la cessione del Parte_1 CP_2 contrato di affitto dell'immobile che continuava a rimanere in capo alla stessa.

8. Successivamente alla stipula del contrato di affitto di ramo di azienda la proprietà del dormitorio passava da TE RI Italiana s.p.a. a FE LL ST TA s.p.a. Peraltro tra e Parte_1 CP_2 sorgeva un contenzioso giudiziale dinnanzi al Tribunale di Asti per il mancato pagamento da parte di CP_2 dei canoni di locazione portati dal contrato di affitto di ramo d'azienda.

9. In tale giudizio (Trib. Asti, R.G. n. 4005/2016 - G.I. Dott.ssa Anna Tinivella) si difendeva sostenendo CP_2 che egli, con la sua ditta individuale, era subentrato ad nel contrato di locazione dell'immobile Parte_1 con le FE e, quindi, ad non era più dovuto quanto richiesto (doc. n. 7: ato di citazione in Parte_1 opposizione Ai CI).
10. Alla luce della difesa della dita Ai CI, chiamava in giudizio le FE affinché venisse Parte_1 accertato anche nei loro confronti l'inesistenza del passaggio in capo a del contrato di locazione del CP_2 dormitorio (doc. n. 8: Ato di citazione per la chiamata in causa del terzo).
I rapporti tra , la ditta ” e le FE Parte_1 Controparte_3
11. La sentenza pronunciata a conclusione del giudizio sopra illustrato nulla decideva in merito alla cessione del contrato di locazione. Tra e interveniva invece una scrittura privata di transazione che Parte_1 CP_2 non ha alcuna rilevanza nei rapporti tra e le FE in merito al trasferimento della titolarità Parte_1 del contrato di locazione commerciale del locale dormitorio (doc. n. 9: sentenza Trib. Asti n. 1149/2018; doc.
n. 10: scrittura privata Euroelettra/Ai CI). [... 12. Per le FE il contrato di locazione del dormitorio è passato - e continua a rimanere - in capo a partire dal 17.02.2016. Detta circostanza emerge anche dalla corrispondenza tra le FE e P_
l'odierna resistente nella quale si ribadisce che il rapporto di locazione n. 05/2008 tra e FE Parte_1 LL ST si è interrotto in data 16.02.2016 e che sarebbe responsabile esclusivamente per il Parte_1 mancato pagamento dei canoni di locazione fino al 16.02.2016 (doc. n. 11: corrispondenza a mezzo e-mail).
13. Sfumata ogni possibilità di dare seguito al contrato di cessione di ramo d'azienda alla società TI
IT (società sempre di proprietà di , la ditta continua tutt'ora ad occupare il locale CP_2 P_
"dormitorio" senza corrispondere nulla ad a titolo di affitto di ramo d'azienda (doc. n. 12: Parte_1 contrato preliminare di cessione di azienda).
14. Non solo. Oltre a non pagare l'affitto di ramo d'azienda – secondo le affermazioni delle FE – la ditta “ ” sta occupando il dormitorio senza neppure pagare i bollettini/fatture che le Controparte_3
FE dal 2016 le stanno inviando.
15. In conclusione, in forza di quanto sopra illustrato:
(i) dall'inizio del 2016 NON è stata più messa nelle condizioni di poter pagare il canone di Parte_1 locazione alle FE per l'occupazione del “dormitorio” in quanto non ha più ricevuto bollettini /fatture;
(ii) dall'ottobre 2017 NON ha più ricevuto il canone per l'affitto di ramo di azienda da parte della Parte_1 dita “ ”. Controparte_3
Sulla gestione dell'immobile di proprietà delle FE
16. ha consegnato a la struttura ricettizia oggetto di mediazione perfettamente Parte_1 CP_2 funzionante e fornita di tute le autorizzazione amministrative/sanitarie per lo svolgimento dell'attività di
C.A.V. (doc. n. 13: autorizzazione allo svolgimento di attività).
17. Dal 29.5.2009, ossia dalla cessione in affitto del ramo a perdeva pertanto ogni tipo di CP_2 Parte_1
“ingerenza” sull'attività, senza possibilità alcuna di conoscere cosa stesse avvenendo all'interno della struttura. non ha infatti alcun titolo ad interferire e/o porre qualche forma di controllo su Parte_1 come dovesse/debba gestire l'attività di residence. CP_2
18. Non solo, dal 17.02.2016 ha perso - a sua insaputa - la titolarità del contrato di locazione. Parte_1
19. Per l'effetto, le contestazioni degli organi competenti sulla carenza di condizioni igienico sanitarie o sulla inagibilità del fabbricato NON possono essere in alcun modo addebitate ad per i seguenti Parte_1 motivi:
(i) l'ordinanza del 15.05.2018 che dichiara l'inagibilità e ordina lo sgombero del "dormitorio" non ha alcun effetto nei confronti dell'odierna resistente in quanto , oltre a non essere mai stata proprietaria Parte_1 del locale, al data dell'ordinanza non era neppure più intestataria del contrato di locazione (doc. n. 14: ordinanza n. 90 del 15.05.2018);
(ii) l'ordinanza del 7.06.2018 è indirizzata al dot. e non viene neppure inviata ad per CP_2 Parte_1 conoscenza (doc. n. 15: ordinanza 113 del 7.06.2018).
20. Tanto illustrato nei fati è necessario illustrare le argomentazioni sulle quali si basa la difesa dell'odierna resistente.
In diritto
Sulla carenza di legittimazione passiva di e sull'errore nella scelta del rito Parte_1 21. La risoluzione del contrato di locazione non può essere rivolta nei confronti della in quanto, Parte_1 come ampiamente ribadito dalle FE, a partire dal 17.2.2016 il contrato di locazione n. 5/2008 è stato trasferito in capo alla dita Ai CI di . CP_2
22. Peraltro non era già più titolare del contrato di locazione commerciale al momento dell'invio Parte_1 della nota risolutoria spedita dalle FE in data 10.07.2018 (doc. n. 16: pec 10.07.2018).
23. Inoltre:
(i) dal febbraio 2016 non ha più ricevuto le fatture relative al pagamento dei canoni di locazione Parte_1
(le fatture prodotte da parte ricorrente dal n. 44 in poi sono intestate alla dita Ai CI)
(ii) non ha tenuto alcuna condotta lesiva delle norme igienico-sanitarie ed urbanistiche in Parte_1 quanto tuti gli accertamenti svolti dalle autorità pubbliche sono state effettuati nei confronti della gestione del dot. CP_2
(iii) le FE hanno invocato al risoluzione del contrato di locazione in data 10.07.2018 a seguito della perdurante morosità della Parte_3
(iv) non ha e non può rilasciare l'immobile in quanto non ne è la conduttrice. Parte_1
24. Oltre a quanto sopra illustrato, la scrivente difesa rileva che le FE non possono richiedere il rilascio dell'immobile per morosità azionando un procedimento ex art. 447 bis c.p.c.
25. L'art. 447 bis c.p.c. può essere applicato a tutte le controversie in materia di locazione mentre il rilascio di un immobile per morosità deve essere richiesto attraverso la convalida di strato che viene avviata con citazione ex art. 657 ss c.p.c.
26. In altre parole, l'art. 447 bis è lo "strumento generico" per le controversie in materia di locazione mentre gli art. 657 ss c.p.c. rappresentano lo "strumento specifico" per ottenere lo sgombero di un immobile locato.
27. Sul punto si è già espresso codesto Ill.mo Tribunale che proprio nell'ordinanza che respingeva il rilascio dell'immobile proposta da FE ex art. 700 c.p.c. così stabiliva: «Orbene, appare dunque evidente che, vertendo la futura controversia sul diritto alla restituzione del bene quale conseguenza dell'avvenuta risoluzione di diritto LL stipulato contrato di locazione per inadempimento, al pagamento in proprio favore di canoni scaduti e dell'indennità di occupazione abusiva, oltre al risarcimento del danni, le ragioni del contraente asseritamente adempiente sono tutelate attraverso il ricorso al procedimento per la convalida di sfrato (art. 657/669 c.p.c.)» (doc. n. 1: ordinanza 29.04.2019)
28. In forza di quanto sopra illustrato si richiede di respingere il ricorso ex art. 447 bis avanzato dalle
FE per il rilascio dell'immobile per le morosità accumulate.
Sulla indeterminatezza, mancata dimostrazione e errata quantificazione della somma richiesta in giudizio dalle FE
29. In forza di quanto sopra illustrato, le uniche somme che le FE potrebbero eventualmente richiedere nei confronti di sono quelle per canoni asseritamente non pagati sino al 16.02.2016. L'avversa Parte_1 difesa così suddivide detti canoni:
(i) € 3.787,08 riferibili all'esposizione (per canoni di locazione, oltreché per spese di spedizione, recupero
ISTAT ed imposta di registro) di nei confronti di TE RI Italiana s.p.a. sino al 28.05.2012 Parte_1
(data del passaggio di proprietà dell'immobile),
(ii) € 43.807,16 riferibili all'esposizione (per canoni di locazione, oltreché per spese di spedizione, recupero
ISTAT ed imposte di registro) di nei confronti di FE LL ST TA s.p.a. sino al Parte_1
16.02.2016 (data della perdita di titolarità del contrato di locazione commerciale da parte di ), Parte_1 e così per un totale di € 47.594,24.
30. contesta l'importo del credito azionato e contesta/disconosce le fattture ad ella intestate e Parte_1 gli importi in dette fatture indicati (fatture così come prodotte da parte ricorrente dal doc. n. 22 al doc. n.
43). Ecco i motivi di questa posizione.
31. Anzitutto il credito di TE RI Italiana s.p.a. NON è provato. In giudizio non sono state prodotte fatture intestate a TE RI Italiana s.p.a. ma solo documenti contabili provenienti da FE LL
ST TA s.p.a.
32. Le fatture intestate a FE LL ST TA s.p.a. non hanno alcuna certifcazione/attestazione di autenticità: non sono copie conformi all'originale, non sono fatture eletroniche, non hanno alcuna certificazione in merito alla loro provenienza e, in più, NON è stato prodotto alcun registro iva nel quale sarebbero stati registrati detti documenti contabili. Controparte ha altresì prodotto in giudizio degli estratti conto privi di valore probatorio sia sulla provenienza sia sui contenuti.
33. In altre parole, le FE richiedono la condanna di al pagamento o senza fornire la prova Parte_1 del credito o sulla base di documenti contabili non autenticati e non originali che non presentano neppure quei requisiti minimi richiesti dalla legge e dalla giurisprudenza per il rilascio di un decreto ingiuntivo.
34. Non solo. Le fatture prodotte in giudizio da controparte presentano delle evidenti contraddizioni anche nel contenuto. Spieghiamo meglio.
35. Le fatture prodotte dalle FE dal documento n. 22) al n. 34) si riferirebbero al canone di locazione di competenza della . Parte_1
36. Il contrato di locazione n. 05/2008, oggetto di causa, prevede il pagamento di un canone locatizio annuo di € 9.000 oltre IVA (totale € 10.980,00), ossia € 750/mese oltre IVA (totale € 915,00) (doc. n. 6, art. 4). Il contrato prevede altresì che il canone debba essere corrisposto in rate trimestrali anticipate di € 2.250 oltre
Iva (doc. n. 6, art. 5).
37. Parte ricorrente produce in giudizio fatture che vanno dal 3.12.2012 al 3.08.2015 (da doc. 22 a doc. 36).
Si nota che dette fatture (i) hanno correttamente un cadenza trimestrale, (ii) hanno pressapoco pari importo e (iii) ciascuna riporta una somma che, secondo le FE, sarebbe la parte ancora non pagata da
. Parte_1
38. Sommando tuti gli importi che dal doc. n. 22 al doc. n. 36 non sarebbero stati pagati da si Parte_1 ottiene la somma di € 3.872,21: ossia le FE riconoscono che su tutte queste fatture risulterebbe non pagata una somma inferiore ad € 4.000,00.
39. Poi "arriva" la fattura prodotta da controparte quale doc. n. 37 che, si legge, fa riferimento ai canoni di locazione dal 29.05.2012 al 30.09.2015, ossia ad un periodo di 43 mesi. Per detto periodo FE LL
ST TA s.p.a. addebita ad la somma lorda di € 39.214,59 (!). Parte_1
40. L'importo della fattura prodotta da parte ricorrente quale doc. n. 37 impone alcune considerazioni:
(i) il periodo dal 29.05.2012 al 30.09.2015 è già "coperto" dalle fatture prodotte dalle FE dal doc. n. 22 al doc. n. 36. Per queste fatture le FE riconoscono il pagamento da parte di tranne che per Parte_1 una quota di insoluto inferiore ad € 4.000,00;
(ii) con la fattura doc, n. 37 dell'importo di € 39.214,59 si richiede ad di ripagare nuovamente i Parte_1 mesi già pagati (se si moltiplica la somma di € 915 - che è il canone lordo mensile - per il numero di mesi - 43
- si ottiene la somma di € 39.345); 41. A ciò si aggiunge un'altra circostanza: la somma pretesa da parte ricorrente nei confronti di Parte_1 non tiene in considerazione la somma della quale FE LL ST TA s.p.a. è debitrice nei confronti di in forza dell'ordinanza Trib. Asti datata 29.4.2019 (doc. n. 1). Parte_1
42. Orbene in detto provvedimento si legge: «

P.Q.M.

[...] Pone a carico di parte ricorrente le spese di lite che liquida, per parte, in complessivi euro 3.000,00, oltre spese generali iva e cpa, se e come per legge». Detta somma non è mai stata richiesta e pagata da FE LL ST TA s.p.a.ad Euroelettra .
43. In forza di quanto sopra illustrato la scrivente difesa si oppone alla richiesta di pagamento avanzata dalle FE in quanto non provata/non determinata/non definita/non correttamente calcolata.
Sui danni provocati ad dalla condotta di FE LL ST TA s.p.a. Parte_1
44. La bagarre giudiziaria che si è venuta a creare e che dal 2016 ha impegnato le odierne parti processuali in ben 5 procedimenti (3 dinnanzi al Tribunale e 2 in sede di mediazione) sono la conseguenza della condotta illecita tenuta dalle FE LL ST TA s.p.a. (proprietaria dell'immobile dal 29.05.2012).
CP_ 45. ha infatti origine dalla cessione del contrato n. 5/2008 da ad all'insaputa Parte_1 P_ dell'odierna resistente e con la "connivenza" delle FE LL ST TA s.p.a..
46. Invero nel giudizio Trib. Asti, R.G. n. 4005/2016 (il primo in ordine di tempo tra le odierne parti in causa), la dita si rifiutava di pagare i canoni di affitto legittimamente pretesi da opponendo la P_ Parte_1 circostanza che quest'ultima non era più titolare con le FE del contrato di locazione del dormitorio.
47. Questa circostanza poneva in seria difficoltà che era così indotta, obtorto collo, a Parte_1 raggiungere un accordo transattivo con per transigere il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo. CP_2
Questa transazione costringeva a "rimetterci" dei soldi. Parte_1
48. Spieghiamo meglio.
49. con ricorso per decreto ingiuntivo richiedeva Ai CI la somma di € 11.743.68 per canoni di Parte_1 affitto di ramo d'azienda non pagati e relativo al locale dormitorio. Detti canoni erano portati dal contrato stipulato tra le parti e qui prodotto quale doc. n.6 (doc. n. 17: ricorso per decreto ingiuntivo e pedissequo decreto).
50. Ai CI si opponeva al pagamento (doc. n. 7) dichiarando di essere la titolare del contrato di locazione con le FE. Con l'avvio del procedimento monitorio, interrompeva altresì ogni pagamento dei P_ canoni di affitto di ramo di azienda maturati a partire dal luglio 2016.
51. Pur contestando la versione dei fatti illustrata da raggiungeva un accordo P_ Parte_1 transattivo con la stessa con il quale «accetta la somma omnicomprensiva di euro 30.000,00
(trentamila/00) a saldo e stralcio della maggiore pretesa di quest'ultima per canoni di affitto maturati sino alla mensilità di ottobre 2017 inclusa» (doc. n. 10).
52. Sommando l'importo indicato nel decreto ingiuntivo impugnato (€ 11.743,68 comprensivi di IVA) e i canoni di affitto non pagati da nel periodo luglio 2016/ottobre 2017 (€ 29.968 oltre IVA per un P_ totale di € 36.560,96), aveva maturato nei confronti del sig. un credito di € 48.304,64 (iva Parte_1 CP_2 inclusa) che era costretta a "stralciare" accettando il pagamento di € 30.000,00.
53. In altre parole, poiché le FE LL ST TA s.p.a. avevano illecitamente prestato il consenso al trasferimento della titolarità del contrato, - per evitare il rischio di causa - si vedeva costretta a Parte_1 concludere un accordo transattivo con rinunciando alla somma di € 18.304,64. P_ 54. A ciò si aggiunge la circostanza che l'illecito trasferimento del contrato di locazione ha fornito P_ un valido motivo di opposizione con conseguente aggravio di attività e spese processuali a carico di
. Parte_1
55. In merito al trasferimento del contrato di locazione del "dormitorio", da sempre lamenta che Parte_1 detto contrato non poteva essere trasferito senza il suo consenso (peraltro mai rilasciato).
56. Cercando di "tirare le fila":
(i) il contrato di affitto di ramo d'azienda Euroelettra/Ai non prevede il trasferimento del contrato di P_ locazione commerciale del locale residence stipulato tra FE LL ST ed;
Parte_1
(ii) non esiste alcun accordo tra e che autorizza il trasferimento del contrato di Parte_1 P_ locazione;

(iii) per giurisprudenza il trasferimento del contrato di locazione oggetto di causa non sarebbe stato possibile poiché «in tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, secondo la disciplina dell'art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la cessione o l'affitto di azienda relativi ad attività svolte in un immobile condotto il locazione non producono l'automatica successione del cessionario nel contrato di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda, in quanto la successione è soltanto eventuale e richiede comunque la conclusione, tra cedente e cessionario dell'azienda, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contrato di locazione» (Cass.
Civ. 15700 del 2.07.20210). In tal senso anche Cass. civ. 7686 del 21.03.2008, Cass. Civ. n. 5137 del
3.04.2003.
57. Di conseguenza, sulla base di quanto sopra illustrato:
(i) le FE LL ST TA s.p.a. hanno illecitamente acconsentito al trasferimento del contrato di locazione dell'immobile oggetto di causa;

(ii) così facendo hanno fornito un valido motivo di opposizione al decreto ingiuntivo notificato da P_
; Parte_1
(iii) detta opposizione costringeva a chiudere in via transattiva la causa

contro

Parte_1 P_ rinunciando alla somma di € 18.304,64che avrebbe potuto legittimamente pretendere;

(iv) a questo si aggiungono le spese legali affrontate da per il giudizio di opposizione che, in base Parte_1 al tariffario di riferimento, si possono quantificare in € 4.835,00, oltre iva ed accessori di legge.
58. La scrivente difesa richiede pertanto, in via riconvenzionale, che FE LL ST TA s.p.a. venga condannata a pagare alla la somma d i€ 23.139,64, o altra somma che dovesse risultare Parte_1 all'esito della causa, a titolo di risarcimento danni conseguenti all'illecito trasferimento del contrato di locazione in capo P_
In sintesi, relativamente alle reciproche richieste tra FE ed Parte_1
59. In sintesi:
(i) le FE possono solo agire nei confronti di per il recupero dei canoni di locazione fino al Parte_1
16.02.2016 (canoni che controparte quantifica in complessivi € 47.594,24);
(ii) detta somma non è provata/non è determinata/non è definita/non è correttamente calcolata;

(iii) le FE LL ST TA s.p.a. non decurtano dalla somma richiesta l'importo di € 3.000,00 a titolo di spese legali liquidate a favore di con ordinanza Trib. Asti datata 29.4.2019; Parte_1 (iv) le FE LL ST TA s.p.a. hanno illecitamente trasferito il contrato di locazione del
"dormitorio" in capo così causando ad un danno quantificabile in € 23.139,64, o P_ Parte_1 diverso importo che dovesse risultare all'esito della causa.
Sul mancato pagamento dei canoni di affitto da parte della Parte_3
60. Come sopra illustrato, l'accordo transattivo tra e datato 29.07.2017 (doc. n. 10) Parte_1 P_ concludeva il giudizio di opposizione avviato da contro il decreto ingiuntivo di per il P_ Parte_1 recupero dei canoni di affitto di ramo di azienda (Trib. Asti, R.G. n. 4005/2016).
61. Detto accordo, alla clausola 2) stabilisce (riprendiamo qui di seguito l'immagine del testo dell'accordo):
62. Con il pagamento della somma a saldo e stralcio che ricomprendeva anche la rate di affitto di ramo di azienda fino all'ottobre 2027, la ditta Individuale Ai CI NON ha più pagato ad alcun canone Parte_1 di affitto di ramo d'azienda per il locale oggetto dell'odierno contenzioso.
63. Il contrato di affitto di ramo d'azienda stipulato tra e (doc. n. 6) ad oggi è Parte_1 P_ pienamente valido (non è mai stato risolto) e, nonostante questo, l'affittuario non corrisponde i P_ canoni da oltre 5 anni…
…65. Pertanto, in base alla clausola contrattuale sopra riportata, dal 2016 il canone annuale da corrispondere ad per l'affitto di ramo d'azienda è di € 25.000,00 oltre IVA. Detta somma Parte_1 determina un canone mensile di € 2.083,33 oltre IVA.
66. Poichè non paga l'affitto dal novembre 2017, ad oggi (aprile 2023) ha accumulato una P_ morosità per 66 (!) mensilità. Moltiplicando il canone mensile (€ 2.083,33 oltre IVA) per 66 mensilità si ottiene la somma di€ 137.499,78 (oltre IVA). Detta somma è il debito di verso per le P_ Parte_1 rate di affitto del ramo di azienda non corrisposte.
67. In considerazione di quanto sopra, in via riconvenzionale e per economia processuale, la scrivete difesa richiede la condanna della dita Ai CI al pagamento di detta somma.
Sulle domande riconvenzionali proposte nell'odierno giudizio
68. Nell'odierno giudizio formula domanda riconvenzionale sia nei confronti delle FE LL Parte_1
ST TA s.p.a. sia nei confronti della dita Ai CI di Persona_1
Chiedeva in conseguenza:
“CONCLUSIONI
Voglia l'Ill.mo Tribunale, omnibus adversiis contrariis rejectis,
Nei confronti di FE LL ST TA s.p.a. e TE RI Italiana s.p.a.
In via preliminare
- accertare e dichiarare che FE LL ST TA s.p.a. e TE RI Italiana s.p.a. hanno erroneamente adito codesto Ill.mo Tribunale con ricorso ex art. 447bis c.p.c., e per l'efeto
- dichiarare l'odierno ricorso inammissibile e/o improcedibile e/o non accoglibile e/o, in ogni caso, respingerlo.
Nel merito, in via principale - accertare e dichiarare che le conclusioni proposte da FE LL ST TA s.p.a. e TE RI
Italiana s.p.a. nei confronti della non possono essere accolte in quanto infondate in fato e Parte_1 in diritto;

Nel merito, in via subordinata
- nella denegata ipotesi in cui si ritenessero fondate le conclusioni di FE LL ST TA s.p.a. e
TE RI Italiana s.p.a. nei confronti di determinare l'esatto importo richiesto dalle Parte_1 stesse in considerazione sia delle reciproche poste di dare/avere, sia dei danni dalle stesse provocati alla sia dei crediti di nei confronti della FE LL ST TA s.p.a. Parte_1 Parte_1
Nel merito, in via riconvenzionale
- previa pronuncia ex art. 418 c.p.c., entro e non oltre 5 giorni, di nuovo decreto con la fissazione di successiva udienza a modifica del decreto datato 13.1.2023, pronunciato ai sensi e per gli efetti dell'art. 415
c.p.c.
- accertare e dichiarare che la condotta di FE LL ST TA s.p.a. ha provocato ad Parte_1 un danno quantificabile in € 23.139,64, o di diverso ammontare che dovesse risultare all'esito
[...] dell'istruttoria di causa,
e per l'effetto
- condannare FE LL ST TA s.p.a. a risarcire del danno quantificabile in € Parte_1
23.139,64, o di diverso ammontare che dovesse risultare all'esito dell'istruttoria di causa.
- condannare FE LL ST TA s.p.a. a pagare alla la somma di € 3.000,00 (oltre Parte_1 spese generali iva e cpa, se e come per legge) portato dall'ordinanza datata 29.04.2019 e pronunciata da codesto Ill.mo Tribunale a conclusione del procedimento cautelare R.G. n. 785/2019.
Nei confronti della Parte_4
Nel merito, in via riconvenzionale
- previa pronuncia ex art. 418 c.p.c., entro e non oltre 5 giorni, di nuovo decreto con la fissazione di successiva udienza a modifca del decreto datato 13.1.2023, pronunciato ai sensi e per gli effetti dell'art. 415
c.p.c.
- condannare la a pagare ad i canoni portati dal contrato di Parte_4 Parte_1 affitto di ramo d'azienda, stipulato in data 29.05.2009, dal mese di novembre 2017 fino alla liberazione dell'immobile e che, alla data di deposito dell'odierno atto, ammontano ad € 137.499,78 (oltre IVA).
Quanto alle difese svolte da “ , P_
nella propria comparsa di risposta quest'ultima deduceva:
“Con contratto in data 1/2/2008, TE RI ha concesso in locazione a l'immobile sito in Parte_1
Alba, Piazza Trento Trieste per il canone annuo di € 9.000,00, da rivalutarsi annualmente secondo Istat (doc.
2: contratto di locazione).
In detto fabbricato, ha avviato attività di Residence (CAV – casa per appartamenti e vacanze); Parte_1 ciò in forza di “presa d'atto” da parte del Comune di Alba e di autorizzazione sanitaria rilasciata dal Comune stesso.
ha pagato i canoni di locazione sino alla metà dell'anno 2012. Parte_1
b) RAPPORTO TRA , TITOLARE DELLA CP_2 Parte_4 Controparte_6 In data 17.06.2009 venne sottoscritta e registrata scrittura privata di affitto di ramo d'azienda tra CP_2
e la società “ con sede in Alba, strada Tagliata 18 (doc. 1: contratto d'affitto di
[...] Parte_1 ramo d'azienda) in forza del quale veniva concessa in affitto in favore della ditta “ l'attività di P_
Residence (case ed appartamenti per vacanze) esercitata presso la sede sita in Alba, P.zza Trento e Trieste.
Il canone d'affitto annuo era fissato in € 22.500,00 annuali oltre iva, con adeguamento in base agli indici
Istat di svalutazione;
le condizioni contrattuali prevedevano un aumento del canone a decorrere dal settimo anno di conduzione.
ha sempre corrisposto a i canoni d'affitto nella misura concordata. CP_2 Parte_1
Solo nell'anno 2016, ebbe un breve periodo di difficoltà a pagare i canoni;
CP_2 Parte_1 richiese ed ottenne ingiunzione di pagamento per la somma di € 11.743,00 (doc. 3: decreto ingiuntivo
10.7.16); nel ricorso scrisse di non “essere proprietaria dell'immobile in questione ma lo ha Parte_1 acquisito da TE RI tramite contratto di locazione stipulato in data 1.2.2008”; aggiungeva che
“per l'affitto dell'immobile di Alba… corrisponde alla TE RI Italiana… un canone Parte_1 annuo di locazione mensile” (pag. 2 punto 3).
propose opposizione;
nella causa si costituì (doc. 10: comparsa di risposta) che fu CP_2 Parte_1 autorizzata a chiamare in giudizio che depositò comparsa di Controparte_7 costituzione e risposta.
La vertenza, in data 29.7.17, fu conciliata tra ed (doc. 4); si impegnò a P_ Parte_1 CP_2 corrispondere a la somma di € 30.000,00 a saldo e stralcio dei canoni maturati e maturandi Parte_1 sino a ottobre 2017 (clausola n. 2); la somma venne effettivamente corrisposta con assegno tratto dal conto bancario intestato a (doc. 5: estratto conto); si impegnò e si obbligò a pagare tutti CP_2 Parte_1
i canoni di locazione arretrati nei confronti di RETE IA (doc. 5, clausola n. 4).
Nella scrittura di transazione, alla clausola n. 4, le parti "si danno reciprocamente atto che non vi è stato alcun subentro da parte dell'impresa individuale Ai CI nel contratto di locazione stipulato tra
Euroelettra e TE RI in data 1.2.2008…”; si impegna pertanto a pagare tutti i canoni Parte_1 arretrati del predetto contratto di locazione immobiliare (inclusi quelli per cui FE LL ST ha emesso fattura nei confronti dell'impresa individuale . P_
Detto accordo transattivo veniva prodotto nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo e di ciò il
Tribunale dava atto nella sentenza 1149/2018 (doc. 8 ricorrente): "tuttavia, l'opponente e la convenuta opposta hanno risolto transattivamente ogni loro rapporto (è stata allegata agli atti la scrittura privata di transazione) …" (Sentenza Trib. Asti n. 1149/2018, pag. 6, righe 14-15).
Il contenuto dell'accordo contrattuale tra e contemplante anche il NON SUBENTRO DI Parte_1 P_
AI PORTICI NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE - era quindi ben noto a . Controparte_8
Contestualmente venne sottoscritto preliminare di cessione d'azienda (doc. 6) in forza del quale si P_ impegnava ad acquistare ed a vendere il complesso dei beni e servizi ricollegabili all'attività di Parte_1
Residence per la somma complessiva di euro 50.000,00 da pagarsi con le seguenti modalità:
- Euro 10.000 a titolo di caparra confirmatoria contestualmente alla sottoscrizione della scrittura (detta somma è stata corrisposta con assegno bancario, come può evincersi dall'esame del doc. 5 – estratto conto);
- euro 40.000 contestualmente alla stipula dell'atto notarile di cessione di azienda da effettuarsi entro il 31 dicembre 2017. Al punto 10 della scrittura si specificava che la stipula del contratto sarebbe avvenuta previo pagamento da parte del promittente venditore ( ) del debito verso TE RI Italiana e/o FE LL Parte_1
ST TA s.p.a (“La parte promittente venditrice dichiara che il ramo d'azienda non ha debiti se non verso TE RI-FE LL ST per canoni di locazione arretrati … e si impegna ad estinguere tale debito entro la data di stipula dell'atto definitivo di cessione avanti a notaio”).
Nel preliminare di cessione d'azienda le parti, alla clausola n. 4, pattuirono che: "il promissario acquirente subentrerà nel contratto di locazione immobiliare stipulato tra e TE RI in data Parte_1
1.2.2008".
non si è mai resa disponibile alla stipula dell'atto notarile. Parte_1
Come può evincersi dalla lettura del ricorso proposto da FE LL ST – TE RI, Parte_1
pur percependo la somma di € 30.000,00 per far fronte alla propria morosità, nulla ha corrisposto a
[...]
FE LL ST – TE RI;
il ricorso evidenzia un debito, al 16.2.16, di Euro 3.787,08 +
43.807,16; ciò benchè avesse pagato a i canoni d'affitto d'azienda sino al mese di CP_2 Parte_1 ottobre 2017.
C. RAPPORTI TRA D'RS AC “AI PORTICI” E FERSERVIZI-FERROVIE DELLO STATO
FE LL ST-TE RI, nel ricorso, ha affermato che il 17.2.16, ebbe ad inviare a CP_2 il contratto d'affitto; la comunicazione (doc. 7 ricorrente) è la seguente “in allegato il contratto di CP_9 subaffitto ex dormitorio ferroviario Alba”.
Alla comunicazione era allegato il contratto d'affitto di ramo d'azienda tra ed nel Parte_1 P_ quale non vi era cenno alla cessione del contratto di locazione.
Sulla scorta di detta comunicazione, si legge nel ricorso, “ ha provveduto a volturare il contratto di CP_9 locazione”; ciò senza ragione alcuna.
Successivamente a tale data, come esposto al punto precedente, ha corrisposto i canoni di CP_2 affitto d'azienda a sino ad ottobre 2017; si è opposta alla volturazione in capo Parte_1 Parte_1 ad del contratto di locazione, formulando, nella causa di opposizione a Decreto Ingiuntivo P_ domanda giudiziale finalizzata all'accertamento del NON SUBENTRO di nel contratto di locazione;
P_ nella transazione, e chiarirono che il contratto di locazione NON ERA STATO CEDUTO;
Parte_1 P_ la scrittura di transazione venne prodotta in giudizio e portata quindi a legale conoscenza di FE
[...]
. Controparte_7
Nonostante ciò, a gennaio '18, richiese a il pagamento di canoni arretrati (doc. 7); CP_9 CP_2 tempestivamente, comunicò a la propria disponibilità a pagare i canoni (doc. 8: CP_2 CP_9 lettera in data 2.2.18) chiedendo però che il contratto di locazione venisse intestato alla ditta P_
“DOVRESTE PERO' FARMI VEDERE IL CONTRATTO D'AFFITTO INTESTATO A ME AL POSTO DI ”. Parte_1
Il Comune di Alba, nell'Ordinanza n. 90 del 15.5.2018 (doc. 10 ricorrente), a pagina 2, scriveva: “il Sindaco…
" " a "RETE IA" quale "PROPRIETARIA", a " quale “gestore del contratto di Per_2 CP_9 locazione con la società ", a "in qualità di locatario" ed a " in qualità di Parte_1 Parte_1 CP_2 titolare e gestore dell'attività" … "l'inagibilità del fabbricato …".
nella successiva comunicazione di risoluzione del contratto (pec 10.7.18; doc. 13 ricorrente), a CP_9 pagina 3, ultime righe, scrive: "… dispone la risoluzione di diritto del contratto di locazione commerciale stipulato in data 1/2/2008 tra e TE RI Italiana S.P.A."; "dispone l'immediato rilascio Parte_1 dell'immobile … fissando termine di 15 gg… decorsi i quali personale dalla scrivente società … prenderà contatti con il conduttore per la fissazione di data ed ora per la riconsegna". La pec è stata inviata sia a che a , oltrechè a numerosi altri enti (Comune di Alba, Asl, P_ Parte_1
…)
Sono poi proseguiti scambi di corrispondenza e contatti personali con finalizzati ad ottenere CP_9 collaborazione per addivenire alla soluzione delle problematiche urbanistiche riguardanti l'immobile, come si evince dalle comunicazioni che si producono quali doc. 14 e 15 (doc. 14 e 15: lettere – pec da CP_2
a “sono affittuario, dal 2008, di un edificio … di proprietà di e affittato alla società CP_9 CP_9
che a sua volta ha affittato a me, non come subaffitto MA COME AFFITTO DI RAMO D'AZIENZA”. Parte_1
Nel ricorso, FE LL ST, nella nota a pagina 2, afferma che "nel giudizio" di opposizione a decreto ingiuntivo ed "anche nel procedimento di mediazione” sia che "pretendono di essere P_ Parte_1 conduttori".
Ciò non risponde a verità.
Il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo si è chiuso con accordo nel quale le parti confermano expressis verbis, che non vi era stato alcun subentro di nel contratto di locazione. P_
Nella procedura di mediaconciliazione, non ha mai affermato di essere conduttore, né si è P_ riconosciuta debitrice nei confronti di FE LL ST delle somme (doc. …: adesione alla mediaconciliazione).
CONCLUSIONI
Si può quindi serenamente concludere che il contratto di locazione non ha mai mutato i soggetti che erano parti LL stesso.
L'art. 36 della legge n. 392 del 1978 attribuisce al cedente l'azienda la facoltà di trasferire anche il contratto di locazione dell'immobile ove l'attività aziendale viene esercitata, anche senza consenso del locatore, che può solo opporsi per gravi motivi.
Nella disciplina di cui all'art. 36 della legge n. 392 del 1978, in caso di affitto o cessione di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione non si produce l'automatica successione nel contratto di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione dell'apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione.
Alla cessione del contratto di locazione il locatore non partecipa ma può opporsi solo per gravi motivi.
È una previsione di maggior favore per la circolazione del contratto di locazione che consente di prescindere dal consenso del locatore, in ragione della prevalenza dell'attività produttiva ivi esercitata.
La Cassazione ricorda però che la successione nel contratto di locazione non è automatica: "tuttavia, la norma non prevede né l'automaticità né l'obbligatorietà di tale cessione, lasciando alla scelta delle parti se includere o meno la cessione del contratto di locazione nell'accordo negoziale” (Cass 12017/2017; anche
Cass 15700/2010).
Il contratto d'affitto d'azienda non prevede in alcuna clausola la cessione del contratto di locazione.
Anzi,
a. alla clausola n. 2 le parti pattuirono che si intendevano compresi nel patrimonio aziendale affittato "gli attrezzi, gli arredi e gli impianti, così come descritti nell'allegato B, nonché tutte le autorizzazioni amministrative concesse dalle competenti autorità e riferite al ramo d'azienda oggetto del contratto d'affitto"; b. alla clausola n. 7: “sono a carico della parte affittuaria le spese per la manutenzione e le riparazioni ordinarie relative alle attrezzature, agli arredi ed agli impianti di qualsiasi genere, necessari per mantenerli in stato di efficienza";
c. alla clausola 14 le parti pattuivano che "la parte affittuaria si impegnava" "a volturare a proprio nome tutte le utenze nel più breve tempo possibile" ma non il contratto di locazione;
tanto che le parti non comunicarono nulla al locatore.
Dopo la stipula del contratto d'affitto di ramo d'azienda (17.6.2009) pagò i canoni di locazione a Parte_1
Ferservizi-FE LL ST, sino all'anno 2012.
, nel costituirsi nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo ebbe a sostenere di non aver mai Parte_1 inteso cedere il contratto di locazione con a (doc. 10: comparsa di risposta). CP_9 P_
Nella scrittura di transazione, depositata nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo in cui era parte
FE LL ST – TE RI, e confermavano e “si davano reciprocamente Parte_1 P_ atto” che non vi è stato alcun subentro da parte dell'impresa nel contratto stipulato tra P_
e TE RI in data 1.02.2008. Parte_1
La stessa ricorrente, nel ricorso, pare non avere certezze in merito a quale sia l'effettivo conduttore e di conseguenza quale sia il soggetto tenuto a pagare le somme oggetto di causa;
tant'è che formula domande contestualmente cumulative e alternative (“ordinare… alla e/o alla … di Parte_1 Parte_4 rilasciare…”; “4. In via alternativa… 4.1 … per il caso in cui … sia subentrata … dichiarare tenuta e condannare la … 4.2 … per il caso in cui… non sia subentrata … dichiarare tenuta e Parte_4 condannare la ”). CP_10
Di incertezze non ve ne sono, posto che le parti, come più volte detto, non hanno mai pattuito, anzi hanno espressamente escluso, il subentro di nel contratto di locazione. P_
Sulla scorta del tenore del contatto e del comportamento delle parti anche dopo la stipula degli stessi si può serenamente concludere che e non si accordarono per la cessione del contratto di CP_2 Parte_1 locazione immobiliare.
***
Posto che l'azione esercitata dalla ricorrente ha titolo e fondamento nel rapporto contrattuale (sia in merito all'azione di rilascio - la sentenza di rilascio emessa nei confronti del conduttore è titolo per dar corso allo sgombero nei confronti di chiunque si trovi nell'immobile - , sia per quanto concerne i canoni, sia con riguardo alla consequenziale indennità di occupazione abusiva - è noto che “l'ospite” del conduttore non ha obbligo né legame giuridico alcuno nei confronti del locatore) e posto che Ai non è parte di detto P_ contratto, nessuna delle domande della ricorrente può essere accolta nei confronti dell'esponente.
In subordine, nella denegata ipotesi in cui sia ritenuta parte del contratto di locazione oggetto di P_ causa, si espone quanto segue.

4. LE QUESTIONI URBANISTICHE ED IGIENICO-SANITARIE: INADEMPIMENTO DI FERROVIE DELLO STATO-
RETE IA.
, sin da quando sono state rilevate dal Comune di Alba le carenze igienico-sanitarie ed CP_2 urbanistiche, si è attivato, tramite i propri professionisti, per porre rimedio e proseguire l'esercizio dell'attività nel pieno rispetto di tutte le norme vigenti.
Per quanto riguarda le carenze igienico-sanitarie rilevate nell'ordinanza 15.5.18, ha richiesto CP_2 all' , l'effettuazione di un sopralluogo al fine di “VERIFICARE Controparte_11
L'IDONEITÀ DEI LOCALI”; alla richiesta è stata allegata relazione (con documentazione fotografica) nella quale è stata dettagliatamente descritta la natura degli interventi eseguiti in ragione delle singole contestazioni mosse in occasione della verifica dell'Asl del maggio 2018 (doc. 17: richiesta di verifica;
relazione illustrativa e doc. fotografica).
Per quanto concerne le assai modeste difformità edilizie, (si trattava di difformità relative ad alcune aperture ed alla disposizione interna delle pareti) , con l'assistenza del geom. , CP_2 CP_12 Per presentò CI in sanatoria (doc. 18: ); il Comune d'Alba manifestò perplessità in merito alla legittimazione di alla presentazione di detta pratica edilizia;
il dott. inviò parere legale CP_2 CP_2
(doc. 19); il Comune di Alba formulò parere legale (doc. 20) nel quale sostenne che formalmente CP_2
“per effetto di plurimi rapporti contrattuali interprivatistici (contratto di locazione di immobili tra la
[...] proprietà e l'impresa e contratto d'affitto di ramo d'azienda tra quest'ultima e il dott. per Parte_1 CP_2 Per la gestione dell'attività di residence svolta all'interno”) era legittimato alla presentazione della .
Nessun inadempimento può quindi essere imputato a che si è attivato per la sanatoria di CP_2 irregolarità poste in atto da altri soggetti.
A tal riguardo occorre ancora osservare che alla base del provvedimento di sgombero emesso dal Comune di
Alba vi era -anche - l'assenza dell'AGIBILITÀ del fabbricato.
Il certificato di AGIBILITA' non sia stato richiesto dalla proprietà né da . Parte_1
Ai sensi del DPR 6/6/2001 n. 380 il certificato di agibilità è obbligatorio per gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni degli edifici stessi;
il certificato è obbligatorio per affittare un immobile nonché per esercitare una qualsiasi attività a fini commerciali.
Al fine di ottenere l'agibilità, il 17.7.2019, presentò pratica edilizia di S.C.A. (segnalazione CP_2 certificata di agibilità) (doc. 12); il Comune di Alba rispose che la domanda era irricevibile in quanto occorreva comprovare il perdurante legame dell'impresa individuale giuridico e non solo fisico, con P_
l'immobile oggetto di segnalazione (doc. 13).
Lo scrivente inviò pec con parere all'Ufficio Tecnico del Comune di Alba (doc. 14), ma
1) “Vero che il Comune, vista la comunicazione di risoluzione unilaterale del contratto da parte di
[...]
, e vista la sussistenza di alcune opere edili eseguite prima che acquisisse la Parte_5 P_ disponibilità degli immobili (in particolare una passerella per consentire l'accesso di persone disabili alla struttura), continuò a negare l'agibilità del fabbricato” con l'ovvia conseguenza che non potè più P_ Con utilizzare la struttura per l'esercizio dell'attività di , sostenendone però le spese.
Nella denegata ipotesi in cui sia da considerarsi parte del contratto di locazione, tenuta a pagare P_ canoni/indennità preoccupazione, gli stessi non potranno essere pretesi che sino al luglio 2018 epoca in cui, anche per la carenza dell'agibilità dell'immobile, la struttura non potè più essere utilizzata.
Inoltre
2) “Vero che al fine di ottenere l'agibilità dei locali, Ai CI ha sostenuto le seguenti spese:
- Spese fabbro per il taglio, la rimozione e il trasporto in altra sede della passerella per invalidi sita all'ingresso dell'edificio, lato giardinetti ritenuta abusiva dall' : € 1045 + iva;
Controparte_14
- Spese di adeguamento dell'impianto idrosanitario e del riscaldamento (Tarallo idraulico euro Per_4
4000) sostituzione caldaia e 2 bollitori: € 3.990 + Iva (doc. 23);
- Rinnovo dell'impianto idrico sotto al pavimento del bagno nella camera 1 per rottura tubi, al fine di ottenere l'agibilità: € 1990 + iva (doc. 24); - Spese per i lavori di adeguamento dell'impianto elettrico del locale caldaia e completamento della
Dichiarazione di Conformità elettrica: € 1990 + Iva (doc. 25);
- Spese per la pratica di agibilità:
- Parcella primo tecnico incaricato, geom. : € 540,5; CP_12
- Tasse comunali e diritti di segreteria per pratiche di mini-sanatoria e agibilità (62,00+ 155,00+845,00 euro);
- Parcella per il nuovo tecnico Geom. e il completamento e la presentazione della pratica: € Persona_5
2500
TOTALE EURO 10867,5 + IVA”
Dette spese sono risultate inutilmente sostenute in ragione del fatto che, a causa dell'opposizione della ricorrente, l'agibilità non è più stata ottenuta.
Il danno subito da deve quindi essere risarcito dalla ricorrente ed il relativo credito viene opposto P_ in compensazione con l'eventuale credito della ricorrente.

5. RAPPORTI CON Parte_1
In occasione della conclusione della mediazione, nella quale le parti hanno formalizzato un accordo relativamente alla querela (doc. 26) proposta da nei confronti del legale rappresentante di CP_2
(doc. 27), tra ed è stato sottoscritto ulteriore accordo in forza del quale le Parte_1 P_ Parte_1 parti “concordano… in merito al contratto di affitto di ramo d'azienda … 29/5/2009, reciprocamente di rinunciare a qualsiasi pretesa dallo stesso scaturente;
in particolare, rinuncia ai canoni di Parte_1 locazione derivanti dal contratto d'affitto… già scaduti e maturati fino alla data effettiva di rilascio dei locali attualmente locati mentre rinuncia a qualsivoglia pretesa di risarcimento danni anche per i fatti CP_2 derivanti dalla querela…” (doc. 28).
Nella sostanza, in detto accordo tra ed venne definito ogni rapporto passato e futuro. P_ Parte_1
Rassegnava dunque le seguenti:
CONCLUSIONI
Piaccia al Tribunale Ill.mo,
in via istruttoria: ammettere prova per interrogatorio e testi sui fatti dedotti al cap. 1 e 2; indica a testi il geom. ; ; : Persona_5 Testimone_1 Testimone_2 CP_12
nel merito: assolvere l'esponente da ogni avversa domanda in quanto infondata in fatto e diritto per i motivi esposti in narrativa;

in subordine, determinare la somma effettivamente dovuta in ragione delle eccezioni di cui al punto 4 della presente.
Vinte le spese.” In via pregiudiziale, si ritiene infondata la eccezione di , afferente ad una pretesa irritualità del Parte_1 ricorso locatizio, essendo (a differenza di quanto ritenuto dalla convenuta) detto strumento applicabile in via generale “ratione materiae” e non sussistendo un “obbligo” di fruire della procedura di intimazione per convalida di sfratto, in capo al locatore.
Peraltro, anche ove si riscontrasse un error in procedendo nella determinazione del rito applicato, ciò non vale in sé a rendere nulla la domanda, né gli atti conseguenti, purché venga comunque assicurato adeguato contraddittorio nella discussione della controversia.
Per quel che attiene alla individuazione del soggetto, responsabile in relazione al contratto di locazione stipulato nella data del 1.2.2008,
non si condividono gli assunti svolti dai resistenti.
Entrambe le parti hanno affermato che la scrittura di affitto di azienda, inter partes occorsa, NON ricomprendesse il contratto di locazione qui discusso.
In effetti, visto il tenore del detto affitto, tale ultimo rapporto non pare esservi ricompreso, mancando una menzione specifica, per gli effetti dell'art. 36, L. 392 del 1978, onde deve in verità ritenersi P_ estranea rapporto locativo.
Le conseguenze giuridiche che ne derivano non sono però quelle sperate dai convenuti.
Innanzitutto, si osserva, la situazione fattuale del bene era differente, rispetto alla prospettazione in diritto delle resistenti, essendo sinanche pacifico che, successivamente alla scrittura di affitto del ramo di azienda, da a quest'ultima ebbe ad immettersi nella fattuale disponibilità del bene. Parte_1 P_
Le difese di assumono, in parte qua, valore addirittura confessorio, quando si deduce: Parte_1
“6. Con scrittura privata di affitto di ramo d'azienda datata 29.5.2009 cedeva all'impresa Parte_1 individuale l'attività di residence (case ed appartamenti per vacanze) esercitato Controparte_3 presso detto immobile: dal maggio 2009 NON è più intervenuta nella gestione del residence e Parte_1 nella conduzione dei locali che sono passati in custodia alla (doc. n. 6: contrato di affitto di Parte_4 ramo di azienda).

7. Con l'affitto di ramo d'azienda NON concedeva Ai CI di la cessione del Parte_1 CP_2 contrato di affitto dell'immobile che continuava a rimanere in capo alla stessa.
Ora, se continuava a rivestire la qualifica di conduttore, l'aver immesso un soggetto terzo, Parte_1 estraneo ai rapporti sul bene, nella disponibilità sulla res, appare condotta di notevole gravità – visti anche gli esiti della gestione de di cui si dirà infra. P_
Ed in ogni caso, se, come afferma la stessa , la originaria locazione restava in capo a questa, Parte_1 allora restano ferme le obbligazioni economiche assunte verso FE – anche a seguito della, richiamata in atti, volturazione del cespite in favore di ciò che in nessun modo impediva ad di P_ Parte_1 procedere al pagamento dei canoni dovuti, se del caso anche mettendo in mora il creditore.
Test Si apprende d'altro canto dalle difese che questa ed E' consapevole, per NON aver Parte_1 trasferito il contratto di locazione all'altra resistente, di esser in prima persona conduttrice dell'immobile, di cui al contratto con FE, ad ogni effetto giuridico. Quanto alla posizione anch'essa, si nota, sostiene di NON esser subentrata nel contratto di P_ locazione.
Ma allora l'aver acquisito il potere di fatto sulla res – in comparsa di risposta, la parte qualifica se stessa come “ospite”, deducendo che “…è noto che “l'ospite” del conduttore non ha obbligo né legame giuridico alcuno nei confronti del locatore) e posto che non è parte di detto contratto, nessuna delle P_ domande della ricorrente può essere accolta nei confronti dell'esponente…” – integra, in diritto, una occupazione sine titulo, non avendo alcun diritto sul bene, che pure utilizzava a fini economici per P_ un rilevante lasso di tempo.
Ai CI dovrà allora, in solido con (la differenza del titolo, secondo cui si risponde avverso lo Parte_1 stesso creditore, non esclude infatti la generale regola della solidarietà dal lato passivo) adempiere alle obbligazioni nascenti dalla detta illecita occupazione, in danno della locatrice FE;
la correlativa indennità potendosi in via equitativa commisurare al canone di locazione pattuito sul bene tra FE e
, e dunque per € 915,00 mensili. Parte_1
Dunque, discende dalle difese dei convenuti medesimi che:
a) ha mantenuto, costantemente, la qualità di conduttore, nei confronti di FE;
e Parte_1 quindi ogni correlativa obbligazione, anche pecuniaria, quali che fossero gli accordi con P_ non opponibili al locatore;

b) ha detenuto, senza titolo, per quanto concerne la locatrice, il bene, sin dal momento CP_15 della stipula dell'affitto di azienda con , dovendo quindi corrispondere una indennità per Parte_1 la occupazione a FE;
deve tuttavia tenersi conto che la domanda attorea, avverso P_ attinge solo al periodo successivo al 17.2.2016, ed il giudicante è vincolato al rispetto della prospettazione attorea, per cui la posizione de rileva solo a partire da tale data (vedi P_ anche pag. 4 delle note conclusionali di parte ricorrente).
La misura dei crediti verrà quantificata al punto di motivazione infra sub 4.

3.Quanto ai rapporti interni tra ed non possono accogliersi le pretese economiche Parte_1 P_ avanzate dalla prima.
Quali che fossero gli accordi tra le parti,
e quand'anche le doglianze di fossero fondate, Parte_1
è tuttavia provata in atti la sussistenza di ben due atti di transazione, per così dire “tombali”, tra le due parti resistenti (docc. 4 di Ai CI, 28/29 di ). Parte_1
Va dunque accolta la exceptio rei transactae, svolta da il che preclude a la facoltà di P_ Parte_1 agire giudizialmente per qualsivoglia posizione giuridica, che attenga all'affitto di azienda menzionato – che resta comunque separato, per come detto, dalla semplice locazione di immobile, di cui al ricorso introduttivo.

3.Sui crediti dei ricorrenti
Parte attrice lamenta il mancato pagamento dei canoni di locazione (ed accessori) così individuati:
per il periodo dal 1.2.2008 al 28.5.2012, un residuo impagato di € 3.787,08, per canoni di locazione, ed accessori (imposte, spese, come analiticamente indicate in atti); da corrispondersi in favore di TE
RI Italiana SP;

per il periodo successivo, e sino al 16.2.2016, € 43.807,16, per mancato pagamento dei canoni di locazione;
da corrispondersi a FE LL ST TA SP;
per il periodo dal 17.2.2016 e sino al 31.12.2022, € 73.305,00; da corrispondersi a FE LL ST
TA SP.
Ora, ha contestato la fondatezza delle pretese economiche così svolte, ma non ha provato Parte_1
(invero, nulla ha nemmeno dedotto sul punto, se non in modo apodittico e generico) pagamento alcuno in favore del proprio locatore, in relazione alle poste richieste.
Ne deriva che la contestazione sul quantum appare genericamente formulata.
Peraltro, la quantificazione di parte attrice si palesa come conforme al titolo contrattuale.
Al di là del mero residuo di € 3.787,08 (in ordine al quale, si osserva, la parte debitrice non ha fornito prova del pieno adempimento, per il periodo di riferimento, di tutte le somme dovute da contratto, essendo d'altronde il titolo negoziale certo;
tanto, per gli effetti della regola probatoria di cui all'art. 1218 cc);
la successiva posta in contestazione consiste in € 43.807,16; sul punto si osserva che, essendo previsto negozialmente un canone (rivalutando) di € 915 mensili, da moltiplicarsi nel caso in esame per 45 mensilità, tra il 28.5.2012 ed il 16.2.2016, si ottiene un somma pari ad € 41.175.
Di tale somma nulla risulta aver pagato (nemmeno lo ha invero dedotto) di talché la voce Parte_1 debitoria deve ritenersi dovuta (la richiesta iniziale di parte attrice è, come visto, lievemente superiore, probabilmente per effetto della prevista rivalutazione, e tuttavia, non avendo la ricorrente offerto chiarimenti sul punto, si terrà ferma la somma più bassa, siccome unica comprovata con certezza sulla base del mero calcolo del canone mensile, formalizzato in contratto, per le mensilità di riferimento).
Per il periodo tra il 17.2.2016 e sino al 31.12.2022, trattandosi di n. 10 mensilità nell'anno 2016 (esclusi gennaio e febbraio, vista la data di riferimento) e 12 mensilità per ciascuno degli anni, sino al 2022 compreso, si ottiene un corrispettivo dovuto (canone, in danno di;
indennità da illecita Parte_1 occupazione, per per € (82 mesi x 915) 75.030. P_
Parte ricorrente ha tuttavia richiesto € 73.305,00, ed a tale somma viene limitata la condanna.
L'inadempimento per tali somme giustifica poi certamente la domanda risolutoria svolta avverso la conduttrice , in una con le gravi mancanze nella gestione del bene, di cui si è già detto. Parte_1

4. agisce avverso FE, lamentando una presunta condotta illecita, che avrebbe condotto a Parte_1 perdita economica, in conseguenza della volturazione dell'immobile in favore dell'altra resistente.
La domanda è infondata.
Fu , che pur sapeva di esser ancora conduttore del bene, a rimettere ogni potere di fatto sulla Parte_1 res, di fatto auto-esautorandosi da ogni attività gestoria, ad né le transazioni con questa P_ intervenuta sono in qualche modo imputabili a FE.
E' invece ammissibile la compensazione, svolta da , laddove la stessa eccepisce che “FE Parte_1 LL ST TA s.p.a. non decurtano dalla somma richiesta l'importo di € 3.000,00 a titolo di spese legali liquidate a favore di con ordinanza Trib. Asti datata 29.4.2019…”, difesa che appare rituale, Parte_1 trattandosi di controcredito liquido, certo, esigibile.

5.Infine, quanto alle doglianze e domande delle parti resistenti, afferenti ad una presunta condizione di inidoneità dei locali, all'uso pattuito, si osserva.
Al 1.2.2008, nessuna censura è comprovata/riscontrabile in atti, quanto allo status giuridico del bene.
Fu semmai la gestione delle resistenti a condurre la res ad un grave deperimento, tanto da esser attinto da ben due ordinanze sindacali (90 e 113 del 2018, docc. 10 e 11 della ricorrente) in ragione delle riscontrate irregolarità, e sinanche criticità igienico sanitarie.
Non si vede poi come possa avanzare pretesa alcuna avverso FE, avendo illecitamente P_ occupato l'immobile, ed avendo, quale utilizzatore di fatto LL stesso, dato causa, in via principale, al detto degrado del bene.
Spese secondo soccombenza.

PQM

Il tribunale di Asti,
definitivamente pronunziando,
in accoglimento delle domande attoree,
Dichiarata la risoluzione del contratto di locazione 1.2.2008, come in atti, per fatto e colpa di , Parte_1
Condanna al pagamento delle seguenti somme: Parte_1
1) per il periodo dal 1.2.2008 al 28.5.2012, € 3.787,08, per canoni di locazione, ed accessori
(imposte, spese, come analiticamente indicate in atti); da corrispondersi in favore di TE
RI Italiana SP;

2) per il periodo successivo, e sino al 16.2.2016, € 41.175,00, per mancato pagamento canoni di locazione;
da corrispondersi a FE LL ST TA SP (ovvero la avente causa di questa, odierna intervenuta);
3) per il periodo dal 17.2.2016 e sino al 31.12.2022, € 73.305,00; da corrispondersi a FE LL
ST TA SP (ovvero la avente causa di questa, odierna intervenuta);
4) autorizzando la compensazione parziale, per € 3.000,00 oltre accessori, di cui alla richiamata ordinanza Tribunale Asti datata 29.4.2019; come in motivazione;

5) tutti i crediti attorei debbono esser maggiorati di interessi, come per legge, dalla domanda giudiziale e sino al soddisfo effettivo;

Condanna Ai CI al pagamento, in solido con , delle somme di cui al punto 3 sopra, in Parte_1 favore di FE LL ST TA SP (ovvero la avente causa di questa, odierna intervenuta); oltre interessi come per legge dalla domanda giudiziale e sino al soddisfo;

Rigetta le ulteriori domande ed eccezioni delle parti resistenti;

Stante la soccombenza di , quanto alla azione creditoria avverso condanna Parte_1 P_
, per tale parte, alla rifusione delle spese di lite de che liquida, relativamente a Parte_1 P_ detto thema decidendum, in € 8.000,00 per compenso, oltre rimborso spese generali, IVA, CPA come per legge. Condanna i resistenti in solido alla rifusione delle spese di lite attoree (considerando i ricorrenti e la interveniente come unica difesa, stante la sostanziale unicità del centro di imputazione delle posizioni giuridiche, e vista anche la assunzione di difese conclusionali congiunte) che liquida in 21.155,00 per compenso, oltre rimborso spese generali, IVA, CPA come per legge.
Si comunichi.
Asti, 4.7.2025
Il gi dott. Perfetti