REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Cameli Renato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 2002/2024 promossa da:
(c.f. ) elettivamente domiciliata Parte_1 C.F._1
in Segrate, Via Monzese n. 21, preso lo studio dell'avv. Alessandro Lombardini che la rappresenta e difende giusta delega allegata al ricorso, la quale ha dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
PARTE RICORRENTE contro
(cf. ) elettivamente domiciliata in Controparte_1 C.F._2
Voghera (Pv), via Emilia 47, preso lo studio degli avv.ti Mario Villani e Monica Cagnoni, che la rappresentano e difendono giusta delega allegata al ricorso, i quali hanno dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti hanno concluso come da udienza di discussione e decisione del 27.5.2025 svoltasi in forma scritta e note depositate in via telematica, anche richiamandosi agli atti precedenti e, segnatamente:
pagina 1 di 16 per parte ricorrente “In via principale nel merito: - accertare e Parte_1
dichiarare che la resistente si è resa inadempiente alle obbligazioni contrattuali rivenienti dal contratto preliminare di vendita sottoscritto il 20.12.2021 - accertare e dichiarare il diritto della Ricorrente a recedere dal preliminare di vendita del 20.12.2021 e ad esigere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria;
- per l'effetto, condannare la resistente al pagamento in favore della Ricorrente della somma di € 34.000,00 oltre interessi legali ex art. 1284, IV comma c.c. sino all'effettivo saldo;
- respingere la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto e di ritenzione della somma di € 17.000,00 e, in subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione, respingere comunque la domanda di risarcimento del danno per carenza di prova sia nell'an che nel quantum;
- per l'effetto condannare la resistente alla restituzione della somma di €
17.000,00 alla Ricorrete. Con vittoria di spese ed onorari di giudizio con distrazione in favore del procuratore antistatario avv. Alessandro Lombardini.”
Per parte resistente “In via principale respingere le domande di Controparte_1
parte ricorrente in quanto infondate in fatto e in diritto. Con vittoria delle spese di giudizio.
In via riconvenzionale principale accertato e dichiarato l'inadempimento di Parte_1
in relazione al contratto preliminare del 20 dicembre 2021, dichiarare la
[...]
risoluzione del contratto stesso e, per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto della resistente alla ritenzione, a titolo di risarcimento del danno, della somma Controparte_1 di € 17.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria. In ogni caso con vittoria delle spese di giudizio. In via riconvenzionale subordinata accertato e dichiarato
l'inadempimento di in relazione al contratto preliminare del 20 Parte_1
dicembre 2021, accertata l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita operata attraverso le diffide ad adempiere del 2 e 31 maggio 2022 e, per
l'effetto, accertare e dichiarare il diritto della resistente alla ritenzione, a Controparte_1
titolo di risarcimento del danno, della somma di € 17.000,00 ricevuta dalla ricorrente a titolo di caparra confirmatoria. In ogni caso con vittoria delle spese di giudizio”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 2 di 16 Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. ritualmente notificato unitamente a decreto di fissazione di udienza, la sig.ra evocava in giudizio la sig.ra Parte_1 [...]
al fine di , previo accertamento dell'inadempimento di quest'ultima in ordine alle CP_1
obbligazioni contrattuali derivanti dal contratto preliminare di vendita sottoscritto il
20.12.2021, far accertare e dichiarare il diritto della ricorrente a recedere dal citato preliminare e ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata pari euro 34.0000,00 oltre interessi legali ex art. 1284, quarto comma c.c. sino all'effettivo saldo.
A supporto della propria domanda parte ricorrente deduceva che: a seguito dell'accettazione della proposta di acquisto del 6.12.2021, in data 20.12.2021 la ricorrente, quale promissaria acquirente, e la resistente, quale promissaria alienante, avevano sottoscritto un preliminare di vendita avente ad oggetto l'immobile sito in Pontecurone, Via
Cesare Battisti n. 24, identificato al NCEU al fg. 16, mapp. 370, sub. 3 graffato col mapp.
371 sub. 2 (piano T1, cat. A/2, cl. 2, rendita € 903,80) ed al fg. 16, mapp. 370, sub. 2 (piano
T, cat. C/6, rendita € 26,86), pattuendo un prezzo di vendita pari ad € 57.000,00; €
2.000,00 erano stati già versati a titolo di caparra confirmatoria in data 9.12.2021, €
15.000,00 entro il 25.12.2021 e con saldo di € 40.000,00 da versare alla stipula del rogito entro il 30.4.2022; la ricorrente aveva sottoscritto la proposta di acquisto ed il preliminare senza vedere l'immobile sulla base della rassicurazione fornitale dal mediatore immobiliare
(Essevi di Silvestri CA) che si trattava di unità abitativa adeguata alle esigenze abitative della ricorrente e dei propri genitori;
il contratto preliminare prevedeva espressamente l'impegno della resistente a far visitare l'immobile alla ricorrente per poter effettuare misurazioni, rilievi, perizie, preventivi e qualsiasi altra incombenza necessaria in quanto non era stato visitato prima della sottoscrizione;
malgrado rassicurazioni verbali a seguito di plurime richieste, e indicazione di numero di telefono da parte della ricorrente, la promissaria alienante non aveva mai fatto visitare l'immobile nel termine previsto;
la ricorrente era stata adempiente rispetto alle obbligazioni su di lei gravanti, ovvero l'integrale versamento della caparra, mentre la promissaria alienante era stata inadempiente sussistendo quindi i presupposti per la restituzione del doppio della caparra ex art. 1385
pagina 3 di 16 secondo comma c.c.
Si costituiva la sig.ra resistente, contestando quanto ex adverso Controparte_1
dedotto ed eccependo che: la sig.ra volendo trasferire la propria Controparte_1
residenza nella città di Voghera, aveva deciso di vendere la propria abitazione sita in
Pontecurone via Cesare Battisti n. 24 e di acquistare, con il ricavato, una casa indipendente in via Carena 17 a Voghera, già visitata e ritenuta di suo gradimento;
aveva dato mandato per la vendita dell'immobile di Pontecurone all'agenzia Essevi di Silvestri CA;

l'agente aveva quindi comunicato l'interessamento da parte della sig.ra nel Parte_1
novembre dicembre 2021, quest'ultima, unitamente al compagno e a dipendente dell'agenzia, aveva visionato l'immobile in modo approfondito;
la medesima Parte_1
nei giorni successivi, aveva inoltrato una proposta di acquisto irrevocabile fino al 10 dicembre 2021 e in data 20 dicembre 2021 le parti avevano sottoscritto l'accordo individuando quale data ultima per il rogito il 30 aprile 2022; conseguentemente, la sig.ra aveva ottenuto una proroga anche in relazione all'acquisto del proprio immobile;
CP_1
la sig.ra aveva altresì dichiarato di non dover accendere un mutuo in quanto Parte_1
avrebbe alienato un suo immobile a Genova;
la sig.ra aveva offerto la disponibilità CP_1 per l'accesso all'immobile ma la sig.ra con dei pretesti, aveva sempre rinviato;
Parte_1
la disponibilità era stata espressa anche di fronte al notaio e vi erano stati plurimi inviti tramite mail;
parte venditrice, in data 31 maggio 2022, aveva formulato ulteriore diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.; a causa dell'urgenza di vendere l'immobile, per acquisire quello in Voghera, il prezzo di vendita era stato ulteriormente ribassato a € 47.000 e la sig.ra aveva dovuto accendere un finanziamento;
la sig.ra aveva CP_1 Parte_1 visionato l'immobile come attestato anche in sede negoziale e non aveva mai rifiutato la stipula del rogito;
al contrario l'inadempimento della promissaria acquirente aveva provato un danno consistente nella vendita dell'immobile a un prezzo inferiore, nel pagamento del mediatore, nel pagamento del legale per i compensi stragiudiziali e nei costi per il finanziamento, pari a €17.000; formulava sul punto domanda riconvenzionale per il trattenimento della caparra.
All'esito della prima udienza erano assegnati termini per il deposito di memorie ex pagina 4 di 16 art. 281 duodecies quarto comma c.p.c.
La causa era istruita mediante documentazione delle parti ed esame testimoniale;
era quindi assegnato termine per memoria conclusiva.
All'udienza del 27.5.2025, svoltasi in forma scritta, le parti precisavano le proprie conclusioni mediante deposito di note e il giudice tratteneva la causa in decisione, riservando il deposito della sentenza nei successivi trenta giorni
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE


1.Il rapporto contrattuale intercorso


2.L'eccezione di inadempimento formulata dalla ricorrente nei confronti della resistente


3. La domanda riconvenzionale di parte resistente


4. Le spese


1.Il rapporto contrattuale intercorso
In punto di fatto, costituisce circostanza pacifica tra le parti (cfr. ad es. ricorso e conclusionale ricorrente pag. 1 e comparsa di costituzione pag.2) e debitamente documentata che, a seguito di accettazione di proposta di acquisto formulata in data
6.12.2021, in data 20.12.2021, la sig.ra quale promissaria acquirente, e Parte_1
la sig.ra quale promissaria alienante, sottoscrivevano un preliminare di Controparte_1
vendita avente ad oggetto gli immobili siti in Pontecurone, Via Cesare Battisti nn. 24 e 26 identificati al NCEU al fg. 16, mapp. 370, sub. 3 graffato col mapp. 371 sub. 2 (piano T1, cat. A/2, cl. 2, rendita € 903,80) ed al fg. 16, mapp. 370, sub. 2 (piano T, cat. C/6, rendita €
26,86) (cfr. doc. 1 e 2 parte ricorrente)
Parimenti non controverso e debitamente documentato che il prezzo di vendita pattuito era pari ad € 57.000,00; inoltre risulta attestato da idonea documentazione bancaria, costituita da estratti di bonifico ed estratti conto, il versamento di €17.000 a titolo di caparra da parte della sig.ra e , in particolare, € 2.000,00 già versati a Parte_1
titolo di caparra confirmatoria in data 9.12.2021, e la somma di €15.000 di ulteriori quattro bonifici eseguiti tra il 20 e 21.12.2021 (cfr. doc. 4 e 5).
pagina 5 di 16 In base alle disposizioni del contratto preliminare il termine ultimo per la stipula del contratto definitivo era stabilito in data 30.4.2022; con successiva scrittura privata dell'8.4.2022 , ritualmente depositata da parte ricorrente e non contestata, le sig.re CP_1
e oltre a dare atto del versamento della somma € 15.000,00 in aggiunta a €2000 Parte_1
iniziali, a parziale modifica del contratto preliminare, stabilivano che la data di stipula del rogito sarebbe stata definita il 14.4.2022 (doc.3 parte ricorrente )


2.L'eccezione di inadempimento formulata dalla ricorrente nei confronti della resistente
Parte ricorrente ha eccepito l'inadempimento della parte resistente sub specie di condotta omissiva nonché ostruzionistica con riferimento all'obbligazione di far visitare l'immobile, oltre che la mancata volontà di stipulare il contratto.
A riguardo, nel contratto preliminare le parti pattuivano che “La promittente parte venditrice si impegna a far visitare quanto in oggetto-previo congruo preavviso- alla promittente parte compratrice, per poter effettuare misurazioni rilievi …”
Orbene, stante la prova univoca del rapporto negoziale intercorso nonché dell'adempimento, da parte della promissaria acquirente, delle obbligazioni preliminari su di lei gravanti, costituite dai versamenti di acconto, in forza dei principi generali ex art. 2697 c.c. e secondo giurisprudenza consolidata (Cass. 30.10.2001 n. 13533) , gravava sull'altra parte contrattuale, ovvero la parte promittente venditrice, l'onus probandi circa il corretto adempimento della prestazione su di essa gravante , ovvero la corretta messa a disposizione dell'immobile per l'esecuzione delle visite necessarie.
All'esito del giudizio si ritiene raggiunta la prova sia che almeno una visita venne effettivamente eseguita dalla promissaria acquirente in fase precedente alla stipula del contratto preliminare sia che, comunque, la promissaria alienante mise in effetti a disposizione l'immobile alla medesima promissaria acquirente per ulteriori sopralluoghi.
In primo luogo, risulta infondata l'eccezione secondo cui “la proposta di acquisto ed il preliminare furono sottoscritti dalla Ricorrente senza vedere l'Immobile” (sic ricorso pag. 2 )
Sul punto si evidenzia, anzitutto, che la “Proposta di acquisto” sottoscritta dalla pagina 6 di 16 stessa sig.ra attestava espressamente che l'offerta economica era formulata in Parte_1 quanto l'immobile era stato “visto e piaciuto e di suo gradimento” (art. 4). Tale affermazione, stante il contesto negoziale in cui era contenuta nonché il destinatario della stessa (la promissaria acquirente) assume valore di confessione stragiudiziale ex art. 2735
c.c. e, pertanto, assume lo stesso valore di confessione giudiziale;
conseguentemente essa forma “piena prova” ex art. 2733 c.c. in ordine al fatto oggetto di dichiarazione ovvero la circostanza della visita.
In secondo luogo, ulteriore dichiarazione confessoria è contenuta nel contratto preliminare ove si attesta espressamente come lo stato dell'immobile era “noto e gradito” alla promittente acquirente.
In terzo luogo, sempre sul piano documentale, rileva la comunicazione del precedente legale della sig.ra (avv. Corrado Savio) il quale, a seguito della Parte_1
diffida ad adempiere del 27 maggio 2022, con lettera del 7 giugno 2022, motivando le ragioni della mancata stipula dichiarava, espressamente: "... atteso che è stato riferito alla mia assistita che l'abitazione in questione presenta gravissimi difetti agli impianti elettrico
e di riscaldamento, nonchè notevoli infiltrazioni dal tetto, vizi che la sig.ra non Parte_1
poteva verificare in occasione dell'unico accesso effettuato prima della stipula del preliminare..."; il legale riconosceva in modo esplicito quindi che, quanto meno, un singolo accesso era stato compiuto dalla (cfr. doc. 10 parte convenuta) Parte_1
In quarto luogo, ulteriore confessione stragiudiziale è contenuta in mail del 25 maggio 2022 della stessa inviata al procuratore della promittente venditrice nella Parte_1
quale la stessa ricorrente riconosceva espressamente di aver visionato l'immobile : ... visto che l'unità abitativa è stata vista per pochi minuti da noi nel mese di dicembre 2021..." (cfr doc. 8 parte resistente)
In quinto luogo, sotto ulteriore e connesso profilo, in via presuntiva, secondo valutazione improntata a canone di ragionevolezza e fondata su criterio probabilistico, la stipula di un contratto preliminare e il versamento della caparra conseguono, ordinariamente, alla visita dell'immobile oggetto di contratto: tale presunzione , basata sulla regola dell'id quod plerumque accidit , non è stata in alcun modo vinta da precisi pagina 7 di 16 elementi probatori dalla resistente e costituisce ulteriore elemento, sia pure indiziario, a supporto della ricostruzione di parte convenuta : ciò a fortiori considerando la situazione economica della che avrebbe dovuto alienare altro immobile per acquisire la Parte_1
provvista e procedere all'acquisto (su tale profilo amplius infra).
La circostanza della visita dell'immobile da parte della unitamente alla Parte_1 sig.ra Signorio dell'agenzia immobiliare, e del sig. AL, suo compagno, è stata altresì confermata in sede istruttoria da plurime univoche dichiarazioni testimoniali (Signorio “10.
Confermo 11. Confermo;
il sig. AL si è presentato poco tempo dopo 12. Confermo;
la ha visionato l'intero immobile dove loro vivevano;
c'era un'altra porzione di Parte_1
immobile, acquistata per non avere vicini, non abitata dalla sig.ra e che era da CP_1 ristrutturare;
l'oggetto della vendita riguardava entrambi gli immobili;
ADR fu visionata anche la porzione dell'immobile non abitata e che necessitava di ristrutturazione”; teste sia pure indirettamente) Tes_1
Le dichiarazioni testimoniali in senso parzialmente contrario del sig. non CP_2
sono meritevoli di condivisione, sia in quanto rese esclusivamente da un singolo soggetto legato da stretti rapporti famigliari con la ricorrente, ovvero il suo compagno (al contrario, la diversa ricostruzione è supportata anche da soggetto pienamente estraneo come l'agente immobiliare), sia in quanto prive di qualsivoglia riscontro documentale (a fortiori risultano espressamente contraddette dalla rilevante e significativa documentazione sopra indicata) sia, infine, perché assolutamente inverosimili: l' ha confermato infatti l'incontro e il CP_2
sopralluogo, ma ha dichiarato che “”siamo andati ma siamo stati bloccati sul cortile perché la sig.ra ci aveva detto che senza il figlio non si poteva visitare;
la Signorio era CP_1
presente allora e voleva sentire il figlio per concordare altro appuntamento e vedere
l'immobile”: orbene in ordine all'impedimento all'accesso sul cortile da parte della sig.ra non è stata alcuna esplicazione plausibile dal testimone (né dalla parte nei propri CP_1
scritti difensivi) , risultando tale ipotetica condotta in contrasto con quella precedente di fissare l'appuntamento.
In ragione di quanto esposto risulta quindi provata la visita in fase precedente alla stipula del contratto preliminare.
pagina 8 di 16 Parimenti comprovato altresì che, successivamente al preliminare, la sig.ra CP_1 si rese più volte disponibile a far visionare l'immobile alla sig.ra ma Parte_1 quest'ultima spesso non si recò per eseguire ulteriori sopralluoghi adducendo pretesti.
Depone in tal senso, anzitutto, sul piano documentale lo scambio di mail avv.
Villani/Migliorini, da cui emerge univocamente la fissazione di plurimi appuntamenti tra le parti, poi disattesi dalla promissaria acquirente, quale ad esempio, quello del 28 maggio
2022 alla presenza dei tecnici. (cfr. doc. 8 e 9 parte convenuta)
In secondo luogo, la circostanza della necessità delle lavorazioni era comunque già nota alla promissaria acquirente, come emerge sia dallo stesso contratto preliminare, in cui si attestava che non veniva prestata garanzia sugli impianti sia dagli sms intercorsi, ritualmente depositati e non disconosciuti;
tale consapevolezza attesta ulteriormente come la visita eseguita fosse stata approfondita e, comunque, l'assenza di ostacoli all'esecuzione di sopralluoghi ulteriori (cfr. doc. 3 parte convenuta)
In terzo luogo, al contrario, risulta alquanto anomalo che, pur a fronte di tale asserito inadempimento della promissaria alienante , la promissaria acquirente, interessata all'accesso , non abbia in alcun modo dimostrato di aver formulato esplicite diffide in tal senso nel periodo interessato (cfr. doc. 8 9); la prima formale richiesta di sopralluogo , rectius la prima lamentela per non aver potuto accedere all'immobile, è attestata solo in data 20.5.2022, ovvero ben oltre il termine ultimo per la stipula del rogito finale
(30.4.2022) e solo a seguito della prima diffida della promissaria acquirente;
tale anomalia
è ancor più evidente considerando come le parti nulla deducevano in ordine a tale presunto inadempimento della promissaria alienante nella scrittura privata dell'8.4.2022 in cui si stabiliva il termine del 14.4.2024 per la definizione della data di stipula (cfr. doc.3 stessa parte ricorrente)
In quarto luogo, sul piano testimoniale, a fronte di una diversa ricostruzione dei fatti in ordine a tale circostanza rispettivamente fornita dai sig.ri e rilevano le CP_2 Tes_1
dichiarazioni della testimone , mediatrice immobiliare e soggetto terzo rispetto alle Tes_2
parti , la quale ha univocamente confermato la ricostruzione della convenuta, nonché, a
Per_ fortiori, dello stesso notaio il quale, almeno sulla circostanza dell'incontro, ha pagina 9 di 16 ribadito la disponibilità della a far visionare l'immobile. CP_1
Segnatamente, è stato confermato che nei primi mesi dell'anno 2022, la signora e suo figlio si recavano, a cadenza settimanale, presso l'agenzia CP_1 Controparte_3
immobiliare Essevi di Silvestri CA di Voghera per avere notizie sulle intenzioni della sig.ra in merito all'accesso all'immobile oggetto della compravendita e per la Parte_1
fissazione della data del rogito;
parimenti confermato che, iniziate le operazioni di sgombero dei locali di Pontecurone da parte della venditrice, il sig. per Controparte_3
conto della madre, da gennaio ad aprile 2022 contattava telefonicamente, anche a mezzo sms, la sig.ra almeno dieci volte, invitandola a ripassare presso l'immobile, Parte_1
anche per valutare l'utilità di alcuni mobili o suppellettili che, in caso contrario, la sig.ra avrebbe smaltito e che la sig.ra in tutte le occasioni di contatto, CP_1 Parte_1
dichiarava di essere occupata nella gestione della propria madre ammalata e di avere
"problemi sulla vendita del suo immobile di Genova", posticipando gli appuntamenti
(Signorio:

3. Confermo 4. Confermo;
la circostanza delle chiamate mi è stata riferita mentre quella sui mobili e suppellettili è stata da me riscontrata 5.Confermo; mi dichiarava che aveva problemi nella vendita di immobile a Genova;
ADR la sig.ra aveva dichiarato di poter acquistare l'intero immobile con fondi propri) Parte_1
Sempre sul piano testimoniale, è stato confermato , non solo dalla Signorio ma dallo
Per_ stesso notaio che la sig.ra contattava telefonicamente lo studio del Controparte_1
Notaio per richiedere l'incontro con tutte le parti per la data del 14 aprile Persona_2
2022; parimenti confermato che, in occasione del citato incontro del 14 aprile 2022 in cui il
Per_ Notaio dott.ssa faceva presente alle parti che il termine del 30 aprile 2022 era ormai imminente ed era pertanto necessario "accelerare i tempi", la sig.ra confermava la CP_1
propria disponibilità ad addivenire al rogito e a consentire l'accesso all'immobile all'acquirente e ai tecnici di sua fiducia e che l'invito era rinnovato dal figlio, sig. ( Tes_1
Per_ notaio 7. Confermo;
io ho sentito anche l'agente immobiliare che si occupava della cessione dell'immobile della sig.ra a Genova (ho lavorato a Genova per 15 Parte_1
anni) per comprendere la situazione.

8. Confermo;
la dava la disponibilità alla CP_1
visita;

9.Ribadisco che il figlio della confermava la disponibilità, ma bisognava CP_1
pagina 10 di 16 concordare appuntamento. 10. Non ricordo;
forse ci siamo sentiti per telefono;
ADR
l'agente immobiliare diceva che la vendita dell'immobile della sig.ra era molto Parte_1
difficile per ubicazione e collocazione di finestra.)
In quinto luogo, anche in ordine a tale circostanza, rileva la regola presuntiva in forza del quale non vi era alcuna ragione da parte della promissaria venditrice per ostacolare un ulteriore sopralluogo della promissaria acquirente : ciò a fortiori considerando che era già stata eseguita una prima visita approfondita ed era stata esclusa la garanzia per gli impianti.
Al contrario, è emerso univocamente dalle dichiarazioni testimoniali ulteriore e plausibile ragione alla base della decisione di non rogitare da parte della ovvero Parte_1
l'indisponibilità economica: quest'ultima, infatti, avrebbe dovuto previamente alienare immobile di sua proprietà a Genova prima di procedere all'acquisto e tale vendita non si era concretizzata;
la circostanza è stata univocamente confermata dal notaio in sede testimoniale (quest'ultimo ha affermato in particolare come “alla data del 14 aprile la visita non era stata fatta ma secondo me erano preminenti ragioni economiche dell'acquirente. ADR ho sentito l'agenzia l'immobiliare di Genova perché , oltre a conoscere l'agente, volevo stimolare la vendita dell'immobile della sig.ra per Parte_1 facilitare l'acquisto dell'immobile della sig.ra ADR la sig.ra mi CP_1 Parte_1
riferiva di avere due immobili da vendere, uno in Genova e l'altro della madre prima di procedere all'acquisto dell'immobile della sig.ra si era addivenuti alla proroga CP_1 per consentire la vendita dell'immobile della sig.ra ADR per noi l'agenda è ala Parte_1
base della repertoriazione e quindi per prassi si cancella quello che non si fa;
la sig.ra aveva necessità di fissare la data con anticipo perché si doveva organizzare da Parte_1
Genova)
In definitiva in ragione di quanto esposto parte convenuta ha dimostrato di aver correttamente adempiuto all'obbligazione su di lui gravante circa la visita dell'immobile e la messa a diposizione dell'unità immobiliare stessa per eseguitre rilievi o misurazioni;

l'eccezione di inadempimento è quindi infondata


3. La domanda riconvenzionale di parte resistente
pagina 11 di 16 Premessa l'infondatezza dell'eccezione di inadempimento formulata dalla ricorrente, la resistente, ha formulato domanda riconvenzionale di recesso e ritenzione della caparra riscossa.
Risulta infondata, a riguardo, l'eccezione processuale di parte ricorrente formulata nei propri scritti difensivi conclusivi e segnatamente, in comparsa conclusionale e nelle note di udienza di discussione, secondo cui La Resistente ha scelto di domandare la risoluzione del contratto con risarcimento del danno anziché esercitare il recesso con trattenimento della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.” (sic note pag. 1 e ss e comparsa conclusionale pag. 2 e ss. )
Il petitum della domanda riconvenzionale in via principale è formulato nel senso di
“Accertato e dichiarato l'inadempimento di in relazione al contratto Parte_1
preliminare del 20 dicembre 2021, dichiarare la risoluzione del contratto stesso e, per
l'effetto, accertare e dichiarare il diritto della resistente alla ritenzione Controparte_1 della somma di € 17.00,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.”
Il Tribunale non ignora che le domande di recesso e di risoluzione non sono cumulabili, sic et simpliciter , sul piano logico giuridico.
A riguardo, infatti, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale “in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dalli inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando
l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad esso;
ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'art. 1223 c.c. (v. Sez. 3, Sentenza n. 18850 del 20/09/2004 Rv. 577186 - 01).” In termini con giurisprudenza indicata Cass. 23.03.2017, n.7554 Cass. 27.04.2016 n. 8417,
Cass. 03.11.2017 n. 26206 e più di recente anche Cass. 29.09.2020 n. 20532).
Occorre, pertanto, correttamente qualificare la domanda , stante l'incompatibilità
pagina 12 di 16 logico giuridica degli istituti indicati dalla resistente;
proprio con riferimento al rapporto tra domanda di risoluzione e domanda di recesso la Cassazione ha sottolineato come
“l'interpretazione della domanda e l'individuazione del suo contenuto integrano un tipico accertamento di fatto, riservato, come tale, al giudice del merito e questa Corte deve solo effettuare il controllo della correttezza della motivazione che sorregge sul punto la decisione impugnata.(Cassazione civile, sez. VI, 21/12/2017, n. 30684; Cassazione civile, sez. lav., 24/07/2008, n. 20373; Cassazione civile, sez. I, 07/07/2006, n. 15603) 3.7. Inoltre, in ossequio al principio iura novit curia enucleato all'art. 113 c.p.c., l'interpretazione della domanda non è vincolata dal nomen juris alla stessa conferito, dovendo l'indagine giudiziale pervenire ad una qualificazione dell'azione utilizzando quale criterio risolutivo il petitum sostanziale.” (Cass. 20532/2020 cit. sul potere di qualificazione della domanda in via generale cfr. anche Cass. 21.2.2019 n. 5153)
Tanto premesso in via generale, sul piano interpretativo, la domanda formulata in giudizio dalla ricorrente come sopra riportata deve essere interpretata come domanda di recesso tout court e non di risoluzione , anche alla luce del contenuto degli atti difensivi.
In primo luogo, depone in tal senso il contenuto della comparsa di costituzione e della relativa causa petendi come elaborata: si sottolinea a riguardo come la resistente, dopo puntuale ricostruzione dell'inadempimento della ricorrente sub specie di rifiuto della stipula entro il termine previsto, ha dedotto in modo esplicito che “Tale inadempimento, contestato da parte resistente in ben due diffide ex art. 1454 c.c. fonda, nella totale inerzia dell'acquirente, il diritto di parte venditrice a trattenere la somma di € 17.000,00 versata dalla sig.ra a titolo di caparra confirmatoria”, (cfr. comparsa pag. 9); la Parte_1
resistente pertanto deduce espressamente un diritto di ritenzione in ordine alla somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria dalla promissaria acquirente e non una risoluzione con conseguente risarcimento.
In secondo luogo, sempre sotto il profilo della causa petendi, il danno strictu sensu inteso viene espressamente dedotto “ Solo per inciso, “ al fine di portare “ a conoscenza di codesto Giudicante che tale somma (ovvero la somma della caparra confirmatoria) non è neppure sufficiente a coprire il danno materiale causato dalla resistente con il suo
pagina 13 di 16 comportamento”; in altri termini, la resistente deduce espressamente che il profilo risarcitorio non costituisce elemento fondante della domanda (anzi esclude proprio in modo esplicito tale elemento) sottolineando come il danno economico effettivamente subito assume solo valenza meramente descrittiva ad colorandum
In terzo luogo, sul piano del petitum, la stessa domanda riconvenzionale, pur citato l'istituto della risoluzione, effettua tale richiamo solo in via incidentale, mentre contiene esplicito invito al giudice a dichiarare ed accertare il diritto di ritenzione di una somma versata a titolo di “caparra confirmatoria”; in altri termini, anche sul piano dell'interpretazione letterale, risulta preminente il dato formale e lessicale relativo al recesso.
In ragione di quanto esposto, la domanda formulata viene correttamente qualificata come domanda di recesso con accertamento del diritto di trattenimento di caparra ex art. 1385 secondo comma c.c.
Tanto premesso sul piano della qualificazione giuridica, la resistente, quale promissaria alienante, ha dimostrato in modo univoco di essere disponibile alla stipula del contratto entro la data stabilita 30.4.2022 (e invero anche successivamente) sia mediante dichiarazione esplicita presso lo studio notarile sia inviando plurime formali diffide (cfr. paragrafo precedente).
A fortiori la disponibilità alla stipula è ulteriormente confermata dalla circostanza, puntualmente dedotta dalla resistente, non ex se contestata e invero debitamente documentata, che, a sua volta, la sig.ra aveva bisogno con urgenza di provvista CP_1
economica per procedere contestualmente ad acquisto di altro immobile in Voghera ove trasferire la residenza (cfr. doc. 3 e 16 parte convenuta); segnatamente, tale acquisto si realizzava in data 2 dicembre 2022 mentre l'immobile oggetto di causa era ceduto dalla a terzi in data 21 giugno 2022 a un prezzo inferiore rispetto a quello pattuito con CP_1
la palesando ulteriormente tale circostanza la voluntas negoziale della resistente Parte_1
(cfr. doc. 15 parte convenuta)
Sotto ulteriore e contrapposto profilo la sig.ra ricorrente, malgrado Parte_1
formalmente invitata alla stipula del contratto, rimaneva inadempiente in ordine a tale pagina 14 di 16 profilo, limitandosi ad eccepire, a fronte delle formali richieste, un inadempimento della promissaria alienante invero insussistente per le ragioni esposte nel paragrafo precedente.
A riguardo, sussiste quindi il diritto di recesso in capo alla promissaria alienate con il trattenimento della caparra confirmatoria versata ex art. 1385 c.c. pari a €17.000 in quanto la promissaria acquirente non ha aderito alla stipula nel termine previsto, restando inadempiente in ordine all'obbligazione principale di stipulare il contratto entro il termine stabilito.


4. Le spese
Le spese sono addebitate su parte ricorrente in quanto soccombente ex art. 91 c.p.c.
I compensi sono liquidati ex DM 55/2014 (come modificato da DM 147/2022) per cause di valore compreso tra €5200 e €26000 (valore effettivo considerando il quantum oggetto di condanna in accoglimento della riconvenzionale e non il petitum della domanda principale rigettata ) tenuto conto della natura e complessità della causa, applicando il parametro medio per ciascuna fase di giudizio risultando quindi pari a €5077 oltre spese generali al 15% iva e cpa oltre il costo del contributo unificato per la riconvenzionale (237)
e spese notifica testi (18,15)


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni diversa istanza o eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così dispone:
- I)Respinge, perché infondata, per le ragioni di cui in motivazione la domanda di parte ricorrente (c.f. ); Parte_1 C.F._1
- II)accoglie, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda riconvenzionale di parte resistente (cf. ) e, per l'effetto, accerta e Controparte_1 C.F._2
dichiara il diritto di ritenzione della somma pari a €17.000, versata a titolo di caparra in ragione del contratto preliminare oggetto di causa dalla sig.ra in capo Parte_1
alla medesima Controparte_1
-III) condanna altresì parte ricorrente a rimborsare alla parte Parte_1
resistente le spese di lite, che si liquidano in € 255,15 per spese ed € Controparte_1
5077,00 per compensi professionali, oltre spese generali pari al 15% dei compensi, c.p.a.,
pagina 15 di 16 nonché i.v.a., se prevista, secondo le aliquote di legge.
Pavia, 12 giugno 2025
Il Giudice
Renato Cameli
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