REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI
Il Tribunale di Napoli - Sesta Sezione civile - in composizione monocratica, nella persona del dott. LE CONTI applicato ex art. 3 D.L. 117/2025 conv. in L. 148/2025 ha pronunciato la seguente
- S E N T E N Z A -
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 15013/2023 promossa da:
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
AN RO e con domicilio eletto presso lo studio del predetto difensore in Napoli, via Padova nr. 22
ATTORE
contro
(c.f. ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'avv. BARBIERI ENRICO
e con domicilio eletto presso lo studio del predetto difensore in Napoli, Corso
Secondigliano nr. 253
CONVENUTO
avente ad oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.
pagina 1 di 11 CONCLUSIONI:
PER LA PARTE ATTRICE:
contrariis reiectis per l'accoglimento della domanda attorea tesa ad accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera assembleare del 30.11.2022 adottata dal (c.f/p.iva , Controparte_2 P.IVA_1
in persona dell'amministratore pro-tempore, Sig. Controparte_3
relativamente ai punti 9)10) posti all'ordine del giorno del suindicato deliberato. Il tutto sempre con vittoria di spese e competenze professionali oltre rimborso forfettario spese generali pari al 15,00% L.P. ex art. 15 D.M.

5.10.94 nr. 585 e successive modifiche.
PER LA PARTE CONVENUTA:
Si conclude affinchè l'On.le Giudice dichiari la domanda di opposizione a delibera assembleare del 30.11.2022 infondata in fatto ed in diritto con rigetto della domanda e vittoria di spese diritti ed onorari di giudizio con attribuzione al sottoscritto procuratore che se ne dichiara antistatario.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
I. Con atto di citazione, ritualmente notificato, Parte_1
impugnava, chiedendone previamente la sospensione dell'efficacia, la delibera dell'assemblea del in Napoli, con cui Controparte_2
erano stati approvati i punti 9 e 10 dell'Odg dell'assemblea condominiale del
30.11.22.
A fondamento della propria domanda esponeva quanto segue:
pagina 2 di 11 - di essere proprietario di un appartamento facente parte del CP_1
convenuto, come da visura catastale depositata in atti;

- che l'assemblea condominiale del 30.11.22, in seconda convocazione,
era stata convocata per discutere, tra gli altri, i seguenti due punti all'OdG: “9.
BE eventuale revisione tabelle millesimali;
Nomina tecnico;
10: BE
criteri di ripartizione lavori terrazzo di copertura fabbricato, impianti ed antenna;
”
- che l'assemblea aveva deliberato: “si passa alla discussione del punto 10
dell'ORG. Il condomin fa presente che in una precedente assemblea Parte_1
accettarono le tabelle precedenti e discusso se queste fossero ingiuste da qualche condomino lo stesso doveva rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per la nuova ripartizione .Fà presente oltretutto che nelle attuali tabelle millesimali sono già presenti i valori ed i disegni che permettono di formulare il peso per ogni condomino per il rifacimento dei terrazzi .Fà presente che per la stesura esclusiva di questo valore è necessario incaricare un tecnico . Si passa alla votazione del punto 10 odg. Il Presidente prende atto che i condomini con la maggioranza dei presenti per millesimi 643,86 ad esclusione dei condomini e per millesimi 343,42 delibera di approvare il riparto Pt_2 Parte_1
proposto dall'amministratore relativamente ai lavori da eseguire al terrazzo di proprietà esclusiva del Sig. ( allegato 1) .Il condomino Parte_1 Pt_2
dichiara quanto segue : la ripartizione dei costi dell'antenna condominiale avviene in parti uguali in ragione di ciascun allacciamento …l'assemblea dopo ampia discussione delibera con la maggioranza dei condomini per millesimi
643,86 ad esclusione dei condomin per millesimi 343,42 . Pt_2 Parte_1
pagina 3 di 11 BE di approvare il riparto già (allegato 2 ) redatto ..I condomin Parte_1
chiedono che il riparto dei lavori antenna sia diviso secondo numero Pt_2
di allacci alle singole unità …al punto 9 l'assemblea con la maggioranza dei condomini per millesimi 596,98 ad esclusione dei condomini
, dissenzienti, DELIBERA la revisione delle tabelle Parte_3
millesimali…nella prossima assemblea utile verranno presentati dei preventivi per la nomina di un tecnico …Il condomin dichiara quanto segue : Parte_1
conferma quanto deliberato…in assemblea diffidando a proporre ancora la stesura di una nuova tabella millesimale se non attraverso una norma giudiziaria ….”;
- di essersi opposto alle predette delibere in quanto per il riparto dei lavori al terrazzo, per la quota a carico del (2/3 del totale), non CP_1
risultava applicato correttamente il criterio dell'”utilità” per il quale si deve tenere conto delle reali superfici interessate sottostanti il terrazzo da rifare e non solamente dei millesimi;

- che, per quanto riguarda specificamente il punto 10 del deliberato, non concordava con la ripartizione delle spese approvata dall'assemblea, così come non concordava sul riparto dei lavori all'impianto di antenna centralizzata e parabola satellitare che prevedeva la divisione per millesimi invece che per quote uguali per ciascun allaccio;

- di aver contestato anche la ripartizione delle spese per l'androne condominiale e per il rifacimento del tubo di scarico sul proprio terrazzo;

pagina 4 di 11 - che risultava erronea anche la ripartizione della spesa della condomina che risultava calcolata proprio con il criterio della Controparte_4
“verticale effettiva” richiesto dall'attore.
Ciò premesso in fatto, deduceva in diritto che, per quanto riguarda la spesa di manutenzione del lastrico solare, poiché il proprio immobile era solo in parte coperto da tale lastrico, avrebbe dovuto partecipare alla relativa spesa come statuito da Cass. 1451/2023 secondo il criterio della c.d. “verticale effettiva” con conseguente invalidità della delibera assembleare impugnata.
Riguardo le spese per l'antenna centralizzata rilevava che, sempre secondo giurisprudenza di legittimità, le stesse andavano suddivise in parti eguali tra i condomini allacciati all'impianto indipendentemente dai millesimi di proprietà.
II. Si costituiva in giudizio il convenuto contestando la CP_1
fondatezza delle doglianze attoree e chiedendone il rigetto. Quanto alla ripartizione delle spese del lastrico solare faceva presente che, se è vero, ai sensi del disposto dell'art. 1126 c.c., che le spese di manutenzione del lastrico solare di copertura dei piani sottostanti erano a carico per due terzi non di tutti i condomini ma solo di coloro i quali erano proprietari di immobili compresi nella proiezione verticale di detto lastrico, ai quali lo stesso funge da copertura,
tuttavia tale criterio andava, come fatto dalla delibera impugnata, adattato al caso concreto in quanto il lastrico solare di cui si controverte, in proprietà o uso esclusivo dell'attore, copre unità immobiliari e parti comuni dell'edificio.
Pertanto l'assemblea aveva correttamente deciso di derogare al disposto dell'art. 1126 c.c. ponendo la quota dei 2/3 a carico di tutti i condomini.
pagina 5 di 11 Quanto alla delibera relativa alla ripartizione della spesa per l'impianto televisivo deduceva la sopravvenuta carenza di interesse all'impugnazione in quanto, con delibera assembleare del 23.05.23, il aveva dato CP_1
mandato all'amministratore e al legale, dando seguito alle istanze dell'attore, di modificare il piano di riparto e divisione della spesa in parti eguali.
III. All'esito dell'udienza cartolare del 28.11.25 la causa era trattenuta in decisione con riserva di deposito della sentenza nel termine ex art. 281sexies,
comma 3, c.p.c..
IV. Le domande attoree sono fondate nei limiti che seguono.
IV.

1. Al fine di un opportuno inquadramento della presente controversia si deve premettere che l'art. 1126 c.c. così dispone: “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
La Corte di Cassazione (cfr. Cass. 11484/2017) sul punto ha chiaramente statuito che “L'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia pagina 6 di 11 sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del
15/04/1994; Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del
25/02/2002). Come meglio ancora spiegato da Cass. Sez. 2, n. 2821 del
16/07/1976, l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio [..] ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione.”
Da ciò deriva che è illegittima la ripartizione delle spese per la manutenzione del terrazzo di cui si controverte adottata dal con CP_1
la delibera impugnata (punto 10 O.d.G).
Al fine di evitare ulteriore contenzioso si precisa anche che la ripartizione della spesa dovrà avvenire secondo il criterio generale di cui all'art. 1126 c.c. ma avuto riguardo a quanto statuito da Cass. 1451/2014 “Come questa
Corte ha ripetutamente affermato (Sez. 2, 9 novembre 2001, n. 13858; Sez. 2,
15 luglio 2003, n. 11029; Sez. 2, 28 settembre 2012, n. 16583), la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ai sensi dell'art.1126 cod. civ., per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il pagina 7 di 11 lastrico serve da copertura.
Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico solare, per porre a loro carico un terzo dell'onere della riparazione o della ricostruzione, ma, nell'ambito dei rimanenti condomini, va fatta un'ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio coperta dal lastrico.
Risulta evidente dal principio sopra enunciato che nella ripartizione dei restanti due terzi della spesa (una volta detratto il terzo dovuto da chi ha l'uso esclusivo del lastrico) la qualità di partecipante al condominio genericamente intesa non ha un rilievo di per sè determinante. Quello che importa, ai fini dell'obbligo della contribuzione alla spesa effettuata per la riparazione o la ricostruzione della terrazza, è che il condomino sia proprietario di una unità
immobiliare sita nella zona dell'edificio coperta dal lastrico e, cioè, che tale unità sia compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 15 aprile 1994,
n. 3542). Solo nel caso che colui che abbia l'uso esclusivo del lastrico sia anche proprietario di una delle unità ad essi sottostante, si verifica l'obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, quale utente esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione del valore millesimale dell'unità compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 29
gennaio 1974, n. 244; Sez. 2, 16 luglio 1976, n. 2821; Sez. 2, 19 ottobre 1992,
n. 11449). E poiché il criterio che appunto rileva, per il riparto del carico dei restanti due terzi fra tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, è quello, dettato dall'art. 1126 cod. civ., della
"proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno", il pagina 8 di 11 concorso nella suddetta quota - là dove, come nella specie, l'appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano superiore, del calpestio sul lastrico solare e, al piano inferiore, della copertura - si ha avendo riguardo al valore dell'unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico,
non già all'intero valore millesimale attribuito all'appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l'obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell'appartamento..”.
La delibera di cui al punto 10 dell'O.d.G. deve essere quindi annullata trovando applicazione il principio di diritto enunciato dalle S.U., secondo il quale in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c.,
come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi:
mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità
dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".
Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei pagina 9 di 11 servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. (sentenza n.
9839, 14/04/2021, Rv. 661084 – 03).
IV.

2. Quanto ai lavori per l'antenna centralizzata non può essere dichiarata la cessazione della materia del contendere, come richiesto dal in quanto, dal verbale depositato dell'assemblea condominiale del CP_1
23.05.23, non risulta formalmente approvata la modifica del riparto delle relative spese in parti eguali come richiesto dall'attore ma si delibera solamente di dare mandato all'avv. Enrico Barbieri di partecipare alla procedura di mediazione, che si è chiusa con verbale negativo.
Pertanto deve verificarsi la legittimità dell'originario riparto della relativa spesa come da delibera impugnata (punto 10 O.d.G. assemblea del 30.11.22).
Tale delibera prevede la ripartizione dei lavori per gli “impianti” secondo i millesimi di proprietà; al contrario, secondo l'attore, che si rifà evidentemente ad una risalente pronuncia di legittimità (Cass. 2916/1969) i lavori per l'antenna dovevano dividersi in parti eguali tra i fruitori dell'impianto.
Il criterio invocato dall'attore non appare meritevole di seguito,
ritenendosi, al contrario, corretta sul punto la ripartizione per millesimi di proprietà effettuata dal in quanto l'antenna centralizzata è parte CP_1
comune dell'edificio e, pertanto, le spese relative alla sua manutenzione debbono gravare su tutti i condomini ex art. 1123 c.c. in misura proporzionale pagina 10 di 11 al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione che, allo stato,
non risulta (cfr. Trib. Salerno nr. 3360/2025).
IV.

3. Deve rigettarsi la domanda relativamente alla delibera punto 9
dell'O.d.G. dell'assemblea del 30.11.22 relativa alla nomina del tecnico per la revisione delle tabelle millesimali in quanto l'attore non svolge alcun motivo specifico di impugnazione della medesima, trattandosi peraltro di delibera interlocutoria che approva solo la revisione delle tabelle millesimali riservando a successiva assemblea la nomina del tecnico, non comportando, in ogni caso,
la stessa alcuna immediata lesione ai diritti dell'attore.
V. Quanto alle spese di lite, verificatasi una reciproca soccombenza sulle domande proposte in giudizio, le stesse debbono essere interamente compensate tra le parti.
-

P.Q.M.

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Il Tribunale di Napoli, ogni altra domanda, istanza ed eccezione reietta,
definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, così provvede:
1) annulla la delibera approvata all'assemblea condominiale del 30.11.22 del convenuto (punto 10 O.d.G.) limitatamente alla ripartizione della CP_1
spesa per i lavori di riparazione al terrazzo di copertura fabbricato, come da motivazione;

2) respinge ogni altra domanda attorea;

3) compensa le spese di lite tra le parti.
Napoli, 18/12/2025
Il Giudice applicato
LE TI
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