N. R.G. 9781/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, nella persona del Giudice monocratico, dott. Carlo
Albanese, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 9781/2021 promossa
DA
C.F. P.I. con sede in Monza via Parte_1 P.IVA_1 P.IVA_2
Enrico Toti n. 29, in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata Parte_2
in Cinisello Balsamo, via Margherita Viganò De Vizzi n. 93/95 presso lo studio dell'Avv. Avio
Giacovelli che la rappresenta e difende come da procura posta in calce al ricorso introduttivo;

ATTRICE/RICORRENTE
NEI CONFRONTI DI
C.F. e P.I. , con sede in Nova Milanese, via Como n. 1, in Controparte_1 P.IVA_3
persona del presidente del Consiglio di amministrazione e legale rapp.te p.t., Controparte_2
elettivamente domiciliata in Mariano Comense, via Matteotti n. 11 presso lo studio dell'Avv.
Giuseppina Pugliese che la rappresenta e difende come da procura posta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTA/RESISTENTE
Oggetto:
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'udienza del l, tenutasi con le forme della trattazione scritta, le parti hanno precisato le seguenti conclusioni:
PER Controparte_3
“- nel merito: I) accertare e dichiarare che:
a) la non ha titolo giuridico alla costituzione di servitù, in particolare, di edificare Controparte_4 ed installare all'interno della proprietà della ricorrente per cui è causa: al livello del suolo, un manufatto in metallo di m. 3,00x1,50x3,00 di ingombro, contenente macchinari e manufatti meccanici;

pagina 1 di 15

al livello immediatamente sottostante detto manufatto, con scavo eseguito del terreno e modifica dello stato dei luoghi, in particolare per quanto attiene l'esistente “bocca di lupo” ed il suo difforme utilizzo, altri macchinari e manufatti meccanici;
sull'intera altezza della facciata dell'immobile adiacente all'area ed al manufatto menzionati, canne fumarie di notevoli dimensioni ed ingombro, che raggiungono e superano il colmo dell'edificio, il tutto se non per quanto previsto nell'atto di acquisto e, quindi, una canna fumaria per l'esalazione e lo scarico dell'aria prodotta dagli impianti di condizionamento previsti per l'unità immobiliare seminterrata di proprietà della odierna convenuta;

b) la ha realizzato senza titolo all'interno della proprietà dell' Controparte_4 Parte_1
sito in Comune di Nova Milanese con ingresso alla via Como 1 – censita al N.C.E.U. del Comune
[...]
di Nova Milanese distribuite al Piano Terra ed al Piano interrato, rispettivamente, al Foglio 4,
Particella 41, subalterni 703 cat. D/8 e 704 cat. A/10 - i seguenti manufatti ed impianti a servizio esclusivo della sua proprietà consistenti: al livello del suolo, in un manufatto in metallo il cui corpo esterno è costituito da una cassaforma in lamiera con sviluppo orizzontale di cm. 305 per un'altezza spiovente da cm. 251 a cm. 217 ed una profondità di cm. 146, realizzata in aderenza all'immobile di proprietà dell' dal quale escono due separate canne fumarie in lamiera, una Parte_1 terminante immediatamente sopra la copertura della cassaforma e l'altra con estensione sino al colmo dell'immobile sulla cui parete è edificata, nonché collocato i macchinari e le altre opere in lamiera sopra e sotto il livello del piano terreno e nel corpo della bocca di lupo, con modifica dello stato dei luoghi, in particolare per quanto attiene la già esistente “bocca di lupo” ed il suo difforme utilizzo, altri macchinari e manufatti meccanici;
sino al raggiungimento del piano sottostante, costituenti e a servizio del proprio impianto di estrazione fumi del locale verniciatura, tra cui un bruciatore alimentato a gas e condotti di mandata e ripresa per come precisato tutto nell'elaborato peritale in atti, fermi i preventivi, richiesti, chiarimenti al C.T.U. al riguardo;
sull'intera altezza della facciata dell'immobile adiacente all'area ed al manufatto menzionati, in canne fumarie di notevoli dimensioni ed ingombro che raggiungono il colmo dell'edificio, aventi caratteristiche dimensionali e funzionali eccedenti rispetto a quanto contrattualmente previsto per una canna fumaria per l'esalazione e lo scarico dell'aria prodotta dagli impianti di condizionamento dell'unità immobiliare seminterrata di proprietà della odierna convenuta;
ed in ogni caso tutte le opere che sono risultate indebitamente esistenti a seguito dell'espletata istruttoria in difformità di quanto previsto nell'atto di acquisto relativamente alla lì costituita servitù;
II) Condannare conseguentemente la a rimuovere a proprie cura e spese, entro un Controparte_4 prefiggendo termine, le opere che ha realizzato senza titolo all'interno della proprietà dell' sita in Comune di Nova Milanese con ingresso alla via Como 1 – censita Parte_1
pagina 2 di 15 in al N.C.E.U. del Comune di Nova Milanese distribuite al Piano Terra ed al Piano interrato, rispettivamente, al Foglio 4, Particella 41, subalterni 703 cat. D/8 e 704 cat. A/10 - e nello specifico: al livello del suolo, in un manufatto in metallo il cui corpo esterno è costituito da una cassaforma in lamiera con sviluppo orizzontale di cm. 305 per un'altezza spiovente da cm. 251 a cm. 217 ed una profondità di cm. 146, realizzata in aderenza all'immobile di proprietà dell' Parte_1
dal quale escono due separate canne fumarie in lamiera, una terminante immediatamente sopra la copertura della cassaforma e l'altra con estensione sino al colmo dell'immobile sulla cui parete è edificata, nonché collocato i macchinari e le altre opere in lamiera sopra e sotto il livello del piano terreno e nel corpo della bocca di lupo, con modifica dello stato dei luoghi, in particolare per quanto attiene la già esistente “bocca di lupo” ed il suo difforme utilizzo, altri macchinari e manufatti meccanici;
sino al raggiungimento del piano sottostante, costituenti e a servizio del proprio impianto di estrazione fumi del locale verniciatura, tra cui un bruciatore alimentato a gas e condotti di mandata e ripresa per come precisato tutto nell'elaborato peritale in atti, fermi i preventivi, richiesti, chiarimenti al C.T.U. al riguardo;
sull'intera altezza della facciata dell'immobile adiacente all'area ed al manufatto menzionati, in canne fumarie di notevoli dimensioni ed ingombro che raggiungono il colmo dell'edificio, aventi caratteristiche dimensionali e funzionali eccedenti rispetto a quanto contrattualmente previsto per una canna fumaria per l'esalazione e lo scarico dell'aria prodotta dagli impianti di condizionamento dell'unità immobiliare seminterrata di proprietà della odierna convenuta;
ed in ogni caso tutte le opere che sono risultate indebitamente esistenti a seguito dell'espletata istruttoria in difformità di quanto previsto nell'atto di acquisto relativamente alla lì costituita servitù; nonché ripristinare la griglia pedonabile posta al piano campagna su suolo della proprietà come in origine, in quanto grigliato di CP_3 chiusura della bocca di lupo/intercapedine creata per consentire l'aerazione naturale del vano finestra posto al piano interrato attualmente occluso dai macchinari e condotti.
- Rigettare in quanto infondate in fatto e diritto tutte le eccezioni e domande avversarie.
- Compensi e spese - anche generali come per legge - di giudizio, interamente rifusi.
- In via istruttoria: I) senza inversione dell'onere probatorio, ammettere, se ritenuto, prova per interrogatorio formale del legale rappresentante della s.r.l. e per testimoni, sulle CP_1
seguenti circostanze:
“Vero che all'interno della proprietà dell' sita in Comune di Nova Parte_1
Milanese con ingresso alla via Como 1 – censita al N.C.E.U. del Comune di Nova Milanese distribuite al Piano Terra ed al Piano interrato, rispettivamente, al Foglio 4, Particella 41, subalterni 703 cat.
pagina 3 di 15 D/8 e 704 cat. A/10 nella porzione individuata graficamente nella planimetria allegata con contorno e campitura rossa e colore giallo prodotta come doc. 4.1) del fascicolo attoreo che mi viene mostrata, sono presenti i manufatti ed impianti a servizio della proprietà confinante della Controparte_4
consistenti: al livello del suolo in una cassaforma in metallo di m. 3,00x1,50x3,00 di ingombro, contenente macchinari e apparati meccanici;
al livello immediatamente sottostante detto manufatto, con scavo eseguito del terreno, in altri macchinari e apparecchiature;
sull'intera altezza della facciata dell'immobile adiacente all'area ed ai manufatti menzionati, in canne fumarie che raggiungono e superano il colmo dell'edificio.”
“Vero che i manufatti ed impianti ubicati all'interno della proprietà dell' Parte_1
sita in Comune di Nova Milanese con ingresso alla via Como 1 – censita al N.C.E.U. del Comune di
Nova Milanese distribuite al Piano Terra ed al Piano interrato, rispettivamente, al Foglio 4, Particella
41, subalterni 703 cat. D/8 e 704 cat. A/10, nella porzione individuata graficamente nella planimetria allegata con contorno e campitura rossa e colore giallo prodotta come doc. 4.1) del fascicolo attoreo che mi viene mostrata, consistenti al livello del suolo, in una cassaforma in metallo di m.
3,00x1,50x3,00 di ingombro, contenente macchinari e apparati meccanici;
al livello immediatamente sottostante detto manufatto, con scavo eseguito del terreno, in altri macchinari e apparecchiature;
sull'intera altezza della facciata dell'immobile adiacente all'area ed ai manufatti menzionati, in canne fumarie che raggiungono e superano il colmo dell'edificio, sono quelli descritti nella documentazione fotografica prodotta come docc. 5.1-5.5) del fascicolo di parte ricorrente dei quali pure prendo visione;
”
“Vero che i manufatti ed impianti ubicati all'interno della proprietà dell' Parte_1
sita in Comune di Nova Milanese con ingresso alla via Como 1 – censita al N.C.E.U. del Comune di
Nova Milanese distribuite al Piano Terra ed al Piano interrato, rispettivamente, al Foglio 4, Particella
41, subalterni 703 cat. D/8 e 704 cat. A/10, nella porzione individuata graficamente nella planimetria allegata con contorno e campitura rossa e colore giallo prodotta come doc. 4.1) del fascicolo attoreo che mi viene mostrata, consistenti al livello del suolo, in una cassaforma in metallo di m.
3,00x1,50x3,00 di ingombro, contenente macchinari e apparati meccanici;
al livello immediatamente sottostante detto manufatto, con scavo eseguito del terreno, in altri macchinari e apparecchiature;
sull'intera altezza della facciata dell'immobile adiacente all'area ed ai manufatti menzionati, in canne fumarie che raggiungono e superano il colmo dell'edificio, sono quelli descritti nella documentazione fotografica prodotta come docc. 5.1-5.5) del fascicolo di parte ricorrente dei quali pure prendo visione, senza soluzione di continuità, entrano tutti nella sottostante proprietà della Controparte_4
ubicata al livello -2 del complesso edificato.”
pagina 4 di 15 Si indicano come testimoni: (…).
II) Con riferimento all'elaborato peritale in atti, richiamate e ad aversi per qui trascritte le osservazioni del CTP arch. – in particolare quelle in data 31.7.2023 – chiamare il Persona_1
CTU arch. a chiarimenti sulla determinazione della natura effettiva dei Persona_2 manufatti di cui ha accertato l'esistenza, la loro funzione ed utilizzo, descrivendo le dimensioni e caratteristiche della canna fumaria, precisando quelle che dovrebbe avere un “condotto di ripresa/esalazione” per l'uso di aerazione contrattualmente previsto per l'esalazione e lo scarico dell'aria prodotta dagli impianti di condizionamento dell'unità immobiliare seminterrata di proprietà della odierna convenuta”.
PER Controparte_1
“IN VIA PRELIMINARE DI RITO E PREGIUDIZIALE NEL MERITO dichiarare inammissibile la domanda di reintegrazione per come formulata dal RI nel proprio atto introduttivo per incompatibilità con il rito semplificato da esperirsi con altra e diversa azione così come la domanda individuata da controparte nel merito di cui al punto b) II per le motivazioni di cui in atti
NEL MERITO con pronuncia provvisoriamente esecutiva voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis e previe le opportune declaratorie respingere la interposta azione nonché le domande tutte ivi formulate perché totalmente infondate sia in fatto che in diritto, oltre che non provate;

NEL MERITO accertare e dichiarare che la ha titolo giuridico per costituzione della Parte_3
servitù in ragione di quanto espressamente riportato al punto 4 lettera d): a carico della unità immobiliare di proprietà della società venditrice di cui al sub. 1, e a favore della porzione di proprietà della società acquirente di cui al sub. 3 oggetto di questo atto, servitù di porre e mantenere e di appoggio di una canna fumaria per l'esalazione e lo scarico dell'aria prodotta dagli impianti di condizionamento, attualmente previsti all'interno dell'unità di cui al sub.

3. La canna fumaria avrà
l'altezza prescritta dalla vigente normativa in materia, ma comunque non inferiore a metri 1,5
(unovirgolacinque) dell'atto pubblico denominato dichiarazione di nomina e compravendita a firma registrato dall'agenzia delle entrate di Milano 6 il 27 gennaio 2009 n. 1660 serie 1 Controparte_5
T.
NEL MERITO accertare e dichiarare la costituita servitù a favore di in ragione di Controparte_1
quanto espressamente riportato al punto 4 lettera d): a carico della unità immobiliare di proprietà della società venditrice di cui al sub. 1, e a favore della porzione di proprietà della società acquirente di cui al sub. 3 oggetto di questo atto, servitù di porre e mantenere e di appoggio di una canna fumaria per l'esalazione e lo scarico dell'aria prodotta dagli impianti di condizionamento, attualmente previsti all'interno dell'unità di cui al sub.
pagina 5 di 15 3. La canna fumaria avrà l'altezza prescritta dalla vigente normativa in materia, ma comunque non inferiore a metri 1,5 (unovirgolacinque) dell'atto pubblico denominato dichiarazione di nomina e compravendita a firma registrato dall'agenzia delle entrate di Milano 6 il 27 Controparte_5
gennaio 2009 n. 1660 serie 1 T.
NEL MERITO dichiarare inammissibile la domanda di reintegrazione per come formulata dal
RI nel proprio atto introduttivo per incompatibilità con il rito semplificato da esperirsi con altra e diversa azione così come la domanda individuata da controparte nel merito di cui al punto b) II per le motivazioni di cui in atti.
CONDANNARE LA EX ART. 96 C.P.C. sussistenti i presupposti di cui Parte_1 all'art. 96 c.p.c. si chiede che l'On.le Tribunale adito voglia condannare la stessa Parte_1
anche al risarcimento degli ulteriori danni da liquidarsi d'ufficio in via equitativa.
[...]
IN OGNI CASO con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa oltre al 15% dispese generali di giustizia. oltre i.v.a. e c.p.a. come per legge sulle somme imponibili nella percentuale vigente nel dì del pagamento;

IN VIA ISTRUTTORIA preliminarmente ci si oppone alla ammissione dei mezzi istruttori del
RI 1, 2, 3, in quanto circostanze tutte documentali o da provarsi mediante produzione documentale. Ci si oppone altresì all'ammissione a testimonio dei soggetti indicati in quanto in palese violazione dell'art. 244 cpc non viene specificate e nemmeno è individuabile dal corpo dell'atto l'attinenza degli stessi al caso di specie e su quali circostanza potrebbero eventualmente riferire e per quale motivo.
Ritenendo ad ogni modo provate in via documentale le ragioni opposte da laddove Controparte_1
permanessero dubbi circa la portata della costituita servitù e dei relativi confini si chiede disporsi
CTU che possa verificare lo stato dei luoghi e la corrispondenza tra lo stato di diritto e lo stato di fatto.
Si chiede venga disposto l'interrogatorio formale del Signor e per testi da escutere Parte_2 sulle circostanze di cui a seguire da intendersi precedute dalle locuzioni “Vero che “ 1) La Resistente ebbe a stipulare con la allora atto di compravendita avente ad Controparte_6
oggetto la porzione immobiliare ad uso commerciale censita alla Agenzia del Territorio di Milano
Catasti Fabbricati del Comune di Nova Milanese al Foglio n. 4, particella n. 41, Sub. n. 2, Via Como
n. 1, P. T /S1 /S2 Categoria D7; porzione immobiliare ad uso industriale contigua alla precedente censita alla Agenzia del Territorio di Milano Catasti Fabbricati del Comune di Nova Milanese al
Foglio n. 4, particella n. 41, Sub. n. 3, Via Como n. 1, P. T / CATEGORIA D7 oltre ad ogni area accessoria e pertinenziale come meglio individuato negli atti di stipula che si allegano quali documenti pagina 6 di 15 n. 2 e 3; 2) In ragione di scelte personali della RI (la impossibilità di realizzo dell'attività commerciale afferente la vendita di articoli da giardino) la stessa ebbe a maturare la intenzione e volontà di vendere una porzione di fabbricato, circostanza resa sin da subito nota al Comune di Nova
Milanese per di più, alla Società odierna Resistente svolgente attività di commercio di veicoli e concessionaria per la vendita degli stessi;
3) Nell'atto di compravendita che si allega quale doc. 2, al punto 4 si legge di come venissero costituite con il medesimo atto, in via gratuita e perpetua le servitù di cui alle lettere a), b), c) e d) nello specifico in ragione dell'ultima richiamata lettera d): a carico della unità immobiliare di proprietà della società venditrice di cui al sub. 1, e a favore della porzione di proprietà della società acquirente di cui al sub. 3 oggetto di questo atto, servitù di porre e mantenere e di appoggio di una canna fumaria per l'esalazione e lo scarico dell'aria prodotta dagli impianti di condizionamento, attualmente previsti all'interno dell'unità di cui al sub.

3. La canna fumaria avrà l'altezza prescritta dalla vigente normativa in materia, ma comunque non inferiore a metri 1,5 (unovirgolacinque). Le spese di realizzazione del manufatto, nonché quelle per la sua manutenzione e/o riparazione e/o sostituzione sono tutte a carico della società acquirente. 4) La servitù di cui sopra è propedeutica ed indispensabile allo svolgimento dell'attività commerciale della
Resistente, da qui la necessità della costituzione nell'atto di compravendita, elemento imprescindibile per il relativo acquisto e perfezionamento della compravendita;
5) Il manufatto richiamato da controparte e la canna fumaria nella sua attuale posizione venivano quindi espressamente citate nell'atto di compravendita (di cui si allega altresì singolarmente il relativo stralcio dando evidenza della parte di interesse al doc. 3) di cui alla costituita servitù; 6) La servitù a favore della CP_1
è stata costituita nell'anno 2009 contestualmente all'atto di compravendita ed in ragione
[...]
altresì dei rapporti amicali intercorsi tra i legali rappresentanti delle parti personalmente la situazione
(di diritto) ma altresì di fatto è rimasta ed è invariata dal rogito della porzione immobiliare di proprietà della la RI mai si è lamentata della presenza di tali manufatti che Controparte_1
anzi aveva espressamente previsto, accettato, ratificato, per il tramite altresì della costituita servitù, sino al giorno 17 marzo 2021 e alla ricevuta Pec da parte del professionista incaricato.
Si indicano a testimoni da escutere sui capitoli di prova n. 1, 2, 3, 4 i Signori: (…)”.
IN FATTO ha convenuto in questa sede e ciò ha fatto con il rito Parte_1 Controparte_4
sommario di cognizione successivamente trasformato in rito ordinario, al fine di ottenerne la condanna alla rimozione delle opere effettuate in appoggio all'immobile di sua proprietà sito in Nova Milanese, via Como n. 1, al N.C.E.U. del medesimo Comune censito al foglio 4, particella 41, subalterni 703, cat.
D/8, e 704, cat. A/10, e, in particolare, per quanto di specifico interesse nel presente giudizio, posto pagina 7 di 15 nell'area nuda a livello 0, parte del mappale 703, le quali erano consistite nell'installazione, al livello del suolo, in una cassaforma in metallo di m. 3,00x1,50x3,00 di ingombro, contenente macchinari e apparati meccanici, al livello immediatamente sottostante, con scavo eseguito del terreno, nell'apposizione di altri macchinari e apparecchiature e, sull'intera altezza della facciata dell'immobile adiacente all'area ed ai manufatti sopra menzionati, nell'installazione di canne fumarie che avevano raggiunto e anche superato il colmo dell'edificio.
Ha dedotto a tal fine di avere inteso esperire l'azione prevista dall'art. 949 c.c. in quanto volta a negare qualsivoglia diritto di servitù a carico del proprio immobile e ad ottenere la rimozione delle opere lesive del diritto di proprietà leso.
Solo in subordine ha richiamato la sussistenza delle condizioni e dei presupposti legali dell'azione personale e risarcitoria di reintegrazione in forma specifica ai fini della chiesta rimozione della situazione lesiva del proprio diritto di proprietà.
Nel costituirsi in giudizio la resistente, contestando la fondatezza delle domande proposte nei popri confronti, ha eccepito:
- di avere acquistato da , oggi la Controparte_6 Parte_1
porzione immobiliare ad uso commerciale sita in Nova Milanese, via Como n. 1, al N.C.E.U. del medesimo Comune censita al foglio 4, particella 41, subalterno 2, cat. D7, contigua al subalterno 3 di proprietà della ricorrente;

- che, in particolare, al punto n. 4 dell'atto di compravendita erano state costituite, in via gratuita e perpetua le servitù di cui alle lettere a), b), c) e d) e, nello specifico, proprio con la lettera d) le parti avevano previsto, “d): a carico della unità immobiliare di proprietà della società venditrice di cui al sub. 1, e a favore della porzione di proprietà della società acquirente di cui al sub. 3 oggetto di questo atto, servitù di porre e mantenere e di appoggio di una canna fumaria per l'esalazione e lo scarico dell'aria prodotta dagli impianti di condizionamento, attualmente previsti all'interno dell'unità di cui al sub.

3. La canna fumaria avrà l'altezza prescritta dalla vigente normativa in materia, ma comunque non inferiore a metri 1,5
(unovirgolacinque). Le spese di realizzazione del manufatto, nonché quelle per la sua manutenzione e/o riparazione e/o sostituzione sono tutte a carico della società acquirente”;
- che la costituzione di tale diritto di servitù era propedeutica e indispensabile per lo svolgimento della propria attività ed aveva rivestito un ruolo determinante ai fini della conclusione dell'atto pubblico;

- che il manufatto richiamato nel ricorso introduttivo e la canna fumaria nella sua attuale posizione erano state edificati in aderenza e in conformità a quanto ivi statuito e che giammai la pagina 8 di 15 ricorrente, dall'anno 2009 ad oggi, si era lamentata della presenza di tali manufatti i quali, anzi, aveva espressamente previsto, accettato e ratificato per il tramite della costituita servitù sino al giorno 17 marzo 2021, data di invio della prima PEC di contestazione.
Eccependo, infine, l'inammissibilità della domanda di reintegrazione in forma specifica proposta in via subordinata e lamentando che entrambe le azioni avevano un chiaro esclusivo intento emulativo, ha chiesto accertarsi il proprio diritto di servitù e condannarsi la controparte al risarcimento dei danni subiti ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
Rigettate le istanze istruttorie rispettivamente articolate ad accezione dell'ammissione di una CTU volta ad accertare la tipologia, le dimensioni e collocazione delle strutture denunciate, riassegnato per ben due volte il fascicolo, dapprima alla dott.ssa e, successivamente, all'odierno Persona_3 giudicante, all'udienza del 30.4.2025, previa precisazione delle conclusioni come in epigrafe ed assegnazione alle parti dei termini di legge per il deposito degli scritti difensivi conclusionali, la causa
è stata trattenuta in decisione.
IN DIRITTO
Ritiene il Tribunale, alla luce della documentazione prodotta e, soprattutto, di quanto accertato dal
C.T.U. nei corso del giudizio, che le relative conclusioni, ben motivate e supportare da un appurato esame dei luoghi e del manufatto realizzato, da un esame completo della documentazione rispettivamente prodotta e da un'adeguata risposta a tutte le osservazioni mosse dai rispettivi C.T.P., ben possano essere richiamate in questa per essere poste a fondamento della decisione, non prima però di avere effettuato una breve cronistoria degli accordi intercorsi tra le parti con riferimento all'opus oggetto delle domande proposte.
Il complesso immobiliare all'interno del quale è posizionato il manufatto oggetto di accertamento, sito nel Comune di Nova Milanese, via Como n. 1, è composto da due corpi di fabbrica collegati tra loro, con sviluppo su un piano seminterrato, un piano rialzato, un piano primo e un piano cantinato.
Originariamente il complesso, avente allora destinazione industriale, era integralmente di proprietà di
(oggi divenuta la quale, con atto in notaio Controparte_6 Parte_1 Per_4
datato 6 gennaio 2009, rep. n. 50499, racc. n. 16253, peraltro soggetto a condizione risolutiva,
[...]
aveva trasferito a la porzione individuata al foglio 4, particella 41, subalterno 2, cat. Controparte_4
D7, contigua al subalterno 3 rimasto in proprietà alla società venditrice.
E' pacifico tra le parti, emergendo vieppiù documentalmente, che con atto del medesimo notaio datato
27 marzo 2009, rep. n. 50731, racc. n. 16441, non essendosi verificata la condizione risolutiva riportata nel precedente atto di compravendita, abbia definitivamente acquistato la proprietà Controparte_1
del predetto immobile.
pagina 9 di 15 Prima di esaminare una delle condizioni previste nel contratto di compravendita, l'unica realmente rilevante ai fini del decidere, è il caso di rilevare che al C.T.U. nominato era stato, in primo luogo, richiesto di descrivere il manufatto oggetto di contestazione (non l'unico peraltro) e, nella relazione depositata, l'arch. si è così espressa: “Detto manufatto è posizionato al livello del Persona_2 suolo su area di proprietà dell' e realizzato su gran parte di una bocca di Parte_1
lupo la cui funzione è quella di fornire luce e aria ai locali sottostanti ed interrati di proprietà della
Il corpo esterno è costituito da una cassaforma in lamiera con sviluppo Parte_4 orizzontale di cm. 305 per un'altezza spiovente da cm. 251 a cm. 217 ed una profondità di cm. 146, realizzata in aderenza all'immobile di proprietà dell' Dal manufatto escono Parte_1 due separate canne fumarie anch'esse in lamiera, una terminante immediatamente sopra la copertura della cassaforma e l'altra con estensione oltre il colmo dell'immobile sulla cui parete è edificata.
Ispezionato l'interno del manufatto tramite la rimozione di una dei pannelli verticali, si è potuto rilevare la presenza di macchinari e altre opere in lamiera realizzati sopra e sotto il livello del piano terreno e nel corpo della bocca di lupo, sino al raggiungimento del piano sottostante. Pertanto, si può ritenere che la struttura in lamiera sia stata realizzata a copertura ed a protezione dei macchinari dell'impianto di condizionamento e di aerazione, al servizio dell'area sottostante di proprietà della ed utilizzata a verniciatura/cabina forno”. Controparte_4
Le seguenti immagini, tratte da pagina 16 della C.T.U., mostrano visivamente quanto appena descritto:
Accertata la reale consistenza di ciò che è stato effettuato in loco dalla società convenuta e tornando all'esame di quanto era stato pattuito nell'atto di compravendita stipulato in data 6 gennaio 2009 (cfr. pagina 10 di 15 in tal senso l'allegato n. 3 alla C.T.U.) al fine di verificarne la legittimità, alla lettera d), le parti avevano espressamente previsto “(…) a carico dell'unità immobiliare di proprietà della società venditrice di cui al sub. 1, e a favore della porzione di proprietà della società acquirente di cui al sub.
3, oggetto di questo atto, servitù di porre e mantenere e di appoggio di una canna di fumaria per l'esalazione e lo scarico dell'aria prodotta dagli impianti di condizionamento, attualmente previsti all'interno dell'unità di cui al sub.

3. La canna fumaria avrà l'altezza prescritta dalla vigente in materia, ma comunque non inferiore a metri 1,5 (unovirgolacinque)…omissis”.
Dalla lettura di tale clausola negoziale si evince chiaramente come avesse ottenuto il Controparte_4
diritto (reale di servitù) di istallare e mantenere una canna fumaria al servizio del piano interrato dell'immobile di sua proprietà esclusiva da edificarsi in appoggio all'immobile di proprietà di
Parte_1
Al contrario, nel sopralluogo effettuato dall'arch. si è riscontrata la presenza, oltre che della Per_2
canna fumaria con sviluppo al disopra del colmo del tetto, anche di un manufatto in lamiera avente le misure riportate a pagina 14 della relazione, ovverosia costituito da una cassaforma in lamiera con sviluppo orizzontale di cm. 305 per un'altezza spiovente da cm. 251 a cm. 217 ed una profondità di cm.
146, realizzato in copertura ed a protezione dei macchinari dell'impianto di condizionamento montati sia in superficie, sia in parte nella bocca di lupo sottostante.
Una tale “aggiunta” non era stata contemplata in nessuno dei due atti sopra richiamati per effetto dei quali si era perfezionato il trasferimento del bene immobile in favore dell'odierna convenuta e la costituzione del diritto reale di servitù a favore di quest'ultima sicché, fatta eccezione per la canna fumaria oggetto del diritto di servitù, tutto quanto ivi ulteriormente edificato in superficie va necessariamente rimosso dall'immobile di proprietà di in quanto illegittimo e Parte_1
privo di una qualsivoglia altra forma di autorizzazione.
Il riferimento è, in particolare, alla lamiera ed a tutto quanto all'interno di essa rinvenuto dal C.T.U., non potendo vantare alcun ulteriore diritto di posa e/o di appoggio all'immobile Controparte_4
attoreo se non limitatamente a quanto espressamente previsto nel titolo di acquisto del diritto di proprietà.
A dire del C.T.U. la rimozione, da effettuarsi a cura di un'impresa specializzata, per essere eseguita in sicurezza e con i dovuti modi dovrà avvenire tramite l'utilizzazione di adeguata strumentazione ad opera di due istallatori di livello B1 (ex 5° categoria super) per un periodo lavorativo di circa 10 ore totali cadauno.
Il costo è stato quantificato in complessivi €. 1.252,00 per lo smontaggio e lo stoccaggio presso i locali di della parte di lamiera realizzata a copertura e protezione dei macchinari ed il Controparte_4
pagina 11 di 15 ripristino della grata della bocca di lupo.
Il CT attoreo, nell'aderire quasi integralmente a tali conclusioni, ha ulteriormente lamentato che, nonostante l'arch. abbia accertato essere la canna fumaria parte integrante di un impianto Per_2 dotato di bruciatore, essenziale al processo di asciugatura dell'attività di verniciatura dell'attività di carrozzeria esercitata dalla convenuta all'interno del proprio immobile, e difficilmente immaginando che tale funzione possa essere allo stesso tempo parte integrante di un impianto di condizionamento, avrebbe colpevolmente dalla propria analisi la necessaria rimozione anche dei condotti di presa dell'aria e di esalazione dei processi di combustione.
La circostanza, quantomeno nell'interesse dell'attrice, appare tutt'altro che secondaria e, in effetti, alle pagine 14 e 15 della relazione peritale il C.T.U. ha descritto il manufatto come una “struttura in lamiera a copertura ed a protezione dei macchinari dell'impianto di condizionamento o di aerazione…
a servizio dell'area sottostante… utilizzata a verniciatura/cabina forno (…)”, rilevando come le pareti verticali in lamiera contengano “macchinari e altre opere (…) realizzati sopra e sotto il livello del piano terreno”.
Orbene, a fronte di tale copertura e dei macchinari ivi apposti, anche a prescindere dall'ulteriore indagine sollecitata al C.T.U. ma che alcuno dei precedenti giudici assegnatari ha ritenuto opportuno effettuare, parrebbe essere stata stravolta la stessa funzione a tutela ed a garanzia della quale era stato costituito il diritto reale di servitù, espressamente limitato nel titolo d'acquisto solo a consentire all'odierna convenuta “l'esalazione e lo scarico dell'aria prodotta dagli impianti di condizionamento
(…) previsti all'interno dell'unità di cui al sub. 3”, non potendosi di certo effettuare in questa sede interpretazioni diverse delle inequivoche espressioni ivi utilizzate dalle parti, chiare nella delimitazione nell'esercizio del diritto di servitù di posa, né essendo ammissibile a tal fine la prova per testi articolata dalla convenuta nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. (non a caso rigettata dai precedenti assegnatari del fascicolo), volta per lo più a confermare la costituzione del diritto di servitù ed a giustificare la tolleranza della controparte nell'apposizione di tali manufatti (cfr. in tal senso il capitolo n. 10: “Vero che la RI ha tollerato la presenza di tali manufatti che anzi aveva espressamente previsto, accettato, ratificato, per il tramite altresì della costituita servitù, sino al giorno 17 marzo
2021 e alla ricevuta Pec da parte del professionista incaricato?”), non considerando, tuttavia, da un lato, che la tolleranza è concetto ben diverso dall'autorizzazione e, dall'altro e in ogni caso, che l'asserita accettazione/autorizzazione a fare qualcosa (in realtà molto) di più rispetto a quanto contrattualmente pattuito avrebbe dovuto rivestire una forma ben diversa da ciò che potrebbe al più essere un patto verbale al fine di integrare il chiaro e restrittivo disposto della clausola n. 4, lettera d), del contratto di compravendita.
pagina 12 di 15 Il presente organo giudicante, avendo ricevuto il fascicolo allorquando già si trovava in fase decisoria, non ha avuto alcuna possibilità di incidere sul quesito assegnato al C.T.U., approfondendo tale eventuale ulteriore utilizzazione, né essendo possibile farlo adesso per essere il fascicolo vicino alla triennalità.
Ciò non di meno, stante anche quanto pur sommariamente affermato dal C.T.U., può ragionevolmente sostenersi che l'apposizione di ben due canne fumarie in appoggio al muro in relazione alle quali l'arch. si è così espressa: “(…) Dal manufatto escono due separate canne fumarie anch'esse Per_2 in lamiera, una terminante immediatamente sopra la copertura della cassaforma e l'altra con estensione oltre il colmo dell'immobile sulla cui parete è edificata (…)”, sia stata effettuata ben al di là di quanto autorizzato nell'atto di acquisto sicché l'esercizio della servitù effettuato da CP_4 non appare essere conforme al titolo con conseguente violazione dell'art. 1065 c.c., secondo cui
[...]
“Colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo titolo o del suo possesso”.
Deve, quindi, ritenersi fondata, seppur nei limiti appresso precisati, la domanda principale proposta dall'attrice ai sensi dell'art. 949 c.p.c., che è volta all'accertamento negativo del diritto di servitù ed è concessa al proprietario al fine di far cessare turbative di fatto provocate a ciò che costituisce oggetto del proprio diritto di proprietà, non soltanto attraverso l'accertamento dell'inesistenza di un determinato diritto di servitù, ma anche attraverso l'eliminazione della situazione antigiuridica posta in essere dal terzo mediante la rimozione delle opere lesive del diritto di proprietà da quest'ultimo realizzate anche allo scopo di impedire che il potere di fatto esercitato, protraendosi per il tempo prescritto dalla legge, possa comportare l'acquisto a titolo di usucapione.
In conseguenza dell'accertamento effettuato in questa sede ed in conformità alla clausola n. 4, lettera d) del titolo di acquisto, deve accertarsi l'inesistenza di qualsivoglia diritto di di Controparte_4
installare e mantenere in appoggio all'immobile di proprietà dell'attrice i seguenti manufatti: al livello del suolo, una cassaforma in lamiera con sviluppo orizzontale di cm. 305 per un'altezza spiovente da cm. 251 a cm. 217 ed una profondità di cm. 146, realizzata in copertura ed a protezione dei macchinari dell'impianto di condizionamento montati sia in superficie, sia in parte nella bocca di lupo sottostante e, sempre al medesimo livello, tutti i manufatti posti all'interno della cassaforma in lamiera, ivi comprese entrambe le canne fumarie inglobate, non essendo stato possibile accertare l'effettivo utilizzo in conformità a quanto previsto nell'atto costitutivo della servitù.
Va, inoltre, ripristinata la griglia posta a copertura della bocca di lupo esistente ma la pronuncia del
Tribunale non può anche estendersi al livello immediatamente sottostante, essendo i manufatti ivi presenti integralmente contenuti all'interno dell'immobile di proprietà della convenuta.
Deve, conseguentemente, accertarsi il diritto della società convenuta ad installare e mantenere pagina 13 di 15 all'interno dell'immobile attoreo solo quanto espressamente previsto alla clausola n. 4, lettera d) del contratto di compravendita, ovverosia una canna fumaria per l'esalazione e lo scarico dell'aria prodotta dagli impianti di condizionamento previsti per l'unità immobiliare seminterrata di proprietà della stessa.
Tutti i manufatti accertati come illegittimi dovranno essere rimossi entro 90 giorni dalla data di passaggio in giudicato della presente decisione.
Solo nei predetti limiti le domande proposte possono in via principale essere accolte con conseguente assorbimento di quella articolata in via subordinata ed il rigetto della domanda ex art. 96 c.p.c. avanzata dalla convenuta.
Le spese di lite seguono la soccombenza si liquidano come da dispositivo sulla scorta dei compensi medi previsti dal D.M. n. 147/2022 (scaglione di valore indeterminabile a complessità bassa) per tutte le fasi espletate.
Del pari, le spese di C.T.U. separatamente liquidate nel corso del giudizio, vanno definitivamente poste a carico della società convenuta al contrario di quelle sostenute per il C.T.P. attoreo in quanto non documentate.

P.Q.M.

Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. accerta e dichiara l'inesistenza di qualsivoglia diritto di di installare e Controparte_4
mantenere in appoggio all'immobile di proprietà di sito in Nova Parte_1
Milanese, via Como n. 1, al N.C.E.U. del medesimo Comune censito al foglio 4, particella 41, subalterni 703, cat. D/8, e 704, cat. A/10, e, in particolare, sull'area nuda a livello 0, parte del mappale 703, i seguenti manufatti: al livello del suolo, una cassaforma in lamiera con sviluppo orizzontale di cm. 305 per un'altezza spiovente da cm. 251 a cm. 217 ed una profondità di cm.
146, realizzata in copertura ed a protezione dei macchinari dell'impianto di condizionamento montati sia in superficie, sia in parte nella bocca di lupo sottostante d sempre al medesimo livello, tutti i manufatti posti all'interno della cassaforma in lamiera, ivi comprese entrambe le canne fumarie inglobate;

2. per l'effetto, condanna in persona del legale rapp.te p.t., a rimuove tali Controparte_4
manufatti entro 90 giorni a decorrere dalla data di passaggio in giudicato della presente decisione, ripristinando integralmente la griglia posta a copertura della bocca di lupo sottostante l'area occupata dalla cassaforma in lamiera;

3. accerta e dichiara il diritto reale di servitù di a porre in essere, mantenere ed Controparte_4
pagina 14 di 15 appoggiare all'immobile di proprietà di come identificato al Parte_1 superiore punto n. 1, solo ed esclusivamente “una canna di fumaria per l'esalazione e lo scarico dell'aria prodotta dagli impianti di condizionamento, attualmente previsti all'interno dell'unità di cui al sub.

3. La canna fumaria avrà l'altezza prescritta dalla vigente in materia, ma comunque non inferiore a metri 1,5 (unovirgolacinque)”, il tutto in conformità a quanto previsto al punto n. 4, lettera d) dell'atto di compravendita stipulato in data 6 gennaio 2009, rep.
n. 50499, racc. n. 16253;

4. dichiara assorbita e/o rigetta ogni ulteriore domanda rispettivamente proposta;

5. condanna in persona del legale rapp.te p.t., a rifondere ad Controparte_4 [...]
in persona del legale rapp.te p.t., le spese di lite sostenute nell'ambito del presente Parte_1 giudizio che si liquidano in complessivi € 7.902,00, di cui 286,00 per spese esenti e 7.616,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A., quest'ultima solo se dovuta in quanto apparentemente detraibile, come per legge;

6. pone definitivamente a carico di le spese di C.T.U. separatamente liquidate Controparte_4 nel corso del giudizio con conseguente diritto dell'attrice di ripetere le somme eventualmente anticipate a tale titolo in favore dell'arch. . Persona_2
Così deciso in Monza in data 30 maggio 2025
Il Giudice
dott. Carlo Albanese
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