REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord – II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott. Luca
Stanziola, ha emesso la seguente
SENTENZA
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla legge 18.6.09 n. 69, applicabili ai giudizi già pendenti) nella causa iscritta al n. 7715 del Ruolo Generale A.C. dell'anno 2021, avente ad oggetto: Vendita di cose immobili vertente
TRA
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), elettivamente domiciliati in
[...] C.F._2
Napoli (NA), alla Piazza G. Matteotti n. 7, rappresentati e difesi dagli
Avv.ti Pagnano Vincenzo (C.F. ), Angelino C.F._3
Michela (C.F. , (C.F. C.F._4 Parte_3
) e (C.F. C.F._5 Parte_4
, in forza di procura conferita in corso di causa, C.F._6
PARTE ATTRICE
E
(P. IVA , in persona Controparte_1 P.IVA_1
del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in MO
TE (CE), al Viale dei Pioppi n. 23, presso lo studio degli Avv.ti
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 1 di 29 (C.F. ) e ON Raffaele Controparte_2 C.F._7
(C.F. ), che la rappresentano e la difendono in C.F._8
virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 03/04/2025 le parti costituite concludevano con note ex art. 127 ter c.p.c., da intendersi in questa sede come integralmente richiamate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 22/07/2021 (a seguito di autorizzazione alla rinnovazione della citazione del 21/07/2021),
[...]
e esponevano: - che nel luglio 2015, la Pt_1 Parte_2 Pt_1
acquistava dalla P. di M. Costruzioni S.r.l. (ora Controparte_1
la proprietà dell'immobile sito nel complesso “Parco TO”, in
Caivano, alla Via Appia, costituito da un appartamento su quattro livelli, collegati da scale e ascensore;
- che veniva pattuito un corrispettivo di euro 312.000,00 (oltre Iva per € 12.720,00) il tutto per euro 324.720,00;
- che, tuttavia, il reale corrispettivo pattuito tra le parti è di € 386.220,00, ovvero € 324.720,00 indicati nell'atto, cui si aggiungeva l'importo di €
61.500,00, previsto in un simulato contratto di appalto lavori, intercorrente tra il e la società, contestualmente al rogito, Parte_2
datato fittiziamente il 30.06.2009; - che è stato corrisposto alla società convenuta il complessivo importo di € 291.010,00, ovvero € 246.010,00 indicati nel rogito, oltre € 45.000,00 versati con n. 6 effetti cambiari di
€ 1.500,00 cadauno, con scadenza nei mesi di settembre, ottobre e
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 2 di 29 dicembre di ogni anno, a decorrere dal 2016 al 2024, versando le annualità dal 2016 al 2020; - che a partire da settembre 2015 nell'immobile si sono verificati: infiltrazioni d'acqua nella camera da letto posta al primo piano;
si presentavano macchie di umidità nel vano scala, nella cantinola e nei garages al piano seminterrato;
- che di tanto venne tempestivamente messa al corrente la convenuta;
- che, successivamente, in data 26 marzo 2021, si constatava l'allagamento del vano ascensore al piano seminterrato, con il pericolo del danneggiamento della struttura meccanica ed elettrica dell'impianto; - che quindi, con pec del 31.03.2021, la denunciava l'accaduto alla Pt_1
società convenuta, invitandola a provvedere alle necessarie riparazioni, onde in data 08.06.2021 veniva effettuato un sopralluogo congiunto da incaricati della convenuta e degli attori, all'esito del quale il tecnico della Società dichiarava la disponibilità a risolvere i problemi che interessavano l'ascensore e la parete ovest, intervenendo anche sulla proprietà confinante, dalla quale originavano i fenomeni infiltrativi, impegno tuttavia mai onorato.
Ciò posto, considerato che i gravi problemi infiltrativi, le macchie di umidità e la presenza di muffe, come lamentati in citazione, oltre all'allagamento del vano ascensore al piano seminterrato, hanno sostenuto gli attori che l'immobile è del tutto inidoneo ad assolvere la funzione economico-sociale cui è destinato, configurandosi perciò
l'ipotesi di vendita “aliud pro alio”, che abilita l'acquirente a chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453 cod. civ.; in subordine, è stata richiesta la riduzione del prezzo di compravendita pattuito ex art. 1492
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 3 di 29 cc in ragione dei denunciati vizi e delle carenti qualità, che rendono l'immobile inidoneo all'uso a cui è destinato e ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore, tenuto conto che il reale corrispettivo pattuito tra le parti è stato di complessivi € 386.220,00 e che, all'attualità, gli attori hanno versato alla società convenuta il complessivo importo di €
291.010,00 e considerato, altresì, la simulazione relativa del contratto di appalto asseritamente intercorso tra le parti, il cui corrispettivo rappresenta, in realtà, la parte del prezzo occultato di cui alla compravendita dell'immobile, non riportato nell'atto notarile del luglio
2015, onde, in definitiva, la società dovrà restituire il prezzo all'attualità corrisposto per l'acquisto dell'immobile di € 291.010,00, oltre le spese ed i pagamenti legittimamente fatti per la vendita, o, in via subordinata, disporre la riduzione del complessivo prezzo pattuito di € 386.220,00; in estremo subordine, è stata invocata la responsabilità ex art. 1669 c.c. della società venditrice e costruttrice dell'immobile de quo per l'accertata presenza dei denunciati difetti della costruzione o vizi del suolo e, per l'effetto, con condanna della convenuta al ripristino dello stato dei luoghi, o in mancanza, al risarcimento in favore degli odierni attori di tutti i danni subiti, sia patrimoniali che non patrimoniali.
Gli attori hanno quindi così testualmente concluso: “I. Accertare la risoluzione ex art. 1453 cc del contratto di compravendita per notar
del 07.07.2015, registrato a Casoria in data 07.07.2015 al n. Per_1
2857 serie 1T e trascritto a Napoli 2, in data 08.07.2015 ai n.ri
25091/19968, ad oggetto l'unità immobiliare facente parte del complesso immobiliare denominato “Parco TO” sito nel Comune
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 4 di 29 di Caivano (NA), località Pascarola, alla Via Appia, angolo Via
Semonella, per l'assoluta inidoneità dell'immobile ad assolvere la funzione economico-sociale cui è destinato, id est abitativa, come dettagliato alla lett. i. della premessa che precede, e ciò anche in ragione della conosciuta esigenza del nucleo familiare degli attori, composta da due soggetti disabili, come narrato alla lettera d. della premessa. II. Condannare, per l'effetto di quanto sopra accertato, la convenuta alla restituzione agli attori, o a quello tra essi avente titolo e per quanto di ragione, del corrispettivo già versato, all'atto della notifica della presente citazione, di € 291.010,00, nonché dei successivi versamenti eventualmente eseguiti per detta causale, (effetti cambiari con scadenza dal settembre 2021), oltre spese notarili di complessivi €
5.500,00 (4.029,40+1.470,60), con interessi e rivalutazione a decorrere dai singoli pagamenti al soddisfo. III. Per l'effetto dell'accertata risoluzione della compravendita di cui al capo I che precede, dichiarare tutti i 65 effetti cambiari di € 1.500,00 cadauno, emessi dal sig.re
[...]
all'ordine della società convenuta, sia quelli non ancora Pt_2
scaduti, allegati alla scrittura del 08.07.2015 di pagamento dell'assegno di € 78.710,00, indicato nell'atto di compravendita, dal
30.09.2021 al 31.12.2024, (quelli dal 30.09.2016 al 31.12.2020 sono stati regolarmente pagati), nonché quelli di cui al contestato/simulato/nullo contratto di appalto, dal 30.09.2025 al
31.12.2031, inefficaci/nulli perché privi di causale. IV. Determinare nella misura complessiva di € 386.220,00 il corrispettivo realmente concordato per la compravendita immobiliare di cui è causa, previo
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 5 di 29 accertamento della simulazione relativa del preteso contratto di appalto lavoro, con le n°41 cambiali allegate di complessivi € 61.500,00, intercorso tra il sig.re e la società convenuta, datato Pt_2
erroneamente 30.06.2009, perché dissimulante la parte di corrispettivo del prezzo di vendita non riportato nell'atto notarile o, comunque, dichiararne la nullità per la evidente genericità e inesistenza dell'oggetto, il tutto come dettagliato ai capi m. e m1. della premessa.
V. In via subordinata alla spiegata azione di risoluzione, dichiarare, ex art. 1492 cc, la riduzione del prezzo di compravendita realmente concordato tra le parti di complessivi € 386.220,00 per l'acquisto dell'immobile di cui è causa in ragione dei denunciati vizi e delle carenti qualità, che rendono l'immobile inidoneo all'uso a cui è destinato e ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore;
riduzione del corrispettivo da determinare nella misura che verrà accertata dal Ctu in corso di causa. VI. Per l'effetto della subordinata azione estimatoria di cui al capo V che precede, condannare controparte alla restituzione agli attori, o a quello tra essi avente titolo e per quanto di ragione, del maggior corrispettivo versato rispetto a quello determinato all'esito della Ctu in ragione dei denunciati vizi che rendono l'immobile inidoneo all'uso cui è destinato e/o ne diminuiscono il valore. VII. In via ancora più gradata, gli attori/l'attrice chiedono all'adito on.le Giudice dichiarare la responsabilità ex art. 1669 c.c. della società venditrice e costruttrice dell'immobile de quo stante la presenza dei denunciati difetti della costruzione o vizi del suolo e, per l'effetto, condannare la convenuta all'esecuzione di tutte le necessarie opere ed interventi diretti
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 6 di 29 all'eliminazione delle cause dei denunciati difetti, come accertati nella richiamata relazione tecnica, con il ripristino dello stato dei luoghi o, in mancanza dell'ottemperanza nel termine che verrà stabilito dal
Giudice, condannare controparte al risarcimento in favore degli odierni attori di tutti i danni subiti, ossia nella spesa da sostenere per il ripristino del buono stato dell'immobile nella misura, che verrà accertata in corso di causa tramite apposita CTU, oltre oneri tecnici e amministrativi, il tutto con interessi e rivalutazione. VIII. Condannare, in ogni caso, controparte al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti e subendi dagli attori in conseguenza dei lamenti vizi e difetti dell'immobile. In particolare, i danni alla salute per la presenza dell'umidità e delle infiltrazioni nell'immobile e di quelli del mancato utilizzo dell'ascensore a seguito dell'inibizione dei VV.UU. con verbale del 30.03.2021, non consentendo al figlio della sig.ra Pt_1
affetto da disabilità paralizzante, di accedere ai vani inferiori e superiori, dove è anche allocata la propria camera da letto. Ed invero, la sig.ra a causa del predetto disagio, ovvero del fermo Pt_1
dell'ascensore, ha contratto una dolorosa infiammazione della mano sinistra e del polso sinistro per portare in braccio TO tra i vari piani della casa. IX. Condannare la convenuta al pagamento delle spese
e del compenso professionale, oltre spese generali, Iva e Cpa”.
Con ricorso del 03/09/2021, parte attrice chiedeva il sequestro giudiziario delle cambiali emesse all'ordine della , il Controparte_1
sequestro conservativo dei beni di proprietà di quest'ultima sino a concorrenza della somma di € 291.000,00, nonché l'adozione di un
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 7 di 29 provvedimento di urgenza ex art. 700 c.p.c. contenente l'ordine rivolto alla convenuta di eseguire tutti i lavori necessari per il ripristino del regolare funzionamento dell'impianto ascensore.
Con comparsa del 24/09/2021 si costituiva nel giudizio la CP_1
concludendo in rito per la declaratoria di nullità dell'atto di
[...]
citazione e, nel merito, per il rigetto della domanda, anche cautelare, poiché infondata.
La convenuta ha in particolare contrastato la proposta domanda di simulazione del contratto di appalto, ha contestato la sussistenza di una vendita di aliud pro alio, atteso che il bene ceduto contiene le stesse caratteristiche promesse (fabbricato destinato ad uso abitativo) e non ha mai perso la sua natura sostanziale (o funzione economica sociale), ha eccepito l'inesistenza di gravi problemi infiltrativi nonché lo spirare del termine decadenziale o prescrizionale di cui all'art. 1669 c.c., posto che i problemi infiltrativi erano conosciuti e comunicati al committente a settembre 2015 nonché la decadenza anche dalle azioni edilizie, per il decorso della prescrizione ex art. 1495 c.c.. Ha poi eccepito l'insussistenza del periculum in mora sotteso alla domanda cautelare proposta in corso di causa, concludendo, come si è anticipato, per il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto e non provate, con condanna degli attori al pagamento delle spese di lite nonché per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.
Con ordinanza del 25/10/2021, il Giudice rigettava le istanze cautelari promosse dagli attori, ritenendo insussistenti sia il periculum in mora che i presupposti per l'accoglimento della domanda di risoluzione,
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 8 di 29 provvedimento che trovava successiva conferma anche in sede di reclamo, come da ordinanza collegiale emessa in data 02/05/2022.
Istruita la controversia mediante l'escussione dei testi ammessi e la nomina di una CTU tecnica ed una medica, all'udienza del 03/04/2025 la causa veniva riservata in decisione secondo i termini di cui all'art. 190
c.p.c..
***
1. La domanda attorea è solo parzialmente fondata e dovrà essere accolta nei limiti e per le ragioni di cui appresso si dirà.
2. I presupposti di fatto della vicenda per cui è causa trovano il loro antecedente incontestato nel contratto di compravendita avente ad oggetto l'unità immobiliare abitativa, meglio identificata in premessa e nell'atto di citazione, stipulato tra l'odierna convenuta e la in data Pt_1
7.07.2015.
Gli acquirenti hanno evocato in giudizio il venditore-costruttore al fine di ottenere la risoluzione del cennato contratto ovvero, in subordine, per assoggettarlo all'azione di riduzione del prezzo, prevista - in via alternativa all'actio redibitoria - per i vizi della cosa venduta, oltre che ad un'azione risarcitoria proposta, in via di estremo subordine, ex art. 1669 c.c., con condanna al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale subito per effetto della vicenda in esame.
2.1. Volendo seguire la graduazione indicata in citazione, la domanda principale proposta dagli attori, tendente cioè alla risoluzione del contratto di compravendita ed alla simulazione di quello di appalto, domande che vanno esaminate prioritariamente rispetto alle altre e tra
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 9 di 29 loro strettamente connesse, sono infondate.
Secondo la prospettazione attorea, l'immobile oggetto di causa, per i gravi vizi riscontrati (infiltrazioni delle acque dalla parete ovest, che impediscono l'utilizzo dell'ascensore e creano umidità e muffe nell'abitazione; probabile realizzazione dell'immobile su falda acquifera;
inidoneità del taglio termico;
inadeguato isolamento della struttura del solaio di calpestio del terrazzino ubicato al II piano dell'immobile; inadeguata impermeabilizzazione della struttura del solaio dell'area esterna, sia di proprietà esclusiva, che di proprietà comune), sarebbe assolutamente inidoneo “ad assolvere la funzione economico-sociale cui è destinato” (cfr. pag. 13 dell'atto introduttivo).
La tesi è infondata, non ravvisandosi nel caso di specie difetti funzionali dell'immobile compravenduto di gravità tale da renderlo inidoneo alla sua funzione abitativa cui è naturalmente destinato, come peraltro sostenuto dallo stesso Tribunale in sede di reclamo (a pag. 11).
E' bene precisare che si è in presenza di una vendita di “aliud pro alio” allorquando vi sia una vendita di immobile diverso da quello oggetto del contratto e l'immobile risulta pertanto totalmente difforme dall'uso cui la parte acquirente intendeva destinarlo. Ricorrendo tali presupposti, il relativo contratto è passibile di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 e 1455
c.c., in considerazione della gravità dell'inadempimento, con conseguente restituzione da parte convenuta del prezzo versato oltre al rimborso delle spese conseguenti alla vendita, notarili e provvigione del mediatore ex art. 1475 c.c. (Cass., n. 23547/2017).
Tale ipotesi si distingue dall'ipotesi di cui all'art. 1497 c.c., la quale
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 10 di 29 prevede che ove la cosa venduta difetti delle qualità promesse o di quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di esperire l'azione di risoluzione del contratto, entro gli stringenti limiti prescrizionali e decadenziali di cui all'art. 1495 c.c..
La fattispecie dell'aliud pro alio datum, di creazione pretoria, costituisce un tertium genus rispetto alla mancanza di qualità o dei vizi redibitori, per consentire al compratore una tutela più solida, la possibilità di ricorrere all'azione di risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c. o di esatto adempimento, nei termini ordinari di prescrizione (Cass., Sez. II, 18 marzo 2010 n. 6548).
Nella fattispecie, i lamentati vizi non hanno carattere strutturale e non possono essere ritenuti gravi e irrimediabili;
Né il cattivo funzionamento dell'impianto ascensore - peraltro anche temporaneamente ripristinato nelle more del giudizio, come dichiarato dagli stessi attori all'udienza del 14/10/2021 di trattazione del giudizio cautelare – può indurre a ritenere che si sia al cospetto di un bene di genere diverso da quello pattuito o, comunque, inidoneo ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale.
Il tutto al netto della questione – sollevata tardivamente con comparsa di costituzione di nuovo difensore del 31.01.2024, in chiaro dispregio dei termini assertivi di cui all'art. 183 comma VI n. 1) c.p.c. – dell'inabitabilità dell'immobile e la carenza dei requisiti per l'agibilità, tenuto conto del recente orientamento della giurisprudenza secondo cui
“in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 11 di 29 di “aliud pro alio” qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa” (cfr. Cass. n. 23604/23).
L'inammissibilità di tale domanda ha comunque carattere assorbente, essendosi, alla data della proposizione di tale, ulteriore, nuova domanda ampiamente maturati i termini assertivi.
2.2. E' poi parimenti infondata la domanda formulata ai sensi dell'art. 1492 c.c., di riduzione del prezzo della compravendita.
Si osserva che il profilo di atipicità dell'azione giudiziaria conferisce
(non solo) alla domanda (di risoluzione, ma anche a quella) di riduzione del prezzo il tratto di rimedio generale a tutela dell'acquirente, che quindi può domandare la riduzione del prezzo anche nelle fattispecie contemplate dall'art. 1497 c.c. (Cass. civ., n. 4245/2024, secondo cui, in caso di vendita di un bene mancante di qualità promesse o essenziali, la tutela giurisdizionale consentita al compratore ricomprende, fra le azioni esperibili, anche l'azione "quanti minoris", posto che l'art. 1467 c.c. non esclude che il compratore possa avere interesse a mantenere ferma in capo a lui la proprietà del bene conseguita attraverso il contratto). In definitiva, quindi, l'azione di risoluzione del contratto e l'azione di riduzione del prezzo prevista dall'art. 1492 c.c. stanno fra loro in
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 12 di 29 concorso alternativo, mentre l'azione di risarcimento del danno di cui all'art. 1494 c.c. può cumularsi con l'una o l'altra azione, ovvero essere esercitata autonomamente (Cass. civ., n. 17769/2020).
Ciò posto, nella fattispecie in esame non risultano rispettati i precisi termini di decadenza e prescrizione fissati dai commi primo e terzo dell'art. 1495 c.c., i quali stabiliscono, rispettivamente, che “il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. (…) l'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna”.
Con l'atto di citazione i coniugi hanno dedotto che “nel CP_3
settembre 2015, allorquando gli attori-coniugi (…) si trasferivano nell'immobile, si verificavano infiltrazioni d'acqua” e che
“immediatamente l'interessata informava la società venditrice/costruttrice delle infiltrazioni” (cfr. pag. 2 della citazione). A fronte di tali asserzioni, tuttavia, nulla è mai stato dimostrato, non rinvenendosi nella produzione attorea alcuna comunicazione inoltrata alla Società convenuta prima della PEC di diffida inviata in data
31/03/2021.
Alla medesima conclusione si giunge anche in base all'esame delle dichiarazioni testimoniali rilasciate dal teste attoreo , il Testimone_1
quale riferiva che i fenomeni infiltrativi si sono verificati già pochi mesi dopo che gli attori si sono trasferiti nell'immobile (a settembre 2015) e si sono manifestati in forma ancora più estesa ad inizio 2016; ciononostante, secondo il teste, la ha comunicato il problema al Pt_1
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 13 di 29 rappresentante della solo “verso la metà del 2016” Controparte_1
(cfr. dichiarazioni rese all'udienza del 29/05/2023).
Priva di pregio appare poi la tesi secondo cui la convenuta avrebbe riconosciuto l'esistenza del vizio, circostanza che, come prevede il comma secondo dell'art. 1495 c.c., consente di superare l'omessa tempestiva denunzia nei confronti del venditore. Al contrario, dall'impegno assunto dalla convenuta in sede di sopralluogo effettuato in data 8.6.2021 non può farsi invero discendere un effettivo riconoscimento dell'esistenza di vizi dell'immobile che fossero direttamente riconducibili ad un difetto della costruzione, e ciò anche perché nel citato verbale di sopralluogo il rappresentante della convenuta non riconosce mai l'esistenza di difetti strutturali dell'immobile, ma si limita ad individuare la causa dei fenomeni infiltrativi nell'esistenza di un'aiuola presente nella proprietà confinante, ricostruzione poi parzialmente confermata anche all'esito della Consulenza Tecnica d'Ufficio.
Manca, in altre parole, un vero e proprio riconoscimento del vizio da parte del venditore/costruttore nonché una contestuale assunzione dell'obbligo alla rimozione dello stesso, elemento necessario perché all'originaria obbligazione di garanzia possa affiancarsi, senza estinguerla, una ulteriore obbligazione autonoma, di natura contrattuale, che soggiace all'ordinario termine di prescrizione decennale contemplato per l'inadempimento contrattuale (sul punto, si veda Cass.
n. 62/2018).
Anche tale domanda non merita, dunque, alcun seguito.
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 14 di 29 2.3. E' altresì infondata anche la domanda di simulazione del “contratto di appalto lavori” stipulato dalle parti – che potrebbe peraltro ritenersi assorbita nel rigetto della domanda di risoluzione – in difetto di prova di un accordo simulatorio sul punto, dovendosi rimarcare che l'onere probatorio rispetto alla sussistenza della simulazione grava sul soggetto che la allega, tenuto conto oltretutto degli stringenti limiti gravanti sulle parti ex art. 1417 c.c..
2.4. Venendo quindi alla domanda risarcitoria formulata dagli attori ex art. 1669 c.c. in via di estremo subordine, essa è parzialmente fondata, nei limiti e per le ragioni di seguito esposte.
In punto di diritto, giova rammentare che il rimedio previsto dall'art. 1669 c.c. costituisce un'ipotesi di obbligo di garanzia, ulteriore a quella prevista dall'art. 1667 c.c., che concerne la rovina degli edifici di natura extracontrattuale, utilizzabile da qualsiasi terzo danneggiato e non solo dal committente e dai suoi aventi causa.
La norma configura un'ipotesi di responsabilità diversa e specifica rispetto a quella generale prevista dall'art. 2043 c.c., con la duplice ratio di tutelare l'interesse privato del committente e, allo stesso tempo,
l'interesse pubblico alla stabilità e sicurezza degli edifici destinati a lunga durata.
Questa ricostruzione trova conferma nel costante indirizzo giurisprudenziale, secondo cui “La responsabilità prevista dall'art.
1669 cod. civ., secondo un principio ormai consolidato, nonostante sia collocata nell'ambito del contratto di appalto, configura un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale la quale, pur presupponendo un
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 15 di 29 rapporto contrattuale, ne supera i confini, essendo riconducibile ad una violazione di regole primarie (di ordine pubblico), stabilite per garantire l'interesse, di carattere generale, alla sicurezza dell'attività edificatoria, quindi la conservazione e la funzionalità degli edifici, allo scopo di preservare la sicurezza e l'incolumità delle persone” (cfr. Cass. civ., Sez. U., 03/02/2014, n. 2284, cui si sono conformate Cass. n.
27835/23 e Cass. n. 31301/23). In base a tale ratio si giustifica la previsione di un “più rigoroso regime di responsabilità rispetto a quello previsto dall'art. 2043 cod. civ., caratterizzato dalla presunzione juris tantum di responsabilità dell'appaltatore, che è stata tuttavia limitata nel tempo, in virtù di un bilanciamento tra le contrapposte esigenze di rafforzare la tutela di un interesse generale e di evitare che detta presunzione si protragga per un tempo irragionevolmente lungo” (Così sempre Cass., Sez. U., n. 2284/2014), sicché, una volta dimostrata dal danneggiato l'esistenza di gravi difetti ed il nesso causale con un vizio del suolo o un difetto della costruzione, spetterà al costruttore vincere la presunzione attraverso l'allegazione di fatti positivi, specifici e concordanti dai quali desumere l'ascrivibilità del danno al caso fortuito ovvero al fatto esclusivo del terzo o del danneggiato stesso.
Secondo la lettera dell'art. 1669 c.c., le ipotesi di rovina sono tre: crollo, pericolo di crollo o gravi difetti di struttura. In giurisprudenza, tuttavia, la nozione di quest'ultima forma di manifestazione è stata particolarmente dilatata, con inclusione di ogni tipo di lesione strutturale, o di ogni altra imperfezione e difformità inidonea a procurare l'instabilità dell'edificio o la sua utilizzabilità ma comunque tale da
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 16 di 29 diminuirne sensibilmente il godimento od il valore economico, come nell'ipotesi di infiltrazioni d'acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura (cfr. Cass. n. 27315/2017, le conformi Cass. n. 84/2013 e n.
20644/2013), ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell'edificio e non sulle singole proprietà dei condomini (cfr. Cass. n. 24230/2018;
Cass. n. 19868/2009; Cass. n. 21351/2005).
Il codice fissa per questa azione termini che peraltro non si cumulano tra loro.
Il primo termine è quello decennale, vale a dire che il costruttore è tenuto a garantire la stabilità dell'opera per un periodo di dieci anni. Questo periodo comincia dal giorno nel quale il committente ha preso in consegna l'opera o da quello in cui è divenuta operativa la diffida, nel caso di mora del committente medesimo.
Il secondo termine è quello accordato al committente per esperire la propria azione, per cui lo stesso deve, a pena di decadenza, denunciare il fatto entro un anno dalla scoperta e, dopo, deve iniziare l'azione entro un altro anno, pena la prescrizione del diritto.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 c.c., a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (cfr. Cass. n. 777 del 16/01/2020 e Cass. n. 24486
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 17 di 29 del 17/10/2017). Ha ulteriormente affermato che, qualora il problema riconducibile alla fattispecie di cui all'art. 1669 si presenti come di immediata percezione, sia nella sua reale entità, che nelle sue possibili cause sin dal suo primo manifestarsi, il decorso del termine per la denuncia non è necessariamente né automaticamente postergato all'esito dei predetti approfondimenti tecnici (Cass. n. 27693 del 29/10/2019), potendo il suddetto termine comunque decorrere quando si tratti di un problema, appunto, di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili origini (Cass. Sez. 3, n. 9966 del 08/05/2014).
Ora, premesso che è onere di propone la domanda dimostrarne la sua tempestività, non si rinvengono, in atti, prova della tempestiva denuncia del vizio relativamente alle infiltrazioni presenti nel vano scala, nella cantinola e nei garage al piano seminterrato, onde la relativa domanda andrà rigettata in parte qua.
Discorso a parte va fatto per le infiltrazioni verificatesi in modo particolare nel vano ascensore e sulla parete Ovest (nonché nelle zone di immediata prossimità della detta parete) ai piani interrato e primo dell'immobile attoreo, poiché tale vizio si è pacificamente manifestato solo nel marzo del 2021 (circostanza, questa, confermata dal teste
[...]
: “ci sono stati problemi con l'ascensore, lo so perché vado Tes_2
spesso a casa dei miei cognati;
sono iniziati a marzo 2021, quando i tecnici chiamati da mio cognato accertarono la presenza di 20cm di acqua e chiusero l'ascensore; sono venuti anche i Vigili del fuoco in quell'occasione e hanno chiuso l'ascensore”) ed è stato, quindi, tempestivamente denunciato alla con PEC del Controparte_1
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 18 di 29 31.03.2021, ossia immediatamente dopo l'intervento dei Vigili del
Fuoco di Napoli – Distaccamento di Afragola – del 30/03/2021 con il quale si accertava la presenza di una “infiltrazione d'acqua localizzata nel vano ascensore quantizzata in circa o,22 m3 di natura apparentemente meteorica”.
Alla luce, dunque, dell'ammissibilità di tale domanda, per la verifica delle cause delle lamentate infiltrazioni è stato affidato nel corso del giudizio incarico all'Ing. , le cui conclusioni Controparte_4
appaiono certamente condivisibili in considerazione della correttezza dei criteri logici e tecnici seguiti. Il Consulente ha infatti adottato un metodo di indagine serio e razionale, procedendo all'esame tecnico secondo le direttive impartite con i quesiti posti in sede di affidamento dell'incarico. Dall'indagine svolta possono quindi trarsi elementi utili per la formazione del convincimento del giudice in ordine alla sussistenza dei fenomeni infiltrativi lamentati ed all'individuazione delle relative cause.
Dopo un'approfondita ricognizione dei luoghi di causa, il Consulente ha chiarito che i danni sono ascrivibili a due distinti fenomeni: mentre i danni presenti in corrispondenza dei soffitti ai piani terra e primo, nonché in corrispondenza della parete Ovest al piano secondo, sono ascrivibili a fenomeni di condensa, i danni presenti all'interno del cavo ascensore e sulla parete Ovest (nonché nelle zone di immediata prossimità) ai piani interrato e primo sono riconducibili al passaggio di acqua piovana o irrigua dall'aiuola presente nella confinante proprietà
. Pt_5
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 19 di 29 Ribadito che quanto al primo dei due fenomeni è intervenuta la decadenza di cui all'art. 1669 c.c., stante la mancata tempestiva denunzia nel termine di un anno dalla scoperta del vizio, per ciò che invece riguarda il secondo fenomeno il CTU ha accertato che il passaggio dell'acqua all'interno dell'immobile attoreo avviene
“attraverso il terreno posto a tergo della porzione interrata della parete
Ovest”, la quale “risulta, con ogni evidenza, sprovvista di impermeabilizzazione in corrispondenza del paramento esterno della detta porzione interrata” (cfr. pag. 9 della CTU).
Così individuate le cause delle infiltrazioni, va puntualizzato che, in risposta allo specifico quesito formulato sul punto, nell'elaborato peritale è stato accertato che l'aiuola presente nella proprietà confinante risultava preesistente all'inizio della costruzione del Parco Antonia, complesso immobiliare nel quale è sito lo stabile di proprietà degli attori.
Tale affermazione – peraltro nemmeno smentita dallo stesso Ctp di parte convenuta, secondo il quale almeno fino all'anno 2013 vi erano effettivamente degli arbusti nell'aiuola del cortile del confinante fabbricato e che soltanto nel periodo 2014-2016 (durante i lavori Pt_5
di ristrutturazione) gli stessi risultarono rimossi dalla sede, per essere poi messi nuovamente a dimora dopo il 2016 – risulta poi avvalorata anche dalle dichiarazioni rilasciate dal teste di parte convenuta,
[...]
il quale ha riferito che “l'aiuola c'è sempre stata anche Testimone_3
prima della costruzione del parco, quando abbiamo realizzato le fondazioni l'aiuola ha sempre dato problemi, soprattutto con le piogge”
(cfr. dichiarazioni rese all'udienza del 29/05/2023).
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 20 di 29 La circostanza è di indubbio interesse, poiché in base ad essa può dirsi che la era certamente a conoscenza della Controparte_1
presenza dell'aiuola nella proprietà confinante e dei conseguenti problemi cui avrebbe dovuto provi rimedio.
Tale considerazione induce ad attribuire la responsabilità dei danni lamentati dagli attori – quantomeno di quelli per i quali non è intervenuta alcuna decadenza – al venditore/costruttore, gravato dall'onere della prova del fatto estintivo, in base al “regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore” (cfr. Cass. civ., Sez. U., n. 2284/2014 cit.) di cui si è detto.
Va infatti ribadito che l'appaltatore è gravato dall'onere di diligenza professionale qualificata dalla specifica attività esercitata cui è tenuto ex artt. 1176 c.c., comma 2, e art. 2236 c.c., che si estrinseca nell'adeguato sforzo tecnico, con impiego delle energie e dei mezzi normalmente ed obiettivamente necessari od utili in relazione alla natura dell'attività esercitata, comprese le competenze tecniche funzionali al controllo ed alla correzione degli eventuali errori del progetto fornitogli dal committente (Cass. civ., n. 15732/2018); più nello specifico, secondo la
S.C., in caso di inesatto adempimento della prestazione commissionata, grava sull'appaltatore sia l'onere di dimostrare la particolare difficoltà della prestazione, sia l'onere di provare che il risultato della stessa, non rispondente a quello convenuto, è dipeso da fatto a sé non imputabile in quanto non ascrivibile alla propria condotta conforme alla diligenza qualificata, dovuta in relazione alle specifiche circostanze del caso concreto (Cass. civ., n. 21971//2019).
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 21 di 29 Nella fattispecie tale prova non può ritenersi raggiunta, a nulla rilevando che la fonte del danno sia ascrivibile ad un fondo “alieno” ed a prescindere dal temporaneo espianto degli arbusti dalla loro sede, onde la va condannata al risarcimento degli esborsi Controparte_1
da sostenere per l'esecuzione delle opere necessarie ai fini dell'eliminazione dei danni da infiltrazione e per il ripristino delle condizioni di normale fruizione dell'immobile, quantificati dal CTU in complessivi € 18.690,08.
Trattasi di somma liquidata all'attualità, sulla quale sono dovuti interessi al tasso indicato nell'art. 1284 c.c. nella formulazione vigente, tenuto conto del graduale mutamento del potere di acquisto della moneta, atteso l'intervallo di tempo fra la denunzia (31/03/2021) ed il suo risarcimento e l'andamento medio dei tassi di impiego del denaro correnti nel periodo considerato. Pertanto, gli interessi in oggetto devono calcolarsi dal momento dell'illecito sull'importo sopra liquidato, svalutato al
31/03/2021 - con l'applicazione del coefficiente ISTAT dell'ultima rilevazione (Maggio 2025 = 121,2) consultabile sul sito web dell'ISTAT
(www.istat.it) - e, quindi, su questa somma come progressivamente rivalutata, di anno in anno, ogni successivo 31 marzo, secondo la variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai ed impiegati accertata dall'ISTAT, fino alla data della presente decisione.
Sull'importo finale come sopra riconosciuto, che si converte in debito di valuta, maggiorati degli interessi compensativi maturati, saranno dovuti i normali interessi legali ex art. 1282 c.c.
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 22 di 29 2.5. Deve, infine, essere rigettata la risarcitoria genericamente formulata in citazione, per difetto di allegazione prima che di prova dei fatti posti a suo fondamento.
E' noto che la fondatezza dell'azione risarcitoria presuppone che il danneggiato che agisca provi di tutti gli elementi costitutivi della struttura dell'illecito civile che, nell'ambito extracontrattuale, si ricavano dall'art. 2043 c.c. (e da altre norme, quali quelle che prevedono ipotesi di responsabilità oggettiva) e che consistono nella condotta lesiva, nel nesso causale, cd. causalità materiale, tra condotta ed evento dannoso, connotato quest'ultimo dall'ingiustizia, determinata dalla lesione, non giustificata, di interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico, inoltre, spetta all'attore allegare e provare le conseguenze pregiudizievoli cagionate dall'evento dannoso e cioè il cd. danno-conseguenza (secondo opinione ormai consolidata: Corte cost. n.
372/1994; Cass., Sez. Un., n. 576, 581, 582, 584/2008) e la sua diretta derivazione, cd. causalità giuridica dall'evento, nonché spetta all'attore, ove possibile, provarne il preciso ammontare.
Ebbene, nel caso di specie la domanda di risarcimento dei danni è infondata per la mancata allegazione sul piano assertivo, prima, e per la mancata dimostrazione, sul piano probatorio dopo, dei danni che l'attrice, ha assunto di aver subito a seguito del denunciato sinistro.
L'attrice ha dedotto di aver subito non precisati danni patrimoniali e un danno non patrimoniale omettendo tuttavia di indicare – quantomeno nei termini assertivi di cui all'art. 183 comma VI c.p.c. – l'entità e la tipologia dei danni subiti, che nemmeno ha quantificato nell'ammontare.
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 23 di 29 Ella si è limitata ad allegare di aver subito un danno alla salute a causa dell'umidità e delle infiltrazioni presenti nell'immobile e di aver riportato un'infiammazione alla mano e al polso sinistro, conseguente al fatto di aver dovuto trasportare in braccio il figlio TO, gravemente disabile, tra i piani dell'abitazione, a causa dell'inutilizzabilità dell'ascensore, in quanto interdetto.
Successivamente, e solo nel corso del giudizio, con memoria del
31.01.2024 di costituzione di nuovo difensore l'attrice si sofferma, più diffusamente e per la prima volta, sulla natura dei danni asseritamente patiti (danno alla salute provocato dalla muffa e dall'umidità costante), senza alcuna specifica menzione del danno da asserito mancato utilizzo dell'ascensore, mentre in comparsa conclusionale si discorre di danno non patrimoniale “consistente nel danno morale da lesione del diritto di proprietà come ricavabile dal disagio abitativo patito e dal danno alla vita di relazione”.
L'attrice ha, quindi, confusamente e genericamente indicato di aver subito danni per i difetti di costruzione rinvenuti nell'immobile da lei acquistato, deduzione che, come detto, non rispetta il canone di sufficiente allegazione dei fatti posti a base della domanda. E pur dovendo darsi atto della integrazione della domanda in corso di causa, tale specificazione, come detto, deve ritenersi intempestiva, poiché sopraggiunta quanto ormai i termini assertivi erano ampiamente spirati.
Domanda che, peraltro, è apparsa infondata nel merito, non essendosi raggiunta la prova del nesso di causalità tra il presunto danno ed il difetto denunziato.
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 24 di 29 Al contrario, il nominato Ctu Dott. ha evidenziato come le Per_2
indagini clinico-strumentali effettuate sulla persona della perizianda abbiano escluso la presenza di patologie respiratorie o di natura allergica
(cfr. pag. 7 della CTU), segno che la pur accertata insalubrità degli ambienti domestici rilevata dall'Ing. non ha avuto concrete CP_4
ripercussioni sullo stato di salute della In secondo luogo, in sede Pt_1
di controdeduzioni alle osservazioni formulate dal CTP attoreo, è stato precisato come i sintomi acuti lamentati dall'attrice (“raffreddore, congiuntiviti, sensazione di affaticamento, stanchezza, debolezza, prurito od altro”) non hanno trovato alcun riscontro oggettivo negli accertamenti polmonari (esame spirometrico), cardiologici (rx torace telecuore) e cutanei (patch test). In senso analogo deve dirsi a proposito delle presunte infiammazioni alla mano e al polso, dedotte nell'atto introduttivo ma non riscontrate in sede di esame peritale né adeguatamente documentate.
Le conclusioni cui è giunto il Ctu sono apparse del tutto convincenti in quanto frutto del metodo tecnico-scientifico impiegato per la redazione della perizia e, per questo, possono essere poste a base della presente decisione.
Il Ctu ha quindi condivisibilmente concluso ritenendo l'insussistenza del
“nesso causale tra le riferite patologie e l'ambiente microclimatico”, con ciò imponendosi il rigetto della domanda risarcitoria del danno non patrimoniale promossa da parte attrice.
4. Tenuto conto del principio di diritto espresso da Cass. civ., Sez. U.,
31/10/2022, n. 32061 (in senso conforme, Cass., 18 dicembre 2024 n.
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 25 di 29 33147) secondo cui in tema di spese processuali, l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi, alla luce dell'accoglimento della domanda proposta in questa sede in estremo subordine da parte attrice (e del conseguente rigetto delle altre domande, in quanto infondate) e tenuto conto del rigetto della domanda cautelare proposta in corso di causa ed in sede di reclamo, e, in definitiva, del complessivo esito del giudizio (Cfr. Cass. civ., sez. I, 30/04/2020, n.
8432 secondo cui la regolamentazione delle spese del giudizio di reclamo deve trovare spazio nella sentenza emessa a conclusione del giudizio, la quale dovrà tenere conto, a tal fine, dell'esito complessivo della lite e delle modalità di svolgimento delle singole fasi in cui il processo si è articolato), le spese del presente procedimento nonché di quello cautelare e di reclamo possono essere integralmente compensate tra le parti in causa.
Le spese della CTU tecnica dell'Ing. ferma restando la CP_4
solidarietà passiva di tutte le parti nei confronti del consulente in base al decreto di liquidazione del 04/12/2023 (Cass., n. 25047/2018; Cass., n.
28094/2009; Cass., ord. n. 23522/2014), si pongono nei rapporti interni tra le medesime a carico esclusivo della con il Controparte_1
conseguente diritto degli attori di ripetere dalla predetta convenuta le somme eventualmente versate o che saranno versate al C.T.U. in forza
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 26 di 29 del predetto decreto.
Per contro, tenuto conto dell'esito negativo della perizia e del rigetto della relativa domanda di risarcimento del danno non patrimoniale, le spese della CTU medica svolta dal Dott. , ferma restando Persona_3
la solidarietà passiva di tutte le parti nei confronti del Consulente in base al decreto di liquidazione del 22/01/2025, si pongono nei rapporti interni tra le medesime a carico esclusivo di parte attrice, con il conseguente diritto della di ripetere dalla predetta le somme Controparte_1
eventualmente versate o che saranno versate al C.T.U. in forza del predetto decreto.
In difetto di soccombenza, la domanda proposta dalla convenuta ex art. 96 c.p.c. va dichiarata inammissibile.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, sulla domanda proposta da
[...]
e contro Pt_1 Parte_2 Controparte_1
così provvede:
[...]
1) accoglie parzialmente la domanda attorea e, per l'effetto, condanna la l pagamento, in favore di Controparte_1 [...]
e ella somma di € 18.690,08, oltre Pt_1 Parte_2
interessi compensativi calcolati come in motivazione sino alla presente decisione ed interessi legali dalla data di pubblicazione del presente provvedimento e sino al soddisfo;

2) rigetta tutte le altre domande proposte da e Parte_1

Parte_2
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 27 di 29 3) dichiara inammissibile la domanda formulata da CP_1
x art. 96 c.p.c.;
[...]
4) dichiara integralmente compensate le spese di lite di questa fase di giudizio e del procedimento cautelare e di reclamo svoltosi in corso di causa;

5) pone nei rapporti interni tra le parti le spese della CTU tecnica, ferma restando la solidarietà passiva di tutte le parti nei confronti del consulente in base al decreto di liquidazione del 04/12/2023, a carico esclusivo di con il conseguente Controparte_1
diritto degli attori di ripetere dalla predetta soccombente le somme eventualmente versate o che saranno versate al C.T.U. in forza del predetto decreto;

6) pone nei rapporti interni tra le parti le spese della CTU medica, ferma restando la solidarietà passiva di tutte le parti nei confronti del consulente in base al decreto di liquidazione del 22/01/2025, a carico esclusivo di e con il Parte_1 Parte_2
conseguente diritto della convenuta di ripetere dai predetti le somme eventualmente versate o che saranno versate al C.T.U. in forza del predetto decreto.
Così deciso in Aversa il 09/07/2025
IL GIUDICE
(dott. Luca Stanziola)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44,
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 28 di 29 come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, in conformità a quanto previsto dall'art. 196-quater, co. 3°, c.p.c. così come introdotto con D.Lgs. n. 149/2022, con disposizione applicabile con decorrenza dal 1° marzo 2023 anche ai procedimenti già pendenti a quella data.
Proc. n. 7715/2021 R.G – Sentenza Pagina 29 di 29