REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 8043 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
(C.F. , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, in via Ruggero Fauro,
n. 18, presso lo studio dell'Avv. Francesco Fabiano, che la rappresenta e difende;

- intimante -
E
(C.F. ), in persona del Controparte_1 P.IVA_2
legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, via Lattanzio,
n. 27, presso lo studio dell'Avv. Riccardo Cruciani, che la rappresenta e difende;

- intimata -
FATTO E DIRITTO

1. dedotto di detenere la concessione per la gestione del Parte_1 [...]
, all'interno del quale sorge il complesso sportivo Parte_2 polifunzionale “Supreme Sport Center”, ubicato in Roma, viale Giorgio Morandi n. 81,
a sua volta contenente un'area destinata ad attività di ristorazione e che in forza della suddetta concessione, con contratto sottoscritto in data 1.7.2020, ha concesso in locazione alla società dei locali ubicati all'interno Controparte_1 del suddetto centro sportivo della superficie di 46 metri quadrati per l'attività di bar
1 dei campi esterni, nonché della superficie di 49 metri quadrati per l'attività di CP_2
a bordo piscina esterna, entrambe volte esclusivamente all'attività di ristorazione, somministrazione di preparazione di cibi e bevande – ha intimato lo sfratto per morosità alla per il mancato pagamento dei canoni Controparte_1 da giugno a settembre 2024 per l'importo di euro 14.640; ha chiesto altresì l'emissione di decreto ingiuntivo per detto importo, oltre canoni maturandi fino all'esecuzione dello sfratto, nonché interessi e rivalutazione.

2. Si è costituita in giudizio deducendo di avere Controparte_1
sempre adempiuto diligentemente agli obblighi contrattuali di pagamento del canone e di avere successivamente appreso che P_ RO
, con determina prot. n. QC/31216/2024 del 6 giugno
[...]
2024 aveva proceduto “alla revoca – decadenza e conseguente risoluzione con effetto immediato della Convenzione-Concessione a per la gestione Parte_1 del Punto Verde Qualità 7.9 … a causa della inosservanza degli Parte_1
obblighi contenuti nella medesima Convenzione sottoscritta in data 4 maggio 2010, relativamente agli obblighi di restituzione dei prestiti contratti con gli Istituti finanziari” e che la medesima determina dava atto “che i rapporti in essere tra la
[...]
e gli altri soggetti gestori delle singole attività, in virtù di quanto Parte_1
previsto dalla concessione-convenzione, decadranno automaticamente a seguito di notifica del presente procedimento” e che il T.a.r. per il Lazio, con ordinanza n. 3508 del 1° agosto 2024, aveva respinto la richiesta di sospensiva della determina veicolata dall'intimante, confermando l'efficacia della Determina impugnata, ordinanza successivamente riformata, a seguito di appello di dal Consiglio di Stato Parte_1 del 17.09.2024 che accoglieva l'appello, sospendendo l'efficacia esecutiva dell'ordinanza e rinviando “al TAR per la sollecita fissazione dell'udienza di merito ai sensi dell'art. 55 del cod. proc. amm”.
Ha quindi affermato che in caso di conferma della revoca della concessione nei confronti dell'intimante - anche se oggetto di sospensiva – potrebbe essere chiamata dal Comune di Roma, proprietario dell'area, a versargli le somme a titolo di canoni o di indennità di occupazione, dalla data della revoca della concessione e dunque proprio da giugno 2024.
2 3. All'esito dell'udienza di convalida il giudice, con ordinanza del 3.2.2025 ha ordinato al conduttore di rilasciare al locatore Controparte_1 [...]
i locali condotti in locazione, disponendo la prosecuzione del Parte_1
giudizio nelle forme del rito locatizio, autorizzando le parti ad integrare i propri atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.

3.1. Esitata negativamente la mediazione, all'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e, in assenza di richieste istruttorie, decisa ex art. 429 c.p.c..

4. In via pregiudiziale, va respinta la richiesta, avanzata da ambedue le parti, di sospensione del processo ex art. 295 c.p.c. in attesa della definizione del giudizio dinanzi al giudice amministrativo avverso la determina di prot. n. P_
QC/31216/2024 del 6 giugno 2024, che ha provveduto “alla revoca – decadenza e conseguente risoluzione con effetto immediato della Convenzione-Concessione a
[...]
Pa per la gestione del Punto Verde Qualità a Parte_1 Parte_3
causa della inosservanza degli obblighi contenuti nella medesima Convenzione sottoscritta in data 4 maggio 2010, relativamente agli obblighi di restituzione dei prestiti contratti con gli Istituti finanziari”.
Al riguardo si rileva che detto provvedimento comunale era stato sospeso nella sua esecutività con ordinanza del Consiglio di Stato del 17.9.2024 e che successivamente con recente sentenza n. 6277 del 27.3.2025 (versata in atti) il T.a.r. per il Lazio ha respinto il ricorso proposto da la quale (sempre come da Parte_1
documentazione in atti) ha provveduto a impugnarla dinanzi al Consiglio di Stato.
Allo stato, pertanto, l'ordinanza di revoca della concessione ha efficacia esecutiva
(essendo la precedente pronuncia cautelare assorbita e superata dalla statuizione di merito), ancorché sia ancora sub iudice.
Cionondimeno, è del tutto estranea al rapporto di locazione tra P_ [...]
e sicché l'esito della lite riguardante l'ordinanza di revoca Pt_1 CP_1 della concessione non potrà in alcun caso condurre a una sostituzione dell'ente locale nella posizione di locatore. Tutt'al più, nell'ipotesi di definitiva conferma dell'ordinanza, potrebbe, in ipotesi, agire nei legittimamente confronti P_ di per un ottenere un'indennità da occupazione sine titulo (peraltro non Parte_1 per il periodo in cui l'ordinanza è stata sospesa), in quanto possessore del bene e non
3 nei confronti della mera detentrice in forza di contratto di locazione, CP_1 valido a prescindere dall'esistenza di un titolo di disponibilità del bene in capo alla locatrice, a prescindere da quanto affermato dalla determina circa la sorte dei rapporti tra la concessionaria e i suo aventi causa (con cui non ha rapporti P_
negoziali), atteso che il bene può essere locato anche da soggetto non proprietario, non usufruttuario e non concessionario, ferme restando le problematiche di opponibilità del contratto (valido ed efficace tra le parti) ai terzi.
Ne consegue la mancata di pregiudizialità del processo pendente dinanzi al giudice amministrativo rispetto al presente giudizio, con conseguente insussistenza nel caso di specie del presupposto normativo per procedere ad una sospensione del processo ai sensi dell'art. 295 c.p.c..

5. Ciò posto, il contratto di locazione è attualmente valido ed efficacie tra le parti del presente giudizio e di conseguenza la società locatrice è legittimata attiva rispetto alla domanda di risoluzione del contratto di locazione e alla domanda di pagamento dei canoni.

5.1. Sussiste un inadempimento della conduttrice in relazione all'obbligazione di pagamento dei canoni.
Invero, poiché si verte in tema di adempimento contrattuale, parte locatrice è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando a carico del conduttore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. civ. sezioni unite,
n. 13533/2001 e Cass. civ. n. 341/2002).
Nella fattispecie l'attrice ha evaso l'onere della prova su di essa incombente, producendo in giudizio il contratto di locazione, da cui si trae prova del titolo del credito vantato;
essa ha poi allegato l'inadempimento della conduttrice dell'obbligo di pagare l'importo complessivo di euro per euro 24.400, in relazione ai canoni da giugno 2024 a marzo 2025.
La resistente, dal canto suo, non ha dimostrato il pagamento di quanto richiesto.
Né sono meritevoli di favorevole apprezzamento le deduzioni della conventa circa il mancato esito del bonifico del mese di giugno 2024 per mancata conoscenza del nuovo iban dell'intimante, in quanto già nella diffida inviata da alla Parte_1
4 Supreme Soccer Academy A.S.D. in data 8.10.2024, veniva espressamente chiarito come il pagamento dell'importo dovuto avrebbe dovuto essere effettuato “al nuovo
IBAN: IE78SUMU99036511396237”. In ogni caso, il bonifico tentato da CP_1
aveva ad oggetto il solo canone relativo al mese di giugno 2024, quando erano cinque i canoni già scaduti e non pagati dalla predetta società (da giugno a ottobre 2024). Da allora sono maturati ulteriori canoni, nulla avendo corrisposto Supreme alla società
Parte_1
Orbene, il reiterato mancato pagamento dei canoni di locazione da giugno 2024 a marzo 2025 per euro 24.400 e pari a 10 mensilità costituisce – per il suo quantum in relazione al valore del canone mensile e per la sua protrazione per un periodo di quasi anno – con ogni evidenza un inadempimento grave e a fortiori un “inadempimento di non scarsa importanza” ex art. 1455 c.c., idoneo a giustificare la domanda di risoluzione.

5.2. Dalla risoluzione del contratto di locazione deriva altresì la conferma dell'ordinanza di rilascio emessa in data 3.2.2025, anche con riferimento alla data fissata per l'esecuzione del rilascio.

5.3. La società conduttrice deve altresì essere condannata a corrispondere i canoni di locazione non pagati e pari a euro 24.400, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo. Non è, invece, dovuta la rivalutazione, trattandosi di debito di valuta ed in assenza della prova del maggior danno.

6. Va accolta anche la domanda di condanna al pagamento del dovuto sino al rilascio.
Trattasi invero di danni futuri, destinati inevitabilmente a prodursi e la cui causa efficiente è già in atto: consegue la condanna della convenuta al pagamento, sino al rilascio, di un importo mensile parametrato, ex art. 1591, cod. civ., al canone convenuto.
Sono pertanto dovuti anche i canoni a scadere dalla data dell'odierna sentenza al rilascio.

7. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

7.1. Deve essere rigettata la domanda di risarcimento ex art. 96 c.p.c. in assenza della prova del dolo e della colpa grave della convenuta nel resistere in giudizio.

P.Q.M.

5 Il Tribunale di Roma, sezione VI, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe specificata, disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione:
1) dichiara risolto il contratto stipulato in data 1.7.2020 tra e Parte_1
Controparte_1
2) conferma l'ordinanza di rilascio emessa in data emessa in data 3.2.2025, anche con riferimento alla data dell'esecuzione;
3) condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 [...]
della somma di euro 24.400 per canoni di locazione non Parte_1
corrisposti da giugno 2024 a marzo 2025, oltre agli interessi legali da ogni singola mensilità al saldo;
nonché al pagamento delle mensilità successivamente maturate e maturande fino al rilascio effettivo, ai sensi dell'art. 1591 c.c., oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

4) condanna alla refusione, in favore di Controparte_1 [...]
delle spese di lite del presente giudizio che liquida in euro 2.000, Parte_1
oltre al 15% per spese generali e agli accessori di legge;

5) rigetta la domanda di condanna della parte convenuta ex art. 96 c.p.c..
Roma, 9.4.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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