N. R.G. 4272/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PARMA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona della Giudice Dott.ssa Daniela Nunno ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4272/2023 promossa da:
(C.F. Parte_1
), con il patrocinio dell'avv. MARIO LIMONE, elettivamente domiciliato in Parma, al P.IVA_1
Vicolo Zefirino Campanini n. 1, presso lo studio dell'avv. DAMIANO LEGGIERI ATTORE OPPOSTO contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FABRIZIO POGGI CP_1 C.F._1
LONGOSTREVI, elettivamente domiciliato in Salsomaggiore Terme, Viale Porro n. 31 presso il difensore CONVENUTO TERZO OPPONENTE
(C.F. ), in proprio e quale erede di CP_2 C.F._2 Persona_1
CONVENUTA ESECUTATA - CONTUMACE
CONCLUSIONI
Per : Parte_1
“RIGETTARE la proposta opposizione, siccome infondata, sia in fatto che in diritto e dichiarare legittima l'esecuzione per rilascio azionata da , nei confronti della sig.ra ed Pt_1 CP_2 [...]
; per l'effetto, REVOCARE il provvedimento di sospensione dell'esecuzione, adottato Controparte_3 dal G.E. e DISPORRE la PROSECUZIONE della procedura di rilascio dei fondi di cui al titolo esecutivo azionato;

pagina 1 di 6 2) dichiarare – in ogni caso – la validità e legittimità del titolo esecutivo de quo, nei confronti del terzo opponente;
CP_1
3) dichiarare, comunque, non opponibili ad , quale legittimo proprietario dei fondi oggetto di Pt_1 escomio, il contratto di affitto di fondo rustico del 22.09.2021 e la scrittura privata di affitto di terreno del 01.01.2012, intervenuti tra i debitori esecutati ed il terzo;
CP_1
4) vittoria di spese e compensi tutti del giudizio, oltre IVA e CPA come per legge;


Per : CP_1
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Parma, contrariis reiectis, non accettando il contraddittorio su domande ed eccezioni nuovi e previo ogni opportuno provvedimento meglio visto, per tutti i motivi e le ragioni spiegati in Atti in favore del convenuto nel giudizio di riassunzione Sig. CP_1


1-Rigettare la domanda proposta ex adverso nell'Atto di citazione in riassunzione-Introduzione del giudizio di merito del 27/11/2023 formulata in favore di
[...]
in persona del Leg. Rappr. pro-tempore Avv. Controparte_4
Livio Proietti, per mezzo dell'Avv. Mario Limone notificato all'odierno ricorrente presso il domicilio eletto in primo grado a mezzo Pec in data 28/11/2023 in quanto infondato, illegittimo, illogico, pretestuoso o come meglio;



2-Accertare e dichiarare la nullità, l'annullabilità, l'inefficacia o come meglio e privare di effetti nei confronti del ricorrente terzo Sig. il titolo esecutivo costituito dal Verbale di CP_1 attestazione di inadempimento del contratto stipulato dall' ex art. 1523 c.c. autenticato dal Pt_1
Notaio del 10/11/2021 e munito della formula esecutiva unitamente all'Atto di precetto Persona_2 per il rilascio del fondo del 28/09/2022 notificato ai presunti debitori esecutati solamente in data 05- 06/10/2022 e conseguentemente caducare la successiva procedura esecutiva di rilascio di immobile promossa da in data 25/11/2022 sempre nei confronti del terzo ricorrente. -In via subordinata, Pt_1 accertare e dichiarare che l'eventuale esecuzione nei confronti dei debitori esecutati Sig.ra CP_2
e non produca effetti nei confronti del terzo in buonafede Sig. affinché Parte_2 CP_1 questi possa continuare a godere dei beni oggetto del contratto di affitto e della procedura man - tenendo il possesso dei beni per tutta la durata residua del contratto di locazione, anche a fronte dell'esecuzione per rilascio nei confronti della Sig.ra ed ordinare la cancellazione della CP_2 procedura esecutiva immobiliare intrapresa pendente avanti al Tribunale di Parma RG N. 316/2023 attualmente sospeso in attesa delle risultanze del presente giudizio in quanto privo di titolo esecutivo;



3-Respingere ogni diversa o ulteriore istanza, richiesta, difesa e produzione documentale avanzata da parte attrice in riassunzione in quanto illegittima, immotivata o comunque non provata.


4-Con rifusione delle spese legali, compensi ed accessori del presente giudizio oltre rimborso forfettario spese generali e Cpa ed Iva come per legge”.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 619 c.p.c., presentava opposizione all'esecuzione intrapresa da CP_1
pagina 2 di 6 (d'ora innanzi Parte_1
) per il rilascio dei terreni nella disponibilità di e degli eredi di , Pt_1 CP_2 Persona_1 chiedendo di accertare che l'opponente, in virtù del contratto di affitto di fondo rustico registrato all'Agenzia delle Entrate il 17/11/2021 (in rinnovazione del precedente contratto registrato il 15/10/2012), vanta un titolo valido sui terreni e, conseguentemente, non sarebbe efficace nei suoi riguardi il titolo esecutivo posto a fondamento dell'azione esecutiva.
Il G.E. concedeva la sospensione dell'esecuzione richiesta dall'opponente (con decreto del 22/5/2023, confermato con ordinanza dell'11/10/2023), assegnando termine di 60 giorni per l'introduzione del giudizio di merito.
Il giudizio veniva introdotto dall' con atto di citazione notificato il 28/11- 4/12/2023 ai Pt_1 convenuti in riassunzione.
Nel giudizio di merito così instaurato, l' chiedeva il rigetto dell'opposizione siccome infondata Pt_1 in fatto ed in diritto, e di dichiarare legittima l'esecuzione per rilascio intrapresa, la validità del titolo esecutivo azionato e l'inefficacia, nei suoi confronti, del contratto di affitto di fondo rustico del 22/9/2021, come pure della scrittura privata dell'1/1/2012.
citata in proprio e quale erede di , rimaneva contumace, mentre si CP_2 Persona_1 costituiva , contestando le difese avversarie, chiedendo il rigetto delle domande di CP_1 controparte e di dichiararsi la nullità, annullabilità o inefficacia nei propri confronti del titolo esecutivo;
in via subordinata, di dichiarare che l'esecuzione non produce effetti nei suoi riguardi in quanto terzo in buona fede, con richiesta di ordine di cancellazione della procedura esecutiva immobiliare pendente dinanzi al Tribunale di Parma (N. R.G.E. 316/2023).
La causa veniva istruita a mezzo della mera produzione documentale delle parti, rigettate le istanze istruttorie formulate da parte di . CP_1
Con ordinanza del 4/12/2025 la causa veniva rimessa in decisione.
2. Va premesso che con “verbale di attestazione di inadempimento di contratto stipulato dall' ex Pt_1 art. 1523 c.c.”, ricevuto dal Notaio il 10/11/2021, registrato il 26/11/2021 e munito di Persona_2 formula esecutiva il 18/1/2022, l' dichiarava di volersi avvalere della clausola risolutiva Pt_1 espressa contenuta nel contratto di vendita con riservato dominio stipulato con e CP_2 Per_1
in data 13/12/1991 e trascritto il 10/1/1992, stante l'inadempimento nel pagamento delle rate
[...] perdurante dal 30/4/2010. Sulla base di detto titolo esecutivo, l' ha intrapreso l'esecuzione per Pt_1 ottenere il rilascio dei terreni che erano oggetto del suddetto contratto, cui si è opposto ex art. 619 c.p.c.
, affittuario dei terreni in virtù di contratto di affitto stipulato in data 22/9/2021 con gli Persona_1 acquirenti dei terreni (suoi genitori); contratto che seguiva ad altro precedentemente stipulato in data 1/1/2012.
In tesi di il contratto di affitto dei terreni stipulato tra i debitori e l'attuale opponente sarebbe Pt_1 inefficace nei suoi confronti in quanto concluso dopo l'effetto risolutivo retroattivo conseguente all'inadempimento: ha osservato l' che, a seguito della dichiarazione ricevuta dal Notaio il Pt_1
10/11/2021 di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, il contratto si sarebbe risolto con effetto dal momento dell'inadempimento (30/4/2010) e, conseguentemente, il contratto di affitto stipulato solo il 22/9/2021 (registrato il 17/11/2021) sarebbe stato concluso a non domino. Ne pagina 3 di 6 deriverebbe l'inefficacia e la conseguente inopponibilità nei suoi confronti del suddetto contratto.
Di diverso avviso l'opponente, il quale ha rilevato che il contratto di affitto è antecedente all'inizio dell'azione esecutiva per rilascio intrapresa a seguito della notifica del titolo esecutivo (verbale del 10/11/2021, esecutivo il 18/1/2022) e del precetto, notificati il 5/10/2022 ad ed il 6/10/2022 CP_2
a . CP_1
L'opposizione proposta dal terzo è infondata e va rigettata per i motivi di seguito CP_1 esposti.
Nel presente giudizio vengono in rilievo due contratti stipulati in tempi e da soggetti diversi ed aventi ad oggetto i medesimi terreni: il contratto di vendita con patto di riservato dominio, concluso da e , da un lato, e la dall'altro; il contratto di affitto stipulato tra Persona_1 CP_2 Pt_1 CP_2
e , odierno opponente.
[...] CP_1
Si tratta, dunque, di accertare se e come i due contratti interagiscano reciprocamente e, in particolare, se la risoluzione del contratto di vendita, in virtù della clausola risolutiva espressa ivi prevista, incida sul contratto di affitto e, viceversa, se tale ultimo contratto sia idoneo ad arrestare il diritto di restituzione esercitato coattivamente dal proprietario in conseguenza dell'avvenuta risoluzione del contratto di vendita.
Nel contratto di vendita con patto di riservato dominio era stata prevista (art 6) una clausola risolutiva espressa per cui, in caso di mancato pagamento di due rate, il contratto si intendeva risolto di diritto. Il venditore, a seguito dell'inadempimento perdurante dal mese di aprile 2010, aveva inteso avvalersi della clausola risolutiva inoltrando la dichiarazione (prot. 19194 del 7/4/2021) agli eredi di Per_1
comunicando loro che, essendosi verificate le condizioni indicate nella clausola risolutiva
[...] espressa contrattualmente prevista, l' intendeva avvalersene e il contratto doveva pertanto Pt_1 intendersi definitivamente risolto.
Successivamente, come previsto dall'art. 13, comma 4 bis D.L. 193/2016, conv. in L. 225/2016 (“Con riferimento ai contratti stipulati dall ai sensi dell'articolo 1523 del codice civile, l'Istituto, nella Pt_1 persona di un suo rappresentante autorizzato ai sensi di legge, può rilasciare dinnanzi ad un notaio, in base alle risultanze delle scritture contabili, l'attestazione dell'inadempimento del compratore relativo al pagamento delle rate, tale da integrare gli estremi della risoluzione di diritto dei contratti medesimi. Il processo verbale notarile, nel quale è recepita tale attestazione, costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile oggetto del contratto, ai sensi dell'articolo 608 del codice di procedura civile, nonché titolo per ottenere l'annotazione, ai sensi dell'articolo 2655 del codice civile, dell'intervenuta risoluzione a margine della trascrizione della compravendita ai sensi del citato articolo 1523”), l' aveva rilasciato l'attestazione dell'inadempimento degli acquirenti innanzi al Notaio (v. Pt_1 verbale di attestazione d'inadempimento di contratto a rogito Notaio del 10/11/2021, Persona_2 rep. 27724, racc. 11730, registrato il 26/11/2021 e munito di formula esecutiva il 18/1/2022).
Orbene, si tratta di capire se il contratto di affitto stipulato tra l'opponente ed i suoi genitori il 22/9/2021 possa essere opposto all' che rivendica la restituzione dei beni dal conduttore sulla Pt_1 base del titolo esecutivo costituito dal verbale di attestazione di inadempimento.
Una premessa si impone: secondo l'indirizzo consolidato della Suprema Corte (v. per tutte Cass. Sez. 6, Ord. n. 15292 del 05/06/2019; Cass. Sez. 3, Ord., n. 25339 del 20/09/2024) “Un diritto personale di pagina 4 di 6 godimento su un determinato bene (per effetto di locazione, noleggio, affitto, leasing) può essere concesso anche da chi non vanti diritti reali su quello. La locazione di cosa altrui infatti non è vietata dalla legge, né l'art. 1571 c.c. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto da parte del locatore”.
Il contratto di locazione di cosa altrui non soggiace, tuttavia, al principio resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis, in quanto non subisce automaticamente le sorti del diritto sorto in capo al locatore. Può infatti verificarsi che, a fronte della risoluzione del contratto stipulato tra il locatore ed il proprietario del bene, quest'ultimo non avanzi pretese di sorta nei confronti del conduttore. In tal caso, il contratto di locazione (o affine) da quest'ultimo stipulato a non domino resta valido ed efficace inter partes e gli effetti obbligatori prodotti da quel contratto (rispettivamente, obbligo di pagamento del canone e garanzia di pacifico godimento) permangono immutati: dunque, l'utilizzatore non potrà invocare la risoluzione del contratto (per inadempimento), se nessuna molestia riceva dal terzo proprietario o se, ricevendola, venga garantito dal concedente. In teoria, infatti, l'obbligo del locatore di garantire il conduttore dalle pretese di terzi potrebbe essere assolto non solo "a valle", attraverso il risarcimento del danno, ma anche "a monte", ad esempio tacitando il terzo proprietario affinché rinunci ad azioni di rivendica nei confronti del conduttore.
Qualora, al contrario, il proprietario del bene ne chieda la restituzione al compratore inadempiente (che ha poi locato al terzo), l'acquirente-locatore risulterà inadempiente verso il conduttore. Anche nel caso di locazione di cosa altrui, infatti, il concedente è tenuto a garantire l'utilizzatore dalle pretese di chi vanti diritti sulla cosa. Ciò è quanto desumibile dal combinato disposto degli artt. 1575 n. 3 e 1585 c.c.. Con la conseguenza che, a causa della rivendica del bene da parte del terzo proprietario, il conduttore è tutelato dall'azione di inadempimento (art. 1218 c.c.) o da quella di risoluzione (art. 1453 c.c.) da promuoversi nei confronti del locatore.
Applicando al caso di specie i principi appena richiamati, si deve concludere che gli acquirenti con patto di riservato dominio, ancor prima di acquistare i terreni con il pagamento dell'ultima rata, potevano legittimamente affittare i beni a terzi, come effettivamente avvenuto. Resisi gli acquirenti inadempienti del pagamento delle rate, la terza proprietaria ha dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa nel contratto di vendita, cagionando così la caducazione con effetto retroattivo del contratto;
ciò che legittima la sua pretesa di restituzione, verso gli acquirenti morosi (e degli aventi causa), dei terreni oggetto di compravendita con riserva di proprietà. Il diritto del proprietario alla restituzione non può essere conculcato dal contratto di affitto sui medesimi beni, che deve ritenersi inefficace nei suoi confronti, a prescindere dal fatto che sia stato concluso (poco) prima della dichiarazione dell' di risoluzione del contratto di vendita. La pretesa della proprietaria di Pt_1 tornare in possesso dei beni non può, dunque, trovare un ostacolo nel contratto di affitto stipulato allorchè le condizioni della risoluzione si erano già da anni verificate con il protratto inadempimento degli acquirenti. In ogni caso, va esclusa la rilevanza della buona fede dell'affittuario, che nel caso in esame non può essere neppure ipotizzata, non solo per lo stretto rapporto sussistente tra l'affittuario e gli acquirenti con riservato dominio (essendo il primo figlio dei secondi), che lascia presumere che il figlio fosse a conoscenza della vicenda contrattuale in cui erano coinvolti i suoi genitori, ma anche alla luce del sistema di pubblicità cui è soggetta la vendita;
circostanze, queste, che lasciano presumere come l'affittuario sapesse (o potesse comunque appurare) che la proprietà del bene non era stata ancora acquistata dai propri genitori con il pagamento dell'ultima rata. pagina 5 di 6 L'opposizione avanzata da va dunque rigettata e dichiarato il diritto di di CP_1 Pt_1 procedere all'esecuzione per il rilascio dei fondi oggetto di giudizio sulla base del titolo esecutivo azionato, opponibile anche nei confronti del terzo opponente, non essendo opponibile nei suoi confronti il contratto di affitto stipulato dal terzo opponente e dalla parte esecutata.
Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo in base al valore della causa secondo i parametri medi per le fasi di studio ed introduttiva e minimi per le fasi di trattazione e decisionale, seguono la soccombenza e vanno dunque poste a carico del terzo opponente.
Nulla va statuito sulle spese di , rimasta contumace. CP_2


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta l'opposizione all'esecuzione promossa da e, per l'effetto, dichiara CP_1 legittima l'esecuzione per rilascio azionata da Parte_1 nei confronti di ed eredi ,
[...] CP_2 Persona_1 di cui si dispone la prosecuzione in forza del titolo esecutivo azionato opponibile anche al terzo opponente;

- condanna a rimborsare alla parte CP_1 Parte_1 le spese di lite, che si liquidano in € 786,00 per
[...] spese, € 9.142 per compensi, oltre spese generali, I.V.A., C.P.A., se dovuti e nelle aliquote legali.
Parma, 12/12/2025
La Giudice
Dott.ssa Daniela Nunno
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