REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Potenza - Sezione Civile, in persona del giudice dott.ssa Rosa Maria VERRASTRO,
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa iscritta al nr. 1379/2022 R.G., avente ad oggetto "vendita di cose immobili" vertente
TRA
rappresentato e difeso dall'avv. Traficante Donato, con studio in Barile, ed ivi Parte_1
elettivamente domiciliato, giusta mandato in atti;

ATTORE
E
CP_1 Controparte_2 Controparte_3 tutti rappresentati e difesi dall'avv.
Cristiano Cuomo, con studio in Potenza ed ivi elettivamente domiciliati, giusta mandati in atti;

CONVENUTI
E
CP_4 Controparte_5 ^e Controparte_6
CONVENUTI CONTUMACI
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione, ritualmente notificato,
,infruttuosamente proposta istanza Parte_1
di mediazione, conveniva in giudizio CP_1 Controparte_2 ^e Controparte_3
questi eredi di Controparte_5 e Controparte_6 per: A_ nonché CP_4
l'accertamento della nullità ed inefficacia giuridica delle scritture private, sottoscritte il 25 agosto 2005 da A_ e CP_4 e Controparte_6 ed il 7.9.2005 da A_ e CP_4 e CP_5
[...] aventi ad oggetto la promessa di vendita di fondi agricoli e, rispettivamente, dei fondi siti in
,
agro di Barile, C.da Santa Caterina in catasto al foglio 5 p.lla 74 il primo ed il fondo di cui in catasto foglio 5 p.lla 73 e p.lla 290; di condannare i convenuti, in solido tra loro, al pagamento, in favore dell'attore, e pro quota, di una indennità per i frutti percepiti dall'indebita occupazione dei fondi, da ritenersi detenuti sine titolo da

e Controparte_5 da quantificarsi in corso di causa sulla base della media Controparte_6 , produttiva dei fondi o da determinarsi in via equitativa, comunque in somma non inferiore ad €
10.000,00 a decorrere dalla data di detenzione e fino all'effettivo rilascio, maggiorata di rivalutazione ed interessi legali come per legge, con condanna dei convenuti anche alla rifusione delle spese di lite.
A fondamento della domanda, l'attore allegava: che egli unitamente, tra gli altri, a A_ e
CP_4 era erede della massa ereditaria dei suoi defunti genitori e nonni;
che nella massa ereditaria caduta in successione legittima rientravano i terreni siti in agro di Barile, contrada Caterina, rispettivamente in catasto al foglio 5 p.lle 73 e 290, nonché p.lla 74; che il 25.8.2005 il terreno p.lla
74 era promesso in vendita da CP_4 a Controparte_6 ognuno per le A_ e
,
proprie quote, impegnandosi gli stessi a trasferire al promissario acquirente anche le restanti quote;
che in data 7.9.2005, con altra scrittura privata, A_ che dichiarava di agire quale procuratore quest'ultima in proprio e quale comproprietaria, si obbligavanodei restanti coeredi, e CP_4
Controparte_5 ; che i promissari acquirenti eranoa trasferire i fondi p.lle 73 e 290 in favore di immessi nella detenzione dei fondi;
che i contratti erano da considerarsi nulli ed inefficaci anche alla luce dei principi affermati dalla Corte di Cassazione con la sentenza 5068/2016 in materia di donazione di bene altrui;
che egli aveva diritto anche ad ottenere dai convenuti il pagamento di una indennità per l'occupazione sine titulo dei beni da parte del promissari acquirenti.
Si costituivano tardivamente in giudizio CP_1
,CP_3 e CP_2 , eredi di PE
[...] i quali contestavano gli assunti attorei, eccependo anche il difetto di legittimazione attiva in capo all'attore, giacchè i due contratti, non trascritti, erano produttivi di soli effetti obbligatori;
i convenuti contestavano l'applicabilità ai contratti dei principi di cui alla citata sentenza della Corte di cassazione e domandavano il rigetto di tutte le domande, anche di quelle di pagamento della indennità da abusiva occupazione degli immobili, in quanto del tutto priva di allegazioni e prova a sostegno.
Non si costituivano in giudizio, invece, malgrado notifica dell'atto introduttivo, i convenuti CP_4
[...] Controparte_5 e Controparte_6 dei quali va, pertanto, dichiarata la contumacia.
,
La domanda dell'attore è meritevole di solo parziale accoglimento.
In via preliminare si osserva come non sia contestata la qualità di coerede dell'attore, che ha depositato in giudizio anche denuncia di successione.
A_ e CP_4 promettevano di vendere In fatto, con scrittura privata del 25.8.2005,
Controparte_6 ciascuno nella quota pari a 9/36, l'appezzamento di terreno iscritto in catasto a
,
al foglio 5, p.lla 74 di ha 00.19.30, obbligandosi a trasferire le restanti quote nella titolarità dei coeredi.
A_ riceveva dal promissario acquirente la somma di € 1.000,00 come “saldo della vendita delle quote" e come caparra compromissoria, impegnandosi, il promissario acquirente a versare l'ulteriore somma di € 1.100,00 al trasferimento delle altre quote e con successivo atto notarile;
il primo era immesso nella detenzione del terreno.
che dichiarava di intervenire anche in nome e Con successivo contratto del 7.9.2005, A_
per conto dei coeredi, tra i quali l'odierno attore, e sorella del primo e coerede,CP_4
Controparte_5 l'appezzamento di terreno di circa mq. 12000 di cui in promettevano in vendita a
,catasto foglio 5 particelle 73 e 290, al prezzo di € 4.400 al Pt_2 ^ricevendo ^la ^somma ^di € ⁴.⁰⁰⁰,⁰⁰
a titolo di caparra confirmatoria e riservando il versamento del saldo alla stipula del definitivo, con immissione del promissario acquirente nel possesso del terreno.
L'attore sostiene, e la circostanza non è neanche contestata dalla controparte, che A_ ^nel secondo contratto, non fosse affatto munito di procura rilasciata dai coeredi.
Stante quanto innanzi descritto, e contrariamente a quanto eccepito dai convenuti, se è vero che il preliminare produce solo effetti obbligatori, appare innegabile la legittimazione ad agire in capo all'attore, coerede pretermesso, per l'azione di nullità/inefficacia, nei limiti che di seguito saranno esplicitati.
In fatto, con atto del 25.8.2005 i coeredi A_ e CP_4 si obbligavano a traferire la propria quota, ma anche le restanti quote di spettanza dei coeredi, a Controparte_6
Nel caso concreto, stante il tenore testuale della scrittura, era evidente alle parti, ivi compresa la parte promissaria acquirente, che la promessa riguardasse anche un bene parzialmente altrui, esistente al momento della stipula del contratto.
La conseguenza dell'assunto è che non pare attagliarsi al caso concreto il precedente menzionato dall'attore nell'atto di citazione.
In merito alle sorti del contratto che, in concreto, è stato stipulato ed alla sua efficacia, quanto alla quota, vanno richiamati i principi espressi dalla Corte di legittimità, che nella parte motiva di un pronunciamento, espressione di indirizzo costante, evidenziando anche la diversità del caso affrontato nel precedente menzionato in citazione dall'attore afferma: "Ed infatti, a quanto riferisce lo stesso ricorrente, l'atto di alienazione compiuto dalla CP_7 aveva ad oggetto diritti pari ad una quota di un sesto (e quindi in misura inferiore alla quota che la stessa poteva vantare iure hereditario sui beni relitti, il che esclude che all'atto stesso possa attribuirsi la valenza di una cessione dell'intera quota ereditaria), e peraltro su singoli beni indivisi, dovendosi quindi a tal riguardo fare richiamo alla giurisprudenza di questa Corte secondo cui (cfr. Cass. n. 9543/2002) la vendita di un bene, facente parte di una comunione ereditaria, da parte di uno solo dei coeredi, ha solo effetto obbligatorio, essendo la sua efficacia subordinata all'assegnazione del bene al coerede - venditore attraverso la divisione;
pertanto, fino a tale assegnazione, il bene continua a far parte della comunione e, finché essa perdura, il compratore non può ottenerne la proprietà esclusiva. L'efficacia non immediatamente traslativa di tale ipotesi di alienazione, con una portata quindi meramente obbligatoria, trova poi conferma anche nel recente arresto delle Sezioni Unite, che, ancorchè con riferimento all'ipotesi di alienazione scaturente dalla donazione hanno affermato (cfr. Cass. S.U. n. 5068/2016) che la donazione della quota di un bene indiviso compreso nella massa ereditaria è nulla, atteso che, prima della divisione, quello specifico bene non fa parte del patrimonio del coerede donante, potendo al più valere come donazione obbligatoria, qualora nell'atto di donazione sia affermato che il donante è consapevole dell'altruità della cosa........". (Cass. n. 4428/2018 ma anche Cass. 10629/1996)
Nel caso concreto, trattandosi di preliminare di vendita, in ogni caso l'effetto translativo non rientrava nella causa tipica del negozio, essendosi trasferita all'avente causa la mera detenzione del bene.
Vanno pertanto rigettate, quanto al contratto del 25.8.2005, le domande di nullità e/o inefficacia proposte dall'attore.
Passando all'esame del secondo preliminare di vendita, esso ha ad oggetto non solo le quote dei promittenti alienati CP_4 ma anche le restati quote, laddove A_ ^e A_
dichiarava di agire anche nella qualità di procuratore dei coeredi non stipulanti.
Anche in questo caso il contratto non è nullo, ponendosi un problema di legittimazione a stipulare in саро а anche in nome e per conto dei coeredi, che alcuna procura avevano allo stesso A_
conferita. ^Persona_¹In tale caso, la sorte del contratto posto in essere dal falsus procurator, tale essendo nella ipotesi concreta in esame, è l'inefficacia dell'atto relativamente ai falsi rappresentati, con legittimazione ad agire riservata a questi.
,ma solo Pertanto, la legittimazione in questo caso va riconosciuta in capo a Parte_1
limitatamente al diritto che mette capo al primo del quale ha disposto in difetto di A_
potere rappresentativo.
L'inefficacia del contratto stipulato dal falsus procurator è, cioè, relativa, la questione non è rilevabile d'ufficio, ed il relativo potere è rimesso alla sola parte falsamente rappresentata. (cfr. sul punto chiaramente Cass. 4601/1983 ma anche Cass. n. 24643/2014 e sulla rilevabilità di ufficio del difetto di legittimazione attiva Cass. S.U. 2951/2016)
La domanda va pertanto accolta solo parzialmente, dichiarando l'inefficacia dell'atto di disposizione per la parte corrispondente alla quota in capo a entro i predetti limiti a tanto Parte_1
,
legittimato ad agire.
Quanto alla domanda di condanna al pagamento di una indennità per abusiva occupazione degli immobili, che peraltro viene proposta anche nei confronti dei promissari alienanti, essa va rigettata per il contratto del quale si è affermata la validità, per il quale non può parlarsi di occupazione abusiva. Ad ogni modo e per la parte restante, oltre alle considerazioni relative al parziale difetto di legittimazione attiva, si osserva come la parte attrice non abbia in alcun modo domandato il rilascio del bene, né allegato in maniera specifica l'intenzione di "mettere a frutto" lo stesso, peraltro appartenente all'attore solo pro quota.
Al di là della considerazione della contraddittorietà delle domande ( l'attore non domanda il rilascio dei beni ma domanda il risarcimento dei danni derivati dalla occupazione), come correttamente eccepito dai convenuti, va richiamata, sul punto la recente giurisprudenza di legittimità, che ha chiaramente affermato come il danno da illegittima occupazione di immobili non sia affatto un danno in re ipsa, ma vada allegato e provato, anche mediante presunzioni, da colui che affermi di averlo subito.
Si è infatti sostenuto che: "...in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito
(sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato)...". (Cass. S.U. n. 33645/2022)
Va anche rimarcato come, nel caso di specie, l'attore sia proprietario di una quota pari a 6/36 dell'intero, con conseguente difficoltà di immaginare che egli avrebbe potuto autonomamente mettere a frutto la sua quota o l'intero bene.
Conclusivamente, le domande dell'attore vanno accolte limitatamente alla sola declaratoria della inefficacia parziale, limitatamente, cioè, alla parte del diritto in capo all'attore, del contratto preliminare datato 7.9.2005, con rigetto di tutte le altre domande.
In ordine alla disciplina delle spese di lite, la soccombenza dell'attore su larga parte delle domande proposte, legittima, costituendo grave ed eccezionale ragione, la compensazione delle stesse tra le parti in quota di 2/3; per la restante parte esse vanno poste come per legge a carico dei convenuti, in solido, ed in favore dell'attore costituito. (nei rapporti interni tra gli eredi di _Persona_1 ^la ^suddivisione andrà operata pro quota ereditaria)
Esse sono liquidate, al netto della quota compensata in € 1.200,00 oltre spese forfettarie IVA e CPA come per legge, ed oltre spese vive, queste liquidate in € 237,00, somma determinata in base: al valore della causa (terzo scaglione- valore indeterminabile), alla sua natura, alle attività processuali svolte
(studio, introduttiva, trattazione e decisionale), ai valori tariffari di cui ai DD.MM 55/2014 e 147/2022 applicati ai minimi per la sola fase istruttoria ed importi sostanzialmente intermedi tra minimi e medi di tariffa per le restanti attività, ed infine operando la compensazione dei due terzi sul dovuto.

P.Q.M.

Il Tribunale di Potenza - Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di CP_1 Controparte_5 و Controparte_3 Parte_1
Controparte_2 e Controparte_6 ogni altra domanda, eccezione e CP_4
deduzione disattesa, così provvede:

1. Accoglie parzialmente la domanda dell'attore e dichiara l'inefficacia, relativamente alla quota in capo all'attore, del contratto datato 7.9.2005 intercorso tra A_ CP_4
[...] e Controparte 5 ;

2. Rigetta per il resto le domande proposte dall'attore;

3. Condanna i convenuti, in solido tra di loro, alla rifusione di un terzo delle spese di lite sostenute dall'attore, quota che liquida in € 1.200,00 oltre spese forfettarie IVA e CPA come per legge ed oltre spese vive queste liquidate in € 237,00, con compensazione della restante quota.
Così deciso in Potenza il 17.5.2025
Il giudice
Dott.ssa Rosa Maria VERRASTRO