REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI TERAMO
Il Tribunale ordinario di Teramo – Sezione civile - in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Daniela d'Adamo, nell'udienza del 10.09.2024, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 e 447-bis c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1561 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2023 tra
( ), elettivamente domiciliato in Teramo, alla via A. Gramsci Parte_1 C.F._1
n. 14, presso lo studio dell'Avv. Claudia Bonaduce che lo rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di intimazione di sfratto;

-ricorrente-
e
(p.iva ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, unitamente e disgiuntamente, dagli avv.ti Vittorio
Supino e Lorenzina Iezzi, giusta mandato rilasciato in calce alla comparsa di costituzione;

-resistente-
CONCLUSIONI: per il ricorrente: “Tanto premesso, l'Avv. - quale custode dei beni pignorati Parte_1 nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 176/2018 R.G.E. pendente innanzi al Tribunale di
Teramo - ut sopra rappresentato, difeso e domiciliato, confemando la riserva di agire separatamente per il pagamento dei canoni di locazione dovuti ed ancora non corrisposti, insiste affinchè l'On.le Tribunale adito Voglia accogliere, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, le seguenti conclusioni:
accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione del 18.01.2017 ripassato tra la
[...]
e la registrato a Pescara il 23.10.2017 al Parte_2 Controparte_1
n. 612 1T ai sensi e per gli effetti degli artt. 5, 7, 16 del citato contratto di locazione ordinando, in conseguenza, l'annotazione di tale risoluzione - ex art. 2655 cod. civ. - in margine alla trascrizione del contratto di locazione eseguita c/o l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Teramo – Territorio
Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 23.01.2017 al n. 721 R.G. ed al n. 567 R.P.; accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione del 18.01.2017 ripassato tra la
[...]
e la registrato a Pescara il 23.10.2017 al Parte_2 Controparte_1
n. 612 1T ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 cod. civ., ordinando, in conseguenza, l'annotazione di tale risoluzione - ex art. 2655 cod. civ. - in margine alla trascrizione del contratto di locazione eseguita c/o
l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Teramo – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 23.01.2017 al n. 721 R.G. ed al n. 567 R.P.;
condannare la in persona del legale rappresentate p.t., al rilascio degli immobili locati Controparte_2 liberi da persone e cose di sua proprietà;
accertare e dichiarare che le spese della procedura di mediazione svoltasi innanzi all'Organismo di
Mediazione della CCIAA del Gran Sasso d'Italia ammontano a € 61,50 per esborsi e ad € 643,47 per competenze professionali del legale della proc. esec. imm. e, per l'effetto, condannare la Controparte_2 in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento delle somme de quibus (totali € 704,97 al lordo della r.a.)”; per parte resistente:
“1) a fronte della insussistenza della morosità dedotta, l'
[...]
(P.IVA ) in persona del legale Parte_3 P.IVA_1 rappresentante pro-tempore, come sopra rappresentata e difesa, chiede il rigetto delle domanda di parte attrice di risoluzione del contratto di locazione perché infondate in fatto ed in diritto;

2) Insiste per la concessione del termine di grazia di giorni 90 ex art. 55 della legge n. 392/1978 con rinvio dell' udienza per verifica dell'adempimento.
3) Condanna dell'intimante alle spese e competenze del giudizio”
OGGETTO: risoluzione per inadempimento contratto di locazione.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato , in qualità di custode dei beni pignorati Parte_4 della società esecutata nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 176/2018 Parte_2
R.G.E., intimava lo sfratto per morosità, chiedendo contestualmente la convalida, nei confronti della società conduttrice e domandando altresì la risoluzione del contratto di locazione stipulato Controparte_2 tra la società e la società in data 18.01.2017 e registrato in data 23.01.2017. Parte_2 Controparte_2
Si costituiva la società eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, in Controparte_2 data 07.10.2022, aveva ceduto ad il contratto di locazione precedentemente stipulato. Parte_5
Con ordinanza del 15.06.2023, il Tribunale, evidenziata l'insussistenza di un'opposizione fondata su prova scritta e di gravi motivi, attesa la morosità maturata e sostanzialmente non contestata dalla società intimata, ordinava il rilascio degli immobili, disponendo il mutamento del rito e concedendo termine per il deposito di memorie integrative. Nel corso del giudizio, l'avv. subentrava a quale custode dei beni Parte_1 Parte_4 pignorati, giusta provvedimento del 18.09.2023.
La causa, esperito con esito negativo il procedimento di mediazione, giungeva all'udienza del 10.09.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., ove le parti precisavano le conclusioni, mediante il deposito di
“note di trattazione scritta”, e veniva trattenuta in decisione.
***
Deve essere in primo luogo rigettata l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dalla società resistente.
Emerge ex actis che con atto per notar del 7.10.2022, registrato in Giulianova in data Persona_1
11.10.2022, la società cedeva a il contratto di locazione degli immobili siti Controparte_2 Parte_5 nel comune di Giulianova, in atti meglio specificati, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1406 e ss. c.c.
Dal complesso documentale acquisito in corso di causa non emerge chiaramente la natura del contratto, se abitativo o destinato ad altro uso, seppur nell'istanza presentata in data 9.3.2022 dal custode Parte_4
al G.E., lo stesso rilevava che gli immobili locati erano destinati ad abitazione del legale
[...] rappresentante della società conduttrice.
In ogni caso, a prescindere da questo dato, le formalità prescritte ai fini della opponibilità della cessione al cedente - con conseguente sua liberazione- dal combinato disposto degli artt. 1406 e 1594 c.c., qualora volesse considerarsi l'uso abitativo, o dall'art. 36 della L. 392/78, ove venisse riconosciuto l'uso diverso, non sono state rispettate.
In effetti, ai sensi dell'art. 1406 c.c., la cessione del contratto richiede, per la sua validità, il consenso del cessionario e lo specifico riferimento al rapporto negoziale ceduto.
A tal proposito la costante giurisprudenza della Suprema Corte ha precisato che “nella cessione del contratto, disciplinata dagli artt. 1406 c.c. e segg., si verifica una sostituzione nella figura di "parte" di un contratto a prestazioni corrispettive non ancora eseguite;
sostituzione che è totale, in quanto il cedente viene completamente estromesso dalla titolarità del rapporto, che, invece, viene conseguita dal cessionario, il quale sarà l'unico legittimato a ricevere la prestazione e ad avvalersi dei rimedi contrattuali, in quanto tenuto a sua volta ad eseguire una prestazione a favore del contraente ceduto”.
(Cass. 17727/2018, Cass. 3034/2020).
Ebbene, la cessione di un contratto di locazione immobiliare eseguita omettendo il consenso del locatore
è inopponibile al terzo ceduto, stante la struttura trilaterale del contratto modificativo della posizione soggettiva dei contraenti, né essendo tale consenso ravvisabile nel comportamento tacito di costui rispetto alla cessione ex art. 36 della l. n. 392 del 1978 comunicatagli dal conduttore.
Anche qualora volesse ritenersi che la parte conduttrice fosse stata implicitamente autorizzata a cedere il contratto per quanto disposto dall'art. 2 del contratto di locazione, il quale prevedeva per la stessa la facoltà di sublocare, cedere in uso o comunque affittare a terzi l'immobile locato o parte di questo, cedere il contratto, la Suprema Corte ha espressamente escluso la possibilità di un consenso tacito per i contratti di locazione in cui la durata superi i nove anni, come nel caso di specie, nel quale la durata della locazione
è stabilita dall'art. 3 del contratto di locazione in anni trenta, “al fine della cessione di un contratto di locazione, il consenso del contraente ceduto, richiesto dall'art. 1406 c.c., esige, in caso di locazione immobiliare di durata ultranovennale, l'atto scritto, a pena di nullità (art. 1350 n. 8 c.c.) per cui non può essere desunto dal comportamento tacito del locatore” (Cass. 3725/1991).
Ebbene, a tale conclusione si perviene sulla scorta del disposto di cui all'art. 1407 c.c. il quale stabilisce che la modifica del contraente sul piano soggettivo è efficace nei confronti del ceduto solo dal momento in cui viene portata a conoscenza di quest'ultimo. Il locatore, infatti, pur in presenza di una successione nel contratto ex latere conductoris di stampo legale e non negoziale, ha comunque il diritto di conoscere quale sia il soggetto divenuto nuovo titolare dei diritti e degli obblighi scaturenti dal rapporto (sia agli effetti di un controllo della regolarità della vicenda traslativa, sia agli effetti dell'individuazione della controparte interessata alle future vicende contrattuali, quali la rinnovazione, l'aggiornamento del canone, la risoluzione).
Nel caso di specie, la società cedente non ha comunicato alla società ceduta Controparte_2 Parte_2 la volontà di cedere il contratto di locazione e, pertanto, la cessione intervenuta non può ritenersi efficace, rimanendo la cedente unica obbligata del sinallagma contrattuale assunto con il contratto Controparte_2 di locazione stipulato in data 18.01.2017.
Nel merito, la domanda deve essere accolta.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, nella quale si è convertita, a seguito del mutamento del rito, l'iniziale domanda di convalida dello sfratto per morosità, è fondata e va, conseguentemente, accolta nei termini che seguono.
In primo luogo, occorre sottolineare come parte ricorrente abbia esercitato, anche all'esito del mutamento del rito successivo alla proposizione della domanda volta alla convalida dello sfratto, un'azione tesa ad ottenere una pronuncia costitutiva di risoluzione ex art. 1453 c.c.
Nonostante l'impropria richiesta di “accertamento” dell'intervenuta risoluzione (stante la natura costitutiva sentenza) ciò è reso evidente dall'esplicito richiamo al disposto di cui all'art. 1453 c.c. ed alla necessità di ponderare la sussistenza dei presupposti necessari per l'accoglimento dell'azione esercitata
(colpa del conduttore inadempiente, gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. ecc.).
Questa premessa è necessaria dal momento che, nel contratto intercorso tra le parti, era presente una clausola, all'art. 7, la quale prevedeva: “il mancato pagamento di 8 (otto) rate consecutive, in tutto od in parte del corrispettivo alle scadenze pattuite, da parte della conduttrice costituisce inoltre inadempienza, legittimando la parte locatrice a poter chiedere la messa in mora”.
Nonostante l'ambiguità del dato testuale e l'erroneo governo dei postulati giuridici di base, che inevitabilmente emerge dal testo di tale fattispecie, l'odierno giudicante ritine che si trattasse di una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., a tenore del quale: “I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite..
In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva”.
Ebbene, trattasi di una delle tre ipotesi (insieme alla diffida ad adempiere ed al termine essenziale) in cui viene contemplata la possibilità di dare luogo ad una risoluzione in via stragiudiziale, con l'ovvia conseguenza che la pronuncia tesa ad accertare l'intervento – sul piano sostanziale – degli effetti della risoluzione, ha valenza solo dichiarativa.
Essa ha, quale ratio, quella di modulare, in termini quanto più aderenti agli interessi delle parti, il giudizio di gravità dell'inadempimento, dal momento che consente di evitare che tale vaglio sia riservato al giudicante, essendo le parti stesse – nella legittima reciproca determinazione dei propri interessi – a definire quali prestazioni, se non adempiute, risultino qualitativamente e quantitativamente gravi (ben potendo, in questi casi, pervenirsi ad un giudizio di importanza dell'inadempimento di prestazioni che, secondo uno standard ex art. 1455 c.c., non lo sarebbero).
Nel caso di specie, tuttavia, pur in presenza di una clausola di tale tenore, il ricorrente ha scelto di chiedere la risoluzione del contratto secondo il giudizio di cui all'art. 1453 c.c., omettendo, peraltro, di avvalersi, anche in sede stragiudiziale, della clausola risolutiva (come espressamente richiesto dal co. 2 dell'art. 1456 c.c.).
Ne deriva, dunque, come spetti al giudice ponderare la sussistenza e la gravità dell'inadempimento, venendo meno qualsiasi presunzione determinata dalla previa cristallizzazione delle parti.
Secondo la Suprema Corte, in caso di clausola risolutiva espressa, con la quale le parti prevedono lo scioglimento del contratto qualora una determinata obbligazione non venga adempiuta affatto o lo sia secondo modalità diverse da quelle prestabilite, la risoluzione opera di diritto ove il contraente non inadempiente dichiari di volersene avvalere, senza necessità di provare la gravità dell'inadempimento della controparte (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20854 del 02/10/2014).
La funzione della clausola risolutiva espressa consiste quindi sia nella predeterminazione della gravità dell'inadempimento, che è rimessa alle parti, sottraendo al giudice la relativa valutazione, sia nel fatto che, sul piano procedurale, in luogo dell'intero procedimento giudiziale, il meccanismo risolutorio opera con la sola comunicazione unilaterale. L'utilità, di essa non può essere che quella di fare sì che il creditore insoddisfatto sia sollecitamente liberato dalla propria obbligazione, o comunque possa riavere la disponibilità della propria prestazione, evitando le lungaggini, le discussioni e i necessari accertamenti che sono propri della risoluzione giudiziale.
La pattuizione di una clausola risolutiva espressa esclude che la gravità dell'inadempimento possa essere valutata dal giudice nei casi già previsti dalle parti (Cass. Sez., Ordinanza n. 29301 del 12/11/2019) Ciò non vuol dire tuttavia che il contraente inadempiente non possa domandare la risoluzione secondo le regole generali. Nel caso di specie il ricorrente ha infatti chiesto espressamente accertarsi e dichiararsi la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione, implicitamente rinunciando ad avvalersi di detta clausola e dovendo pertanto allegare la gravità dell'inadempimento della controparte. Anche secondo la Corte di
Cassazione “la stipulazione di una clausola risolutiva espressa non significa che il contratto possa essere risolto solo nei casi espressamente previsti dalle parti, rimanendo fermo il principio per cui ogni inadempimento di non scarsa rilevanza può giustificare la risoluzione del contratto, con l'unica differenza che, per i casi già previsti dalle parti nella clausola risolutiva espressa, la gravità dell'inadempimento non deve essere valutata dal giudice” (per tutte: ;Cass.
Sentenza n. 4369 del 16/05/1997).
Ebbene, tale onere è stato soddisfatto.
Giova osservare come - secondo l'orientamento giurisprudenziale che ha trovato cristallizzazione in un fondamentale intervento delle sezioni unite della Corte di Cassazione (Cassazione civile, sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533) che ha risolto un contrasto in materia di inadempimento di obbligazioni e relativo onere probatorio (si vedano, a favore dell'orientamento poi ripreso dalle Sezioni Unite, Cassazione civile, sez. III, 23 maggio 2001, n. 7027; Cassazione civile, sez. I, 15 ottobre 1999, n. 11629; Cassazione civile, sez. II, 5 dicembre 1994, n. 10446) – in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento - salvo che si tratti di obbligazioni negative – deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed uguale criterio di riparto deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., risultando in tal caso invertiti i ruoli delle parti in lite (detto orientamento ha trovato poi conferme in numerose pronunce successive, tra le quali, cfr., Cassazione civile, sez. lavoro, 9 febbraio 2004, n. 2387; Cassazione civile, sez. III, n. 28 gennaio 2002, n. 982; Cassazione civile, sez. II, 25 settembre 2002, n. 13925; Cassazione civile, sez. III,
12 aprile 2006, n. 8615; Cassazione civile, sez. I, 13 giugno 2006, n. 13674).
Tanto premesso, deve conseguentemente concludersi che, mentre grava sul ricorrente l'obbligo di provare il titolo negoziale e di allegare l'inadempimento della controparte, spetta al resistente l'onere di provare l'esatto adempimento delle proprie obbligazioni, consistenti nel pagamento dei canoni di locazione.
Al riguardo va, quindi, evidenziato che il ricorrente ha provato l'esistenza del rapporto locativo, mediante la produzione in giudizio del relativo contratto sottoscritto in data 18.01.2017 con la società Controparte_2 ed avente ad oggetto gli immobili siti in Giulianova ed ha allegato l'inadempimento della controparte che, come è pacifico, ha quasi integralmente omesso di corrispondere i canoni locatizi a partire dal 2023 (ferma restando l'assoluta irrilevanza, per le ragioni anzidette, della cessione del contratto di locazione) maturando una posizione debitoria pari ad euro 19.590,00. Infine, occorre rilevare come sia del tutto avulsa dalla natura dell'odierno giudizio la richiesta di parte resistente, articolata con istanza del 25.1.2024, sulla scorta della quale la stessa ha chiesto la sospensione del giudizio esecutivo pendendo, davanti all'intestato Tribunale, domanda di concordato preventivo.
Ebbene, aldilà del fatto che non è stata prodotta copia della domanda di accesso agli strumenti di regolazione della crisi (ex art. 40 CCI), né, tantomento, dal doc. 4, che dovrebbe attestare l'iscrizione nel registro delle imprese del ricorso volto ad accedere al concordato preventivo, è dato comprendere il contenuto della “variazione” oggetto di iscrizione, è evidente come l'impossibilità di iniziare o proseguire il contenzioso attenga solo ed esclusivamente ai procedimenti esecutivi e cautelari (art. 54 co. 2 CCI e, nella antecedente versione, art. 168 L. Fall.), mentre l'odierno giudizio ha ad oggetto un processo di merito instaurato al fine di ponderare i presupposti della risoluzione ex art. 1453 c.c., ex art. 447-bis c.p.c. all'esito della conversione del procedimento sommario di sfratto in locatizio.
Le vicende che hanno ad oggetto gli aspetti esecutivi dell'ordinanza che ha disposto il rilascio dell'immobile, come è ovvio, quindi, non sono oggetto dell'odierno giudizio di cognizione.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, prendendo in considerazione i parametri “medi” del DM, in relazione allo scaglione di riferimento.
Sono infine dovute, in quanto supportate da giustificativi di spesa, le somme sostenute in via stragiudiziale
(per l'attività difensiva) nonché i costi vivi della procedura di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, sez. civile, in persona del giudice, dott.ssa Daniela d'Adamo, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da in qualità di custode dei beni pignorati della Parte_1 società esecutata nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 176/2018 R.G.E., Parte_2 nei confronti della società Controparte_2
- risolve il contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore del 18.01.2017 ripassato tra la e la registrato a Pescara il 23.10.2017 Parte_2 Controparte_1 Controparte_1 al n. 612 1T;
- dispone, per l'effetto, l'annotazione di tale risoluzione - ex art. 2655 cod. civ. - in margine alla trascrizione del contratto di locazione eseguita c/o l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Teramo
– Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 23.01.2017 al n. 721 R.G. ed al n. 567 R.P;
- condanna parte resistente al pagamento di euro 704,97 a tiolo di spese sostenute nel procedimento di mediazione;

- condanna la società al pagamento delle spese di lite nei confronti della parte ricorrente Controparte_2 che si quantificano in euro 5.077,00 a titolo di compensi professionali dell'odierno giudizio ed euro
2.584,00 a titolo di compensi per l'antecedente procedimento di sfratto, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Teramo, 10.09.2024 Il giudice Dott.ssa
Daniela d'Adamo