N. 36177/2019 R.G.A.C.

Tribunale di Napoli
12 SEZIONE CIVILE
Il Giudice
Premesso che con provvedimento del 5/6/25 regolarmente comunicato ai procuratori delle parti, la causa è stata rinviata all'odierna udienza e nel contempo sono stati assegnati i termini per il deposito telematico di note per la trattazione scritta, da effettuarsi in sostituzione dell'udienza, ai sensi dell'art. 127 ter cpc introdotto dal d.lgs. n. 149/2022 e in vigore dal 1° gennaio 2023;
lette le note di udienza tempestivamente depositate;

P.Q.M.


decide la causa ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., come da sentenza che segue.
Autorizza sin da ora la Cancelleria a prelevare l'originale così formato per destinarlo alla raccolta di cui all'art. 35 disp. att. c.p.c. previa estrazione di copia autentica da inserire nel fascicolo di ufficio.
pagina 1 di 9 n. 36177/2019 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
12 SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Barbara Gargia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 36177/2019 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
TE AL, giusta mandato in calce all'atto di citazione
ATTORE
contro
(C.F. ) E (C.F. CP_1 C.F._2 CP_2

C.F._3
CONVENUTI CONTUMACI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione depositate per l'udienza del
24/11/25.
pagina 2 di 9 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1 giudizio e esponendo che: in data 4/6/16 le parti CP_1 CP_2 avevano sottoscritto un preliminare di compravendita, per l'acquisto di 2 box auto, così identificati: 1) cat C/6 foglio 20 particella 597 sub 20 consistenza 19 m2 2) cat
C/6 foglio 20 particella 597 sub 21 consistenza 19 m2, per un importo complessivo di € 40.000,00; che l'attrice aveva versato, alla stipula, un acconto complessivo di €
35.000,00, di cui € 15.000,00 con assegni e € 20.000,00 in contanti, mentre avrebbe dovuto versare la restante somma, di € 5.000,00, alla sottoscrizione del rogito definitivo, che sarebbe dovuta avvenire entro il 30/6/17; che, nonostante i solleciti inviati dalla ai promittenti venditori, al fine della conclusione del Pt_1 contratto (nelle date del 29/6/16, 15/3/18, 6/7/18 e 14/10/18), i sig.ri e CP_1 non si erano mai presentati presso lo studio del Notaio;
che, CP_2 successivamente, l'attrice a seguito di indagine presso la conservatoria dei registri immobiliari di Napoli aveva scoperto che i beni erano stati alienati a terzi.
Ciò premesso, la sul presupposto che il termine a stipulare previsto nel Pt_1 contratto preliminare dovesse intendersi quale termine “semplice” e non
“essenziale”, ha dedotto il grave inadempimento dei promittenti venditori, i quali non solo non erano addivenuti alla stipula del definitivo, nonostante i plurimi inviti al rogito, ma avevano anche venduto a terzi gli immobili oggetto del preliminare;
ha perciò chiesto, in virtù dell'accertato grave inadempimento di controparte, la restituzione delle somme versate in sede di preliminare, oltre al risarcimento del danno per la mancata acquisizione degli immobili promessi, danno quantificato in €
10.000,00, in virtù dell'orientamento giurisprudenziale secondo il quale esso va quantificato in base alla differenza tra il valore commerciale del bene alla data di risoluzione del contratto e il prezzo pattuito.
Tanto esposto, l'attrice ha così concluso: “dichiarare che i sig.ri ed CP_1 si sono resi inadempienti all'obbligo di concludere il contratto definitivo CP_2 previsto nel contratto preliminare concluso il 04.06.2016, nonché all'obbligo di consegna delle due unità immobiliari (precisamente box auto- la prima identificata cat pagina 3 di 9 C/6 foglio 20 particella 597 sub 20 consistenza 19 m2 e la seconda identificata cat
C/6 foglio 20 particella 597 sub 21 consistenza 19 m2), con ogni conseguente diritto dell'attrice al ristoro dei danni subiti;
- per l'effetto, condannare i sig.ri CP_1 ed alla restituzione della somma di € 35.000,00, già versata CP_2 dall'attrice a titolo di caparra o acconto prezzo, con l'aggiunta degli interessi legali decorrenti dal 04.06.2016, ai sensi dell'art. 1282 c.c. e della consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione (cfr. Cass. Civ., n. 4604/2008); - condannare i sig.ri ed al pagamento della somma di € CP_1 CP_2
10.000,00, quale danno da lucro cessante derivante dalla mancata consegna dei beni immobili, con l'applicazione della rivalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT dalla data dell'inadempimento (04.06.2016) fino al soddisfo, nonché degli interessi legali sulle singole annualità rivalutate, o comunque per l'ammontare maggiore o minore che dovesse risultare accertato nel corso del giudizio, conformemente alla consolidata giurisprudenza in materia di risarcimento del danno da mancata stipulazione di contratto definitivo di vendita;
- condannare i sig.ri ed CP_1 al pagamento delle spese processuali, comprese IVA e CPA, con CP_2 attribuzione al procuratore antistatario, ai sensi degli artt. 91 e 92 c.p.c..”
e sono rimasti contumaci (v. ordinanze del 21/11/22 e CP_1 CP_2 del 30/3/23), ancorchè ritualmente citati.
Ammessi l'interrogatorio formale dei convenuti e le prove testimoniali richieste dall'attrice, la causa, all'esito delle prove ammesse, è stata rinviata all'udienza del
13/11/25 per la decisione, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
Così premessi i fatti di causa, ritiene, il Tribunale, che la domanda dell'attore sia in parte fondata e debba, pertanto, essere accolta nei limiti di quanto di seguito si dirà.
Va premesso, con riferimento alla natura del termine fissato nel contratto preliminare, per la stipula del definitivo, che la S.C. ha dato ampi poteri valutativi al
Giudicante per la valutazione dell'essenzialità del termine circa l'adempimento delle parti in un contratto a prestazione corrispettive, così come chiarito nell'ordinanza n.
10353 del 1 giugno 2020 (e ribadito, di recente, con la sentenza n. 9529/25):
“L'accertamento dell'essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., pagina 4 di 9 costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito - la cui valutazione
è insindacabile in sede di legittimità, se sorretta da una motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici - da condurre, oltre che alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti (quale, ad esempio, "entro e non oltre"), tenendo soprattutto conto della natura e dell'oggetto del contratto.” Si è detto, in giurisprudenza, che il termine per l'adempimento di un contratto può essere ritenuto essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata.
Orbene, nella fattispecie, deve ritenersi che, come prospettato dalla , il Pt_1 termine previsto nel contratto preliminare, entro il quale le parti avrebbero dovuto stipulare il definitivo, sia un termine semplice, non potendosi affermare che, una volta scaduto detto termine, sarebbe venuto meno l'interesse delle parti – o quanto meno della parte promissaria acquirente - alla conclusione del contratto definitivo.
Può certamente pervenirsi a tale conclusione sulla base di una disamina del contratto, nella parte in cui i contraenti indicano la data di pagamento del saldo e di stipula del definitivo (“la restante parte 5000,00 al momento della stipula che dovrebbe avvenire entro il 30/6/17”), senza utilizzare espressioni del tipo “entro e non oltre” o senza altra precisazione che possa indurre a ritenere che la scadenza del termine avrebbe determinato il venir meno dell'interesse delle parti (ed in particolare della promissaria acquirente) alla stipula del definitivo. A conferma di ciò deve considerarsi il comportamento processuale delle parti contraenti successivo alla stipula, posto che, nell'imminenza dello scadere del termine, nessuna di esse effettuava un formale invito ad adempiere, con la chiara indicazione che, in caso di scadenza del termine, non vi sarebbe stato più interesse alla stipula.
pagina 5 di 9 Alla luce di quanto sopra detto, può dirsi che le parti pattuivano un termine - non essenziale - per la stipula del definitivo e detto termine scadeva, senza che, prima della scadenza, nessuna di esse sollecitasse l'adempimento; non vi è infatti alcuna prova dell'invito, prima della scadenza del termine, alla stipula del definitivo proveniente dall'attrice, sia in forma verbale (non vi sono prove specifiche sul punto, avendo, i testi riferito solo genericamente di diversi inviti), sia in forma scritta (posto che l'invito a presentarsi dal Notaio, datato 29/6/16, depositato in atti dall'attrice, non è supportato da alcuna prova di invio, oltre che di ricezione, da parte dei destinatari, della raccomandata).
Non v'è dubbio, però, che – stante la previsione di un termine non essenziale per la stipula del definitivo e gli inviti ad adempiere, inviati dall'attrice, sia pur dopo oltre un anno dalla scadenza del termine previsto nel preliminare, ovvero in data
16/10/18 e in data 6/2/19 – sussista l'inadempimento dei convenuti i quali, pur impegnandosi con il preliminare a vendere i due box e ricevendo un acconto dalla promittente acquirente, non adempievano ai loro obblighi, poichè non solo non si presentavano dal Notaio per la stipula del rogito, ma addirittura vendevano a terzi i box promessi alla Pt_1
Ne consegue la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei convenuti.
Non prevedendo, il preliminare, il versamento di un acconto con funzione di caparra confirmatoria ed anzi prevedendo, esso, che in caso di inadempimento, non vi sarebbe stata, a carico della parte inadempiente, alcuna penale, dalla risoluzione del contratto discende soltanto l'obbligo dei promittenti venditori alla restituzione delle somme ricevute in acconto del prezzo dei beni non venduti.
Quanto alle somme pagate dall'attrice, che i convenuti dovranno restituire, va detto che la ha, certamente, fornito prova del pagamento della somma di € Pt_1
17.000,00, con gli assegni depositati in copia in atti, firmati dalla promissaria acquirente e consegnati al convenuto, (indicato negli assegni, quale CP_1 beneficiario del pagamento); può dirsi provata anche la riscossione di detti assegni, come da girata (che appare sulla copia degli assegni) attestante l'incasso, nonchè
l'estratto conto dell'attrice dal quale risultano prelevate le somme con i suddetti assegni. pagina 6 di 9 Non vi è invece sufficiente prova del versamento di somme in contanti;
ed invero, va premesso che la circostanza dedotta dall'attrice (circa l'intervenuto pagamento di parte dell'acconto in contanti) è in contrasto con quanto indicato nel preliminare (in cui si legge che viene dato un anticipo di € 15.000,00, con un assegno di traenza, nonché altri € 20.000,00 con 6 assegni aventi data successiva a quella della stipula).
In ogni caso, la circostanza non ha trovato sufficiente conferma nelle dichiarazioni dei testi escussi. Ed infatti, alcuna conferma può ricavarsi dalle dichiarazioni dei testi e , i quali hanno riferito di aver accompagnato Testimone_1 Testimone_2
l'attrice allo studio del commercialista, presso il quale veniva stipulato il preliminare, ma hanno dichiarato espressamente che non erano presenti all'atto della stipula (e quindi non potevano aver assistito all'atto della consegna del denaro); l'unica teste che dichiara di essere stata presente al momento del pagamento, è , Testimone_3 sorella dell'attrice, la quale ha genericamente confermato il relativo capo di prova, senza, però, null'altro specificare e senza riferire circostanze o elementi che avrebbero potuto rendere più veritiera la circostanza dedotta. Peraltro, dubbi sull'attendibilità della teste ascoltata sussistono, non solo in ragione del tempo trascorso dai fatti e del rapporto di parentela esistente con l'attrice, ma anche in considerazione del fatto che le modalità tracciabili di pagamento, indicate nel capo di prova e pedissequamente confermate dal teste, appaiono in parte smentite, posto che il pagamento con assegni non era di € 15.000,00, bensì (come si ricava dalla documentazione) di € 17.000,00. D'altra parte, va aggiunto che la circostanza del pagamento in contanti di una somma di denaro così elevata, appare difficilmente credibile, in mancanza di ogni riferimento ad esso nel contratto o di una ricevuta firmata dai promittenti venditori.
Per tutto quanto sopra detto, ritiene, il tribunale, che l'acconto pagato dall'attrice ai convenuti, sia di complessivi € 17.000,00, importo che i convenuti vanno condannati a restituire all'attrice, oltre interessi legali dalla data del pagamento
(ovvero, dal 9/6/16 per la somma di € 3000,00, dal 10/6/16 per € 3000,00, dal
13/6/16 per € 3000,00, dal 20/6/16 per € 3000,00, dal 21/6/16 per € 3000,00 e dal 22/6/16 per € 2000,00, come desumibile dalle copie degli assegni) fino al soddisfo.
pagina 7 di 9 Va poi rigettata la domanda di risarcimento danni proposta dall'attrice.
Va premesso che, come affermato dalla Suprema Corte, il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di un bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza, tra il valore commerciale del bene, da determinarsi con riferimento al momento della proposizione della domanda, ed il prezzo pattuito, tenendo conto della rivalutazione dell'importo previsto in contratto solo nell'ipotesi in cui il prezzo sia stato pagato (cfr. in tal senso Cass. Sez. 2, n.
28375/2017; altresì Cass. Sez. 3, n. 22979/2015), oltre al riconoscimento, sulla differenza così determinata, degli effetti della svalutazione monetaria intervenuta nelle more del giudizio.
Ciò posto, nella fattispecie in esame non si ravvisa alcun danno risarcibile, che andrebbe specificamente allegato e provato;
manca, infatti, la prova documentale del danno emergente (quale potrebbe essere, ad esempio, il danno equivalente alle spese sostenute per la stipula dell'atto o altro), così come manca, nella stessa prospettazione di parte attrice, l'allegazione e la prova del danno da lucro cessante.
La infatti, dopo aver premesso che il danno equivarrebbe alla differenza Pt_1 tra il valore dei beni alla data della risoluzione del contratto e il prezzo concordato nel preliminare, dichiara - peraltro, senza alcuna prova documentale o parere di un tecnico in materia - che i due box promessi in vendita hanno, ad oggi, un valore commerciale stimato di € 20.000,00 ciascuno, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche e delle condizioni di mercato, e dunque, di complessivi € 40.000,00. Se è così, il danno subito dall'attrice non sussiste avendo, le parti, all'epoca, pattuito un prezzo dei beni proprio di € 40.000,00; dunque, non si ravvisa, sulla base della stessa prospettazione attorea, alcun danno economico derivante dall'inadempimento della controparte al preliminare sottoscritto, né poteva disporsi una CTU per stimare il valore commerciale degli immobili oggetto di promessa a vendere, in quanto sarebbe stata, alla luce di quanto dedotto dalla stessa parte attrice, meramente esplorativa.
Per tutti i motivi sopra enunciati, la domanda attorea va accolta, in parte, come sopra specificato. pagina 8 di 9 Quanto alle spese, considerato l'accoglimento della sola domanda di restituzione delle somme pagate (peraltro, per un importo inferiore a quello richiesto), con il rigetto della domanda di risarcimento danni, sussistono eccezionali ragioni per una compensazione parziale, in misura di 1/2, delle spese di lite, con la condanna dei convenuti alla rifusione delle restanti spese sostenute dall'attrice, che si liquidano come in dispositivo, secondo il DM 147/22, tenuto conto del valore della domanda, della non particolare complessità delle questioni giuridiche trattate e dell'attività processuale svolta dal procuratore della parte.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1 nei confronti di E così provvede;

[...] CP_1 CP_2
1) Accoglie, in parte, la domanda di e per l'effetto condanna i Parte_1 convenuti, in solido, alla restituzione, in favore dell'attrice, della somma di €
17.000,00, oltre interessi legali maturati dalle date dei pagamenti (come indicato in sentenza) fino al soddisfo;

2) Rigetta la domanda di risarcimento danni;

3) Compensa in misura di 1/2 le spese di lite e condanna i convenuti alla rifusione delle spese di lite sostenute dall'attrice, che si liquidano, € 272,50 per spese ed € 2.113,50 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge, da distrarsi in favore del procuratore, avv. Caterina Albano, dichiaratasi anticipataria;

Napoli, 27/11/2025
Il Giudice
dott. Barbara Gargia
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