R.G. 39396/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice AL UC ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 39396/2023 promossa da:
(C.F. Parte_1
), con il patrocinio dell'avv. BOTTI FABIO ALBERTO e , elettivamente domiciliato in P.IVA_1 VIA CESARE CORRENTI 1 presso il difensore avv. BOTTI FABIO ALBERTO Pt_1
ATTORE contro
(PI ) Controparte_1 P.IVA_2 (PI ) entrambe difese e rappresentate dall'avv. Gianluca Bollici CP_2 P.IVA_3 (CF: ) ed elettivamente domiciliate in Pesaro Piazzale Matteotti n.28 presso lo C.F._1 studio del difensore
[...]
[...] (C.F. e P. IVA ) in persona dell'avv. Carlo Riccardi, munito dei Controparte_3 P.IVA_4 necessari poteri a lui conferiti con scrittura privata autenticata dal Notaio di in Persona_1 Pt_1 data 13.1.2021, rep. n. 73536 - racc. 14860, rappresentata e difesa giusta delega in calce al presente atto dall'avv. Giuseppe Campi del Foro di (C.F. ) elettivamente domiciliata Pt_1 C.F._2 presso il suo studio in , via Besana 11 Pt_1
c.f. p. iva ) rappresentata e difesa dall'avv. Maria Controparte_4 P.IVA_5 Cristina Fiori –(C.F. ) ed elettivamente domiciliate presso il suo studio in C.F._3 Varese, Viale Aguggiari, 13 CONVENUTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 1 di 13 Il ha convenuto in Parte_2 giudizio l' la la nonché la Controparte_3 Controparte_1 Controparte_2 er sentir accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_4
1)Accertato che la scrittura privata autenticata in data 7.4.1976, trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di 1 in data 15.5.1976 ai numeri 10476 del Registro Generale e 8488 del Pt_1 Registro Particolare e il verbale di conciliazione in data 8.11.2006 trascritto presso la Conservatoria dei Registri di 1 in data 4.1.2007 al n. 1132 del Registro Pt_1 Generale e al n. 471 del Registro Particolare disciplinano l'esercizio della servitù di passaggio pedonale e carraio con facoltà di carico e scarico a favore del fondo dominante identificato con il mappale 38 sub. 11 del foglio 436 ed a carico del fondo servente identificato con il mappale 41 del foglio 436.
2) accertato che la scrittura privata autenticata in data 7.4.1976 determina il luogo di esercizio della servitù di passaggio pedonale e carraio per il carico e scarico delle merci, attraverso l'andito carraio, esclusivamente nella porzione del cortile tinteggiata in colore rosso nell'allegata planimetria e la scrittura privata in data 8.11.2006 prevede che tale servitù debba essere esercitata mediante camion di peso non superiore a 18 quintali, la cui sosta, al di fuori dei due posti auto di proprietà esclusiva del fondo dominante, deve essere limitata al tempo necessario per compiere le operazioni di posizionamento.
3) accertato che allo stato la predetta servitù di passo carraio e pedonale per il carico e lo scarico delle merci è esercitata, come descritto in narrativa, in modo difforme rispetto ai titoli, costituiti dalla scrittura privata in data 7.4.1976 e 8.11.2006, in violazione di quanto stabilito dall'art. 1065 primo comma c.c., poiché il passaggio per trasportare le merci al e dal fondo dominante è esercitato su aree del cortile più estese rispetto al luogo di esercizio stabilito dal titolo, con mezzi diversi (“roll container in metallo e muletti”) da quelli previsti dal titolo e con stazionamento dei mezzi per un tempo superiore a quanto stabilito dal titolo.
4) accertare nei confronti di , in persona del suo legale rapp.te pro tempore, nella sua Controparte_3 qualità di proprietaria del fondo dominante, identificato in N.C.E.U. del Comune di al Foglio Pt_1 436, mappale 38, sub.11, l'inesistenza a carico del fondo servente, identificato presso il N.C.E.U del Comune di al mappale 41 del Foglio 436, del diritto di servitù di passo carraio e pedonale e di Pt_1 carico e scarico merci su aree del cortile diverse, con mezzi diversi e per un tempo di stazionamento dei mezzi superiore rispetto a quelli determinati nella scrittura privata autenticata in data 7.4.1976 e nel verbale di conciliazione in data 8.11.2006, per l'effetto, ordinare, ex art. 949 c.c., ad , Controparte_3 in persona del suo legale rapp.te pro tempore, nella sua qualità di proprietaria del fondo dominante, di cessare immediatamente siffatto comportamento e di uniformarsi a quanto stabilito nei descritti titoli. Ordinare, altresì, ex art. 949 c.c., a in persona del suo legale rapp.te pro tempore, Controparte_1 conduttrice del fondo dominante e proprietaria dell'azienda destinata a supermercato, ed a CP_2
[...
in persona del suo legale rapp.te pro tempore, affittuaria dell'azienda, quali autrici materiali delle turbative e molestie, di cessare immediatamente il descritto comportamento e di uniformarsi a quanto stabilito nei titoli. 5) Determinare, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per ogni giorno di ritardo, da parte di CP_3
, e nell'ottemperanza del predetto provvedimento richiesto al
[...] Controparte_1 CP_2 punto 4 delle conclusioni, la somma di denaro dalle stesse dovuta nella misura di € 200,00 al giorno o in quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, a decorrere dalla pubblicazione della sentenza. 6) In alternativa, accertare nei confronti della proprietaria del fondo dominante, , in Controparte_3 persona del suo legale rapp.te pro tempore, che il passaggio carraio e pedonale per trasportare le merci al fondo dominante su aree del cortile più estese, con mezzi diversi e con tempo di stazionamento superiore, rispetto a quelli determinati nei titoli che costituiscono la servitù e ne regolano le modalità di esercizio, comporta, in forza del combinato disposto degli articoli 1065 c.c. e 1067 c.c., l'aggravamento pagina 2 di 13 della servitù convenzionale di passo pedonale e carraio per il carico e scarico delle merci, per l'effetto, ordinare ad ,in persona del suo legale rapp.te pro tempore, proprietaria del fondo Controparte_3 dominante, nonché a ,in persona del suo legale rapp.te pro tempore, e a Controparte_1 CP_2
[...
in persona del suo legale rapp.te pro tempore, ciascuna nella propria qualità e quali autrici materiali delle turbative e molestie, di cessare immediatamente il descritto comportamento e di uniformarsi a quanto stabilito nei titoli. 7) Determinare, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per ogni giorno di ritardo, da parte di CP_3
, e nell'ottemperanza del predetto provvedimento richiesto al
[...] Controparte_1 CP_2 punto 6 delle conclusioni, la somma di denaro dalle stesse dovuta nella misura di € 200,00 al giorno o in quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, a decorrere dalla pubblicazione della sentenza.
8) Accertare, altresì, ex art. 949 primo comma c.c., nei confronti dell' Controparte_4 in persona del suo legale rapp.te pro tempore, che il trasporto delle merci destinate al fondo dominante al e dal magazzino di proprietà esclusiva della stessa, posto al piano terra dell'edificio condominiale, identificato in N.C.E.U. del Comune di ai subalterni 4 e 706 del mappale 41, al fondo Pt_1 dominante di proprietà di terzi, adibito a supermercato, identificato in N.C.E.U. del Comune di Pt_1 al Foglio 436, mappale 38, sub.11, mediante l'uso di un'area più estesa del cortile condominiale, fondo servente identificato nel N.C.E.U del Comune di al Foglio 436, mappale 41, rispetto a quella Pt_1 determinata nei titoli quale luogo di esercizio della servitù, costituisce un uso improprio ex art. 1102 c.c. del cortile comune e ne altera la destinazione, poiché non è volto al miglior godimento del bene di proprietà esclusiva della bensì è funzionale alla costituzione di Controparte_5 una nuova servitù diversa rispetto a quella esistente o ad aggravare quella esistente a favore di terzi, per l'effetto, ordinare , ex art. 949 secondo comma c.c. e 1102 c.c., ad in persona Controparte_4 del suo legale rapp.te pro tempore, in qualità di di cessare immediatamente siffatto uso CP_5 improprio del cortile, in quanto lesivo dei diritti degli altri condomini sul bene comune e di uniformarsi a quanto stabilito nei titoli. Ordinare, altresì, a in persona del suo legale rappresentante pro tempore, conduttrice Controparte_1 del locale adibito a magazzino ed a in persona del suo legale rappresentante pro CP_2 tempore, affittuaria dell'azienda, e ad entrambe dette società quali autrici dell'uso improprio del cortile, di cessare immediatamente siffatto comportamento, in quanto lesivo dei diritti dei condomini sul bene comune e di uniformarsi a quanto stabilito dai titoli.
9) Determinare, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per ogni giorno di ritardo, da parte di CP_4
e nell'ottemperanza del predetto provvedimento
[...] Controparte_1 CP_2 richiesto al punto 8 delle conclusioni, la somma di denaro dalle stesse dovuta nella misura di € 200,00 al giorno o in quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, a decorrere dalla pubblicazione della sentenza. 10) Condannare in solido tra loro, ex art. 2043 e 2055 c.c., in persona del suo legale Controparte_1 rappresentante pro tempore e in persona del suo legale rappresentante CP_2 pro tempore, entrambi responsabili, ciascuno con il proprio comportamento meglio descritto in narrativa, per l'illecito uso del cortile comune e fondo servente e per le gravi molestie e turbative arrecate, al risarcimento dei danni da liquidarsi, secondo equità, in € 45.000,00 od in quella maggiore o minor somma ritenuta di giustizia.
Si sono costituite con comparsa di risposta del 15 dicembre 2023 la e la Controparte_1 [...] eccependo: CP_2
“respingere per tutti i motivi esposti in atti le domande avversarie poiché inammissibili prima ancora che destituite di fondamento in fatto ed in diritto e per quant'altro l'Ill.mo Giudicante vorrà rilevare.
pagina 3 di 13 In via subordinata, per la denegata ipotesi in cui l'Ill.mo Giudicante accogliesse la domanda risarcitoria dell'attore, calcolare il quantum dovuto da a far data dal 06/9/2022 e CP_2 per a far data dal 03.02.2021, difettando per i periodi precedenti la legittimazione Controparte_1 passiva delle convenute. In ogni caso, ridurre il risarcimento in quanto la somma richiesta dall'attore è esorbitante e riportarlo ad una misura che questo Ill.mo Tribunale riterrà equa e di giustizia”.

Si è costituita con comparsa di risposta del 19 dicembre 2023 l' hiedendo: Controparte_3 in via preliminare
- autorizzare a chiamare in causa l'utilizzatore (P. IVA CP_3 CP_3 Controparte_6 P.IVA_6
– EC , con sede in Siena, piazza La Lizza n. 7, affinché possa Email_1 Controparte_6 svolgere eventuali proprie difese in relazione alle domande svolte da parte attrice e per essere dalla stessa manlevata, in caso di accoglimento delle avversarie domande anche nei confronti di
[...]
CP_3
- conseguentemente differire l'udienza, fissata in atto di citazione per il giorno 6 marzo 2024, al fine di consentire la citazione della terza chiamata nel rispetto dei termini di cui all'art. 163bis cpc. In via principale e nel merito
- respingere ogni domanda proposta nel presente giudizio nei confronti di siccome Controparte_3 infondata in fatto e in diritto. In subordine e salvo gravame
- per il caso di accoglimento anche soltanto parziale delle domande avversarie svolte nei confronti di dichiarare tenuti, in via tra loro solidale o alternativa, Controparte_3 Controparte_6 [...] e a manlevare e tenere indenne da qualsivoglia CP_1 Controparte_2 Controparte_3 effetto pregiudizievole che dovesse subire per effetto del presente giudizio e condannare gli stessi a rifondere ad tutte le somme che quest'ultima fosse eventualmente condannata a Controparte_3 pagare a parte attrice, anche a titolo di spese legali”.
Si è costituita con comparsa di risposta del 22 dicembre 2023 la Controparte_4 chiedendo:
“rigettata ogni diversa istanza ed eccezione, così giudicare: nel merito: rigettare ogni domanda proposta da verso Parte_1 Controparte_4 in quanto infondata in fatto e in diritto, nonché inammissibile. Spese e competenze di lite rifuse ivi incluse quelle del procedimento di mediazione”.
Il g.i. – con decreto ex art. 171 – bis c.p.c. del 27 dicembre 2023 ha:
• differito la prima udienza di comparizione personale ex art. 183 c.p.c. all'udienza del 29 maggio 2024 ore 10.20 con decorrenza dei termini indicati dall'articolo 171-ter c.p.c.;
• disposto che l' producesse la scrittura privata autenticata del 13 Controparte_3 gennaio 2021 entro il 12 febbraio 2024;
• rigettato l'istanza di autorizzazione alla chiamata della terza parte Controparte_6
Successivamente ha autorizzato l'attore alla produzione di 4 supporti analogici non riscrivibili (C.D. Rom , DVD, ecc.) recanti i video enumerati sub 14 e 34 del fascicolo del CONDOMINIO entro il 2 maggio 2024. All'udienza di prima comparizione il patrono attoreo ha ribadito “l'interesse del ad Parte_1 accertare il legittimo esercizio della servitù nei limiti del titolo e non a favore di fondi di proprietà di terzi. Fa presente che medio tempore è cessata l'utilizzazione del magazzino e quindi l'uso improprio pagina 4 di 13 del cortile. Ricorda tuttavia la necessità di accertare tale pregresso utilizzo improprio”. Con successiva ordinanza del 30 maggio 2024 il g.i. ha:
• rilevato l'assenza di deduzioni istruttorie costituende da parte del , Parte_1
Controparte_7
• ritenuto inammissibili i capitoli di prova orale dedotti dalla parte convenuta Controparte_1
e nella seconda memoria ex art. 171- ter c.p.c. poiché aventi ad oggetto CP_2 circostanze genericamente formulate (cap, 1 e documentale, 3 ed irrilevante), irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap 2);
• rinviato la causa all'udienza del 1° ottobre 2025 per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa ex art. 281- sexies comma terzo c.p.c.. In detta sede le parti hanno precisato le conclusioni come da verbale e hanno discusso la causa. Il Patrono attoreo ha ricordato che:”dal settembre 2024 il transito dei muletti per l'approvvigionamento del magazzino è cessato. Permane l'interesse del ad accertare l'illegittimo esercizio della Parte_1 servitù oltre il titolo sia come area interessata sia come aggravamento del suo esercizio”. Le altre parti le medesime deduzioni già svolte in atti. Il Tribunale ha trattenuto la causa in decisione.
La cessata materia del contendere. Appare necessario dover prendere atto di quanto prospettato:
- dalle parti la in sede di prima memoria ex art. 171- Controparte_1 Controparte_2 ter c.p.c. :” ha ceduto alla società il ramo d'azienda Controparte_1 Parte_3 costituito da esercizio per il commercio al dettaglio di generi alimentari e non alimentari ubicato in Via Correnti n. 6 (cfr. doc.6 ). In ragione di ciò è stato pure risolto, con Pt_1 effetto dal 01.04.2024, il contratto di affitto di azienda con con atto del CP_2
25.3.2024 a rogito del Notaio Dott.ssa rep 9851/7679 che dunque ormai non Persona_2 gestisce più il supermercato;
la ha pure comunicato a mezzo p.e.c. datata Controparte_1
26.03.2024, il proprio recesso dal contratto di locazione commerciale stipulato con la avente ad oggetto il magazzino di Via del Torchio n.1 (cfr. Controparte_4 doc.8). La nuova proprietaria dell'azienda (supermercato) di Via Correnti n. 6, Pt_1 [...]
, non ha dunque in godimento i locali ad uso magazzino di Via del Torchio n. Parte_3
1 precedentemente utilizzati da CP_2
Da qui sarebbe:” venuto meno il godimento dei locali di Via del Torchio, vengono meno anche le motivazioni alla base della citazione avversaria in termini di azione negatoria e/o illegittimo aggravamento del diritto di servitù”.
- dalla nella memoria ex art. 171 ter n. 3:”Considerata CP_4 Controparte_4
l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione intercorrente tra e CP_1 CP_4
e considerato il contenuto delle domande spiegate dal verso
[...] Parte_1
l'odierna convenuta, si ritiene venga meno l'interesse della parte attrice alle domande spiegate e/o debba considerarsi verso cessata la materia del contendere con Controparte_4 riguardo alle domande spiegate dal ”. Parte_1
- dal patrono attoreo alle citate udienze del 29 maggio 2024 e del 1° ottobre 2025 secondo cui:” medio tempore è cessata l'utilizzazione del magazzino e quindi l'uso improprio del cortile”. pagina 5 di 13 Appare chiaro – e riconosciuto dal patrono del - il venir meno del thema decidendum Parte_1 afferente alla prospettata azione volta alla cessazione delle molestie quale vera e propria inibitoria di carattere reale. Petita variamente qualificabili giuridicamente, a seconda della posizione formale assunta dalle convenute, ma i cui capi condannatori ai nn. 4,5,6,7,8 e 9 della citazione non possono che essere “assorbiti” dal mutamento fattuale del contengo diretto ed indiretto delle parti. Circostanza di fatto, tuttavia, che ha trovato una sua espressione processuale nei petita riformulati in sede di precisazione delle conclusioni dell'attore (nota scritta del 30 settembre 2025) aventi tutti natura di accertamento salvo solo quello risarcitorio per i danni pregressi. La cessazione dell'attività di magazzino nell'immobile della condomina Controparte_4 (posto al piano terra dell'edificio condominiale, identificato in N.C.E.U. del Comune di ai
[...] Pt_1 subalterni 4 e 706 del mappale 41) in favore del fondo dominante della servitù per cui è causa, di proprietà di determina necessariamente il difetto di interesse ad agire sotto Controparte_3 questo profilo: non vi è alcuna utilità pratica ex art. 100 c.p.c. nell'ordinare, in thesi, la cessazione di una molestia già venuta meno. Le vicissitudini contrattuali (locazione ed affitto d'azienda sudescritte dalle parti Controparte_1
la ) costituiscono il sostrato negoziale sulla cui scorta le medesime non
[...] Controparte_2 hanno più svolto (direttamente o indirettamente) l'attività di movimentazione dei carrelli e dei beni immagazzinati dal fondo della in quello della Controparte_4 CP_3 condotto a supermercato.
[...] Il patrono attoreo ha, quindi, manifestato il perdurante interesse all'accertamento dell'inesistenza di qualsivoglia peso diverso da quello previsto ed individuato dal titolo dedotto in causa ovvero la scrittura privata autenticata in data 7.4.1976 (doc. 5 e. 36 fasc. COND.) e il verbale di conciliazione del Tribunale di Milano dell'8 novembre 2006 (e annessa transazione del 19 luglio 2006 – doc. 6 fasc. COND.). Ha spiegato, inatti, che “l'esercizio della servitù non conforme al titolo e/o in violazione del divieto di aggravarla, ex art. 1067 c.c., iniziato in data 3.2.21 è cessato a far tempo dal 30.9.24 e dato, altresì atto, che, come si evince dalle difese dei convenuti, la cessazione di fatto non si accompagna alla rinuncia a far valere le pretese di diritto circa la legittimità dell'esercizio della servitù e che, pertanto, persiste l'interesse del all'actio negatoria servitutis ed a conseguire il Parte_1 risarcimento del danno per il periodo in cui la servitù è stata esercitata in modo non conforme a legge”.
L'assunto attoreo persuade in parte tanto in chiave oggettiva che soggettiva.
E' noto alle parti che la giurisprudenza di legittimità indica tralatiziamente che l'azione ex art. 949 c.c. tende alla negazione di qualsiasi diritto, anche dominicale, affermato dal terzo sulla cosa dell'attore, e dunque non soltanto all'accertamento dell'inesistenza della pretesa servitù, ma pure al conseguimento della cessazione della situazione antigiuridica posta in essere dal vicino, al fine di ottenere la libertà del fondo, spettando, invece, al convenuto l'onere di provare l 'esistenza del proprio diritto, in virtù di rapporto di natura obbligatoria o reale, di compiere l'attività lamentata come lesiva dalla controparte (cfr. ex multis Cass. n. 1905/2023; infra Cass. 9 gennaio 2017, n. 203; Cass. II, 15 ottobre 2014, n. 21851; Cass. II, 26 maggio 2004, n. 10149; Cass. II, 27 dicembre 2004, n. 24028), sempre che vi sia l'essenziale presupposto della sussistenza di altrui pretese sul bene immobile, non potendo l'azione essere esercitata in presenza di turbative o molestie che non si sostanzino in una pretesa di diritto sulla cosa (Cass., Sez. 6-2, 5/12/2018, n. 31382; Cass., Sez. 2, 22/6/2011, n. 13710). Quando, invece, l'attore ammetta l'altrui titolarità del diritto di servitù, ma deduca l'esistenza di modalità e limitazioni dello stesso, grava su di lui, alla stregua del criterio generale di cui all'art. 2697 cod. civ., l'onere di provare i fatti costitutivi del diritto che chiede di accertare in quella determinata portata, dimostrando la pagina 6 di 13 sussistenza delle suddette modalità e limitazioni e, quindi, anche l'eventuale violazione di queste ultime (Cass., 14/1/2016, n. 476, cit.; Cass., Sez. 2, 29/1/1980, n. 689) Ciò comporta che l'actio negatoria servitutis, in quanto finalizzata a rimuovere una situazione che comporti una manomissione del godimento del fondo stesso, può essere esercitata non soltanto contro colui che vanti un preteso diritto configurabile come ius in re aliena o contro chi si affermi proprietario della porzione immobiliare oggetto dell'azione pur non avendone il possesso (Cass., Sez. 2, 23/1/2009, n. 1778), e non soltanto quando sia diretta all'accertamento dell'inesistenza di una pretesa servitù ovvero all'eliminazione della situazione antigiuridica posta in essere da un terzo mediante la rimozione delle opere lesive del diritto di proprietà realizzate dal medesimo, ma anche quando il proprietario del fondo che si assume servente, pur ammettendo l'esistenza legittima di una servitù, affermi che la stessa sia connotata da limiti, modalità ovvero dal perseguimento di un determinato scopo, che risultino in concreto violati dal proprietario del fondo dominante (in questi termini (infrra Cass. II, Ord. 20 novembre 2024, n. 29867; Cass., II, 24 novembre 2026, n. 476). Orbene alla luce di tali complesse, e sovrapposte, coordinate ermeneutiche la prospettazione attorea
“ridotta” essere accolta ora per allora ai fini della pronuncia sulle spese di lite quale presupposto della soccombenza virtuale. Difetta l'affermazione, anche residua, in capo alle due parti proprietarie dei “fondi dominanti” (per eccesso o ex novo) di un proprio diritto (in questo caso reale) a giustificazione dell'attività posta in essere direttamente o indirettamente ed ora cessata. Va specificato sul punto che colui che agisca in violazione del diritto di proprietà dell'attore non deve affermare expressis verbis un diritto reale (o anche personale) limitativo del primo essendo bastevole a tal fine che l'attività concretamente eseguita limiti lo ius in re denotando verso l'esterno un vero e proprio peso. In questi termini va letto il presupposto dell'affermazione del proprio diritto in capo al convenuto dell'actio negatoria servitutis per poterne accordare tutela al proprietario del fondo attinto. Ciò, tuttavia, può valere per il passato ovvero fintantoché l'attività di magazzino è stata esercitata a vantaggio del supermercato posto nel fondo dominante dell' non dal 2024 in avanti (si oscilla dal marzo al settembre Controparte_3 2024 circa la collocazione della cessazione della “molestia”). L'affermazione dell'esercizio di un proprio diritto poteva ritrarsi implicitamente dal comportamento materiale tenuto dai conduttori (o affittuari) dei due fondi ed il cui possesso mediato era esercitato (ed imputabile) tanto all'
[...] nonché alla I primi rispetto alle modalità di CP_3 Controparte_4 esercizio della servitù costituita a favore del fondo dell' (rilevante, peraltro Controparte_3 anche ex art. 1067 c.c. secondo altre interpretazioni pretorie) i secondi rispetto ai limiti del pari uso connessi al diritto di comproprietà condominiale del fondo della Controparte_4 Questa deduzione, di contro, non può aversi all'attualità per la semplice ragione che:
- l' non ha mai affermato sin dalla comparsa di costituzione di essere Controparte_3 titolare di un diritto di servitù diverso da quello dedotto nei titoli di acquisto prodotti dal;
Parte_1
- l' dal canto suo, ha espresso a più riprese, di essere Controparte_4 comproprietaria del cortile condominiale (fatto riconosciuto dallo stesso attore) Parte_1 non vantando alcuna servitù specifica sul citato cespite ed a favore del proprio fondo. In sintesi, l'attività esercitata in precedenza derivava da un coacervo di rapporti obbligatori, con altri soggetti, che sono cessati e con essi la stessa possibilità tanto astratta che concreta di “asservire” più del dovuto o ex novo (a seconda dei punti di vista) il cortile condominiale. Da qui l'inesistenza attuale dell'affermazione di un proprio diritto o peso da parte delle due convenute e l'infondatezza dell'azione negatoria servitutis di mero accertamento difettandone un presupposto dl lato passivo.
pagina 7 di 13 Questo non può essere “recuperato” dal patrono attoreo ricordando come;
” la cessazione di fatto non si accompagna alla rinuncia a far valere le pretese di diritto circa la legittimità dell'esercizio della servitù”. In primis il citato presupposto dell'azione dal lato passivo necessità di un contengo attivo ed assertivo di un proprio diretto (evincibile anche per facta concludentia) e non dell'opposto. Pertanto, la c.d. assenza di rinuncia a farlo valere è irrilevante e “pleonastica” in quanto è sufficiente che la parte non affermi il diritto in sé. In secundis l'interesse ad agire non permane in quanto le controparti non abbiano riconosciuto l'illegittimità della precedente condotta. Il peso non è presente né è stato rivendicato all'attualità dalle citate parti rendendo inutile una sentenza di accertamento ex art. 949 comma primo c.c.
Appare evidente che la sentenza di accertamento richiesta non possa essere strutturalmente rivolta contro i meri autori materiali della molestia poi cessata ovvero la la Controparte_1 [...] Il loro rapporto con il fondo condominiale derivava dai titoli concessi loro dai CP_2 rispettivi possessori, e proprietari dei fondi “avvantaggiati”, e soltanto rispetto ai quali può essere svolta l'azione petitoria. Ed infatti è risaputo che legittimato passivo all'azione negatoria servitutis è il proprietario del fondo asseritamente dominante;
peraltro, se all'affermazione del preteso diritto di servitù si accompagnino turbative o molestie, può essere chiamato in giudizio il possessore o detentore dell'altro fondo, autore delle turbative o molestie, al fine di esercitare nei suoi confronti un'azione personale diretta alla cessazione degli atti illeciti che trovi il suo presupposto nell'accertamento negativo del diritto reale a vantaggio del fondo dominante (Cass. II, 20 luglio 1976, n. 2867; Cass. II;
11 maggio 1978, 2, Sentenza n. 2304; infra Cass. II, 14 dicembre 1992, n. 13186). Evidente l'insussistenza de iure del diritto prima ancora che dell'interesse ad agire in accertamento petitorio in confronto degli autori materiali
La domanda attorea è fondata ai fini della soccombenza virtuale sulle spese di lite. La condanna al pagamento delle spese del giudizio, in quanto consequenziale ed accessoria, può essere legittimamente emessa a carico del soccombente anche d'ufficio, in mancanza di un'esplicita richiesta della parte vittoriosa, sempreché quest'ultima non abbia manifestato espressa volontà contraria, anche quando il giudice debba dichiarare cessata la materia del contendere, dovendosi in tal caso delibare il fondamento della domanda per regolare le spese secondo il principio della soccombenza virtuale (infra Cass. VI-II, Ord. 11 febbraio 2015, n. 2719; Cass. VI-III, Ord. 6 settembre 2017, n. 20868). La cessazione delle attività “incriminate” ha comportato il venir meno dell'oggetto precipuo del giudizio e dei petita condannatori del . Parte_1 Tale esito impone, quindi, di dover vagliare in modo sommario se le causae petendi spese a sostegno di quelle conclusioni, divenute prive di oggetto (e non riproposte a tal fine dal ), fossero Parte_1 fonate o meno. Da qui il giudizio di soccombenza virtuale delle parti.
Il ha allegato, e dimostrato, il titolo e l'estensione della servitù che attinge il proprio Parte_1 fondo a far data dal 1976 ed a favore del solo fondo di cui al mappale 38 del foglio 436 di proprietà, attuale, della l' Controparte_3
Servitù “perpetua di passo pedonale e carraio attraverso l'androne carraio di via del Torchio 1 indi sull'entrostante cortile… il diritto di aprire aperture nel muro di confine tra le due proprietà onde consentire il passaggio pedonalee carraio attraverso tale apertura nonché il carico e lo scarico delle merci. Con riferimento alla planimetria, che accettata e firmata dai sottoscritti, si allega al presente sotto “B”, tra le sottoscritte società si conveniva:
pagina 8 di 13 A) che l'esercizio della servitù di passo pedonale e carraio attraverso l'andito carraio di via del Torchio, 1, avvenga esclusivamente sulla porzione di cortile tinteggiata in colore rosso nella citata planimetria(doc.5); B) che le aperture nel muro di confine tra le due proprietà potranno essere eseguite solo nella tratta di muro compresa tra le lettere A e B nella planimetria allegata (doc.3)”.

Peso i cui limiti di esercizio sono stati esplicitati nel verbale di conciliazione del Tribunale di Milano dell'8 novembre 2006:” eserciterà il diritto di servitù funzionalmente all'attività economica esercitata, limitando il diritto, di scarico e carico merci e di accesso al cortile, a camion del peso massimo di 18 quintali e limitando lo stazionamento dei mezzi fuori dai posti auto di proprietà al tempo necessario della manovra di stazionamento” (infra doc. 6 fasc. ). Parte_1 In fatto il praedium veniva così esercitato:” Il camion proveniva dalla pubblica via, accedeva in retromarcia all'androne (doc.1-2), passava sull'area del cortile comune delimitata in colore rosso (doc.5 e 7) e si posizionava in corrispondenza della banchina di carico posta nel retro del supermercato (doc.8), aperta nel muro di confine tra i fondi dominante e servente”.
Il ha lamentato che nel triennio precedente la citazione tale “modus procedendi” Parte_1 risultasse mutato a seguito dell'innesto nel rapporto della (conduttrice del fondo Controparte_1 dominante dalla sua utilizzatrice nonché del fondo della – doc. 2 Controparte_4 fasc. ), la (affittuaria dell'azienda di esercizio del supermercato della CP_1 Controparte_2 4 fasc. ) nonché la Controparte_8 Parte_1 Controparte_4 In sintesi, il ramo d'azienda di esercizio del punto vendita di via Correnti (tra gli altri), CP_9 comprendeva la detenzione qualificata (locazione) del fondo dominante di proprietà della “terza” l' quanto quella (locazione) del fondo solitario della Controparte_3 [...] condomina dell'odierno attore. L'esercizio “concreto” dell'azienda avveniva Controparte_4 attraverso l'affittuaria i cui dipendenti materialmente hanno compiuto gli atti ei Controparte_2 comportamenti denunciati dal . Parte_1 In fatto le convenute non hanno contestato le linee essenziali fattuali descritte dall'attore quale effetto di questo intreccio di rapporti contrattuali ovvero: “parte della merce, dopo essere scaricata da un pagina 9 di 13 camion di elevata portata “parcheggiato” in largo Carrobbio (doc.15), è trasportata, mediante container e muletti, prima nel magazzino (doc.11 e 14) e in un secondo momento dal magazzino alla banchina di carico del fondo dominante (doc.13), passando su un'area di cortile diversa e più estesa di quella determinata nel titolo costitutivo della servitù”. Sul punto vale la pena ricordare la ricostruzione giuridica datane dalla difesa delle parti
[...] e a p. 12 del proprio libello introduttivo: “Vero è che ai diritti CP_1 Controparte_2 scaturenti dalla servitù di passaggio del 1976 che spettano alle convenute quali conduttrici del fondo dominante, si associano i diritti di uso della cosa comune -nello specifico del cortile- riconosciuti alle medesime convenute dal contratto di locazione commerciale intercorso con CP_4
. Si sommano dunque un diritto reale (= servitù di passaggio) con un diritto di godimento
[...] di natura obbligatoria (=contratto di locazione commerciale di immobile condominiale). Non sussiste dunque l'imposizione di una nuova servitù sulla cosa comune, posto che il potere di godimento del cortile rientra tra quelli inerenti al diritto di condominio”.
Nei limiti dell'odierna delibazione l'assunto attoreo persuade per due semplici ordini di ragioni. Rispetto al fondo dominante della servitù, inteso sia quale posseditrice mediata che detentori qualificati, ciò si inverava in una vera e propria imposizione di un diritto non previsto nel citato titolo o, comunque, quale aggravamento del praedium in virtù di un comportamento da questo esondante. Ciò a seconda dell'impostazione pretoria prescelta, ancorché sia irrilevanti agli odierni fini. Basterà ricordare che secondo l'orientamento prevalente:” Le modalità di esercizio di un diritto di servitù stabilite dal titolo (nella specie, servitù di veduta convenzionalmente costituita, con specificazione delle misure di ciascuna veduta) risultano regolate da questo e non già dai criteri sussidiari di cui agli artt. 1064 e 1065 cod. civ., sicché qualsiasi innovazione rispetto ad esse è vietata, risolvendosi una tale innovazione non già in un aggravamento del peso preesistente, bensì in un'abusiva imposizione sul fondo servente di un peso diverso da quello originariamente costituito” (infra Cass. II, 16 gennaio 2008, n. 731 v. Cass. II, 7 dicembre 1999, n. 13724). Appare arduo sostenere che il fondo dominate (deputato a supermercato) non ricevesse un'utilitas superiore e diversa da quella accordata col il titolo costitutivo del 1976 ( e 2006) i cui contorni di esercizio erano assai stringenti e precisi. Ciò a prescindere da qualsivoglia valutazione in ordine ad un minore impatto che avrebbe le movimentazioni di carrelli per il cortile rispetto all'entrata CP_10 diretta di furgoni fino allo sbarco del fondo dominante. Ciò che conta e la differenza qualitativa (ma anche quantitativa) del peso che subisce il cortile e la differente localizzazione dell'esercizio del praedium in aperto contrasto con CP_10 l'oggetto del titolo costitutivo. Non vi può essere alcuna estensione del titolo tramite unificazione delle facoltà derivanti a terzi soggetti con altrettanti titoli di natura obbligatoria. Il fondo della è terzo rispetto a quello condominiale sicchè i vantaggi che può Controparte_3 trarre da questo non possono che essere oggetto di un titolo petitorio e nei limiti di questo. A questo proposito appare irrilevante la difesa spesa sul punto dalla proprietaria secondo cui la sua na concedente in leasing il bene ne determinerebbe una estraneità fattuale alla vicenda. L'
[...]
è proprietaria del bene e sua posseditrice. Possesso che esercita in via mediata CP_3 l'utilizzatrice del fondo, la quale non potrà mai assumere (salvo un'eventuale interversio possessionis) il ruolo di posseditrice ma soltanto di detentrice qualificata. Da qui l'imputabilità tanto in fatto che diritto di un'azione petitoria come la negatoria servitutis: il contratto di leasing è estraneo alla fattispecie petitoria e alla sfera giuridica del CNDOMINIO attore.
pagina 10 di 13 E' evidente, infine, che il passaggio dei carrelli dalla porzione di sedime segnata in rosso, nella mappa di cui all'allegato B dell'atto del 1976, fino all'accesso al c.d. deposito- magazzino, di proprietà della condomina, costituiva un peso nuovo e diverso da quello concesso. Controparte_4
Riguardo tale ultimo fondo non può condividersi l'applicazione all'odierna fattispecie delle disposizioni in materia di pari uso della cosa comune in questo caso il cortile. Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1100 e 1102 c.c., il diritto di ciascuno dei partecipanti alla comunione di servirsi della cosa comune trova, invero, limiti, non solo nell'esigenza che non resti pregiudicato il diritto degli altri partecipanti, ma anche nella destinazione che alla cosa sia stata impressa dal titolo e che non può essere alterata dal singolo comproprietario. La costituzione di una servitù illegittima, più correttamente, si ha non per effetto del mero ampliamento di uso della cosa comune, imprimendole una destinazione diversa da quella in atto seguita da tutti i partecipanti, ma per effetto della concessione di uso o godimento della medesima cosa comune per l'utilità di un fondo (non di una “persona”), ex art. 1027 c.c., che non vi avrebbe diritto (infra Cass. II, Ord. 16 gennaio 2024, n. 1710). Si comprende come "uso" o "servirsi" della cosa comune il solo godimento intrinseco, prescindendosi dai rapporti tra la cosa comune e altre cose individuali dei partecipanti, pure ipotizzabili. L'esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall'art. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa stessa e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà esclusive del medesimo condomino perché, in tal caso, si verrebbe ad imporre una servitù sulla "res" comune in favore di beni estranei alla comunione, per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti i comproprietari (infra Cass. II, Ord. 21 febbraio 2019, n. 5132). Il punto risolutivo della vicenda, quindi, si annida nell'asservimento del cortile comune da parte della condomina d un fondo terzo ovvero quella della Controparte_4 CP_3 Il collegamento funzionale che si crea con il passaggio tra il magazzino ed il supermercato,
[...] attraverso il cortile, non poteva che essere considerata l'imposizione di un nuovo praedium, peraltro, a vantaggio anche dell'unità solitaria della condomina. Il cortile non veniva utilizzato dalla soltanto per un migliore Controparte_4 sfruttamento della propria unità solitaria così estrinsecandosi quale mero uso più intenso della cosa comune. Il cortile comune subiva un asservimento al fondo di un terzo per fatto di una condomina e ciò in violazione del principio dell'unanimità necessario per costituire una servitù a carico della cosa comune e a favore di un terzo (o di una proprietà esclusiva diversa del comunista). In ciò si sostanziava la violazione dell'art. 1102 c.c.
A chiosa finale non può non considerarsi che la molestia materiale non poteva che essere imputata a chi esercitava in fatto l'attività tramite l'azienda di supermercato (proprietaria Controparte_1 nonché la sua affittuaria (la . Controparte_2
In definiva la delibazione di soccombenza virtuale può essere imputata a tutte e quattro le convenute a diverso titolo con ciò che ne seguirà in ordine alla regolamentazione e alla liquidazione delle spese di lite.
La domanda di risarcimento del danno è infondata e va respinta. Va rammentato che in tema di "negatoria servitutis", il risarcimento del danno, in aggiunta al ristabilimento della violata situazione, non è dovuto ove non risulti, neppure per indizi, che dall'illegittimo esercizio della servitù sia derivato un concreto pregiudizio patrimoniale all'altra parte (infra Cass. II, 15 aprile 1987, n. 3722). Si conviene con la difesa condominiale circa la difficoltà di pagina 11 di 13 poter liquidare un danno a fronte dell'allegata compressione della sfera petitoria. Purtuttavia ciò non può determinare l'appiattimento dell'accertamento del danno-conseguenza su quello evento. Le conseguenze pregiudizievoli non sono state neanche allegate dalla difesa attorea in quanto il fulcro della domanda risarcitoria si è giustapposto alla descrizione della molestia subita:” Il Condominio propone, altresì, domanda di risarcimento del danno nei confronti di conduttrice del Controparte_1 fondo dominante e dell'unità immobiliare di via Del Torchio, nonché proprietaria dell'azienda, unitariamente costituita dal supermercato e dal locale magazzino deposito, e nei confronti di
[...]
affittuaria dell'azienda supermercato, in quanto autrici materiali delle riferite turbative e CP_2 molestie. Entrambe le società sono responsabili dell'abusivo passaggio sulle aree del cortile comune che non costituiscono il luogo di esercizio della servitù e quindi della grave limitazione e del pregiudizio arrecato alla proprietà comune. Tale abusivo passaggio, come si è detto, è avvenuto più volte al giorno, per cinque giorni alla settimana e si protrae ormai da tre anni”. Tanto basta per rigettare l'assunto.
La regolamentazione delle spese di lite. L'esito complessivo della lite porta il Tribunale a ritenere la sussistenza di una soccombenza parziale qualitativa (importanza della domanda accolta) e quantitativa (diversità di petita necessari e relativo sforzo defensionale compiuto) con quel che ne segue circa la condanna delle convenute alla rifusione, in solido fra loro (infra Cass. III, Ord. 30 ottobre 2024 n. 28019), dei due terzi delle spese di lite sostenute dal . Parte_1 A questo fine occorre rammentare l'inicpiente orientamento di legittimità secondo cui le spese di mediazione vanno, pertanto, assimilate alle spese del processo, nelle quali rientrano le spese sostenute ai fini della sua instaurazione. D'altro canto, l'art. 13 del d.lgs. n. 28/2010, rubricato “spese processuali”, laddove parla di esclusione della ripetizione delle spese sostenute dalla parte vincitrice considera pure le spese per l'indennità corrisposta al mediatore e per il compenso dovuto all'esperto, assimilando le spese del procedimento di mediazione a quelle giudiziali in senso proprio (infra Cass. II, Ord. 21 novembre 2023, n. 32306) quindi comprensiva dispese per il difensore (il cui ministero è obbligatorio) e le spese vie. In definitiva l' la la nonché la Controparte_3 Controparte_1 Controparte_2 vanno condannate alla rifusione dei due terzi delle spese sostenute Controparte_4 dal pari alla Parte_2 somma, già proporzionata, di € 944,67 per anticipazioni non imponibili, € 7.402,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A., compensando fra le parti il residuo terzo


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
• dichiara la cessata materia del contendere dell'azione negatoria proposta dal
[...]
; Parte_2
• accerta la soccombenza virtuale delle l' della Controparte_3 Controparte_1 della nonché della per quanto di Controparte_2 Controparte_4 ragione;

• rigetta le altre domande;

• condanna l' la la nonché la Controparte_3 Controparte_1 Controparte_2 alla rifusione dei due terzi delle spese di lite sostenute dal Controparte_4
pari alla Parte_2
pagina 12 di 13 somma, già proporzionata, di € 944,67 per anticipazioni non imponibili, € 7.402,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A., compensando fra le parti il residuo terzo.

Milano, 28 novembre 2025
Il Giudice
AL UC
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