N. R.G. 14207/2012
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
Il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice Valentina D'Aprile, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 14207/2012 r.g. proposta da
e rappresentati e difesi dall'Avv. Parte_1 Parte_2
Raffaele Bia, domiciliatario, in virtù di mandato a margine all'atto di citazione
-attori-
contro rappresentato e difeso dall'Avv. Domenico Scalera, CP_1
domiciliatario, in virtù di procura a margine della comparsa di risposta
- convenuti-
Oggetto: recesso ex art. 1385 c.c. e restituzione del doppio della caparra – inadempimento contratto preliminare di compravendita immobiliare
Conclusioni come formalizzate nel verbale d'udienza del 23/10/2024
che si intendono integralmente richiamate pagina 1 di 15 MOTIVI
I.- Nei limiti di quanto strettamente rileva in funzione della motivazione della decisione giusta il combinato disposto degli artt.
132 co. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
I.1.- e premettendo di avere Parte_1 Parte_2
concluso il 27 aprile 2011 con un contratto CP_1
preliminare di compravendita di un immobile ubicato in agro di
Giovinazzo (BA) costituito da una villetta sita sulla strada statale
16 km. 78, costituita da un vano ed accessori a piano seminterrato,
due vani ed accessori al piano rialzato, due vani ad accessori a piano terra, due vani sottotetto, con terrazzo di pertinenza e giardino circostante, censita in catasto al foglio 10, particella 307
sub 1 contrada Strada Statale 16 Adriatica km 78, piano T-1-2,
categoria A/7, classe 3, al prezzo di €278.000,00, dei quali la somma di €140.000,00 contestualmente versata a titolo di caparra confirmatoria e il residuo da corrispondersi entro il 31 dicembre
2011, data prevista per la stipula del definitivo, hanno convenuto in giudizio il promittente alienante poiché, a seguito dell'immissione anticipata nel possesso dell'immobile avvenuta in data 15/5/2011,
dovendo eseguire interventi edilizi funzionali a rendere la villa confacente a casa di abitazione, avevano presentato al Comune di
Giovinazzo, per il tramite del professionista incaricato,
comunicazione di attività edilizia libera, in data 10/11/2011, con la relazione tecnica asseverativa descrittiva degli interventi di demolizione e ricostruzione di tramezzi interni, di adeguamento dell'impianto elettrico, di rifacimento della pavimentazione interna ed integrazione degli infissi interni ed esterni, ricevendo, in data pagina 2 di 15 17/11/2011, diffida all'ulteriore corso dei lavori, da parte del
Comune di Giovinazzo, motivata sulla scorta della non dimostrata legittimità dell'immobile, nello stato di fatto esistente, rispetto ai titoli che ne avevano consentito la edificazione (prat. nulla osta n. 171/68), circostanza che, in occasione dell'incontro tenutosi presso il notaio il 19/12/2011, veniva valorizzata come Per_1
impeditiva del consenso all'alienazione definitiva, in quanto occorreva che le opere abusive (ancorchè parzialmente tali, secondo quanto attestato dall'ing. , tecnico di parte promissaria Per_2
acquirente), consistenti nella variazione di sagoma, nell'aumento di cubatura e nella diversa distribuzione d'uso dei vani, fossero eliminate a spese della venditrice, previo rilascio del permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 34 del d.P.R. n. 380/2001,
previo accertamento della compatibilità paesaggistica ex art. 181,
co. I, quater del d.lgs. n. 42/2004. A fronte della perdurante inerzia del promittente alienante, gli odierni attori, con nota del
19/6/2012, intimavano il recesso dal contratto preliminare per inadempimento della controparte , di cui chiedevano l'accertamento della relativa legittimità introducendo il presente giudizio, con ulteriore condanna di al pagamento della somma di CP_1
€280.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata all'atto della stipula, oltre al pagamento dell'ulteriore somma di
€80.000,00, prevista a titolo di penale;
il tutto con vittoria di spese processuali da distrarsi in favore dell'Avv. Bia Raffaele,
dichiaratosi distrattario (atto di citazione notificato l'11/12/2012).
I.2.- Costituendosi in giudizio, ha insistito per CP_1
il rigetto della domanda attorea per infondatezza, evidenziando come pagina 3 di 15 il bene promesso in vendita fosse perfettamente conforme alla situazione giuridica descritta nel contratto preliminare del
27/4/2011 e che i promissari acquirenti avevano, nel corpo dell'atto,
dichiarato di essere perfettamente a conoscenza dello stato di fatto,
di diritto ed urbanistico dell'immobile. Ha precisato, inoltre, di avere consentito l'immissione anticipata dei promissari acquirenti nel possesso dell'immobile a far data dal 15/5/2011, senza mai autorizzare l'esecuzione di qualsivoglia intervento di ristrutturazione, come, di contro, avvenuto sulla scorta delle verifiche successive alla comunicazione di inizio attività ex art. 6
del d.P.R. n. 380/2001 del 17/11/2011; nonché di avere ottenuto, al momento dell'incontro tenutosi dinanzi al notaio il 19/12/2011, la certificazione energetica e la planimetria adeguata. Ha insistito,
pertanto, per il recesso della domanda attorea, proponendo domanda riconvenzionale di accertamento del proprio recesso intimato con raccomandata a/r del 10/1/2012 e del diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria, in aggiunta al risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale corrispondenti alle seguenti voci:
1) il costo dei lavori per riportare l'immobile allo status quo
ante l'esecuzione delle opere di ristrutturazione poste in essere dai promissari acquirenti, stimato in circa €177.399,00, oltre oneri accessori per progettazione, spese di istruttoria, pratica edilizia,
iva e simili;

2) il mancato godimento dell'immobile nel periodo compreso tra il 1°/1/2012 e il momento di effettivo recupero della piena disponibilità dello stesso alle medesime condizioni antecedenti all'immissione nel possesso dei coniugi attori, per un importo quantificato in misura non inferiore ad €800,00 mensili;

pagina 4 di 15 3) la differenza di valore pari ad €138.000,00, tra la caparra ricevuta e il residuo del prezzo convenuto (€278.000,00) per la mancata vendita della villa ad un terzo;

4) l'ammontare delle spese sostenute a titolo di tributi, tasse,
bollette (per €1.111,02), per l'allaccio alla rete fognaria pubblica
(€1.235,58), nonché il controvalore di arredi e suppellettili lasciati dal venditore nell'immobile e mai restituiti (per una somma di €5.000,00); il tutto con vittoria di spese e compensi professionali (comparsa di risposta depositata il 18/3/2013).
I.3.-
I.3.- Istruita, oltre che sulla scorta della documentazione versata in atti dalle parti, previo espletamento degli interrogatori formali delle parti (cfr. verbale d'udienza del 22/11/2017), di numerose prove testimoniali, nonché a mezzo dell'indagine tecnica affidata all'ing. , la causa, a seguito della Persona_3
sostituzione di numerosi giudici in precedenza titolari del fascicolo, è, da ultimo, pervenuto all'udienza del 23 ottobre 2024
innanzi alla sottoscritta, all'esito della quale, sulle conclusioni come in epigrafe precisate è stata riservata in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
II.- Preliminarmente all'esame del merito, deve darsi atto che,
con ordinanza del 10/1/2014, è stato autorizzato il sequestro conservativo sui beni mobili ed immobili di fino alla CP_1
concorrenza dell'importo di €140.000,00, sulla scorta della prognostica positiva delibazione cautelare di imputabilità allo stesso dell'inadempimento del contratto preliminare stipulato tra le parti in data 27/4/2011. Si legge, infatti, nel provvedimento pagina 5 di 15 cautelare del Tribunale di Bari, emesso nel sub procedimento
14207/2012 sub 1 r.g.: “la presumibile esistenza del diritto di
credito vantato dagli istanti ricorrenti per il sequestro (fumus boni
iuris) deve ritenersi sussistente alla stregua della produzione
documentale versata in atti (v. preliminare di vendita del 27/4/2011
e nota del Comune di Giovinazzo del 14/3/2012 indicante le opere
realizzate in difformità alla licenza edilizia n. 171 del 31/8/2968).
Nel preliminare di vendita si legge infatti «la parte promittente
venditrice dichiara e la parte promissaria acquirente ne prende atto
e conferma che i dati catastali sono conformi allo stato di fatto
della unità immobiliare urbana oggetto del presente atto sulla base
delle disposizioni vigenti in materia catastale mentre la planimetria
catastale non risulta conforme e quindi la parte promittente la
vendita si impegna e si obbliga a fornire a propria cura e spese
l'adeguamento di detta planimetria entro la data di stipula dell'atto
notarile di compravendita termine essenziale…». (…) se è vero che
entrambe le parti danno atto di essere a conoscenza della
irregolarità urbanistica (la planimetria catastale non risulta
conforme allo stato di fatto dell'unità immobiliare oggetto di
vendita) è pur vero tuttavia che inequivocabilmente l'onere della
regolarizzazione urbanistica doveva essere assolto entro la data di
stipula del rogito definitivo ritenuta essenziale (31.12.2011) a cura
del promittente venditore, il quale all'indomani della stipula del
preliminare di vendita (27.4.2011) doveva attivarsi per l'adeguamento
e/o conformità ai fini della stipula del definitivo, senza necessità
alcuna di essere notiziato dell'abuso edilizio dai promissari
acquirenti”.
Di contro, invece, il titolo edilizio in sanatoria è stato pagina 6 di 15 acquisito dal e rilasciato dal Comune di Giovinazzo solo in CP_1
data 22/2/2013, come dichiarato nella comparsa di risposta (cfr.
pagina 10), a fronte della presentazione della relativa istanza in data 21.2.2012 prot. n. 4077 (stando agli esiti dell'accertamento tecnico compiuto dal CTU).
Per vero, quindi, l'iter argomentativo della valutazione cautelare sopra espresso non risulta smentito dall'attività
istruttoria compiuta nel corso del giudizio di merito.
Il non ha, in alcun modo, dimostrato di avere CP_1
adempiuto, entro il termine essenziale previsto nel preliminare del
27/4/2011, all'obbligazione di fornire, a propria cura e spese,
l'adeguamento della planimetria catastale allo stato di fatto dell'unità immobiliare promessa in vendita.
L'indagine tecnica compiuta dall'ing. (sintetizzata Per_3
nell'elaborato di consulenza depositata il 19/11/2015), con dovizia di particolari e all'esito di un procedimento accertativo e valutativo immune da vizi logici e incongruenze, ha consentito di verificare, anzitutto, che “la villa unifamiliare oggetto di CTU, è
sita in agro di Giovinazzo (Ba) con accesso dalla Strada Statale 16
al Km 78, è distinta nel N.C.E.U. al foglio di mappa 10 particella
307. L'accesso all'immobile avviene da un viale che dalla strada statale raggiunge sia l'immobile in questione che un secondo immobile di altra proprietà.
La villa originariamente era costituita, così come esplicitato negli elaborati grafici e descritto nella autorizzazione di abitabilità del 31 marzo 1971 allegati al fascicolo di parte attrice,
da:
• un piano terra composto da cucina, lavatoio, due ripostigli e pagina 7 di 15 vano autoclave;

• un piano rialzato composto da ingresso, salone, soggiorno e bagno;
da un primo piano sul piano terra composto da ingresso, due vani e bagno;

• un piano ammezzato sul piano rialzato composto da un unico vano;

• un piano sottotetto sul primo piano composto da quattro locali deposito, disimpegno e W. C.”
Fatte tali premesse descrittive, ha raggiunto le seguenti conclusioni: “quanto realizzato all'epoca della costruzione è
completamente difforme dagli elaborati grafici allegati al Nulla Osta
per esecuzione di lavori edili rilasciato dal Sindaco del Comune di
Giovinazzo in data 31 agosto 1968.
In sostanza si rileva una diversa distribuzione planimetrica
dell'intera villa, con lievi aumenti di volumetria, e diversa
distribuzione e destinazione d'uso degli ambienti interni. Inoltre,
si riscontrano sul confine Sud la realizzazione di un vano (vedi foto
13 – 14), in attacco al muro di confine con proprietà delle Pt_3
oltre ad una struttura in alluminio anodizzato a vetri in attacco
alla zona destinata originariamente a cucina”.
La circostanza trae ulteriore conferma anche dalla nota del
Comune di Giovinazzo del 17/11/2011 prot. n. 25590 che, a seguito della ricezione della comunicazione di inizio attività edilizia libera ex art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 trasmessa dai promissari acquirenti il 10/11/2011, evidenziava come i lavori descritti nella relazione tecnica a firma dell'ing. del 12/9/2011 (doc. 6 Per_2
fasc. attoreo) non fossero ascrivibili agli interventi da realizzarsi in regime di edilizia libera, riguardando taluni di essi parti pagina 8 di 15 strutturali dell'immobile, aggiungendosi che “non risulta, inoltre,
dimostrata la legittimità dell'esistente (con riferimento ai titoli
edilizi agli atti di questo Ufficio – prat- n. 171/68 – legittimanti
l'intero immobile), né è allegato titolo giuridico valido”.
Risultano, quindi, confermate le doglianze della parte promissaria acquirente circa l'esistenza di incrementi di volumetria,
i cambi di destinazione interna degli ambienti censurati in citazione.
Tuttavia, il CTU ha avuto, altresì, modo di accertare che, in epoca antecedente alla presentazione del permesso in sanatoria il
20/2/2012 da parte di le opere realizzate a cura CP_1
degli attori risultavano essere le seguenti:
• realizzazione di condotta per allacciamento idrico – fognante alla rete cittadina lungo il viale di accesso (vedi foto 15);
• demolizione e ricostruzione di un piccolo vano tecnico (vedi foto 13 – 14);
• realizzazione di una rampa per disabili sul prospetto nord –
est (vedi foto 7 – 12);
• realizzazione con ampliamento di scala esterna per accesso al piano rialzato sul prospetto nord – ovest (vedi foto 8 – 9 – 10 –
11);
• modifiche prospettiche consistenti in variazioni dimensionali e chiusura di finestre e porte finestre e in opere di chiusura di un porticato con elementi in muratura di laterizio (vedi foto 1 – 2 – 3
– 4 – 5 – 6 – 16 – 17 – 18 – 19);
• al piano terra sono state demolite le tramezzature interne con asportazione delle tubazioni idriche, fognanti ed elettriche esistenti e successiva realizzazione di nuove tramezzature e pagina 9 di 15 installazione di nuove tubazioni per gli impianti tecnologici (acqua,
fogna, elettrici, riscaldamento) (vedi foto 20 – 21 – 22 – 23 – 24 –
25 – 26 – 27);
• al piano rialzato sono state demolite le tramezzature interne e realizzati nuovi tramezzi in laterizio dello spessore di cm. 10 con conseguente svellimento della pavimentazione esistente, con il relativo sottofondo, e dei rivestimenti cucina e bagno esistenti,
realizzazione di nuovi impianti tecnologici (vedi foto 28 – 29 – 30 –
31 – 32 – 33 – 34 – 35 – 36 – 37 – 38 – 39 – 40 – 41 – 42);
• al primo piano sul piano terra è stato realizzato un nuovo servizio igienico (vedi foto 43 – 44 – 47), e demolita la scala di accesso al terrazzo e al vano deposito da esso accessibile (vedi foto
43), realizzazione di nuovi impianti tecnologici con il taglio della pavimentazione esistente per alloggiare le tubazioni degli impianti a realizzarsi (vedi foto 43 – 44 – 45 – 46 – 47 – 48 – 49);
• al vano sottotetto sovrastante il piano rialzato non presenta interventi ad eccezione della installazione di nuove tubazioni per la posa in opera di radiatore per riscaldamento (vedi foto 51 – 52 – 53
– 54) nonché tubazioni per nuovo impianto elettrico;

• infine, al piano sottotetto, sovrastante il primo piano dal quale ha accesso attraverso una scala a chiocciola in ferro (vedi foto 55), sono state realizzate opere di svellimento pavimento e rivestimento servizio igienico oltre alla installazione di nuove tubazioni idriche, fogna ed elettriche (vedi foto 56 – 57 – 58 – 59 –
60 – 61 – 62 – 63 – 64 – 65 – 66 – 67)”.
Verosimilmente le suddette opere già esistevano all'epoca della scadenza del termine essenziale per la stipula del definitivo e,
senz'altro, la regolarità edilizia e catastale dell'immobile pagina 10 di 15 presupponeva, non solo l'adeguamento planimetrico a cui si era impegnato il promittente alienante, che avrebbe altresì dovuto provvedere ad istruire una diversa pratica amministrativa per rendere il bene immobile promesso in vendita conforme alla normativa edilizia, urbanistica e paesaggistica vigente (essendo oltretutto difforme all'originario titolo edilizio del 1968), ma anche gli atti di assenso delle nuove opere compiute.
Pertanto, è verosimile ritenere che, alla data del 19/12/2011,
in occasione dell'incontro presso il notaio, durante il quale il apprendeva delle opere non assentite realizzate sul proprio CP_1
immobile dai coniugi attori, egli non fosse più in grado di ottenere il titolo edilizio della consistenza promessa, dovendo questo ricomprendere necessariamente un oggetto più ampio.
Tuttavia, non vi è neppure prova che a detta data egli si sia in alcun modo adoperato per adempiere al proprio impegno.
Sta di fatto, in ogni caso, che la condotta illegittimamente assunta dai promissari acquirenti ha inciso sul nesso di causa, dal momento che il titolo come promesso non avrebbe comunque più potuto essere conseguito dal promittente alienante, dovendo necessariamente essere esteso alla sanatoria delle opere non assentite poste in essere da e Parte_1 CP_2
Al riguardo, tuttavia, non si può fare a meno di evidenziare come il , in data 20/2/2012, abbia presentato domanda di CP_1
definizione dell'illecito edilizio ai sensi dell'art. 34 del d.p.r.
380/2001, ottenendo autorizzazione paesaggistica in sanatoria il
1°/6/2012 e permesso di costruire in sanatoria n. 166/2012 (docc. 15-
18 fasc. convenuto).
Risulta, quindi, evidente come il preteso inadempimento dei pagina 11 di 15 promissari acquirenti invocato dal convenuto a fondamento del proprio recesso dal rapporto preliminare esercitato il 10/1/2012 non possa qualificarsi come di non scarsa importanza tale da determinare la risoluzione del rapporto. Essendo trascorso brevissimo lasso temporale dalla scadenza del termine per il definitivo e non risultando, di fatto, un mutamento delle condizioni oggettive dei luoghi, non si giustifica l'adoperarsi tardivo, da parte del promittente alienante, rispetto alla data concordata come termine essenziale per il perfezionamento dell'accordo definitivo.
D'altro lato, non può però, neppure ritenersi che la persistente mancanza del titolo abilitativo in sanatoria giustifichi l'addebito dell'inadempimento di non scarsa importanza a carico del promittente alienante proprietario, che, peraltro, con il proprio comportamento successivo, ossia attraverso la presentazione delle istanze tese al conseguimento del titolo amministrativo ampliativo, inclusive dei lavori realizzati dai promissari acquirenti, immessi anticipatamente nel possesso del bene, sembra avere fatto proprio i risultati di vantaggio e le migliorie connesse all'opera di ristrutturazione attorea.
La giurisprudenza di legittimità ha, di recente, affermato che
“in presenza di reciproche domande di risoluzione contrattuale
fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, il giudice
che accerti l'inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo
pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare
atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto
della scelta di entrambi i contraenti ex art. 1453, comma 2, c.c., e
pronunciare comunque la risoluzione del contratto, con gli effetti di
cui all'art. 1458 c.c., essendo le due contrapposte manifestazioni di
pagina 12 di 15 volontà dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto
negoziale” (cfr. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 13118 del 13/05/2024;
nonché n. 6675 del 19/3/2018).
Analogo principio può affermarsi, nella fattispecie, dove le domande contrapposte delle parti mirano alla declaratoria del medesimo effetto risolutivo del rapporto, ancorché in dipendenza di inadempimenti di diversa consistenza e imputabili, nella prospettiva di ciascuna di loro, alla controparte.
Infatti, emerge proprio dal contenuto della nota raccomandata del 19/6/2012 che gli attori fossero consapevoli dell'avvio dell'iter amministrativo da parte del promittente alienante teso alla complessiva sanatoria dell'immobile e che occorresse acquisire il previo assenso paesaggistico ai sensi dell'art. 142 del d.lgs.
42/2004. Tuttavia, nella nota, si offriva anche una prospettiva positiva rispetto alla conclusione di tali procedimenti amministrativi, attraverso l'inciso “si fa salva l'ipotesi in cui,
per il lungo lasso di tempo trascorso dalla commissione dell'abuso ed il protrarsi dell'inerzia dell'Amministrazione preposta alla vigilanza, si sia ingenerata una posizione di affidamento nel privato”.
Pertanto, a fronte dell'immissione nel possesso anticipato del bene, del mancato tempestivo rilascio, nonostante la richiesta del
, e del verosimile imminente esito positivo del procedimento CP_1
amministrativo, non si apprezza come giustificato il recesso dal rapporto intimato dagli attori nel mese di giugno del 2012.
A fronte della impossibilità di attuazione del rapporto, anche tenuto conto della successiva alienazione del bene, e delle convergenti domande di risoluzione ipso iure del contratto pagina 13 di 15 preliminare avanzate dalle stesse parti, può comunque essere pronunciata la risoluzione del contratto, con effetti restitutori ex
art. 1458 c.c., alla stregua dell'orientamento di legittimità sopra menzionato.
Il convenuto, pertanto, deve essere condannato alla sola restituzione della somma ricevuta e non già del maggiore importo a titolo di doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385, co. II, c.c.
come domandato.
Non merita, di contro, alcun giudizio in termini di fondatezza l'ulteriore domanda attorea di condanna del convenuto al pagamento dell'importo previsto a titolo di penale contrattuale, trattandosi di sanzione contrattuale di inadempimenti in alcun modo specificati e dettagliati per tipologia, natura e consistenza, con conseguente impossibilità di operare un distinguo – anche solo astratto –
rispetto all'inadempimento presupposto all'operatività della caparra confirmatoria, con rischio di duplicazione delle poste risarcitorie di danno (oggetto di liquidazione convenzionale compiuta dalle parti).
Infondata risulta essere anche la domanda riconvenzionale risarcitoria del convenuto in ragione della non imputabilità
prevalente agli attori dell'esito negativo complessivo della operazione economica in esame.
III.- Alla stregua degli esiti convergenti risolutori delle domande formulate da entrambe le parti, dell'accoglimento parziale della domanda attorea e dell'infondatezza di quella del convenuto,
nonché tenuto conto dell'interferenza dei reciproci inadempimenti nel vanificare il perfezionamento del contratto definitivo, si apprezzano gravi ed eccezionali ragioni per compensare interamente le spese del pagina 14 di 15 presente giudizio ai sensi dell'art. 92 c.p.c.

P.q.m.

il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, con atto di citazione notificato in data 11/12/2012 da e Parte_1
nei confronti di così provvede: Parte_2 CP_1
a) ACCOGLIE per quanto di ragione la domanda attorea e DICHIARA la risoluzione del contratto preliminare del 27/4/2011; per l'effetto, CONDANNA alla restituzione della CP_1
somma di €140.000,00, a titolo di acconto/caparra confirmatoria, oltre agli interessi legali dalla domanda giudiziale;

b) RIGETTA la domanda riconvenzionale del convenuto;

c) Spese di lite interamente compensate, incluse quelle di CTU.
Bari, 27/3/2025 Il Giudice
Valentina D'Aprile

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