N. R.G. 7531/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA Seconda Sezione Civile
Il Tribunale di Perugia, II Sezione Civile, in persona del Giudice Monocratico dott.ssa Alessia Zampolini, ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa civile iscritta al n. 7531/2017 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2017, avente ad oggetto "proprietà",
Tra
(C.F. , in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante, rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli Avv.ti
Isabella de Bellis Sciarra e Fabio Roscini, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo, in Perugia, Via F.lli Pellas n. 93, come da procura a margine dell'atto di citazione
Attrice
e
NT
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa
[...] dall'Avv. Francesco Tramontano, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Giorgio Baglivi n. 3, come da procura rilasciata su foglio separato ma accluso alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale
Convenuta
e nei confronti di
(C.F. , già Controparte_2 P.IVA_2 Controparte_3
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e
[...]
pagina 1 di 27 difesa, anche disgiuntamente, dagli Avv.ti Sabrina Moscatelli e Gian Luca
Laudenzi, ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Bastia Umbra (PG),
Via delle Querce n. 15, come da procura rilasciata su foglio separato ma accluso alla comparsa di costituzione e risposta
Convenuta
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ha convenuto Parte_1 [...]
e NT Controparte_3 dinanzi all'intestato Tribunale per sentire accertare e dichiarare che i locali
[...] posti al piano rialzato del palazzo in Perugia, Corso Vannucci n. 97, censiti al
N.C.E.U. del Comune di Perugia al foglio 402, particella 395 sub. 58 (già sub. 46) sono di proprietà comune della società attrice e dei convenuti, con conseguente condanna di NT alla rimozione dei manufatti ivi insistenti e al rispristino dell'uso
[...] comune, nonché per sentir accertare e dichiarare che l'ascensore posto all'interno del palazzo è di proprietà della società attrice e di CP_4 [...]
oltre alla condanna di NT quest'ultima al risarcimento dei danni causati alla società attrice.
A fondamento della domanda, l'attrice, dopo aver premesso di essere divenuta proprietaria – con atto del 28/07/2016 – di alcune porzioni immobiliari comprese nel suddetto fabbricato, ha lamentato che NT
proprietaria, a partire dal 25/11/2015, di
[...] una porzione dell'immobile destinata ad attività alberghiera denominata La
Locanda della Posta, ha indebitamente utilizzato in via esclusiva gli spazi comuni posti al piano rialzato, adibendoli a hall e reception dell'albergo e arredandoli a servizio della struttura alberghiera.
In particolare, ha lamentato l'esecuzione da parte della stessa di opere murarie volte a chiudere con pannelli in gesso le porte a servizio della struttura adiacente la proprietà di l'apposizione di mensole e Controparte_3 tendaggi a copertura dei due accessi alla proprietà di Parte_1
oltre a lamentare come la società convenuta abbia considerato come di
[...]
pagina 2 di 27 propria esclusiva proprietà l'ascensore posto a servizio delle singole unità immobiliari di proprietà e CP_1 Parte_1 impedendone l'accesso a quest'ultima.
Ha aggiunto che la ha anche presentato una istanza unilaterale di CP_1 modifica e di accorpamento catastale dei predetti locali, oggetto, invece, di comproprietà tra le parti in quanto beni comuni.
Al fine di sostenere la proprietà comune dei locali oggi destinati dalla società convenuta a hall e reception dell'albergo La Posta, nonché del pianerottolo antistante il vano ascensore, l'attrice ha rappresentato come il palazzo sito in
Perugia, Corso Vannucci n. 97, acquistato nel 1926 da era Persona_1 stato successivamente frammentato nella sua iniziale unica proprietà con plurimi atti di compravendita.
Nel dettaglio, ha rappresentato che aveva venduto, con atto del Persona_1
5/12/1949, a Società Reale Immobiliare di Torino S.p.a. – che poi aveva alienato ad – tre ambienti a cui si accedeva tramite i Controparte_3 due locali oggi destinati dalla società convenuta a hall e reception dell'albergo La
Locanda della Posta, mentre in data 13/05/1950, aveva venduto a Persona_2 tre ambienti e un piccolo vano al piano sopraelevato a destra dell'ingresso, poi passati in proprietà a e da questi in proprietà della società attrice. Tes_1
In entrambi i suddetti atti di compravendita, secondo quanto affermato dall'attrice, risulta la riserva all'uso comune e, quindi, la comproprietà dei due locali oggi adibiti dalla società convenuta a hall e reception dell'albergo La Posta, nonché dell'andito dove insiste l'ascensore.
Tale stato di comproprietà, secondo quanto assunto dall'attrice, è rimasto immutato anche nei successivi atti di provenienza della proprietà succedutisi nel tempo, sia inter vivos che mortis causa, compreso l'atto di divisione tra gli eredi di del 2002 preceduto dal frazionamento della particella sub. 14 Persona_1 nelle particelle n. 46 e 47.
Quanto alla proprietà dell'ascensore, la società attrice ha sostenuto che, già all'epoca in cui proprietario dell'intero immobile era l'ascensore Persona_1 era funzionale all'accesso al piano primo, secondo e terzo, tutti destinati ad pagina 3 di 27 albergo, mentre al piano quarto era allocato solo il vano tecnico contenente il macchinario per la movimentazione della cabina.
Sebbene, poi, nell'atto di acquisto del 2015 da parte di
[...]
– che rimanda alla NT divisione tra gli eredi di del 2003 – risulti il trasferimento in Persona_1 suo favore anche dei locali tecnici e della centrale termica posti al quarto piano, non sarebbe possibile ritenere che l'ascensore appartenga in via esclusiva alla società convenuta, poiché manca una chiara manifestazione di volontà di attribuire in proprietà esclusiva l'ascensore, il quale è da considerarsi bene comune, essendo destinato a servire anche il secondo piano i cui locali sono di proprietà dell'attrice.
Si è costituita in giudizio, NT
la quale, premesso di gestire da decenni l'attività alberghiera
[...] denominata La Locanda della Posta presso l'edificio situato in Corso Vannucci n.
97 e di essere anche divenuta proprietaria dell'immobile a seguito di incorporazione della società che lo aveva acquistato Controparte_5 dai ha sostenuto che la reception è stata sempre allocata nel piano Per_1 rialzato e che l'ascensore ha da sempre servito solo ed esclusivamente i piani nei quali si è svolta nel corso degli anni l'attività alberghiera.
Ha anche aggiunto che l'ascensore, presente nell'edificio già dagli anni sessanta, con l'atto di divisione tra gli eredi del 2003, è stato attribuito in Per_1 proprietà esclusiva ai danti causa della così come i locali posti al CP_1 piano rialzato sono stati ricompresi negli atti di trasferimento della proprietà in favore di CP_1
Sulla scorta di ciò, la società convenuta ha assunto l'insussistenza dei presupposti per l'utile esercizio da parte dell'attrice dell'azione di rivendica della proprietà dell'ascensore e dei locali posti al piano rialzato, non essendo rinvenibile negli atti di provenienza della società attrice alcuna indicazione della comproprietà dei beni oggetto di rivendica e non avendo nessuno dei danti causa della società attrice mai posseduto i beni oggetto del giudizio.
In via subordinata, ha proposto domanda di usucapione dei beni oggetto dell'azione di rivendica e, in ulteriore subordine, ha chiesto di condannare pagina 4 di 27 l'attrice alla restituzione delle somme spese per l'impianto e per la manutenzione dell'ascensore, ovvero delle spese sostenute per i lavori eseguiti sul locale al piano rialzato, quantificate in euro 50.000,00.
All'udienza di prima comparizione e trattazione della causa del 20/03/2018, il
Giudice ha dichiarato la contumacia della convenuta Controparte_3
ritualmente citata e non comparsa.
[...]
Nelle more del giudizio di merito, con ricorso cautelare depositato il 27/02/2018
e rubricato al R.G. 7531 sub 1/2018, ha chiesto Parte_1 la reintegrazione nel possesso delle due porte che affacciano sui locali adibiti a reception e hall dell'albergo La Locanda della Posta, lamentando l'apposizione di due pesanti tende a coprire le predette porte, oltre che l'allocazione del bancone della reception e di una mensola in adiacenza ad una delle due porte di accesso alla proprietà della società ricorrente.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, si è costituita nel procedimento cautelare la resistente NT
la quale ha contestato la domanda della ricorrente e ha
[...] ribadito di avere da sempre utilizzato in via esclusiva l'area in contestazione per la propria attività alberghiera.
Istruito il procedimento cautelare in via documentale, con ordinanza del
22/05/2018, il Giudice ha rigettato il ricorso cautelare, rinviando la regolazione delle spese di lite all'esito del procedimento di merito petitorio.
Scambiate le memorie ex art. 183, comma 6, n. 1, 2), 3), c.p.c., la causa di merito
è stata istruita a mezzo di C.T.U., di cui, mutata la persona del Giudice Istruttore,
è stata disposta un'integrazione.
All'esito del deposito del supplemento peritale, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
In data 22/10/2024, si è costituita in giudizio la convenuta la Controparte_3 quale, premesso che la società si è fusa per Controparte_3 incorporazione nella poi denominata ha fatto Controparte_6 Controparte_3 propria la difesa dell'attrice e ha domandato l'accertamento della proprietà comune degli ambienti posti al piano rialzato e la condanna della al CP_1 ripristino dell'uso comune, oltre che al risarcimento dei danni.
pagina 5 di 27 All'udienza del 17/12/2024, le parti hanno precisato le conclusioni come di seguito:
- parte attrice, come da note di trattazione scritta per l'udienza del
15/11/2022, ovvero “voglia l'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e/o deduzione, in accoglimento delle domande della società attrice: accertare e dichiarare la proprietà comune di Parte_1
(codice fiscale ,
[...] P.IVA_1 NT
(codice fiscale ) e
[...] P.IVA_3 [...]
(codice fiscale delle due porzioni Controparte_7 P.IVA_4 immobiliari e del pianerottolo antistante l'ascensore, collocate al piano rialzato del fabbricato in Perugia, Corso Vannucci 97, attualmente censite al Catasto
Fabbricati Comune di Perugia al foglio 402, particella 395 sub.58 individuate graficamente, all'esito dell'espletata CTU, mediante richiamo della planimetria catastale, scala 1:200, rappresentazione piano ammezzato tra terra e primo, allegata alla dichiarazione di variazione catastale protocollo n.PG0035080 del
24.03.2017 (scheda planimetrica n.1) depositata al Catasto Fabbricati, Ufficio
Provinciale di Perugia, dal Geom. in particolare le Persona_3 porzioni immobiliari in questione sono indicate come “hall” e “reception”, il pianerottolo non riporta destinazione d'uso (p.13 ed allegato 8 CTU 18.09.2021)
e materialmente così descritte: alle stesse si accede da un sub comune (part.395
- sub 60), con ingresso diretto da Corso Vannucci rappresentato da uno scalone con pianerottolo dal quale, tramite porta a vetri, si accede nell'area, inserita da
nella part. 395 sub 58, identificata nella planimetria redatta dal CP_1
Geom. in data 24.03.2017 come hall e reception;
dalla Persona_3 hall si passa al pianerottolo di servizio dell'ascensore e ad una porta, coperta da una tenda, dalla quale si accede nella proprietà La hall Parte_1 termina con una porta in legno che immette nel locale reception, avente caratteristiche simili a quelle della hall e del sub 60 (BCNC), al cui interno si trova una seconda porta che immette nei locali adiacenti di proprietà della
(pp.

5-9 CTU 02.11.2020 e relative fotografie – pp.13-14 CTU Parte_1
18.09.2021 e relativa fotografia); _ per l'effetto condannare
[...]
a rimuovere le NT
pagina 6 di 27 suppellettili: tendaggi, mensole, bancone reception e manufatti individuati nelle rappresentazioni fotografiche di cui alla C.T.U. 02.11.2020 (foto pp.6 – 7 – 8 - 9), presenti nei sopra specificati locali e ad effettuare tutte le opere necessarie al ripristino del loro uso comune di corridoio di accesso alle proprietà esclusive delle società comproprietarie;
_accertare e dichiarare la comproprietà di
(codice fiscale ) e Parte_1 P.IVA_1 [...]
(codice fiscale NT
) dell'ascensore, vano e macchinario, con sviluppo in verticale, dal P.IVA_3 piano rialzato attraverso il piano primo, secondo sino al terzo, attualmente catastalmente collocato all'interno del sub 58, così come rappresentato nelle planimetrie allegate alla variazione catastale protocollo n.PG0035080 del
24.03.2017 depositata al Catasto Fabbricati, Ufficio Provinciale di Perugia, dal
Geom. (CTU 02.11.2020, pp.9–10, nonché foto p.10 e Persona_3
p.19); _ per l'effetto condannare NT
(codice fiscale ) ad effettuare
[...] P.IVA_3 variazione catastale che preveda l'esclusione dal subalterno 58 dei locali e dell'ascensore così come sopra individuati e contestuale costituzione di due nuovi subalterni in categoria BCNC (bene comune non censibile): quello relativo ai locali oggetto di causa comune alle proprietà Parte_1
Controparte_8
; quello relativo all'ascensore
[...] comune alle proprietà Parte_1 [...]
; _ in ogni caso, condannare la NT società convenuta ad effettuare tutte le rettifiche/variazioni catastali derivanti dall'emanda sentenza anche ai fini della trascrizione della stessa presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Perugia;
_ condannare
[...]
(codice fiscale NT
) al risarcimento dei danni da liquidarsi in via equitativa ex P.IVA_3 art.1226 cod. civ. _ con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di
Perugia di trascrivere l'emananda sentenza;
_ respingere le domande riconvenzionali proposte da NT
_ con vittoria di spese e competenze di giudizio ivi
[...]
pagina 7 di 27 comprese le spese di CTU e quelle relative alla fase cautelare cfr. ordinanza dr.
21.05.2018 (R.G. 7531-1/2017)”; CP_9
- NT dopo aver insistito per l'accoglimento delle istanze istruttorie richieste e non ammesse e aver contestato la tardività delle domande de ha Controparte_3 precisato le conclusioni come da comparsa di costituzione e risposta, ovvero:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa: - Nel merito: per i motivi in fatto ed in diritto esposti, rigettare le richieste e tutte le domande svolte dalla società attrice, anche nell'interesse dell'altra chiamata, comprese le istanze in via istruttoria, siccome totalmente infondata e illegittima la pretesa, sia in fatto che in diritto, così in accoglimento delle eccezioni e deduzioni svolte;
- In via riconvenzionale, gradata e condizionata, nella denegata ipotesi anche solo di parziale accoglimento della domanda avversaria, dichiarare l'acquisto di uno e/o di tutti i cespiti oggetto di causa in favore della convenuta società, ai sensi dell'art. 1158 c.c., ordinando la trascrizione dell'emananda sentenza al Conservatore dei registri immobiliari di competenza, con esonero di questi da ogni responsabilità; - In ancor più subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, e di rigetto della superiore domanda riconvenzionale condizionata, condannare
l'attrice al pagamento, in favore della convenuta, della somma di euro
50.000,00 per le spese sostenute per l'ascensore e il locale, ovvero per
l'aumento di valore apportato all'immobile, nell'ammontare che verrà accertato in corso di causa, anche con determinazione equitativa, nella diversa misura maggiore o minore ritenuta di giustizia, con rivalutazione alla data di liquidazione, interessi e maggior danno;
- Condannare la ricorrente al pagamento di spese e competenze come per legge nella misura che l'Ill.mo
Giudice adito riterrà di giustizia”.
- come da comparsa di costituzione e risposta, ovvero Controparte_3
“Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, contrariis rejectis, previa revoca della contumacia dell'odierna comparente, 1. accertare e dichiarare che i locali posti al piano terra rialzato del palazzo in Perugia, Corso Vannucci n.97, attualmente censiti al N.C.E.U. del Comune di Perugia al foglio 402, particella 395 sub.58 e
pagina 8 di 27 sub.60 sono di proprietà comune di Parte_1 [...]

Controparte_8 CP_3
(già ordinando al competente Ufficio della
[...] Controparte_3
Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari di provvedere alle conseguenti trascrizioni e volturazioni con esonero da responsabilità;

2. per l'effetto condannare NT in persona del suo legale rappresentante pro tempore: a. a rimuovere
[...] tutti i manufatti che ne impediscono l'uso comune, con specifico riferimento per quanto attiene a alle tamponature che ostruiscono i due accessi CP_3 attraverso i quali dai locali di esclusiva proprietà de (già CP_3 [...]
transitando per le dette aree comuni - di cui al punto Controparte_3


1. che precede - si raggiunge la viabilità pubblica in C.so Vannucci;
b. a regolarizzare la documentazione catastale rendendola conforme alla situazione accertata col presente giudizio.

3. Condannare
[...]
in persona del suo legale NT rappresentante pro tempore, al risarcimento dei danni causati a seguito del suo illegittimo comportamento, eventualmente da liquidarsi anche in via equitativa.


4. Rigettare le domande riconvenzionali avanzate dalla convenuta CP_1 perché infondate in fatto ed in diritto e comunque improvate. Il tutto con vittoria di spese e compensi di causa, oltre rimborso forfettario, ed accessori di legge”.
Concessi i termini ex art. 190 c.p.c., le parti hanno depositato le rispettive comparse conclusionali, mentre soltanto e Parte_1 [...] hanno depositato le memorie di replica. CP_3
*****

1. Innanzitutto va revocata la dichiarazione di contumacia di Controparte_3 essendosi questa, dopo la dichiarazione del 20/03/2018, costituita in giudizio.
La nel costituirsi in giudizio solo in data 22/10/2024 a istruttoria CP_3 ormai chiusa, ha proposto domanda riconvenzionale trasversale nei confronti di di NT rivendica della comproprietà dei locali siti nel piano rialzato di Corso Vannucci n.
97 e di risarcimento del danno.
La domanda riconvenzionale trasversale è inammissibile per tardività.
pagina 9 di 27 Come recentemente ribadito dalla Corte di Cassazione, la domanda proposta dal convenuto nei confronti di altro convenuto deve essere proposta nei termini e con le forme stabilite per la domanda riconvenzionale dall'art. 167 comma 2 c.p.c.
(Cass. Civ., Sez. VI, 23/03/2022, n. 9441, Rv. 664567).
La non ha proposto la propria domanda nei confronti di CP_3 [...] nel termine NT stabilito per la tempestiva costituzione in giudizio, sicché le domande di rivendica e di risarcimento del danno non possono che considerarsi inammissibili.

2. Tanto premesso, ha proposto azione di Parte_1 rivendica della proprietà comune dei locali posti al piano rialzato del palazzo di
Corso Vannucci n. 97, censiti attualmente al foglio 402, part. 295, sub. 58, i quali, per effetto di una richiesta unilaterale di di accatastamento, CP_1 sono stati accorpati alle porzioni di proprietà esclusiva di quest'ultima.
Sostiene che i predetti locali, indebitamente utilizzati dalla società che CP_1 gestisce l'albergo La Locanda della Posta come hall e reception con esclusione dal godimento delle altre due società comproprietarie ( Parte_1
e , sono in realtà di proprietà comune in ragione della Controparte_3 destinazione ad essi impressa dall'originario dante causa al Persona_1 momento della vendita di porzioni del palazzo a terzi soggetti, danti causa delle attuali parti processuali.
In punto di diritto, è bene ricordare che, com'è noto, l'azione di rivendica disciplinata dall'articolo 948 c.c. può essere proposta da parte del proprietario nei confronti di chiunque possegga o detenga una cosa.
Essa è pertanto il mezzo previsto dall'ordinamento per conseguire il ricongiungimento tra il diritto di proprietà e possesso: è azione petitoria di carattere generale, natura reale ed esperibile erga omnes.
Così come prevista dall'ordinamento, presuppone l'accertamento della titolarità del diritto di proprietà in capo all'attore e allo stesso tempo tende a recuperare il bene posseduto (o detenuto) da un altro soggetto.
Legittimato passivo dell'azione di rivendica è chiunque di fatto possegga o detenga il bene rivendicato e possa perciò procedere alla sua restituzione.
pagina 10 di 27 Prima ancora di procedere all'indagine sulla effettiva proprietà del bene da parte del rivendicante, è indispensabile innanzitutto provare il possesso o la detenzione del bene in capo al convenuto (e ciò in particolare nel caso in cui questi neghi di avere il possesso o la detenzione della cosa rivendicata); in mancanza di tale prova la domanda va rigettata senza che il giudice abbia la necessità di procedere oltre al vaglio sulla titolarità del diritto dominicale.
Grava poi sull'attore, ai fini dell'accoglimento della domanda proposta, l'onere della cosiddetta probatio diabolica.
Tale rigoroso onere probatorio può essere assolto da parte di colui che agisce in giudizio o dimostrando l'acquisto del bene a titolo derivativo e la titolarità del diritto di proprietà in capo ai precedenti danti causa, fino a risalire ad un acquisto a titolo originario, oppure provando l'avvenuto compimento dell'usucapione in suo favore, anche mediante unione del proprio possesso con il possesso dei propri danti causa fino al raggiungimento del tempo necessario ad usucapire il bene (cfr. Cass. n. 2334/95).
L'onere descritto non è attenuato dalla mera proposizione di una domanda riconvenzionale o di una eccezione di usucapione da parte del convenuto poiché, essendo l'usucapione un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, la sua invocazione non presuppone alcun riconoscimento in favore della controparte.
Ciò ad esclusione dell'ipotesi in cui il convenuto riconosca l'originaria appartenenza del bene ad un comune dante causa.
In questo caso, il rigore si attenuta, ben potendo il rivendicante assolvere l'onere probatorio su di lui incombente limitandosi a dimostrare di aver acquistato il bene in base ad un valido titolo di acquisto (così il Tribunale di Monza, 29 agosto
2005, n. 2283; Cass. n. 4975/04; Cass. n. 15388/05; Cass. II, n. 22598/2010;
Cass. II, n. 694/2016; Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 28865 del 19/10/2021).
Più nello specifico, secondo la più recente giurisprudenza di legittimità, “il rigore della cosiddetta “probatio diabolica”, la quale comporta l'onere a carico dell'attore in rivendicazione, di provare la proprietà del bene risalendo, anche attraverso i propri danti causa, sino ad un acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando il compimento dell'usucapione, si attenua nel caso in cui il convenuto non contesti
pagina 11 di 27 l'originaria appartenenza del bene conteso ad un comune dante causa, nel senso che, in tale ipotesi, il rivendicatore non ha l'onere di provare il diritto dei suoi autori sino ad un acquisto a titolo originario, ma solo che il bene abbia formato oggetto del proprio titolo di acquisto e di quello dei suoi danti causa, sino al proprietario comune autore tra i contendenti” ((da ultimo cfr. Cass. n. 7539/2024, in motivazione).
Ad avviso della giurisprudenza di legittimità, inoltre, “soggiace all'onere di offrire la prova rigorosa prescritta in tema di azione di rivendica della proprietà dall'art.
948 cod. civ. chi - invocando la qualità di comproprietario e non di proprietario esclusivo del bene - agisca per ottenere - previo accertamento della comunione - il recupero della utilizzazione della cosa - di cui lamenti di essere stato privato - attraverso un provvedimento che gli consenta l'esercizio dei poteri spettanti al comunista nell'uso della cosa comune impedito dal comportamento del comproprietario” (Cass. Civ., Sez. II, 24/02/2004, n. 3648, Rv. 570460).
Nel caso di specie, è pacifico tra le parti, oltre che documentalmente provato (cfr. doc. 9 di parte attrice), che il palazzo in cui insistono i locali oggetto di rivendica fosse appartenuto ad un unico proprietario, il quale dopo il Persona_1 suo acquisto nel 1926, ha proceduto a dividere l'unitaria proprietà del palazzo vendendo alcuni locali indicati ai n. 1, 2, 3, 4, della planimetria allegata all'atto
(cfr. doc. 9 allegato b della produzione attorea) a . Persona_2
Nell'atto di vendita a , si legge che una porzione del locale 1, all'epoca Persona_2 non esistente ma comunque disegnata in planimetria e contraddistinta con il n.
11, rimaneva in proprietà del venditore e l'accesso ad essa Persona_1 sarebbe avvenuta mediante erezione di una “porticina sull'andito comune”.
Nel predetto atto di compravendita, si legge anche che l'acquirente era obbligato a chiudere la porta di accesso ai predetti locali ove la stessa si trovava collocata, ovvero in corrispondenza del locale indicato con il numero 3, e di fornire i locali stessi di un nuovo accesso, attraverso l'apertura di una porta “nel muro tra
l'ingresso comune e il vano distinto in pianto con il numero uno”.
In planimetria, infatti, i locali oggetto di rivendica sono indicati come “passaggio comune”.
pagina 12 di 27 inoltre, aveva proceduto alla vendita anche di altri locali posti Persona_1 al piano rialzato in favore di Società Reale Immobiliare S.p.a., con atto a rogito del
Notaio del 5/12/1949. Per_4
Nell'atto di compravendita e, più nello specifico nella nota di trascrizione, si legge che la vendita aveva riguardato “tre ambienti con gli accessori ad essa attinenti, facenti parte della casa in Perugia, Corso Vannucci n. 21, posti al piano sopraelevato dal piano di Corso Vannucci, ai quali ambienti si accede, entrando e salendo dall'ingresso principale dallo stesso Corso Vannucci, per la prima rampa di scala, attraverso un andito comune, da cui si passa in due ambienti, attraverso i quali, che restano in comune tra i comproprietari, si giunge all'ingresso principale dei detti tre ambienti” (cfr. allegato A alla relazione integrativa di cui al doc. 9 di parte attrice).
Detti beni sono stati successivamente venduti dalla Reale Immobiliare S.p.a. alla società oggi (cfr. allegato B Parte_2 Parte_2 alla relazione integrativa prodotta con il doc. 9 da parte attrice).
Risulta, quindi, dagli atti di compravendita come, con la vendita a terzi, l'unico originario proprietario abbia conferito ai locali oggi destinati a hall e reception dell'albergo La Locanda della Posta natura di beni condominiali, destinati a fungere da passaggio per le diverse proprietà sorte in conseguenza degli atti di alienazione posti in essere nel 1949 e nel 1950.
Essendo, quindi, stata impressa funzione condominiale ai predetti locali dall'originario unico proprietario, affinché possa dirsi dimostrata la proprietà comune in capo ai rivendicanti è necessaria la prova che gli stessi siano effettivamente proprietari esclusivi dei beni immobili serviti dai locali destinati all'uso comune, in quanto la vendita di una unità immobiliare di proprietà esclusiva comprende, di regola, anche il diritto di uso delle aree condominiali, a nulla rilevando che negli atti di compravendita non sia indicata la comproprietà dei beni condominiali.
Essendo poi stato appurato che i locali per cui è causa appartenessero originariamente ad un unico dante causa, l'onere della prova dell'azione di rivendica della comproprietà dei predetti locali risulta attenuato, dovendo – per quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità – i rivendicanti dare prova di pagina 13 di 27 aver acquistato, in base ad un titolo idoneo, la proprietà esclusiva dei beni serviti dai predetti locali dal proprio dante causa e questi, a sua volta, dal suo sino a risalire al proprietario comune.
In proposito, la prova della proprietà da parte di Parte_1 in difetto di contestazioni specifiche da parte della società convenuta, può dirsi raggiunta sulla scorta della produzione della relazione notarile che attesta i vari passaggi di proprietà dei locali identificati al Catasto Fabbricati del Comune di
Perugia al foglio n. 402 part. 395 sub 30, corrispondenti ai locali indicati ai n. 1,
2, 3, 4, della planimetria allegata all'atto di acquisto da parte di , a Persona_2 sua volta acquirente da nonché dagli atti di acquisto prodotti Persona_1 agli atti del giudizio.
In particolare, risulta che ha venduto i predetti locali a Persona_2 CP_10 con atto a rogito del Notaio del 27/03/1957, il quale a sua volta ha Per_5 venduto i predetti locali a e con atto a rogito del Notaio CP_11 NT2 del 13/02/1962, fino a che i predetti immobili non sono diventati di Per_4 proprietà, a seguito di permuta in favore di della porzione Persona_6 spettante a (cfr. doc. 15 di parte attrice), della società attrice per NT2 effetto della compravendita da (cfr. doc. 2 prodotti da parte attrice), Tes_1 erede di (cfr. doc. 16 di parte attrice), a sua volta erede di Persona_7 Per_6
(cfr. doc. 16 bis di parte attrice).
[...]
Pertanto, controvertendosi sulla sussistenza di una proprietà comune sui beni oggetti di rivendica da parte della società attrice, in quanto destinati dal comune proprietario a funzione condominiale, la prova della predetta comproprietà deve senz'altro dirsi raggiunta, essendo stata dimostrata la destinazione a uso comune dei predetti locali da parte del comune dante causa ed essendo stata provata la proprietà esclusiva dei beni facenti parte del costituito a seguito CP_13 dell'alienazione di singoli unità immobiliari da parte dell'unico originario proprietario del palazzo sito in Corso Vannucci n. 97.

3. Tanto chiarito, occorre ora esaminare la domanda riconvenzionale subordinata di usucapione proposta dalla società convenuta in relazione ai predetti locali.
La domanda è infondata.
pagina 14 di 27 In punto di diritto, si osserva come l'usucapione costituisce un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che rinviene la sua ratio, dal punto di vista sociale, nell'esigenza di favorire chi nel tempo ha utilizzato e reso produttivo il bene, rendendolo così utile, non solo nel suo interesse, ma in quello generale.
La titolarità del diritto reale può essere acquisita attraverso l'istituto dell'usucapione con la concomitante presenza di due presupposti: il possesso continuo e ininterrotto del bene e la protrazione del medesimo per un determinato lasso di tempo.
Con riferimento al primo requisito occorre chiarire che ai fini dell'usucapione rileva il possesso sia di buona che di mala fede, mentre è irrilevante la mera detenzione: è dunque necessario che la materiale disponibilità del bene sia accompagnata, da un punto di vista soggettivo, dal c.d. animus possidendi, ossia dall'intento di riservare a sé in via esclusiva il godimento o la disposizione del bene.
Il possesso, per assumere rilevanza ai fini dell'usucapione, deve essere continuo ed ininterrotto.
Al fine di dimostrare la continuità del suo possesso, il soggetto interessato non ha l'onere di fornire la prova – particolarmente gravosa – di aver posseduto il bene per tutto l'arco di tempo richiesto dalla legge, potendo beneficiare della presunzione di possesso intermedio di cui all'art. 1142 c.c.
La citata norma dispone infatti che “il possessore attuale che ha posseduto in tempo più remoto si presume che abbia posseduto anche nel tempo intermedio”.
La non interruzione del possesso si ha invece allorquando, nel lasso di tempo previsto dalla legge, non intervenga né una causa di interruzione c.d. naturale dell'usucapione (che si verifica nel caso in cui il soggetto interessato perda il possesso del bene), né una causa di interruzione c.d. civile dell'usucapione (che si concretizza nelle ipotesi contemplate dall'art. 2943 c.c., cui fa rinvio l'art. 1165
c.c.).
Per quanto concerne invece il secondo requisito, con riferimento ai beni immobili,
l'art. 1158 c.c. fissa in vent'anni il tempo necessario per il maturare dell'usucapione.
pagina 15 di 27 Occorre sul punto precisare che, ai fini del computo del tempo utile per l'usucapione, chi abbia acquisito il possesso a titolo particolare può giovarsi dell'unione del proprio possesso a quello del suo dante causa autore, ai sensi del secondo comma dello stesso art. 1146 c.c.
Ciò consente al successore a titolo particolare di godere degli effetti del possesso già esercitato dal suo autore (ovvero da colui che abbia trasferito il potere di fatto al possessore attuale), possesso che perciò deve essere valutato, ove sia dedotto, al fine di suffragare una maturata usucapione (cfr. Cass. Civ., Sez. II,
08/09/2021, n. 24175; Cass. Civ., Sez. II, 06/06/2018, n. 14505; Cass. Civ.,
Sez. II, 24/01/2000, n. 742; Cass. Civ., Sez. II, 05/02/1982, n. 663).
Perché sia possibile il cumulo del possesso, nell'ipotesi di accessio possessionis, è necessario che sia data prova, secondo la giurisprudenza di legittimità, di un titolo idoneo in astratto a trasmettere la proprietà od altro diritto reale, anche se affetto da vizi che ne comportino l'invalidità (Cass. Civ., Sez. VI-II, 26/10/2011,
n. 22348; Cass. Civ., Sez. II, 22/04/2005, n. 8502; Cass. Civ., Sez. II,
12/09/2000, n. 12034; Cass. Civ., Sez. II, 11/12/1981, n. 6552; Cass. Civ., Sez.
II, 06/05/1980, n. 2974).
Quando l'accessione utile ai fini dell'usucapione è invocata in relazione ad un bene comune di cui si assuma l'uso esclusivo, come osservato dalla giurisprudenza di legittimità, non è decisiva ad escludere l'accessione del possesso la mancanza di una chiara pattuizione relativa all'uso esclusivo dell'area contesa.
L'accessione del possesso del diritto reale di uso di un determinato bene comune, ai sensi dell'art. 1146, comma 2, c.c., ben può verificarsi, infatti, a favore del successore a titolo particolare nella proprietà dell'immobile, anche in difetto di espressa menzione del medesimo diritto d'uso nel titolo traslativo della proprietà della porzione di titolarità individuale in quanto la vendita di una unità immobiliare di proprietà esclusiva comprende, di regola, anche il diritto di uso delle aree condominiali (cfr. Cass. Civ., Sez. II n. 19940 del 2022 che arg. da
Cass. Sez. 2, 23/07/2008, n. 20287; Cass. Sez. 2, 05/11/2012, n. 18909).
Ciò posto, in punto di prova, il possesso continuato e non interrotto per il tempo necessario ad usucapire grava su colui che assume l'acquisto a titolo originario.
pagina 16 di 27 Nel caso in cui si faccia valere l'usucapione di un bene comune da parte di uno dei condomini la giurisprudenza chiarisce che “il comproprietario che sia nel possesso del bene comune può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede
"animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere "uti dominus" e non più uti condominus, senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune” (cfr. Cass. Civ., Sez. VI - II, Ordinanza n. 24781 del 19/10/2017).
Nel caso di specie, S.G.A.P.U. sostiene di aver acquistato la proprietà delle predette aree comuni in forza di un possesso continuato e non interrotto ultraventennale derivante dalla circostanza di aver sin dal 1971 gestito nei predetti locali l'attività alberghiera e di aver utilizzato i predetti locali per finalità alberghiere.
La società attrice, di contro, sostiene che la convenuta abbia solo detenuto gli immobili in forza di plurimi contratti di locazione, ma sul punto la CP_1 invoca l'accessione del proprio possesso con quello dei suoi danti causa ai sensi dell'art. 1146 comma 2 c.c.
In effetti, risulta agli atti l'intervenuta locazione degli immobili dal proprietario alla società convenuta.
Non è utile nemmeno il ricorso all'istituto dell'accessione.
Parte convenuta assume di poter unire il proprio possesso a quello dei propri danti causa dimostrando di aver usufruito, ancorché quale conduttore, dei predetti locali come hall e reception dell'albergo e, quindi, assumendo il possesso esclusivo dei predetti locali in capo ai propri danti causa e locatori.
Come visto, l'istituto dell'accessione, in astratto, legittimerebbe l'usucapione da parte della convenuta delle aree comuni destinate al passaggio anche se negli atti di acquisto non risulta menzionato il trasferimento della proprietà su dette aree
(cfr. la planimetria allegata all'atto di divisione tra gli eredi del 2002), Per_1 comprendendo la vendita della proprietà esclusiva anche il trasferimento della proprietà sulle parti comuni.
pagina 17 di 27 Tuttavia, non si può trascurare come la mera allegazione di aver utilizzato i predetti ambienti come hall e reception dell'albergo e le richieste di prova a supporto non consentono di arrivare ad alcuna pronuncia di usucapione delle predette aree da parte della società convenuta, atteso che l'utilizzo indicato non è elemento sufficiente a dare conto di un godimento del bene in modo inconciliabile con il godimento altrui.
Ed infatti, come detto, i predetti locali erano stati destinati dall'unico originario proprietario, al momento della vendita a terzi di talune unità immobiliari all'interno del palazzo, a passaggio comune.
La circostanza che la S.G.A.P.U. abbia adibito, per un periodo di almeno venti anni, i predetti locali a hall e reception dell'albergo non è idonea a dimostrare che l'utilizzo fatto di questi ambienti impedisse alla società alla Controparte_3
e ai loro danti causa di esercitare il passaggio Parte_1 sugli stessi per accedere alle loro unità immobiliari.
Attualmente risulta che l'ingresso alle unità immobiliari di cui è proprietaria
[...]
è chiuso mediante tamponatura, sebbene dal lato della società CP_3 [...] risulta ancora la presenza della porta (cfr. pag. 9 della relazione del CP_3
CTU).
Tuttavia, non è stato allegato quando siffatta tamponatura è stata realizzata.
Tale elemento risulta, però, indispensabile ai fini della prova dell'usucapione della proprietà delle aree comuni in quanto da conto dell'utilizzo dei predetti ambienti da parte di in modo inconciliabile con l'utilizzo quale passaggio da e CP_1 per le sue proprietà da parte di Controparte_3
Parimenti, risulta che le porte di accesso alle proprietà di
[...] sono state coperte da tendaggi e in una delle due, ovvero Parte_1 quella posta nel locale adibito a reception, risulta anche apposta una mensola
(cfr. pag. 8 della relazione del CTU), così come sembra costituire impedimento al passaggio anche l'attuale collocazione della reception.
Tuttavia, anche in questo caso non è stato allegato quando sono stati apposti i tendaggi e la mensola e quando è stata ivi collocata la reception, elementi questi che danno conto di un comportamento evidentemente volto a destinare i predetti pagina 18 di 27 locali ad uso esclusivo della impedendo di fatto l'uso anche a CP_1
Parte_1
Solo se fosse stato allegato e provato che i predetti impedimenti all'accesso sono presenti da oltre vent'anni, allora, sarebbe risultata dimostrata l'intervenuta usucapione.
Per ritenere maturata l'usucapione del bene, infatti, si è detto che è necessario dimostrare l'uso esclusivo almeno ventennale, pacifico e ininterrotto del bene, in modo inconciliabile con l'utilizzo da parte degli altri comproprietari.
Come rappresentato, poi, non rileva in sé la circostanza, allegata da parte attrice, che i comproprietari dei locali non hanno, di fatto, esercitato alcun passaggio nel corso degli anni.
Se la mancata dimostrazione dell'utilizzo del passaggio determina – come ha determinato – il rigetto dell'azione possessoria proposta da colui che chiede la reintegrazione nel possesso, il mancato esercizio del possesso da parte del comproprietario resta elemento senz'altro ininfluente nell'azione di usucapione promossa da colui che, invece, assume di aver esercitato un possesso esclusivo, ventennale, pacifico e ininterrotto del bene comune, essendo questi onerato di dimostrare di aver esercitato un possesso che ne rendeva inconciliabile l'esercizio da parte degli altri comproprietari.
In proposito, nemmeno le istanze di prova orale formulate dalla si CP_1 sono rivelate idonee a dimostrare il possesso esclusivo.
Ed infatti, il capitolo 1 (“Vero o no che l' svolgeva, e svolge Parte_3 tuttora la propria attività alberghiera nell'edificio con accesso da Corso Vannucci
97, utilizzando con funzioni variabili nel corso degli anni la stanza al piano terra/rialzato del predetto che si trova dopo la scala in corrispondenza dell'entrata dell'edificio”) e il capitolo 2 (“Vero o no che l'azienda alberghiera nel periodo di almeno gli ultimi trent'anni ha sempre liberamente utilizzato la predetta stanza al piano terra/rialzato, senza limitazioni di sorta, adibendola almeno dagli anni sessanta in poi a reception, e/o ufficio amministrativo, e/o deposito bagagli, comunque sempre al servizio dell'attività alberghiera, con utilizzo a seconda del momento storico e della bisogna, ma in ogni caso senza che nessun estraneo
pagina 19 di 27 all'attività alberghiera abbia mai utilizzato quella stanza”) non sono atti a dimostrare l'utilizzo esclusivo.
Invece il capitolo 3 (“Vero o no che l'utilizzo da parte dell'attività alberghiera della ridetta stanza è avvenuto in maniera esclusiva almeno negli ultimi trent'anni, ed ovvero almeno a far data dagli anni novanta”) è formulato in modo da demandare al teste inammissibili valutazioni nella misura in cui si chiede di riferire su un concetto giuridico, l'uso esclusivo del bene.
Infine, il capitolo 5 (“Vero o no che l'attività alberghiera e l'immobile sono stati da sempre gestiti e di proprietà della famiglia direttamente e/o attraverso Per_1 società, senza che ciò comportasse alcun mutamento del soggetto utilizzatore della stanza al piano terra/rialzato e dell'ascensore, sempre e solo consistiti nella gestione dell'albergo”) si appalesa irrilevante ai fini del decidere.
Non sono dirimenti nemmeno i documenti allegati da parte convenuta alla relazione del proprio CTP, ovvero la dichiarazione da parte di – al Parte_4 contempo comproprietario sino al 2015 dei locali ove era esercitata l'attività alberghiera, poi trasferita in capo alla BI 4 di Luigi Bernardini S.n.c. e amministratore unico di quantomeno fino al 20/01/2017 (cfr. allegato CP_1
19 prodotto da parte attrice) – che “la non ha utilizzato la porta in ferro CP_3 quale uscita di sicurezza” e la dichiarazione di amministratore Testimone_2 del , di non aver mai autorizzato l'istallazione della porta Parte_5 antincendio e avallato vie di fuga quantomeno dall'inizio della sua gestione dal
1998 (cfr. doc. 5a e 5b allegati al documento 8 della comparsa di costituzione e risposta della convenuta).
Non è infatti chiaro se la porta in ferro quale uscita di sicurezza e la porta antincendio di cui si fa menzione nelle due dichiarazioni sia la stessa apertura della proprietà sui locali contesi, atteso che dalla relazione tecnica CP_3
d'ufficio la porta tamponata non pare né in ferro né antincendio.
Peraltro, i documenti in questione riguardano solo il mancato utilizzo del passaggio da parte di rimanendo comunque non provato Controparte_3
l'impedimento del passaggio stesso, nonché l'uso esclusivo ai danni dell'altro comproprietario e dei suoi danti causa. Parte_1
pagina 20 di 27 Invero, i documenti richiamati – e in particolare l'all. 5b trasmesso dal CT di parte convenuta all'amministratore – dimostrano come la reception Tes_2 dell'hotel fosse stata posizionata nel locale situato dopo l'ascensore e non, invece, negli ambienti oggetto di contesa, ancorché non è possibile stabilire quando.
Ciò, impedisce, allora, perfino di prendere in considerazione, ai fini della prova dell'usucapione e salvo in ogni caso quanto detto in punto di mancanza prova del possesso esclusivo, la brochure dell'hotel da cui sembra che la reception fosse collocata sul primo ambiente situato dopo le scale di accesso al civico 97.
È evidente, infatti, come la reception sia stata nel corso degli anni spostata e non si ha evidenza in atti da quando e per quanto tempo essa sia stata collocata presso gli ambienti oggetto del presente giudizio e abbia anche costituito impedimento al passaggio altrui.
Risulta poi dagli atti smentito anche l'uso pluriventennale dei locali da parte della come hall dell'albergo. CP_1
Ci si riferisce, in particolare, al contratto di locazione di “due ambienti siti internamente al piano rialzato di Corso Vannucci n. 97” stipulato tra
[...]
conduttore e amministratore di e Parte_4 CP_1 Persona_6 locatore e dante causa di in data 6/04/1998 (cfr. Parte_1 doc. 12 di parte attrice).
Nel predetto contratto di locazione dei due locali in proprietà a Persona_6 si legge che “i locali si concedono per il solo uso di hall albergo” con durata novennale.
È chiaro, allora, come quantomeno sino al 2007, risulta che fossero stati presi in locazione due locali di proprietà di al fine di utilizzarli come hall Persona_6 dell'albergo.
Ciò, quindi, a tutto voler concedere, non consente comunque di ritenere maturato il termine utile per l'usucapione, atteso che quantomeno fino al 2007 vi è evidenza che la hall dell'albergo fosse collocata presso i locali divenuti poi di proprietà dell'attore.

4. Non può, invece, essere accolta l'azione di rivendica della proprietà comune tra
Parte_1 NT del pianerottolo antistante l'ascensore.
[...]
pagina 21 di 27 Dagli atti di compravendita da a Società Reale Immobiliare Persona_1
S.p.a., con atto a rogito del Notaio del 5/12/1949 e da Per_4 Persona_1
a a rogito del Notaio del 13/05/1950 non si evince Persona_2 Per_5 alcuna destinazione del predetto bene a servizio delle singole proprietà e, quindi, non risulta provata la destinazione a bene comune del locale in questione.

5. Tanto accertato in ordine ai locali posti al piano rialzato del civico di Corso
Vannucci n. 97, si deve ora esaminare la domanda di rivendica della proprietà comune dell'ascensore proposta da nei confronti Parte_1 della società convenuta.
In punto di diritto, va premesso che l'ascensore rientra tra i beni indicati all'art. 1117 c.c. per cui vale la presunzione di condominialità, salvo che non risulti diversamente dal titolo, ovvero dagli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, o dal regolamento di condominio accettato dai singoli condomini in occasione dell'acquisto (cfr. ex multis, Cass. Civ. Sez. II, 08/10/2021, n. 27363,
Rv. 662361).
Nel caso di specie, va premesso che risulta provato che l'ascensore appartenesse originariamente ad un unico dante causa, essendo in comproprietà di Per_8
, , , , , , e
[...] Parte_6 CP_14 CP_15 Parte_7 Per_8 CP_16 [...]
quali eredi degli eredi di Parte_4 Persona_1
Risulta poi dimostrata la divisione ereditaria dei beni in comunione di cui al foglio
402, part. 395 sub. 46 e sub. 47 del N.C.E.U. del Comune di Perugia, in cui è ricompreso anche l'ascensore (cfr. doc. allegato C al doc. 9 di parte attrice).
Con l'atto di divisione, e hanno ottenuto la Persona_8 NT7 comproprietà del piano secondo e del piano ammezzato tra primo e secondo (sub
47), per poi procedere all'alienazione in favore di Parte_1 delle predette porzioni del fabbricato sito in Corso Vannucci n. 97 in data
28/07/2016 (cfr. doc. 1 allegato da parte attrice).
E' quindi dimostrata la proprietà esclusiva da parte di Parte_1 di una porzione dell'edificio attraversato dall'ascensore.
[...]
Ciò posto, la società convenuta assume che, con il predetto atto di divisione,
l'ascensore sarebbe stato attribuito in proprietà esclusiva ai propri danti causa.
pagina 22 di 27 Nell'atto di divisione si legge l'attribuzione a , , , CP_14 CP_15 Parte_7
, e della porzione di fabbricato posta in Corso Per_8 CP_16 Parte_4
Vannucci n. 97 “costituita da intero piano primo;
due ripostigli al piano terra rialzato;
locale centrale acqua al piano primo seminterrato;
locale ripostiglio al piano secondo ammezzato, due vani, centrale termica, vano ascensore e terrazzo al quarto piano”.
Parte attrice, invece, sostiene che il riferimento al vano ascensore deve intendersi relativo solo al locale macchine posto al quarto piano dell'edificio, non potendosi ricavare dalla descrizione dei locali assegnati una chiara ed inequivoca volontà delle parti di attribuire a , , , , e CP_14 CP_15 Parte_7 Per_8 CP_16 [...] la proprietà dell'ascensore posto a servizio anche del secondo piano. Parte_4
Ebbene, l'interpretazione che suggerisce parte attrice del contenuto dell'atto di divisione, non risulta, ad avviso del Tribunale, convincente.
È vero che dalla formulazione letterale del testo emerge una descrizione dei locali assegnati svolta in relazione al piano ove questi si trovano collocati.
Il vano ascensore è, infatti, inserito nella descrizione dei locali posti al quarto piano.
Tuttavia, la volontà delle parti, come indicato all'art. 1362 c.c., deve essere ricostruita senza fermarsi al senso letterale delle parole, valutando il comportamento complessivo, anche posteriore alla conclusione del contratto.
Nella specie, è la stessa parte attrice a riferire che, successivamente all'atto di divisione, i propri danti causa, ovvero e Persona_8 NT7 hanno prestato “acquiescenza […] all'interdizione dello sbarco dell'ascensore a tale piano (pur essendo stata sempre presente – come è anche attualmente - la relativa
“porta”)”, aggiungendo che ciò “trova esclusiva ragione nel non utilizzo da parte di queste ultime (anziane e residenti da sempre a Roma) di quel piano” (cfr. prima memoria istruttoria di parte attrice).
È, allora, ragionevole ritenere, proprio tenuto conto del comportamento successivo delle parti che hanno interdetto l'uscita al piano secondo dell'ascensore, che la comune volontà delle parti fosse quella di attribuire a
, , , , e la proprietà CP_14 CP_15 Parte_7 Per_8 CP_16 Parte_4 esclusiva dell'ascensore.
pagina 23 di 27 Per completezza, si osserva che a nulla rileva quanto indicato al punto 3.7 dell'atto di compravendita tra e e Persona_8 NT7
in cui si legge che l'ascensore è da considerarsi Parte_1 bene comune, non esistendo atti e documenti trascritti in relazione ad esso.
Si tratta, infatti, di una dichiarazione resa dalle parti dell'atto di compravendita del 2016 con cui e hanno venduto il piano Persona_8 NT7 secondo a che non ha coinvolto i proprietari degli Parte_1 altri piani del palazzo serviti dall'ascensore, originari condividenti, e che, pertanto, non può essere utilizzata per interpretare la comune volontà delle parti dell'atto di divisione posto in essere svariati anni prima, ovvero nel 2003.

6. Acclarato quindi che l'ascensore è di proprietà esclusiva della società convenuta, la domanda di usucapione e la domanda di pagamento delle spese per la manutenzione dell'ascensore devono considerarsi assorbite.

7. Tenuto conto del parziale accoglimento della domanda di rivendica e del rigetto della domanda di usucapione dei due locali posti al piano rialzato, si deve ora esaminare la domanda di risarcimento del danno formulata dall'attrice. ha chiesto la condanna di al Parte_1 CP_1 risarcimento dei danni derivanti dal mancato utilizzo dei locali, nonché dalla svalutazione che la proprietà esclusiva ne avrebbe subito, così da impedirne la sua collocazione sul mercato.
Ne chiede la liquidazione in via equitativa.
Come noto, la liquidazione equitativa del danno ai sensi dell'art. 1226 c.c. presuppone la prova dell'esistenza del danno, la cui quantificazione, in quanto difficilmente dimostrabile, può essere demandata all'apprezzamento del giudice.
Ad ogni modo, non può ricorrersi alla valutazione equitativa ogni qualvolta non si sia raggiunta la prova dell'esistenza del danno ovvero quando l'entità del danno può essere agevolmente provata dal danneggiato.
Nel caso di specie, il danno da mancato utilizzo dei locali, nonché il danno da svalutazione risultano solo genericamente allegati e, peraltro, sforniti della benché minima prova, tanto in ordine alla loro esistenza quanto in ordine alla loro quantificazione, certamente dimostrabile dalla società attrice.
pagina 24 di 27 8. Deve, invece, essere accolta la domanda di rimozione dei tendaggi e delle mensole e, in genere di ogni altra opera che impedisca l'utilizzo dei due locali siti nel piano rialzato di Corso Vannucci n. 97 quale passaggio comune.
Trattandosi, infatti, di ostacoli all'utilizzo comune del bene, gli stessi non potranno che essere eliminati.

9. Resta ora da esaminare la domanda di pagamento formulata da per CP_1 le spese sostenute per i locali, ovvero per l'aumento di valore apportato all'immobile, quantificate in euro 50.000,00.
Quanto alle spese per gli ambienti posti nel piano rialzato non vi è prova in atti di spese sostenute, per cui nulla può essere rimborsato alla società convenuta.
Quanto alla domanda di pagamento dell'aumento di valore apportato all'immobile, non è dato comprendere in cosa sia consistito siffatto aumento di valore e non risulta comunque fornita alcuna prova al riguardo.
10. L'esito del giudizio vede l'accoglimento della domanda attorea di rivendica proposta da parte di dei due locali posti al piano Parte_1 rialzato e attualmente destinati a hall e reception dell'albergo La Locanda della
Posta, il rigetto della domanda di rivendica dell'ascensore e del pianerottolo antistante l'ascensore, oltre che il rigetto della domanda di risarcimento del danno dalla medesima formulata.
Al contempo, l'esito del giudizio vede il rigetto della domanda riconvenzionale di usucapione formulata dalla società convenuta in relazione ai due CP_1 locali posti al piano rialzato e il rigetto della domanda di pagamento delle spese sostenute per i predetti locali.
Ritiene, allora, il Tribunale, anche tenuto conto dell'esito del giudizio cautelare promosso in corso di causa dall'attrice, corretto ed equo condannare al CP_1 pagamento delle spese di lite in favore di nella Parte_1 misura del 50%, compensando, invece, il residuo 50% tra le parti.
Le spese di lite sono liquidate come da dispositivo ai sensi del d.m. 55/2014 e s.m.i., tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva svolta.
Le spese di CTU sono poste a carico di nella misura del 50% e il CP_1 restante 50% è posto a carico di Parte_1
pagina 25 di 27 Quanto, invece, al rapporto processuale tra e tenuto CP_1 Controparte_3 conto al tempo stesso tanto dell'inammissibilità della domanda trasversale formulata da quest'ultima quanto dell'accertamento natura di bene comune dei locali per cui è causa, si ritiene equo e congruo addivenire ad una compensazione integrale delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, in persona del Giudice Monocratico dott.ssa Alessia
Zampolini, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Accerta e dichiara che i due ambienti collocati al piano rialzato del fabbricato di Corso Vannucci n. 97, attualmente censiti al Catasto
Fabbricati Comune di Perugia al foglio 402, particella 395 sub. 58 e attualmente destinati a hall e reception dell'albergo La Locanda della Posta, sono di proprietà comune di
[...]
e NT8 [...]
con conseguente condanna di CP_3 [...] ad effettuare le dovute NT variazioni catastali;

- Condanna NT
a rimuovere i tendaggi, le mensole e qualsivoglia altra opera che
[...] ostacoli l'utilizzo come passaggio comune dei predetti locali;

- Rigetta la domanda di rivendica della proprietà comune a
[...]
Parte_1 Controparte_8 del pianerottolo antistante
[...]
l'ascensore proposta da Parte_1
- Rigetta la domanda di rivendica della proprietà comune a
[...]
e Parte_1 NT dell'ascensore proposta da
[...] [...]
Parte_1
- Rigetta la domanda di risarcimento del danno formulata da
[...] nei confronti di Parte_1 NT
[...]
pagina 26 di 27 - Rigetta la domanda riconvenzionale di usucapione proposta da
[...] dei due NT locali posti al piano rialzato;

- Rigetta la domanda di pagamento formulata da
[...] nei confronti di NT in relazione alle spese sostenute per i locali Parte_1 siti al piano rialzato;

- Dichiara assorbita la domanda formulata da
[...] di usucapione NT dell'ascensore e di pagamento delle spese sostenute per la sua manutenzione;

- Condanna NT al pagamento delle spese di lite in favore di
[...] [...] nella misura del 50% che liquida per l'intero in euro Parte_1
7.616,00 oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge ed euro 545,00 per esborsi;

- Compensa il residuo 50% tra le parti NT
e
[...] Parte_1
- Compensa integralmente le spese di lite tra
[...]
e la NT CP_3
- Pone definitivamente le spese di CTU a carico di
[...] nella misura del NT
50% e a carico di nella misura del restante Parte_1
50%, come liquidate con separati decreti.
Così deciso, in Perugia il 2 settembre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Alessia Zampolini
pagina 27 di 27