Di venditN. R.G. 412/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di PISTOIA
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 412/2025
Oggi 24 giugno 2025, alle ore 11.08 innanzi al dott. Emanuele Venzo, sono comparsi:
Per l'avv. CANALE SILVIA CP_1
Per e per nessuno CP_2 CP_3
Parte ricorrente dà atto che l'immobile non è stato ancora rilasciato dai convenuti;
dà atto che la morosità ad oggi ammonta ad euro 5.460,00 e, pertanto, chiede che sia pronuncia la risoluzione del contratto per grave inadempimento e la condanna dei convenuta della suddetta somma oltre gli ulteriori canoni a scadere fino al rilascio e la condanna al pagamento delle spese di lite.
Il Giudice trattiene la causa in decisione e si ritira in camera di consiglio.
Il difensore si allontana dall'aula.
Il Giudice, all'esito della camera di consiglio, pronuncia dispositivo di sentenza con contestuale motivazione pubblicamente letto in assenza delle parti.
Il Giudice Emanuele Venzo REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISTOIA
Il Tribunale, nella persona del giudice Emanuele Venzo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di I Grado iscritta al n. r.g. 412/2025 promossa da:
(C.F. ) con l'avv. CANALE SILVIA (C.F. CP_1 C.F._1
) C.F._2
PARTE RICORRENTE contro
(C.F./P.IVA e (C.F./P.IVA CP_2 C.F._3 CP_3
), C.F._4
PARTE RESISTENTE
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, la sig.ra , premesso di aver concesso in locazione, CP_1 ad uso abitativo, agli intimati e l'immobile situato in via Ruga degli Orlandi n.12, CP_2 CP_3
Pescia (PT), in forza di contratto stipulato in data 01.04.2019 e registrato in data 21.05.2019 presso l'Agenzia delle Entrate di Pescia, intimava loro sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida ed ingiunzione di pagamento.
A fondamento della domanda, l'odierna ricorrente ha dedotto che i conduttori risultavano morosi per il mancato pagamento dei canoni di locazione e che, nonostante gli inviti rivolti, non avevano mai sanato la propria morosità.
All'udienza del 20.02.2025, il sig. , pur senza costituirsi in giudizio, è comparso personalmente CP_3 in giudizio e si è opposto alla convalida di sfratto, eccependo l'inadempimento della proprietà in relazione alla mancata esecuzione di alcuni lavori sul tetto. Il procuratore di parte intimante ha contestato la doglianza del convenuto, richiamando il doc.2 allegato CP_ all'atto di citazione, dove risultavano abbonate diverse mensilità al sig. , che di professione è muratore,
e che avrebbe dovuto provvedere personalmente alla riparazione del tetto, proprio in compensazione delle reciproche posizioni dare-avere.
Il giudice precedente assegnatario del fascicolo, a seguito dell'opposizione, accertata la sussistenza delle condizioni per l'emissione di ordinanza ex art. 665, ha disposto il mutamento dal rito sommario a quello locatizio, assegnato alle parti i termini per l'avvio della procedura di media-conciliazione e fissato udienza ex art. 420 c.p.c.
La causa è stata istruita documentalmente
La causa è passata in decisione all'udienza odierna ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
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1. Preliminarmente si osserva che, a seguito di mutamento del rito, la speciale procedura di sfratto si è trasformata in un giudizio ordinario di risoluzione contrattuale per inadempimento.
Orbene, la domanda della ricorrente di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori è fondata e, dunque, deve essere accolta per quanto di ragione.
Osserva il Tribunale rileva che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento
(per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un.,
30.10.2001 n.13533). Nel caso di specie, si rileva che costituisce circostanza documentalmente provata che la sig.ra CP_1 in qualità di locatrice, e i sig.ri e , quali conduttori, hanno stipulato in data CP_2 CP_3

1.04.2019 e registrato in data 21.05.2019 contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in via Ruga degli Orlandi n.12, Pescia.
Orbene, a fronte della contestazione attorea di morosità maturata dai conduttori per un importo di euro
3.540,00 alla notifica dell'atto di citazione e che ad oggi ammonta ad euro 5.460,00, si ritiene che parte convenuta non abbia dimostrato di avere tempestivamente e correttamente adempiuto alla propria obbligazione (principale) di pagamento del canone di locazione nei termini e secondo le modalità contrattualmente fissate.
Quanto alla eccezione di inadempimento dell'obbligazione ricadente sul locatore di effettuare le riparazioni necessarie di cui all'art. 1576 c.c. e di mantenere la cosa in stato da servire all'uso ai sensi dell'art. 1575 n. 2 c.c., si osserva quanto segue.
L'eccezione, oltre che del tutto genericamente formulata, si appalesa inidonea a paralizzare la domanda di risoluzione del contratto di locazione inter partes.
La giurisprudenza di legittimità è consolidata nell'affermare che la sospensione del pagamento del canone locativo (che costituisce la principale obbligazione del conduttore) integra condotta arbitraria di ragion fattasi ed altera in maniera irrimediabile il sinallagma contrattuale pur a fronte di doglianze relative ad omessi interventi sull'immobile concesso in locazione o sull'inidoneità di esso all'uso contrattuale, a meno che non risulti comprovato che il conduttore, a causa dello stato di inadeguatezza o grave compromissione, non abbia conseguito il godimento della res ovvero l'abbia perduto.
Nel caso di specie i conduttori risultano tutt'ora nel godimento dell'immobile; inoltre, non hanno offerto alcuna prova documentale né tantomeno articolato alcun mezzo di prova al fine di dimostrare una eventuale riduzione della abitabilità dello stesso.
In definitiva, tenuto conto che l'importo non pagato supera quello di due mensilità del canone, va dichiarata ex artt. 1453 e 1455 c.c. e art. 5 L. 392/1978 la risoluzione del contratto di cui è causa per grave inadempimento della parte convenuta;
la quale, di conseguenza, dovrà immediatamente rilasciare, in favore di controparte, l'immobile condotto in locazione libero e vuote da persone e da cose.
Inoltre, accertato l'inadempimento dei conduttori, questi ultimi devono essere condannati al pagamento, in favore della parte ricorrente, dei canoni di locazione oggetto di intimazione, per un importo di euro
3.540,00, oltre interessi al tasso legale dalla costituzione in mora (cfr. doc. 3 fasc. ric.) e fino al soddisfo;
considerato, poi, che i resistenti occupano ancora oggi l'immobile, essi vanno condannati al pagamento, in favore della ricorrente, di ulteriori euro 1.920,00, quali canoni maturati e non corrisposti dalla data di notificazione dell'atto di citazione ad oggi, oltre ulteriori euro 320,00 mensili fino al materiale rilascio dell'immobile, ex art. 1591 cod. civ., con gli interessi al saggio legale dalle singole scadenze al soddisfo.

2. Le spese di lite sono liquidate come in dispositivo e seguono la soccombenza di parte convenuta.
La relativa liquidazione viene effettuata in base ai parametri ex DM 55/2014, in considerazione del valore della causa (da euro 5.200 ad euro 26.000) e dell'attività processuale svolta. Si ritiene giustificata l'applicazione di valori inferiori a quelli medi dello scaglione di riferimento per tutte le fasi del giudizio, in considerazione dell'assenza di questioni di fatto e di diritto di particolare complessità, esclusa la fase istruttoria.
Va infine riconosciuto, alla luce dei medesimi parametri, il compenso per la procedura di media- conciliazione unicamente per la fase di attivazione e di negoziazione.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa così provvede:

1. accoglie la domanda e, per l'effetto:

2. dichiara risolto, per le causali di cui in motivazione, il contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra la sig.ra in qualità di locatrice, e i sig.ri e , quali conduttori, avente CP_1 CP_2 CP_3 ad oggetto l'immobile sito in via Ruga degli Orlandi n.12, Pescia, meglio descritto in citazione ed al doc.
1 della produzione di parte attrice;

3. ordina alla parte convenuta di rilasciare immediatamente libero e vuoto di persone e cose ed in favore della ricorrente, l'immobile indicato al capo n. 2 fissando per l'esecuzione, in mancanza di rilascio spontaneo, la data del 1.7.2025;

4. condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore della parte ricorrente, dei canoni di locazione oggetto di intimazione, per un importo di euro 3.540,00, oltre interessi al tasso legale dalla costituzione in mora (cfr. doc. 3 fasc. ric.) e fino al soddisfo;
oltre ulteriori euro 1.920,00, quali canoni maturati e non corrisposti dalla data di notificazione dell'atto di citazione ad oggi, oltre ulteriori euro
320,00 mensili fino al materiale rilascio dell'immobile, ex art. 1591 cod. civ., con gli interessi al saggio legale dalle singole scadenze al soddisfo;

5. condanna parte convenuta al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese di lite, si liquidano in complessivi € 1.700,00 per compensi professionali, euro 662,00 per compensi della fase di mediazione, oltre € 169,09 per esborsi, oltre I.V.A. e C.P.A., se dovute, come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale. Pistoia, 24 giugno 2025
Il Giudice
Emanuele Venzo