All'udienza del 28 Ottobre 2025, ore 9.30, tramite collegamento da postazione remota, per le parti attrici compare l'Avv. Sabrina Gonella, per la parte convenuta nessuno compare.
L'Avv. Gonella, collegata da remoto, dichiara che non siano in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non siano presenti soggetti non legittimati nei luoghi in cui si trovi in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, il Difensore si impegna a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza.
Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata ed invita la parte presente a procedere con la discussione e con la precisazione delle proprie conclusioni definitive.
L'Avv. Gonella ribadisce, anche oggi, il permanere dell'omessa corresponsione di qualsiasi somma da parte dal conduttore sin dal mese di Agosto 2023, specificando come lo stesso non abbia neanche mai restituito l'immobile locato.
Espone, quindi, le ragioni della parte propria rappresentata e precisa come da memoria integrativa datata 23 Luglio 2025.
Insiste affinchè il giudice, nell'accogliere la domanda di rilascio, voglia individuare il termine minore possibile per la restituzione dell'immobile locato.
Conclusa la discussione, il giudice invita la parte presente ad attendere per ascoltare la lettura del dispositivo e delle motivazioni della sentenza ed alle ore 9.50 si ritira in camera di consiglio per deliberare la decisione.
Alle 12.55, fatto rientro nell'aula virtuale e richiamate le parti, il giudice dà lettura del dispositivo e delle motivazioni della sentenza.
Si dà atto, però, che nessuna delle parti assista alla lettura.
Il giudice dott. Andrea Martinetto REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ASTI
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica nella persona del dott. Andrea Martinetto,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta a ruolo al n.ro 826 / 2025 di Registro Generale,
avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione a seguito di conversione da procedimento di sfratto proposta da
(c.f. , CP_1 Parte_1 CodiceFiscale_1 [...]
(c.f. ), tramite proprio procuratore generale Parte_2 CodiceFiscale_2
Sig. ( per atto notaio Parte_3 CodiceFiscale_3 Per_1
di Asti (repertorio 9010, raccolta 6837) e (c.f.
[...] Parte_3 [...]
); C.F._4
tutti rappresentati e difesi dagli Avv.ti Sabrina Gonella e Marco Piovesan, entrambi del Foro
di Asti, in forza di procura speciale del 30 Gennaio 2025 allegata all'atto di citazione introduttivo del giudizio
Attori
contro
Controparte_2 CodiceFiscale_5
(c.f. ),
Convenuto contumace Conclusioni di parte attrice: Reietta ogni contraria e diversa istanza, domanda, eccezione e deduzione, piaccia al Giudicante Ill.mo adito: - dichiarare la risoluzione del contratto di locazione tra le parti (contratto di locazione sottoscritto in Asti in data 22.04.2023 e registrato in data 23.04.2023 (Atto n. 2419 – Serie 3T), per inadempimento del conduttore;
- dichiarare tenuto, condannare e ordinare al convenuto di rilasciare l'immobile oggetto di causa sito in
Asti (AT), V.le Partigiani, 15 – piano 1, composto da ingresso, soggiorno, cucina, ripostiglio,
camera e bagno oltre a cantina al piano interrato e box al piano terra catastalmente censiti al
N.C.E.U. del Comune di Asti – Sez. AT – F.78 – mappale 2884 sub. 15 (A/2 abitativo) e sub.
33 (C/6 box auto), fissando termine minimo di Legge per l'esecuzione; - dichiarare inoltre tenuto e condannare il convenuto al pagamento in favore degli esponenti dell'importo di: ⁕ €
7.200,00 (= € 400,00 X 18) per i canoni di locazione relativi alle mensilità da agosto 2023
fino al mese di gennaio 2025, scadute alla data della notifica dell'intimazione di sfratto, ⁕ €
2.326,30 (€ 2.115,30 + € 211,00) per oneri accessori per la quota di competenza di € 1.056,06
relativi al consuntivo gestione 2023/2024 e di € 1.270,24 per le rate scadute a febbraio 2025 e relative al preventivo gestione 2024/2025, e così per complessivi euro 9.526,30 (€ 7.200,00+€
2.326,30), ⁕ nonché la condanna del convenuto anche al pagamento di tutti gli ulteriori canoni scaduti e a scadere da febbraio 2025 (compreso) fino al rilascio effettivo dell'immobile, nella misura di € 400,00 per ciascuna mensilità, ⁕ oltre agli interessi di Legge dalle singole maturazioni al saldo;
con ogni provvedimento consequenziale e di Legge;
con il favore delle spese legali e degli onorari di patrocinio, anche per la precedente fase monitoria del giudizio;

con riserva di separato giudizio per il pagamento di tutti gli ulteriori crediti maturati e maturandi e degli eventuali danni riscontrati al momento dell'effettivo rilascio e per quelli derivanti dalla eventuale ritardata restituzione dell'immobile.
Conclusioni di parte convenuta: nessuna conclusione è stata formulata dalla parte convenuta,
rimasta contumace per l'intera durata del processo. Motivi della decisione
L'odierno procedimento veniva introdotto, dai Sigg.ri con le forme della Parte_1
procedura a cognizione sommaria della richiesta di convalida di sfratto per morosità, nei confronti del Sig. : non essendo stato possibile accertare la conoscenza Controparte_2
certa in capo al convenuto della richiesta formulatagli con l'originaria intimazione di sfratto,
in quanto notificatagli ai sensi dell'art. 143 c.p.c., non si poteva definire il processo con ordinanza di convalida di sfratto, rendendosi necessaria la conversione del rito da sommario ad ordinario.
Quindi, convertito il rito e ritualmente instaurato il contraddittorio nel giudizio di merito, il
Sig. non si costituiva nel processo ed alla udienza del 10 Ottobre 2025 ne veniva CP_2
dichiarata la contumacia.
Omessa qualsiasi istruttoria, alla udienza successiva chiamata per la data odierna, le parti attrici, previa discussione del processo, insistevano nell'accoglimento delle conclusioni come formulate in propria memoria integrativa, Avv.ti Gonella e Piovesan, datata 23 Luglio 2025.
Alla luce degli elementi istruttori presenti nel fascicolo dell'Ufficio le domande avanzate dai
Sigg.ri appaiono da accogliersi come in appresso specificato. Parte_1
Si rileva come risulti dimostrata la sussistenza del rapporto obbligatorio, tra le odierne parti del giudizio, in ragione della produzione in atti del contratto di locazione, dalle stesse sottoscritto alla data del 22 Aprile 2023 e registrato, presso la Agenzia delle Entrate, alla successiva data del 23 Aprile 2023 (doc. 1 di parte attrice, allegato alla intimazione di sfratto,
Avv.ti Gonella e Piovesan, del 30 Gennaio 2025 ed anche nuovamente prodotto nel giudizio di merito), contratto relativo all'immobile sito in Asti, Viale Partigiani, n. 15.
Fa da corollario all'accertamento della esistenza del contratto, il diritto delle parti locatrici a pretendere l'adempimento del conduttore in ordine alle obbligazioni su di esso gravanti
(pagamento dei canoni e dei relativi oneri accessori): sarebbe stato onere della parte convenuta dover eccepire, eventualmente, il già intervenuto adempimento o le ragioni giustificatrici del proprio comportamento: in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (tra le varie sentenze vedasi: Cass. Civ., Sez. 2, Ord. n.ro 13685 del 21 Maggio 2019; Cass. Civ., Sez. 3,
Sentenza n. 826 del 20 Gennaio 2015; Cass. Civ., Sez. 1, Sentenza n. 15659 del 15 Luglio
2011; Cassazione civile sez. lav., 15 Marzo 2010, n. 6205; Cassazione Civile Sez. III, 1
Aprile 2010, n. 7993; Cassazione Civile sez. III, 12 Febbraio 2010, n. 3373).
Essendo dimostrato il diritto delle parti attrici a pretendere il pagamento delle somme domandate a titolo di canoni, in forza del contratto in atti, e non emergendo alcuna prova dell'adempimento del convenuto o delle ragioni a giustificazione della condotta di Questi,
dovrà accogliersi la richiesta di accertamento di intervenuta risoluzione del contratto de quo per inadempimento del conduttore, Sig. , conformemente a quanto Controparte_2
domandato dagli attori nelle proprie conclusioni odierne.
La parte convenuta, infatti, risulta aver mantenuto la disponibilità dell'immobile concessole in locazione, omettendo però la corresponsione dei canoni di locazione.
Pertanto, ai Sigg.ri dovrà essere riconosciuto l'importo di Euro 400,00 (doc. 1, Parte_1
pagina 2, articolo 2, prima frase), moltiplicato per ventisette mensilità (da Agosto 2023 sino ad Ottobre 2025), ad ottenere un totale di Euro 10.800,00 Tale morosità costituisce un inadempimento che non appare possibile qualificare come di scarsa importanza alla luce della espressa previsione di cui all'art. 5 della L. 392/1978 e del più che rilevante numero di mensilità ad oggi rimaste impagate (ventisette).
Per quanto concerne, invece, la domanda degli attori relativa agli oneri accessori asseritamente non corrisposti dal conduttore, non si ritiene di poter accondiscendere a tale richiesta. Infatti non è presente in atti la prova del pagamento già eseguito dai locatori delle somme oggi domandate in ripetizione per tale titolo.
Il diritto della parte locatrice ad ottenere quanto previsto dall'art. 9 della L. 392/1978 (oneri accessori al contratto di locazione), deriva infatti dalla esistenza di un credito ben specifico,
determinato per una somma già anticipata dal richiedente: non basta che l'importo sia stato deliberato dall'assemblea condominiale (oppure domandato da un altro creditore terzo) e che le rate siano scadute, ma occorre, anche, che l'importo oggetto di domanda sia stato già
corrisposto dal locatore al condominio (o ad altro soggetto terzo): solo al momento dell'effettivo esborso il locatore maturerà il diritto a ripetere quanto anticipato ex art. 9, L.
392/1978.
Vale cioè, anche in tale frangente, il principio generale secondo cui la parte danneggiata dall'inadempimento contrattuale della controparte possa richiedere in giudizio il risarcimento,
unicamente quando esso sia concretamente venuto ad esistenza e non anche precedentemente al suo effettivo verificarsi. Sino a che il locatore non anticipi le somme dovute dal conduttore,
nessun danno può ritenersi sorto in capo al locatore e pertanto Questi difetta del diritto a domandare il rimborso di una somma mai spesa.
Si tratterebbe, altrimenti, di una anticipazione posta a carico del conduttore di una somma non prevista dal Legislatore ed anzi espressamente vietata dall'art. 13, co. I, L. 431/1998, norma che ritiene legittima per il locatore la percezione delle sole somme conseguenti al canone registrato.
Invece, dopo aver anticipato le somme necessarie al pagamento degli oneri accessori gravanti sul conduttore, il locatore acquisisce il diritto al rimborso di quanto speso, in ragione della previsione normativa di cui all'art. 9 della cit. L. 392/1978.
Nel caso di specie risulta allegato in giudizio la “suddivisione rate preventivo” delle spese condominiali (doc. 2 di parte attrice, allegato all'atto di citazione e nuovamente prodotto in giudizio nella fase di merito;
documento, peraltro, non riferibile in termini oggettivi ad alcun soggetto diverso dagli attori e pertanto da considerarsi quale mera affermazione di parte, sfornita di qualsiasi valore probatorio): difetta, però, qualsiasi elemento istruttorio a conferma del maturare del credito de quo e della già avvenuta anticipazione delle spese da parte dei
Sigg.ri Parte_1
Non si ritiene pertanto di poter accogliere la richiesta di condanna del Sig. al CP_2
pagamento delle somme domandate dai Sigg.ri a titolo di spese condominiali. Parte_1
Come sopra già esplicitato, il mancato rispetto da parte del Sig. degli accordi CP_2
contrattuali relativi al pagamento dei canoni di locazione, concretamente accertato (oggi corrispondente a ventisette mensilità), non potendosi ritenere di scarsa importanza, si mostra idoneo a determinare la risoluzione del contratto per grave inadempimento, in ossequio alla previsione del combinato disposto di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c., oltre che dell'art. 5 della
L. 392/1978.
Il conduttore dovrà, quindi, corrispondere a favore solidale dei Sigg.ri la Parte_1
somma di Euro 10.800,00 a titolo di canoni non corrisposti a partire da Agosto 2023 e maturati sino al mese di Ottobre 2025.
Oltre ai canoni di locazione maturati sino ad oggi, i locatori, avranno diritto a percepire, ex art. 1591, c.c., anche i canoni che in futuro andranno a maturare sino al momento dell'effettivo rilascio dell'immobile, ciascuno pari ad Euro 400,00.
In tal senso, infatti, la Suprema Corte di Legittimità ha ritenuto che la responsabilità del conduttore verso il locatore dopo la risoluzione del contratto, ma prima della riconsegna del bene, abbia natura contrattuale, atteso che la caducazione del contratto non determini l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione, effetti che invece permangono, ex art. 1591 c.c., sino all'esatto adempimento dell'obbligazione del conduttore di riconsegna del cespite. Riconsegna che rimane inadempiuta ogni qualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità del bene locato in modo da farne uso secondo la sua destinazione e, dunque, anche quando l'immobile risulti inutilizzabile perché danneggiato o ancora occupato da cose del conduttore. (Cass. Civ., Sez. 3, Ordinanza del 25 Luglio 2022). La recente interpretazione del Collegio di Legittimità, su tale punto, conferma il proprio,
anche precedente, orientamento, secondo il quale la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile ai sensi dell'art. 1591 c.c., costituisca un ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore e trovi fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664, primo comma, cod. proc. civ. secondo cui, in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per la morosità del conduttore, è ammissibile l'emissione dell'ingiunzione al pagamento non solo dei canoni scaduti alla data di notificazione dell'intimazione ma, ove l'intimante ne abbia fatto contestuale richiesta, anche di quelli "da scadere fino all'esecuzione dello sfratto", quale ipotesi specifica di condanna c.d. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento (Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 11603 del 31 Maggio 2005).
Essendo accertata la intervenuta risoluzione del contratto di locazione, conseguentemente la parte conduttrice convenuta, Sig. , dovrà restituire ai Sigg.ri Controparte_2 [...]
, e , in solido tra loro, Parte_4 Parte_2 Parte_3
l'immobile oggetto del contratto di locazione, sito in Asti, Viale Partigiani, n. 15, libero da persone e cose, entro il termine in appresso specificato.
Per quanto concerne la individuazione della data dell'esecuzione, si rileva come l'ambito di applicazione dell'articolo 56 della Legge n. 392 del 1978 (in base al quale il giudice, nel caso di pronuncia di un ordine di rilascio di un immobile, debba anche fissare la data dell'esecuzione), non sia limitato alle sole statuizioni emesse in esito allo speciale procedimento previsto dalla stessa Legge n. 392/1978, bensì riguardi tutte le controversie che possano avere come esito lo scioglimento del contratto di locazione, sia a seguito dell'azione ordinaria di risoluzione per inadempimento, sia a conclusione della procedura di convalida di sfratto per morosità o di convalida di licenza per finita locazione (Cass. Civ., Sez. III, 5
Settembre 1987, n. 7213; Cass. Civ., Sez. III, 24 Marzo 1983, 2083).
Conseguentemente, anche nel caso concreto, dovrà procedersi alla individuazione di un termine per l'esecuzione dell'ordine di rilascio dell'immobile, termine che, considerato il rilevante periodo di tempo già trascorso nella inadempienza del conduttore (ventisette mesi),
appare corretto individuare nel termine del 30 Novembre 2025.
Le spese del processo seguono la soccombenza e vengono liquidate come indicato in parte dispositiva, secondo i parametri stabiliti dal DM 55/2014, tenuto conto della durata del processo, della difficoltà dei temi trattati, delle difese addotte dalle parti e dell'esito delle domande formulate in giudizio, oltre che della fase a cognizione sommaria del processo.
Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica, nella persona del dott. Andrea Martinetto,
definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza,


p.q.m.


- dichiara risolto il contratto di locazione relativo all'immobile sito in Asti, Viale Partigiani, n.
15, per grave inadempimento del conduttore, con termine al Sig. per la Controparte_2
restituzione dello stesso, libero da persone e cose, ai Sigg.ri , Parte_4
e , in solido tra loro, entro la data del 30 Parte_2 Parte_3
Novembre 2025;
- condanna il Sig. , al pagamento in favore solidale dei Sigg.ri Controparte_2 [...]
, e , della somma di Euro Parte_4 Parte_2 Parte_3
10.800,00, per canoni non corrisposti, oltre ad Euro 400,00 per ciascun canone maturato successivamente al mese di Ottobre 2025 sino alla data di effettiva restituzione dell'immobile;
- condanna il Sig. al pagamento delle spese di lite a favore solidale dei Controparte_2
Sigg.ri , e , spese Parte_4 Parte_2 Parte_3
oggi liquidate, in Euro 2.542,00, oltre I.v.a. e C.p.a. ed oltre 15% sulle somme imponibili quale rimborso spese generali, di cui Euro 442,40 a titolo di esborsi, ed Euro 2.100,00 a titolo di compensi per le difese;
- respinge ogni altra domanda.
Così deciso in Asti, con motivazione contestuale, il 28 Ottobre 2025.
Il giudice dott. Andrea Martinetto