R.G. 2785/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice monocratico dott.ssa Adriana Forastiere, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 2785/2022 R.G., vertente tra:
(P. IVA , con il patrocinio dell'Avv. Enrico Controparte_1 P.IVA_1
Calore del Foro di Padova ed elezione di domicilio presso lo studio del difensore giusta delega in atti;
ATTRICE-OPPONENTE E
(già , codice fiscale e nr. Controparte_2 Controparte_3
Iscrizione Registro delle Imprese di Ravenna: , con il patrocinio P.IVA_2 dell'Avv. Riccardo Del Neri del Foro di Ancona ed elezione di domicilio presso lo studio del difensore giusta delega in atti;
CONVENUTA-OPPOSTA
OGGETTO: diritto alla provvigione del mediatore;
responsabilità ex art. 1759 c.c.;
CONCLUSIONI: come da udienza di precisazione delle conclusioni e che di seguito si trascrivono;
per la società opponente:
“Voglia il Tribunale di Ravenna, respinta ogni contraria domanda, istanza ed eccezione, nonché l'infondatissima domanda di condanna ex art. 96, comma 1 e 3 c.p.c.: IN VIA
PRELIMINARE: - accertare e dichiarare la carenza di prova scritta ex artt. 633, 1° comma n.
1) c.p.c. e 634, 2° comma, c.p.c. e conseguentemente dichiarare nullo e revocare il decreto ingiuntivo opposto n. 755/22 del Tribunale di Ravenna;
IN VIA PRINCIPALE: - accertata e dichiarata l'infondatezza della pretesa creditoria di (già Controparte_2 [...] così come rappresentata nelle fatture n. 55/P/2020 e n. 56/P/2020, CP_3
1

dichiarare che nulla deve e quindi dichiarare nullo e revocare il Controparte_1 decreto ingiuntivo opposto n. 755/22 del Tribunale di Ravenna;
Con vittoria di spese e compenso professionale ex D.M. 55/14, come modificato dal D.M. 147/22”;
per la società opposta:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, accertati i fatti per cui è causa, ed ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, - nel merito ed in via principale: per tutti i motivi e le ragioni meglio dedotte in narrativa, rigettare integralmente tutte le domande, eccezioni ed istanze proposte dalla perché infondate in fatto ed in diritto e, per l'effetto Controparte_1
e conseguentemente, confermare il decreto ingiuntivo n. 755/2022 D.I. del 21.07.2022 emesso dal Tribunale di Ravenna nel procedimento civile rubricato al n. 1984/2022 R.G. oggetto di opposizione, ovvero e comunque, condannare al Controparte_1 pagamento in favore della della somma di € 9.116,25, oltre agli Controparte_2 interessi ex art.

4-5 D.Lgs. n. 231/02 maturati e maturandi dalla data del dovuto al saldo effettivo, o della somma maggiore o minore somma che emergerà in corso di causa e che verrà ritenuta equa e di giustizia. Si chiede altresì che, con la declaratoria di soccombenza della la società opponente, in persona del legale rappresentante Controparte_1 pro-tempore, venga condannata ai sensi dell'art. 96, co.

1. c.p.c. o, in subordine d'ufficio, ex art. 96, co. 3, c.p.c., al risarcimento del danno in favore della con Controparte_2 somma da determinarsi in via equitativa dall'Ill.mo Sig. Giudice adito. In ogni caso con ogni conseguente statuizione e con condanna alle spese e competenze di causa a carico di parte opponente”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Oggetto del giudizio è l'opposizione avanzata dalla (di Controparte_1
Contr seguito anche solo “ ) avverso il decreto ingiuntivo n. 755/2022 emesso in favore della (già e Controparte_3 Controparte_4 CP_5
per l'importo di €. 9.116,25, oltre interessi e spese, quale corrispettivo per
[...]
l'attività di intermediazione immobiliare svolta dalla seconda con riferimento alla vendita di immobili (complessivamente due unità adibite ad ufficio e 7 posti auto) di proprietà della Controparte_6
Parte opponente ha eccepito: l'assenza di idonea prova scritta per la emissione del decreto ingiuntivo, per la ritenuta insufficienza delle fatture elettroniche, in mancanza del deposito dell'estratto autentico delle scritture contabili;
la
2 violazione del dovere di diligenza qualificata posto a carico del mediatore dall'art. 1176 c.c. e dei doveri di informazione di cui all'art. 1759, co 1, c.c., con la conseguenza che nulla sarebbe dovuto a titolo di compenso.
A tale ultimo proposito, la società opponente ha evidenziato che solo dopo la sottoscrizione delle proposte irrevocabili, degli impegni a corrispondere le commissioni al mediatore (al tempo, e del contratto Controparte_4 preliminare, con e-mail del 08.11.2019, veniva informata da tale “ Persona_1 di Finit Reavalue” dei costi annuali di gestione degli immobili, rispettivamente pari ad €. 11.529,89 per gli immobili “dell'Asta n. 7057” (ufficio e tre posti auto) ed €. 17.546,51, per gli immobili “dell'Asta n. 7058” (ufficio e quattro posti auto).
L'omessa comunicazione da parte del mediatore dei suddetti costi di gestione prima della sottoscrizione del contratto preliminare avrebbe impedito alla opponente di valutare adeguatamente la convenienza economica dell'affare, poi effettivamente concluso da terzo soggetto (la società “REPALL ALLUMINIO s.a.s. di
CO IO”) cui la società opponente aveva ceduto il contratto preliminare.
Tanto premesso ha chiesto la revoca del decreto ingiuntivo, con vittoria di spese.
La (già già e Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 oggi , costituitasi in giudizio, ha contestato le avverse Controparte_2 doglianze, affermando l'esistenza del proprio diritto alla provvigione.
Ha evidenziato, in particolare: di aver adempiuto correttamente il proprio incarico di mediazione, rendendo note alla le problematiche relative Controparte_7 agli immobili (mancanza di conformità degli impianti e mancanza dell'agibilità); che essa non conosceva, né era tenuta a conoscere, i costi di gestione degli immobili, noti solo alla proprietaria;
che non aveva mai ricevuto alcun incarico in merito alla valutazione della congruità dei costi di gestione.
Tanto premesso ha chiesto il rigetto della opposizione, con vittoria di spese.
La causa è stata istruita mediante l'esame dei testimoni indotti dalla parte convenuta e giunge oggi in decisione, all'esito del deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ex art. 190 c.p.c..
3 ***
L'eccezione di nullità del decreto ingiuntivo è infondata.
Come condivisibilmente osservato dal precedente istruttore con l'ordinanza del
4.5.2023, la opposta non ha fondato il ricorso monitorio esclusivamente su fatture ma anche sui documenti che dimostrano l'attività di intermediazione dalla stessa svolta (proposte irrevocabili di acquisto sottoscritte dalla opponente il
10.6.2019 e il 21.6.2019; docc. 2 e 4 fascicolo monitorio) e l'impegno della opponente a corrispondere le provvigioni (docc. 3 e 5 fascicolo monitorio).
Venendo al merito della pretesa, la parte opposta ha fornito prova della conclusione dell'affare per effetto della sua attività: la società opponente ha sottoscritto il preliminare di vendita il 10.10.2019 (doc. 17 opposta) e, successivamente, lo ha ceduto ad altra società, che ha sottoscritto il definitivo il
24.2.2021.
Risulta, inoltre, che la opposta avesse informato la società opponente delle problematiche relative alla mancanza di conformità degli impianti e alla mancanza di agibilità (di ciò si dà espressamente atto nelle proposte irrevocabili di acquisto e nel contratto preliminare).
Peraltro, successivamente alla stipula del contratto preliminare, la promissaria acquirente riceveva dalla (Global service della proprietaria) CP_8 informazione relativa ai “costi di gestione per l'anno 2019” degli immobili.
Nell'odierno giudizio, parte opponente ha dedotto che tali costi erano
“assolutamente esagerati” e che l'omessa comunicazione degli stessi da parte della opposta, unitamente alla omessa informazione sui tempi e costi delle pratiche di regolarizzazione edilizia, integrerebbero il “gravissimo inadempimento” del mediatore agli obblighi informativi cui è tenuto ai sensi dell'art. 1759 c.c., tale da giustificare il proprio rifiuto di corrispondere la provvigione.
L'eccezione è infondata, per plurime ragioni.
Giova premettere che, secondo l'art. 1759, co. 1, c.c., il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
4 Secondo la giurisprudenza di legittimità, la lettura coordinata della suddetta disposizione e degli artt. 1175 e 1176 c.c., impone di ravvisare in capo al mediatore un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale (Cass. 11371/2023; Cass. 16009/2003; Cass.
6389/2001), il quale criterio comprende, in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze note e quelle conoscibili, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato (Cass. 784/2020).
In particolare, il dovere di informazione che l'art. 1759, co. 1, pone a carico del mediatore comprende tutte le circostanze a lui note, conoscendo le quali le parti:
i) non avrebbero dato il loro consenso;
ii) avrebbero concluso quel contratto con diverse condizioni e clausole (cfr. Cass. 11371/2023).
Nel tempo la giurisprudenza ha definito l'ambito delle circostanze che rientrano nel dovere di informazione del mediatore, riconducendo entro il perimetro della responsabilità del mediatore professionale e del correlato onere di corretta informazione delle parti: il profilo della capacità patrimoniale delle stesse (Cass. civ. n. 20512/2020); le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull'insolvenza di una delle parti, sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull'esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione, sul rilascio di autorizzazioni amministrative, sulla provenienza dei beni da donazioni suscettibili di riduzione
(Cass. 28441/2022) e sulla esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all'immobile ( Cass. 11371/2023). Peraltro, la Corte di
Cassazione ha precisato che nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l'obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica (Cass. civ. n.
29229/2019).
I casi esaminati dalla giurisprudenza, quindi, consentono di ritenere che, perché possa configurarsi la responsabilità del mediatore, le informazioni omesse o
5 erronee devono essere idonee ad incidere in modo determinante sulla conclusione del contratto ovvero sui contenuti del contratto medesimo.
Inoltre, la responsabilità in questione deve essere valutata in relazione alle peculiarità del caso concreto, alle caratteristiche dell'affare e al livello di organizzazione del mediatore (Cass. 4126/2001)
Orbene, nel caso in esame, l'operazione aveva ad oggetto unità immobiliari facenti parte di un più ampio complesso immobiliare a destinazione “commerciale- artigianale” (cfr. doc. 10 opponente).
È fatto notorio che l'acquisto di immobili facenti parte di un più ampio complesso immobiliare reca con sé la necessità di sostenere periodicamente costi di gestione
(quali spese condominiali ordinarie e straordinarie, utenze, etc.…).
La mera presenza di simili costi, senz'altro prevedibile da parte del potenziale acquirente, quindi, non può di per sé ritenersi determinante ai fini del consenso e dell'affare.
Quanto, poi, alle deduzioni relative alla entità di tali oneri, il fatto che i costi di gestione relativi all'anno 2019 comunicati alla promissaria acquirente fossero spropositati e idonei ad incidere sull' an e sui contenuti del contratto non può ritenersi dimostrato, in assenza di più specifiche allegazioni sulla natura di tali costi (non è dato sapere se si riferiscano a spese condominiali ordinarie ovvero straordinarie;
ad utenze;
ad altro), anche in relazione alle caratteristiche del complesso immobiliare, per sua natura verosimilmente avente vocazione commerciale e/o comunque fruttifera.
Al contrario, i seguenti elementi presuntivi depongono nel senso dell'ininfluenza
(o della scarsa significatività) di tale informazione sull'esito dell'affare:
- non risulta che la opponente, una volta conosciuti i “costi di gestione” relativi all'anno 2019, abbia chiesto al proprio interlocutore più compiute informazioni sulla natura degli stessi (informazioni che senz'altro avrebbe richiesto ove tali costi fossero stati elemento determinante il proprio consenso);
- non risulta che, prima del presente giudizio, la odierna opponente abbia lamentato o richiesto alcunché in merito a tali costi;
anzi, risulta che anche dopo
6 la comunicazione di tali costi, il rapporto tra la odierna opponente e la società opposta sia proseguito con soddisfazione della prima (cfr. doc. 24 allegato alla seconda memoria istruttoria della opposta);
- le e-mail depositate dalla opponente riguardano la possibilità di chiedere
“uno sconto” alla venditrice in considerazione dei lavori di ripristino per la regolarizzazione degli immobili (doc. 3 opponente);
- la società REPALL ALLUMINIO s.a.s. di CO IO, cui la odierna opponente ha ceduto il contratto preliminare, ha concluso l'affare al prezzo di €.
275.000,00 (si vedano, al riguardo, le dichiarazioni rese dal teste Persona_1 alla udienza del 7.3.2024), ossia lo stesso prezzo indicato nel contratto Contr preliminare sottoscritto dalla ciò, nonostante i costi di gestione.
Ai fini della esclusione della responsabilità invocata dalla opponente rilevano, poi, le seguenti ulteriori circostanze:
- il mediatore, che non deteneva le informazioni di cui si discorre, non aveva ricevuto specifico incarico di procedere a verifiche in merito alla entità/congruità dei costi di gestione (ciò è pacifico tra le parti);
- nulla è dato sapere sulle condizioni cui la odierna opponente ha ceduto il contratto preliminare alla Repall e, in particolare, non è dato sapere se ciò sia avvenuto a titolo oneroso (avendo l'opponente omesso il deposito del contratto di cessione della posizione contrattuale);
- la opponente non ha subito nessun pregiudizio legato alla entità dei costi di gestione e ai tempi e costi delle pratiche di regolarizzazione degli immobili;

- non può addebitarsi al mediatore alcuna responsabilità in relazione ai suddetti tempi e costi di regolarizzazione, non rientrando tali aspetti tecnici nelle competenze e nella comune ordinaria diligenza alla quale il mediatore deve conformare la propria prestazione, ai sensi dell'art. 1176 c.c., in difetto di particolare incarico relativo a tali specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico;
- il contratto preliminare sottoscritto dalla opponente stabiliva all'art. 5 i termini per il rogito definitivo e per la sanatoria delle irregolarità (cfr. doc. 17 opponente).
Per tutto quanto esposto, l'opposizione deve essere rigettata con conferma del decreto ingiuntivo n. 755/2022.
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Le spese seguono la soccombenza della società opponente e si liquidano come in dispositivo, sulla scorta del D.M. 55/2014, scaglione sino ad € 26.000,00 (art. 5
DM e 10 c.p.c.), a valori prossimi ai medi per le fasi di studio, introduttiva e istruttoria e prossimi ai minimi per la fase decisoria, tenuto conto del valore della causa e della reiterazione negli scritti conclusivi degli argomenti già svolti in precedenza.
Deve essere respinta, infine, l'istanza ex art. 96 c.p.c. stante la genericità della richiesta e non sussistendo i presupposti della mala fede o colpa grave, atteso che la presente opposizione, pur destituita di fondamento, non è stata introdotta per fini abusivi né integra un comportamento processuale gravemente colposo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ravenna, nella composizione monocratica di cui all'epigrafe, definitivamente pronunziando, disattesa o assorbita ogni altra domanda o eccezione, per le ragioni in motivazione, così provvede:
- rigetta l'opposizione, dichiarando il decreto ingiuntivo n. 755/2022 definitivamente esecutivo;

- condanna la a corrispondere alla società opposta, le Controparte_1 spese di lite, liquidate in €. 4.000,00 per compensi di Avvocato, oltre 15% per spese forfettarie, CPA ed IVA come per legge.
Così deciso in Ravenna, il 4.5.2025.
Il Giudice
dott.ssa Adriana Forastiere
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