TRIBUNALE DI LOCRI
SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA EX ART. 281 SEXIES C.P.C.
RG AC n. 533/2025
L'anno 2025, il giorno 26 del mese di novembre, innanzi al Tribunale di Locri, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott. NU DD, è chiamata la causa iscritta al n.
533/2025 del Ruolo Generale degli Affari Civili, promossa da [...]
- PARTI OPPONENTI Parte_1

CONTRO

Controparte_1 - PARTE OPPOSTA -
Sono presenti: L'avv. GI TA anche per delega dell'avv. Leo Stilo per le parti opponenti;
l'Avv. Antonio Sebastiano Musmeci per la parte opposta. È presente il dott. Bruno Romeo
AUPP in assistenza al magistrato. E' altresì presente la dott.ssa Persona_1 ai fini della pratica Forense.
I procuratori delle parti dichiarano concordemente di chiedere la declaratoria di cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda principale di opposizione, stante l'avvenuto spontaneo rilascio dell'immobile. L'Avv. Antonio Sebastiano Musmeci insiste per l'accoglimento della domanda riconvenzionale per il pagamento dell'indennità di occupazione. L'Avv. TA chiede invece il rigetto della domanda riconvenzionale, in quanto infondata e non provata. Entrambi i procuratori, per quanto compatibile con l'assorbente richiesta di declaratoria di cessazione della materia del contendere, precisano le conclusioni richiamando quelle articolate in atti da intendersi integralmente richiamate e trascritte. Discutono oralmente la causa: l'Avv. TA ribadisce la carenza di interesse alla domanda principale e l'infondatezza della riconvenzionale;
l'Avv. Musmeci insiste per la decisione sulla riconvenzionale e sulla domanda ex art. 96 c.p.c., sostenendo la natura documentale della causa.
Al termine della discussione orale, il Giudice si ritira in camera di consiglio e, all'esito, rientrato in aula, nessuno presente, pronuncia la seguente sentenza, dandone lettura e allegandola al presente verbale del quale ne costituisce parte integrante.
Locri, 26 novembre 2025
Il giudice
NU DD REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LOCRI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Unico, dott. NU
DD, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ex art. 281 sexies c.p.c.
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 533/2025 R.G. promossa da:
, (C.F. P.IVA_1 P.^Iva Parte_1 " ^P.^IVA_2 ), in persona del legale rappresentante pro tempore sig. Controparte_2 (C.F.
" (C.F. P.IVA_3 P.^{Iva e} Controparte_3 C.F. 1
,
Controparte_4 (^C.^F.), in persona del legale rappresentante pro tempore sig. P.IVA_4
), entrambe con sede in Bovalino alla via Trav. I Sant'Elena n. 50,^C.^F. ²
e difese congiuntamente e disgiuntamente dagli Avv.ti Leo Stilo (C.F. rappresentate e GI TA (C.F. C.F. 4
), elettivamente C.F._3
domiciliate presso lo studio del primo in Bianco (RC), alla c.da Scoglio n. 4;
- PARTI OPPONENTI -
CONTRO
(P.VA/C.F. "in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_5
(C.F.
), con sede in Locri alla via Tevere n. tempore sig. Parte_2 C.F._5
C.F._636, rappresentata e difesa dall'Avv. Antonio Sebastiano Musmeci (C.F.
) e presso il suo studio in Reggio Calabria, via Paolo Pellicano n. 3, elettivamente domiciliata;

- PARTE OPPOSTA -
Oggetto: Opposizione a precetto per rilascio immobile (art. 615, co. 1, c.p.c.) e domanda riconvenzionale per indennità di occupazione sine titulo.
Conclusioni delle parti: Come da verbale d'udienza del 26 novembre 2025, da intendersi qui integralmente richiamato e trascritto, le parti hanno così concluso: Il procuratore di parte attrice, Avv.
TA, riportandosi ai propri scritti, ribadisce la sopravvenuta carenza di interesse alla domanda di opposizione a precetto, stante l'avvenuto rilascio dell'immobile. Chiede che, in assenza di un accordo sulla rinuncia, il Giudice statuisca sul punto in sentenza. Si oppone con fermezza alla domanda riconvenzionale avversaria, in quanto contestata sin dal primo scritto utile e rimasta del tutto sfornita di prova. Insiste, infine, per il rigetto di ogni istanza avversaria e per l'ammissione dei documenti prodotti. Il procuratore di parte convenuta, Avv. Antonio Sebastiano Musmeci, si riporta integralmente ai propri atti e ribadisce il proprio interesse alla prosecuzione del giudizio per la decisione sulla domanda riconvenzionale e sulla domanda ex art. 96 c.p.c. Insiste nelle eccezioni preliminari di tardività e irritualità dell'opposizione avversaria, nonché nella decadenza di controparte dalla facoltà di contestare nel merito la domanda riconvenzionale. Sostiene che la causa sia di natura puramente documentale e matura per la decisione, chiedendo l'accoglimento integrale delle conclusioni già rassegnate. Entrambi chiedono dichiararsi la cessazione della materia del contendere e, per il resto, precisano le conclusioni richiamando quella già articolate nei rispettivi atti.
Conclusioni articolate nell'atto di citazione dagli opponenti (come da atto di citazione in opposizione): "Voglia l'Illustrissimo Tribunale adito, contrariis reiectis: in via cautelare, disporre la sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo e del precetto notificati in data 5 maggio 2025, con ogni conseguente provvedimento in rito e nel merito essendone presenti i requisiti di legge (fumus boni iuris e periculum in mora); in via principale, dichiarare che Controparte_1 n^on ^ha diritto di procedere ad esecuzione forzata per tutti i motivi sopra esplicitati;
con vittoria di spese, diritti e onorari del presente giudizio, da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari."
Per la parte opposta (come da comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale e da note conclusive): Voglia l'Ill.mo Tribunale adito: In via preliminare, dichiarare l'inammissibilità e/o l'improcedibilità dell'opposizione per tardività e irritualità della stessa;
Nel merito, rigettare l'opposizione in quanto infondata in fatto e in diritto;
In via riconvenzionale, accertata l'occupazione sine titulo dell'immobile, condannare le opponenti, in solido tra loro, al pagamento in favore della della somma di € 2.200,88 a titolo di indennitàControparte_1
di occupazione e oneri condominiali per i mesi da marzo a giugno 2025, oltre alla somma di € 200,88 quale residuo debitorio sulle indennità relative ai mesi da novembre 2024 a febbraio 2025, e così per un totale di € 2.401,76, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
Condannare, altresì, le opponenti al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. e per lite temeraria ex art. 96, co. 3, c.p.c., nella misura ritenuta di giustizia;
Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 25 maggio 2025, le associazioni
[...]
(d'ora in avanti, "le Parte_3 opponenti") proponevano opposizione avverso l'atto di precetto per rilascio di immobile notificato ad i^stanza ^della ^società (d'ora in avanti, "l'opposta") in data 5 maggioControparte_1
2025. Il precetto intimava il rilascio delle unità immobiliari site nel Comune di Bovalino, foglio di mappa 10, part. 1347, sub 49 e 51, in forza del decreto di trasferimento Rep. n. 38/2024 emesso dal
Tribunale di Locri in data 23.10.2024, con cui l'opposta si era resa aggiudicataria del compendio immobiliare "Parco Commerciale I Gelsomini” nell'ambito della procedura fallimentare n. 6/2021
R.F.
A fondamento dell'opposizione, le opponenti deducevano: 1) la nullità della notifica del precetto e del titolo per assenza dell'attestazione di conformità della copia cartacea all'originale digitale;
2) la carenza di un valido titolo esecutivo opponibile, sostenendo la perdurante vigenza del contratto di locazione commerciale stipulato in data 20.11.2018 con la precedente proprietà (poi fallita), in virtù del principio emptio non tollit locatum, e l'inefficacia della clausola risolutiva espressa prevista in caso di vendita;
3) la violazione dei principi di buona fede e correttezza da parte della nuova proprietà.
Chiedevano, pertanto, la sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo e, nel merito, l'accertamento dell'inesistenza del diritto dell'opposta a procedere ad esecuzione forzata.
In via cautelare, le opponenti instavano per la sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo esecutivo ai sensi dell'art. 615, co. 1, c.p.c. Su tale istanza si instaurava il sub-procedimento R.G. n. 533-1/2025.
All'esito della fase cautelare, con ordinanza del 5 agosto 2025, il Giudice, ritenuta l'insussistenza dei
"gravi motivi" richiesti dalla legge, rigettava l'istanza di sospensione, rilevando in via sommaria come il titolo di detenzione delle opponenti (il contratto di locazione) apparisse venuto meno per effetto della clausola risolutiva espressa contenuta nello stesso, attivata dalla vendita dell'immobile. Le spese della fase cautelare venivano rimesse al provvedimento definitivo (cfr. ordinanza resa nel procedimento. n. 533 sub 1/2025). la quale contestava integralmente le difeseSi costituiva in giudizio la Controparte_1
avversarie, eccependo in via preliminare la tardività e l'irritualità dell'opposizione. Nel merito, sosteneva la piena validità ed efficacia del titolo esecutivo e la correttezza della notifica. Evidenziava, in particolare, che il contratto di locazione invocato dalle opponenti conteneva una clausola risolutiva espressa (art. 4) che ne determinava la cessazione automatica e di diritto a seguito della vendita dell'immobile, intervenuta con il decreto di trasferimento. Pertanto, la permanenza delle associazioni nei locali era da qualificarsi come occupazione sine titulo. L'opposta formulava, altresì, domanda riconvenzionale per la condanna delle opponenti al pagamento di un'indennità di occupazione, quantificata in misura pari ai canoni precedentemente pattuiti, per un importo complessivo di €
2.401,76, oltre a una richiesta di risarcimento danni per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. Nelle more del giudizio, le parti depositavano le memorie ex art. 171-ter c.p.c. e le opponenti rilasciavano spontaneamente l'immobile, come confermato all'udienza del 12 novembre 2025,
dichiarando di aver reperito una nuova sede per le proprie attività.
All'udienza del 12 novembre 2025, la difesa delle opponenti, preso atto dell'avvenuto rilascio, ribadiva la sopravvenuta carenza di interesse alla prosecuzione della domanda di opposizione, opponendosi fermamente alla domanda riconvenzionale. La difesa dell'opposta insisteva per la decisione sulla domanda riconvenzionale e sulle spese di lite.
La causa, ritenuta matura per la decisione sulla base degli atti e dei documenti prodotti, veniva discussa oralmente e decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. con lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Sulla domanda di opposizione a precetto: cessata materia del contendere.
In via preliminare, deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda principale di opposizione a precetto. Come pacificamente emerso in corso di causa e confermato dalle parti all'udienza di discussione, le associazioni opponenti hanno spontaneamente rilasciato l'immobile oggetto del precetto, reperendo una nuova sede per le loro attività. Tale evento ha determinato il venir meno dell'interesse ad agire delle opponenti, la cui pretesa era volta a paralizzare l'azione esecutiva per rilascio minacciata dall'opposta. L'avvenuto rilascio ha, di fatto, soddisfatto la pretesa sostanziale dell'opposta, rendendo priva di ogni utilità una pronuncia di merito sull'originaria domanda di opposizione.

2. Sulla domanda riconvenzionale di indennità per occupazione sine titulo.
Residua l'interesse della parte opposta alla decisione sulla domanda riconvenzionale, avente ad oggetto la condanna delle opponenti al pagamento di un'indennità per l'occupazione dell'immobile.
La domanda è fondata nell'an ma merita accoglimento solo parziale nel quantum.
Il fulcro della controversia risiede nella qualificazione del rapporto tra le parti nel periodo successivo al trasferimento della proprietà dell'immobile. Sul punto, è decisivo il tenore dell'art. 4 del contratto di locazione del 20 novembre 2018, che integra una clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456
c.c. Tale clausola, che prevedeva la risoluzione automatica del contratto in caso di vendita, prevale sulla disciplina generale di cui all'art. 1599 c.c. e si è attivata con l'emissione del decreto di trasferimento del 23.10.2024. Ne consegue che, come già rilevato in sede cautelare (cfr. ordinanza proc 533 sub 1 2025), la successiva permanenza delle associazioni nell'immobile deve essere qualificata come occupazione senza titolo.
Tale occupazione illegittima cagiona un danno al proprietario, il quale è privato della facoltà di godimento del bene. Secondo il principio affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, tale danno è presunto (praesumptio iuris tantum) e può essere liquidato facendo riferimento al c.d.
"danno figurativo", ossia al valore locativo del bene (Cass. Civ., Sez. Un., 15 novembre 2022, n.
33645).
Tuttavia, se la presunzione attiene all'esistenza del danno (an debeatur), la sua quantificazione
(quantum debeatur) non è automatica e non può coincidere, senza un'adeguata valutazione, con il canone precedentemente pattuito. L'indennità di occupazione ha natura risarcitoria e deve ristorare il proprietario del pregiudizio effettivo subito, consistente nella perdita della concreta possibilità di locare il bene a terzi. Grava, pertanto, sulla parte che richiede il risarcimento l'onere di fornire elementi idonei a determinare il giusto valore locativo di mercato per il periodo dell'occupazione.
Nel caso di specie, l'opposta ha parametrato la propria richiesta all'importo del canone e degli oneri previsti nel precedente contratto, supportando la pretesa con l'emissione di fatture e una relazione contabile. Tali documenti, tuttavia, essendo di formazione unilaterale, non costituiscono piena prova del valore di mercato dell'immobile, ma al più un indizio. L'opposta non ha fornito alcuna prova ulteriore, quale una perizia di stima, offerte di locazione ricevute da terzi o un'analisi del mercato immobiliare locale per beni analoghi, che potesse confermare la congruità della somma richiesta quale effettivo danno da mancato guadagno.
Né può ritenersi dirimente, in senso contrario, il parziale pagamento effettuato dalle opponenti per le prime mensilità. Il versamento di una somma inferiore a quella richiesta (€ 500,00 a fronte di €
550,22) non può essere interpretato come un'implicita ammissione della congruità dell'intero importo, potendo al contrario essere inteso come un adempimento parziale effettuato in pendenza di contestazioni sulla debenza della somma maggiore.
In assenza di una prova rigorosa del danno lamentato, questo Tribunale deve procedere a una liquidazione in via equitativa, ai sensi degli artt. 1226 e 2056 c.c. Tenuto conto del parametro offerto dal precedente canone come mero punto di partenza, della mancanza di prova di un danno specifico e maggiore da parte dell'opposta, e della natura non lucrativa delle associazioni occupanti, si stima equo ridurre la pretesa risarcitoria. Pertanto, l'indennità di occupazione per l'intero periodo viene equitativamente liquidata nella somma complessiva di € 1.200,00, ritenuta congrua a ristorare la proprietaria per la mancata disponibilità del bene, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Vanno invece rigettate le ulteriori domande riconvenzionali di risarcimento del danno ex art. 2043
c.c., in quanto duplicazione della richiesta di indennità, e per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., non ravvisandosi gli estremi della mala fede o colpa grave nella condotta processuale delle opponenti.

3. Sulle spese di lite.
Ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c., come interpretato dalla giurisprudenza costituzionale, sussistono gravi ed eccezionali ragioni per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti, ivi comprese quelle relative al sub-procedimento cautelare R.G. n. 533-1/2025, le cui spese erano state rimesse alla presente decisione definitiva. Tale statuizione si fonda su una valutazione complessiva dell'esito del giudizio e del comportamento processuale delle parti.
In primo luogo, si ravvisa una soccombenza reciproca. Se da un lato le opponenti sono risultate soccombenti sulla qualificazione del rapporto come occupazione sine titulo, dall'altro lato l'opposta ha visto la propria domanda riconvenzionale di condanna accolta solo in misura parziale e significativamente ridotta, oltre al rigetto delle ulteriori domande risarcitorie. La soccombenza dell'opposta sul quantum della pretesa monetaria è rilevante ai fini della valutazione comparativa.
In secondo luogo, la domanda principale di opposizione è stata definita con una pronuncia di cessata materia del contendere, determinata dal comportamento collaborativo delle opponenti che, nelle more del giudizio, hanno spontaneamente rilasciato l'immobile, di fatto soddisfacendo la pretesa principale dell'opposta.
Infine, concorre a giustificare la compensazione la complessità delle questioni giuridiche sottese alla vicenda, derivante da una procedura fallimentare e dal subentro di un nuovo acquirente. La ^combinazione ^di ^tali ^elementi soccombenza reciproca, esito del giudizio e oggettiva complessità della materia integra quelle gravi ed eccezionali ragioni che consentono di derogare al principio della soccombenza e di compensare integralmente le spese di entrambi i procedimenti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Locri, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa n.
533/2025 R.G., ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede: 1) DICHIARA cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di opposizione a precetto proposta da Parte_1
[...]
2) ACCOGLIE PARZIALMENTE la domanda riconvenzionale e, per l'effetto, AN
l' Parte_1 e la Controparte_3
[...], in solido tra loro, al pagamento in favore della della somma di € Controparte_1
1.200,00, a titolo di indennità di occupazione, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
3) RIGETTA le ulteriori domande riconvenzionali.
4) DICHIARA integralmente compensate tra le parti le spese di lite del presente giudizio e del connesso procedimento cautelare R.G. n. 533-1/2025, che dichiara definitivamente chiuso.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., ed allegata al verbale.
Locri, 26 novembre 2025
Il Giudice
NU DD