R.G. 7567/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice ND UC ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7567/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1 SCELSA SIMONE ed elettivamente domiciliato in VIA PODGORA, 13 20122 MILANO presso il difensore avv. SCELSA SIMONE
ATTORE contro
, C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Andrea PELLEGRINI CP CodiceFiscale_2 del Foro di Gorizia, (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso lo studio in Gorizia, C.F._3 via Diaz n. 11, CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza ex art. 127 – ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha convenuto in giudizio per sentir accogliere le seguenti Parte_1 CP conclusioni:
“In via principale
1) Accertare e dichiarare l'inadempimento della signora all'obbligo di stipulare il CP contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Milano Via Demonte 3, composto da quattro locali posti al piano terzo, oltre a cantina di pertinenza, identificata al N.C.E.U. di Milano al Foglio 101, Particella 35, Subalterno 40 e, per l'effetto
2) Dichiarare risolto il contratto preliminare sottoscritto in data 11 ottobre 2021 tra l'attrice e la signora , condannando quest'ultima alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria di CP euro 5.000,00 corrispostole in data 11 ottobre 2021 a mezzo assegno bancario
pagina 1 di 10 n.1003362992-08 di €.5.000,00 tratto su IW Bank S.p.A., e così per un totale di euro 10.000,00 oltre ad interessi legali dalla data del dovuto al saldo effettivo”.
Si è costituito con comparsa di risposta del 9 giugno 2025 instando: CP
“Nel merito, in via principale: Contrariis reiectis, accertato e dichiarato l'inadempimento della signora Parte_1
, nata a [...] il [...], C.F. , con riferimento alla proposta
[...] CodiceFiscale_4 d'acquisto dd. 9-11/10/2021 relativa all'immobile sito in Milano, via Demonte 3, composto da quattro locali posti al piano terzo, oltre cantina di pertinenza, identificata al N.C.E.U. di Milano al Foglio 101, Particella 35, Subalterno 40, respingere ogni domanda avanzata da parte attrice. Nel merito, in via riconvenzionale ove necessario: Contrariis reiectis, accertato e dichiarato l'inadempimento della signora Parte_1
, nata a [...] il [...], C.F. , con riferimento alla proposta
[...] CodiceFiscale_4 d'acquisto dd. 9-11/10/2021 relativa all'immobile sito in Milano, via Demonte 3, composto da quattro locali posti al piano terzo, oltre cantina di pertinenza, identificata al N.C.E.U. di Milano al Foglio 101, Particella 35, Subalterno 40, accertare il recesso della signora dal contratto preliminare dd. CP 9-11/10/2021 e condannare la signora , nata a [...] il [...], C.F. Parte_1
, al pagamento, in favore della signora , nata a [...]_4 CP Calabria il 17/6/1949, residente in [...], C.F. C.F._2
, ai sensi dell'art. 1385 C.C., della somma complessiva di Euro 5.000,00 già trattenuti dalla
[...] signora , ovvero la maggiore o minore somma che verrà ritenuta di giustizia, con gli interessi CP moratori di legge, previa rivalutazione della moneta, dal dovuto al saldo”.
Il primo assegnatario del ruolo ha conce4sso i termini ex art. 183 comma sesto c.p.c. e ha rinviato la causa per la discussione sulle eventuali istanze istruttorie al 24 novembre 2022, poi differita d'ufficio al 14 marzo 2023 dal nuovo assegnatario del ruolo. Con successiva ordinanza la causa è stata ritenuta matura per la decisione e rinviata per la precisazione delle conclusioni all'11 gennaio 2024 e poi, in quella sede, al 19 settembre 2024 vista l'imminente trasferimento ad altro Ufficio Giudiziario dell'assegnataria del ruolo. Medio tempore la causa è stata definitivamente riassegnata al presente Giudice che l'ha differita al 27 marzo 2025. Le parti hanno precisato come da note scritte depositate ex art. 127 - ter c.p.c..
La sorte del contratto preliminare di compravendita stipulato fra le parti il 21 ottobre 2021. Va rammentato che “quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione del contratto, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, in considerazione delle premesse contrastanti, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (Cass. VI-II, Ord. 21 settembre 2020, n. 19706; Cass. III, 19 gennaio 2016, n. 767; Cass. III, 19 dicembre 2014, n. 26907); pur non essendo le parti d'accordo tra loro sulle ragioni della risoluzione e addebitandosi reciprocamente l'inadempimento contrattuale e, pur non essendo le stesse neppure pervenute ad un accordo risolutori Cass. III, 19 gennaio 2016, n. 767). Tale principio può trovare applicazione anche laddove la risoluzione del contratto venga perseguita con strumenti rimediali difformi ma tendenti allo stesso scopo di determinare l'inefficacia del vincolo giuridico ed il giudice non può non prendere atto (in questo senso v. Cass. civ. 26 luglio 2011, n. 16317, a proposito di due contrapposte dichiarazioni di recesso).
pagina 2 di 10 Qualora, poi, il giudice accertasse l'inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti ex art. 1453, comma 2, c.c. deve pronunciare, comunque, la risoluzione del contratto, con gli effetti di cui all'art. 1458 c.c., essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale (infra Cass. III, 13 maggio 2024, n. 13118; v. Cass. 18/05/2005, n. 10389; 16/02/2001). Nel caso de quo ambo le parti hanno esercitato l'azione di accertamento della legittimità del recesso dal contratto imputando alla controparte un grave inadempimento e chiedendo la pronuncia dei relativi provvedimenti condannatori (duplum) o di accertamento (ius retinendi) connaturati alla diversa posizione di solvens o accipiens della caparra confirmatoria illo tempore versata dall'attore, anche a prescindere dall'accertamento di una responsabilità contrattuale connaturato all'impossibilitò della prestazione.
Questione diversa, e dirimente, è quella relativa all'accertamento della sussistenza della responsabilità contrattuale in capo ad una delle parti secondo una valutazione comparata e ponderata della gravità ed imputabilità dei reciproci inadempimenti contestati così da inferire quale sia stato quello prevalente. Accertamento pregiudiziale a quello delle pronunce condannatorie o di accertamento chieste in via consequenziale dalle parti. Ed infatti in caso di accuse reciproche di inadempimento, la domanda di risoluzione per colpa e l'eccezione di inadempimento debbono essere valutate ponendo a confronto le condotte delle parti per la loro incidenza sulla realizzazione del programma dei contraenti e sull'assetto dei loro interessi come risultante dal contratto (Cass. 4134 del 2025; Cass. n. 36295 del 2023; Cass. n. n. 22626 del 2016; Cass. n. 22626 del 2013; Cass. n. 15796 del 2009; Cass. n. 11430 del 2006; Cass. n. 8880 del 2000). La valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti non può in tali ipotesi muovere da un criterio meramente cronologico, addebitando la colpa dell'insuccesso del programma contrattuale alla parte che si sia resa responsabile per prima di un inadempimento, ma deve necessariamente essere condotta secondo un criterio di proporzionalità, comparando le condotte per la loro gravità, cioè per la loro incidenza sul sinallagma contrattuale (infra Cass. II, 26 maggio 2025, n. 14030). L'art.1460 c.c. consente invero alla parte di rifiutare di eseguire la propria prestazione a fronte dell'inadempimento dell'altra, ma richiede che tale rifiuto debba essere conforme al principio di buona fede, il che significa che non può essere arbitrario o pretestuoso ma deve uniformarsi al criterio di proporzionalità, atteso che il vincolo contrattuale impone ai contraenti, in ogni circostanza, di adottare comportamenti tali da non compromettere l'interesse dell'altro al conseguimento dell'utilità che egli intendeva perseguire attraverso il contratto (art.1375). Si ricorda, tuttavia, che non è subordinata alla presenza degli stessi presupposti richiesti per la risoluzione, in quanto la gravità dell'inadempimento è un requisito specificamente previsto dalla legge per la risoluzione e trova ragione nella radicale definitività di tale rimedio, mentre l'eccezione d'inadempimento, che può essere dedotta anche in caso di adempimento solo inesatto, si limita a consentire alla parte che la solleva il legittimo rifiuto di adempiere in favore dell'altro contraente che già non ha adempiuto (o ha adempiuto inesattamente) la propria obbligazione (infra Cass. I, Ord. 8 luglio 2024, n. 18587; Cass. n. 35489 del 2023; Cass. n. 12719 del 2021).
Seguendo tali coordinate ermeneutiche il ragionamento deve dipanarsi dall'analisi dei rispettivi contegni tenuti dalle parti al fine di verificare la legittimità di quelli opposti dalla controparte.
pagina 3 di 10 Il mancato pagamento della c.d. integrazione della caparra confirmatoria per € 15.000,00. Costituisce un fatto pacifico in causa l'omesso pagamento di tale importo da parte dell'attrice né entro il termine del 15 novembre 2021 né successivamente. Rifiuto dettato dalle circostanze di cui sarebbe venuta a conoscenza successivamente la parte per incarico conferito al notaio rogante nel periodo intercorrente tra la stipulazione del preliminare e il citato termine intermedio:
- la successione dei genitori della signora ( e ) non CP Persona_1 Persona_2 risultava completata;
- sull'immobile de quo risultava ancora trascritto un diritto di abitazione a favore della madre della signora (doc. 3 fasc. D'UVA – visura catastale del 21 dicembre 2021); CP
- esistenza di una trascrizione di domanda giudiziale sull'immobile con udienza già prevista per il giorno 18 gennaio 2022, ossia tre giorni dopo la data prevista per il contratto di compravendita definitiva (doc. 5 fasc. D'UVA comunicazione notaio del 23 dicembre 2021);
- “la signora “ammetteva” che l'immobile promesso in vendita era interessato da una lite CP possessoria pendente avanti il Tribunale di Milano sin dal 2019 (RG 63722/2019), promossa dalla signora stessa”. CP
Da qui – ad avviso della difesa attorea – l'attrice:” si asteneva giustamente dal versare la seconda tranche della caparra confirmatoria invitando la signora , anche tramite l'agente immobiliare, a CP regolarizzare la posizione. Del tutto indifferente al proprio inadempimento, e con grande disinvoltura, la convenuta comunicava in data 22 dicembre 2021 all'agente immobiliare, che a sua volta informava l'arch. che ove quest'ultima non avesse versato la seconda tranche di caparra confirmatoria, Pt_1 avrebbe ritenuto il contratto preliminare risolto e trattenuto la caparra. Non paga, la convenuta rifiutava di fornire notizie circa la futura regolarizzazione dell'immobile” (p. 2 comparsa conclusionale). Orbene l'assunto non persuade. In primo luogo, occorre procedere all'individuazione del titolo cui rapportare il citato inadempimento intermedio ovvero la clausola contenuta nel contratto preliminare sulle modalità di corresponsione del prezzo (p. 1 doc. 1 fasc. D'UVA, doc. 2 fasc. ). CP
La parte attrice, infatti, svolge un passaggio esegetico (avente il seguente tenore:” ii) un secondo versamento a mani della signora di euro 15.000,00 a titolo di acconto prezzo ed integrazione CP della caparra confirmatoria in data 15 novembre 2021, contestualmente e nel caso di eventuale ripetizione del contratto preliminare avanti il notaio rogante e sua trascrizione”. A dispetto di quanto allegato nella narrativa in fatto parrebbe non dover sussistere in nuce alcun diritto della promittente venditrice a ricevere una integrazione della caparra entro il citato termine di per sé; ma soltanto qualora le parti avessero proceduto a sottoscrivere una scrittura integrativa. Accordo previsto come eventuale e facoltativo dal contratto e che nel concreto non è mai stato stipulato. L'interpretazione non persuade sul piano sistematico nonché rispetto al comportamento tenuto dalle parti successivamente. Occorre partire dalla modalità scrittoria della clausola ovvero un innesto in stampatello rispetto ad un testo preconfezionato dall'intermediario immobiliare avente una intrinseca contraddittorietà angli
“antipodi”. Ed infatti:
pagina 4 di 10 - nell'incipit si individua in via funzionale un momento ovvero “alla data dell'eventuale scrittura integrativa”;
- in fine si specifica che:” In tale occasione sarà facoltà delle parti riprodurre il contenuto della presente in contratto preliminare integrativo al solo scopo di aggiungere elementi non disciplinati nella presente”. Non si comprende se il riferimento sia all'eventuale scrittura integrativa come occasione per ripetere il preliminare (già concluso con proposta ed accettazione) - con ciò privandola di significato - oppure quando dovrà essere corrisposta l'integrazione della caparra nel termine del 15 novembre 2021. Quest'ultima esegesi appare la più congruente rispetto a:
- la funzione che ha la caparra confirmatoria e, quindi, anche la sua integrazione nell'incedere del tempo tra il preliminare ed il definitivo,
- l'individuazione di un termine (seppur non essenziale non essendovi alcun elemento deponente in tal senso) per la corresponsione della caparra quale modalità di pagamento del prezzo
- l'interpretazione conservativa della clausola che diversamente sarebbe priva di significato non comprendendosi l'endiadi “accordo integrativo – ripetizione contratto preliminare”. Si può ritenere ragionevolmente che le parti avessero pattuito un termine intermedio per la corresponsione della somma di € 15.000,00 a titolo di integrazione della caparra a prescindere dalla conclusione o meno di una ripetizione contrattuale o una modificazione negoziale del preliminare concluso (definita facoltativa). Nell'interpretazione del contratto, il carattere prioritario dell'elemento letterale non va inteso in senso assoluto, atteso che il richiamo nell'art. 1362 c.c. alla comune intenzione delle parti impone di estendere l'indagine ai criteri logici, teleologici e sistematici anche laddove il testo dell'accordo sia chiaro ma incoerente con indici esterni rivelatori di una diversa volontà dei contraenti (Cass. III, Ord. 7 giugno 2022, n. 18283; Cass. 26 luglio 2019, n. 20294); pertanto, assume valore rilevante anche il criterio logico-sistematico di cui all'art. 1363 c.c., che impone di desumere la volontà manifestata dai contraenti da un esame complessivo delle diverse clausole aventi attinenza alla materia in contesa, tenendosi, altresì, conto del comportamento, anche successivo, delle parti (Cass. I, Ord. 2 luglio 2020, n. 13595). A questo proposito si può ritrarre dalla e-mail del 22 dicembre 2021 (doc. 5 fasc. ) che l'attrice CP non intendeva procedere al pagamento della somma di € 15.000,00. Comportamento non giustificato da alcun riferimento alla necessità di stipulare una scrittura integrativa o alla ripetizione del contratto preliminare. Chiarito ciò si può rilevare che l'omissione dell'attrice costituisca inadempimento ad essa imputabile ancorché non idoneo di per sé, a quel momento, a determinare un grave inadempimento ex art. 1455 c.c. ai fini della risoluzione. Come anticipato, infatti, l'espressione “entro e non oltre” non può essere sussunta nel concetto di termine essenziale, in assenza di altri indici di inutilizzabilità della prestazione, visto e considerato, peraltro, che si trattava di una “prestazione intermedia” cioè funzionale all'economia del contratto ma non riguardante il suo oggetto né immediato (la prestazione del consenso per il definitivo) né mediato (il bene immobile compromesso). Peraltro, nessun riferimento emerge dagli atti circa la necessità della convenuta di conseguire l'integrazione della caparra per poter procedere alle cc.dd. regolarizzazioni dell'immobile a carattere successorio e soggettivo- catastale. Il fatto cionondimeno legittimava la promittente venditrice a non compiere ulteriori attività propedeutiche ad agevolare l'attività preparatoria dell'attrice alla conclusione del contratto quali, ad esempio, la possibilità di un sopralluogo da parte del perito dell'istituto di credito che avrebbe erogato il mutuo per l'acquisto per conto della promissaria acquirente. Non possono invocarsi i principi di pagina 5 di 10 correttezza e buona fede contrattuale e le ricadute comportamentali ritraibili ex art. 1375 c.c. per
“sanzionare” il contegno di atteso che lo stesso era diretta e proporzionata conseguenza CP dell'inadempimento dell'attrice alla citata obbligazione intermedia. Il contegno attoreo successivo al 15 novembre 2021 corrobora tale valutazione poiché Parte_1
al liminare dell'inizio di dicembre ebbe a proporre alla convenuta di “saltare” la
[...] conclusione del contratto preliminare e di “andare direttamente al rogito notarile entro e non oltre il 28/02/2022” (infra doc. 3 fasc. ). Proposta naturalmente non vincolante per la controparte che CP non ebbe ad accettarla, ma che rivela da un lato, l'intento di bypassare del tutto l'obbligazione intermedia assunta di corrispondere la somma a titolo di integrazione del prezzo e, dall'altro, la volontà di spostare di oltre un mese il termine fissato per la stipula del definitivo. Nuova proposta peraltro
“immotivata” nel senso che la parte non ebbe a chiarire per quale ragione avrebbe voluto modificare il contratto preliminare con ciò mettendo in luce la conformità ai principi di correttezza e fede esecutiva del contratto nell'eventuale “contro contegno” tenuto dalla convenuta. Come detto, il 22 dicembre 2021 la convenuta ebbe a rifiutare la diversa modulazione del procedimento negoziale esigendo il pagamento della somma dovuta a tiolo di caparra.
Le questioni inerenti alla regolarizzazione dell'immobile (successione, catastale, giudiziaria). Appaiono suggestive le allegazioni offerte dalla difesa attorea in citazione, e che riecheggiano quanto sostenuto dalla parte personalmente nella famosa missiva del 13 gennaio 2022 (doc. 6 fasc. ), CP circa l'asserita invendibilità del bene vista la sussistenza di “pendenze gravanti sull'immobile non risolte” quali: a) “risultava ancora trascritto un diritto di abitazione a favore della madre della signora ”; CP
b) “La trascrizione di domanda giudiziale sull'immobile… con udienza già prevista per il giorno 18 gennaio 2022 ossia tre giorni dopo la data prevista per il contratto di compravendita definitiva”; c) “l'immobile promesso in vendita era interessato da una lite possessoria pendente avanti il Tribunale di Milano sin dal 2019 (RG 63722/2019)”, spese in citazione a cui si è aggiunta nella terza memori ed in comparsa conclusionale (a seguito della produzione del documento 22 fasc. con la seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c.), CP la scoperta che già al tempo della proposta d'acquisto: d) “sull'immobile per cui è causa gravava un diritto di prelazione che avrebbe potuto invalidare il contratto preliminare”.
Si tratta di assunti irrilevanti ai fini della valutazione di un asserito inadempimento altrui e, soprattuto, inidonei a dare corpo, e legittimare, il recesso preannunciato (in forma gergale) il 13 gennaio 2022 (cit. doc. 6 fasc. ) e poi svolto in modo più diretto il 25 gennaio 2022 (doc. 7 fasc. ) da CP CP :” non avendo ricevuto riscontro positivo per la restituzione bonaria Parte_1 della somma di € 5.000 indebitamente e a nessun titolo trattenuta dalla signora , essendo lei CP stessa unica e sola responsabile per la mancata compravendita dell'immobile in oggetto nei termini descritti dalla proposta d'acquisto, comunico che mi muoverò immediatamente per le vie legali per pretendere la restituzione del doppio della caparra oltre a tutte le spese e interessi che mi sono dovuti per legge”.
pagina 6 di 10 In limine litis occorre depotenziare la valenza negoziale della contestata mala fede della convenuta, nel non aver edotto l'attrice delle citate pendenze sull'immobile. Accedendo a tale realtà dei fatti, essa appare irrilevante ai fini dell'accertamento di cui all'art. 1455 c.c. in quanto:
- il contratto preliminare non prevedeva alcuna garanzia di libertà da pesi od oneri immobiliari sul cespite fino alla stipula del definitivo cosicché la doglianza relativa alla loro eventuale esistenza intermedia non poteva di per sé configurarsi quale grave inadempimento;
la parte al più avrebbe potuto sollecitare la preparazione all'adempimento del contratto della promissaria acquirente nel rimuovere un eventuale gravame o, in caso di mere questioni di regolarità formale, addebitarne i costi in sede di stipula;

- le citate pendenze non avevano alcuna efficienza giuridica o causale nell'invalidare alcun atto negoziale tanto il preliminare quanto il definitivo che avrebbero potuto essere stipulati senza rischi giuridici (come si vedrà infra);
- la questione intermedia della necessità di conseguire un mutuo, al fine di corrispondere il prezzo, non era stata esplicitata in sede di stipula del preliminare (la stessa difesa attrice discorre di “avere in animo di contrarre un mutuo” quale sorta di riserva mentale) ma, soprattuto, non avrebbe avuta alcuna incidenza sulla sua deliberazione positiva. La stessa parte attrice dà atto nella comunicazione del 15 gennaio 2022 che a metà dicembre aveva ottenuto la delibera positiva sul merito creditizio.
Le citate pendenze. A. si trattava di un mero disallineamento catastale (e non di trascrizione nei RR.II.) dell'intestazione del diritto reale sul bene di per sé non inficiante l'atto di compravendita atteso che la c.d. conformità catastale soggettiva non è richiesta ai fini della validità dell'atto ex art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985 (differenza di quella oggettiva sullo stato di fatto infra Cass. II, 29 settembre 2020, n. 20526). Nessun ostacolo di diritto si frapponeva sul piano formale. Sul piano sostanziale, poi, non può non convenirsi con la difesa convenuta circa la piena proprietà dell'immobile in capo a giusto: CP
• acquisto iure successionis del diritto di nuda proprietà dal defunto padre Per_1
in forza di testamento olografo pubblicato con il verbale del Notaio
[...] [...] di Gorizia in data 16 ottobre 2014; Per_3
• consolidazione in esso del diritto di abitazione della coniuge superstite Per_2
deceduta il 12 giugno 2019.
[...]
Ebbene l'accertato decesso dell'abitator due anni prima del contratto preliminare palesa l'estinzione di quel diritto minore e la riespansione del pieno diritto di proprietà in capo alla convenuta, a prescindere da ciò che fosse riportato nel catasto non avente alcuna rilevanza civilistica;
B. la trascrizione della domanda giudiziale si riferiva al giudizio definito con sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 253/2021 del 27 gennaio 2021, passata in giudicato alla stipula del preliminare. Trascrizione, peraltro, eseguita successivamente alla sentenza di prima grado, cui l'odierna convenuta era rimasta vittoriosa, ovvero il 30 settembre 2019 e, quindi, in sede di pagina 7 di 10 proposizione dell'appello da parte dell'appellante in quella controversia. Da ciò dipartono due corollari:
• l'irrilevanza pubblicitaria del gravame (che l'attrice avrebbe scoperto il 18 gennaio 2021 giusta indicazione notarile) in quanto ad essa non corrispondeva alcuna domanda giudiziale pendente o accolta in favore del trascrivente, ma anzi, la domanda era stata già rigettata con sentenza poi divenuta irrevocabile;
nessun pregiudizio avrebbe potuto avere il futuro acquirente dalla sua pendenza apparente ex art. 2644 c.c.;
• la oggettiva non conoscenza della sua trascrizione in capo a e la sua CP tempestiva attivazione al fine di rimuovere il simulacro pubblicitario da essa rappresentato con l'istanza di correzione dell'errore materiale del 30 novembre 2021, accolta dalla Corte d'Appello di Milano con ordinanza del 25 gennaio 2022 (doc. 17 fasc. ). CP
In sintesi, non si trattava di alcun impedimento giuridico o patrimoniale costituente inadempimento contrattuale;
C. la lite possessoria. Si tratta di un assunto manifestamente infondato in diritto, prima che in fatto.
La stessa parte attrice ha prodotto in giudizio l'ordinanza emessa ex art. 669 duodecies dall'intestato Tribunale il 14 luglio 2020 con la quale veniva data attuazione all'interdetto possessorio (R.G.63722/2019) emesso il precedente 14 febbraio 2020 (infra doc. 6 fasc. D'UVA) facendo riacquistare il possesso esclusivo del cespite a . CP
Si tratta di un vero e proprio pretesto sollevato in via stragiudiziale e, soprattuto, riproposto in modo “artato” dalla difesa attorea in citazione se solo si pensa al fatto che:
− la difesa attorea ebbe a discettare di una asserita trascrizione della lite possessoria nei RR.II. facendo balenare l'idea di un ulteriore gravame rispetto a quello di cui sopra. Suggestione, ovviamente manifestamente infondata in diritto visto che tale domanda non è suscettibile di trascrizione e, ove lo fosse stata per absurdum, si sarebbe trattata di una trascrizione illegittima e come tale inidonea a costituire alcun gravame sul cespite;

− la lite possessoria in sé concerne lo ius possessionis e non lo ius possidendi con quel che ne segue circa la sua irrilevanza ai fini della validità ed efficacia del consenso traslativo;

− in fatto, poi, l'attrice non si era mai doluta (ne avrebbe potuto farlo) dell'assenza di attualità del possesso del bene in capo alla convenuta tanto alla conclusione del preliminare che successivamente al momento della dichiarazione di recesso nel gennaio 2022. Nessun rilievo poteva avere agli odierni fini;
D. la prelazione d'acquisto non inficiava la dinamica contrattuale per almeno due ordini di ragioni:
• era una questione non conosciuta al tempo dalla parte attrice e della quale non ebbe a dolersi quale fondamento del proprio contegno negoziale sicchè il giudizio di responsabilità contrattuale ai fini della legittimità del recesso, e del diritto al duplum della caparra, non poteva che riferissi alle condizioni che lo avrebbero fondato al tempo;

• nel merito non aveva – come erroneamente affermato dalla difesa attorea – alcuna incidenza sulla commerciabilità del bene trattandosi delle ordinarie prelazioni degli immobili di edilizia pubblica e residenziale. Prelazione non esercitata già al 29 ottobre pagina 8 di 10 2021 come attestato anche nel successivo atto di compravendita del bene a terzi il 23 febbraio 2022 (infra doc. 11 fasc. ) e come tale non implicante alcun pericolo CP circa l'impossibilità di conclusione del definitivo per intervenuto suo esercizio.
Questa analitica digressione è servente a spiegare l'infondatezza delle doglianze espresse dall'attrice già sul piano stragiudiziale e rendere palese il comportamento contrario a correttezza e buona fede tenuto in quella fase nonchè l'insussistenza, in fatto e diritto, delle comunicazioni del 13 e poi 25 gennaio 2022 circa la restituzione della somma prestata quale indebito oggettivo o ex art. 1385 c.c.. Tirando le fila del discorso a fronte dell'inadempimento dell'attrice nel corrispondere l'integrazione delle caparra – non soltanto oltre il termine – ma tout court, la convenuta non avrebbe potuto sciogliersi sic e simpliciter dal contratto. Purtuttavia il successivo contegno tenuto dall'attrice appare essere stato contraddittorio in quanto:
− inveratosi in una proposta di modifica unilaterale dei termini del contratto e del pagamento intermedio,
− nel ritiro di tale “dichiarazione” oltre un mese dopo che la parte convenuta aveva già espresso il suo diniego, “riconfermando “i termini di quella “originaria” ma allo stesso tempo dichiarando
(infra doc. 6 fasc. ). Non si comprendeva al tempo, né ora, cosa voglia significare CP confermare la proposta (un contratto preliminare era già stato concluso e non vi era bisogno di alcuna proposta) e allo stesso tempo di riservarsi di rivalutare l'acquisto quando ci sarebbero state le condizioni sostanziali per il rogito (che già vi erano come detto);
− dall'esercizio del diritto di recesso il 25 febbraio 2022 come da e-mail inviata alla parte (doc. 7 fasc. ) addebitando alla convenuta la responsabilità “per la mancata compravendita CP dell'immobile in oggetto nei termini descritti dalla proposta d'acquisto”. Orbene il comportamento tenuto dall'attrice non trova giustificazione negoziale né quello addebitato alla controparte risultava giustificarlo tanto ex ante che ex post. In sintesi, la responsabilità contrattuale va ascritta all'inadempimento plurimo in cui è incorsa la parte attrice culminato con il formale recesso, ingiustificato, quale forma emergente della mancata volontà di concludere il contratto come già anticipata nella missiva del 13 gennaio 2022. Da qui l'irrilevanza di tutte le condotte successive quali:
- la diffida ad adempiere del 31 gennaio 2022 (ricevuta peraltro dalla convenuta l8 febbraio 2022 e recante il termine di un giorno per stipulare il contratto – infra doc. 10 fasc. D'UVA);
- la comunicazione della difesa convenuta del 9 febbraio 2022 (doc. 11 fasc. D'UVA);
- la comunicazione della difesa attore dell'11 febbraio 2022 (doc. 12 fasc. D'UVA);
- la compravendita dell'immobile a terzi del 23 febbraio 2022 (doc. 11 fasc. ) e le CP precedenti trattative, in quanto post facta a inadempimento ormai già conclamato.
pagina 9 di 10 Va accertata la responsabilità contrattuale di e va dichiarato il diritto di Parte_1
di ritenere la somma di € 5.000,00 ricevuti a titolo di caparra confirmatoria. CP
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate tenendo conto del domandato svolto in via principale dall'attrice. Il valore della causa è stato fissato attraverso la citazione, la quale ha determinato la serie di difese che, per quantità e qualità, hanno impegnato la controparte. Come è noto, il D.M. 55/2014 disciplina i criteri di liquidazione del compenso dovuto al professionista dal proprio cliente, attraverso l'unificazione di diritti ed onorari nella nuova accezione omnicomprensiva di “compenso”, che, ai fini della liquidazione, tiene conto degli elementi, di cui all'art. 4 del decreto stesso (complessità delle questioni, pregio dell'opera, risultati conseguiti, ecc.). Detti elementi - che vanno valutati in relazione (non a singoli atti o a singole fasi, ma) alla prestazione professionale nella sua interezza - sono applicabili in via generale e sono (così, testualmente, in motivazione la sentenza delle Sezioni Unite n. 17405/2012). Come riconosciuto dal D.M. n. 55/2014 e come la giurisprudenza di legittimità ha di recente precisato (Cass, VI-III, 30 novembre 2022, n. 35195, che richiama anche Cass. n. 27871/2017), quando la domanda sia accolta, il valore della causa, ai fini del rimborso delle spese di lite a carico della parte soccombente, deve essere pari alla somma attribuita dal giudice (c.d. principio del decisum) qualora sia rigettata, alla somma domandata con l'atto introduttivo (il c.d. principio del disputatum infra ex multis Cass. III, Ord. 17 maggio 2025, n. 13145). Va liquidata la somma di € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.. e visto l'art. 133 del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, alla luce dell'ammissione della parte vittoriosa al patrocinio a spese dello Stato, vanno distratte in favore dell'Erario.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
• dà atto della risoluzione del contratto preliminare stipulato inter partes il 21 ottobre 2021 per mutuo dissenso come meglio indicato in parte motiva;

• accertata la responsabilità contrattuale di , dichiara il diritto di Parte_1
alla ritenzione della somma di 5.000,00 ricevuta a titolo di caparra CP confirmatoria;

• condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute da Parte_1 CP
liquidate in € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e
[...]
C.P.A.. e visto l'art. 133 del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, il favore dell'Erario.

Milano, 9 ottobre 2025
Il Giudice
ND UC
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