REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Cameli Renato
Considerato in via preliminare che l'udienza si è svolta in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. visti gli atti e i documenti delle parti;
lette le note scritte di udienza;
ha pronunciato la seguente;

SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 3296/2023 promossa da:
Parte_1
(c.f. ) elettivamente domiciliata in Corso Mazzini 14, rappresentata e difesa P.IVA_1 Pt_1
dall'avv. Giuseppe Vona giusta procura allegata all'atto di intimazione
PARTE ATTRICE contro
(cf. ) elettivamente domiciliata in via Controparte_1 C.F._1 Pt_1
Mascheroni 64 presso lo studio dell'avv. Umberto Ferrari e Alberto Mantellini che la rappresentano e difendono giusta procura allegata alla comparsa di costituzione , i quali hanno dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti hanno concluso come da udienza del 10.2.2025 svoltasi in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e note depositate in via telematica e segnatamente:
pagina 1 di 17 per parte attrice intimante (richiamandosi alla memoria ex art. 426 c.p.c.) “l'Ecc.mo Pt_1
Tribunale di Pavia voglia: convalidare lo sfratto per morosità relativamente all'immobile ove risiede controparte, sito in alla Via del Colombarone 6/C, di cui si è intimato il rilascio e fissare a breve Pt_1 la data per l'esecuzione; condannare la Sig.ra al pagamento dei canoni scaduti e di quelli CP_1
che scadranno sino al rilascio dell'immobile; condannare controparte ai sensi dell'art.96, commi 1e/o
3, c.p.c. per aver agito in malafede poiché sapeva i motivi per il quale il canone di locazione era aumentato sin dal 2020 (all.07) condannare controparte al pagamento delle spese di lite. In caso di contestazione di quanto dedotto anche con la presente memoria, si chiede ammettersi prova testimoniale sui seguenti capitoli: 1) vero che l'immobile sito in alla Via del Colombarone 6 è Pt_1
stato ristrutturato nel corso degli anni che vanno dal 2015 al 2018; 2) vero che il predetto immobile è stato oggetto di efficientamento energetico a decorrere dal 2017 mediante procedura ad evidenza pubblica;
3) vero che ha svolto l'incarico di progettista per l'intervento di efficientamento energetico;

4) vero che è stato il direttore dei lavori relativamente all'intervento di efficientamento energetico;
5) vero che ha svolto l'incarco di Responsabile Unico del Procedimento per la procedura ad evidenza pubblica avente ad oggetto l'efficientamento energico del predetto immobile;
6) vero che l'intervento ha riguardato la formazione dell'impianto di riscaldamento autonomo, lo spostamento degli apparecchi di contabilizzazione del gas-metano, la sostituzione dei serramenti esterni, la sostituzione degli avvolgibili, la formazione di isolamento termico esterno a cappotto, sostituzione isolamento termico sottotetto, formazione di isolamento termico solaio tra piano cantino e primo piano abitato, ripristino gronde, ripristino pensiline e rifacimento balconi, riparazione delle recinzioni, rifacimento della pavimentazione dei cortili e la realizzazione della linea vita sulle coperture dei fabbricati;
7) vero che la determinazione del canone avviene mediante i criteri di cui agli artt.31 e ss. della Legge
Regionale 4 dicembre 2009, n.27; 8) vero che i lavori di efficientamento energetico hanno comportato la variazione dello “stato di conservazione” passato da scadente a normale;
9) vero che predetti di lavori di efficientamento hanno comportato la variazione dell'anno di costruzione/ristrutturazione passato dal 1956 al 2016. Si indicano quali testi, tutti residenti e domiciliati a : il Geom. Pt_1 per i capitoli nn.1, 2, 3, 4, 6, 8 e 9; l'Ing. per i capitoli nn.1, 2, 5, 6, 8 e Testimone_1 CP_2
9; la Sig.ra per i capitoli nn.7, 8 e 9. Si chiede, infine, CTU per la verifica dello Testimone_2 stato dei luoghi e l'accertamento dei lavori di ristrutturazione e di efficientamento energetico alla luce della documentazione allegata di cui all'elenco sottostante. Si allegano i seguenti documenti: all.01 verbale di mediazione;
all.02 estratto conto febbraio 2023; all.03 estratto conto dicembre 2023; all.04 bando per l'efficientamento energetico;
all.05 disciplinare di gara;
all.06 planimetria dello stabile oggetto dell'intervento; all.07 raccomandata.”
pagina 2 di 17 Per parte convenuta “ Voglia il Tribunale ill.mo, contrariis reiectis, in via Controparte_1
principale - respingere la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto In ogni caso spese rifuse.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contemporanea citazione per convalida ex art. 658 c.p.c. ritualmente notificato, l' (di Parte_2
seguito anche ) citava in giudizio, innanzi al Tribunale di Pavia, la sig.ra per Pt_1 Controparte_1 sentire convalidare, nei confronti di quest'ultima, lo sfratto relativamente all'immobile di proprietà del medesimo ente situato in via del Colombarone 6 , identificato catastalmente al foglio B sez. 2 Pt_1
mappale 700 sub 3 deducendo la vigenza di contratto di locazione e la morosità per canoni e oneri accessori , maturati a far data da ottobre 2020 per un totale di € 3079,75, malgrado plurimi solleciti.
All'udienza stabilita, compariva personalmente la sig.ra contestando quanto ex Controparte_1
adverso dedotto e segnatamente, la morosità come dedotta nonché il corretto computo dei canoni, eccependo il pagamento di canoni e producendo documentazione contabile.
Il Giudice titolare della fase sommaria, con provvedimento emesso in data 23.7.2023, dava atto che l'opposizione era fondata su prova scritta, disponeva il mutamento del rito e l'avvio della procedura di mediazione fissando contestualmente udienza ex art. 420 c.p.c. per la prosecuzione in data

7.2.2024 e concedendo termine a parte all'intimante ricorrente sino al 7.12.2023 ed all'intimato resistente sino al 7.1.2024 per l'integrazione degli atti ed il deposito di memorie e documenti.
Nella memoria integrativa ex art. 426 c.c. attestava preliminarmente l'esito negativo Pt_1
della mediazione e deduceva che: alla data di costituzione della memoria integrativa l'esposizione debitoria era pari a €4.890,03; il canone era stato correttamente computato ai sensi della l.r.
4.12.2009, n.27 tenuto conto dei fattori indicati (ISE ERP dell'inquilino, stato di conservazione dell'immobile e anno di costruzione dello stesso) e considerando significativi lavori di ristrutturazione eseguiti successivamente all'ingresso della inquilina.
Si costituiva la sig.ra depositando memoria ex art. 426 c.p.c. contestando Controparte_1
quanto ex adverso dedotto ed eccependo che: la sig.ra avrebbe dovuto pagare a titolo di CP_1 canone dal settembre 2018 ad oggi la somma complessiva di euro 4.480, considerando l'importo indicato in contratto di locazione pari a €840 annui, l'anno di costruzione dell'edificio ossia il 1959 e il coefficiente di stato di conservazione “scadente”; i lavori eseguiti da erano qualificabili come di Pt_1
manutenzione straordinaria e non di ristrutturazione e comunque non giustificavano il passaggio allo stato di conservazione “normale” né l'individuazione dell'anno di costruzione al 2016; computando le spese per insoluti e oneri accessori, l'esposizione debitoria ammontava ad euro 7.354,45; la sig.ra pagina 3 di 17 aveva pagato a titolo di canoni di locazione e spese accessorie all' dal settembre 2018 CP_1 Pt_1
euro 3.992,09 oltre ad euro 5.647,61 pari al versamento di n. 3 contributi per l'affitto da parte della regione Lombardia direttamente all' residuava quindi un contro credito pari a euro 2.285,26 in Pt_1
relazione al quale la convenuta formulava domanda riconvenzionale
Nella memoria in risposta alla domanda riconvenzionale, parte attrice contestava i presupposti per la domanda riconvenzionale evidenziando come l'individuazione dell'anno di costruzione , secondo la normativa regionale, derivava direttamente dalle opere di ristrutturazione/manutenzione eseguite e, comunque, erano errate le considerazioni dell'attrice circa i presupposti per qualificare l'edificio come scadente;
infine evidenziava la corretta contabilizzazione del contributo regionale, producendo altresì una relazione tecnica e la nota del r.u.p. ; a seguito di richiesta di integrazione , era precisato l'ammontare del canone.
La causa era istruita mediante documentazione acquisita dalle parti e CTU tecnico contabile
All'udienza di discussione le parti insistevano nelle proprie conclusioni come sopra riportate.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1.Il rapporto di locazione intercorso


2. La corretta determinazione del canone
3. L'infondatezza delle deduzioni di parte convenuta nella comparsa conclusionale e la determinazione dell'ammontare complessivo dovuto a titolo di canone


4.Le spese


1.Il rapporto di locazione intercorso
Parte intimante ha puntualmente dedotto e comprovato il rapporto contrattuale di Pt_1
locazione intercorso con la sig.ra avente ad oggetto l'immobile di proprietà dell'ente Controparte_1
situato in via del Colombarone 6 , identificato catastalmente al foglio B sez. 2 mappale Pt_1 Pt_1
700 sub 3 assolvendo quindi al proprio onus probandi circa la costituzione del rapporto giuridico ex art. 2697 c.c e coerentemente con orientamento giurisprudenziale consolidato (Cass. Sez. Unite
30.10.2001 n. 13533). )
E' stato prodotto infatti , fin dalla fase sommaria, “contratto di locazione di alloggi di cui all'art. 1 c.3 lett. a) e artt. 19 comma 4 e 29 del regolamento regionale del 10 febbraio 2004 n.1 e successive modifiche” stipulato con l'ente dalla sig.ra e debitamente registrato presso CP_1
l'Agenzia delle Entrate in data 10 settembre 2018 al n. 006172 serie 3T(doc.1)
Parimenti, la medesima parte intimante ha puntualmente dedotto l'inadempimento contrattuale della parte conduttrice sub specie di omesso pagamento dei canoni di locazione e oneri accessori come concordati, a decorrere dall'ottobre 2020, per un totale di € 3079,75 al momento dell'introduzione del pagina 4 di 17 giudizio;
parimenti, è stata puntualmente dedotta la persistente occupazione dell'immobile da parte della sig. ra Controparte_1
Tali puntuali deduzioni sono state altresì ulteriormente supportate da estratto conto analitico circa gli omessi versamenti, nonché da diffida di pagamento trasmessa prima del giudizio fin dalla fa sommaria e consegnata il 2.12.2022 (doc. 2 e 3 fase sommaria) ; ulteriormente , nel presente giudizio ordinario di opposizione all'intimazione, è stato ulteriormente precisato il credito come pari a
€4.890,03 al momento del deposito della memoria integrativa e producendo ulteriore prospetto analitico contabile (cfr. doc. 3 allegato alla memoria ex art. 426 c.p.c. ).
A fronte di richiesta di chiarimenti , la stessa parte attrice ha precisato l'ammontare del canone mensile in relazione alle distinte annualità e, segnatamente: nel 2020 €205,67 (all.10, pag.5); nel 2021 di €164,29 e, successivamente, di €129,03 (all.10, rispettivamente pag.6 e 7); nel 2022 di €132,61 e, successivamente, di €168,85 (all.10, rispettivamente pag.8 e 9); nel 2023 di €183, 79 (all.10, pag.10).
A partire dal 2024, invece, il canone di locazione mensile ammonta ad €171,79 (all.10, pag.11).
Parte convenuta, nel costituirsi in giudizio, non ha mai contestato il rapporto di locazione intercorso, dovendo pertanto ritenersi pacifico il rapporto contrattuale, eccependo viceversa sia la corretta quantificazione del canone sia , invero genericamente, un'erronea contabilizzazione degli importi corrisposti


2. La corretta determinazione del canone
Questione controversa tra le parti è costituita dalla corretta quantificazione del canone.
A riguardo, la disciplina giuridica applicabile è contenuta nella legge regionale 4 dicembre
2009, n.27 e segnatamente, artt.31, 36 e 37, nonché all. B “Modalità di calcolo del valore locativo” ove sono specificamente individuati i singoli coefficienti applicativi;
segnatamente, sul punto, costituiscono elementi di considerazione lo stato ISEE ERP delle famiglie, lo stato di conservazione dell'immobile,
l'anno di costruzione nonchè, eventualmente, ulteriori fattori ivi riportati.
A fronte delle reciproche e contrapposte eccezioni e deduzioni, supportate anche da documentazione avente carattere indiziario, (cfr. documentazione allegata alla comparsa di costituzione nella fase sommaria di parte intimata, nonché relazione r.u.p. e prospetto canoni per parte intimante) è stata disposta CTU
La relazione del CTU basata su atti e documenti di causa, corredata da significativa e rilevante documentazione fotografica nonché da tabelle esplicative di calcoli, risulta particolarmente approfondita, caratterizzata da rigoroso iter logico motivazionale, elaborata nel contraddittorio tra le parti, completa ed esauriente rispetto ai quesiti posti.
La CTU è quindi condivisibile nelle conclusioni pagina 5 di 17 Il consulente, in particolare, dopo una puntuale ricostruzione delle operazioni peritali (cfr relazione pag. 2 e ss.) nonché una sintetica ma esauriente descrizione dei luoghi, ovvero dell'appartamento della resistente nonché del complesso condominiale oggetto di causa (cfr relazione pag. 9 e ss.) ha proceduto all'accertamento e valutazione dei lavori eseguiti nel condominio e nell'appartamento nel corso degli anni 2016-2018.
Segnatamente il CTU ha attestato come “I fabbricati sono stati oggetto di diverse pratiche edilizie a partire dal 2015, secondo la documentazione che è stata richiesta con accesso agli atti al
Comune di (All.03b - Risposta RICH PG 89767-2024): - SCIA del 18/05/2015 per restauro e Pt_1
risanamento conservativo - protocollo n. 33580/2015 pratica n. UT/000685/2015; - SCIA del
07/06/2016 per interventi di manutenzione straordinaria -Variante alla pratica del 2015 – protocollo
46101/2016 pratica n. UT 001054/2016; - SCIA del 20/07/2017 a completamento dei lavori di cui alle precedenti SCIA – protocollo n. 58403/2017 pratica n. UT/001429/2017; - Autorizzazione paesistica rilasciata il 23/05/2017 protocollo 24174/17 pratica n. UT. 507/2017. Agli atti cartacei risulta altresì una autorizzazione paesistica del 25/03/2013 necessaria per la presentazione della prima pratica edilizia del 2015. “ (sic relazione pag. 15 )
Il medesimo consulente ha altresì espresso una valutazione profondamente negativa dello stato conservativo degli immobili prima dei lavori sopra indicati dichiarando come “I fabbricati, dalla loro costruzione nel 1959, fino agli interventi di cui alle pratiche edilizie sopracitate, non erano mai stati oggetto di alcun sostanziale intervento di manutenzione straordinaria e risultavano in pessime condizioni sia esterne che interne.”
Segnatamente, il CTU ha puntualmente elencato e descritto le opere eseguite e segnatamente: formazione impianto di riscaldamento autonomo, unitamente a radiatori in alluminio con le relative valvole termostatiche (irrilevante la circostanza che la sig.ra abbia autonomamente deciso di CP_1
rimuoverli); formazione di impianto produzione acqua calda con pannelli solari;
spostamento apparecchi di contabilizzazione gas-metano; sostituzione serramenti esterni quali finestre e porte- finestre e sostituzione avvolgibili;
formazione di isolamento termico esterno a cappotto (facciate Nord,
Sud e Ovest); formazione di isolamento termico solaio tra piano cantina e primo piano abitato;
riparazione di intonaci, sia pure parziale “limitata alle sole porzioni gravemente ammalorate e successiva tinteggiatura rispettando le colorazioni esistenti” e, successivamente, rifacimento intonaci;
ripristino gronde pensiline e balconi;
riparazione recinzioni e cancelli, tra cui l'installazione dell'automazione per i cancelli carrai;
rifacimento parziale pavimentazione dei cortili;
realizzazione linea vita sulle coperture dei fabbricati;
sostituzione serramenti esterni sia per gli infissi vani scale sia per i portoncini ingresso vani scale;
sostituzione delle porte di primo ingresso agli alloggi (attualmente pagina 6 di 17 in legno) con portoncini blindati di sicurezza comprensivi di pannello isolante;
tinteggiatura sia delle facciate sia dei vani scala;
rifacimento pluviali;
rifacimento linee esterne gas metano (cfr. relazione pag. 16)
Circa la sostituzione di isolamento termico sottotetto, il CTU non ne ha escluso la presenza ma ha precisato l'impossibilità di accertamento stante la difficoltà di accesso: orbene, in ragione della puntuale relazione del r.u.p., e dell'assenza di contestazioni specifiche si ritiene che anche tale opera sita stata eseguita;
analogamente per il lucernario è stato evidenziato come tale opera che non è stata oggetto di indagine per difficoltà di accesso
All'esito dell'analitica descrizione delle opere come effettivamente riscontrate, il CTU ha compiuto correttamente una valutazione in ordine all'esatta qualificazione delle stesse (ristrutturazione o manutenzione straordinaria)
A riguardo, il CTU ha dichiarato come i sopra indicati interventi “ non possono essere qualificati come interventi di “ristrutturazione”, ma come interventi di “restauro e risanamento conservativo” e di “manutenzione straordinaria”. Si fa comunque notare che secondo il TU sopracitato, l'inserimento di un nuovo impianto (nel ns caso sia l'impianto acs che l'impianto di riscaldamento) viene qualificato sia come intervento di manutenzione straordinaria (art.3 comma b), che come intervento di risanamento conservativo, (art. 3 comma c), nonché come intervento di ristrutturazione (art.3 comma d) evidenziati per comodità in verde.” (sic relazione pag. 38)
La valutazione è condivisibile e fatta propria dal Giudice, in quanto fondata su corretta interpretazione dell'art. 3 del DPR 6.6.2001 n. 380 in cui sono distinti gli interventi edilizi e segnatamente b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso. ….. c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il
pagina 7 di 17 consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino
o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per
l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per
l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico…”
Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale sul punto, inoltre, la ristrutturazione edilizia si configura laddove, attraverso il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, si realizzi un'alterazione dell'originaria fisionomia e consistenza fisica dell'immobile, incompatibile con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo che presuppongono, invece, la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell'edificio e la distribuzione interna della sua superficie. (in massima Consiglio di Stato sez. II, 02.04.2021, n.2735)
Orbene, tanto premesso in punto di diritto, le opere sopra descritte, pur rilevanti e significative, oltre che comportanti un indubbio miglioramento oggettivo delle condizioni dell'immobile, non hanno determinato una trasformazione strictu sensu intesa (secondo la nozione elaborata dalla giurisprudenza e normativa indicata) né una modifica di volumetria o prospetti dell'edificio.
Peraltro , sul punto, rileva altresì il nomen iuris adottato dalla stessa , ovvero Pt_1
“manutenzione straordinaria” nella SCIA 2016 e la dicitura di “restauro e risanamento conservativo” nelle SCIA 2015-2017
La qualifica di manutenzione straordinaria o risanamento conservativo in relazione alle opere compiute da non implica tuttavia l'accoglimento tout court delle pretese di parte convenuta. Pt_1
In risposta a specifico quesito, il CTU ha infatti precisato se lo stato di conservazione dell'immobile oggi condotto dalla convenuta possa essere considerato “normale” ovvero ”mediocre” o
“scadente”, secondo un parametro di giudizio rapportato a edifici analoghi per tipologia e anno di costruzione nonché in base ai criteri esposti nella normativa di settore (cfr. in particolare allegati alla legge Regionale 27/2009).
pagina 8 di 17 Il consulente, previo richiamo integrale della l'All.B della Legge Regionale 27/09 cit. e dei parametri indicati ha compiuto un'analitica valutazione di tutti i profili rilevanti ai fini della qualificazione dello stato conservativo dell'immobile
In ordine agli Elementi propri dell'unità immobiliare, Il CTU ha ritenuto la condizione dei pavimenti “normale” in quanto “Il pavimento della unità immobiliare presenta piastrelle in graniglia rosata per il soggiorno cottura e in graniglia grigia per i restanti locali, pavimentazioni tipiche degli anni 60. Il bagno presenta invece una pavimentazione ed il rivestimento in piastrelle di ceramica di tipologia più recente. Le condizioni della pavimentazione sono state riscontrate normali, senza alcun segno di rottura/crepe ad eccezione di una piastrella in bagno. Tenendo conto della buona conservazione di tutta la pavimentazione, si considera lo stato di conservazione dei pavimenti
(sic relazione pag. 40); analoga valutazione , “normale”, per gli infissi in quanto “Negli Pt_3
interventi di cui alle pratiche edilizie in oggetto, i vecchi serramenti esterni in legno a vetro singolo sono stati sostituiti con nuovi serramenti in PVC con vetrocamera. Sono state sostituite anche tutte le tapparelle prima in legno, ora sempre in PVC. La porta di accesso in legno è stata sostituita con nuova porta blindata… I serramenti interni tra i locali sono in legno tamburato e si presentano rovinati alla base dai graffi del gatto della Sig.ra come da Lei stessa spiegato durante il CP_1 sopralluogo. Si ritiene lo stato di conservazione degli infissi come ” (sic relazione pag. 45); Pt_3 valutazione di normalità è stata espressa per l'impianto elettrico, l'impianto idrico e l'impianto di riscaldamento, sebbene, per il primo, basandosi su valutazione presuntiva in ragione degli elettrodomestici presenti in casa nonché dell'impianto di condizionamento realizzato autonomamente da parte resistente, in assenza di alcuna segnalazione di problematiche: ciò in quanto la aveva CP_1
dichiarato di aver disattivato la fornitura di corrente elettrica visto che da giugno a settembre non utilizza l'appartamento.
In relazione all'impianto di riscaldamento, il CTU ha attestato la rimozione di tutti i radiatori dalla propria unità immobiliare e il non utilizzo della caldaia a condensazione di nuova installazione in dotazione all'unità immobiliare, ma di pompa di calore da lei installata
Al contrario è stata ritenuta “mediocre” la condizione di pareti e soffitti in quanto “Le pareti si presentano in buone condizioni, ad eccezione di due pareti perimetrali verso l'esterno (est) e verso il vano scala del soggiorno-cottura dove si evidenziano marcate tracce di muffa da condensa. Le condizioni dei soffitti sono buone, ad eccezione di una macchia di vecchia infiltrazione di acqua dal bagno dell'unità sovrastante. Non si riscontrano distacchi di intonaco, né sulla pareti né sui soffitti.
Si ritiene che presenza delle muffe sia dovuta essenzialmente alla insufficiente aereazione del locale indicato come “soggiorno”, dove è stata posizionata una cucina ad isola dotata di cappa di
pagina 9 di 17 aspirazione, ma priva di condotto di espulsione dell'aria all'esterno. Tale areazione si rende ancor più necessaria per la presenza dei nuovi serramenti con vetrocamera che bloccano le infiltrazioni di aria esterna che avveniva coi vecchi serramenti del 1959, in legno e vetro singolo ed ammalorati.
Considerando le buone condizioni di tutti gli altri locali e dei soffitti in generale, si ritiene lo stato di pareti e soffitti come MEDIOCRE” (sic relazione pag. 41 e ss.)
In relazione alle parti comuni, il CTU ha espresso una valutazione di mediocrità per gli accessi, scale e ascensore in quanto “Il portoncino di accesso al palazzo è stato sostituito da nuovo serramento in alluminio con vetro termico. Le scale si presentano in buone condizioni generali, imbiancate sia sulle pareti che sul soffitto, con un impianto elettrico funzionante. A tal proposito si segnala solo la presenza di alcuni copri-presa da registrare. Accanto alla porta di ingresso vi è una vecchia cassetta delle lettere in legno. La porta di accesso alla cantina è costituita da una vecchia porta di legno. I serramenti delle scale sono nuovi, in PVC dotati di vetrocamera termoisolante. Per quanto riguarda gli accessi esterni al complesso residenziale, vi sono due accessi pedonali ed uno carraio. Entrambi gli accessi pedonali risultano in buone condizioni, recentemente verniciati, ma privi di serratura di chiusura. Analogamente, il cancello carraio risulta privo dei bracci motorizzati per l'apertura automatica, essendo questi stati smontati e posizionati a terra. L'immobile non risulta dotato di ascensore. Si ritiene di lo stato di conservazione degli accessi e delle scale come MEDIOCRE (sic relazione pag. 50 e ss.)
Al contrario, il CTU ha espresso una valutazione di normalità facciate, coperture e parti comuni in genere, richiamando espressamente tutti i contenuti e la descrizione delle singole opere come realizzate
Orbene, riassumendo le conclusioni in apposita tabella, e richiamando il contenuto dell 'All.B della Legge Regionale 27/09, “lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano scadenti le condizioni di 3 degli elementi di cui sopra, dei quali almeno 2 propri dell'unità immobiliare. Si considera scadente qualora siano scadenti le condizioni di 4 degli elementi di cui sopra, dei quali almeno 3 propri dell'unità immobiliare. Dalla tabella di cui sopra, lo stato di conservazione complessivo dell'immobile risulta NORMALE” (sic relazione pag. 53)
Il CTU è quindi giunto ad una valutazione di normalità escludendo che nella fattispecie in esame si possa configurare una condizione di mediocrità o di carattere scadente essendo nettamente prevalenti gli elementi, propri dell'immobile e comuni del , qualificabili come normali. CP_3
Ai fini della valutazione circa la corretta stima del canone, il CTU, dopo aver operato l'esposta valutazione sullo stato di conservazione, ha approfondito la corretta nozione di Vetustà nonché le pagina 10 di 17 tipologie di intervento idonee a determinare un mutamento nell'annualità di riferimento per la costruzione dellìimmobile.
A riguardo, sul punto, nell'allegato B viene indicato “Per le unità abitative realizzate anteriormente al 1986, il coefficiente di vetustà pari a 1 viene ridotto dell'0,25 per cento annuo fino al
1976 e dello 0,5 per cento annuo dal 1975 al 1956. Per le unità abitative oggetto di intervento di recupero o ristrutturazione edilizia successivamente al 31.12.1985 il coefficiente è pari a 1. Ai fini della determinazione del coefficiente della vetustà, se si è proceduto a lavori di manutenzione straordinaria o risanamento riguardanti cinque degli elementi qualificanti lo stato di conservazione, dei quali almeno tre propri dell'unità immobiliare, si considera anno di costruzione quello dell'ultimazione dei lavori.”
Orbene, la disposizione normativa contiene un esplicito riferimento all'attività di “recupero” edilizio, come alternativa e diversa alla ristrutturazione edilizia strictu sensu intesa, e comunque idonea, ex se a determinate condizioni a determinare l'applicazione di coefficiente analogo agli edifici di nuova costruzione.
La nozione di recupero , inoltre, ai sensi dell'all. B) include espressamente lavori di manutenzione straordinaria o risanamento , quali quelli oggetto di esame.
Parimenti, sul piano sistematico, l'inclusione della manutenzione straordinaria nell'ambito del recupero edilizio è ulteriore confermata dall'art.16 bis del DPR 22.12.1986 n. 986 (testo unico imposta dei redditi).
Applicando quindi correttamente le citate coordinate normative il CTU ha quindi predisposto un elenco delle lavorazioni eseguite e, segnatamente, degli elementi oggetto di manutenzione straordinaria.
A riguardo il CTU ha precisato, in relazione agli elementi propri dell'unità immobiliare, che pavimenti nonché pareti e soffitti, sono stati oggetto di manutenzione straordinaria /risanamento solo parziale;
al contrario, gli infissi, l'impianto idrico sanitario e l'impianto di riscaldamento sono stati oggetto di effettiva manutenzione straordinaria;
infine, ha escluso l'attività di manutenzione straordinaria in relazione all'impianto elettrico: tale valutazione di esclusione è stata eseguita in modo rigoroso in assenza di documentazione: tuttavia il CTU ha precisato come “data l'installazione di moderni impianti di climatizzazione e riscaldamento, considerata la normale dotazione di elettrodomestici dell'appartamento e la diversa tipologia dei frutti elettrici (interruttori, prese e pulsanti) e placche rispetto alla documentazione fotografica agli atti, sarebbe ragionevole ipotizzare che ci sia stato negli anni un rifacimento/adeguamento dell'impianto elettrico rispetto al 1959. In ogni
pagina 11 di 17 caso, in assenza di documenti agli atti, l'impianto viene considerato ai fini del calcolo della vetustà, non oggetto di interventi di risanamento”.(sic relazione pag. 59)
Parimenti, il CTU ha attestato, in relazione alle parti comuni, l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria sia gli accessi, le scale e gli ascensori, sia le facciate le coperture e le parti comuni in genere (cfr. relazione pag. 60 e ss)
Le conclusioni del CTU come esposte risultano quindi condivisibili: segnatamente, dopo aver riportato i risultati in tabella da cui si evince univocamente come cinque elementi qualificanti siano stati oggetto di ristrutturazione integrale e di questi ben tre relativi in modo specifico all'unità immobiliare, (pur non considerando i due di ristrutturazione parziale) il CTU ha evidenziato come
Secondo l'All.B della Legge Regionale 27/09, ai fini della determinazione del coefficiente della vetustà, se si è proceduto a lavori di manutenzione straordinaria o risanamento riguardanti cinque degli elementi qualificanti lo stato di conservazione, dei quali almeno tre propri dell'unità immobiliare, si considera anno di costruzione quello dell'ultimazione dei lavori. Dalla tabella di cui sopra, si ritiene quindi corretta l'applicazione del coefficiente 1,00 al posto del precedente 0,89 nel calcolo del canone indicato da e l'indicazione del 2016 come anno di costruzione a seguito degli interventi Pt_1 riscontrati” (sic relazione pag. 62)
Alla luce di quanto esposto, il CTU ha altresì verificato la correttezza del computo dei canoni da parte di (calcolati, coerentemente con i rilievi della CTU, in funzione delle condizioni applicate Pt_1
stato di conservazione NORMALE, anno di costr/ristr/manut 2016); le univoche conclusioni del CTU sono nel senso che “Si conferma quindi l'importo dei canoni calcolati e l'importo di €. 4.890,03 richiesto da fino al novembre 2023” (sic relazione pag. 65) Pt_1
Risulta particolarmente significativo che, I CTP, hanno espressamente concordato sulla correttezza dei conteggi del canone esposti come da verbale del 11 settembre, allegato alla relazione;
parimenti, alcuna osservazione era formulata nei termini dai medesimi consulenti di parte.


3.L'infondatezza delle deduzioni di parte convenuta nella comparsa conclusionale e la determinazione dell'ammontare complessivo dovuto a titolo di canone
Parte attrice nella propria memoria conclusiva autorizzata, ha formulato plurime contestazioni alla CTU
Orbene, pur essendo ammissibili tali contestazioni in ossequio al recente e preferibile orientamento giurisprudenziale (Cass. 11.11.2024, n.29075), tuttavia nel presente giudizio integrano un vero e proprio venire contra factum proprium: il consulente di parte ha infatti dichiarato espressamente di aderire alle conclusioni del CTU né aveva formulato rilievi in ordine alle valutazioni al contenuto della relazione circa lo stato conservativo dell'immobile pagina 12 di 17 In ogni caso, le argomentazioni sono infondate.
A riguardo, anzitutto, la circostanza che la voce “accessi, scale e ascensori” era dichiarata dallo stesso CTU a pagg 50 e 53 in stato di conservazione mediocre (sci conclusionale pag.2) , è irrilevante ai fini della dimostrazione che cinque elementi qualificanti fossero oggetto di manutenzione straordinaria : anzitutto, con riferimento a tali elementi, lo stato di conservazione non preclude ex se la circostanza fattuale che gli stessi siano stati oggetto di manutenzione straordinaria come attestato in atti pubblici o comunque reperiti presso il e invero accertato dal CTU stesso;
un conto è lo stato CP_4
conservativo, altro lo svolgimento di lavori
In secondo luogo, a quest'ultimo proposito, inoltre, sulla base della stessa descrizione del
CTU (condivisa dal Ctp) si evince attività manutentiva straordinaria proprio con riferimento a tali elementi “Il portoncino di accesso al palazzo è stato sostituito da nuovo serramento in alluminio con vetro termico. Le scale si presentano in buone condizioni generali, imbiancate sia sulle pareti che sul soffitto, con un impianto elettrico funzionante. A tal proposito si segnala solo la presenza di alcuni copri-presa da registrare. Accanto alla porta di ingresso vi è una vecchia cassetta delle lettere in legno. La porta di accesso alla cantina è costituita da una vecchia porta di legno. I serramenti delle scale sono nuovi, in PVC dotati di vetrocamera termoisolante Per quanto riguarda gli accessi esterni al complesso residenziale, vi sono due accessi pedonali ed uno carraio. Entrambi gli accessi pedonali risultano in buone condizioni, recentemente verniciati, ma privi di serratura di chiusura.
Analogamente il cancello carraio, risulta privo dei bracci motorizzati per l'apertura automatica, essendo questi stati smontati e posizionati a terra. L'immobile non risulta dotato di ascensore.”
Infine , a fortiori, il CTU non ha neanche considerato in tabella ulteriori elementi oggetto di ristrutturazione, sia pure solo parziale: in altri termini, sul punto, la valutazione del CTU in ordine agli elementi oggetto di manutenzione straordinaria non solo è corretta ma particolarmente rigorosa.
Parimenti erroneo il riferimento di parte convenuta all'applicazione del costo convenzionale annuo nella misura minore di €1000 invece di 1250 , come viceversa correttamente adottato dal CTU
A riguardo il CTU ha infatti debitamente tenuto conto dei plurimi lavori di intervento e risanamento eseguiti, qualificabili come manutenzione straordinaria, essendo inconferente a apodittica la distinzione tra “recupero” e ristrutturazione” compiuta dalla stessa parte convenuta;
tale distinzione, per le ragioni esposte nel paragrafo precedente, inoltre, è priva di rilievo giuridico ai fini rilevanti per la decisione;
la ricostruzione di parte convenuta, comporta altresì una contraddizione logico giuridica laddove implica che lo stesso immobile sia considerato come realizzato in una determinata annualità per il requisito della vetustà e in altra annualità per il requisito del costo convenzionale.
In definitiva, in ragione di quanto esposto, i canoni sono stati correttamente calcolati da Pt_1
pagina 13 di 17 Sotto ulteriore e connesso profilo, in ordine ai pagamenti effettuati, gli stessi , oltre che oggetto di contabilizzazione di sono stati esaminati dal CTU stesso in contraddittorio con i ctp risultando Pt_1 quindi correttamente evidenziato il saldo e, segnatamente, l'importo di €. 4.890,03 richiesto da Pt_1
fino al novembre 2023”
L'eccezione circa pagamenti ulteriori da parte della in forza di contributo di CP_1 solidarietà regionale è contradittoria e infondata;
a riguardo, sul punto, sotto il primo profilo, nell'atto di opposizione allo sfratto per morosità, la stessa riconosce la corretta contabilizzazione CP_1 dell'importo di 5255,13 (“ i primi 2 contributi sono stati regolarmente stornati” cfr. pag. 1) e un'omessa contabilizzazione di 393,42; al contrario, in comparsa conclusionale, deduce come “solo euro 2.916,58 sono stati contabilizzati con un residuo di euro 2.731,03 invece non contabilizzati a favore dell'inquilina anche se incassati da (sic conclusionale pag. 16) Pt_1
Oltre che contraddittoria, la deduzione è infondata;
anzitutto, parte attrice ha puntualmente eccepito di aver correttamente contabilizzato il contributo con causale CRSS straordinario 2022 come indicato nell'estratto conto alla colonna “Pagato” alle data 28 febbraio 2023 “Data Reg.” (doc. 2 e 3 , pagg. 1 e 2) nonché nella successivo estratto conto aggiornato a dicembre 2023 ; inoltre, la corretta contabilizzazione si evince proprio dalla documentazione di parte convenuta, essendo limitata la produzione di alla fase successiva alla mora: segnatamente, la contabilizzazione emerge nella Pt_1 nella ricostruzione contabile dell'intero rapporto in cui sono esposti gli importi dedotti (doc. 7 )
A fortiori, stante la pacifica prova del rapporto contrattuale, l'onus probandi circa il pagamento effettivo dell'importo gravava su parte convenuta , e, pertanto, era onere della stessa CP_1
puntualmente dedurre comprovare l'erroneità nel conteggio del pagamento, circostanza non avvenuta.
In definitiva la domanda risulta fondata di pagamento risulta fondata;
a riguardo, in assenza di successiva precisazione, avendo richiamato la memoria e art. 426 c.p.c. nei propri scritti Pt_1
conclusivi l'importo viene indicato in €4.890,03, aggiornato a novembre 2023.
Stante la persistente morosità, non avendo parte convenuta dedotto o documentato alcun ulteriore pagamento, alla somma sopra indicata viene aggiunto l'importo €183,79 per il mese di dicembre 2023 nonché €2.233,27 (ovvero 171,79 da gennaio 2024 fino a gennaio 2025 compreso) stante la persistente occupazione dell'immobile non rilevando l'abbandono di fatto dello stesso in periodo successivo;
in ragione di quanto esposto l'esposizione debitoria, ad oggi risulta pari a €7123,3, oltre interessi nella misura legale dalla data di scadenza di ciascuna mensilità fino al saldo.
Parimenti dovuta l'ulteriore somma di €171,79 al mese da febbraio, ovvero dalla pubblicazione della sentenza, fino alla liberazione effettiva dell'immobile pagina 14 di 17 Parte convenuta deduce il rilascio dell'immobile ad agosto 2024 e quindi formula istanza per la restituzione della caparra: orbene, ai sensi dell'art. 3 c.5 tale circostanza non sufficit per la restituzione del deposito cauzionale caparra il semplice abbandono dell'alloggio, essendo comunque necessario l'adempimento per l'assegnatario di ulteriori oneri invero non dedotti e comprovati (formale restituzione dell'immobile , assenza di danni etc.)
Inoltre, l'abbandono di fatto dell'immobile (peraltro genericamente dedotto, non comprovato e non riconosciuto espressamente dalla parte intimante) è irrilevante, in assenza di formale riconsegna , persistendo l'obbligazione di pagamento.
Stante la morosità come indicata sussistono i presupposti per la convalida di sfratto risultando l'omesso pagamento del canone sia adempimento di significativa importanza ai sensi dell'art. 3c.2 del contratto nonché, più in generale ex art. 1587 c.c.: , è quindi fondata anche la domanda di intimazione di sfratto come dedotta fin dalla fase sommaria , implicante altresì sul piano logico giuridico la previa risoluzione del contratto stesso.
Viene accertato altresì l'obbligo di rilascio dell'immobile
Premessa la fondatezza della domanda , ai sensi dell'art. 56 l. 392/1978 ” Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonche' delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta, fissa la data dell'esecuzione entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento.”
Nella fattispecie in esame, stante l'utilizzo in modo non pienamente conforme dell'immobile (è stata accertata la rimozione parziale di impianto), il perdurante pluriennale inadempimento dell'obbligazione di pagamento, nonché la natura pubblica dell'ente locatore, si riconosce un termine ridotto limitato a un mese per la formale riconsegna delle chiavi e l'avvio della procedura esecutiva, stabilendo quale termine dilatorio per l'esecuzione il 14.3.2025.


4.Le spese
Le spese sono addebitate su parte convenuta in quanto soccombente ex art. 91 Controparte_1
c.p.c.
I compensi sono liquidati ex DM 55/2014 (come modificato ex DM 147/2022) per cause di valore compreso tra € 5200 e €26000 (valore effettivo considerando la morosità, al momento dell'introduzione del giudizio ordinario di opposizione) applicando il parametro medio per le fasi di studio e introduttiva, esclusa l'istruttoria, (in assenza di memorie e assorbita dalla CTU) e minimo per la decisionale, (limitata a una singola udienza di discussione in forma scritta e ripetitiva di questioni già
pagina 15 di 17 affrontate) risultando quindi paria €2547,00 oltre spese generali al 15% iva e cpa nonché spese di marca e contributo (pari a €76,00); tale importo è comprensivo anche della fase sommaria nonché, in assenza di specifica domanda, della fase di mediazione.
Le spese della CTU, come liquidate con separato decreto sono addebitate su parte convenuta soccombente, ferma restando la solidarietà di tutte le parti nei confronti del CTU
Non sussistono i presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c. a carico della convenuta in quanto la relativa complessità della causa ha richiesto lo svolgimento di CTU e , inoltre, la stessa parte attrice è stata costretta a precisare l'ammontare del canone annuale vigente a seguito di richiesta del
Giudice.


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni diversa istanza o eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così dispone:
- Accoglie, nei limiti e per le ragioni di cui in motivazione, la domanda di parte attrice
[...]
(c.f. e, per l'effetto: Parte_4 P.IVA_1
a)dichiara risolto il contratto di locazione stipulato da e (cf. Pt_1 Controparte_1
) registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 10 settembre 2018 al n. C.F._1
006172 serie 3T avente ad oggetto l'unità immobiliare situata in , via del Colombarone 6 , Pt_1
identificato catastalmente al foglio B sez. 2 mappale 700 sub 3;
b)convalida lo sfratto e condanna la sig.ra al rilascio dell'unità immobiliare Controparte_1
indicata nel punto precedente libera da persone o cose nonché alla consegna delle chiavi nei confronti di stabilendo termine dilatorio per l'esecuzione in data 14.3.2025; Pt_1
c)condanna la sig.ra al pagamento di €7123,3 nei confronti di oltre Controparte_1 Pt_1
interessi nella misura legale dalla data di scadenza di ciascuna mensilità fino al saldo , oltre €171,79
a partire dal mese di febbraio 2025 per ciascun mese in cui si protrae l'occupazione dell'immobile e
l'omessa consegna delle chiavi;

- II)condanna altresì a rimborsare ad le spese di lite, che si Controparte_1 Pt_1
liquidano in € 76,00 per spese ed € 2547,00 per compensi professionali, oltre spese generali pari al
15% dei compensi, c.p.a., nonché i.v.a., se prevista, secondo le aliquote di legge;

-III)addebita in via definita le spese della CTU, come liquidate con separato decreto, su parte convenuta . Controparte_1
pagina 16 di 17 Sentenza resa ex art. 429 c.p.c. all'esito di udienza di discussione svoltasi in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Pavia, 11 febbraio 2025
Il Giudice
Cameli Renato

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