N. R.G. 505/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CROTONE
Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Sofia Nobile de Santis ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 505/2020 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DE MECO Parte_1 C.F._1
NATALE, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti
ATTORE/I contro
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. SCARAMUZZA GIANLUCA, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Come in atti.
pagina 1 di 6 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1) Con atto di citazione ritualmente notificato in data 18/02/2020, conveniva in Parte_1 giudizio dinanzi a questo Tribunale la società per sentir dichiarare la risoluzione per Controparte_1 inadempimento del contratto di compravendita immobiliare del 05/10/2010, relativo all'acquisto dell'appartamento sito in Crotone alla Via Pio La Torre n. 4, e per l'effetto ottenere la restituzione del prezzo pagato, rivalutato secondo gli indici ISTAT, ovvero la restituzione della parte di prezzo in eccedenza rispetto all'effettivo valore economico del bene in relazione all'effettiva categoria energetica, nonché il risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti.
A fondamento della domanda, l'attrice sosteneva che:
- l'attestazione di certificazione energetica dell'immobile risultava di categoria energetica totalmente difforme rispetto a quella indicata nel contratto di compravendita, in quanto l'immobile sarebbe stato venduto con classificazione energetica di tipo “A”, mentre invece, secondo la perizia redatta dall'Ing.
in data 05/06/2017, risulterebbe di classe energetica “G”; Persona_1
- l'immobile era privo del certificato di agibilità.
Concludeva chiedendo di “accertare e dichiarare la risoluzione contrattuale dell'acquisto dell'immobile sito in Crotone alla Via Pio La Torre n. 4 acquistato in data 05.10.2010 giusto atto di compravendita notaio n. rep. 1937 – 1497 e del rapporto contrattuale intercorso tra le Persona_2 parti e per l'effetto ordinare la restituzione del prezzo pagato all'atto della stipula rivalutato secondo gli indici ISTAT;
accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale da parte ella società CP_1 e per l'effetto la risoluzione contrattuale intervenuta tra le parti in quanto l'attestazione di
[...] certificazione energetica risulta di categoria inferiore rispetto a quella indicata nel contratto di compravendita e per l'effetto condannare la società alla restituzione della parte di Controparte_1 prezzo in eccedenza pagato rispetto all'effettivo valore economico del bene in relazione all'effettiva categoria energetica dello stesso;
condannare la società al risarcimento di tutti i danni Controparte_1 patrimoniale e non, nei confronti della sig.ra a seguito dell'inadempimento Parte_1 quantificati sicuramente nel prezzo di acquisto dell'immobile ed in caso nella misura maggiore o minore questo giudicante riterrà di giustizia, con rivalutazione monetaria e interessi decorrenti dal giorno della proposizione della domanda sino all'effettivo soddisfo, oltre alla restituzione di tutte le somme versate dalla sig.ra ; (…) il tutto con vittoria di spese, diritti, onorari, Parte_1 competenze, con distrazione in favore del procuratore costituito che dichiara di averle anticipate”.
1).1 Si costituiva in giudizio la società contestando integralmente le pretese attoree. Controparte_1
Allegava e deduceva che:
- nel corso delle trattative che avevano preceduto l'acquisto, formalizzate nel compromesso di vendita del 25/03/2009 e nel successivo rogito notarile del 05/10/2010, non si era mai discusso degli indici di prestazione energetica dell'immobile;
- l'immobile aveva sempre assolto alla funzione economico-sociale propria, essendo stato regolarmente abitato dall'attrice e dalla sua famiglia sin dal momento dell'acquisto;
pagina 2 di 6 - l'attrice aveva commissionato rilevanti modifiche strutturali che avevano stravolto la conformazione dell'appartamento già ultimato;

-in merito alla questione del certificato di agibilità, il CTU nominato in un separato procedimento di
ATP (R.G. n. 1534/2013) aveva accertato che il certificato doveva ritenersi attestato per silenzio- assenso ai sensi dell'art. 4 del D.P.R. n. 380/2001.
1).2 Alla prima udienza del 02/07/2020, le parti chiedevano la concessione dei termini ex art. 183, comma 6, c.p.c.
Depositate le memorie istruttorie, alla successiva udienza il Giudice si riservava sulla decisione in ordine all'ammissione delle richieste istruttorie e, con ordinanza dell'8/04/2021, rigettava tali richieste, disponendo l'acquisizione del fascicolo ATP iscritto al n. R.G. 1534/2013. Con successiva ordinanza del 11/04/2022, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Successivamente l'attrice promuoveva ricorso ex artt. 669 quater e 700 c.p.c. (rubricato al n. 1008/2022 R.G.), con cui chiedeva ordinarsi alla convenuta l'esecuzione dei lavori asseritamente necessari ed urgenti al fine di ripristinare la salubrità dell'appartamento. Ad esito della costituzione della resistente, il Giudice con ordinanza del 23.1.2023 rigettava la domanda cautelare rinviando al merito in ordine al regolamento delle spese.
Dopo alcuni rinvii disposti a causa dell'assenza per congedo del giudice titolare del ruolo (subentrato in via definitiva nella causa a far data dal 30.11.2022), all'udienza del 21/11/2024 la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
2) Le domande proposte dall'attrice sono infondate e devono essere rigettate per i motivi di seguito esposti.
2).1 Il punto centrale della controversia riguarda la presunta consegna di un bene diverso da quello pattuito (aliud pro alio) relativamente alla classe energetica dell'immobile, come sostiene l'attrice.
Il Tribunale osserva che non è stata fornita alcuna prova che attesti la pattuizione o garanzia di una specifica classe energetica dell'immobile nel contratto di compravendita o in altri accordi tra le parti.
Dall'analisi del compromesso di vendita del 25/03/2009 e del rogito notarile del 05/10/2010 emerge effettivamente un riferimento alla “attestazione di certificazione energetica rilasciata dall'ing.
[...] in data 18 maggio 2010” (art. 7 del contratto di compravendita). Per_3
Tuttavia, esaminando tale documento, appare evidente che non si tratta di un attestato di certificazione energetica conforme al modello previsto dalla legge. Il documento è infatti intitolato “verifica termica di un appartamento per civile abitazione” e non “attestato di certificazione energetica”. Inoltre, la tabella a pagina 20 relativa alla “prestazione energetica” è un semplice grafico con valore puramente esemplificativo, come indicato dalla nota a piè di pagina che recita: “Tabella di esempio relativa alla D.G.R. Regione Lombardia 8/5018 del 26.6.2007”.
Il documento, peraltro, non risulta firmato né dal tecnico redattore né dalla società costruttrice, e non contiene indicazioni precise sulla classificazione energetica dell'immobile acquistato dall'attrice.
pagina 3 di 6 Va inoltre notato che, come correttamente evidenziato dalla parte convenuta, alla data del rogito notarile (05/10/2010) non esisteva alcun obbligo di allegare l'attestato energetico agli atti di trasferimento oneroso di immobili. L'art. 35, comma 2 bis, D.L. n. 112 del 25/06/2008, aggiunto dalla legge di conversione n. 133 del 06/08/2008 (in vigore dal 22/08/2008), aveva infatti abrogato i commi
3 e 4 dell'art. 6 e i commi 8 e 9 dell'art. 15 del D.Lgs. n. 192 del 19/08/2005. Tale obbligo è stato reintrodotto solo successivamente con la L. n. 90/2013, in vigore dal 04/08/2013.
2).2 In ogni caso, anche volendo prescindere da quanto sopra esposto, non risulta configurabile la fattispecie dell'aliud pro alio invocata dall'attrice.
Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte, “In tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita” (v. ex multis Cass. civ., Sez. 2 -, Sentenza n. 13214 del 14/05/2024).
Nel caso di specie, l'unità immobiliare acquistata dall'attrice è stata regolarmente abitata dalla stessa e dal suo nucleo familiare sin dal momento dell'acquisto (2010), il che dimostra che l'immobile ha assolto alla funzione economico-sociale propria. Non può quindi ritenersi che l'immobile sia appartenuto ad un genere del tutto diverso da quello posto a base della decisione di acquisto, né che i lamentati vizi abbiano impedito all'immobile di assolvere alla sua funzione abitativa.
2).3 Con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., l'attrice ha introdotto per la prima volta nel presente giudizio una domanda fondata sulla responsabilità della convenuta ai sensi dell'art. 1669 c.c.
Tale domanda è inammissibile in quanto costituisce una inammissibile mutatio libelli rispetto all'originaria domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale fondata sulla consegna di aliud pro alio. Come noto, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, le memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. non possono contenere domande nuove, ma soltanto precisazioni o modificazioni di quelle già proposte (cfr. Cass. civ., Sez. Un., n. 12310/2015).
In ogni caso, anche volendo esaminare nel merito tale domanda, la stessa risulterebbe comunque infondata. L'art. 1669 c.c. disciplina la responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili, prevedendo che, nel corso di dieci anni dal compimento dell'opera, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa per la rovina in tutto o in parte dell'opera, per l'evidente pericolo di rovina o per gravi difetti derivanti da vizio del suolo o difetto della costruzione, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta.
Nel caso di specie, non è stato provato, né tantomeno adeguatamente allegato, un evidente pericolo di rovina dell'immobile o la presenza di gravi difetti strutturali che possano integrare i presupposti di cui all'art. 1669 c.c. Ed infatti parte attrice, nell'atto introduttivo, lamentava piuttosto l'insalubrità e l'umidità degli ambienti a causa della effettiva attestazione energetica dell'immobile, circostanze che, anche ove fossero provate, non sarebbero comunque sussumibili nella fattispecie di cui all'art. 1669 c.c.
pagina 4 di 6 Peraltro, dalla C.T.U. disposta nel procedimento di A.T.P. è emerso che “l'unità immobiliare internamente si presentava in buono stato di manutenzione e conservazione sia dal punto di vista fisico che funzionale” (p. 10 A.T.P.), circostanza che contraddice ulteriormente la sussistenza di gravi difetti costruttivi.
2).4 Quanto all'asserita mancanza del certificato di agibilità dell'immobile acquistato, la questione è stata già trattata e risolta in un separato procedimento di accertamento tecnico preventivo (n. 1534/2013
R.G.A.C.), nel quale il C.T.U. nominato dal Presidente di questo Tribunale, ing. ha Persona_4 acclarato che il certificato di agibilità deve ritenersi attestato ai sensi dell'art. 4 del D.P.R. n. 380/2001.
Al riguardo si evidenzia che questo Tribunale ritiene di aderire al consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui la relazione conclusiva di un accertamento tecnico preventivo, se ritualmente acquisita al giudizio di cognizione, entra a far parte del materiale probatorio regolarmente prodotto e sottoposto al contraddittorio e, perciò, è liberamente apprezzabile e utilizzabile, quale elemento di prova idoneo a fondare il convincimento del giudice nel raffronto con le altre risultanze istruttorie acquisite (Cass., Sez. 3 - , Sentenza n. 8496 del 24/03/2023).
Tanto premesso, il C.T.U. ha verificato che la società costruttrice aveva depositato in data 09/11/2010 (protocollo n. 20100058276) formale richiesta del certificato di agibilità, rispetto alla quale non è seguito riscontro alcuno, ragione per la quale, sulla base della norma sopra richiamata, “il certificato di agibilità sia da intendersi attestato in virtù del principio del silenzio assenso” (p. 30 dell'A.T.P.).
Inoltre, nella C.T.U. disposta nel procedimento di A.T.P., l'ing. nel descrivere lo stato Per_4 dell'immobile acquistato dall'attrice all'atto dei sopralluoghi tenutisi a cavallo tra i mesi di dicembre 2013 e gennaio 2014, esponeva testualmente che “l'unità immobiliare internamente si presentava in buono stato di manutenzione e conservazione sia dal punto di vista fisico che funzionale (p. 10 A.T.P.)”, circostanza che contraddice le asserzioni di parte attrice.
2).5 Ne risulta assorbito ogni altro profilo, anche istruttorio.
3) Quanto al regolamento delle spese di lite, in applicazione del principio di soccombenza, le stesse vanno poste a carico della parte attrice nella misura liquidata in dispositivo ai sensi del D.M. n.
55/2014, come aggiornato dal D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore della domanda e con applicazione dei valori minimi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale – in considerazione della non particolare complessità delle questioni trattate e dell'attività espletata – e medi per la fase istruttoria. Quanto al procedimento cautelare n. R.G. N. 1008/2022 azionato in corso di causa, trattandosi di procedimento incidentale ai sensi dell'art. 4, decreto 10 marzo 2014, n. 55, le relative spese sono state considerate nell'ambito della fase istruttoria del procedimento di merito.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- Rigetta le domande proposte da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
- Condanna al pagamento delle spese di lite in favore della convenuta Parte_1 CP_1
che liquida in complessivi € 9.887,00 per compensi professionali, oltre spese generali nella
[...] misura del 15%, I.V.A. e C.P.A. se dovute come per legge. pagina 5 di 6 Crotone, 12 maggio 2025
Il Giudice
dott.ssa Sofia Nobile de Santis
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