N. R.G. 1140/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NUORO
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott. Salvatore Falzoi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1140 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2022,
promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Roberto Parte_1 C.F._1
DELEDDA (C.F. ), elettivamente domiciliato a Budoni, via C.F._2
Nazionale n. 193, presso lo studio del difensore;

attore
contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Andrea Controparte_1 C.F._3
CANTONI (C.F. ), elettivamente domiciliato a Pavia, Viale Della C.F._4
Libertà n. 20, presso lo studio del difensore;

convenuto
e
(C.F. ), in persona del legale Controparte_2 P.IVA_1
1 rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Giorgio GRASSO (C.F.
), elettivamente domiciliata a Roma, via San Basilio n. 72, presso lo C.F._5
studio del difensore;

chiamata in causa
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'attore (modificate nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. e confermate nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate il 17.2.2025):
“insiste per l'ammissione dei mezzi istruttori dedotti e non ammessi, in difetto chiede tenersi la causa a decisione, con assegnazione di termini per note, confermando le conclusioni rassegnate nella prima memoria ex art 183 comma VI n. 1 c.p.c., da intendersi però precisate come segue:
IN VIA PRINCIPALE
I. Accertare e dichiarare la responsabilità del convenuto, per inadempimento o inesatto adempimento colpevole o colpa grave, nell'esercizio del proprio incarico di consulenza conferitogli nell'ambito dell'esecuzione imm. n. 19/2008 – Tribunale di
Voghera, con riferimento a quanto detto in narrativa dell'atto di citazione ed in particolare sulla mancata individuazione in capo al bene da esso descritto nella propria consulenza datata 20.03.2010, delle gravi e significative difformità di sagoma
e volume dal concessionato e di ogni altra che verrà accertata e dimostrata in corso di causa;

II. Accertare e quantificare il danno subito e subendo dall'attore conseguentemente a quanto descritto in narrativa dell'atto di citazione, per l'effetto condannare il convenuto al risarcimento, in favore dell'attore, di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti, presenti e futuri, e il rimborso delle spese sostenute;
voci che meglio si precisano nell'elencazione che segue:
A. danno afferente alla mancata possibilità di ampliamento volumetrico godibile con la legge cd “piano casa”;
B. danno da perdita di finanziamento;

C. danno da perdita di chance per mancata vendita;

D. danno/rimborso conseguente alle spese sostenute come di seguito elencate:
2
• danno/rimborso dei costi per la regolarizzazione dell'immobile pari ad € 22.847,54 come accertato dalla CTU;
il tutto nella somma totale ritenuta di Giustizia dal Giudice ed accertata in corso di causa
(anche in via equitativa), oltre interessi legali dal dì del sorgere del danno al saldo.
Con esclusione domanda avanzata pei i danni e costi sostenuti o da sostenersi in conseguenza delle opere di demolizione degli abusi presenti, poiché operazione non più necessaria, ed esclusione delle domande afferenti al deprezzamento del bene.
III. con vittoria di spese, competenze ed onorari, rimborso forfettario, cpa, iva.”
Nell'interesse del convenuto (precisate nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate il
18.2.2025):
“Nel merito e in via principale:
3 - respingere per i motivi di cui in narrativa, tutte le domande proposte dal Sig. Parte_1 nei confronti di parte convenuta, in quanto infondate in fatto e diritto.
In subordine:
- nella denegata ipotesi in cui il Tribunale adito dovesse ravvisare una qualche responsabilità professionale in capo al convenuto, Ing. Controparte_1
Voglia altresì dichiarare tenuta e condannare la Compagnia di assicurazioni
[...]
, con sede legale in Milano Corso Garibaldi n. 86, C.F. CO
, P. IVA in persona del legale rappresentante pro tempore a P.IVA_2 P.IVA_3 tenere indenne e manlevare il proprio assicurato Ing. da quanto questi Controparte_1 sarà, eventualmente, condannato a pagare a parte attrice, a qualsivoglia titolo, in conseguenza degli eventi oggetto di causa, con richiesta della Compagnia ex art 1917 co. 2
c.c. al pagamento diretto dei terzi danneggiati;

- per l'effetto, ai sensi dell'art. 1917 comma 3 c.c., condannare la Compagnia di assicurazione di cui sopra a pagare le spese legali ex D.M. n. 55/2014 (e successive modifiche) sostenute da parte convenuta Ing. per resistere all'azione promossa da CP_1 parte attrice contro il proprio assicurato nei limiti di legge. In ogni caso con vittoria di spese diritti ed onorari di causa, oltre al rimborso forfettario pari al 15% per spese generali, oltre
IVA e C.P.A. ex D.M. n. 55/2014.”
Nell'interesse della chiamata in causa (rassegnate nella comparsa di risposta e confermate nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate il 17.2.2025):
“in via principale, nel merito: rigettare le domande svolte dal sig. , poiché del Parte_1 tutto infondate in fatto e in diritto, nonché sfornite di prova, e, per l'effetto, accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o infondatezza della domanda di manleva proposta dall'ing. nei confronti di con riferimento al rischio Controparte_1 Controparte_2 assunto con il certificato n. CQ140087200, con conseguente estromissione dello stesso
Assicuratore dal giudizio de quo e, in ogni caso, accertare e dichiarare l'infondatezza di qualsivoglia domanda avanzata nei suoi confronti, così assolvendo la stessa
[...] con riferimento al rischio assunto con il certificato n. CQ140087200 Controparte_2 da ogni domanda e pretesa da chiunque formulata;
sempre in via principale, nel merito: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande svolte dal sig.
nei confronti dell'ing. accertare e dichiarare l'inoperatività Parte_1 Controparte_1 della Polizza n. CQ140087200 per tutti i motivi meglio esposti in narrativa e, per l'effetto, assolvere con riferimento al rischio assunto con il Controparte_2
4 certificato n. CQ140087200 dalla domanda avverso lo stesso proposta dall'ing.
[...]
in via subordinata, sempre nel merito: nella denegata e non creduta ipotesi di CP_1 accoglimento, anche parziale, delle domande svolte dal sig. nei confronti Parte_1 dell'ing. accertare e dichiarare la decadenza dal diritto all'indennizzo, Controparte_1 per tutte le motivazioni svolte dalla esponente e, per l'effetto, assolvere Controparte_2 con riferimento al rischio assunto con il certificato n. CQ140087200, dalla
[...] domanda di manleva avverso la stessa proposta dall'ing. in via Controparte_1 ulteriormente subordinata, sempre nel merito: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande svolte dal sig. nei confronti Parte_1 dell'ing. e di ritenuta operatività della Polizza invocata, contenere Controparte_1
l'obbligazione di manleva di con riferimento al rischio CP_2 Controparte_2 assunto con il certificato n. CQ140087200, (i) nei limiti della quota di responsabilità direttamente imputabile all'Ing. (ii) in ragione del massimale, della franchigia, CP_1 dello scoperto e delle limitazioni di Polizza, (iii) previa decurtazione di qualsivoglia somma a carico di eventuali altre assicurazioni stipulate dall'Ing. per lo stesso rischio CP_1 ovvero, in subordine, con ripartizione proporzionale, anche ai fini del regresso, delle indennità dovute secondo i rispettivi contratti ex art. 1910, comma 4, c.c.; (iv) previa riduzione della somma dovuta ai sensi e per gli effetti dell'art. 1893 c.c., anche in via di equità e giustizia;
in ogni caso: con vittoria di spese e compensi di avvocato, oltre accessori di legge, ivi inclusi IVA, CPA e rimborso spese generali”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione regolarmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_1
esponendo quanto segue: Controparte_1
a. in virtù del decreto di trasferimento reso dal Tribunale di Voghera il 13.6.2013 –
all'esito della procedura fallimentare di vendita all'incanto n. 19/2008 R.F. – esso attore era divenuto proprietario dell'immobile sito a Budoni, località Strugas, via
Leccio n. 2, censito nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 38, mappale 832 (già
mappale 216), dietro il versamento del prezzo di 154.000,00 euro;

b. a suo dire, esso attore si era determinato all'acquisto in seguito alla perizia di stima
5 del bene (il fabbricato e la circostante porzione di terreno, adibito in parte a solarium/piscina e in parte a cortile) effettuata dal convenuto – nominato a tal uopo dal curatore fallimentare – il quale si era limitato ad affermarne l'avvenuta costruzione in seguito al rilascio della concessione edilizia in data 12.4.1985, nulla rilevando in ordine ad eventuali irregolarità o abusi sul piano tecnico-urbanistico;
c. in seguito all'immissione in possesso dell'immobile ed all'esigenza di programmare alcuni interventi manutentivi e migliorativi, esso attore era venuto a conoscenza della presenza di diverse difformità tra la descrizione contenuta nel suddetto titolo edilizio e l'effettivo stato di fatto del bene – le quali, se conosciute all'epoca della procedura, l'avrebbero dissuaso dal parteciparvi – in particolare:
i. una cantina semi-interrata di circa 72 mq lordi, pari a circa 184 mc,
difforme dal progetto per dimensioni e sagoma, ambiente suddiviso in due vani più servizio, tutto con accesso dal giardino,
ii. l'aumento di superficie nel piano terra, derivante da un vano di circa 11,30
mq adibito a salotto, adiacente al soggiorno, accessibile da detto vano e privo di finestre,
iii. la cucina aveva una superficie maggiore di circa 4 mq rispetto a quella autorizzata,
iv. nella zona notte erano presenti partizioni interne differenti dal progetto approvato e, inoltre, il bagno (posto nella parte nord/ovest) aveva una superficie di oltre 2,20 mq superiore rispetto a quella originariamente prevista,
v. la presenza di un solaio intermedio con sottostante soffitta, il quale aveva determinato di fatto, in aggiunta con la cantina, un aumento dell'altezza massima prevista, rendendo di fatto insanabile il manufatto se non previa
6 demolizione della soffitta ed il parziale interramento della cantina (da una altezza massima di metri 6,5 si è passati a circa 9,98 metri attuali, con un incremento di circa 3.51 mt),
vi. un locale deposito seminterrato, separato dal resto del corpo di fabbrica, di circa 11,12 mq lordi, anch'esso non presente nell'originaria concessione edilizia,
vii. una piscina realizzata lungo il confine nord del lotto, di circa 40 mq.,
anch'essa non presente nell'originaria concessione edilizia;

d. dopo avere riscontrato come le suddette difformità comportassero l'illegittimo aumento di volumetria pari a complessivi circa 234 mc. – di cui soli 118 mc. circa risultavano sanabili – il 9.8.2023 esso attore aveva tempestivamente presentato la richiesta di sanatoria (prot. 01108) al Comune di Budoni, procedimento ancora in corso;

e. a suo dire, in conseguenza delle suddette difformità – la cui mancata rilevazione era ascrivibile in via esclusiva, a titolo di responsabilità aquiliana, alla condotta del convenuto – esso attore aveva subito i seguenti pregiudizi:
i. le spese (ivi comprese tasse, imposte e sanzioni) occorrenti per l'ottenimento delle concessioni amministrative, afferenti, sia alla sanatoria/condono, sia alla demolizione/nuova realizzazione,
ii. le spese occorrenti per la realizzazione delle opere edilizie (ivi comprese quelle per demolizioni, smaltimento, onorari dei tecnici e di ogni pratica amministrativa necessaria) per l'ottenimento della conformità
urbanistica/paesaggistica dell'immobile;
iii. la riduzione delle superfici dell'immobile a seguito di eventuali demolizioni,
7 iv. la perdita di chance derivante dell'impegno del denaro nel predetto acquisto, attesa la limitazione delle possibilità di sfruttare economicamente l'immobile mediante una vendita a terzi essendo l'immobile, siccome incommerciabile;

v. la mancata possibilità di ampliamento volumetrico godibile con la legge denominata “Piano Casa”, pratica attivata (con pagamento dei relativi oneri concessori) e rinunciata per le irregolarità edilizie;

vi. la perdita del finanziamento di 23.400,00 euro, chiesto il 10.9.2019 alla
(protocollo N. I RIQ_IMM_7936), per Controparte_4
interventi di manutenzione, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione finalizzati al recupero e alla riqualificazione del patrimonio immobiliare ai sensi del L.R. n. 48/2018, sempre per la carenza dei titoli edilizi richiesti espressamente dalla pubblica amministrazione;

vii. gli ulteriori danni derivanti dall'inadempimento del convenuto, quali la necessità di dover reperire altro alloggio durante il periodo di esecuzione dei lavori e il mancato guadagno e/o godimento dell'immobile durante detto periodo;

f. i suddetti pregiudizi erano quantificabili in 222.000,00 euro – per spese amministrative e di regolarizzazione, nonché per la diminuzione di valore dell'immobile in seguito alla parziale demolizione delle porzioni insanabili – oltre agli ulteriori esborsi sostenuti per gli oneri concessori e gli onorari di tecnici coinvolti per le pratiche afferenti alla regolarizzazione dell'immobile, nonché per gli avvocati incaricati in ordine alle questioni amministrative legate all'ottenimento dei predetti titoli nella fase stragiudiziale;

g. nonostante le diffide ricevute l'ing. aveva negato qualsivoglia CP_1
8 responsabilità, rifiutandosi di pagare il dovuto.
L'attore ha quindi concluso domandando l'accertamento della responsabilità esclusiva del convenuto per i fatti di causa, nonché la condanna del medesimo al risarcimento dei danni indicati subiti.
2. Con comparsa di risposta, depositata il 28.2.2023, i è così difeso: Controparte_1
a. ha contestato la fondatezza della domanda risarcitoria formulata nei suoi confronti da , sostenendo, in particolare, come non vi fosse prova del fatto Parte_1
che, all'epoca della redazione della perizia (marzo 2010) nella procedura di vendita fallimentare, nell'immobile fossero presenti e riconoscibili le difformità
lamentate dall'attore, tenuto conto che:
i. in seguito alle pratiche di sanatoria urbanistica nel 1985 (approvate dall'ufficio tecnico del Comune di Budoni) e di accatastamento nel 1992
(ove si faceva riferimento anche alla sanatoria urbanistica, ai sensi della legge n. 47/1985) curate dal Geom. l'immobile risultava regolare;
Per_1
ii. la perizia (in cui l'immobile era stato valutato 273.000,00 euro, “tenendo
conto del valore di mercato mediato con il prezzo indicato dall'agenzia del
territorio, osservatorio OMI. Per eseguire la valutazione immobiliare è
stato utilizzato il borsino ufficiale dei mediatori d'affari ”) era CP_5
conforme al dettato dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c. (nella formulazione precedente l'entrata in vigore del D.L. n. 83/2015), laddove esso perito aveva compiuto tutte le operazioni ivi indicate, ossia l'individuazione catastale del bene (risalente al 1992, e conforme allo stato dei luoghi ed alle varianti già approvate in corso d'opera) e il relativo titolo di provenienza (atto pubblico del 6.12.2000) l'esecuzione dei sopralluoghi, la verifica della documentazione edilizia e urbanistica, l'indicazione del titolo
9 rappresentato dalla concessione edilizia del 12.4.1985, nonché il fatto che l'immobile era abitato dalla madre dell'attore;
iii. nei diversi atti pubblici di compravendita che avevano riguardato il bene dopo la sanatoria del 1985 erano sempre stati stipulati regolarmente, senza che il Notaio rogante rilevasse alcuna criticità;
iv. le suddette difformità erano infatti emerse solo nel 2013, ossia tre anni dopo la redazione della perizia (come evidenziato dal convenuto nella mail del 3.9.2013), in seguito alle contestazioni sollevate dal Comune di Budoni
in occasione di alcuni lavori di ristrutturazione per la cui realizzazione l'attore aveva chiesto l'autorizzazione, non potendo quindi escludersi che le medesime fossero riconducibili a modifiche apportate da chi aveva
medio tempore abitato l'immobile;
b. ha chiesto di essere autorizzato a chiamare in causa la
[...]
, avverso la quale intendeva CO
formulare domanda riconvenzionale subordinata di manleva – in virtù della polizza per la responsabilità civile professionale verso terzi n. CQ140087200 – con richiesta di pagamento diretto all'attore ai sensi dell'art. 1917, comma 2, c.c.
nonché per il rimborso delle spese di resistenza, ai sensi del comma 3 della medesima disposizione.
3. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 21.3.2023 ex art. 127 ter c.p.c., con provvedimento reso il 22.3.2023 ai sensi del comma 3 di detta disposizione, il giudice ha autorizzato la chiamata in causa della CO
.
[...]
4. Con comparsa di risposta, depositata il 20.6.2023, la Controparte_2
si è così difesa:
[...]
10 a. ha anzitutto precisato di essere un soggetto giuridico distinto dai CP
(i quali erano un mercato assicurativo, non già una compagnia che
[...]
sottoscriveva direttamente contratti assicurativi), assumendo comunque la titolarità
del rapporto, siccome autorizzata alla gestione degli adempimenti contrattuali derivanti dalla polizza azionata dal convenuto (certificato Controparte_1
n. CQ140087200, valido dal 5.11.2014 al 5.11.2015);
b. ha chiesto il rigetto della domanda di manleva formulata nei suoi confronti (o, in subordine, il contenimento dell'indennizzo riconosciuto entro i limiti del massimale di euro 1.000.000,00, previa decurtazione della franchigia di 2.500,00
euro e di qualsivoglia ulteriore somma a carico di altre compagnie assicuratrici),
contestando l'operatività della polizza, per diverse ragioni, quali:
i. il contratto assicurativo, della tipologia claims made, aveva ad oggetto la copertura dei “fatti colposi, errori ed omissioni, commessi [nell'esercizio
dell'attività professionale esercitata dall' ] anche prima della Parte_2
data di inizio del Periodo di Assicurazione, ma non prima della data di
retroattività […], e a condizione che il conseguente Reclamo sia per la
prima volta presentato all' , e da questo regolarmente Parte_2
denunciato agli Assicuratori, durante il Periodo di Assicurazione”, mentre nel caso in esame la condotta ascritta al risaliva al 2010, CP_1
antecedente al periodo di assicurazione, (5.11.214-5.11.2015), ma successivo alla data contrattuale di retroattività, fissata al 5.11.2008;
ii. il contratto era comunque nullo per inesistenza del rischio, laddove il sinistro si era già verificato nell'agosto 2013, ossia quando il curatore fallimentare aveva chiesto chiarimenti al ulla presenza di CP_1
abusi edilizi nell'immobile de quo – missiva a cui il convenuto aveva
11 risposto con mail del 3.9.2013, insistendo sulla correttezza della perizia predisposta nel marzo 2010 – considerato peraltro che l'odierno attore si era immesso nel possesso di quest'ultimo nel precedente mese di giugno;

iii. il diritto all'indennizzo era comunque venuto meno ai sensi dell'art. 1892 o avrebbe dovuto essere ridotto ai sensi dell'art. 1893 c.c., avendo il dolosamente o, quantomeno, colposamente, omesso di CP_1
informare la compagnia assicuratrice della contestazione dell'agosto 2013
– quale circostanza o evento suscettibile di dare origine a richieste risarcitorie peer errori omissioni o negligenze professionali negli ultimi cinque anni – essendosi limitato a riportare di essere stato assicurato con la medesima compagnia nell'anno precedente (5.11.2013-5.11.2014), con periodo di retroattività al 5.11.2008;
iv. ai sensi dell'art. 9 della polizza, essa compagnia assicuratrice non era obbligata a tenere indenne l'assicurato, sia nella già menzionata ipotesi di circostanze già note a quest'ultimo e suscettibili di cagionare danni a terzi,
sia per errore od omissione in attività connesse al reperimento o alla concessione di finanziamenti, la cui perdita era stata lamentata dall'attore nell'atto di citazione;

c. ha comunque contestato la fondatezza della domanda risarcitoria formulata
[...]
avverso sia insistendo sulle medesime Pt_1 Controparte_1
argomentazioni esposte dal convenuto, sia contestando la riconducibilità causale dei danni lamentati dall'attore alla responsabilità professionale ascritta al convenuto, in particolare:
i. le spese per l'ottenimento delle concessioni amministrative, per la sanatoria dei vizi e per demolizioni, smaltimento e nuove costruzioni,
12 ragionevolmente non sostenute, avendo l'attore medesimo allegato che era ancora in corso il relativo procedimento e che medio tempore non era stata apportata alcuna modifica allo stato dei luoghi;

ii. il danno da perdita di chance, stante la commerciabilità dell'immobile,
oggetto di quattro atti pubblici di compravendita, oltre ad essere stato adibito a casa per vacanze;

iii. la perdita della possibilità di fruire delle agevolazioni previste dalla Legge
denominata “Piano Casa”, non essendovi prova della relativa richiesta, né
tantomeno del suo diniego;

iv. la perdita del finanziamento chiesto alla di Controparte_4
cui, quand'anche circostanza veritiera, non erano note le ragioni;

v. gli ulteriori danni derivanti dalla necessità di reperire un nuovo alloggio durante i lavori di demolizione, nonché per il mancato godimento dell'immobile nelle more di detto periodo, essendo stato l'immobile ristrutturato, come detto, proprio per locarlo durante la stagione estiva.
5. In seguito alla sostituzione dell'udienza dell'11.7.2023 ex art. 127 ter c.p.c., con provvedimento reso il 12.7.2023 ai sensi del comma 3 di detta disposizione, il giudice ha assegnato alle parti i termini previsti dall'art. 183, comma 6, c.p.c.
6. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 16.11.2023 ex art. 127 ter c.p.c., con provvedimento reso il 17.11.2023 ai sensi del comma 3 di detta disposizione, il giudice ha rigettato le istanze di prova orale dedotte dalle parti e ha nominato CTU il geom. _2
, al quale nella successiva udienza del 19.12.2023 è stato conferito il seguente
[...]
incarico peritale:
“Esaminati gli atti e i documenti di causa, ispezionato l'immobile e compiuti gli opportuni
accertamenti, sentite le parti, con autorizzazione ad acquisire l'ulteriore documentazione
13 ritenuta necessaria dagli Uffici pubblici competenti, il CTU:
a) descriva l'immobile acquistato dall'attore, dandone rappresentazione grafica,
fotografica e planimetrica;

b) accerti se, all'epoca della relazione di stima redatta dal convenuto, sussistevano gli
abusi edilizi indicati nell'atto di citazione;

c) ove constati l'esistenza di opere abusive, spieghi se siano o meno sanabili,
individuando i lavori e le pratiche amministrative necessarie per la regolarizzazione
dell'immobile, quantificandone i costi;

d) dica se e in quale misura dai lavori menzionati nel punto che precede derivi il
deprezzamento dell'immobile”.
7. Il 12.4.2024 il geom. ha depositato la relazione peritale, in riferimento alla quale, _2
con decreto reso il 7.11.2024, il giudice ha liquidato al CTU complessivi 2.870,38 euro –
di cui 2.105,38 euro, per onorari, 345,00 euro, per rimborso spese e 420,00 euro per onorari della collaboratrice, geom. - ponendo tale importo a carico delle CP_7
parti, in solido tra loro nei rapporti con l'ausiliare.
8. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 7.11.2024 ex art. 127 ter c.p.c., con provvedimento reso l'8.11.2024 ai sensi del comma 3 di detta disposizione, il giudice rinviato all'udienza del 16.1.2025, per la precisazione delle conclusioni (udienza differita al 18.2.2025, in ragione dell'adesione del difensore di parte attrice all'astensione proclamata dal C.O.A. di Nuoro con delibera del 20.12.2024).
9. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 18.2.2025 ex art. 127 ter c.p.c., le parti hanno depositato le note nelle quali hanno precisato le conclusioni come trascritte in epigrafe e,
con provvedimento reso il 19.2.2025 ai sensi del comma 3 della suddetta disposizione, il giudice ha trattenuto la causa in decisione e ha assegnato i termini previsti dall'art. 190
c.p.c.
14 ***
10. La domanda risarcitoria formulata da deve essere accolta, nei termini e Parte_1
per le ragioni che seguono.
10.1 Ai sensi dell'art. 2043 c.c. “Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un
danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”.
10.2 Come costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità “l'esperto nominato
dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico,
al consulente tecnico d'ufficio, sicché è soggetto al medesimo regime di responsabilità
ex art. 64, secondo comma, ultimo periodo, cod. proc. civ. (Cass., 18/09/2015, n.
18313); per questa ragione egli risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di
responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in forza dell'erronea
valutazione dell'immobile staggito, qualora ne sia accertato un comportamento colposo
nello svolgimento dell'incarico tale da determinare una significativa alterazione della
ricostruita situazione del bene destinato alla vendita, idonea a incidere causalmente
nella determinazione del consenso dell'acquirente (Cass., 23/06/2016, n. 13010)”, ciò
in quanto “l'erronea valutazione fornita dall'esperto in sede di determinazione del
valore dell'immobile da aggiudicare all'asta può assumere la valenza di un «colposo
elemento perturbatore», poiché «la partecipazione ad un incanto non costituisce affatto
un'attività aleatoria, determinandosi ogni partecipante alla propria offerta sulla base
delle caratteristiche dell'immobile e del suo interesse a rendersene aggiudicatario»,
esistendo un legittimo affidamento che i partecipanti ripongono nel corretto operato
degli ausiliari del giudice dell'esecuzione (Cass., 02/02/2010, n. 2359, citata da Cass.,
n. 13010/16, cit., pag. 9)” (Cass. n. 17994/2023).
Tale orientamento, espressamente riferito alle stime effettuate dal perito nell'ambito delle procedure esecutive, “stante l'identità di ratio con la disciplina ex art. 173 bis
15 disp. att. c.p.c. la norma di cui all'art. 64 c.p.c. deve considerarsi, come osservato
anche dal P.G. nelle sue conclusioni scritte, applicabile pure con riferimento al perito
come nella specie incaricato dal Giudice delegato di stimare gli immobili dell'impresa
fallita” (Cass. n. 8496/2020).
Riguardo alla diligenza richiesta nell'espletamento dell'incarico – ed ai conseguenti riflessi sulla sussistenza dell'elemento soggettivo della colpa – è stato inoltre chiarito che “(così come il CTU anche) lo stimatore d'asta è tenuto a osservare la diligenza
qualificata ai sensi dell'art. 1176, 2° co., c.c., ove risulta designato il modello astratto
di condotta estrinsecantesi ( sia esso professionista o imprenditore ) nell'adeguato
sforzo tecnico, con impiego delle energie e dei mezzi normalmente ed obiettivamente
necessari od utili, in relazione alla natura dell'attività esercitata, volto all'adempimento
della prestazione dovuta. Atteso che la diligenza (che, come sottolineato anche in
dottrina, si specifica nei profili della cura, della cautela, della perizia e della legalità,
la perizia in particolare sostanziandosi nell'impiego delle abilità e delle appropriate
nozioni tecniche peculiari dell'attività esercitata, con l'uso degli strumenti normalmente
adeguati, ossia con l'uso degli strumenti comunemente impiegati, in relazione
all'assunta obbligazione, nel tipo di attività professionale o imprenditoriale in cui
rientra la prestazione dovuta: v. Cass., 31/5/2006, n. 12995, nonché, da ultimo, Cass.,
15/6/2018, n. 15732 e Cass., 29/8/2019, n. 21775) deve valutarsi avuto riguardo alla
natura dell'attività esercitata (art. 1176, 2° co., c.c.), va al riguardo peraltro precisato
che la detta normalità deve essere valutata in ragione della diligenza media richiesta ai
sensi dell'art. 1176, 2° co., c.c. dalla specifica natura e dalle peculiarità dell'attività
esercitata ( cfr., da ultimo, Cass., 15/6/2018, n. 15732 e Cass., 29/8/2019, n. 21775 )” e,
pertanto, “se l'impegno dal medesimo dovuto si profila superiore a quello del comune
debitore, esso va viceversa considerato come corrispondente alla diligenza normale in
16 relazione alla specifica attività professionale esercitata, giacché il professionista deve
impiegare la perizia ed i mezzi tecnici adeguati allo standard professionale della sua
categoria, tale standard valendo a determinare, in conformità alla regola generale, il
contenuto della perizia dovuta e la corrispondente misura dello sforzo diligente
adeguato per conseguirlo, nonché del relativo grado di responsabilità. Al
professionista, e a fortiori allo specialista, è richiesta una diligenza particolarmente
qualificata dalla perizia e dall'impiego di strumenti tecnici adeguati al tipo di attività
da espletarsi. Ai diversi gradi di specializzazione corrispondono infatti diversi gradi di
perizia. Può allora distinguersi tra una diligenza professionale generica e una diligenza
professionale variamente qualificata, giacché chi assume un'obbligazione nella qualità
di specialista, o un'obbligazione che presuppone una tale qualità, è tenuto alla perizia
che è normale della categoria (cfr., con riferimento alla diligenza professionale del
medico c.d. "strutturato", Cass., 13/4/2007, n. 8826. Cfr. altresì, da ultimo, Cass.,
21/4/2016, n. 8035; Cass., 15/6/2018, n. 15732)”.
Il suddetto parametro deve quindi essere valutato in concreto, in base alla difficoltà
dell'intervento e, nell'ipotesi di stimatore d'asta, quest'ultimo “è tenuto a mantenere il
comportamento diligente dovuto per la realizzazione dell'opera affidatagli, dovendo
adottare (anche) tutte le misure e le cautele necessarie ed idonee per l'esecuzione della
prestazione, secondo il modello di precisione e di abilità tecnica nel caso concreto
richiesto. Le obbligazioni professionali sono dunque caratterizzate dalla prestazione di
attività particolarmente qualificata da parte di soggetto dotato di specifica abilità
tecnica, in cui il conferente l'incarico e i terzi fanno affidamento, al fine del
raggiungimento del risultato perseguito o sperato. Affidamento tanto più accentuato, in
vista dell'esito positivo nel caso concreto conseguibile, quanto maggiore è la
specializzazione del professionista (nonché la qualità organizzativa, materiale e tecnica
17 della struttura operativa di cui si avvale ). Come questa Corte ha avuto modo di
precisare, la responsabilità del professionista deve essere valutata alla stregua dei
doveri inerenti allo svolgimento dell'attività professionale ( v. Cass., 9/11/2006, n.
23918), in ragione della violazione della misura della dovuta diligenza da parte del
professionista ai sensi dell'art. 1176, 2° co., c.c. adeguata alla natura dell'attività
esercitata e alle circostanze concrete del caso ( v. già Cass., 13/4/2007, n. 8826)”, non potendosi peraltro predicare la limitazione della misura dello sforzo diligente richiesto dalla “qualificazione dell'obbligazione del professionista in termini di "obbligazione di
mezzi" (v. Cass., Sez. Un., 11/1/2008, n. 576; Cass., 13/4/2007, n. 8826), nel caso
peraltro nemmeno configurabile, essendo l'obbligazione del perito di stima senz'altro di
risultato (cfr., con riferimento all'appaltatore, Cass., 9/10/2017, n. 23594; Cass.,
25/9/2012, n. 16254; Cass., 21/5/2012, n. 8016; Cass., 18/5/2011, n. 10927; Cass.,
19/5/2004, n. 9471)” (Cass. n. 8496/2020), considerato, infine, che “La riconduzione
dell'obbligazione professionale nell'ambito del rapporto contrattuale, e della eventuale
responsabilità che ne consegua nell'ambito di quella da inadempimento ex artt. 1218 ss.
c.c. ha invero i suoi corollari anche sotto il profilo probatorio, sicché all'art. 2236 c.c.
non va conseguentemente assegnata rilevanza alcuna ai fini della ripartizione
dell'onere probatorio, incombendo in ogni caso al professionista dare la prova della
particolare difficoltà della prestazione, laddove la norma in questione implica
solamente una valutazione della colpa del medesimo, in relazione alle circostanze del
caso concreto ( v. già Cass., 13/4/2007, n. 8826; Cass., 28/5/2004, n. 10297; Cass.,
21/6/2004, n. 11488 )”.
10.3 Applicando tali condivisibili coordinate ermeneutiche al caso in esame – alla luce delle allegazioni delle parti, della documentazione prodotta e delle conclusioni alle quali è
pervenuto il CTU, la cui relazione è stata predisposta con metodo corretto ed esente da
18 vizi logici, dalla quale il giudice non ha pertanto motivo di discostarsi – deve ritenersi che l'attore abbia fornito prova idonea della responsabilità aquiliana ascritta al convenuto, poiché:
a. è anzitutto pacifico in causa, oltre che documentato, il contesto fattuale nel quale si inscrive la vicenda in esame, ossia la vendita all'incanto disposta nell'ambito della procedura fallimentare n. 19/2008 R.F. del Tribunale di Voghera, all'esito della quale, con decreto di trasferimento reso il 13.6.2013 è divenuto Parte_1
proprietario dell'immobile sito a Budoni, località Strugas, via Leccio n. 2 (censito nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 38, mappale 832, già mappale 216), al prezzo di 154.000,00 euro, bene oggetto di stima da parte dell'ing.
[...]
relazione del 20.3.20210), perito incaricato;
CP_1
b. l'unico profilo su cui le parti controvertono attiene alla sussistenza (e, a dire del convenuto, alla riconoscibilità) delle difformità dello stato di fatto dell'immobile rispetto alla concessione edilizia rilasciata dal Comune di Budoni ed alle planimetrie catastali, le quali, secondo la prospettazione dell'attore sussistevano già all'epoca della stima e non erano state colposamente rilevate dal perito;

c. come descritto dal CTU incaricato nel presente giudizio, ing. , Persona_2
l'immobile de quo è costituito da una villa a destinazione residenziale, insistente su “un lotto di terreno caratterizzato da forti pendenze questa si sviluppa su
diversi corpi di fabbrica di cui il principale è formato da un piano terra-
seminterrato con destinazione cantina e un piano terra-primo posto su due livelli e
differenziati per uso in zona giorno con cucina a vista, pranzo-soggiorno e studio,
scala di collegamento al livello superiore ad uso zona notte suddiviso in tre
camere da letto, due servizi igienici e disimpegno di collegamento ove è posta una
botola dotata di scala retrattile per accesso al vano sottotetto, di altezza ridotta e
19 non abitabile. Il tutto è completato da un piccolo vano deposito posto in
prossimità del cancello di ingresso al lotto, da vani tecnici posti al di sotto di un
muro di contenimento retrostante l'abitazione e crea sulla sua sommità una sorta
di giardino a livello superiore, sfruttando la notevole pendenza del terreno, e ove
è edificata una piscina ad uso privato ed un angolo barbecue con tettoia
protettiva. Il lotto di terreno è così adibito a parcheggio auto pavimentato,
giardini sui vari livelli con prati verdi e piante ornamentali, fatta eccezione per un
imponente albero di olivastro posto in prossimità dell'accesso all'abitazione che,
di fatto, avviene da una ampia veranda con vista sulla vallata prospicente e vista
mare” (pagine 3-4 relazione tecnica);
d. all'esito delle operazioni peritali, l'ausiliare ha concluso che – fatta eccezione per la descrizione delle ripartizioni interne, sia del piano interrato (conforme alla planimetria catastale), sia del piano seminterrato, in ordine a cui “l'assenza in
relazione di foto interne riferibili al piano seminterrato destinato a cantina, non si
hanno elementi probanti per poter confutare la bontà delle due differenti
descrizioni della suddivisione interna del medesimo piano” e, pertanto, “non si
può affermare, salvo diversa prova non versata in atti, se le opere di suddivisione
interna fossero presenti o meno all'atto dell'accesso effettuato dall'Ing.
[...]
(relazione tecnica, pag. 7) – tutte le opere indicate nell'atto di Per_3
citazione erano presenti all'epoca dei sopralluoghi (propedeutici alle operazioni di stima compiute) effettuati dall'ing. e dai suoi collaboratori, Controparte_1
opere infatti correttamente descritte nell'elaborato datato 20.3.2010 (come si evince “dalla lettura della relazione di stima a firma dell'Ing. ove Persona_3
alle pagine 5 e 6 del proprio elaborato peritale, descrive l'immobile con la
consistenza attuale e quindi con le opere difformi già presenti all'epoca del suo
20 accesso sui luoghi”, relazione tecnica, pag. 6), in particolare:
i. una cantina semi-interrata di circa 72 mq lordi, pari a circa 184 mc,
difforme dal progetto per dimensioni e sagoma, ambiente suddiviso in due vani più servizio, tutto con accesso dal giardino;

ii. l'aumento di superficie nel piano terra, derivante da un vano di circa 11,30
mq adibito a salotto, adiacente al soggiorno, accessibile da detto vano e privo di finestre;

iii. la cucina aveva una superficie maggiore di circa 4 mq rispetto a quella autorizzata;

iv. nella zona notte erano presenti partizioni interne differenti dal progetto approvato e, inoltre, il bagno (posto nella parte nord/ovest) aveva una superficie di oltre 2,20 mq superiore rispetto a quella originariamente prevista;

v. la presenza di un solaio intermedio con sottostante soffitta, il quale aveva determinato di fatto, in aggiunta con la cantina, un aumento dell'altezza massima prevista e il parziale interramento della cantina (da una altezza massima di 6,5 m. a circa 9,98 m.);
vi. un locale deposito seminterrato, separato dal resto del corpo di fabbrica, di circa 11,12 mq lordi, anch'esso non presente nell'originaria concessione edilizia;

vii. una piscina realizzata lungo il confine nord del lotto, di circa 40 mq.,
anch'essa non presente nell'originaria concessione edilizia;

e. dopo avere inizialmente contestato (nella comparsa di risposta) la sussistenza delle suddette difformità all'epoca della redazione della perizia di stima, nella sua comparsa conclusionale il convenuto ha parzialmente modificato la propria linea
21 difensiva, laddove, oltre a ribadire di avere predisposto l'elaborato nella piena osservanza dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c. (nella formulazione ratione temporis
vigente), ha sostenuto che “l'errore lieve è stato generato e causato proprio dal
fatto che il professionista Geom. che aveva richiesto le varianti in fase di Per_1
accatastamento DOVEVA sapere che le varianti presentavano vizi e difformità”;
f. tali argomentazioni non sono condivisibili, in particolare:
i. anzitutto, la responsabilità ascritta al professionista convenuto nel caso in esame non si configura nei soli casi di colpa grave, tenuto peraltro conto come quest'ultimo non abbia neppure allegato che la prestazione resa in esecuzione dell'incarico conferitogli nella suddetta procedura fallimentare implicasse la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà (art. 2236
c.c.);
ii. l'art. 173 bis disp. att. c.p.c. (rubricato “Contenuto della relazione di stima e compiti dell'esperto” ed introdotto nel 2005 dal D.L. 35/2005) stabiliva ab
origine che dalla relazione di stima dovessero risultare tra l'altro “la verifica
della regolarità edilizia e urbanistica del bene” (comma 6) e, “in caso di
opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo
36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli
eventuali costi della stessa;
altrimenti, la verifica sull'eventuale
presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la
normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del
procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le
eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere;
in ogni altro caso, la
verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa
eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle
22 condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio
1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della
Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento
del titolo in sanatoria” (comma 7);
iii. le difformità urbanistiche e catastali di cui si è detto costituivano profili immediatamente percepibili da parte di un professionista del settore, il quale nella sua perizia aveva peraltro descritto fedelmente la situazione di fatto dei luoghi, di cui poteva agevolmente rilevare la difformità rispetto al progetto assentito nella concessione edilizia del 12.4.1985;
iv. l'allegazione secondo cui “al momento della verifica per la stima
dell'immobile, l'accatastamento ultimo risaliva all'anno 1992, era corretto e
conforme sia con lo stato dei luoghi sia con le varianti in corso d'opera già
approvate” è, in parte, infondata (il CTU ha infatti rilevato, sia che “la
planimetria catastale è comunque lievemente difforme dallo stato dei luoghi
nella rappresentazione grafica della scalinata esterna di accesso, nelle
bucature di finestra e porta finestra in generale, nella scala interna di
collegamento tra i due livelli abitativi (zona giorno e zona notte), nella
mancata denuncia del vano sottotetto”, nonché come, sempre nel 1985, le stesse parti avessero dato atto che i precedenti proprietari avevano presentato
“una pratica di variante in corso d'opera, di cui non è mai stato curato l'iter
burocratico con il ritiro della Concessione Edilizia”) e, in parte, irrilevante,
stante la sussistenza delle difformità dal titolo edilizio;

v. il fatto che nel 1992 il Geom. si fosse occupato delle pratiche di Per_1
accatastamento dell'immobile de quo – rappresentando come “tutte le
eventuali difformità sono state regolarizzate e si fece riferimento alla
23 sanatoria del 1985, basata in relazione alla legge del primo condono edilizio
L. n. 47/1985” – e le eventuali carenze insiste nello svolgimento dell'incarico da parte del predetto tecnico (oltre ai vari atti di compravendita che avevano riguardato l'immobile nel periodo compreso tra il 1992 e la stima del 2010)
non esimevano certo il perito estimatore, peraltro incaricato quasi vent'anni dopo, dall'obbligo di verificare la conformità dello stato di fatto dell'immobile al titolo edilizio ed alle planimetrie catastali.
10.4 Accertato l'an della responsabilità in capo al convenuto, occorre ora avere riguardo alle diverse poste di danno allegate da . Parte_1
a. Con specifico riferimento ai costi per la sanatoria degli abusi edilizi riscontrati sull'immobile oggetto di causa, compete all'attore la somma complessiva (stimata all'attualità) di 22.847,54 euro, poiché:
i. il CTU ha osservato come sussistano le condizioni per la sanatoria di tutte le difformità accertate, mediante il condono edilizio stabilito dalla Legge n.
269/2003, in particolare:
o ai sensi dell'articolo 40, comma 6, della Legge 47/1985 e dell'articolo
46, comma 5, del D.P.R. 380/2001 “Nella ipotesi in cui l'immobile
rientri nelle ipotesi di sanabilità di cui al capo IV della presente
legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive,
la domanda di sanatoria può essere presentata entro 120 giorni
dall'atto di trasferimento dell'immobile purchè le ragioni del credito
per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in
vigore della presente Legge”, presupposto reiterato nelle successive leggi di condono (n. 724/1994 e n. 269/2003);
o tra le suddette ipotesi di sanatorie vi è quella riferita alla commissione
24 degli abusi prima dell'entrata in vigore della normativa sul condono e, nel caso in esame, questi ultimi risalgono al 1985, ossia “all'atto
della presentazione da parte dei vecchi proprietari di una pratica di
variante in corso d'opera, di cui non è mai stato curato l'iter
burocratico con il ritiro della Concessione Edilizia, la quale indica in
se le opere con la consistenza all'attualità, e quindi date per edificate
già all'epoca della richiesta di variante”;
o l'attore ha presentato al Comune di Budoni la domanda di sanatoria il
9.8.2013 (prot. n. 11.087), ossia meno di centoventi giorni dopo il decreto di trasferimento del 13.6.2013;
o il fatto che “la condizione che ha giustificato l'avvio della procedura”
è “certificata dalla “dichiarazione ragioni del credito”, allegata in
calce alla presente, trasmessa dall'odierno attore agli Uffici preposti
del Comune di Budoni proprio al fine di dimostrare il diritto a
ricorrere al “condono edilizio tardivo”; detta dichiarazione fa
risalire le ragioni del credito a data antecedente al 02.10.2003”;
o all'applicabilità della Legge n. 326/2003 consegue come sia condonabile “un ampliamento fino a 750 metri cubi, oppure un
ampliamento fino al 30% della volumetria della costruzione
originaria”;
o all'esito del “rilievo metrico diretto effettuato in data 06.03.2024 e
che garantisce di valutare bonariamente i grafici allegati alla
domanda di condono presentata dall'attore, si è potuto accertare che
il fabbricato originario risultava autorizzato (Concessione Edilizia n. ii.
150,00 (il calcolo è finalizzato alla sola determinazione dei requisiti
di condono e per il calcolo dell'oblazione e differisce da altri calcoli
finalizzati alla quantificazione di superfici ai fini urbanistici e simili),
mentre è stato realizzato un fabbricato con superficie complessiva di
metriquadri 294,00. La differenza tra i due valori è di metriquadri
144,00, sui quali si andrà a calcolare l'oblazione, mentre sotto il
profilo volumetrico volto ad accertare la sussitenza dei requisiti per
accedere ed ottenere il condono edilizio, a fronte di un volume
assentito di metricubi 365,00, ne è stato realizzato un volume di
metricubi 548,00, con una differenza di metricubi 183,00, ben al di
sotto dei limiti di legge”;
sotto il profilo in esame, l'ausiliare ha inoltre esaustivamente risposto alle osservazioni del consulente di parte attrice in ordine ad eventuali ragioni ostative alla sanatoria, quanto alla sussistenza di un vincolo paesaggistico
(“essendo il fabbricato edificato nel periodo che ha preceduto
l'apposizione del vincolo e non essendo richiesto un parere con doppia
conformità, allora come oggi, il parere che esprimerà l'Ufficio Tutela
risulterà essere un mero atto for male di “Nulla Osta””), all'osservanza dei limiti volumetrici previsti dalla Legge n. 326/2003 e in relazione alla data della ragione del credito (per le ragioni già esposte), mentre alcuna contestazione è stata sollevata dal consulente del convenuto e della chiamata in causa;

attesa l'integrale sanabilità degli abusi de quibus, il CTU ha analiticamente individuato le pratiche necessarie a tal fine (pagine 12-13-14 elaborato) e i relativi costi (anch'essi non contestati dalle parti) in particolare, “un onere
26 professionale medio di mercato, risultato pari a € 8.000,00, a cui
aggiungere le spese di legge quali la quota previdenziale con aliquota al
5% per € 400,00, e l'aliquota IVA al 22% per € 1.848,00, oltre alla quota
spese generali di € 1.500,00 (circa 15% dell'onorario); ovvero per un
onere professionale complessivo pari a € 11.748,00 che, in cifra tonda, si
esprime pari a € 12.000,00 (euro dodicimila/00)”, nonché “gli importi
quali oblazione e oneri concessori dovuti al Comune di Budoni e
determinati dal medesimo Ente in € 6.238,14 relativi al pagamento
dell'oblazione, e € 4.609,40 relativi al pagamento degli oneri concessori;
i
bolli catastali e i diritti di istruttoria e di agibilità sono compresi nelle
spese generali di studio già determinate unitamente all'onorario
professionale”, mentre “Non è dovuto alcun onere all Controparte_8
poiché le opere realizzate in difformità sono state realizzate
[...]
prima dell'apposizione del vincolo paesaggistico (anno 2006 e anno
2009)”.
b. All'esito delle operazioni peritali, le quali hanno consentito di accertare la sanabilità
di tutti gli abusi edilizi ivi presenti, deve escludersi la necessità di qualsivoglia opera di demolizione e di eventuale deprezzamento dell'immobile, come peraltro riconosciuto dall'attore, il quale, in sede di precisazione delle conclusioni, ha dichiarato di rinunciare a tali poste.
c. La pretesa risarcitoria non è fondata in relazione al “danno afferente alla mancata
possibilità di ampliamento volumetrico godibile con la legge cd “piano casa””, per due ragioni, ciascuna delle quali autonomamente idonea a giustificare il mancato riconoscimento di detta voce, in particolare:
i. la comunicazione da parte del Comune di Budoni dei motivi ostativi
27 ii.
all'accoglimento della “richiesta di Denuncia di Inizio Attività ai sensi
della Legge Regionale 23 ottobre 2009, n. 4 e ss.mm.ii., per interventi di
ampliamento del Patrimonio Edilizio Esistente” è stata tardivamente prodotta, siccome versata dall'attore a corredo della terza memoria ex. art. 183, comma 6, c.p.c. (doc. 4), trattandosi di documento volto a dimostrare un fatto costitutivo della pretesa risarcitoria de qua (la riconducibilità del rigetto dell'istanza alle difformità non rilevate dal convenuto nella perizia di stima del 20.3.2010), il quale avrebbe quindi dovuto essere depositato con la seconda memoria istruttoria, analogamente ai relativi capitoli di prova per testimoni ( ), anch'essi formulati solo nella terza memoria;
Tes_1
quand'anche tale comunicazione fosse ritenuta ritualmente depositata, dalla medesima si apprende come l'istanza sia stata ritenuta improcedibile a causa della mancata produzione, in gran parte ascrivibile in via esclusiva allo stesso richiedente, di diversi documenti – elencati ai nn. da 2 a 7, ossia la “documentazione fotografica riproducente tutti i prospetti dell'attuale
costruzione oggetto di intervento, nonché idonea simulazione grafica della
nuova proposta progettuale”, “il deposito del progetto e della relazione di
calcolo per le opere in cemento armato, ai sensi dell'art. 4, della Legge 5
novembre 1971, n. 1086 e ss.mm.ii.”, “le ricevute dei versamenti relative a
diritti di segreteria” in favore del Banco Di Sardegna, “il calcolo degli
oneri concessori”, “l'inserimento su supporto informatico (CD o DVD)
della documentazione di cui al modello DIA Piano Casa del Comune di
Budoni” e “l'attestazione di avvenuto pagamento ICI e TARSU (ultimo
quinquennio)”, dei quali l'attore ha versato unicamente l'ordine di addebito diretto di 1.1014,11 euro sul proprio conto corrente a titolo di oneri
28 concessori (anche tale documento risulta peraltro tardivamente prodotto,
siccome allegato alla terza memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.
dell'attore) – nonché considerato, quanto all'eventuale volume residuo,
come “ricadendo il lotto nel quale insiste il fabbricato oggetto di
intervento, in zona omogenea “C”, deve essere attuato idoneo Piano di
Lottizzazione”;
tale missiva smentisce peraltro le circostanze allegate nei suddetti capitoli di prova (tardivamente) formulati dal nella sua terza Pt_1
memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. (anch'essi volti a dimostrare che il diniego era dovuto ai suddetti abusi).
d. Non sussiste il lamentato “danno da perdita di finanziamento”, essendo state unicamente versate in atti dal la presentazione della richiesta di accesso Pt_1
al contributo regionale ex art. 7, comma 1, L.R. n. 48/2018, presentata il 10.9.2019
(registrata dalla con il codice identificativo Controparte_4
come da PEC in pari data) e la successiva richiesta inviata a C.F._6
quest'ultimo dal Comune di Budoni (nota prot. N. 1726 del 25.2.2020) per la trasmissione di alcuni documenti – preventivo di spesa dell'intervento edilizio,
nonché la presentazione della pratica allo sportello SUAPE entro sei mesi – in assenza dei quali sarebbe stato comunicato alla l'inadempimento del CP_4
medesimo richiedente.
Non risulta documentato, tuttavia, l'allegato diniego del finanziamento in conseguenza delle difformità urbanistiche oggetto di causa, né tantomeno l'attore ha dedotto prova orale sul punto.
e. Riguardo al “danno da perdita di chance per mancata vendita”, è sufficiente osservare come:
29 i. in primo luogo, sul piano urbanistico, le difformità sostanziali di un immobile rispetto al relativo titolo edilizio non sono ostative alla sua commercializzazione – atteso che la nullità dei relativi atti traslativi per tali questioni ha natura testuale (art. 1418, comma 3, c.c.) e si configura nelle sole ipotesi di omessa menzione del titolo edilizio nel contratto di vendita o di non riferibilità del medesimo all'immobile compravenduto (sul punto
Cass. n. 10914/2025, n. 23394/2023, n. 30425/2022, SS.UU. n.
8230/2019), mentre, sotto il profilo dell'assenza di conformità oggettiva
(tra lo stato di fatto del bene e quello risultante dai dati e dalle planimetrie catastali), la nullità prevista dall'art. 29, comma 1 bis, della Legge n.
52/1985 è anch'essa formale, siccome riferita espressamente all'omessa dichiarazione sul punto da parte degli intestatari del bene, né tantomeno l'attore ha sostenuto che i vizi riscontrati abbiano concretamente causato il fallimento di trattative per l'alienazione della villa (o limitazioni totali o parziali al suo godimento);
ii. in ogni caso, l'attore non ha neppure contestato la circostanza, allegata dalle altre parti, secondo cui, in seguito all'acquisto, l'immobile è stato locato a terzi durante le stagioni estive, non potendosi quindi configurare un danno da impossibilità di alienare un bene dal cui sfruttamento si sia contestualmente tratto un utile.
f. Non compete all'attore, infine, il ristoro delle spese elencate nella tabella raffigurata nell'atto di citazione, nonché riportata nelle note ex art. 127 ter c.p.c. di precisazione delle conclusioni (trascritte in epigrafe) – benché di tali somme sia documentato il pagamento (doc. 8 atto di citazione) – in particolare:
i. riguardo alle fatture emesse dalla Controparte_9
[...]
[...] [
dall'avv. Arianna PALA e dall'avv. Roberto DELEDDA, si osserva
[...]
che:
o come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “il rimborso delle
spese di assistenza stragiudiziale ha natura di danno emergente,
consistente nel costo sostenuto per l'attività svolta da un legale in
detta fase pre-contenziosa. L'utilità di tale esborso, ai fini della
possibilità di porlo a carico del danneggiante, deve essere valutata
ex ante, cioè in vista di quello che poteva ragionevolmente
presumersi essere l'esito futuro del giudizio. Da ciò consegue il
rilievo che l'attività stragiudiziale, anche se svolta da un avvocato, è
comunque qualcosa d'intrinsecamente diverso rispetto alle spese
processuali vere e proprie. Ne deriva che, se la liquidazione deve
avvenire necessariamente secondo le tariffe forensi, essa resta
soggetta ai normali oneri di domanda, allegazione e prova secondo
l'ordinaria scansione processuale, al pari delle altre voci di danno
emergente (Cass., Sez. Un., n. 16990 del 2017; Cass., Sez. Un. n.
24481 del 2020; v. da ultimo, Cass, sez. III, 17/5/2022, n. 15732)” e,
pertanto, “la corrispondente spesa sostenuta non è configurabile
come danno emergente e non può, pertanto, essere riversata sul
danneggiante quando sia, ad esempio, superflua ai fini di una più
pronta definizione del contenzioso, non avendo avuto in concreto
utilità per evitare il giudizio o per assicurare una tutela più rapida
risolvendo problemi tecnici di qualche complessità (Cass. n. 9548 del
2017)” (Cass. n. 15265/2023);
o ciò premesso, la fattura n. FPR 67/2020 della
31 ii.
non indica neppure Controparte_9
l'immobile per il quale è stata prestata “consulenza e assistenza
legale pratica condono edilizio e finanziamento ristrutturazione
immobile”, analogamente alla fattura emessa dall'avv. DELEDDA,
ove si legge “Anticipo onorario assistenza legale pratica amministrativa sanatoria”, né tantomeno la parte attrice ha specificato quali siano state le prestazioni effettivamente rese;

o la fattura emessa dall'avv. PALA, riguardante le osservazioni presentate al Comune di Budoni in seguito alla comunicazione di preavviso di rigetto prot. n. 5402, sull'assorbente rilievo che, come detto, i motivi ostativi erano in gran parte riconducibili alla mancata produzione di documenti da parte dell'attore e, comunque, non ascrivibile causalmente alla prestazione resa da
[...]
CP_1
quanto agli onorari versati allo per la “pratica di CP_10
rimodulazione volumetrica e sanatoria in ex resa ai sensi dell'art. 13
L.47/85 relativa ad illeciti abusivi realizzati in località Comune di Budoni
con verifica e confinamento del terreno pertinenziale (con eventuale
posizionamento di picchetti per la delimitazione dei confini)” – oltre alla considerazione che il bonifico di 2.400,00 euro è stato effettuato, non già
dal conto corrente n. 70373363 dell'attore, bensì da quello n. 251180
intestato a (la cui qualità di destinataria, unitamente al CP_11
, del preavviso di parcella dello prodotto come Pt_1 CP_10
doc. 8 atto di citazione, pag. 4, non consente comunque di attribuire tale esborso all'attore) – perché, se coincidenti con gli onorari quantificati dal
32 CTU per incaricare un tecnico ai fini della sanatoria degli abusi oggetto di causa, si tratterebbe di indebita locupletazione, nonché in quanto, qualora le attività svolte dal suddetto studio di ingegneri ricomprendessero ulteriori attività, non vi sono elementi che consentano di distinguere i due ordini di prestazioni, tenuto peraltro conto che l'immobile oggetto di causa è stato oggetto di rilevanti modifiche da parte dell'attore, come accertato dal CTU
(“L'abitazione risulta finita in ogni suo elemento costitutivo e si segnalano,
poiché scaturiti dalla comparazione tra le fotografie allegate alla
valutazione nel fallimento e la visita diretta, ingenti lavori di
ammodernamento operati dalla parte attrice e quali la sostituzione degli
infissi, il rifacimento delle facciate con inserimento di un sistema termico
“a capotto”, impianti di climatizzazione e sistemazioni esterne varie”,
pagine 4-5 della relazione tecnica);
iii. in ordine ai 159,00 euro versati a per “accatastamento CP_12
immobile”, l'attore non ha allegato alcunché in ordine alle motivazioni a monte di tale modifica catastale, con conseguente impossibilità di ricondurre tale spesa alla responsabilità del convenuto;

iv. quanto, infine, ai 150,00 euro menzionati nella suddetta tabella – i quali peraltro non trovano corrispondenza nella menzionata fattura n. 22/2014
emessa dallo studio né tantomeno in un bonifico del 17.3.2013 – Pt_3
trattasi anche in tal caso di un bonifico disposto il 17.6.2013 dal conto corrente n. 211180 intestato a CP_11
10.5 Alla luce delle considerazioni che precedono il credito risarcitorio di cui è titolare
[...]
nei confronti di pari a 22.847,54 euro. Pt_1 Controparte_1
10.6 L'obbligazione di risarcimento del danno da fatto illecito extracontrattuale tende a
33 ricostruire nel patrimonio del danneggiato l'entità economica perduta, con la conseguenza che spetta a quest'ultimo, oltre al valore per equivalente monetario del bene perduto, anche il ristoro per il ritardato pagamento, sul rilievo che “ai fini
dell'integrale risarcimento del danno conseguente a fatto illecito sono dovuti sia la
rivalutazione della somma liquidata ai valori attuali, al fine di rendere effettiva la
reintegrazione patrimoniale del danneggiato, che deve essere adeguata al mutato
valore del denaro nel momento in cui è emanata la pronuncia giudiziale finale” (e alla
quale, naturalmente, non si fa luogo se la somma risulta liquidata dal giudice già al
valore “attuale” del bene perduto), “sia gli interessi compensativi sulla predetta
somma, che sono rivolti a compensare il pregiudizio derivante al creditore dal ritardato
conseguimento dell'equivalente pecuniario del danno subito” (tra le molte, Cass. Sez.
3, sent. 10 giugno 2016, n. 11899, Rv. 640204-01)” e, con particolare riferimento al danno da ritardo, gli “interessi «compensativi» (o risarcitori), in effetti, sono gli
interessi dovuti dal debitore in caso di credito al risarcimento del danno
extracontrattuale (che, in quanto illiquido, non consente la decorrenza degli interessi di
pieno diritto) sulle somme liquidate a tale titolo, con decorrenza dalla maturazione del
diritto, e cioè dal momento del fatto illecito (art. 1219, comma 2, n. 1, cod. civ.), fino al
passaggio in giudicato della sentenza che decide sulla loro liquidazione” e ciò “in
funzione compensativa del pregiudizio subito dal creditore per il tardivo conseguimento
della somma corrispondente all'equivalente pecuniario dei danni subiti, dei quali,
quindi, costituiscono, al pari della rivalutazione monetaria, una componente (così, in
motivazione, Cass. Sez. 2, ord. 10 dicembre 2012, n. 39376, Rv. 663173-01), sempre
che, beninteso, “una domanda di liquidazione degli stessi sia stata formulata”. (Cass.
Sez. 3, sent. 15 febbraio 2023, n. 4938, Rv. 667257-01)” (Cass. n. 10376/2024, n.
7216/2025, n. 18232/2025).
34 È, inoltre, principio giurisprudenziale consolidato quello secondo cui “il danno subito
per la ritardata disponibilità dell'equivalente monetario del bene perduto tra la data in
cui il danno si è verificato e quella della decisione, che si intendeva nel mancato
conseguimento dell'utilitas che il creditore avrebbe tratto dalla somma se
tempestivamente versata (lucro cessante), può essere accertato, anche mediante
presunzioni semplici, stante la difficoltà della relativa prova, ed essere liquidato
facendo ricorso a criteri equitativi, ai sensi dell'art. 1226 e 2056 cod. civ.” (Cass., Sez.
U., 17 febbraio 1995, n. 1712; Cass., Sez. 3, sentenza n. 6951 del 23.3.2010).
La liquidazione equitativa può essere fatta seguendo i criteri indicati dalle Sezioni
Unite della Corte di Cassazione nella sentenza citata e, quindi, applicando all'interesse legale o ad altro indice equitativamente determinato dal giudice, aumentato, in misura costante di giorno in giorno, del valore medio giornaliero dell'incremento intervenuto tra la data di accertamento e la data della decisione, ottenuto dividendo per il numero dei giorni la differenza tra il valore attuale del danno e quello originario.
Alla luce dei principi richiamati, appare congrua l'applicazione degli interessi legali nella misura ordinaria ex art. 1284, comma 1, c.c., non avendo la parte attrice allegato,
né tantomeno provato alcuna particolare utilitas che avrebbe eventualmente tratto dal tempestivo pagamento in suo favore dell'equivalente dei danni subiti in conseguenza del sinistro oggetto di causa.
Per calcolare il pregiudizio da ritardo sull'importo riconosciuto al danneggiato, si procede nel modo seguente:
CALCOLO DEVALUTAZIONE:
Importo da devalutare: € 22.847,54 Dal mese di: giugno 2025 Al mese di: marzo 2010 Indice Istat utilizzato: FOI generale Indice giugno 2025: 121,3
35 Indice marzo 2010: 136,5 Raccordo indici: 1,471 Indice di devalutazione: 0,765 Totale devalutazione: € 5.366,64 Importo devalutato: € 17.480,90
CALCOLO RIVALUTAZIONE E INTERESSI:
Capitale Iniziale: € 17.480,90 Data Iniziale: 20/03/2010 Data Finale: 30/06/2025 Interessi Legali: Nessuna capitalizzazione, Anno Civile (365 gg) Decorrenza Rivalutazione: Marzo 2010 Scadenza Rivalutazione: Giugno 2025 Indice Istat utilizzato: FOI generale Dal: Al: Cap. Riv: Tasso: Giorni: Interessi: 20/03/2010 31/12/2010 € 17.917,92 1,00% 286 € 140,40 01/01/2011 20/03/2011 € 17.917,92 1,50% 79 € 58,17 20/03/2011 31/12/2011 € 18.494,79 1,50% 286 € 217,38 01/01/2012 20/03/2012 € 18.494,79 2,50% 80 € 101,34 20/03/2012 20/03/2013 € 18.791,97 2,50% 365 € 469,80 20/03/2013 31/12/2013 € 18.844,41 2,50% 286 € 369,14 01/01/2014 20/03/2014 € 18.844,41 1,00% 79 € 40,79 20/03/2014 31/12/2014 € 18.809,45 1,00% 286 € 147,38 01/01/2015 20/03/2015 € 18.809,45 0,50% 79 € 20,36 20/03/2015 31/12/2015 € 18.757,01 0,50% 286 € 73,49 01/01/2016 20/03/2016 € 18.757,01 0,20% 80 € 8,22 20/03/2016 31/12/2016 € 19.019,22 0,20% 286 € 29,81 01/01/2017 20/03/2017 € 19.019,22 0,10% 79 € 4,12 20/03/2017 31/12/2017 € 19.159,07 0,10% 286 € 15,01 01/01/2018 20/03/2018 € 19.159,07 0,30% 79 € 12,44 20/03/2018 31/12/2018 € 19.298,91 0,30% 286 € 45,37 01/01/2019 20/03/2019 € 19.298,91 0,80% 79 € 33,42 20/03/2019 31/12/2019 € 19.316,39 0,80% 286 € 121,08 01/01/2020 20/03/2020 € 19.316,39 0,05% 80 € 2,12 20/03/2020 31/12/2020 € 19.456,24 0,05% 286 € 7,62 01/01/2021 20/03/2021 € 19.456,24 0,01% 79 € 0,42 20/03/2021 31/12/2021 € 20.697,39 0,01% 286 € 1,62 01/01/2022 20/03/2022 € 20.697,39 1,25% 79 € 56,00 20/03/2022 31/12/2022 € 22.218,22 1,25% 286 € 217,62 01/01/2023 20/03/2023 € 22.218,22 5,00% 79 € 240,44 20/03/2023 31/12/2023 € 22.480,44 5,00% 286 € 880,74 01/01/2024 20/03/2024 € 22.480,44 2,50% 80 € 123,18 20/03/2024 31/12/2024 € 22.865,02 2,50% 286 € 447,90 01/01/2025 20/03/2025 € 22.865,02 2,00% 79 € 98,98 20/03/2025 30/06/2025 € 22.847,54 2,00% 102 € 127,70 Indice alla Decorrenza: 136,5 Indice alla Scadenza: 121,3 Raccordo Indici: 1,471
36 Coefficiente di Rivalutazione: 1,307 Totale Rivalutazione: € 5.366,64 Capitale Rivalutato: € 22.847,54 Totale Colonna Giorni: 5581 Totale Interessi: € 4.112,06 Rivalutazione + Interessi: € 9.478,70 Capitale Rivalutato + Interessi: € 26.959,60.
10.7 Poiché, una volta liquidato dal giudice, il debito di valore si trasforma in debito di valuta, sull'importo di 26.959,60 euro competono all'attore gli interessi legali dal passaggio in giudicato della presente sentenza fino al saldo, ai sensi dell'art. 1282 c.c.
(sul punto, Cass. n. 10376/2024, n. 7697/2014, n. 4993/2004).
11. La domanda riconvenzionale subordinata di manleva formulata da Controparte_1
deve essere accolta, nei termini e per le ragioni che seguono.
11.1 Le eccezioni sollevate dalla in ordine Controparte_2
all'inoperatività della polizza n. CQ140087200 – o alla decadenza dell'assicurato dal diritto all'indennizzo – non sono fondate, poiché:
a. come si legge nell'art. 4 delle condizioni generali di polizza “l'assicurazione è
prestata nella forma <<claims made>> dato che è operante per fatti colposi,
errori od omissioni, commessi anche prima della data di inizio del Periodo di
Assicurazione, ma non prima della data di retroattività stabilita nella Scheda di
Copertura, a condizione che il conseguente Reclamo sia per la prima volta
presentato all'Assicurato, e da questo regolarmente denunciato agli Assicuratori,
durante il Periodo di Assicurazione” e, nel caso in esame:
i. la perizia estimativa da cui origina la responsabilità aquiliana del ei confronti del terzo danneggiato (l'odierno attore) è stata CP_1
redatta il 20.3.2010, ossia prime del periodo di assicurazione (5.11.2014-
5.11.2015) e dopo la data di retroattività (5.11.2008), né tantomeno è stata contestata la ricezione della “scheda segnalazione reclamo” datata
37 26.1.2015 (doc. 10 seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. del convenuto), ossia nelle more del periodo coperto dalla polizza;

ii. non è dato comprendere la ragione per cui, sotto tale profilo, come sostenuto dalla compagnia assicuratrice nella sua comparsa di risposta
(pag. 7), non dovrebbe operare la polizza, essendo soddisfatte le tre condizioni stabilite dal suddetto articolo;

b. riguardo a tutte le altre contestazioni (nullità per inesistenza del rischio,
annullabilità ex art. 1892 c.c. o recesso ex art. 1893 c.c. ed esclusione dell'indennizzo ai sensi dell'art.

9.8 della polizza), doglianze da trattare unitariamente (siccome sostanzialmente fondate sul medesimo fatto costitutivo):
i. la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “L'equilibrio causale del
contratto può, fin dall'origine, essere alterato dalle dichiarazioni inesatte
o reticenti dell'assicurato, che traggono inganno l'assicuratore sull'entità
del rischio assicurato e, quindi, sul rapporto fra questo e l'ammontare del
premio (si pensi al caso in cui l'assicurato, nel contratto di assicurazione
sulla vita, abbia taciuto una grave malattia della quale sapeva di essere
affetto). In tal caso: se l'assicurato aveva agito con dolo o con colpa
grave, l'assicuratore può, entro tre mesi dalla scoperta della inesattezza
della dichiarazione o della reticenza, chiedere l'annullamento del
contratto ed ha diritto a non pagare l'indennizzo se l'evento si verifica
prima del decorso di detto termine (art. 1892 c.c.); se invece l'assicurato
aveva agito senza dolo o colpa grave (se, ad es., nell'esempio prima
formulato, ignorava lui stesso di essere affetto da una grave malattia),
l'assicuratore può, entro lo stesso termine, recedere dal contratto, e, per il
sinistro eventualmente verificatosi prima della scoperta, è dovuto un
38 ii.
iii.
indennizzo inferiore a quello contrattualmente previsto ed adeguato al
vero stato delle cose (art. 1893 c.c.)” (Cass. n. 32017/2024) – i termini di decadenza previsti dagli artt. 1892 e 1893 a carico dell'assicuratore non trovano comunque applicazione qualora il sinistro si sia verificato prima della scadenza del trimestre o del momento in cui l'assicuratore sia venuto a conoscenza dell'inesattezza o reticenza, “essendo sufficiente, in questi
casi, per sottrarsi al pagamento dell'indennizzo, che l'assicuratore stesso
invochi, anche mediante eccezione, la violazione dolosa o colposa
dell'obbligo, esistente a carico dell'assicurato, di rendere dichiarazioni
complete e veritiere sulle circostanze relative alla rappresentazione del
rischio” (Cass. n. 1166/2020, n. 16406/2010) – reticenza o inesattezza delle dichiarazioni (l'onere della cui prova è a carico della compagnia assicuratrice, sul punto Cass. n. 11115/2020), tra le quali è ricompresa “la
pregressa richiesta di risarcimento avanzata dal terzo danneggiato,
integrando un fatto potenzialmente idoneo ad incidere sul rischio (…)
indipendentemente dal fatto che alla stessa non abbia fatto seguito alcuna
azione giudiziaria” (Cass. n. 20997/2023);
secondo la prospettazione della chiamata in causa, la mail inviata l'1.8.2013 al dal Curatore del Fallimento Edilhouse di CP_1
Baldrighi – ossia la procedura (n. 39/2008 R.F. del Tribunale di Voghera)
all'esito della quale l'attore ha acquistato l'immobile oggetto di causa,
stimato dal convenuto – conteneva “una richiesta di chiarimenti,
proveniente dall'odierno attore, “in merito agli abusi edilizi dell'immobile
sito in Strugas, Budoni”, affinché ne rispondesse”;
a tale missiva il convenuto aveva invero replicato con mail del 3.9.2013,
39 iv.
v.
vi.
sostenendo come, all'epoca della perizia, l'immobile fosse regolarmente accatastato e con una volumetria corrispondente a quella risultante dalle planimetrie catastali;

posto che la mail dell'1.8.2013 non risulta versata in atti (né tantomeno la chiamata in causa ha chiesto che fosse ordinata l'esibizione di una sua copia o ha dedotto prova orale sul punto), dalla documentazione prodotta dal convenuto (doc. 5 comparsa di risposta) si apprende come la missiva fosse stata inviata dal curatore fallimentare contestualmente ad un'altra mail, in cui comunicava allo Studio Pagella Commercialisti – consulenti tecnici del Tribunale – di essere in attesa della risposta dell'ing.
in merito agli abusi edilizi dell'immobile sito in Strugas, CP_1
Budoni”;
in base a tali elementi, non è condivisibile la tesi della chiamata in causa,
con particolare riferimento al fatto che la suddetta mail dell'1.8.2013 era stata inviata al non solo per segnalare i suddetti abusi, ma CP_1
soprattutto “affinché ne rispondesse” (comparsa di risposta della compagnia assicuratrice, pag. 7), assunto quest'ultimo del tutto sfornito di prova, stante la già rilevata mancata produzione in giudizio di detta missiva
(il cui tenore letterale l avrebbe quantomeno consentito di apprezzarne l'effettivo contenuto), sia perché una mera richiesta di chiarimenti da parte della curatela fallimentare al perito estimatore incaricato non può essere ritenuta ex se integrante una circostanza oggettivamente suscettibile di causare (o di avere cagionato) danni a terzi;

poiché la prima comunicazione, proveniente dall'attore ed avente ad oggetto l'addebito al convenuto della responsabilità professionale per i fatti
40 di causa è quella del 17.12.2014 (non potendosi certo ritenere tale la mail del 2.7.2014, in cui lo stesso attore si era limitato a chiedere chiarimenti al convenuto, a suo dire, al fine di ottenere l'agibilità e di fruire dei benefici del così denominato “Piano Casa”, successiva alla stipulazione della polizza, deve concludersi come quest'ultimo, sotto tale profilo, non abbia omesso di segnalare alcunché nel relativo questionario informativo.
11.2 Stante l'operatività della polizza – e il mancato superamento del massimale di euro
1.000.000,00, nonché previa detrazione della franchigia contrattuale di 2.500,00 euro –
deve essere disposto che la compagnia assicuratrice chiamata in causa provveda al pagamento diretto delle somme che sarà condannato a pagare a Controparte_1
in virtù della presente decisione, ai sensi dell'art. 1917, comma 2, c.c. Parte_1
11.3 La domanda di manleva deve invece essere respinta riguardo al pagamento delle spese di resistenza ex art. 1917, comma 3, c.c., poiché:
a. ai sensi della disposizione de qua “Le spese sostenute per resistere all'azione del
danneggiato contro l'assicurato sono a carico dell'assicuratore nei limiti del
quarto della somma assicurata. Tuttavia, nel caso che sia dovuta al
danneggiato una somma superiore al capitale assicurato, le spese giudiziali si
ripartiscono tra assicuratore e assicurato in proporzione del rispettivo
interesse”;
b. in ordine all'individuazione di detta posta, la giurisprudenza di legittimità (tra le tante, Cass. n. 18076/2020) ha chiarito i seguenti punti:
i. “l'assicurato contro i rischi della responsabilità civile, ove commetta un
fatto illecito dal quale scaturisca una lite giudiziaria, può andare
incontro a tre diversi tipi di spese processuali:
i. le spese di soccombenza, cioè quelle che egli è tenuto a rifondere
41 •
alla parte avversa vittoriosa, in conseguenza della condanna alle
spese posta a suo carico dal giudice;

ii. le spese di resistenza, cioè quelle sostenute per remunerare il
proprio difensore ed eventualmente i propri consulenti, allo
scopo di resistere alla pretesa attorea;

iii. le spese di chiamata in causa, cioè quelle sostenute per
convenire in giudizio il proprio assicuratore, chiedendogli di
essere tenuto in caso di accoglimento della pretesa del terzo
danneggiato”;
in particolare:
o “le spese di soccombenza non costituiscono che una delle tante
conseguenze possibili del fatto illecito commesso dall'assicurato
e perciò l'assicurato ha diritto di ripeterle dall'assicuratore, nei
limiti del massimale”;
o “le spese di resistenza non costituiscono propriamente una
conseguenza del fatto illecito, ma rientrano nel genus delle spese
di salvataggio (art. 1914 cod. civ.), in quanto sostenute per un
interesse comune all'assicurato ed all'assicuratore. Tali spese
perciò possono anche eccedere il limite del massimale, nella
proporzione stabilita dall'art. 1917, comma terzo, cod. civ”;
o “le spese di chiamata in causa dell'assicuratore, infine, non
costituiscono né conseguenze del rischio assicurato, né spese di
salvataggio, ma comuni spese processuali, soggette alla
disciplina degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ.”;
42 c. in proposito, la medesima Corte di Cassazione ha condivisibilmente evidenziato che “Nell'assicurazione della responsabilità civile, il diritto dell'assicurato alla
rifusione, da parte dell'assicuratore, delle spese sostenute per resistere
all'azione promossa dal terzo danneggiato, ai sensi dell'art. 1917, comma 3,
c.c., presuppone la dimostrazione dell'avvenuto corrispondente esborso da
parte dell'assicurato medesimo, tenuto conto del tenore letterale della norma
(formulata nel senso che tali spese siano state, per l'appunto, "sostenute"),
nonché del disposto dell'art. 1914, comma 2, c.c., che pone a carico
dell'assicuratore le spese di salvataggio fatte dall'assicurato” (Cass. n.
21290/2022);
d. poiché nel caso in esame il convenuto non allegato né tantomeno provato di aver già sostenuto spese per la difesa nel presente giudizio, la domanda si appalesa allo stato non accoglibile, non essendo ancora maturati i presupposti per l'esercizio di detto diritto.
12. Nel rapporto processuale tra e le altre due parti Parte_1 Controparte_1
e la ), le spese di lite debbono essere regolate Controparte_2
ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c., ritenuto congruo porle per metà a carico del convenuto e della chiamata in causa, in solido tra loro, compensandole per la metà
residua, considerato che:
a. la domanda risarcitoria formulata dall'attore è articolata in più capi (come si evince chiaramente dalle conclusioni rassegnate da quest'ultimo, nonché in ragione delle differenti poste di danno pretese, con conseguente astratta configurabilità della soccombenza reciproca tra le parti (SS.UU. n. 32061/2022);
b. nell'economia complessiva del giudizio il convenuto e la chiamata in causa risultano maggiormente soccombenti, laddove, pur essendo stata riconosciuta
43 all'attore una somma (26.959,60 euro) decisamente inferiore rispetto a quella chiesta nell'atto di citazione (superiore a 222.000,00 euro), è risultato provato l'an della responsabilità del convenuto, il quale deve comunque essere condannato al risarcimento dei danni accertati in causa.
Alla liquidazione, contenuta nel dispositivo, si perviene in base ai valori tabellari medi previsti dal D.M. 55/2014, secondo lo scaglione compreso tra 26.000,01 euro e 52.000,00
euro (ossia sul valore di 26.959,60 euro riconosciuto all'attore, ai sensi dell'art. 5, comma
1, del predetto D.M.), senza riduzioni o aumenti per i compensi di alcuna delle fasi, in particolare:
- per le fasi di studio ed introduttiva, atteso il livello medio di complessità della controversia in fatto e in diritto;

- per la fase istruttoria, nella quale la parte attrice ha depositato documenti, ha formulato istanze istruttorie (sebbene rigettate) e ha partecipato attivamente alle operazioni peritali;

- per la fase decisionale, considerato che nelle memorie ex art. 190 c.p.c. la parte attrice ha esaustivamente argomentato sugli esiti dell'istruttoria e sulle questioni rilevanti ai fini della decisione.
All'attore compete il rimborso del contributo unificato nella misura (518,00 euro)
corrispondente al valore della causa individuato nella presente sentenza (scaglione compreso tra 26.000,01 euro e 52.000,00 euro), non potendo gravare sulle altre parti il maggior importo (759,00 euro) versato in ragione della domanda risarcitoria inizialmente proposta (scaglione compreso tra 52.000,01 euro e 260.000,00 euro).
13. Nel rapporto processuale tra e la Controparte_1 Controparte_2
le spese di lite debbono essere regolate ai sensi dell'art. 92, comma 2,
[...]
c.p.c., ritenuto congruo porle per due terzi a carico della chiamata in causa e compensarle
44 per il terzo residuo, atteso che la domanda di manleva è risultata fondata, fatta eccezione per il diritto al rimborso delle spese di resistenza, con conseguente maggiore soccombenza della compagnia assicuratrice.
Alla liquidazione, contenuta nel dispositivo, si perviene in base ai valori tabellari previsti dal D.M. 55/2014, in base ai medesimi criteri esposti nel punto che precede.
14. Nei rapporti interni tra le parti, le spese di CTU – liquidate con decreto reso il 7.11.2024
in complessivi 2.870,38 euro – di cui 2.105,38 euro, per onorari, 345,00 euro, per rimborso spese e 420,00 euro per onorari della collaboratrice, geom. – CP_7
debbono essere poste a carico del convenuto e della chiamata in causa, atteso che l'accertamento peritale si è reso necessario al fine di accertare la sussistenza degli abusi oggetto di causa all'epoca della perizia di stima redatta dall'ing. e, CP_1
conseguentemente, la responsabilità di quest'ultimo.


PER QUESTI MOTIVI


15. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
a. condanna a pagare a 26.959,60 euro, oltre Controparte_1 Parte_1
agli interessi legali, decorrenti dal passaggio in giudicato della presente decisione fino al saldo;

b. condanna e la in Controparte_1 Controparte_2
solido tra loro, a rimborsare a la metà delle spese processuali, con Parte_1
compensazione della metà residua, così liquidate:
€ 1.701,00 per compensi di avvocato della fase di studio;

€ 1.204,00 per compensi di avvocato della fase introduttiva;

€ 1.806,00 per compensi di avvocato della fase istruttoria;

€ 2.905,00 per compensi di avvocato della fase decisionale;

€ 518,00 per contributo unificato (dovuto in ragione del decisum);
€ 27,00 per spese di iscrizione a ruolo;

€ 8.161,00 totali;

45 € 4.080,50 complessivi (con compensazione della metà), oltre a spese generali 15%, CPA e IVA di legge;

c. dispone che la provveda al pagamento Controparte_2
diretto, in favore di , di tutte le somme che Parte_1 Controparte_1
sarà condannato a pagare al medesimo attore in virtù della presente decisione;

d. condanna la a rimborsare ad Controparte_2 [...]
i due terzi delle spese processuali, con compensazione del terzo CP_1
residuo, così liquidate:
€ 1.701,00 per compensi di avvocato della fase di studio;

€ 1.204,00 per compensi di avvocato della fase introduttiva;

€ 1.806,00 per compensi di avvocato della fase istruttoria;

€ 2.905,00 per compensi di avvocato della fase decisionale;

€ 7.616,00 totali;

€ 5.077,33 complessivi (con compensazione di un terzo), oltre a spese generali 15%, CPA e IVA di legge;

e. dispone che, nei rapporti interni tra le parti, le spese di CTU – liquidate con decreto reso il 7.11.2024 in complessivi 2.870,38 euro – siano poste a carico di
[...]
della CP_1 Controparte_2
Nuoro, 19.7.2025
Il Giudice
dott. Salvatore Falzoi
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21 del 12.04.1985) per una superficie complessiva pari a metriquadri
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