REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa RA OR, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 17.12.2025, ha pronunciato in data 18.7.2025 la seguente
SENTENZA EX ARTT. 429 E 127-TER C.P.C.
nella causa civile iscritta al n. 34666 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024,
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata Parte_1 C.F._1 in Roma alla via San Martino della Battaglia n. 15, presso lo studio degli avv.ti
NI NA e AR CC, che lo rappresentano e difendono, anche in via disgiuntiva, giusta procura in calce al ricorso.
– OPPONENTE –
E
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 C.F._2 domiciliato in Roma alla via Crescenzio n. 9, presso lo studio dell'avv. Fulvio
Mazzotta, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso per decreto ingiuntivo.
– OPPOSTO –
1 CONCLUSIONI:
- per parte opponente, “Piaccia quindi all'Ill.mo Tribunale adito fermo l'accoglimento delle conclusioni rassegnate con il ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo, dichiarare inammissibile la domanda riconvenzionale proposta dal Sig. con la memoria di costituzione del Controparte_1
18.1.2025 con il favore delle spese di lite”;
- per parte opposta, “Nel merito Rigettare l'opposizione, in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa e per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo opposto n. 7737/2024 emesso dal Tribunale di Roma nel procedimento monitorio RG 23207/2024 In via riconvenzionale
Autorizzare il Dr. ad incamerare il deposito cauzionale versato dalla Sig.ra Controparte_1
con assegno n. 8345088817 tratto su Intesa San Paolo del 20/03/2019 in ragione dei Pt_1 danni cagionati dalla stessa all'immobile locato e al Condominio in Roma, Via Boncompagni, n. 16 anche a seguito di CTU volta a determinare la quantificazione del danno;
Accertare e determinare
l'esistenza di una locazione dal in favore di per il posto auto Controparte_1 Parte_1 concesso dal primo alla seconda, sito nel locale rimessa del fabbricato in Roma, Via Boncompagni,
16 determinandone il canone in euro 100,00 anche con riferimento alle quotazioni OMI anche a seguito di CTU;
In via subordinata Nella denegata e non creduta ipotesi in cui la quantificazione dei lavori finalizzati al ripristino dell'immobile e dell'androne dovesse essere inferiore al CP_2 deposito cauzionale, previa conferma del decreto ingiuntivo opposto n. 7737/2024 emesso dal
Tribunale di Roma nel procedimento monitorio RG 23207/2024, ridurre il deposito cauzionale da restituire, detraendo le somme necessarie all'esecuzione dei lavori. Concedere la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo n. 7737/2024 emesso dal Tribunale di Roma nel procedimento monitorio RG
23207/2024 sussistendo i presupposti di cui all'art. 648 c.p.c. ovvero concedere la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo n. 7737/2024 limitatamente alle somme non contestate dall'opponente. Con vittoria di spese compensi ed onorari di causa”.
-
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE adiva il Tribunale di Roma con ricorso per decreto ingiuntivo, Parte_2 esponendo:
- di avere, con contratto del 23.2.2019, registrato il successivo 22.3.2019, concesso in locazione a l'immobile sito in Roma alla via Parte_1
2 Boncompagni n. 16, a fronte di un corrispettivo pari ad € 1.250,00 mensili, che sarebbe stato concordemente aggiornato a far data dal 1°.

1.2020 in considerazione dell'avvenuta concessione anche dell'utilizzo di un posto auto;

- che la conduttrice si rendeva morosa nel pagamento dei canoni di locazione dei mesi da dicembre 2023 a marzo 2024, per complessivi € 5.400,00;
- che la locataria ometteva, altresì, il versamento degli oneri condominiali per complessivi € 3.740,73 (di cui € 251,00 relativi al primo trimestre preventivo 2024, €
765,00 per n. 5 ratei preventivo riscaldamento 2023/2024, € 757,24 relativi al consuntivo riscaldamento 2022/2023, € 1.095,52 relativi al consuntivo 2021 al netto delle quote di competenza della proprietà, € 219,22 relativi al consuntivo 2022 al netto delle quote di competenza della proprietà, € 652,74 relativi al consuntivo 2023 al netto delle quote di competenza della proprietà), tutti approvati all'assemblea condominiale del 6.5.2024.
Con decreto n. 7737 del 18.6.2024, il Tribunale di Roma accoglieva la domanda, ingiungendo alla debitrice il pagamento dell'importo di € 9.140,73, maggiorato degli interessi come richiesti e delle spese del procedimento di ingiunzione.
Con ricorso iscritto a ruolo in data 8.8.2024, proponeva Parte_1 opposizione avverso il decreto ingiuntivo notificatole in data 15.7.2024, rappresentando in punto di fatto:
- che, a partire dal 1°.4.2020, il locatore aveva preteso di aumentare il canone di locazione nella misura di € 100,00 mensili rispetto all'importo risultante dal contratto registrato, senza operare alcuna comunicazione all'Agenzia delle Entrate;

- di avere restituito l'immobile in data 25.3.2024, avendo il locatore comunicatole disdetta dal contratto per la sua naturale scadenza del 30.3.2024 con lettera raccomandata del 26.7.2023,
- che, già dall'aprile 2019, ella aveva utilizzato a titolo gratuito il posto auto concessole da altra condòmina dello stabile di via Boncompagni n. 16, come da questa dichiarato per iscritto, posto auto che successivamente aveva scambiato con quello del sig.
senza nulla dovere pertanto a quest'ultimo, CP_1
3 deducendo, in diritto, la nullità della pattuizione di un canone superiore a quello oggetto di registrazione e, per l'effetto, il diritto alla ripetizione degli € 4.400,00 mensili corrisposti in eccedenza, oltre interessi legali, da decurtare dai canoni di locazione di cui al ricorso monitorio (ammontanti ad € 5.000,00 e non ad € 5.400,00 come indicato); aggiungendo che mai, prima dell'ingiunzione di pagamento, le era stato richiesto il versamento degli oneri condominiali colà indicati, comunque dovuti al più nella misura di € 953,24 secondo i conteggi analiticamente effettuati nell'atto introduttivo;
instando per la restituzione del deposito cauzionale, pari ad € 3.750,00 oltre interessi, e quindi, operate le necessarie compensazioni, per la condanna del convenuto al pagamento della differenza di € 2.477,09.
Costituitosi in giudizio, insisteva nella pretesa di pagamento Controparte_1 del canone per l'utilizzo del posto auto (la cui locazione chiedeva di accertare, unitamente al proprio diritto a ritenere la somma di € 100,00 mensili percepita a tale titolo per i mesi dal gennaio 2020 al marzo 2024); insisteva, altresì, nella pretesa di pagamento degli oneri condominiali, già richiesti – contrariamente a quanto ex adverso affermato – con lettere del 25.1.2024 e dell'8.2.2024; spiegava, infine, domanda riconvenzionale per l'accertamento dei presupposti per l'incameramento del deposito cauzionale, ravvisati nel mancato pagamento degli ultimi canoni di locazione e nei danni da mancata custodia causati dalla ricorrente per avere omesso di segnalare al proprietario il fenomeno infiltrativo verificatosi nell'androne del palazzo in conseguenza della perdita che aveva interessato la tubazione del lavabo del bagno dell'appartamento locato alla sig.ra . Pt_1
Denegata la provvisoria esecuzione del decreto opposto, veniva disposto l'avvio della procedura di mediazione in ragione dell'oggetto della controversia;
constatato l'esito negativo del procedimento stragiudiziale e respinte le istanze istruttorie articolate dalle parti, la causa veniva rinviata per la decisione, nelle forme dell'art. 429 c.p.c., all'udienza cartolare del 17.12.2025.
* * * * *
4 1. Sul credito del locatore per il pagamento dei canoni.
Come già osservato nell'ordinanza del 5.11.2025, con cui è stata denegata la provvisoria esecutorietà del decreto opposto, la dichiarata percezione, da parte dell'opposto, dell'importo di € 100,00 mensili in aggiunta al canone di locazione dell'appartamento, non è assistita da idoneo titolo giustificativo.
In punto di fatto, si osserva che le parti hanno sottoscritto in data 23.2.2019 e registrato in data 22.3.2019 un contratto di locazione di immobile ad uso abitazione, per il corrispettivo mensile di € 1.250,00, con decorrenza dal 1°.4.2019 (vedasi all. 3 al ricorso); tuttavia, per le 44 mensilità dall'aprile 2020 al novembre 2023 (ultimo canone corrisposto dalla conduttrice), la sig.ra ha versato un ammontare Pt_1 mensile di € 1.350,00, e quindi € 4.400,00 in più rispetto a quanto previsto dall'accordo registrato.
L'esame degli atti di causa rivela che il contratto intercorso tra le parti (per come formalizzato e registrato all'Agenzia delle Entrate), all'art. 2, prevedeva che “Il canone annuo di locazione […] è convenuto in Euro 15.000,00 (quindicimila/00), importo che il
Conduttore si obbliga a corrispondere a mezzo bonifico bancario in n. 12 rate mensili eguali anticipate di Euro 1.250,00 (milleduecentocinquanta/00)”; e tra le parti ha appunto effetto il contratto scritto come registrato all'Agenzia delle Entrate, giusto il disposto dell'art. 1, comma 346, l. 311/2004, che ha previsto a pena di nullità l'onere della registrazione per i contratti di locazione stipulati dopo l'entrata in vigore della norma.
Ai sensi dell'art. 79, l. 392/1978, in chiave antielusiva dell'obbligo posto dalla normativa tributaria, è stata affermata dalla giurisprudenza la nullità del patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato: Cass., sez. Unite, 9.10.2017, n.
23601, ribadita da Cass., sez. III, 2.3.2018, n. 4922 e 11.5.2023, n. 12836.
Il Supremo consesso ha ricostruito la sanzione legislativa per omessa registrazione in termini di nullità sopravvenuta del contratto di locazione per mancanza di un requisito extraformale di validità, introdotto dal legislatore per contrastare tanto l'elusione quanto l'evasione formale;
e, per l'ipotesi di registrazione del contratto a un canone inferiore rispetto a quello effettivo, ha ritenuto affetta da
5 vizio genetico la simulazione relativa del canone locatizio, inequivocabilmente volta a perseguire lo scopo pratico di eludere, seppur parzialmente, la norma tributaria sull'obbligo di registrazione dei contratti di locazione, con l'effetto che la convenzione negoziale che prevede un canone superiore è insanabilmente nulla, mentre conserva validità ed efficacia la previsione del canone inferiore registrato.
Come pure osservato nella già richiamata ordinanza, anche accedendo alla tesi che si tratti nella specie di locazione autonoma, come dedotto dal resistente, la sanzione resterebbe comunque la nullità del contratto, perché l'assenza dell'obbligo normativo di concludere in forma scritta la locazione di immobile di uso diverso dall'abitativo non incide sulla necessità di registrare l'accordo di locazione, che sussiste anche ove lo stesso intervenga in forma verbale.
Tanto premesso, l'importo di € 4.400,00, corrisposto in eccedenza dalla ricorrente, deve esserle restituito, maggiorato di € 295,18 a titolo di interessi legali (cfr. all. 10 al ricorso); posto che, per sua stessa ammissione, la conduttrice non ha tuttavia versato gli ultimi quattro canoni di locazione (da dicembre 2023 a marzo 2024), per complessivi € 5.000,00 (e non € 5.400,00, dovendosi considerare il canone contrattuale), ella sarebbe tenuta a corrispondere la differenza di € 304,82, oltre interessi a far data dal 5.3.2024, data in cui è maturato il diritto alla percezione dell'ultimo canone di locazione, e quindi € 307,49.

2. Sul credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali.
Anche la pretesa creditoria avente ad oggetto gli oneri condominiali non può essere accolta.
Configurandosi la domanda di pagamento degli oneri condominiali come un'azione di ripetizione, in assenza della produzione della prova dei pagamenti al condominio manca il presupposto per l'accoglimento della domanda di rimborso proposta dal locatore proprietario: si vedano sul punto Cass. 2769/1998 (“Gli oneri accessori costituiscono un mero rimborso spese anticipate dal locatore”) e Cass. 22899/2016 (“Nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere
6 della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso”).
Il resistente, per converso, si è limitato a depositare in allegato al ricorso per decreto ingiuntivo solo l'estratto conto dell'amministratore, i bilanci e il verbale di assemblea di approvazione degli stessi, ma non anche i versamenti eseguiti all'amministrazione condominiale: questi, infatti, sono stati depositati solo in allegato alle note conclusive, nonostante il pagamento sia stato effettuato in data 6.9.2024.
Devesi in proposito rilevare che la produzione in parola è inammissibile, e come tale non può essere utilizzata dal Tribunale, perché avvenuta allorché erano già maturate le preclusioni istruttorie poste dall'art. 416 c.p.c., a mente del quale “Il convenuto deve costituirsi almeno dieci giorni prima della udienza, dichiarando la residenza o eleggendo domicilio nel comune in cui ha sede il giudice adito.
La costituzione del convenuto si effettua mediante deposito in cancelleria di una memoria difensiva, nella quale devono essere proposte, a pena di decadenza, le eventuali domande in via riconvenzionale
e le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d'ufficio.
Nella stessa memoria il convenuto deve prendere posizione, in maniera precisa e non limitata ad una generica contestazione, circa i fatti affermati dall'attore a fondamento della domanda, proporre tutte le sue difese in fatto e in diritto ed indicare specificamente, a pena di decadenza, i mezzi di prova dei quali intende avvalersi ed in particolare i documenti che deve contestualmente depositare”).
Ora, posto che il documento giustificativo del pagamento avrebbe potuto essere allegato alla comparsa di costituzione, essendosi formato prima del suo deposito, lo stesso va dichiarato inammissibile.
Conseguentemente, in applicazione del principio dell'art. 2697 c.c., la domanda di rimborso degli oneri condominiali va rigettata in toto, circostanza che rende superfluo l'esame delle contestazioni in ordine alla quantificazione della relativa voce di credito.
7 3. Sul credito della conduttrice alla restituzione del deposito cauzionale.
Esaminate le domande del locatore, e ritenuta fondata la pretesa di costui nella misura di € 307,49, deve ora essere delibata l'eccezione di compensazione sollevata dalla locataria con riferimento all'ammontare del deposito cauzionale, pari ad €
4.062,69 al lordo degli interessi calcolati sull'importo di € 3.750,00 per il periodo dal
20.3.2019 al 31.7.2024.
L'eccezione è fondata, avendo il locatore trattenuto l'importo in assenza dei relativi presupposti.
Va osservato, infatti, che “In materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali - tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante - sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per
l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione” (si veda sul punto Cass. 25.2.2015, n. 3882; Id. 21.4.2010, n. 9442;
Id. 15.10.2002, n. 14655).
Il convenuto ha atteso l'instaurazione del giudizio per proporre, in via riconvenzionale, domanda per l'accertamento del proprio diritto a trattenere il deposito cauzionale.
In disparte la debenza, a carico della sig.ra , del residuo importo di € Pt_1
307,49 per canoni di locazione, non sussistono i danni lamentati dal locatore, a ristoro dei quali egli avrebbe imputata la garanzia.
Presupposto per la ritenzione del deposito cauzionale è, invero, l'accertamento dell'inadempimento del conduttore alle obbligazioni contrattuali, in particolare all'obbligo, posto dall'art. 1590 c.c., di restituire la cosa nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In punto di onere della prova, occorre ricordare che incombe sul locatore, che pretende di incamerare il deposito cauzionale, fornire la prova del fatto costitutivo del
8 vantato diritto (cfr. Cass., 8.3.2007, n. 5328; 21.2.2013, n. 4352; 14.8.2914, n. 17964),
e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, essendo quindi onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, ossia che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.
Nel caso di specie, la prova della violazione dell'art. 1590 c.c. da parte della locataria non può dirsi raggiunta: il locatore ha prodotto unicamente foto prive di data raffiguranti una presa elettrica staccata e una perdita d'acqua da un lavandino, instando in giudizio per una consulenza tecnica volta alla “stima dei danni sia all'appartamento che all'androne . CP_2
Ora, a prescindere dalla già rilevata assenza di legittimazione del convenuto ad agire per il ristoro dei danni cagionati a bene condominiale, va ulteriormente osservato che egli non può pretendere di porre rimedio alle proprie carenze probatorie instando per un accertamento tecnico giudiziale mirante, in definitiva, a consentirgli di sottrarsi all'onus probandi; come noto, infatti, la consulenza tecnica d'ufficio non
è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze, con la conseguenza che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed
è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati (così Cass., sez. VI
– I, 15.12.2017, n. 30218; ancora, Cass., sez. VI – L, 8.2.2011 e 12.4.2019, n. 10373).
Il resistente, volendo trattenere l'importo del deposito cauzionale, avrebbe dovuto curare di far effettuare un accertamento preventivo nell'imminenza della riconsegna, essendo peraltro evidente che una consulenza effettuata a distanza di mesi dalla riconsegna si sarebbe svolta su uno stato dei luoghi oramai mutato.
Per effetto delle superiori considerazioni, il convenuto va condannato a corrispondere alla controparte l'importo di € 3.755,20 (€ 4.062,69 - € 307,49), oltre interessi legali sino all'effettivo soddisfo.
9 4. Sulla regolamentazione delle spese processuali.
Dalla soccombenza dell'opposto ne discende la condanna alla refusione delle spese processuali in favore dell'opponente, nella misura liquidata in dispositivo sulla scorta dei parametri medi previsti dal D.M. 55/2014, aggiornato al D.M. 147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra € 1.101,00 ed € 5.200,00 (e con applicazione dei parametri minimi per la fase istruttoria, non essendosi assunte prove costituende).


P. Q. M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:
- accoglie l'opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo opposto;

- condanna l'opposto a versare all'opponente l'ammontare di € 3.755,20, oltre interessi legali sino al saldo;

- condanna l'opposto a rifondere agli avv.ti NI NA e AR CC, dichiaratisi antistatari, le spese processuali, che si liquidano in € 2.127,00 per compenso, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge.
Così deciso in Roma, 21.12.2025.
Il Giudice
RA OR
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