N. R.G. 3642/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA
Terza Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Stefania Monaldi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3642/2022 promossa da:
(C.F. ) , rappresentato e difeso dall'Avv. Simone Manna Parte_1 CodiceFiscale_1
(C.F. ) presso lo studio del quale in 06121 Perugia, alla Via Cacciatori delle CodiceFiscale_2
Alpi n. 28, ha eletto domicilio
PARTE ATTRICE contro
(codice fiscale ) e per essa , in persona del Controparte_1 P.IVA_1 CP_2
Legale Rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Erminio Montanelli e presso lo stesso elettivamente domiciliata
Cod. Fisc. in Controparte_3 P.IVA_2 persona del curatore, Dott.ssa giusta autorizzazione del G.D. resa in data 30.11.2022 ( CP_4 rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Simeone e presso lo stesso elettivamente domiciliata
PARTI CONVENUTE
nonché
P. IVA ), con sede in Perugia San Controparte_5 P.IVA_3
Sisto via Cimarosa n. 50/D, in persona del legale rappresentante Sig. P.E.C. Controparte_5 come risultante dal Registro delle Imprese, difeso e rappresentato nel Email_1 procedimento esecutivo dall'Avv. Vittorio Betti
pagina 1 di 6 Controparte_6
(P.IVA ), difeso e rappresentato nel
[...] P.IVA_4 procedimento esecutivo dall' Avv. Marco Baldassarri;

- P.IVA ); Controparte_7 P.IVA_5
- (P.IVA ), rappresentato e difeso nel procedimento Controparte_8 P.IVA_6 esecutivo dall'Avv. Simone Manna
CONCLUSIONI
Il procuratore dell'attore ha concluso come da memoria del 10.3.2023 (rectius 13.10.2023), e quindi
“insiste per il rigetto delle avverse domande e per l'ammissione dei mezzi di prova articolati nelle proprie memorie ex art. 183, co VI n. 2 c.p.c. e, in particolare, per la nomina di CTU diretta a valutare l'attuale valore degli immobili assoggettati ad esecuzione e la convenienza di effettuarne la cessione mediante distinti lotti anche alla luce delle nuove tendenze del mercato immobiliare ovvero per la formazione di autonomo lotto relativo ai beni acquistati dall'opponente, come meglio descritti in atti”.
Il procuratore del convenuto ha concluso come da comparsa di costituzione Controparte_1
e risposta e quindi “in via principale: dichiarare inammissibile e/o rigettare le domande attoree perché infondate in fatto e in diritto per i motivi tutti esposti in narrativa;
per l'effetto, confermare l'efficacia e la legittimità della procedura esecutiva immobiliare RGE 171/2014 pendente innanzi il Tribunale di
Perugia e del provvedimento che ha disposto la prosecuzione delle vendite del compendio immobiliare in un unico lotto, assunto dal G.E. all'esito dell'udienza del 12/04/2022. Il tutto con vittoria di spese e competenze di lite oltre oneri come per legge”.
Il procuratore della Curatela convenuta ha concluso come da comparsa di costituzione e risposta e quindi: “La Curatela, ut supra, pertanto, conclude affinché l'adito Tribunale, contrariis rejectis, voglia rigettare l'opposizione proposta dal sig. per i motivi tutti sopra esposti. Con la vittoria delle Parte_2 spese di giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. L'attore, , premesso che all'esito di giudizio introdotto ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. Parte_1 aveva ottenuto il trasferimento della proprietà di un immobile adibito a abitazione sita al piano terzo e quarto dell'immobile sito in via dei Pioppi e di un locale a destinazione commerciale con CP_8 antibagno posto al piano terreno e n. 3 garage al piano interrato, anch'esso sito in via dei CP_8
Pioppi, ha esposto che l'atto introduttivo del giudizio promosso contro il promittente alienante, la pagina 2 di 6 società era stato trascritto presso gli uffici della Conservatoria dei registri Controparte_3 immobiliari di Perugia in data 03.10.2011 e che il giudizio, rubricato al numero R.G. 4642/2011, era stato definito con sentenza n. 125/2017, pubblicata il 25.01.2017.
Ha esposto, altresì, che in data 16.04.2014, aveva pignorato i beni in relazione ai quali Controparte_9 era stata concessa ipoteca volontaria per un complessivo importo di € 3.600.000,00 (ipoteca iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. nel 2007 su “terreni edificabili posti in Comune di fra la CP_8
S.R. 7 del Trasimeno e Viale Umbria e, precisamente, lotto censito al C.T. del Comune di CP_8
Foglio 30, part. Nn. 2544, 2545, 2547, 2548, 2549, 1599 e 1600 di complessivi mq 5890 R.D. Euro
23,75 R.A. Euro 25,15”; nel 2009 la part. 2545 subiva una variazione nel classamento e risulta attualmente classificata in n. 48 unità immobiliari di vani 68, mq 1445 e rendita Euro 15.669,62 censite al C.T. del Comune di , dando così avvio al procedimento esecutivo immobiliare n. 171/2014. CP_8
Ancora, ha rappresentato che, sopravvenuto in data 12.10.2017 il fallimento della Controparte_3
era stato dato avvio alle operazioni di vendita e, visto l'esito infruttuoso dei tentativi di vendita
[...] svolti e l'accertamento di profilo di abusi edilizi non sanabili, aveva richiesto al G.E. la sospensione delle vendite eventualmente calendarizzate e la separazione (previa costituzione di lotto autonomo) delle porzioni immobiliari da egli acquisite con la sentenza ex art. 2932 cod. civ.
All'esito dell'udienza del 12.04.2022, celebrata alla sola presenza del creditore procedente, il G.E. aveva tuttavia disposto la prosecuzione della vendita per l'intero compendio pignorato quale lotto unico.
Tale provvedimento era stato quindi impugnato con ricorso in opposizione agli atti esecutivi ex art. 617
c.p.c. e, preso atto del rigetto dell'istanza di sospensiva, è stato introdotto, con l'atto di citazione notificato al creditore procedente, al debitore ed altri intervenuti, il relativo giudizio di merito.
A sostegno dell'opposizione agli atti esecutivi, l'attore deduce:
- a) l'illegittimità della sua esclusione dall'udienza celebratasi in data 12.04.2022 e destinata proprio ad interloquire sul supplemento peritale disposto dal G.E. e diretto a valutare l'opportunità dell'ipotesi di cessione separata, in quanto egli, a differenza di quanto ritenuto nel provvedimento opposto, vantava diritto di proprietà su una porzione dell'immobile staggito ed era anche creditore della società esecutata in forza del credito derivante dalla condanna alle spese di lite;

- b) l'improcedibilità dell'esecuzione immobiliare e l'inopponibilità di tutti gli atti esecutivi compiuti nei confronti del terzo acquirente, in quanto la sentenza sostitutiva del contratto di vendita non concluso, da far retroagire al momento della trascrizione della relativa domanda giudiziale, avvenuto pagina 3 di 6 nel 2011, era antecedente rispetto al pignoramento iscritto nel 2014, non operando, a differenza di quanto ritenuto dal G.E., la preclusione dell'art. 2808 cod. civ.;
- c) l'omessa considerazione da parte del G.E. dei molteplici elementi che corroboravano la maggiore fruttuosità di una vendita separata, anche a vantaggio dello stesso ceto creditorio, dovendosi considerare gli oneri a carico della procedura per il ristoro da riconoscere per gli interventi di manutenzione, anche straordinari, e le migliorie eseguite sulla porzione di immobile di cui, fino dall'anno 2009, era stata anticipata la consegna.
Ha quindi concluso chiedendo “Dichiarare l'improcedibilità della procedura esecutiva R.G. 171/2014 e la nullità ed inopponibilità di tutti gli atti esecutivi compiuti sino ad oggi sui beni intestati all'opponente; Revocare, annullare, dichiarare priva di effetti l'ordinanza impugnata disponendo la vendita per lotti separati e, comunque, costituendo un lotto che ricomprenda i beni intestati all'opponente onde disporne separata cessione. Con vittoria di spese e compensi professionali anche per la fase cautelare e condanna alla ripetizione delle somme eventualmente percepite medio tempore”.
A seguito della notifica dell'atto introduttivo del giudizio si sono costituiti i convenuti
[...]
e la Curatela del fallimento della debitrice;
entrambe hanno contestato la fondatezza Controparte_1 dei motivi di opposizione chiedendone il rigetto.
In merito ai fatti di causa, che verte su questione di diritto e da affrontare sulla base della disamina della documentazione prodotta, deve rilevarsi quanto segue.

2.a) Va in primo luogo considerato che nessuna lesione del contraddittorio è riscontrabile rispetto alla mancata partecipazione dell'attore – che è da qualificare come occupante dell'immobile pignorato in quanto consegnatogli anticipatamente con il preliminare di vendita non opponibile, ancorchè trascritto, al creditore ipotecario antecedente – all'udienza dinanzi al G.E.. Colui che occupa l'immobile staggito
(a maggior ragione ove l'occupazione avvenga in forza di un titolo non opponibile alla procedura esecutiva promossa dal creditore ipotecario); in ogni caso, con l'opposizione all'atto esecutivo, l'attore ha fatto valere, quali motivi di censura dell'ordinanza adottata all'esito dell'udienza alla quale non aveva partecipato, i motivi che avrebbe sottoposto al G.E., così da recuperare quel “vulnus” che assume arrecato al suo diritto di difesa (e che non avrebbe comportato un rinvio della questione al G.E. né un annullamento ma solo l'esame di quei motivi nell'ambito del giudizio di opposizione).

2. b). Quanto al secondo motivo di opposizione, va rilevato che – come correttamente rilevato dal G.E.
- in data 26.10.2007 era stata iscritta ipoteca volontaria in favore di sul terreno Controparte_9 destinato alla costruzione del complesso immobiliare, gravame destinato ad estendersi per accessione pagina 4 di 6 agli immobili da realizzare su quel terreno una volta edificati (è la stessa parte attrice ad affermare che
“nel 2009 la part. 2545 subiva una variazione nel classamento e risulta attualmente classificata in n.
48 unità immobiliari di vani 68, mq 1445 e rendita Euro 15.669,62 censite al C.T. del Comune di
). CP_8
Pertanto, nonostante che il successivo 3.10.2011 il sig. avesse trascritto l'atto di citazione contro Pt_1 la per ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. dei contratti Controparte_3 preliminari inadempiuti, la sentenza pronunziata all'esito di quel giudizio, sebbene produttiva di effetto dalla data della trascrizione della domanda, non poteva arrecare alcun pregiudizio alle ragioni del creditore ipotecario anteriore, al quale il diritto di seguito proprio del diritto reale di ipoteca attribuiva comunque il diritto di soddisfarsi "in executivis" sull'immobile in danno del terzo acquirente.
L'ipoteca, ai sensi dell'art. 2808, comma 1, cod. civ. attribuisce difatti al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione ed il creditore ipotecario può legittimamente procedere a pignorare l'immobile ipotecato in forza di ipoteca anteriore alla trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 cod. civ. in quanto il suo diritto – e quindi quello dell'aggiudicatario che acquista il bene “purgato” dai gravami pregiudizievoli - prevale rispetto a chiunque abbia trascritto atti o domande successivamente all'iscrizione dell'ipoteca.
In altri termini, sotto un profilo sostanziale, il conflitto tra creditore ipotecario e procedente, da un lato, ed attore che ha trascritto la domanda ex art. 2932 cod. civ. successivamente all'iscrizione ipotecaria dall'altro è risolto dalla legge a favore del primo, con la conseguenza che, correlativamente anche, la posizione dell'aggiudicatario risulterà prevalente, ai sensi dell'art. 2919 c.c., su quella del suddetto attore. Si tratta, difatti, del conflitto di creditore ipotecario anteriore e acquirente successivo del bene gravato dall'ipoteca, ipotesi diversa da quella del conflitto tra creditore procedente, munito di titolo ma non ipotecario, e acquirente del debitore al quale si riferiscono le pronunzie citate dalla parte attrice nei suoi scritti.
Dal punto di vista strettamente processuale, l'applicazione dei principi in materia di trascrizione comporta che laddove – come nel caso in esame – la sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. intervenga successivamente all'avvio dell'esecuzione immobiliare, all'attore non ancora vittorioso al momento del pignoramento non può riconoscersi posizione di terzo proprietario ex artt. 602 ss. c.p.c. , giacché solo a seguito della sentenza che conclude il giudizio gli effetti della stessa retroagiscono, per il principio prenotativo, al momento della trascrizione della relativa domanda;
con la conseguenza che l'attore promissario acquirente non ancora vittorioso non può fare opposizione di terzo né chiedere la pagina 5 di 6 sospensione del processo esecutivo), essendogli riconosciuta solamente facoltà di intervenire nel processo di esecuzione per tutelare i suoi diritti.
Correttamente, quindi, il G.E. aveva ritenuto di non sospendere l'esecuzione, che deve proseguire – sulla scorta dell'art. 2808 cod. civ. e di quanto sopra esposto – anche in pregiudizio del promissario acquirente dell'immobile ipotecato.

2.c) Quanto all'ulteriore motivo di opposizione, va rilevato che la valutazione del G.E. in ordine all'opportunità di accorpare il compendio pignorato in un unico lotto piuttosto che in lotti separati è congruamente motivata e, comunque, riguarda valutazioni di opportunità che non costituiscono oggetto di opposizione agli atti esecutivi, rimedio approntato per censurare la legittimità degli atti della procedura. Le questioni inerenti pretese voci indennitarie o risarcitorie spettanti all'attore in ragione di migliorie apportate al bene non incidono sulla prosecuzione dell'esecuzione (e ove apportate a seguito della disponibilità dell'immobile per la sua consegna anticipata, sarebbero comunque da trattare quali migliorie apportate dal detentore).

3. L'assoluta particolarità della questione affrontata è motivo – ai sensi dell'art. 92 c.p.c. - per compensare interamente le spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
rigetta l'opposizione, compensare interamente le spese di lite tra le parti.
Perugia, 12 luglio 2025
Il Giudice
dott.ssa Stefania Monaldi
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