REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI TRAPANI
Sezione civile – in composizione monocratica in persona del Giudice
dott. Carlo Salvatore Hamel ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies cpc a seguito di scambio di note ex art. 127 ter cpc in sostituzione dell'udienza di discussione, la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 800 del Ruolo Generale degli Affari civili con-
tenziosi dell'anno 2022, vertente
TRA
(COD. FISC. , nata ad [...] Parte_1 C.F._1
il 31/03/1981, con l'avv. GIOVANNA MILLOCCA;

- attrice -
CONTRO
(COD. FISC. ), nato a [...] Controparte_1 C.F._2
(TUNISIA) il 30/11/1938, con l'Avv. LUCA MARIA MUCCIOLI;

- convenuto -
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti concludevano come da note in sostituzione dell'udienza del giorno 4.3.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 13.4.22, conveniva in Parte_1
giudizio , esponendo di avere acquistato dal convenuto, Controparte_1
in data 14.12.2018, una villetta unifamiliare di nuova costruzione, ubica-
ta in Paceco (TP), Via Rosario Gregori n. 4, composta da un garage a pia-
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R.G. n. 800/2022
no cantinato e da un piano terra, con piscina e terreno di pertinenza, per il prezzo di € 362.849,00. Parte attrice precisava che il suddetto fabbrica-
to, era stato oggetto del contratto preliminare stipulato in data 16.3.2017,
con il quale il convenuto si era obbligato a realizzare la suddetta unità
abitativa, a regola d'arte, entro il 31.7.2018, e, quindi, a trasferirne la proprietà all'attrice. Deduceva, inoltre, che successivamente alla conse-
gna, nell'immobile acquistato, “cominciavano ad insorgere problematiche
di natura diversa fino a manifestarsi i gravi vizi e difetti costruttivi”, meglio individuati in seno alla CTP. Le suddette anomalie venivano sommaria-
mente anticipate al difensore di , in riscontro alla diffida Controparte_1
di pagamento che lo stesso aveva inviato all'attrice per il mancato versa-
mento dell'importo di € 41.598,00, quale residuo prezzo della compraven-
dita. Parte attrice, pertanto, con ricorso del 21.7.2021, instaurava innanzi a questo Tribunale, procedimento ex art. 696 bis c.p.c. nei confronti di
, per l'accertamento tecnico preventivo dei lamentati vizi Controparte_1
e difetti costruttivi dell'immobile, che veniva definito con relazione peritale depositata in data 14.12.2021, che riscontrava l'effettiva sussistenza dei vizi meglio indicati in perizia.
Parte attrice, quindi, concludeva chiedendo: “Voglia l'ill.mo Tribunale,
disporre l'acquisizione di tutto il fascicolo d'ufficio dell'Accertamento Tecni-
co Preventivo ex art. 696 bis c.p.c. N.R.G. 1750/2021;
disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, accertato in seno al
giudizio ex art. 696 bis c.p.c. portante il n. r.g. 1750/2021 che il Sig.
[...]
venditore e costruttore della villetta unifamiliare acquista- Parte_2
ta dalla Sig.ra il 14 Dicembre 2018, è responsabile per i Parte_1
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R.G. n. 800/2022
gravi vizi e difetti costruttivi insistenti sulla proprietà di parte ricorrente,
condannarlo al pagamento per quanto sopra esposto, previa nomina di
c.t.u. qualificata che determini e quantifichi l'entità dei danni ed i relativi
costi necessari per la rimessione in pristino ed ogni altra spesa necessitan-
do e proceda alla quantificazione dei danni subiti e subendi sulla proprietà
della stessa, in uno al risarcimento di tutti quelli subendi, patrimoniali e
non patrimoniali, oltre agli interessi legali, per effetto della descritta situa-
zione nella misura che il Tribunale riterrà, nonché al rimborso delle spese
sostenute per complessivi euro 4.686,13. Con vittoria di spese e compensi
professionali”.
Resisteva alle domande il quale eccepiva, prelimi- Controparte_1
narmente, l'intervenuta decadenza e, comunque, la prescrizione dell'azione proposta da controparte, contestando, in ogni caso, la propria esclusiva responsabilità per i vizi e difetti ex adverso lamentati, poiché da ricondurre, in tutto o in parte, a colpa dell'attrice, che aveva effettuato successivi lavori con altre ditte.
Parte convenuta concludeva chiedendo: “PIACCIA ALL'ON.LE TRIBU-
NALE CIVILE DI TRAPANI, Reiectis adversis;

Preliminarmente dichiarare, per le ragioni esposte, l'improponibilità ed
inammissibilità dell'intimata azione per sopravvenuta prescrizione, con-
dannando parte ricorrente alle spese legali da liquidarsi sulla base del DM
55/2014.
In graduato subordine, ai sensi dell'articolo 702-ter, comma tre, c.p.c.,
prendere atto che le difese svolte dalle parti richiedono un'istruzione più
approfondita e non sommaria, e di conseguenza mutare il rito e per l'effetto
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R.G. n. 800/2022
fissare l'udienza di cui all'art. 183 c.p.c. affinché le parti possano precisare
le conclusioni e integrare le richieste istruttorie anche con prove testimoniali
sugli eventi che hanno potuto determinare il danno lamentato;

Nel merito:
Rigettare la domanda in quanto infondata sia in punto di fatto che di di-
ritto;
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio.
In graduato subordine, nella denegata ed improbabile ipotesi in cui
l'ill.mo Tribunale dovesse accertare delle responsabilità in capo al Sig.
[...]
, ripartirle, ex art. 1227 c.c., proporzionalmente tra le parti se- CP_2
condo le rispettive negligenze”.
Istruita mediante CTU, previo mutamento del rito da semplificato ad ordinario, la causa viene ora in decisione.
***
Vanno, in primo luogo, esaminate le eccezioni preliminari del convenu-
to, per cui l'attrice sarebbe decaduta dall'azione di garanzia per vizi della cosa venduta / o per difetti dell'opera realizzata, a seconda dell'eventuale qualificazione da attribuire alla domanda, non avendoli la Iudice denun-
ziati all'attore, rispettivamente, nei termini di cui all'art. 1495 c.c. (otto giorni dalla scoperta), e nei termini di cui all'art. 1667 c.c. (60 giorni dalla scoperta); ed in ogni caso, l'azione proposta avrebbe dovuto ritenersi pre-
scritta per intervenuto decorso del termine annuale ovvero del termine biennale, rispettivamente indicati nelle disposizioni richiamate.
Al fine di individuare la normativa applicabile, rileva quanto convenuto dalle parti dalle parti in seno alla scrittura privata del 16.3.2017, con la
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quale si obbligava a realizzare l'unità immobiliare ogget- Controparte_1
to del successivo trasferimento di proprietà all'attrice (cfr. all. 2 ricorso in-
troduttivo). Il contratto in esame, oltre a contenere lo stralcio progettuale dell'immobile, completo di capitolato generale delle opere, poneva a carico del convenuto l'obbligo di eseguire l'opera “a perfetta regola d'arte”, e pre-
vedeva il richiamo delle “norme sull'appalto, in quanto applicabili” (cfr. “art.
4” all. 2 ricorso introduttivo). Sulla scorta della chiara volontà delle parti,
al di là della qualificazione della fattispecie negoziale, deve applicarsi,
quindi, la normativa richiamata dal contratto sull'appalto per il vaglio del-
le eccezioni preliminari sollevate da parte convenuta: ai sensi dell'art. 1667 c.c. le difformità e i vizi dell'opera devono essere denunziati dal committente, a pena di decadenza, entro 60 giorni dalla loro scoperta;

mentre l'azione di garanzia si prescrive in due anni dal giorno della con-
segna. Va, inoltre, precisato che, nell'ipotesi di vizi occulti, ovvero manife-
statisi successivamente alla consegna dell'opera, i termini in esame de-
corrono da quando il committente ne abbia avuto sufficiente contezza (cfr.
in tema di denunzia dei vizi: Cass. Sez. II sent. 17.5.2024, n. 13821; Cass.
Sez. II, sent. 24.1.2018; Cass. Sez. II sent. 9.8.2013, n. 19146; in tema di
prescrizione dell'azione: Cass. Sez. II sent. 19 agosto 2009, n. 18402;
Cass. Sez. II sent. 29.09.2009, n. 20853).
Nel caso di specie, va, in primo luogo osservato, che, alla data della stipulazione dell'atto di compravendita dell'immobile (14.12.2018),
l'intonaco esterno dell'immobile, oggetto, tra le altre, delle doglianze dell'attrice, non era stato ancora completato, tant'è che Controparte_1
si obbligava a completarlo entro il 31.3.2019; circostanza, questa, che
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rende plausibile il manifestarsi dei lamentati vizi a distanza di oltre due anni dalla consegna dell'immobile (cfr. art. 4 all. 1 al ricorso). Va poi ri-
tenuto che parte attrice abbia acquisito cognizione dell'esatta portata dei difetti e dei vizi costruttivi dell'immobile a seguito della consulenza di par-
te, redatta dal Geom. in data 16.7.2021, pur avendoli Persona_1
sommariamente denunziati al convenuto con la nota del 28.4.2021 (cfr.
all. 5 al ricorso). Di più, l'effettivo trasferimento di residenza dell'attrice nell'immobile risulta avvenuto, come da certificato in atti, solo in data
3.2.2020, ulteriore indice da cui desumere che l'avvenuto conoscenza dei vizi denunciati sia da postergarsi rispetto al momento della stipula del negozio.
Vanno, quindi, disattese le eccezioni preliminari sollevate dal convenu-
to.
Nel merito, le doglianze di parte attrice hanno trovato riscontro nella
C.T.U. dell'ing. in seno al procedimento di ATP (R.G. n. Per_2
1750/2021), così come integrata dal supplemento disposto nel presente giudizio, le cui conclusioni, in quanto congruamente motivate ed esausti-
ve rispetto ai quesiti sottoposti, devono appieno condividersi.
Ed invero, il C.T.U. – dopo aver indicato i lavori edili che hanno inte-
ressato il fabbricato – ha analiticamente indicato i vizi ed i difetti ricondu-
cibili alla cattiva realizzazione del fabbricato.
L'Ing. in particolare, ha accertato la presenza dei seguenti Per_2
danni nell'immobile:
“

1. Danni riportati sull'involucro interno del fabbricato
Diffuse piccole lesioni lungo le pareti interne dell'unità residenziale e nel-
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lo specifico:
alle pareti della camera da letto in corrispondenza dell'attacco tra
struttura in cemento armato (trave di piano) e la struttura di chiusu-
ra (tompagno);
lesioni all'interno nel corridoio simili a quelle della camera;

Nel soggiorno sempre in corrispondenza dell'attacco tracce in ce-
mento armato e muratura di tompagno”.
Circa le cause delle lesioni accertate il Consulente ha evidenziato che:
“nello specifico non sono espressione di un ammaloramento della struttura
ma le stesse dipendono da una mancanza di attenzione in alcune lavora-
zioni, quindi ad un lavoro effettuato non alla regola dell'arte. Nel caso su
evidenziato le lesioni più e meno evidenti e profonde interessano le zone in
cui due materiali diversi, quali il cemento armato e i tompagni (possano essi
essere in laterizio o altro materiale poco importa) creano un tutt'uno cioè la
parete; la regola dell'arte prevede che tale differenza di materiale alla vista
non dovrebbe essere percepita, la parete dovrebbe presentarsi come un
blocco unico anche se realmente non lo è. Tale unicità viene affidata ai col-
legamenti tra i due materiali/ elementi ( cemento armato per la parte strut-
turale e tompagni per la parte di chiusura) e al materiale che riveste
l'involucro cioè l'intonaco e le lavorazioni successive fino al prospetto finale.
La presenza di lesioni orizzontali in aumento rispetto alle indagini di ATP,
potrebbe far pensare che la struttura è soggetta ad un cedimento fondale
uniforme ma poiché le lesioni non sono passanti (cioè non si propagano an-
che nella parte esterna del paramento murario) si ritiene che, essendo la
struttura in c.a. e di recente realizzazione, è più concretamente possibile
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individuare come causa determinante la mancanza di sufficiente rete porta
intonaco nelle zone dei collegamenti di cui sopra.>> (cfr. pagg.

3-5 suppl.
ctu).


2. Danni riportati sull'involucro esterno del fabbricato
lesione sub-orizzontale posta sopra lo zoccoletto battiscopa esterno
in corrispondenza della parete sud della cameretta da letto;
. […] la
presenza della rete porta intonaco adeguatamente collocata con lo
strato di rasatura, prima della finitura colorata del prospetto,
avrebbe evitato la formazione a così breve tempo delle lesioni at-
tualmente visibili. (cfr. pagg.

5-6 suppl. ctu);
lesioni sub orizzontale e sub-verticali poste sul parapetto esterno del
terrazzo sulla parete lato est;
[…] Le lesioni sui parapetti del terraz-
zo sono sempre diffuse e con andamento prevalentemente orizzon-
tale e non si è avuto modo di notare una ripercussione all'esterno. I
danni sono da imputare ad una poco accurata messa in opera degli
ultimi strati di finitura, come in tutte le altre parti in cui si presenta-
no lesioni simili si evidenzia un errore di messa in opera e di lavo-
razioni effettuate non a regola dell'arte […] è assolutamente plausi-
bile che le lavorazioni sulle finiture esterne siano state realizzate nel
periodo estivo e che quindi il prodotto sia stato oggetto di ritiro velo-
ce oltre al fatto che la rete porta intonaco, elemento utile proprio e
consentire uniformità alla parete, non sia stata uniformemente col-
locata. Quindi in sintesi sono dei difetti di costruzione la cui eviden-
za emerge con i tempi di asciugatura dei materiali, tali tempi dipen-
dono molto dalle condizioni climatiche. (cfr. pagg.

7-8 suppl. ctu);
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lesioni sugli angoli delle cornici d'intonaco delimitanti gli infissi dei
vani lato sud […] I danni/difformità sono sempre da imputare ad
una esecuzione delle lavorazioni di finitura degli esterni non a rego-
la dell'arte, anche in questo caso, è lecito pensare che fosse un pe-
riodo caldo e che quindi il prodotto sia stato oggetto di ritiro e che la
rete porta-intonaco non sia stata correttamente collocata. (cfr. pagg.


8-10 suppl. ctu);
scollamento dell'intonaco e del prospetto in corrispondenza di tutta
la fascia lato sinistro della porta di accesso al vano garage e distac-
chi sui muretti […] è dovuto ad un difetto di messa in opera degli
elementi strutturali (cfr. pagg.

8-10 suppl. ctu);


3. Danni riportati sulla pavimentazione degli spazi esterni
Disconnessione diffuse in tutti i camminamenti esterni al fabbricato rea-
lizzati con lastre di gres:
in corrispondenza del perimetro della piscina lato sud;

nel camminamento che dal cancello pedonale conduce all'ingresso
del fabbricato;

nella veranda esterna in corrispondenza della tettoia in legno sul
prospetto lato ovest;

Scollamento delle soglie di marmo poste in corrispondenza dei gra-
dini della veranda esterna dove risulta ubicata la tettoia in legno;

Il distacco di circa 1 centimetro della pavimentazione esterna rispet-
to alla soglia della porta di accesso al fabbricato;

Distacco della pavimentazione e dello zoccoletto battiscopa posto
sulla parete est del fabbricato”.
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Secondo il perito dell'Ufficio, i difetti della pavimentazione, dei batti-
scopa e delle soglie dei gradini esterni “denotano un movimento della sotto-
pavimentazione” da imputare: “alla mancata collocazione di una griglia
metallica sotto il massetto;
ai tempi di asciugatura del massetto in cemento
troppo rapidi;
ai giunti di pavimentazione non collocati adeguatamente alla
superfice pavimentata” (cfr. pagg. 11-14 suppl. ctu). 4.
Per quanto concerne i muri esterni di delimitazione del lotto di terreno sul quale insiste il fabbricato, ed in particolare i “muretti posti a nord (lato
piscina) e nei muretti di contenimento lato ovest (S.P. n.8)”, il CTU ha con-
statato che “oltre all'ammaloramento dell'intonaco stesso;
lesioni dovute,
certamente alla mancata realizzazione dei giunti di dilatazione, di cordoli di
collegamento ed alla modalità di ripristino (solo rivestimento con intonaco)
della vecchia muratura esistente”. Venendo alle cause dei predetti amma-
loramenti, secondo il tecnico sarebbero da ricercarsi, oltre che nella man-
cata realizzazione dei giunti di dilatazione, anche nella non corretta mes-
sa in opera della rete porta intonaco e della inaccurata finitura dell'intonaco di copertura (cfr. pagg.

9-10 rel. ctu proc. ATP).
Le indagini peritali, correttamente condotte dal CTU sul piano logico e metodologico, così come le conclusioni sulle cause dei vizi accertati, cui lo stesso consulente d'ufficio è pervenuto sulla base di argomentazioni tec-
niche condivisibili, resistono alle osservazioni critiche del CTP di parte convenuta, Ing. . Il CTU ha escluso, contrariamente a quanto Persona_3
sostenuto dall'Ing. , che la collocazione della tettoia esterna Persona_3
possa aver influito sui “distacchi presenti in tutta la pavimentazione ester-
na” poiché “nessun danno o disagio strutturale è presente sull'involucro
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edilizio e se la tettoia avesse provocato un effetto torsionale con il suo peso
certamente il primo segno sarebbe stato visibile sul fabbricato” (cfr. pag. 2
valutazioni osservazioni in all.to suppl. ctu).
Infine, non costituisce rilievo di natura tecnica, l'assunto del CTP “il
muro di cinta sul lato ovest, che si affaccia sulla strada provinciale, era
preesistente all'intervento e non era stato intonacato ma semplicemente
rinzaffato. L'intonaco è stato eseguito dalla nuova proprietà” (cfr. punto 5,
osservazioni ing. di in all.to suppl. ctu); si tratta di circostanza ri- Per_3
masta priva di riscontro e non coerente con il compendio istruttorio in at-
ti, anche di natura documentale.
Alla luce delle risultanze peritali, scevre da vizi logici e metodologici, è
del tutto evidente che i difetti sopra richiamati che hanno interessato il fabbricato di proprietà dell'attrice sono riconducibili a errori esecutivi,
come tali ascrivibili alla responsabilità di , che si era ob- Controparte_1
bligato a realizzare l'immobile “a perfetta regola d'arte”.
Va, infatti, escluso che, in assenza di prova di un eventuale accordo in ordine alla realizzazione di parti del fabbricato e/o di suoi accessori e per-
tinenze, a cura dell'attrice e sotto la direzione dell'attrice, possa attribuirsi a quest'ultima alcuna responsabilità per l'esecuzione delle opere cantiera-
te, ivi compresa la realizzazione della piscina;
opera quest'ultima, sicura-
mente, realizzata in data anteriore alla consegna dell'immobile, come ri-
sulta dall'atto pubblico di compravendita, che ne fa espressa menzione
(cfr. art. 2 all. 1 ricorso introduttivo).
E' possibile, quindi, soffermarsi sull'esatta quantificazione dei danni patiti da e all'individuazione delle opere necessarie per la Parte_1
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rimozione dei vizi che interessano l'immobile.
Il CTU, all'uopo richiamato in questa sede, ha individuato gli interventi necessari all'eliminazione dei difetti, consistenti in:
- Sarcitura delle piccole lesioni sulle pareti interne all'immobile e pittu-
razione, con la previsione di collocazione di rete porta-intonaco e rasante;

- Ripristino dei parapetti terrazzo con collocazione di rete porta-
intonaco e rasante per le parti ammalorate;

- Ripristino intonaco nelle pareti esterne ove sussistono le lesioni sem-
pre con collocazione di rete porta-intonaco
- Ripristino delle cornici delle finestre;

- Sarcitura lesioni su muro di cinta e rifacimento intonaco;

- Rimozione e collocazione pavimentazione e massetto lato nord est e nord della pavimentazione esterna, per poter dare continuità alla pavi-
mentazione esterna e tra la stessa e l'ingresso all'unità abitativa (cfr.
pagg. 16-17 suppl. ctu).
Il costo complessivo per la realizzazione di tali opere è stato quantifica-
to in € 51.887,94, come da computo metrico estimativo allegato al sup-
plemento di CTU in atti, rimasto immune da censure di parte. Non pos-
sono essere invece incluse nell'importo a carico del le spese per CP_1
la regolarizzazione della rampa d'accesso al garage: il CTU ha infatti chia-
rito che “La mancata accessibilità di automobili di media lunghezza nel vano garage a causa della eccessiva pendenza della rampa di accesso car-
rabile pari a circa il 24,00%, mentre le normative attuali fissano il limite
massimo della pendenza delle rampe di accesso ai garage al 20%. Tale dif-
formità, contrariamente alle altre analizzate prima, era certamente visibile
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già in fase di costruzione e non è imputabile ad un errore di costruzione. Po-
trebbe ricadere in un errore di progettazione (cfr. pagg.

5-14 suppl. ctu)”.
Peraltro, proprio l'immediata rilevabilità del difetto potrebbe pure sul pia-
no della possibile intervenuta prescrizione della domanda, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1667 c.c.
In definitiva, per quanto sopra richiamato., va con- Controparte_1
dannato al pagamento in favore di della somma di € Parte_1
51.887,94, oltre interessi legali dalla decisione al soddisfo.
Va, invece, rigettata la domanda risarcitoria relativa al mancato spo-
stamento della linea elettrica di proprietà di presente nel lot- CP_3
to di terreno trasferito all'attrice, poiché il convenuto, per come eccepito,
in base all'art. 4 del contratto di compravendita del 14.12.2018 si era,
unicamente, obbligato a “manlevare l'acquirente da qualsiasi onere e spe-
sa” conseguente al detto spostamento ed interramento della linea, mentre non aveva assunto alcun obbligo per il fatto del terzo (cfr. all. 1 ricorso in-
troduttivo).
Le spese di lite, comprensive di ATP, seguono la soccombenza e vengo-
no liquidate come in dispositivo.
Le spese di CTU del procedimento di ATP R.G. n. 1750/21 e quelle pel presente giudizio, liquidate come da rispettivi decreti in atti, sono poste definitivamente a carico del convenuto.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, così provvede:
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Condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attrice della com-
plessiva somma di € 51.887,94, oltre interessi legali dalla decisione al soddisfo.
Condanna il convenuto alla rifusione delle spese di lite, comprensive di quelle di ATP, che liquida, rispettivamente, in complessivi € 4.800,00, per compensi ed esborsi, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

Pone le spese di CTU del presente giudizio e del procedimento per ATP
iscritto al R.G. n. 1750/2021, liquidate come da rispettivi decreti in atti,
definitivamente a carico del convenuto.
Così deciso in Trapani, in 8.4.25.
Il Giudice
Carlo Salvatore Hamel
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