R.G. 3544/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice monocratico dott.ssa Adriana Forastiere, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 3544/2022 r.g., vertente tra:
(C.F. ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'Amministratrice pro tempore, Rag. (C.F. Controparte_2
sito in Milano Marittima – Cervia (RA) via Ponchielli n. 1- C.F._1
Viale Dante n. 38, rappresentato e difeso dall'Avv. Elena Amadei C.F. del Foro di Ravenna, PEC: C.F._2
, in forza di procura rilasciata in calce alla Email_1 citazione ed elettivamente domiciliato presso lo studio del predetto difensore in
Ravenna, Via Baccarini n. 60;
ATTORE contro
(C.F. ; Controparte_3 C.F._3
(C.F. ); CP_4 C.F._4 entrambi residenti in [...], elettivamente domiciliati in
Bologna, Vicolo del Falcone n. 22, presso e nello studio dell'Avv. Michele Arnone (c.f.
), del Foro di Bologna, PEC: C.F._5 che li assiste e difende in giudizio in forza di Email_2
pagina 1 di 8 procura alle liti ex art. 83 c.p.c., rilasciata su supporto cartaceo con foglio separato, allegata alla comparsa;

CONVENUTI
OGGETTO: condominio negli edifici;
uso della cosa comune;
apertura di un varco nel muro condominiale perimetrale;

CONCLUSIONI:
- parte attrice ha precisato le conclusioni come da foglio depositato il 20.5.2025 insistendo nelle richieste istruttorie non accolte;

- parte convenuta ha precisato le conclusioni come da comparsa di risposta, opponendosi alla ammissione delle prove richiesta dalla controparte e richiamando le proprie memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c.;

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Il condominio attore conveniva in giudizio i condomini e deducendo la CP_3 CP_4 condotta antigiuridica dei secondi, consistita nell'aver aperto un varco nel muro condominiale perimetrale “mediante realizzazione di posto auto con annessa apertura di passo carraio”, in violazione del regolamento condominiale, delle delibere assembleari e delle norme civilistiche rilevanti (artt. 1102, 1120, 1122 e 1117-ter
c.c.).
Chiedeva, quindi, la rimozione delle opere, la riduzione in pristino dello stato dei luoghi ed il risarcimento dei danni in misura di € 20.000,00.
I convenuti si costituivano eccependo la piena legittimità della loro condotta e l'assenza di alcuna violazione.
Scambiate le memorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa veniva ritenuta matura per la decisione e trattenuta a sentenza sugli scritti conclusivi, ritualmente depositati ex art. 190 c.p.c..
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La domanda è infondata e non merita accoglimento.
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pagina 2 di 8 Per una migliore comprensione, deve essere immediatamente rappresentato (sulla base delle foto sub docc. 9 e 13 della convenuta, mai disconosciute dall'attrice) lo stato dei luoghi.
Prima dell'intervento, vi era un muro perimetrale condominiale continuo (quello dietro la autovettura), come raffigurato al doc. 9:
Dopo l'intervento, veniva aperto sul medesimo muro perimetrale un varco, allo scopo di installare un cancello automatico volto a consentire l'accesso alla (ed in particolare il parcheggio nella) corte destinata al servizio esclusivo della proprietà dei convenuti, come raffigurato al doc. 13:
pagina 3 di 8 È evidente come l'opera sia stata realizzata dai convenuti al fine di consentire loro l'accesso carrabile ed il parcheggio nella corte a servizio della loro proprietà esclusiva.
Sul punto va osservato come sia pacifico tra le parti, documentato nel regolamento di condominio ed infine oggetto di concorde constatazione a verbale della udienza
27.3.2024 che “la corte sia di uso esclusivo dei convenuti mentre il muro su cui è stato aperto il varco è condominiale”.
Ogni considerazione spesa negli atti di causa ed avente ad oggetto la natura condominiale o esclusiva della corte, quindi, è da ritenersi infondata o comunque irrilevante: la predetta corte è un bene condominiale destinato all'uso esclusivo e perpetuo della proprietà dei convenuti.
Tale natura (che non ha caratteri di realità: cfr. Cass. SSUU 28792/2020) è ben conosciuta nella prassi condominiale e trova riconoscimento nella legge: l'art. 1122
c.c., ad esempio, parla di parti (comuni) destinate all'uso individuale.
pagina 4 di 8 La destinazione all'uso individuale fa assumere al potere del condòmino sul relativo bene una pregnanza molto simile al diritto dominicale esclusivo. Tale potere è ridotto, peraltro, dai limiti coessenziali allo stato di comunione.
Non vi è quindi ostacolo a ritenere estensibile a tale fattispecie l'insegnamento ormai consolidato della Suprema Corte che, occupandosi dei rapporti tra l'utilizzo del muro condominiale e la proprietà esclusiva, ha ripetutamente affermato che: “il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale” (vedasi al riguardo
Cass. 16097/2003 citata dalla parte attrice nella prima memoria;
Cass. 4437/2017;
Cass. 524/2025 con richiami ad ulteriori precedenti).
Tale assunto conduce, in primo luogo, a ritenere irrilevante il contrario avviso della assemblea dei condòmini, come sostenuto dai convenuti in replica alle considerazioni attoree.
Sposta, in secondo luogo, la discussione sul riscontro delle condizioni (pretese dalla giurisprudenza di legittimità) per un simile utilizzo “particolare” del muro perimetrale condominiale, connotato addirittura dall'apertura di un varco.
Orbene, con riferimento al pregiudizio derivante da ipotesi di preclusione all'utilizzo del muro da parte di altri condòmini ed a quello derivante da eventuale instabilità dell'intero manufatto, la stessa parte attrice nulla ha convincentemente dedotto.
Le sue doglianze si sono, per vero, appuntate principalmente sul pregiudizio al decoro architettonico del complesso condominiale.
Ad esse hanno replicato i convenuti, sostenendo:
pagina 5 di 8 - da un lato, che numerosi altri, vari e differenti interventi dei condòmini hanno inciso, pregiudicandolo, ben più profondamente sul predetto decoro;

- dall'altro lato, che l'opera realizzata non ha alterato la “euritmia” del muro perimetrale nel suo complesso.
Ritiene questo Giudicante che la seconda argomentazione difensiva colga nel segno.
Il decoro architettonico dell'edificio va inteso quale “estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia senza che occorra che si tratti di un fabbricato di particolare pregio artistico” (Cass. da ultimo citata).
Ebbene, alla luce della documentazione fotografica richiamata, deve ritenersi che il cancello automatico installato a “riparazione” del varco aperto sulla porzione di muro oggetto di causa, per altezza, colore, foggia, dimensioni, etc., sia del tutto idoneo a conservare la armonia globale dello stato dei luoghi.
Si veda al riguardo la seconda foto sopra riportata e quelle di cui al doc. 8 dei convenuti, dalle quali emerge che, partendo da un punto di visuale distanziata, sia addirittura difficile riconoscere il cancello distinguendolo dalle opere murarie preesistenti (vedi foto sotto).
Il tutto, in un contesto (quello del muro perimetrale), connotato, sin dalla progettazione ed ideazione originaria, dalla presenza di un “andamento” volutamente irregolare e frammentario, come emerge dalle foto:
pagina 6 di 8 Per i motivi sin qui esposti, apprezzabili ictu oculi senza necessità di approfondimenti peritali, può ragionevolmente escludersi qualsiasi profilo di pregiudizio al decoro architettonico del CP_1
La condotta posta in essere dai convenuti, siccome giustificabile a mente della giurisprudenza di legittimità sopra richiamata e rispettosa dei limiti suindicati, appare pienamente conforme ad un uso (più intenso, ma) legittimo della cosa comune: non sussiste, quindi, alcun profilo di violazione delle norme citate dall'attore.
Ne consegue il rigetto della domanda attorea.
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Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i parametri di cui al DM 55/2014, scaglione indeterminabile da € 26.000,00
a € 52.000,00 (art. 5 DM), fasi di studio e introduttiva, istruttoria e decisionale, prossime ai valori minimi in ragione della semplicità delle questioni e della speditezza della trattazione.


P.Q.M.


pagina 7 di 8 Il Tribunale di Ravenna, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando disattesa o assorbita ogni altra domanda o eccezione, così provvede:
- rigetta le domande attoree;

- condanna parte attrice alla rifusione, in favore dei convenuti tra loro in solido, delle spese del presente giudizio che liquida in complessivi € 4.500,00 oltre
15% per spese forfettarie, CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Ravenna, il 07.10.2025
Il Giudice
Dott.ssa Adriana Forastiere
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