REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE DI LATINA
I SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Concetta Serino, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 2625 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, decisa ex art. 281 sexies cpc all'udienza del 06.03.2025, tenuta con trattazione scritta
TRA
, rappresentato e difeso, per delega in allegato all'atto di citazione, dall'avv. Parte_1
Oriana Ardimento ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Latina Corso della
Repubblica n. 283,
ATTORE
E
, rappresentata e difesa dall'Avv. Fiorella Bianchi ed elettivamente domiciliata CP_1
presso il suo studio in Latina, C.so G. Matteotti n. 73, in virtù di mandato in calce al alla memoria difensiva,
PARTE CONVENUTA

SUCCINTE RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato l'odierno attore, sig. citava in giudizio la Parte_1
sig.ra a seguito delle inadempienze degli impegni assunti con la sottoscrizione del CP_1
contratto preliminare di vendita in data 11.05.2022 avete ad oggetto la propria unità immobiliare sita in Latina, Via San Carlo Da Sezze n. 158 piano 4, censita al NCEU del Comune di Latina al foglio
138, particella 2040 sub. 99 (ex 93) cat. A/2, a lei pervenuta a seguito di Decreto di Trasferimento emesso dal Tribunale di Latina in data 22.09.2020 rep. 457/2020.
Dichiarava che la stipula del contratto notarile di compravendita doveva avere luogo a cura del Notaio di Terracina entro e non oltre il 11.07.2022 e che all'art. 8 era stabilito che: “Qualora Persona_1
risulti inadempiente il promittente venditore, l'acquirente potrà chiedere l'esecuzione del contratto oppure pretendere la restituzione del doppio della caparra”. Esponeva che in data 7.07.2022 riceveva via mail una comunicazione da parte dell'agenzia immobiliare la quale avvisava che non si poteva procedere al perfezionamento del contratto di compravendita per l'impossibilità di trasferire la proprietà, senza altro specificare e che, solo successivamente, veniva informato del fatto che non era possibile vendere l'immobile promesso poiché lo stesso era gravato da un vincolo di atto d'obbligo nei confronti del Comune di Latina che vietava la vendita dell'immobile separatamente dal terrazzo sovrastante, con impossibilità di trasferire l'immobile e, quindi, il perfezionamento della vendita entro i termini pattuiti per ragioni imputabili esclusivamente alla parte venditrice.
Concludeva, pertanto, chiedendo: "Piaccia all'Ill.mo Giudice di Pace adito, contrariis reiectis, accertati i fatti di cui in premessa, condannare la IG , in adempimento dell'art. 8 CP_1 del contratto preliminare di compravendita sottoscritto con l'attore in data 11.05.2022, a corrispondere la somma di € 9.000,00 costituente il doppio della caparra confirmatoria, stante le motivazioni innanzi spiegate ed alla luce del verificarsi della condizione di inadempimento contrattuale della parte promittente venditrice;
per l'effetto, condannare la convenuta CP_1 al risarcimento dell'ulteriore danno subito dall'attore per aver dovuto disdire il precedente contratto
d'affitto e stipularne uno nuovo stante il mancato acquisto dell'immobile per i fatti narrati, nonché per essere stato costretto a stipulare un mutuo a tassi superiori rispetto a quello che aveva pattuito con la Banca per l'acquisto dell'immobile della IG , il tutto rientrante nella somma di € CP_1
5000,00 o in quella somma maggiore e/o minore che il giudice riterrà di giustizia. Il tutto con la rivalutazione della somma dovuta secondo gli indici ISTAT di svalutazione monetaria e gli interessi legali dal dì del fatto al saldo effettivo. Vittoria di spese e onorari previsti per legge”.
Si costituiva in giudizio la convenuta la quale adduceva la non imputabilità CP_1 dell'inadempimento, non risultando nel decreto di trasferimento con cui acquistava la proprietà dell'immobile la menzione dell'atto d'obbligo la cui esistenza era stata appresa dalla Sig.ra CP_1
solo per la intervenuta comunicazione del Notaio scelto dal promissario acquirente per la stipula del contratto definitivo che ne aveva dato notizia all'Agenzia Immobiliare incaricata della vendita.
Esponeva, poi, che la domanda formulata di restituzione del doppio della caparra difettava dei presupposti di legge e doveva ritenersi destituita di fondamento, così come la domanda risarcitoria degli ulteriori danni di cui, peraltro, allo stato, e per come rappresentati nel libello introduttivo, contestava l'esistenza.
La causa veniva istruita mediante prova documentale e veniva, infine, rinviata all'udienza odierna per la precisazione delle conclusioni.
Non andato a buon fine il tentativo di conciliazione, considerata la causa di natura documentale, rigettate le richieste di prova formulate in quanto irrilevanti, la causa, matura per la decisione ricorrendo i presupposti di cui al primo comma dell'art. 281 decies cpc, veniva rinviata ai sensi di tale ultima disposizione all'udienza odierna del 06.03.2025, nelle forme di cui all'art. 127 ter cpc, concedendo alle parti il termine per il deposito di comparse conclusionali ai fini della decisione ex art. 281 sexies cpc fino a dieci giorni prima dell'udienza.
Ciò premesso, in primo luogo, occorre rilevare che è circostanza pacifica l'esistenza di un rapporto contrattuale tra le due parti, come si evince dal contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 11.05.2022.
In forza dell'art. 2 l'attore versava a titolo di caparra confirmatoria la somma di € 9.000,00 che veniva corrisposta contestualmente alla firma del preliminare mediante assegno non trasferibile prodotto in atti. Veniva altresì emesso assegno di € 2.000,00, anch'esso in atti, a titolo di costi di agenzia a favore della Immobilinvest che aveva curato l'attività di mediazione immobiliare.
Ai sensi dell'art. 3 il “promittente venditore” dichiarava di prestare tutte le garanzie in ordine alla piena ed esclusiva proprietà dell'immobile alienato oltre a garantire la piena libertà da pesi ed oneri, privilegi e trascrizioni pregiudizievoli.
Ai sensi dell'art. 6, poi, le parti concordavano che la stipula dell'atto notarile di vendita sarebbe dovuta avvenire entro il giorno 11.07.2022, presso il Notaio in Latina e che, Persona_2
sempre secondo il successivo art. 7, rattandosi di termini essenziali ed improrogabili, la loro eventuale violazione costituiva motivo di risoluzione dell'atto, nonché obbligo al risarcimento di ogni e qualunque danno.
All'art. 8 era stabilito che: “Qualora risulti inadempiente il promittente venditore, l'acquirente potrà chiedere l'esecuzione del contratto oppure pretendere la restituzione del doppio della caparra”.
Parte attrice chiede, quindi, accertarsi che il contratto definitivo non è stato concluso a causa della condotta inadempiente della convenuta.
Ebbene, appare evidente come il contratto definitivo non si è potuto concludere per fatto imputabile alla convenuta che ha promesso la conformità e l'assenza di vincoli, quando, invece, erano presenti.
Né può invocare l'ignoranza rispetto all'esistenza del vincolo di atto d'obbligo nei confronti del
Comune di Latina che vietava la vendita dell'immobile separatamente dal terrazzo sovrastante, in quanto avrebbe dovuto effettuare tutte le verifiche previste prima di promettere in vendita il bene, visto che già in sede di perizia resa nell'ambito della procedura esecutiva erano emerse molteplici criticità.
Inoltre, la data fissata per il rogito è scaduta senza che sia stato concluso il contratto definitivo.
Secondo il teorema proprio dell'art. 1218 c.c., quindi, denunciato l'inadempimento da parte del debitore, era onere del creditore offrire prova dell'adempimento, mentre, nel caso di specie la convenuta nulla ha provato. Ciò premesso va, quindi, va analizzata la domanda attorea relativa al diritto al doppio della caparra confirmatoria. Ebbene, si osserva che “la caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge che, in tal caso, legittima a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata. Qualora, invece, detta parte abbia preferito domandare la risoluzione o l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno rimane regolato dalle norme generali, onde il pregiudizio subito dovrà in tal caso essere provato nell'an e nel quantum, giacché la caparra conserva solo la funzione di garanzia dell'obbligazione risarcitoria” (Cass. Civ. 9040/2006).
La domanda concernente la caparra formulata presuppone, quindi, l'esercizio del diritto di recesso, cui è collegata sulla base del disposto di cui al co. 2 dell'art. 1385 c.p.c.
In tal senso si è espressa la giurisprudenza secondo cui il principio di cui al 2° comma dell'art. 1385
c.c. (in forza del quale la parte non inadempiente ha facoltà di recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta o esigendone il doppio rispetto a quella versata) non è applicabile tutte le volte in cui la parte non inadempiente, anziché recedere dal contratto, si avvalga del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, perdendo, in tal caso, la caparra la detta funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno (Cassaz. civ. 19 ottobre 2000, n. 13828).
Nella specie, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia ricevuto la caparra, chieda, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento e allo stesso modo la domanda deve essere qualificata, qualora la parte non inadempiente, che abbia versato la caparra, chieda, oltre alla risoluzione, la condanna al pagamento del doppio della caparra versata e il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti.
La parte non inadempiente non può, quindi, incamerare la caparra o pretenderne il pagamento del doppio, poiché, in questa evenienza, essa perde la sua funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria (Cassazione civile sez. II - 24/11/2023, n. 32727). L'esercizio del potere di recesso conferito ex lege è indifferibilmente collegato alla volontà di avvalersi della sola caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., che ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20532 del
29/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 8417 del 27/04/2016; Sez. 2, Sentenza n. 17923 del 23/08/2007), per cui una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta nei termini di esercizio del recesso, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta quale ragione giustificativa della pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta, quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza
(Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 22657 del 27/09/2017; Sez. 2, Sentenza n. 2032 del 01/03/1994).
Viceversa, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento - soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale - e non quale esercizio del diritto potestativo di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia corrisposto la caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra versata e il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 32727 del
24/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 21504 del 07/07/2022; Sez. 2, Sentenza n. 20957 del 08/09/2017;
Sez. 3, Sentenza n. 18850 del 20/09/2004; Sez. 2, Sentenza n. 1301 del 29/01/2003).
Alla stregua della predetta ricostruzione, la parte non inadempiente non può, in tal caso (ossia ove abbia preteso il risarcimento del danno ulteriore), pretendere il pagamento del doppio della caparra, poiché, in questa evenienza, essa perde la sua funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21085 del 04/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n.
40292 del 15/12/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 21559 del 07/10/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 25146 del
08/10/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8571 del 27/03/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 24824 del 09/10/2018).
Ne deriva che la domanda diretta ad ottenere il doppio della caparra va rigettata.
Considerato che è compito del giudice, nell'esercizio dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure della domanda, deve ritenersi che l'attore non abbia esercitato il diritto di recesso né stragiudizialmente, né giudizialmente e che abbia, invece, agito per il risarcimento del danno.
Non può, quindi, essere accolta la domanda di accertamento del diritto all'ottenimento del doppio della caparra.
Quanto all'ulteriore domanda risarcitoria, occorre rilevare l'assoluto difetto di specifica allegazione dei danni patiti e di prova del pregiudizio patito, nonché della riconducibilità causale all'inadempimento e del suo ammontare.
In merito va osservato che la parte deduce un danno per aver dovuto disdire il precedente contratto d'affitto e stipularne uno nuovo stante il mancato acquisto dell'immobile, nonché per essere stato costretto a stipulare un mutuo a tassi superiori rispetto a quello che aveva pattuito con la per CP_2
l'acquisto dell'immobile della IG ma nulla prova sul punto. CP_1
La domanda va, quindi, rigettata.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e sono compensate in ragione della metà per effetto dell'accertamento dell'inadempimento contrattuale di parte convenuta e, per la restante metà, vista la soccombenza sulle ulteriori domande, poste a carico di parte attrice. Viene esclusa la liquidazione della fase istruttoria, per cui la parte convenuta non ha svolto alcuna attività difensiva.

P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando, in persona della dott.ssa Concetta Serino, ogni ulteriore domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie la domanda di accertamento dell'inadempimento della convenuta rispetto agli obblighi assunti con il contratto preliminare stipulato tra le parti,
- rigetta le ulteriori domande attoree,
- compensa le spese in ragione della metà,
- condanna parte attrice al pagamento in favore della convenuta delle spese del presente giudizio che liquida in € 400,00 per la fase di studio, € 350,00 per la fase introduttiva e € 800,00 per la fase decisoria oltre a dell'Iva, Cpa ex art. 11 legge 20 settembre 1980, n. 576 e rimborso forfetario ex art. 14 D.M. 8 aprile 2004 n. 127.
Latina, 06.03.2025
Il Giudice
(Dott.ssa Concetta Serino)