N. R.G. 6106 / 2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Valentina Boroni,, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6106/2022 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. , C.F._2 Parte_3 C.F._3 Pt_4
(C.F. ), (C.F. ),
[...] C.F._4 Parte_5 C.F._5
(C.F. , (C.F. Parte_6 C.F._6 Parte_7
), (C.F. ), C.F._7 Parte_8 C.F._8 Parte_9
(C.F. ), (C.F.
[...] C.F._9 Parte_10
), (C.F. ) e C.F._10 Parte_11 C.F._11 [...]
(C.F. ), questi ultimi in qualità di successori universali di Parte_12 C.F._12 rappresentati e difesi dagli Avvocati ELISA CAPPELLINI e Persona_1
DOMENICO CAPRA, elettivamente domiciliati in Milano, via S. Tecla n. 4, presso lo Studio del difensore Avv. DOMENICO CAPRA
ATTORI contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._13
FRANCESCO M. LOI, elettivamente domiciliato in Milano, via San Vittore n. 40, presso lo Studio del difensore Avv. FRANCESCO M. LOI.
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Per , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
, Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8
, e Parte_9 Parte_10 Parte_11 [...]
Parte_12
1 Voglia l'Illustrissimo Tribunale adito, respinta ogni diversa e contraria istanza, eccezione, deduzione e conclusione, accertare e dichiarare che l'area cortilizia/terrazza di cui in narrativa è di proprietà comune di tutti i condomini del sito in Milano, via Marenco n. 5, ed è, pertanto, da considerarsi area CP_2 condominiale e, per l'effetto, condannare parte convenuta alla liberazione della stessa da ogni cosa sua, ripristinandone il suo godimento in comune;
spese, diritti ed onorari interamente rifusi.
Per Controparte_1
Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis, rigettare la domanda proposta dagli attori in quanto infondata in fatto e in diritto;
in via riconvenzionale, accertare e dichiarare che l'area oggetto di causa e che verrà come sopra individuata catastalmente è di proprietà esclusiva del Dr. in via Controparte_1 riconvenzionale subordinata, accertare e dichiarare che l'area oggetto di causa e che verrà come sopra individuata catastalmente è di proprietà esclusiva del Dr. per l'intervenuta sua Controparte_1 usucapione per possesso ultraventennale;
in ogni caso, disporre la trascrizione dell'emananda sentenza nei registri immobiliari con esonero di ogni responsabilità da parte del Conservatore;
in via istruttoria, disporre CTU tecnica al fine di individuare catastalmente, previo eventuale frazionamento, l'area oggetto di causa;
in ogni caso, con vittoria di spese e competenze di causa e rimborso delle spese di CTU.
Motivi della decisione

1. Sui fatti di causa e sullo svolgimento del processo.
Con atto di citazione datato 03 febbraio 2022 , Parte_1 Parte_2
, , Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
Parte_7 Parte_8 Parte_9 Parte_10
e (quest'ultima deceduta in data 25.09.2022, con
[...] Persona_1
conseguente costituzione in giudizio dei successori universali e Parte_11 [...]
) citavano in giudizio, innanzi al Tribunale ordinario di Milano, il sig. Parte_12 CP_1
chiedendo di accertare il diritto di proprietà dei condomini del sito in Milano,
[...] CP_2
via Marenco n. 15, sulla porzione di giardino oggetto di causa e, per l'effetto, condannare il convenuto alla liberazione della stessa, ripristinandone così il godimento comune.
A sostegno di ciò, gli attori descrivevano la seguente vicenda fattuale.
Gli attori e parte convenuta sono proprietari degli immobili facenti parte del Condominio, sito in Milano, via Marenco n. 5 e, in particolare, il sig. è proprietario dell'unità immobiliare posta al Controparte_1
piano seminterrato dello stesso e contraddistinta al NCEU part. 505098 fg 382, mapp. 295, sub 17 sin dal 20 giugno 1983, data in cui lo stesso stipulava contratto di compravendita con la precedente
2 proprietaria dell'immobile de quo, società Marenco Società Semplice, nelle persone dei suoi unici soci, signori e . Più precisamente, oggetto dell'effetto traslativo era Parte_13 Parte_14
il diritto di proprietà sulla predetta unità abitativa e il diritto di comproprietà, con conseguente esercizio di un potere di godimento uti condominus, sugli spazi ed enti comuni dell'intero condominio, comprensivo di una cospicua area scoperta composta da giardino ed aree cortilizie, id est terrazze.
L'unità abitativa oggetto del contratto di compravendita è posta al piano seminterrato dello stabile condominiale e per accedere alla stessa si passa necessariamente attraverso una piccola porzione di cortile, che è antistante rispetto alla porta finestra di ingresso ed è altresì separata dalla restante parte del giardino comune da una scaletta, che funge altresì da raccordo essendo le porzioni di cortile collocate su due livelli differenti.
Si sottolinea fin da subito che la controversia attiene esclusivamente a siffatta porzione di giardino, ritenuta dalle parti attrici di proprietà di tutti i condomini e, pertanto, qualificabile nel termine di parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c. Ciò, secondo quanto prospettato nell'atto di citazione, rinverrebbe riscontro documentale nel contratto di compravendita sottoscritto dal Sig. n CP_1
data 29.06.1983 (cfr. doc. 1) - ove la porzione di terreno per cui è causa non appare fra le consistenze immobiliari oggetto di proprietà esclusiva, ma tra i confini, con conseguente qualificazione della stessa come limite e non come estensione della proprietà del convenuto – e nel regolamento di condominio, che non solo annovera il giardino, con annessa scalinata di accesso, tra le parti comuni dell'edificio, ma offre anche una precisa definizione dello stesso, specificando che per esso debba intendersi tutto il terreno attorno alla casa (cfr. doc. 8).
Sul punto, parte attrice rammenta che la presunzione di condominialità può essere vinta solo se intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza dei beni e servizi elencati nell'art. 1117 c.c., un titolo contrario, per tale intendendosi un atto di acquisto delle unità immobiliari, ovvero un acquisto per usucapione: circostanze, queste, non verificatesi nel caso di specie.
A fortiori, parte attrice sottolinea che l'area oggetto di contestazione non sarebbe mai stata computata nella quota millesimale della proprietà del sig. proprio perché oggetto di comproprietà da CP_1
parte di tutti i condomini, e che la qualificazione nei termini di parte comune ex art. 1117 c.c. discenderebbe altresì dalla conformazione dei luoghi, posto che l'appartamento del sig. CP_1
situato in un semi-interrato la cui porta finestra di ingresso affaccia verso una porzione di terreno che si trova ad un livello inferiore rispetto alla restante parte del giardino di proprietà sicché la CP_3
3 presenza degli scalini, necessari per raccordare due porzioni di giardino poste su differenti livelli, confermerebbe una comunicazione fra le due aree e non una loro netta separazione.
Pur non avendo titolo alcuno, il sig. vrebbe iniziato ad esercitare sulla porzione di giardino CP_1
per cui è causa un potere di fatto uti dominus, occupando, anche se in modo non esclusivo né continuo, la piccola porzione di terreno antistante il suo appartamento mediante l'installazione di arredi da giardino, tra cui gazebo, tavolo e sedie. Ciò si porrebbe in insanabile contrasto non solo con la disposizione normativa di cui all'art. 1102 c.c. - che impone a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto – ma anche con quanto specificato dal Regolamento condominiale – avente natura contrattuale e, quindi, forza di legge tra le parti ex art. 1372 c.c. – il quale all'art. 2 espressamente proibisce ai condomini di occupare o ingombrare, seppur temporaneamente, gli enti comuni.
In sede di assemblea, più volte veniva fatto presente al sig. he lo spazio antistante il suo CP_1
appartamento fosse di proprietà condominiale e, pertanto, veniva invitato a tenere un comportamento rispettoso della disposizione normativa di cui all'art. 1102 c.c., ma ciò nonostante lo stesso proseguiva nell'esercitare un potere di godimento che di fatto impediva l'uso dell'area de qua da parte degli altri condomini¹.
La controversia tra i comunisti, si acuiva nel corso del mese di marzo 2018, allorquando il sig. osizionava una catenella a delimitazione dell'area oggetto di causa, prontamente rimossa CP_1
dai condomini. Da ciò, scaturiva il procedimento possessorio iscritto al n. R.G. 25056/2018 e instaurato dall'odierno convenuto ai sensi dell'art. 1170 c.c., all'esito del quale il giudice istruttore, premessa la cognizione sommaria del giudizio possessorio e la natura dello stesso che prescinde da qualsiasi indagine in ordine alla titolarità di diritti reali sulla cosa oggetto di spoglio o molestia, riteneva il ricorso fondato e meritevole di accoglimento, giacché dalla conformazione dello stato dei luoghi evincibile dalle fotografie e dai documenti prodotti sarebbe emerso l'esercizio da parte del ricorrente di un potere di fatto ex art. 1140 c.c. sul cortiletto confinante con il giardino comune, considerato altresì che la collocazione dello stesso rispetto alla di lui proprietà appariva totalmente incompatibile con la ricostruzione fattuale prospettata dal resistente. CP_2 Non avendo l'odierno convenuto instaurato alcun giudizio petitorio atto ad accertare la corrispondenza tra la situazione di fatto prospettata nel procedimento possessorio e la situazione di diritto sul cortiletto per cui è causa, gli attori si sarebbero visti costretti ad instaurare il presente procedimento al fine di ottenere definitiva chiarezza circa la proprietà del bene oggetto del thema decidendum e sul quale il sig. retenderebbe di esercitare un diritto di proprietà esclusiva. A tale scopo, essendo l'azione CP_1
di rivendicazione soggetta alla mediazione obbligatoria ex D.lgs. 04 marzo 2010, n. 28, in data 20 settembre 2021 gli attori esperivano un tentativo obbligatorio di mediazione, che si concludeva con verbale negativo.
Ritualmente citato, in data 30 maggio 2022 si costituiva in giudizio il sig. Controparte_1 contestando la prospettazione fattuale operata dai condomini nell'atto introduttivo ed ampliando l'oggetto del thema decidendum, mediante esperimento di domanda riconvenzionale diretta ad accertare che l'area oggetto di causa è di sua proprietà esclusiva per effetto del contratto di compravendita sottoscritto in data 29 giugno 1983, ovvero, in subordine, essendo stato acquisita per usucapione, ex art. 922 c.c.
A sostegno delle predette conclusioni, parte convenuta asseriva di essere proprietaria della porzione di cortile oggetto di causa per effetto del contratto di compravendita sottoscritto in data 29 giugno 1983 e ciò discenderebbe inequivocabilmente dalla planimetria allegata allo stesso e dalle fotografie prodotte, dalle quali emerge come la stessa sia preposta unicamente all'uso e al godimento esclusivo dell'esponente, essendo collocata in una posizione antistante rispetto all'unità abitativa di sua proprietà
e rappresentando un passaggio necessario per accedere all'interno della stessa.
Dal contratto di compravendita e dalla planimetria ad esso allegata discenderebbe ictu oculi la proprietà esclusiva del sig. ulla porzione di cortile in esame, posto che essa rientra graficamente nel CP_1
mappale 295 sub. 17 ed è separata dal cortile comune da due gradini, che rappresentano la scalinata di accesso che il convenuto deve necessariamente percorrere per poter entrare nella propria abitazione.
Secondo quanto esposto da parte convenuta, siffatte considerazioni impedirebbero altresì di applicare nel caso di specie la disposizione normativa di cui all'art. 1117 c.c. richiamata da parte attrice a fondamento della propria azione di rivendicazione, giacché il contratto di compravendita summenzionato rappresenta un titolo contrario ed idoneo ad escludere la presunzione di condominialità sottesa alla norma in esame.
Inoltre, la sussunzione della fattispecie sostanziale oggetto di causa nell'art. 1117 c.c. sarebbe altresì impedita dalle intrinseche caratteristiche strutturali della porzione di cortile de qua, con conseguente
5 impossibilità di qualificare la stessa nei termini di parte comune, posto che la scalinata di accesso al giardino antistante all'unità abitativa di proprietà del sig. e la conseguente porzione di CP_1
terreno risultano destinate al servizio esclusivo dell'immobile di sua proprietà, per accedere al quale deve necessariamente passare attraverso il bene oggetto di causa: in altri termini, secondo parte convenuta, proprio la collocazione del cortiletto rispetto alla sua proprietà – posizionato ad un livello inferiore rispetto alla restante parte del giardino e prospiciente alla porta finestra di ingresso – impedisce di qualificarlo come parte comune, giacché per le sue intrinseche caratteristiche strutturali risulta essere destinato al servizio esclusivo dell'unità immobiliare di proprietà del sig. CP_1
Quand'anche non dovesse ritenersi che parte convenuta sia divenuta proprietaria dell'area de qua per effetto del contratto di compravenduta ut supra rappresentato, ad ogni modo, secondo quanto prospettato in sede di costituzione, lo stesso vanterebbe un diritto reale ex art. 832 c.c. per intervenuta usucapione, avendo esercitato un potere di fatto ultraventennale e discendente dai seguenti riscontri fattuali: in sede di assemblea condominiale del 29 settembre 1987, il sig. anifestava l'intenzione di far CP_1
eseguire a proprie spese alcuni lavori di ripristino nella zona di propria pertinenza della scaletta di accesso al giardino sul retro del condominio;
all'esito dell'assemblea del 23.10.1997, i costi per le opere straordinarie di manutenzione eseguite sull'area de qua erano stati posti unicamente a carico del convenuto;
nel mese di marzo 2018, potendo esercitare sull'area oggetto di causa il potere di godere in modo pieno ed esclusivo della stessa, il convenuto poneva una catenella al fine di delimitare la porzione di terreno antistante l'unità abitativa di sua proprietà e la restante parte del giardino di proprietà di tutti i condomini.
Si svolgeva, così, il giudizio ordinario di cognizione che, essendo stato instaurato prima dell'entrata in vigore del D.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, veniva assoggettato alla disciplina ante riforma Cartabia.
In sede di prima udienza di comparizione delle parti e trattazione della causa, su istanza delle stesse, il giudice istruttore concedeva i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma VI, c.p.c. e rinviava per la trattazione e discussione sulle istanze istruttorie all'udienza del 25.01.2023, che veniva successiva sostituita mediante il deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Con le medesime, il difensore delle parti attrici dava preliminarmente atto del decesso della condomina
- con conseguente successione nel processo ex art. 110 c.p.c. degli eredi Persona_1
universali e i quali, costituendosi in giudizio, facevano Parte_11 Parte_12
proprie tutte le istanze, deduzioni e conclusioni già versate in atti – e si riportava ai propri scritti difensivi,
6 insistendo per l'ammissione delle prove orali formulate con memoria istruttoria. Parimenti, il procuratore del convenuto si riportava ai propri scritti difensivi, reiterando l'istanza di ammissione della consulenza tecnica d'ufficio richiesta al fine di individuare catastalmente la porzione oggetto di causa ed eventualmente procedere al suo frazionamento.
Con ordinanza istruttoria depositata in data 03.02.2023, il Giudice istruttore non ammetteva le prove orali per interpello e testi articolate su un unico capitolo di prova dagli attori poiché aventi ad oggetto circostanze irrilevanti ai fini del thema decidendum e, pur ritenendo la causa matura per la decisione, disponeva la comparizione personale delle parti per sentirle liberamente sui fatti di causa, anche al fine di attuare un tentativo di conciliazione ex art. 185 c.p.c., fissando così per tale incombente l'udienza del
27.09.2023.
In tale udienza veniva esperito il tentativo di conciliazione che, però, dava esito negativo. Indi, il giudice, ritenendo la causa matura per la decisione, fissava per la precisazione delle conclusioni l'udienza del

6.11.2024 udienza nella quale venivano assegnati, dal nuovo giudice assegnatario della causa, i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ex art. 190 c.p.c. e la causa trattenuta in decisione.

2. Sulla domanda attorea
La domanda proposta dalle parti attrici mediante il proprio atto introduttivo è qualificabile nei termini di azione di rivendica ex art. 948 c.c. che, come noto, è preposta a tutela del diritto di proprietà ed è diretta da un lato ad ottenere l'accertamento del diritto di proprietà sul bene oggetto di reivindicatio e dall'altro ad ottenere la condanna di chi lo possiede o detiene alla sua restituzione, oltre che eventualmente al risarcimento del danno sofferto.
Legittimato attivo è, pertanto, chi sostiene di essere proprietario del bene, senza trovarsi nel possesso della cosa, mentre legittimato passivo è colui che, avendo il possesso o la detenzione, ha la cd. facultas restituendi.
Come noto, l'azione di rivendicazione è soggetta ad un particolare onere probatorio in capo all'attore, in quanto quest'ultimo, lungi dal limitarsi a dimostrare il solo titolo costitutivo del proprio diritto, deve fornire la prova della piena proprietà, dimostrando il suo titolo di acquisto e quello dei suoi dante causa fino ad un acquisto a titolo originario.
7 Il rigore di siffatta probatio diabolica si attenua allorquando il convenuto non contesti l'originaria appartenenza del bene conteso ad un comune dante causa o ad uno dei dante causa dell'attore, ovvero nell'ipotesi in cui il petitum oggetto del giudizio sia un'azione di accertamento, diretta non già alla modifica di uno stato di fatto, bensì solo all'eliminazione di uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa di cui l'attore è già investito. Ulteriore ipotesi di attenuazione del rigore probatorio in esame si verifica allorquando oggetto della contesa sia un bene avvinto dalla presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., che rinviene la propria giustificazione sia nella destinazione all'uso comune della "res", sia nell'attitudine oggettiva al godimento collettivo, quali circostanze che dispensano il dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta "probatio CP_2
diabolica"².
I suesposti principi di diritto non possono trovare applicazione nel caso di specie, considerato che la fattispecie sostanziale oggetto di causa non rientra tra le ipotesi processuali che giustificano un'attenuazione del rigore probatorio, posto che da un lato parte convenuta, costituendosi in giudizio, ha espressamente e specificamente contestato la titolarità della porzione di cortile oggetto di causa in capo al , avanzando persino domanda riconvenzionale finalizzata ad accertare il proprio diritto di CP_2 proprietà esclusiva, e, dall'altro, la res controversa non può essere avvinta dalla presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., in quanto le sue intrinseche caratteristiche strutturali e la sua destinazione a servire l'immobile di proprietà del sig. circostanze queste che emergono CP_1
dalle documentazioni e dalle fotografie prodotte nel presente procedimento, impediscono di applicare la norma de qua al caso di specie e, conseguentemente, di far operare la presunzione legale di condominialità che avrebbe dispensato i condomini dall'assolvimento della cd. probatio diabolica.
Sul punto, particolarmente significativo è quanto affermato dalla Giurisprudenza di legittimità allorquando, proprio pronunciandosi sulla materia in esame, ha avuto modo di precisare che in tema di condominio degli edifici la mera riconducibilità di un bene nell'elencazione esemplificativa di cui all'art. 1117 c.c. non comporta automaticamente l'applicazione della cd. presunzione di condominialità, con conseguente attenuazione del rigore probatorio sul piano processuale, in quanto affinché una parte possa essere considerata comune è necessario che ciò emerga dalla naturale destinazione del bene stesso e dal suo specifico nesso di accessorietà rispetto all'edificio condominiale: in altri termini, la presunzione legale di proprietà comune di parti del complesso immobiliare opera solo nelle ipotesi in cui le intrinseche caratteristiche strutturali del bene annoverato nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c. riflettano la destinazione all'uso comune della res e l'attitudine oggettiva al godimento collettivo della stessa³.
Proprio la collocazione e le caratteristiche strutturali della porzione di terreno per cui è causa consentono di escludere che la stessa sia oggettivamente e naturalmente destinata al servizio delle unità abitative di tutti i condomini, considerato che la sua collocazione ad un livello inferiore rispetto alla restante parte del giardino e in una posizione prospiciente rispetto all'immobile di proprietà del sig. CP_1
nonché le sue limitate dimensioni rispetto alla restante porzione del terreno escludono che il bene oggetto di contesa sia avvinto da quella attitudine oggettiva al godimento comune e da quella concreta destinazione del medesimo al servizio comune che giustificherebbero l'operatività della presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. Infatti, la ragione per cui il cortile è annoverato nell'elencazione esemplificativa ivi delineata deriva dalla sua naturale destinazione a dare aria e luce ai locali dell'edificio condominiale, circostanza questa che non parrebbe verificarsi nel caso di specie considerato che per la collocazione e le caratteristiche strutturali del bene per cui è causa lo stesso è destinato ad assolvere la sua funzione solo nei confronti dell'immobile posto allo stesso livello di proprietà del convenuto.
Da ciò consegue che, non potendo operare nel presente procedimento una delle summenzionate ipotesi di attenuazione del rigore probatorio sotteso all'azione di rivendicazione ex art. 948 c.c., i singoli condomini avrebbero dovuto fornire la cd. probatio diabolica della titolarità del diritto sulla porzione di terreno oggetto di contesa, che avrebbe necessitato di una indagine “a ritroso” fino a risalire ad un acquisto a titolo originario, giacché solo ponendo in essere una valutazione ancorata all'atto costitutivo dell'edificio condominiale e al momento in cui ha avuto luogo la formazione dello stesso si possono verificare quali sono le parti comuni e quelle che, pur presentando i requisiti che giustificano la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., sono state destinate all'esclusiva titolarità di un unico proprietario.
La documentazione prodotta da parte attrice non è, a parere della scrivente, sufficiente a fornire la cd. probatio diabolica e a ritenere assolto l'onere probatorio gravante a di lei carico, posto che i singoli condomini si sono limitati ad allegare il contratto di compravendita sottoscritto dal convenuto in data 29 giugno 1983, non idoneo a fornire alcuna prova circa la natura condominiale del bene oggetto di contesa essendo un titolo di acquisto afferente alla sola unità immobiliare di proprietà del sig. il CP_1
regolamento di condominio con indicazione delle parti comuni, non idoneo però a permettere una valutazione ancorata temporalmente al momento in cui è sorto il complesso condominiale;
i verbali delle sedute assembleari degli anni 2010, 2013 e 2017, irrilevanti e del tutto privi di valore probatorio ai fini del thema decidendum.
Ai fini di una completezza espositiva, si osserva che il particolare onere probatorio sotteso all'azione di rivendica – talmente rigoroso da aver indotto la dottrina a coniare il termine di probatio diabolica – non può di certo considerarsi assolto nell'ipotesi in cui l'attore, anziché fornire la prova della titolarità del proprio diritto mediante un'indagine a ritroso che permetta di risalire ad un acquisto a titolo originario, si limiti a fornire la prova dell'inesistenza della situazione di diritto invocata dal soggetto che ha la cd. facultas restituendi, non potendosi inferire l'esistenza del diritto di proprietà per la cui tutela si agisce in sede giudiziaria dalla inesistenza del diritto reale in capo colui che possiede o detiene il bene oggetto di contesa.
Le suesposte considerazioni impongono il rigetto della domanda avanzata da parte attrice per mancato assolvimento dell'onere probatorio sotteso all'azione di rivendicazione di cui all'art. 948 c.c.

2. Sulle domande riconvenzionali esperite da parte convenuta
Costituendosi in giudizio, parte convenuta ha proposto due domande riconvenzionali che necessitano di essere esaminate congiuntamente, avendo ad oggetto lo stesso petitum e differenziandosi solo in virtù della causa petendi. Infatti, il sig. a chiesto di accertare e dichiarare che l'area oggetto di CP_1
causa è di sua proprietà esclusiva per effetto del negozio traslativo sottoscritto in data 29 giugno 2093, ovvero in subordine per intervenuta usucapione ai sensi del combinato disposto degli artt. 922 e 1158
c.c.
Entrambe le domande proposte in via riconvenzionale devono essere rigettate in quanto il convenuto non ha prodotto alcun titolo comprovante la proprietà dell'area oggetto di causa, né dimostrato il possesso pacifico e indisturbato ultraventennale della stessa.
In merito alla domanda riconvenzionale proposta in via principale, parte convenuta ha fondato la stessa su due diversi ordini di considerazioni: la proprietà esclusiva del bene in capo al convenuto discenderebbe dalle intrinseche caratteristiche strutturali della porzione di terreno oggetto di causa che denotano lo
10 stabile asservimento della stessa al servizio esclusivo della unità immobiliare di sua proprietà; la planimetria allegata al contratto di compravendita sottoscritto dal sig. onfermerebbe che CP_1
la porzione di cortile oggetto di causa sia di proprietà esclusiva dello stesso, posto che la medesima rientra graficamente nel mappale 295 sub. 17, che individua catastalmente l'immobile oggetto dell'effetto traslativo in esame.
Le suesposte considerazioni e le produzioni documentali offerte da parte convenuta non sono idonee, a parere di chi scrive, a ritenere assolto l'onere probatorio gravante a carico della stessa, posto che la conformazione e le intrinseche caratteristiche strutturali della porzione di terreno oggetto di causa possono rilevare ai fini della esclusione della presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., ma non possono di certo dimostrare la titolarità del diritto di proprietà che parte convenuta pretenderebbe di avere sul bene oggetto di contesa, considerato che i modi di acquisto della proprietà sono tassativamente elencati nella disposizione normativa di cui all'art. 922 c.c., sicché è onere di colui che agisce in sede giudiziaria fornire la prova della causa petendi del diritto di proprietà, ovvero del modo in cui è divenuto titolare dello stesso. Infatti, in materia di compravendita immobiliare, l'individuazione del bene alienato deve essere effettuata avendo riguardo al negozio giuridico e non già secondo riferimenti soggettivi o situazioni di mero fatto che possono essere rilevanti per particolari fini (come l'usucapione, la determinazione del prezzo, l'evizione), ma non quando si controverta sulla estensione e sui limiti dell'effetto traslativo.
In merito al contratto di compravendita prodotto, giova osservarsi che dallo stesso non è possibile inferire che il sig. ia divenuto proprietario in via esclusiva anche della porzione di cortile oggetto CP_1 di causa posto che, al fine di individuare l'immobile oggetto del contratto e la res interessata dall'effetto traslativo, deve aversi riguardo necessariamente al contenuto del negozio giuridico ed ai confini indicati nello stesso: proprio una interpretazione di carattere letterale del contratto prodotto permette di affermare che oggetto del consenso traslativo siano stati il diritto di proprietà sull'unità immobiliare posta al piano seminterrato composta di due locali e servizi, nonché la quota di comproprietà degli spazi ed enti comuni dell'intero condominio.
A nulla rileva il richiamo posto in essere da parte convenuta circa la planimetria allegata al contratto di compravendita e dalla quale dovrebbe evincersi che la porzione di terreno per cui è causa rientra graficamente nel mappale 295 sub. 17, considerato che, quand'anche così fosse, i dati catastali non avrebbero alcun valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nello
11 stesso, ad eccezione solamente del caso in cui le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l'immobile, circostanza questa non verificatasi nel caso di specie posto che il contratto di compravendita prodotto specifica l'immobile oggetto di trasferimento e i confini dello stesso (tra cui è annoverato il giardino), senza effettuare alcuna determinazione dell'oggetto per relationem
Venendo alla domanda riconvenzionale esperita in via subordinata, giova osservarsi come la stessa non sia suscettibile di accoglimento posto che parte convenuta non ha fornito la prova del cd. possesso ad usucapionem, non avendo dimostrato l'esercizio ultraventennale di un potere di fatto pacifico e indisturbato sulla res oggetto di contesa.
A fondamento della propria domanda, parte convenuta si è limitata semplicemente ad asserire di avere posseduto in via esclusiva sin dalla sottoscrizione del contratto di compravendita del 29 giugno 1983 della porzione di cortile oggetto di causa, provvedendo ad adornare l'area mediante tavoli e sedie, prendendosi cura delle piante ivi presenti, sostenendo con il pieno assenso dell'assemblea le spese inerenti alle opere di miglioria e di manutenzione dell'area de qua, nonché da ultimo apponendo una catenella al fine di separare le porzioni di cortile, l'una di proprietà comune e l'altra di proprietà esclusiva.
Deve osservarsi che le produzioni documentali offerte da parte convenuta non sono idonee a dimostrare che vi sia stato da parte del Sig. na inequivoca manifestazione di volontà di possedere il CP_1
cortile per cui è causa uti dominus, posto che, come osservato dalla giurisprudenza di legittimità il cui orientamento sul punto è da considerarsi espressione di diritto vivente, in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sè, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso "ad usucapionem" e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte degli altri compossessori, risultando necessario, ai fini della usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla "res communis" da parte dell'interessato attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene⁴.
I verbali di assemblea prodotti non sono idonei a dimostrare che sia intervenuta nel caso di specie quella inequivoca manifestazione di volontà dominio esclusivo da parte dell'odierno convenuto, posto che in sede di assemblea tenutasi in data 29.09.1987 il sig. i è semplicemente limitato a dichiarare CP_1 che avrebbe voluto eseguire a proprie spese alcuni lavori di ripristino della scalinata di accesso, circostanza questa priva di qualsivoglia valore probatorio posto che si tratta di una mera dichiarazione, peraltro avente ad oggetto non l'intera area oggetto di contesa ma solo i gradini che fungono da raccordo tra le porzioni di terreno, e che ciascun comproprietario può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune, in ossequio a quanto disposto dall'art. 1102 c.c.
Analoghe considerazioni possono svolgersi in merito al verbale di assemblea del 23.10.1997 e alla nota delle opere di manutenzione eseguite nell'atto 1997 (cfr. docc. 3 e 4), posto che dalla lettura congiunta dei medesimi appare inequivocabile che si tratti di opere di manutenzione non previamente deliberate dall'assemblea condominiale, ma decise direttamente in sede di esecuzione dei lavori anche su richiesta di parte convenuta, ivi presente per “sua utilità”.
Da ciò discende che l'unico comportamento posto in essere dal sig. apertamente CP_1
contrastante ed incompatibile con il possesso altrui e che avrebbe potuto rilevare ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione ex art. 1158 c.c. è l'apposizione di una catenella nel corso del mese di marzo
2018 al fine di separare la porzione comune di cortile e l'area di terreno antistante la di lui unità abitativa, che tuttavia è stata prontamente rimossa dai condomini come si evince dalla corrispondenza depositata da parte attrice in sede di memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. (cfr. doc. 12). A fortiori, si osserva che la proposizione della domanda giudiziale assurge ad interruzione civile, essendo un atto idoneo ad arrestare il termine per il compimento dell'usucapione.
Le suesposte considerazioni impongono il rigetto della domanda riconvenzionale avanzata in via subordinata da parte convenuta.

4. Conclusioni e regolamentazione delle spese
La domanda avanzata da parte attrice deve essere rigettata, non avendo la stessa assolto all'onere probatorio gravante a di lei carico ai sensi degli articoli 948 e 2697 c.c.
Parimenti, devono essere rigettate le domande riconvenzionali proposte da parte convenuta, non essendo stato documentato il titolo comprovante la proprietà dell'area oggetto di causa, né dimostrato il possesso pacifico ed indisturbato ultraventennale della stessa.
La regolamentazione delle spese deve essere effettuata in ossequio a quanto disposto dall'art. 92 c.p.c. che, nell'individuare i casi tassativi in cui si può procedere alla compensazione delle spese tra le parti,
13 prevede, inter alia, l'ipotesi della soccombenza reciproca, verificatasi nel caso di specie stante il rigetto della domanda principale e di quelle riconvenzionali.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Rigetta la domanda proposta dagli attori nei confronti del convenuto Controparte_1
2) Rigetta le domande riconvenzionali proposte dal convenuto nei confronti degli attori Pt_1
, ,
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4 Pt_5
,
[...] Parte_6 Parte_7 Parte_8 Parte_9
, e
[...] Parte_10 Parte_11 Pt_12 Pt_12
[...]
3) Compensa le spese di lite tra le parti.
Milano, 10 marzo 2025
Il Giudice dott. Valentina Boroni
14 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Sul punto, vedasi docc. 2, 3 e 4 allegati all'atto di citazione e aventi ad oggetto i verbali delle assemblee tenutesi in data 16 marzo 2010, 25 novembre 2013 e 18 ottobre 2017.
4 ² Ex multis, Cassazione, ordinanza del 17.02.2020, n. 3852.
8 ³ Ex multis, Cassazione, Sentenza 04 febbraio 2021, n. 2623.
9 ⁴ Ex multis, Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 19478 del 20/09/2007
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