TRIBUNALE DI CROTONE
SEZIONE CIVILE
Causa n. 1523/2021 R.G.
tra
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. Daniela Curcio giusta procura in atti C.F._2
attori
e
; in persona del legale rappresentante Controparte_1 CP_2
p.t.; in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_3
convenuti contumaci
Il Giudice scaduto il termine del 13.5.2025 fissato per il deposito delle note di trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c.; lette le note di trattazione scritta depositate;
pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c..
Crotone, 14.5.2025
Il Giudice
Mauro Giuseppe Cilardi
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Crotone, Sezione Civile, nella persona del giudice monocratico Mauro
Giuseppe Cilardi, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la presente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1523/2021 R.G. tra
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. Daniela Curcio giusta procura in atti C.F._2
attori
e
; in persona del legale rappresentante Controparte_1 CP_2
p.t.; in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_3
convenuti contumaci
OGGETTO
Usucapione CP_4
CONCLUSIONI
Come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 13 maggio 2025, da intendersi qui richiamate.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1. Va premesso che la presente decisione è adottata ai sensi degli artt. 281-sexies e 127- ter c.p.c., ferma la compatibilità tra il modulo decisionale ex art. 281-sexies c.p.c. e la tenuta dell'udienza secondo la modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c..
Al riguardo, si condivide il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte, in forza del quale deve dirsi legittimo lo svolgimento dell'udienza di discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. in forma scritta mediante l'assegnazione alle parti di un termine
2 unico e comune, anteriore o coincidente con la data d'udienza, per il deposito di note scritte previsto nel periodo di emergenza pandemica dall'art. 83, comma 7, lett. h), del d.l. n. 18 del 2020, conv. con mod. dalla l. n. 37 del 2020, in quanto tale procedimento è idoneo a garantire il contraddittorio in tutti i casi in cui per legge sia consentita la trattazione della causa in forma scritta e non sia invece imposta la discussione in forma orale e, quindi, anche in relazione alla fase decisoria del giudizio di merito, senza che possa ammettersi in proposito una valutazione casistica fondata sull'oggetto e sulla natura della controversia, che determinerebbe una intollerabile incertezza sulla validità dei provvedimenti decisori, non fondata sull'applicazione di precisi schemi procedurali fissi, ma sulla base di valutazioni legate a valori mutevoli, opinabili e controvertibili (v. Cass. n. 37137/2022).
Pur essendo stato tale principio di diritto affermato con riferimento alla celebrazione dell'udienza a trattazione scritta secondo le modalità previste dalla normativa in vigore fino al 31.12.2022, lo scrivente ritiene che lo stesso debba applicarsi anche alle cause trattate ai sensi degli artt. 281-sexies 127-ter e c.p.c., atteso che l'udienza cartolare costituisce attualmente un mezzo di trattazione ordinario a seguito dell'introduzione dell'art. 127- ter c.p.c. ad opera del d. lvo n. 149/2022 nonché alla luce della pari idoneità di tale modalità di trattazione a garantire il contraddittorio tra le parti e la ragionevole durata del processo.
Giova, inoltre, rammentare che la Corte costituzionale ha affermato che: “non in tutti i processi la trattazione orale costituisce un connotato indefettibile del contraddittorio e, quindi, del giusto processo, potendo tale forma di trattazione essere surrogata da difese scritte tutte le volte in cui la configurazione strutturale e funzionale del singolo procedimento, o della specifica attività processuale da svolgere, lo consenta e purché le parti permangano su di un piano di parità” (v. Corte cost. n. 263/2017).
Inoltre, rafforza il convincimento rilevare che l'art. 128 c.p.c. (come novellato dal d.lgs. 31 ottobre 2024 n. 164, noto come correttivo Cartabia) prescrive, come regola generale, che il giudice possa sostituire l'udienza pubblica con il deposito delle note scritte, a meno che una delle parti non si opponga, ipotesi questa non verificatasi nella specie.

1.1. Nei limiti di quanto strettamente ai fini della decisione, giusta il combinato disposto degli artt. 132 c. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.

2. Ciò posto e venendo alla presente controversia, gli attori agiscono per il riconoscimento dell'usucapione in proprio favore di un immobile sito nel Comune di Rocca di Neto (KR),
3 catastalmente identificato in atti (e costituito da un magazzino e due piani sovrastanti), su una porzione del quale risultano trascritte due ipoteche giudiziali ed un verbale di pignoramento (cfr. documentazione in atti) e parzialmente irregolare dal punto di vista urbanistico-edilizio. Pertanto, hanno concluso chiedendo l'accertamento e la dichiarazione in loro favore del relativo acquisto per usucapione, in virtù dell'esercizio di un possesso uti dominus, animo e corpo, pacifico, non violento, continuo, mai interrotto e protrattosi per oltre venti anni e precisamente a far data dal 1984.
Regolarmente citati, gli odierni convenuti non si sono costituiti e sono stati dichiarati contumaci.
In corso di causa, gli attori hanno rinunciato alla domanda nei confronti della CP_3
[...]
Istruita con documentazione e prova orale, la causa è stata decisa ex artt. 281-sexies e 127- ter c.p.c. con assegnazione di termini per il deposito di note conclusive e note scritte.

3. Nel merito, la domanda attorea è fondata e merita accoglimento nei termini e per i motivi che seguono.
Occorre premettere che l'art. 1158 c.c., nel disciplinare l'usucapione ordinaria, dispone che
“la proprietà di beni immobili e degli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù di possesso continuato per vent'anni”.
Secondo i principi generali della materia, il possesso ad usucapionem deve essere continuo e non interrotto, protrarsi per il tempo stabilito dalla legge e deve dimostrare inequivocabilmente l'intenzione di esercitare il potere sulla cosa in modo corrispondente a quello con cui il proprietario o il titolare di altro diritto reale di godimento concretizza ordinariamente la sua signoria sul bene.
Il requisito della continuità necessario per la configurazione del possesso ad usucapionem, in particolare, si fonda sulla necessità che il possessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale vantato e lo manifesti con il compimento puntuale di atti conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da porre in evidenza, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sul cespite.
Pertanto, chi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene affermando di averlo usucapito deve, quindi, dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e dunque, tra l'altro, del corpus ma anche dell'animus
(cfr. Cass. n. 9325/2011; conf. Cass. 975/2000).
4 Il possesso continuativo ed ininterrotto, per il tempo necessario a far maturare l'usucapione, deve tradursi in un possesso esclusivo con riguardo sia al corpus che all'animus incompatibile con il permanere del possesso altrui, la cui prova grava su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene (cfr. Cass. n. 9325/2001; conf. n. 6382/1999).
Più precisamente, per la configurabilità del possesso ad usucapionem è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all'uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno “ius in re aliena”, un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto (Cass. n. 2043/2015).
Ai fini dell'usucapione, poi, occorre che il possesso non via viziato da violenza (Cass. n.
17881/2013) e che non sia clandestino ex art. 1163 c.c. e tale requisito va riferito non agli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, ma al fatto che il possesso sia acquistato ed esercitato pubblicamente, in modo visibile così da palesare l'animo del possessore di volere assoggettare la cosa al proprio potere ad un'apprezzabile cerchia di persone che abbiano la possibilità di conoscere la situazione di fatto grazie al proprio particolare rapporto con il possessore (cfr. Cass. n. 17881/2013).
In generale, un indizio siffatto può rinvenirsi nella inerzia del proprietario, il quale si astenga dall'esercitare le sue potestà e non reagisca al potere di fatto esercitato dal possessore
(Corte di Appello di Napoli, n. 2663/2018). Il disinteresse "formale", in altri termini, costituisce chiaro indizio di disinteresse "sostanziale" e permette di ritenere ampiamente raggiunta la prova dell'elemento psicologico del possesso ad usucapionem in capo agli attori.

3.1. Orbene, nel caso di specie, la fondatezza della domanda di usucapione risulta provata dall'attività istruttoria svolta nel corso del giudizio, in base alla quale deve affermarsi che il possesso del bene per cui è causa è avvenuto in modo esclusivo ed inconciliabile con la possibilità di godimento altrui.
In particolare, le dichiarazioni rese dai testimoni escussi (cfr. verb. d'ud. del 25.6.2024 e del
5.11.2024), della cui attendibilità e credibilità non v'è motivo di dubitare, unite alle restanti risultanze documentali ed all'assenza di qualsivoglia elemento probatorio contrario valgono
5 a ritenere dimostrato il possesso ultraventennale, pubblico, pacifico, esclusivo ed ininterrotto dell'immobile meglio descritto in citazione da parte degli attori.
Il fondamento della domanda trae, altresì, conforto dalla mancata costituzione dei convenuti, i quali, pur regolarmente citati, con il loro comportamento hanno dimostrato di non avere alcun interesse a contrastare la domanda.
Pertanto, tale contegno può, sotto tale profilo, costituire se non altro un indice rivelatore della loro indifferenza rispetto al tempo e al modo di realizzazione della pretesa avversaria
(cfr. Cass. 11.2.77, n. 611).
Al riguardo, la condivisibile giurisprudenza precisa come la contumacia possa concorrere, insieme con altri elementi, a formare il convincimento del giudice, desumendo tale principio dall'art. 116 c.p.c., comma 2 (nello stesso senso Cass., 20.2.2006, n. 3601 secondo cui: "la contumacia del convenuto se non equivale ad ammissione della esistenza dei fatti dedotti dall'attore a fondamento della propria domanda… costituisce tuttavia un elemento liberamente valutabile ex art. 116 c.p.c. (nel contesto di ogni altro acquisito) dallo stesso giudice ai fini della decisione” (cfr. tra le altre: Cass. 7 marzo 1987 n. 2427; Cass. 20 luglio
1985 n. 4301).
Né la circostanza che l'immobile non sia conforme ai titoli edilizi è ostativa alla sua acquisibilità a titolo originario per usucapione.
In proposito, la giurisprudenza di legittimità, in seguito ad una lunga evoluzione interpretativa, ad oggi tende a riconoscere l'acquisto per usucapione anche con riguardo agli immobili privi di titoli edilizi o in difformità agli stessi, ribadendo il principio dell'autonomia tra le norme di natura pubblicistica e quelle afferenti ai rapporti tra privati e sostenendo la tesi secondo cui articolo 1145 c.c. (possesso di cose fuori commercio) troverebbe applicazione esclusivamente nei confronti dei beni demaniali o equivalenti e non
(anche) nell'ipotesi di manufatti abusivi.
Più nel dettaglio, già con la ormai risalente pronuncia n. 23452/2012, la Corte di cassazione affermò che le norme disciplinanti l'attività di gestione del territorio e dell'edilizia mirano a sanzionare l'attività edificatoria e non già gli atti di acquisto della proprietà del terreno ove
(asseritamente in contrasto con la normativa urbanistica) sarebbe edificato, “così che, in via di ipotesi, ben può detta area essere acquisita per usucapione e, contemporaneamente,
l'opera edificata essere suscettibile di attività sanzionatoria da parte della pubblica amministrazione”; in tale occasione, la Cassazione colse l'opportunità per sottolineare che
6 l'attività di edificazione “conserva la sua positiva valutabilità quale dimostrazione di possesso valido all'usucapione anche se il manufatto presenti i pretesi profili di contrarietà alla legge urbanistica”.
Successivamente, sulla scorta dell'indirizzo formatosi in tema di usucapibilità della servitù avente ad oggetto il diritto a mantenere una costruzione ad una distanza inferiore dal confine rispetto a quella legale (Cass. 22.2.2010, n. 4240. Cfr. altresì Cass. 12.12.2012, n. 22824;
Cass. 18.2.2013, n. 3979; Cass. (ord.) 19.1.2017, n. 1395), è stato precisato che la mancanza di concessione edilizia non può costituire impedimento all'acquisto per usucapione, in presenza dei presupposti di cui all'art. 1158 c.c. e, cioè, del possesso ultraventennale della costruzione, con opere, quindi, visibili e permanenti, in presenza, inoltre, di un possesso continuo, non interrotto, non viziato da violenza o clandestinità. Il difetto di concessione edilizia della costruzione esula dal giudizio che attiene al rispetto della disciplina delle distanze la cui disposizioni attengono alla tutela del diritto soggettivo del privato e, d'altra parte, tale diritto non subisce alcuna compressione per il rilascio della concessione stessa, trattandosi di provvedimento amministrativo che esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico tra l'amministrazione ed il privato che ha realizzato la costruzione.
Ne segue che la mancanza di detto provvedimento autorizzativo non può neppure incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem, in linea, tra l'altro, con la sentenza della Corte di
Cassazione n. 594/1990, laddove si afferma che l'esecuzione di una costruzione in violazione delle norme edilizie dà luogo ad un illecito permanente e la cessazione della permanenza è determinata, tra le altre cause, dal decorso del termine ventennale utile per l'usucapione del diritto di mantenere la costruzione nelle condizioni in cui si trova (v. Corte di Cassazione, sez. 2, sent. 3979/2013; v. anche Cass. n. 12468/2016).
Pertanto, sono stati espressi principi in base ai quali deve sostenersi l'ammissibilità dell'usucapione dell'immobile de quo stante l'irrilevanza della sua regolarità urbanistico- edilizia.
Per tutto quanto sopra, la domanda merita accoglimento.

4. E', poi, dimostrato per tabulas che l'usucapione ventennale in virtù della quale parte attrice ha acquisito a titolo originario la proprietà sull'immobile de quo è maturata prima dell'iscrizione sullo stesso delle due ipoteche giudiziali e della trascrizione del verbale di pignoramento.
7 Orbene, il Tribunale rammenta che con la pronuncia n. 8792 del 28.6.2000 (confermata da
Cass. n. 15698 del 18.9.2012) la Suprema Corte ha affermato che: “l'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto estingue le iscrizioni e trascrizioni risultanti a nome del precedente proprietario (tale effetto estintivo riconducendosi non già ad una presunta "usucapio libertatis", bensì all'efficacia retroattiva dell'usucapione stessa)” (cfr. Cass. civ., sez. II, sent. 28.6.2000, n. 8792).
Invero, avendo l'usucapione natura di acquisto a titolo originario, ciò comporta la costituzione in capo all'avente causa di un diritto di proprietà su un bene libero da pesi e vincoli, con inopponibilità delle iscrizioni ipotecarie e del pignoramento qui in discorrere.
Nel dettaglio, l'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale da parte di un soggetto privo di titolo trascritto estingue le ipoteche iscritte o rinnovate nei confronti del precedente proprietario, anche se non ancora perente;
tale effetto estintivo si verifica per via dell'efficacia retroattiva dell'usucapione stessa (così Cass., n. 8792 cit.).
Quindi, una volta compiutosi il periodo richiesto dalla legge per il compimento dell'usucapione, a prescindere dall'intervento di una sentenza del tribunale o di un verbale di mediazione che dichiari l'avvenuto intervento dell'usucapione medesimo, il bene viene trasferito al nuovo proprietario libero da pesi e da vincoli, così come da diritti reali altrui.
Governando il caso di specie alla luce dei superiori principi, questo giudice deve ordinare la cancellazione delle formalità attualmente insistenti sull'immobile de quo.
Conclusivamente, deve riconoscersi la proprietà, acquistata per usucapione dall'odierna attrice, sul bene oggetto di causa, con conseguente estinzione delle ipoteche e dei vincoli su di essi gravanti quale effetto automatico in sede di trascrizione.

5. Le spese vanno compensate in ragione dell'atteggiamento di non opposizione tenuto dai contraddittori.

P.Q.M.

Il Tribunale di Crotone, definitivamente pronunciando, disattesa e assorbita ogni altra istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
- ACCOGLIE la domanda e, per l'effetto, dichiara, ad ogni effetto di legge, gli attori proprietari per intervenuta usucapione dell'immobile oggetto di causa, sito in Rocca di Neto
(KR), costituito da un magazzino e due piani sovrastanti, della superficie complessiva di mq.
114,12 come identificati in atti;

8 - AUTORIZZA la competente Conservatoria dei Registri immobiliari ad eseguire la trascrizione di quanto statuito sub a) ed il competente Ufficio erariale alle volture di accata- stamento, con esonero da loro responsabilità;
- ORDINA la cancellazione delle seguenti iscrizioni e trascrizioni con esonero del
Conservatore da ogni responsabilità: ipoteca giudiziale (di data 2.2.2012 – Tribunale di
Milano, n. rep. 3271, iscritta il 17.4.2014 a Crotone, r.p. 155, r.g. 2031); ipoteca giudiziale
(di data 25.10.2011 - Tribunale di Milano, n. rep. 27480 - iscritta il 21.5.2014 a Crotone,
r.p. 184, r.g. 2729); verbale di pignoramento immobiliare (di data 28.12.2017 – Tribunale di Crotone, n. rep. 1094 - trascritto il 12.2.2018 a Crotone, r.p. 815, r.g. 965);
- COMPENSA le spese.
Così deciso in Crotone, il 14.5.2025
Il Giudice
Mauro Giuseppe Cilardi
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