N. R.G. 1994/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Seconda Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesca Aratari ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1994/2022, promossa da:
c.f. difesa dall'avv. DE PORCELLINIS CARLO e con Parte_1 P.IVA_1 domicilio in VIA MONTE ZEBIO, 19 00195 ROMA - ATTRICE contro
, c.f. , difesa dall'avv. AMBROSIO Controparte_1 P.IVA_2
DOMITILLA con domicilio in VIALE DELLE BELLE ARTI 7 00196 ROMA - CONVENUTA
e nei confronti di
C.F./P.IVA: , con sede in Fiumicino (RM), Viale Controparte_2 P.IVA_3
Maria, n. 20 (00054), in persona del leg rapp pt, nonché A.U., dott. , CP_3 rappresentata e difesa dagli avv.ti Fabrizio Badò (c.f.: - email C.F._1
PEC: – fax - 06/454453056) e avv. Francesco Ranchetti Email_1
(email PEC: – fax - 0645445305 - CF. Email_2
), elettivamente domiciliati entrambi, presso il loro studio in C.F._2
Roma, Via Oslavia, n. 12 (00195) - CONVENUTA
OGGETTO: mandato

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come segue. Conclusioni di parte attrice: Voglia l'Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis, per tutti i motivi di cui in premessa e/o per ogni altro che si appaleserà equo e di giustizia in base alle risultanze istruttorie, 1. Accertare e dichiarare la validità e/o l'efficacia del contratto pagina 1 di 13 di locazione stipulato dalla Sailing Yacht Goup S.r.l. e dalla in data Controparte_2
13.10.2020, poi espressamente approvato dalla conseguentemente, Parte_1 condannare la al pagamento, in favore della della Controparte_2 Parte_1 somma di €. 49.067,62, compreso IVA., come illustrato nella premessa, dovuta per effetto del predetto contratto di locazione e del godimento per 8 mesi - senza aver pagato alcunché - del posto barca della disunito dall'identificativo L6, sito nel Parte_1
Porto della Marina di Nettuno Circolo Nautico S.p.A. e dei relativi n. 2 posti auto.

2. In via subordinata, nella denegata ipotesi in cui fosse ritenuto inefficace il predetto contratto di locazione, condannare a titolo di occupazione senza titolo per il periodo 13.10.2020/31.07.2021 la al pagamento della somma di €. 39.666,34, Controparte_2 oltre IVA se dovuta, a titolo di oneri portuali maturati nel periodo di occupazione.

3. Accertare e dichiarare la responsabilità della ai sensi dell'art. Controparte_4
1218 c.c., in quanto gravemente inadempiente rispetto agli obblighi gravanti, ai sensi degli artt. 1703 e ss. c.c., sulla stessa n.q di mandataria e all'obbligo di correttezza e buona fede;
per l'effetto condannare la al risarcimento dei Controparte_4 danni in favore della per la complessiva somma di euro €. 58.2798,87, Pt_1 compreso IVA se dovuta, ovvero in quella misura, maggiore o minore che risulterà dovuta all'esito dell'istruttoria del presente giudizio, anche in via equitativa.

4. Sotto altro profilo, stante il grave inadempimento della mandataria, la mandante ex art. 1460 c.c. sarà legittimata a rifiutare il pagamento delle provvigioni che la dovesse CP_4 chiederle.

5. In via subordinata, accertare e dichiarare la responsabilità della
[...] ai sensi dell'art. 2043 c.c., e per l'effetto condannare la stessa al Controparte_4 risarcimento dei danni in favore della per la complessiva somma di €. Pt_1
58.2798,87, compreso IVA se dovuta, ovvero in quella misura, maggiore o minore che risulterà dovuta all'esito dell'istruttoria del presente giudizio, anche in via equitativa. Con vittoria di spese e compensi professionali, da liquidarsi ex D.M. n. 55/2014, oltre accessori come per legge. Co Parte convenuta : insiste nella escussione delle istanze istruttorie formulate e nell'accoglimento delle conclusioni già precisate con la comparsa di costituzione (in via principale e nel merito, rigettare le domande tutte formulate da parte attrice poiché infondate in fatto ed in diritto e, comunque, non provate. In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari.) Parte convenuta “Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile di Velletri adito, CP_2 contrariis rejectis, respingere ogni avversa domanda formulata nei suoi confronti, in quanto inammissibile, improcedibile e, comunque, destituita di ogni fondamento in fatto ed in diritto”. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La posizione delle parti.

1. A fondamento della domanda, parte attrice ha esposto:
- di essere titolare di un contratto di ormeggio e servizi portuali stipulato in data 29.12.2008 con la Marina di Nettuno Circolo Nautico S.p.A. avente ad oggetto 1 Posto pagina 2 di 13 Barca ubicato al nr. 6 della nuova Darsena di Ponente, nonché n. 2 Posti auto collocato a discrezione della Marina di Nettuno sul lato di ponente nell'area portuale;

- di aver trattato, nel mese di settembre dell'anno 2020, con la le condizioni di CP_4 affidamento di un mandato per la concessione in locazione a terzi del diritto di ormeggio nel posto barca, nonché dei n. 2 posti auto ivi collocati, indicando, quali condizioni, la durata di mesi 11 e, comunque, non oltre la data del 5.09.2021, a fronte di un corrispettivo pari ad €. 30.000,00 + IVA da corrispondere in n. 2 rate di €. 18.300,00 (compreso IVA), oltre oneri portuali;

- che in data 15.10.2020 la aveva inviato alla la del contratto tra CP_4 Pt_1 Pt_2
l'agenzia e l'affittuario e del mandato;
con riferimento al contrato di locazione la CP_4 precisava che lo stesso andava completato con i dati dell'affittuario e sottoscritto mentre con riferimento al mandato, ancora da firmare, la precisava che la durata dello CP_4 stesso poteva essere modificata da 2 anni ad un anno;

- che in data 23.10.2020, poiché il mandato non recepiva appieno il contenuto delle condizioni indicate dalla mandante, la aveva trasmesso via e-mail il mandato Pt_1 corretto restando in attesa di riceverlo per accettazione (all. 03), tuttavia mai avvenuta;

- che in data 24.10.2020 la contestava la presunta non corrispondenza del nuovo CP_4 testo rispetto ai precedenti accordi verbali e si dichiarava pronta ad effettuare il bonifico di € 13.500,00 pari alla metà del canone pattuito;

- che, venuta a conoscenza che il posto barca era occupato, con PEC in data 04.11.2020, aveva costituito in mora la chiedendo, senza esito, di ricevere il mandato CP_4 sottoscritto per accettazione dalla stessa, copia dell'eventuale contratto di locazione del posto barca e il rendiconto circa l'eventuale incasso di canoni di locazione (all. 05);
- che solo in data 22.01.2021 la Marina di Nettuno aveva indicato, sempre su richiesta dall'attrice, le generalità dell'occupante il posto barca, ossia, Società CP_2 imbarcazione TANANAI (matricola VG183ND), precisando che la stessa era ivi ormeggiata dal 13.10.2020 e che la , all'uopo interpellata, aveva riferito di essere CP_4 stata autorizzata dalla in data 25.01.2021, inoltre, la Marina di Nettuno aveva Pt_1 inoltrato la risposta ricevuta dalla che confermava la locazione del posto CP_2 barca e rimetteva il contratto stipulato con la (dichiaratasi mandataria) il CP_4
13.10.2020;
- che in data 12.02.2021 la aveva comunicato: “che nella corretta modalità di CP_4 gestione dell'attività ha proceduto alla verifica della necessità di e della CP_2 disponibilità di per l'utilizzo del posto barca n. 6 della Nuova Darsena;
- Parte_1 che ha verificato verbalmente e con scambio di e-mail e messaggi tramite WhatsApp, il coincidente interesse delle parti;
- che ha provveduto ad inviare preventivamente a copia contratto di affitto posto barca, predisposto per la per Parte_1 CP_2 visione ed accettazione;
- che ha provveduto, dopo l'accettazione, ad inviare lo stesso contratto affitto posto barca alla per la firma;
- che ha provveduto ad CP_2
pagina 3 di 13 inviare alla il modulo del mandato di gestione posto barca da firmare;
- Parte_1 che la ha restituito il contratto firmato, accompagnato da bonifico della
CP_2 prima metà dell'importo concordato;
- che successivamente ha restituito il Parte_1 mandato dopo averlo unilateralmente modificato aggiungendo un importo nettamente diverso da quello indicato sul contratto ed inizialmente concordato;
- che ha provveduto ad informare (sia telefonicamente che via e-mail) facendo presente la
CP_2 situazione;
- che, non avendo ricevuto disponibilità da parte di di Parte_1 ripristinare gli accordi preventivamente previsti, e tantomeno ulteriori indicazioni da parte di ha provveduto a restituire integralmente l'importo inizialmente
CP_2 versato da ;
CP_2
- che con PEC del 4-5.03.2021 (all. 17), il difensore dell'attrice aveva costituito in mora la intimando il pagamento dell'occupazione senza titolo del posto barca Controparte_2
n. 6 a decorrere dal 13.10.2020 e sino all'effettivo rilascio, indicando in via bonaria l'importo pattuito con l'illegittimo contratto di locazione sottoscritto tra la e la CP_4 Contro
maggiorato dell'IVA, nonché diffidandola a mollare gli ormeggi entro 48 ore dalla ricezione della comunicazione;
Contro
- che il difensore della con comunicazione PEC del 09.03.2021, aveva riscontrato la predetta diffida affermando, da un lato, che la propria assistita aveva fatto legittimo affidamento nella spendita del nome di da parte della e, dall'altro lato, Pt_1 CP_4 chiedendo lumi circa il contenzioso intercorso tra la Marina di Nettuno Circolo Nautico Spa e la al fine di comprendere la legittimazione di sul posto barca de Pt_1 Pt_1 quo (all. 18);
- che con PEC del 12.03.2021, l'odierno difensore dell'attrice aveva contestato alla : “a)- sottoscrizione del contratto di locazione senza avere preventivamente CP_4 formalizzato il mandato con la b)- avere introitato e trattenuto Parte_1 indebitamente il canone di locazione per oltre 4 mesi dalla firma del contratto mai consegnato alla propria mandante;
c)- non avere informato immediatamente la della sottoscrizione del contratto in cui codesta Società ha dichiarato di Parte_1 agire “in virtù di specifico incarico ricevuto” e non avere consegnato immediatamente la relativa documentazione omettendo anche la registrazione del contratto;
d)- avere restituito unilateralmente il canone di locazione alla conduttrice senza preventivamente averlo messo a disposizione della propria mandante e senza avere chiesto autorizzazione sul da farsi alla stessa mandante;
e)- avere redatto quale mandataria il contratto di locazione con evidente negligenza ed imperizia andando oltre il mandato con riferimento: all'IVA, in quanto la mandante aveva dato indicazione, nel Pt_1 mandato a Voi inviato e mai restituito firmato, di pattuire il corrispettivo della locazione, oltre IVA, e non compreso IVA;
f)- non avere predisposto nel predetto contratto la clausola sul rimborso degli oneri condominiali ed i consumi prevedendo, con evidente negligenza ed imperizia, l'assurda e contraddittoria pattuizione secondo cui gli oneri ed i consumi fanno capo all'utilizzatore salvo poi averli ritenuti comprensivi del canone” (all. 19); pagina 4 di 13 - che in data 12.03.2021 (all. 20), l'attrice, riscontrando la PEC del 09.03.2021 della con cui questi aveva affermato: “… omissis l'utilizzo del posto da parte CP_2 della mia assistita è stato operato nel rispetto di un contratto su cui ha fatto valido affidamento, con piena informazione della Marina”, aveva dichiarato di ratificare il contratto che, per un refuso, prevedeva che gli oneri condominiali e vari per il periodo d'uso “sono a carico dell'utilizzatore e comunque compresi nell'importo concordato”; comunicando la disdetta per la data del 15.09.2021 e diffidando all'immediato pagamento della somma di € 15.000,00 relativa al primo periodo di locazione anticipata, oltre € 22.165,16 a titolo di oneri portuali, il tutto maggiorato di interessi ex D.Lgs n. 231/02;
- che la Marina di Nettuno Circolo Nautico S.p.A. aveva instaurato dinanzi al Tribunale di Roma la procedura di espropriazione presso terzi avente n. R.G.E. 5714/2021 (oggi estinta) nei confronti della al fine di recuperare il credito derivante dal lodo Pt_1 arbitrale che aveva definito il giudizio instaurato tra le parti in data 27.04.2020, motivo Contro per cui la società aveva reso dichiarazione ex art. 547 c.p.c., nei seguenti termini:
“tra e è intercorso rapporto in relazione al godimento CP_2 Parte_1 annuale del posto L6 alla Marina di Nettuno dal mese di settembre 2020 a tutt'oggi, il cui perfezionamento - tuttavia - è stato contestato da in quanto stipulato da Parte_1 senza poteri procuratori. A titolo di corrispettivo - da Controparte_4 pagarsi – per il godimento annuale del posto L6 è stato verbalmente concordato l'importo di euro 20.000 (ventimila) all'anno - da settembre 2020 a settembre 2021 - imposte incluse” (all. 22).
Alla luce delle citate premesse, l'attrice ha sostenuto che un contratto di mandato tra l'attrice e la non era mai venuto ad esistenza per mancanza dell'accordo CP_4 tra le parti;
oltre a non essere mai stato sottoscritto, infatti, dalla corrispondenza allegata emergeva come le parti non concordassero sulle condizioni sia del rapporto di gestione sia dell'affitto del posto barca. Ciononostante, la in data 13.10.2020 aveva CP_4 Contro concluso il contratto di locazione del posto barca della con la agendo in Pt_1 assenza dei poteri. Peraltro, con PEC in data 12.03.2021, la aveva ratificato il Pt_1 contratto, in tal modo instaurandosi tra la e la LI YA un rapporto di Pt_1 mandato.
La dunque, ha agito chiedendo di accertare e dichiarare la validità e/o Pt_1
l'efficacia del contratto di locazione firmato in data 13.10.2020 con scadenza 12.09.2021 dalla e dalla ed espressamente Controparte_4 CP_2 approvato dalla conseguentemente, di condannare la a Parte_1 CP_2 pagare la somma dovuta in forza del suddetto contratto, pari ad €. 30.000,00, compreso IVA, oltre oneri del porto dovuti come da ratei per il periodo di competenza di cui alle fatture n. 1122/2020 di € 11.082,58, compreso IVA, n. 2582/2020 di € 11.082,58, compreso IVA, n. 1139/2021 di 11.082,58, compreso IVA, n. 2455/2021 di € 11.082,57, compreso IVA, per complessivi € 19.067,62, compreso IVA., ottenuto suddividendo su base mensile gli oneri dovuti su base annua (€ 1.733,42, oltre IVA, x 11 mesi). A tale pagina 5 di 13 importo ha aggiunto, secondo lo stesso criterio, quello di € 3.212,25, compreso IVA, di cui alla fattura n. 3643/2021 (V. All. 25) inerente i posti auto quantificato, sempre su base annua, in € 2.413,57, oltre IVA (€ 219,41, oltre IVA, mensili x 11), il tutto oltre interessi ex D.Lgs n. 231/02 dal dì delle rispettive scadenze sino al soddisfo. In via subordinata, ha dedotto l'occupazione sine titulo della e conseguente Controparte_2 risarcimento dei danni, con particolare riferimento alla compressione del suo diritto di godimento del posto barca, anche in relazione ai frutti civili maturati in conseguenza del Contro godimento illegittimo dello stesso da parte della da liquidarsi tenendo conto del canone pattuito nel contratto di locazione, ovvero €. 30.000,00 + IVA ÷ 11 mesi = €. 2.727,27 + IVA/mese - €. 2.727,27 + IVA x 9 mesi di occupazione senza titolo = €. 24.545,43 + IVA, per un totale di €. 22.090,87, oltre IVA, cui ha aggiunto gli oneri portuali che, per l'anno di riferimento 2020/2021, ammontavano a complessivi €. 15.600,78, oltre IVA (pari ad € 1.733,42 x 9 mesi), e gli oneri inerenti i posti auto, € 219,41 mensili x 9 = 1.974,69, oltre IVA, il tutto oltre interessi ex D. Lgs n. 231/02 dal dì delle rispettive scadenze sino al soddisfo.
Quanto alla responsabilità della l'attrice ha distinto due Controparte_1 ipotesi: la prima che presupponeva la validità del contratto di mandato tra le parti e, comunque, la validità ed efficacia della ratifica del contratto di locazione da parte della in tal caso prospettando la responsabilità della per aver violato gli Pt_1 CP_4 obblighi gravanti sul mandatario. Benché, infatti, la avesse mostrato alla Pt_1
l'intenzione di locare il posto barca de quo per la durata di mesi 11 (undici) e, CP_4 comunque, non oltre il giorno 05.09.2021 a fronte di un canone da pattuirsi in €.
30.000,00 + IVA da corrispondere in n. 2 rate, oltre oneri portuali, la , invece, CP_4 aveva locato il posto barca in questione a decorrere dal 13.10.2020 e fino al 15.09.2020, a fronte di un canone pari ad €. 30.000,00 IVA inclusa, oneri condominiali e vari (acqua, luce, etc…) a carico dell'utilizzatore. Inoltre, ricevuta una prima rata del canone di Contro locazione, l'aveva inizialmente trattenuta e, poi, l'aveva restituita alla I danni che ne sarebbero conseguiti, secondo l'attrice, ammontavano ad €. 30.000,00 + IVA, a titolo di occasioni perdute di stipulare altro negozio;
€. 19.067,62, compreso IVA, oltre € 3.212,25, compreso IVA, a titolo di oneri portuali e posti auto maturati nel periodo di riferimento ed illegittimamente esclusi dal contratto di locazione sottoscritto tra SYG e Contro
per un totale complessivo pari ad €. 58.2798,87, compreso IVA, a titolo di mancato guadagno. Infine, considerato che ai sensi dell'art. 1714 c.c. “il mandatario deve corrispondere al mandante gli interessi legali sulle somme riscosse per conto del mandante stesso, con decorrenza dal giorno in cui avrebbe dovuto fargliene la consegna o la spedizione ovvero impiegarle secondo le istruzioni ricevute”, ha chiesto, a titolo di ristoro del danno, il pagamento anche degli interessi per il ritardato pagamento del canone di locazione.
Nella denegata ipotesi di ritenuta non validità del contratto di mandato, ha chiesto, comunque, di ritenere la responsabile per l'essersi ingiustamente e CP_4 ingiustificatamente ingerita nella sfera della arrecando alla stessa i danni sopra Pt_1
pagina 6 di 13 descritti.

2. Si è costituita la resistendo all'accoglimento della domanda attorea e CP_4 così ricostruendo le vicende intercorse tra le parti:
- in data 15.10.2020 la inviava a mezzo mail alla Controparte_1 Pt_1 il mandato debitamente compilato secondo gli accordi intercorsi nonché il contratto
[...] di locazione del posto per conferma delle condizioni (all.2) Parte_3
- In pari data, 15.10.2020, la provvedeva a comunicare a mezzo Parte_1 messaggio WhatsApp che il contratto di locazione andava bene così come il mandato, con la sola precisazione che la durata del mandato doveva essere ridotta ad un anno (all.3)
- In data 16.10.2020 la provvedeva a inviare a Controparte_1 Pt_1 il mandato con la modifica del termine della durata ad un anno, come chiesto dalla
[...] stessa la sera precedente e comunicando alla stessa “Nel frattempo sto Pt_1 inviando il contratto definitivo al cliente così me lo restituisce firmato” (all.4)
- La così come pattuito ed espressamente comunicato anche Controparte_1
a provvedeva a sottoscrivere il contratto con la (all.5) Parte_1 Controparte_2
- Solo in data 23.10.2020 la provvedeva ad inviare alla Parte_1 Controparte_1 il mandato sottoscritto modificato (all. 6)
[...]
- Immediatamente, in data 24.10.2020 la provvedeva a Controparte_1 comunicare alla che le modifiche unilateralmente apportate al contratto Parte_1 non potevano essere accettate, ed invitava la stessa a sottoscrivere il Parte_1 mandato conformemente agli accordi tutti già pattuiti e posti alla base del contratto (all. 7)
- In data 26.10.2020 la comunicava tra l'altro alla Parte_1 Controparte_1 che senza ratifica delle “nuove” condizioni il mandato doveva considerarsi
[...] annullato (all.8)
- In pari data, 26.10.2022, la comunicava alla Controparte_1 Parte_1 di non poter modificare le condizioni essendo già stato sottoscritto con il cliente
[...]
(all.9) CP_2
- Successivamente in data 04.11.2020 la per il tramite dell'Avv. De Parte_1
Porcellinis, invitava la al pagamento della prima rata dei Controparte_1 canoni di locazione, pari ad € 18.300 oltre IVA (all.10)
- In data 10.11.2020 la riscontrava, per il tramite dell'Avv. Controparte_1
Bruno D'Ambrosio, la richiesta di contestandola ad ogni effetto (all.11) Parte_1
- nel marzo 2021 comunicava di ratificare il contratto di locazione del posto Pt_1 barca.
pagina 7 di 13 Ha dunque sostenuto di aver provveduto a sottoporre preventivamente a Parte_1 copia contratto di affitto posto barca, predisposto per la di aver dunque Controparte_2 sottoposto a il contratto solo dopo aver ottenuto riscontro positivo Controparte_2 dalla verificato, infine, il coincidente interesse delle parti, aveva Parte_1 comunicato alle stesse il perfezionamento degli accordi;
prima di far sottoscrivere alla il contratto, aveva provveduto ad inviare alla il Controparte_2 Parte_1 mandato di gestione posto barca secondo le condizioni pattuite;
la aveva Pt_1 comunicato di accettare le condizioni tutte inserite nel mandato e nel contratto di locazione, modificando unilateralmente le condizioni dopo aver comunicato formalmente l'accordo.
La ha confermato, inoltre, di aver provveduto a restituire a Controparte_1 integralmente l'importo inizialmente versato dalla stessa Controparte_2 CP_2
[...]

3. Si è costituita anche la che ha eccepito la mancata tempestiva iscrizione CP_2 al ruolo invocando la declaratoria di improcedibilità dell'azione proposta. Nel merito, ha rilevato la contraddizione con cui l'attrice, da un lato, ha sostenuto l'esistenza di un mandato, senza rappresentanza, conferito da a , per poi negarne Pt_1 CP_4
l'esistenza, salvo poi ritenere ratificato il contratto di ormeggio tra e la CP_4 CP_2 per potersi giovare della previsione economica ivi contenuta, ovvero del
[...] corrispettivo previsto per il godimento dell'ormeggio dal 13.10.2020 al 15.9.2021 dovuto nella misura omnicomprensiva dell'IVA, di Euro 30 mila, inclusi gli oneri condominiali. Ha precisato che il contratto non prevedeva i posti auto. Ha sostenuto l'infondatezza della tesi avversaria, in quanto la missiva PEC dell'avv. Carlo De Porcellinis del 12.3.2021 era generica e non conteneva, in modo chiaro ed univoco, la volontà di di fare proprio il contratto e, comunque, non era sottoscritta dal Pt_1 legale rappresentate pro tempore dell'attrice. Ha inoltre rilevato che il periodo di ormeggio è risultato inferiore a quello indicato nel contratto;
cioè solo 9 mesi dal 13.10.2020 al 31.7.2021; di conseguenza, anche, l'importo economico previsto nel contratto avrebbe dovuto, proporzionalmente, ridursi, in ragione del limitato godimento dell'ormeggio asseritamente fruito dalla società convenuta Da ultimo, ha CP_2 rilevato che alcuna evidenza era stata fornita del fatto che la G&G avesse, effettivamente, utilizzato i posti auto, né che l'attrice avesse sostenuto costi per “oneri portuali vari”. Anche la determinazione economica effettuata dall'attrice per la domanda subordinata veniva contestata, in quanto sfornita di ogni elemento obiettivo rispetto ad analoghe fruizioni di ormeggio godute da altre imbarcazioni, all'interno della medesima Marina di Nettuno.
L'istruttoria.
Nel corso del giudizio è stato sentito socio al 70% della Testimone_1
pagina 8 di 13 con il ruolo di accountable manager. Pt_1
Sul capo 2) “Vero che il sig. ha effettuato in nome e per conto Testimone_1 di le trattative per il contratto di mandato alla Parte_1 Controparte_1
, ha risposto: “non è vero, ho solo risposto a delle richieste della;

[...] CP_1 che io sappia non c'è stata alcuna trattativa;
le richieste erano quelle di fittanza del posto barca ed ho risposto inviando le condizioni di fittanza il 26 ottobre 2020; preciso che le condizioni sono poi quelle derivanti dai costi della Marina più l'iva”
Sul capo 3) “Vero che in data 15.10.2020 il sig. per conto di Testimone_1 ha comunicato di voler accettare le condizioni del contratto di locazione e Parte_1 del mandato con la sola precisazione che la durata del mandato doveva essere ridotta ad un anno”, ha risposta: “non ricordo;
ricordo solo ciò che ho detto, ovvero che il 26 di ottobre 2020 ho inviato una copia del contratto che si sarebbe dovuto sottoscrivere con la che non ha mai risposto;
… la LI ci aveva mandato una richiesta Parte_4 per la fittanza e il mio invio costituiva risposta alla richiesta”.
A prova contraria, sul capo 1) “Nel mese di settembre dell'anno 2020, la Pt_1 trattava con la le condizioni di affidamento di un mandato per la concessione in CP_4 locazione a terzi del diritto di ormeggio nel posto barca categoria L, n. 6 della Nuova Darsena di Ponente del Porto di Marina di Nettuno, nonché dei n. 2 posti auto ivi collocati, indicando quali condizioni la durata di mesi 11 (undici) e, comunque, non oltre la data del 5.09.2021, a fronte di un corrispettivo pari ad €. 30.000,00 + IVA da corrispondere in n. 2 rate di €. 18.300,00 (compreso IVA), oltre oneri portuali”, ha risposto: “è vero, si tratta delle condizioni che la ha inviato alla LI Pt_1 nell'occasione di cui ho riferito”.
Sul capo 2) “In data 15.10.2020 la inviava alla la del contratto CP_4 Pt_1 Pt_2 tra l'agenzia e l'affittuario e del mandato significando che i documenti erano in formato editabile;
con riferimento al contrato di locazione la precisava che lo stesso CP_4 andava completato con i dati dell'affittuario e sottoscritto mentre con riferimento al mandato, ancora da firmare, la precisava che la durata dello stesso poteva essere CP_4 modificata da 2 anni ad un anno (all. 02)”, ha risposto: “non ricordo questa terminologia ma ricordo che il 26 ottobre 2020 abbiamo risposto inviando la copia del contratto”
Sul capo 3) “In data 23.10.2020, poiché il mandato non recepiva appieno il contenuto delle condizioni indicate dalla mandante con riferimento alla durata del contratto di mandato (2 anni anziché 11 mesi) oltre che con riferimento alla durata del contratto, all'importo del canone di locazione e agli oneri e diritti dei servizi portuali la Pt_1 trasmetteva via e mail il mandato dallo stesso corretto restando in attesa di riceverlo per accettazione (all. 03); ricezione mai avvenuta”, ha risposto: “non ricordo se fosse il 23 o il 26 ottobre, ma ricordo, come ho già detto, di aver inviato alla LI la copia del contratto con le condizioni da noi indicate”.
Sul capo 4) “In data 24.10.2020 la , in relazione al mandato ricevuto da CP_4 Pt_1 con le correzioni dalla stessa apportate, contestava la presunta non corrispondenza del pagina 9 di 13 nuovo testo rispetto ai precedenti accordi verbali e con riferimento alla bozza di contratto di locazione. Pur avendo evidenziato diversi profili di criticità dell'accordo, la
-incomprensibilmente- si dichiarava pronta ad effettuare il bonifico di € CP_4
13.500,00 pari alla metà del canone asseritamente pattuito, con ciò dimostrando che aveva unilateralmente già sottoscritto il contratto di locazione in carenza dei poteri di mandataria e senza indicare alla con quale soggetto avesse concluso il negozio Pt_1 giuridico (all. 04)”, ha risposto: “ricordo solo che le uniche condizioni che sono state inviate alla LI sono quelle che io il 23 o il 26 ho inviato, credo tramite mail, si trattava di un contratto sottoscritto solo da non abbiamo mai ricevuto indietro Pt_1 la copia firmata dalla;
ricordo che io parlai con l'amministratore della CP_4 CP_4 più volte in quel periodo, per precisare che i costi indicati nel contratto erano quelli rinvenienti dai costi della Marina , del condominio e dell'iva; questi sono gli unici contatti che io ricordi con la LI. Adr: io non ho mai accordato le richieste di riduzione della LI nemmeno al telefono”.
Sul capo 5) “La essendo ancora ignara della conclusione del contratto di Pt_1 locazione, è venuta a conoscenza che il posto barca era occupato da terzi ad essa sconosciuti. Pertanto, con PEC in data 04.11.2020 a firma del sottoscritto difensore, la costituiva in mora la chiedendo di ricevere il mandato sottoscritto per Pt_1 CP_4 accettazione dalla stessa, copia dell'eventuale contratto di locazione del posto barca e il rendiconto circa l'eventuale incasso di canoni di locazione (all. 05)”, ha risposto: “sì è vero, il posto barca era stato occupato da un'imbarcazione che non conoscevamo”.
La decisione.

1. Preliminarmente va rilevato che l'iscrizione a ruolo della causa è tempestiva, recando la data del 01.04.2022, come visibile dalla Consolle ma anche dimostrato dalle PEC di accettazione e consegna dell'iscrizione a ruolo allegate. La data del 12.4.2022 è quella in cui la cancelleria ha scaricato la nota di iscrizione a ruolo e non rileva ai fini della verifica della tempestività dell'iscrizione.

2. Nel merito, la parte attrice in via principale ha azionato il contratto stipulato dalla in difetto dei relativi poteri rappresentativi, avendolo ratificato. CP_4
Con riguardo ai dubbi di validità ed efficacia della ratifica, si osserva che la ratifica di un contratto stipulato dal "falsus procurator" non richiede necessariamente che il "dominus" manifesti per iscritto la volontà di far proprio quel contratto, potendo essere anche implicita ed integrata dall'atto di citazione, notificato alla controparte e sottoscritto dal rappresentato o dal suo procuratore "ad litem", con il quale si chieda l'esecuzione dello stesso (Cass. n. 4938/2022).
D'altro canto, come chiarito dalla stessa attrice, la ratifica del contratto non è stata incondizionata, in quanto, nel convalidarlo, l'attrice ha precisato che, per un refuso, il pagina 10 di 13 contratto prevedeva che gli oneri condominiali e vari per il periodo d'uso fossero “a carico dell'utilizzatore e comunque compresi nell'importo concordato”, dovendosi invece ritenere, a suo avviso, detti oneri esclusi dal canone concordato;
in tal modo, l'attrice ha sostanzialmente condizionato la ratifica del contratto alla modifica dell'espressa pattuizione afferente agli oneri condominiali contenuta nel testo negoziale sottoscritto.
Orbene, la ratifica "condizionata" non è compatibile con la natura del negozio regolato dall'art. 1399 c.c., costituita dalla volontà di fare propri, attraverso la totale adesione, gli effetti di un contratto concluso da un soggetto sfornito del potere di disporre del relativo diritto, sicché essa non è vincolante per il terzo contraente, atteggiandosi, invece, come nuova proposta contrattuale rimessa alla sua accettazione (Cass. n. 12843/2024).

3. Stabilita, dunque l'inefficacia della ratifica del contratto di locazione da parte dell'attrice, va esaminata la domanda svolta in via subordinata nei confronti della
[...]
tesa ad ottenere il ristoro del danno per l'occupazione del posto barca. CP_2
Risulta infatti incontestato l'utilizzo del posto barca per 9 mesi, ovvero dal 13.10.2020 al 31 luglio 2021 (vedi la memoria di costituzione della . CP_2
La ritenuta inefficacia della ratifica, sostenuta anche dalla stessa rende CP_2 dunque l'occupazione sine titulo.
Il danno da occupazione "sine titulo", in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici e, nella specie, l'inferenza risulta facilitata dall'avvenuta stipula del contratto rivelatosi inefficace dalla medesima e dalla pacifica intenzione dell'attrice di mettere a frutto il posto barca. CP_2
Applicando, dunque, in via equitativa l'importo di fatto pattuito nel contratto stipulato con la dalla medesima per il periodo di Controparte_1 CP_2 incontestato utilizzo del posto barca, si ottiene l'importo di euro 24.600,00 (30.000,00 : 11 x 9 – l'IVA).
Va esclusa l'IVA, in quanto, ai sensi dell'art. 15 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, sull'importo dovuto dall'occupante non più a titolo di canone, ma di risarcimento per la protratta occupazione, non è dovuta l'IVA (Cass. n. 22592/2013).
La va dunque condannata a pagare l'importo suddetto alla società attrice. CP_2

3. Quanto alla posizione della avendo la convenuta Controparte_1 contribuito alla produzione del danno come sopra quantificato, deve rispondere in solido con la del medesimo. CP_2
Sostiene, invero, la convenuta di aver ricevuto l'approvazione del testo contrattuale poi sottoscritto con la CP_2
pagina 11 di 13 Orbene, a prescindere dalla fondatezza dell'assunto, smentito, comunque, dallo stesso mittente sentito come teste (vedi sopra), rileva la circostanza che al momento della firma del contratto di locazione del posto barca, la non aveva ancora formalizzato il Pt_1 mandato.
L'unica traccia dell'assunto sostenuto dalla convenuta è rappresentata, infatti, dal laconico testo di due messaggi whatsapp, allegati sub doc 3 dalla convenuta, nei quali il medesimo teste riferisce: “letto per me va bene se hai la pec domattina ci scambiamo i contratti firmati”, “per favore correggi l'utilizzo solo per un anno. poi si vedrà”.
Tuttavia, il teste, cui si attribuisce la paternità dei suddetti messaggi, come anticipato, ha smentito la valenza significativa attribuita ai medesimi dalla convenuta, avendo riferito di aver risposto a delle richieste della relative alla fittanza del posto barca, CP_1 inviando le condizioni di fittanza poste dalla il 26 ottobre 2020 e di non Pt_1 ricordare di aver accettato le condizioni contenute nel contratto poi stipulato dalla con la precisando di non aver mai accordato le richieste di CP_4 CP_2 riduzione della LI nemmeno al telefono. D'altro canto, i citati messaggi sembrano riferirsi unicamente al pregiudiziale contratto di mandato e non anche a quello di locazione, come peraltro si evince dalla correzione richiesta, che appunto si riferisce al contratto di mandato, tant'è che la stessa lo invia corretto il giorno successivo. CP_4
Va aggiunto, che il secondo dei due messaggi citati termina con un “poi si vedrà”, a conferma del fatto che non vi era stata alcuna accettazione nemmeno delle condizioni inserite nel contratto di mandato redatto dalla . CP_4

5. Non spettano invece le ulteriori voci risarcitorie rivendicate dall'attrice a titolo di occasioni perse né i maggiori importi pretesi a titolo di indennità di occupazione.
Risulta assorbente, a tal fine, la circostanza che non risulta dimostrata la ricorrenza del danno nei termini prospettati, ovvero che la avrebbe avuto la possibilità di Pt_1 locare il posto barca a terzi alle condizioni dalla medesima auspicate né che tale possibilità sia stata compromessa dall'avvenuta occupazione del posto barca da parte della o per altro fatto imputabile alla . CP_2 CP_4
Si ritiene, in particolare, che il creditore che voglia ottenere i danni derivanti dalla perdita di "chance" – che, come concreta ed effettiva occasione favorevole di conseguire un determinato bene, non è una mera aspettativa di fatto ma un'entità patrimoniale a sè stante, giuridicamente ed economicamente suscettibile di autonoma valutazione – ha l'onere di provare, benchè solo in modo presuntivo o secondo un calcolo di probabilità, la realizzazione in concreto di alcuni dei presupposti per il raggiungimento del risultato sperato ed impedito dalla condotta illecita della quale il danno risarcibile deve essere conseguenza immediata e diretta.
Orbene, tale prova non è stata offerta dalla attrice e la circostanza risulta assorbente per limitare l'accoglimento della domanda nei termini di cui sopra.
pagina 12 di 13 5. Il parziale accoglimento della domanda attorea nei confronti delle due convenute giustifica la compensazione delle spese di lite, configurandosi quale ipotesi di reciproca soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- In parziale accoglimento della domanda attorea, condanna la e la CP_2
in solido tra loro, al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1 della somma di euro 24.600,00;
- Spese compensate.
Velletri, 30/04/2025
Il Giudice
dott. Francesca Aratari
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