REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
SEZIONE II CIVILE in persona del Giudice dott. Stefano Fava ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3768/2024 del R.G.A.C, decisa nell'udienza cartolare del 3 giugno 2025, e vertente
TRA
- (C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, rappresentati e difesi dall'Avv. Antonio Orlacchio per delega C.F._2
allegata all'atto di citazione
PARTI ATTRICI
E
- (C.F. ), in persona dell'Amm.ce p.t. Controparte_1 P.IVA_1
dr.ssa , rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco Cossa, per delega Controparte_2 allegata alla comparsa di risposta
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Annullamento delibera assembleare del 16 maggio 2024 relativamente al punto 5 o.d.g.
CONCLUSIONI
Per l'odierna udienza di discussione a trattazione scritta del 3 giugno 2025 parte attrice concludeva come da note scritte depositate in data 2 giugno 2025 e parte convenuta come

da note scritte depositate in data 26 maggio 2025 da intendersi in questa sede trascritti e comunque in prosieguo riassunti.
PREMESSO IN FATTO
Con atto di citazione in data 13 settembre 2024 i SIg.ri e Parte_1
chiedevano al convenuto l'annullamento della Parte_2 CP_1 delibera assembleare del 16 maggio 2024 relativamente al punto 5 dell'ordine del giorno.
A sostegno della domanda avanzata deducevano:
a) di essere proprietari di un locale garage facente parte del convenuto;
CP_1
b) che, in data 16 maggio 2024 veniva convocata assemblea per discutere, tra le altre cose, la questione degli scarichi condominiali e l'approvazione delle spese di spurgo della fogna (punto 5 o.d.g.);
c) che tale punto 5 dell'ordine del giorno veniva approvato a maggioranza, mentre gli attori si opponevano in virtù del fatto che i medesimi non avevano alcuno scarico dell'impianto fognario all'interno del proprio garage, motivo per il quale non potevano essere gravati di tale spesa non potendo usufruire del suddetto scarico;

d) che, vista la totale assenza di utilità dell'impianto fognario rispetto all'immobile di proprietà degli attori, non potevano essere addebitate a questi le relative spese.
Per quanto dedotto, gli attori concludevano chiedendo di sospendere, in via preliminare,
l'efficacia della delibera del 16 maggio 2024 relativamente al punto 5 o.d.g.; nel merito, di accertare e dichiarare nulla la suddetta delibera, con conseguente statuizione in ordine alle spese e compensi professionali.
In via istruttoria, chiedevano ammettersi CTU, interrogatorio formale dell'amministratore p.t. e prova per testi.
Si costituiva con comparsa di costituzione e risposta in data 04 dicembre 2024 il deducendo: Controparte_1
a) che non ricorrevano i presupposti della sospensiva e chiedevano pertanto il rigetto della relativa istanza;

b) che la SI.ra , n.q. di comproprietaria dell'immobile in Parte_2
questione, non aveva sottoscritto la domanda di mediazione e non aveva partecipato al relativo incontro, decadendo ex art. 1137 c.c. dal relativo diritto e pertanto la sua domanda era inammissibile;

c) che, parimenti, anche la domanda svolta dal SI. era Parte_1 inammissibile poiché non aveva comunicato all'amministratore p.t. la richiesta di mediazione nel termine perentorio di gg. 30 dalla data della delibera;

d) che, nel merito, la domanda appariva infondata giacché nella sede assembleare oggetto di impugnativa non era stato deliberato alcunché in riferimento al punto 5 dell'ordine del giorno, essendosi l'assemblea limitata a rimandare la decisione, trattandosi pertanto di una mera mozione d'ordine programmatico e non di una deliberazione, come da allegato verbale;

e) che, in ogni caso, la domanda attorea contrastava con il Regolamento condominiale allegato in atti al rogito notarile, ove tra gli impianti di proprietà comune, vi era specificatamente ricompreso l'impianto di acquedotto e le fognature, Regolamento conosciuto ed accettato dagli attori in sede di compravendita.
Parte convenuta concludeva chiedendo, in via preliminare, il rigetto della domanda attorea poiché improcedibile per tardività della mediazione ed inammissibile per decorrenza del termine perentorio per l'impugnazione della delibera assembleare. Nel merito, il rigetto dell'avversa domanda ritenuta infondata in fatto ed in diritto, il tutto con il favore delle spese di lite.
Con decreto ex art. 171-bis c.p.c. del 9 dicembre 2024 il giudice confermava l'udienza cartolare del 18 febbraio 2025, con termine alle parti per il deposito delle memorie ex art. 171 ter c.p.c. e per il deposito di note scritte fino al giorno dell'udienza.
Con le memorie ex art. 171 ter c.p.c. primo termine, depositate in data 09 gennaio 2025, parte attrice, nel riportarsi integralmente al proprio atto introduttivo, insisteva nella fondatezza della richiesta di sospensiva della delibera assembleare, evidenziava la tempestiva proposizione dell'obbligatoria istanza di mediazione nel termine di 30 giorni dalla delibera impugnata, precisava che l'assemblea in effetti deliberava, in relazione alla fognatura, una spesa a carico del di € 800,00 in favore del tecnico incaricato CP_1
della perizia e contestava la fondatezza della questione, sollevata da controparte, circa la conoscenza del Regolamento condominiale, giacché in questa sede rilevava l'effettiva non fruizione dell'impianto fognario da parte degli attori. Con le memorie ex art. 171 ter c.p.c. secondo termine, depositate in data 29 gennaio 2025, parte attrice formulava le proprie istanza istruttorie, segnatamente chiedeva ammettersi
CTU, interrogatorio formale dell'amministratore p.t. e prova per testi.
Con le memorie ex art. 171 ter c.p.c. secondo termine, depositate in data 23 gennaio 2025, parte convenuta, nel ribadire tutte le eccezione e le domande formulate con la propria comparsa di costituzione, replicando alle integrazioni attoree di cui alla memoria ex art. 171 ter c.p.c. primo termine, osservava che non vi era alcun pericolo di danno irreparabile, trattandosi di una spesa di € 800,00, da suddividere tra 25 condomini, peraltro ancora da discutere e deliberare;
insisteva per la declaratoria di improcedibilità della domanda per intervenuta decadenza, stante il decorso del termine di impugnazione, e ribadiva che l'assemblea svoltasi il 16 maggio 2024 non aveva deliberato alcunché al punto 5 dell'ordine del giorno, e di fatti allo stato nessuna somma era stata ripartita, né richiesta ai condomini, poiché erano ancora in corso le attività del tecnico, volte a definire le condizioni dell'impianto fognario, impianto in ogni caso di proprietà comune, così come stabilito nel
Regolamento condominiale conosciuto ed accettato dagli attori all'atto del rogito di acquisto dell'immobile avvenuto ben 27 anni orsono.
Con le memorie ex art. 171 ter c.p.c. terzo termine, depositate in data 06 febbraio 2025, parte convenuta evidenziava la natura documentale del giudizio, ritenendolo pertanto maturo per la decisone, e nel contempo si opponeva alle istanze istruttorie formulate da parte attrice.
All'udienza del 18 febbraio 2025, il giudice, lette le note di trattazione scritta depositate da parte attrice in data 17 febbraio 2025 e da parte convenuta in data 10 febbraio 2025, viste tutte le memorie istruttorie ex art. 171 ter c.p.c. depositate dalle parti, ritenuta la causa matura per la decisione stante la natura documentale, rinviava per discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 3 giugno 2025, con termine alle parti per il deposito di note conclusive fino a 20 giorni prima, disponendo lo svolgimento in trattazione scritta della suddetta udienza, con termine per note fino al giorno dell'udienza.
Parte attrice note di udienza in data 2 giugno 2025 insistendo per l'ammissione dei mezzi istruttori.
Parte convenuta depositava note conclusive in data 16 aprile 2025 così concludendo: “in conclusione, la domanda attorea è risultata non solo improcedibile per tardività della mediazione e per intervenuta decadenza ma, nel merito, del tutto infondata in fatto e diritto. Confidiamo pertanto nel rigetto della medesima”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea nel merito non risulta fondata e deve, pertanto, essere rigettata.
Preliminarmente occorre rilevare che, in materia condominiale, la mediazione è una condizione di procedibilità obbligatoria per l'impugnazione delle delibere assembleari.
Nel caso di un'unità immobiliare in comproprietà, come nella fattispecie in esame, ciascun comproprietario ha il diritto di impugnare autonomamente una delibera assembleare, senza necessità di un'azione congiunta.
Pertanto, è sufficiente che anche uno solo dei comproprietari avvii il procedimento di mediazione per contestare la delibera.
Questo principio è stato confermato dalla Corte di Cassazione, che ha riconosciuto la legittimazione attiva di ciascun comproprietario a impugnare separatamente le decisioni assembleari.
Ne consegue che nessuna decadenza è intervenuta rispetto alla domanda proposta dalla SI.ra . Parte_2
Sempre in materia di impugnazione delle delibere assembleari condominiali, l'art. 1137 c.c. stabilisce un termine perentorio di 30 giorni per proporre l'azione. Questo termine decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti, come nel caso di specie, e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
La giurisprudenza ha chiarito che, per interrompere questo termine decadenziale, è sufficiente che la parte interessata presenti la domanda di mediazione entro i 30 giorni previsti e comunichi tempestivamente alla controparte l'avvio del procedimento di mediazione.
Non è necessario che la convocazione della controparte avvenga entro lo stesso termine.
In altre parole, l'onere di comunicare l'avvenuta presentazione della domanda di mediazione spetta alla parte che l'ha depositata, e tale comunicazione interrompe il termine di decadenza, anche se la convocazione formale della controparte avviene successivamente. Questo orientamento è stato confermato da diverse pronunce giurisprudenziali. Ad esempio, il Tribunale di Pavia, con sentenza n. 1441/2022, ha affermato che il termine di decadenza di 30 giorni per l'impugnazione di una delibera condominiale è interrotto dalla comunicazione di convocazione davanti all'organismo di mediazione.
Analogamente, il Tribunale di Rieti, nella sentenza n. 583/2023, ha ribadito che il termine decadenziale di 30 giorni deve ritenersi interrotto dalla comunicazione di convocazione in mediazione.
Pertanto, per rispettare il termine perentorio di 30 giorni previsto per l'impugnazione di una delibera assembleare, è sufficiente presentare la domanda di mediazione entro tale termine e comunicare tempestivamente alla controparte l'avvio del procedimento.
La convocazione formale della controparte può avvenire anche successivamente, senza pregiudicare la validità dell'impugnazione.
Pertanto, avendo parte attrice depositato la richiesta di mediazione in data 13 giugno 2024 al fine di impugnare una delibera assembleare del 16 maggio 2024, la stessa è stata proposta nel termine perentorio previsto dalla legge, a nulla rilevando che l'invito in mediazione sia pervenuto al convenuto con lettera raccomandata CP_1 dell'Organismo di mediazione del 21 giugno 2024.
Entrando nel merito della questione che interessa, appare documentalmente provato (cfr. verbale assemblea del 16 maggio 2024) che nella sede assembleare oggetto di impugnazione, al punto 5 dell'ordine del giorno “questione scarichi condominiali”, la decisione veniva rimandata in attesa della relazione del tecnico sulle condizioni dei suddetti scarichi fognari.
Difatti, può accadere che, durante la riunione, l'assemblea decida di non adottare una decisione su un determinato punto, rinviandone la discussione all'esito di accertamenti tecnici.
In tali casi, la mancata deliberazione su un punto specifico all'ordine del giorno non costituisce, di per sé, una delibera impugnabile.
La giurisprudenza ha affrontato situazioni analoghe, come ad esempio il Tribunale di
Roma che, con sentenza n. 9924 dell'8 giugno 2023, ha ritenuto legittima una delibera assembleare in cui l'assemblea aveva deciso di discutere solo l'ultimo punto all'ordine del giorno, rinviando l'esame degli altri a una nuova assemblea. In questo contesto, il Tribunale ha stabilito che, in assenza di una lesione concreta dei diritti dei condomini, la decisione di rinviare la discussione su determinati punti non rende la delibera impugnabile.
Pertanto, se l'assemblea ha deciso di rinviare la decisione sulle spese di spurgo della fogna, tale mancata deliberazione non costituisce un atto impugnabile giacché, come detto,
l'impugnazione è ammessa contro delibere che producono effetti diretti e immediati sui diritti o sugli interessi dei condomini.
Nel caso di un rinvio, non essendoci una decisione definitiva, non sussiste un provvedimento concreto da contestare, atteso che anche dall'esame del bilancio consuntivo condominiale depositato in atti, la voce di spesa “spurgo fogne” ammonta a zero.
La suesposta questione di merito assorbe ogni altra valutazione in ordine alla partecipazione alle spese per la manutenzione e la conservazione delle parti comuni, così come regolata dagli artt. 1118 e 1123 c.c.
Pertanto, la domanda va rigettata.
Le spese seguono la soccombenza e vanno poste a carico di parte attrice, come liquidate in dispositivo, nella misura minima considerata la facilità e semplicità delle questioni affrontate, secondo i parametri di cui al D.M. 55/14, aggiornato al D.M. 147/22, considerato che non è stata svolta attività istruttoria, tenuto conto della lettura ipertestuale degli atti di parte convenuta.

P.Q.M.

Il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando nella causa n.
3768/2024, ogni diversa domanda rigettata, così provvede:
- rigetta la domanda formulata dagli attori;

- condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite, che liquida in € 97,60 per spese di mediazione, ed € 862,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Latina, 3 giugno 2025
IL GIUDICE
dott. Stefano Fava