REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Grazia Berti, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 57403/2022 ha pronunziato la seguente
SENTENZA
TRA
(C.F. e P.I. ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Alessandro Palmigiano ed elettivamente domiciliata in Roma, Via di Torrevecchia n. 118, presso lo studio dell'Avv. Fabrizio Maria Sepiacci, come da procura in atti
ATTRICE
E
(C. F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_2 dell'Amministratore p.t. elettivamente domiciliato in Roma, , presso Controparte_1 lo studio dell'Avv. Giuseppe Spada, come da procura in atti
CONVENUTO
Avente ad oggetto: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137 c.c..
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quelle in atti e precisamente,
PARTE ATTRICE: “VOGLIA L'ON.LE TRIBUNALE DI ROMA Rigettata ogni contraria istanza, eccezione e difesa,
1) Dichiarare nulla, o comunque annullare, la deliberazione adottata dall'assemblea del condominio di , Roma, in data 14 luglio 2022, con riferimento ai Controparte_1 punti 4 e 5 dell'ordine del giorno, perché adottata in violazione di legge, perché lesiva pagina 1 di 8 del diritto di comproprietà sui beni comuni, ovvero perché generica ed indeterminata e comunque per i motivi dedotti in narrativa, nonché dichiarare la nullità di eventuali altre precedenti delibere sul punto che contestualmente si impugnano per tutti i motivi dedotti in narrativa;

2) Accertare e dichiarare il diritto della in Parte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, e per essa della conduttrice, all'affissione di una targa professionale inerente all'attività commerciale esercitata dalla stessa.
Con vittoria di spese del presente giudizio.”
PARTE CONVENUTA: “Il tribunale adito, valutate, anche d'ufficio, le condizioni di procedibilità della domanda,
- voglia rigettare la richiesta di declaratoria di nullità o di annullabilità della deliberazione dell'assemblea del condominio di via Piemonte numero 32, Roma, adottata in data 14 luglio 2022, con riferimento ai punti 4 e 5 dell'ordine del giorno per le ragioni contenute nella narrativa del presente atto, per infondatezza e, per quanto riguarda il punto numero cinque dell'ordine del giorno anche per assenza di portato deliberativo della previsione;

- voglia dichiarare inammissibile, per indeterminatezza, e, comunque, rigettare per infondatezza, la richiesta di nullità di eventuali altre precedenti delibere sul punto che contestualmente si impugnano per tutti i motivi dedotti in narrativa;

- voglia rigettare, per infondatezza, per i motivi contenuti nel presente atto difensivo, la richiesta di accertamento e declaratoria della società attrice, e della società conduttrice
(NDR che non è parte nel processo), all'affissione di una targa professionale inerente all'attività commerciale esercitata;

- con il favore delle spese di lite.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
L'attrice, proprietaria di un immobile sito nello stabile condominiale di Controparte_1
[...
, conveniva in giudizio il impugnando la Controparte_2 delibera assembleare del 4.7.2022 (limitatamente ai punti 4 e 5 all'o.d.g.) ritenendola illegittima ed invalida.
Rappresentava che l'immobile di sua proprietà era condotto in locazione dall'Agenzia di stampa la quale richiedeva più volte all'amministratore del Controparte_3 CP_2
anche tramite la locatrice/proprietaria, di essere autorizzata ad affiggere
[...] una targa in ottone di piccole dimensioni (20x30 cm) sul muro esterno perimetrale della facciata condominiale, così come per altre targhe già presenti.
pagina 2 di 8 L'assemblea, più volte convocata per discutere della richiesta, procrastinava ogni tipo di decisione adducendo la necessità di provvedere prioritariamente alla ristrutturazione dello stabile.
Eseguiti i lavori dello stabile, l'attrice, nel mese di febbraio 2022, reiterava la propria richiesta e veniva convocata l'assemblea del 12 aprile 2022, il cui punto 7) dell'ordine del giorno prevedeva: “Richiesta da parte della per la posa in opera su CP_4 facciata esterna di una targa in ottone promemoria per applicazione targa CP_3 ottone 20x30”. Assente in assemblea, l'attrice non riceveva il verbale e ne richiedeva più volte la trasmissione anche tramite legale di fiducia. Tali richieste rimanevano prive di riscontro costringendo l'attrice ad avviare la mediazione. A seguito di tale avvio, veniva convocata l'assemblea del 13/14 luglio 2022 per discutere, tra gli altri punti all'o.d.g., di “

4. Discussione e delibere in merito alla mediazione promossa dalla
[...]
;

5. Discussione e delibere in merito alla posa in opera di porta Parte_1 casellario per targhe”. L'assemblea, chiamata a discutere su tali punti, deliberava, al punto 4, a maggioranza (con il voto contrario dell'attrice), di non consentire la posa di targhe all'esterno dell'edificio ma solo nell'apposito spazio interno collocato nell'androne ordinando anche di rimuovere la targa già esistente di altro condomino. Giustificava tale decisione sul presupposto che lo spazio esterno, per le limitate dimensioni, non avrebbe garantito a tutti i condomini di apporre targhe e, dunque, di fare uso del muro. All'esito della decisione di cui al punto 4, l'assemblea decideva di non discutere e deliberare sul punto
5 all'o.d.g. ritenendo l'argomento assorbito dalla decisione già presa al punto 4.
L'attrice, pertanto, era costretta a promuovere il presente giudizio ritendo illegittime le decisioni assunte dall'assemblea, evidenziando come l'apposizione di targhe e insegne sul muro perimetrale rientrava nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1102 c.c. e che l'esercizio di tale facoltà non potesse essere arbitrariamente vietata dall'assemblea in assenza di un espresso divieto contenuto nel regolamento di condominio.
All'udienza di prima comparizione delle parti, costatata la regolarità della notifica veniva dichiarata la contumacia del . Venivano Controparte_2 concessi i termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c. e parte attrice depositava copia della delibera assembleare intervenuta in data 12 dicembre 2023 con la quale l'assemblea decideva di autorizzare i condomini all'affissione esterna delle targhe con richiesta da far pervenire dagli interessati entro la data del 31.1.2024. Istruita la causa mediante deposito di documenti e prova orale, il si costituiva Controparte_2 in giudizio con comparsa depositata in data 5 marzo 2024 contestando ed impugnando la domanda attorea e chiedendone il rigetto.
pagina 3 di 8 Deduceva l'inapplicabilità, al caso di specie, della tutela prevista dall'art. 1102 c.c. adducendo la necessità di tutelare il decoro architettonico dell'immobile ubicato in una zona centrale del Comune di Roma. Inoltre, lo spazio ridotto della facciata non avrebbe consentito a tutti i condomini il pari uso prescritto dall'art. 1102 c.c.. Infine, argomentava che l'articolo 17, numero quattro, del regolamento di polizia urbana di
Roma Capitale, adottato dall'assemblea capitolina con deliberazione numero 43 del 6 giugno 2019 (protocollo RC numero 22420/18) vieterebbe l'apposizione di insegne e cartelli non autorizzati mentre lo spazio espositivo delle targhe posto all'interno dell'androne del condominio avrebbe garantito all la visibilità Controparte_5 dell'azienda.
All'esito dell'istruttoria, sono state precisate le conclusioni all'udienza del 26.11.2024 e la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
******************
Va premesso che con la delibera del 12 dicembre 2023 l'assemblea dei Condomini, diversamente da quanto statuito con la delibera impugnata, ha deciso di autorizzare tutti i condomini all'affissione delle targhe sulla facciata esterna del , come CP_2 precedentemente richiesto dall'attrice, prescrivendo però determinate modalità e tempi di attuazione specificamente indicati nella suddetta delibera (espressamente: “si ritiene opportuno l'affissione di targhe esterne in modo omogeneo sia nel materiale in ottone trattato (come quella esistente), che nelle dimensioni preordinate (formato A4 – 21 29,7 cm) assegnando un termine del 31/01/2024 a tutte le unità immobiliari interessate di far pervenire richiesta di affissione all'amministratore in tal senso. Ciò premesso dà mandato all'amministratore di provvedere all'installazione di una porta targhe, con le dimensioni imposte, dimensionato secondo le richieste pervenute entro il 31/101/2024. Il costo delle targhe sarà a carico del richiedente e, salvo motivi da verificare e vagliare, per ciascuna unità immobiliare sarà possibile affliggere solo una targa” – cfr. doc. depositato il 8.1.2024).
Ciò nondimeno, nonostante l'apparente determinazione favorevole alle richieste dell'attrice, non può ritenersi cessata la materia del contendere con il conseguente venir meno dell'interesse ad agire dell'attrice a vedersi riconosciuto il proprio diritto, posto che tali ultima delibera, subordinando l'istallazione della targa sul muro esterno a limiti e condizioni specificamente indicati, avrebbe reso, di fatto, inattuabile la domanda dell'attrice la quale (come da ultimo documentato) ancora oggi, nonostante le reiterate richieste, si vede inibita la possibilità di collocare la propria targa sulla facciata del condominio.
pagina 4 di 8 Ad ogni buon conto, la domanda proposta è fondata e va accolta per le ragioni che seguono.
Non è controverso e risulta, comunque, documentalmente provato (cfr. doc. 16 - atto di acquisto dell'immobile si proprietà dell'attrice), che l'attrice è proprietaria dell'immobile concesso in locazione all'Agenzia per cui il Controparte_3 condomino/proprietario e, conseguentemente, il conduttore - che assume sostanzialmente la stessa posizione - hanno pienamente diritto ai sensi dell' art. 1118 c.c. ad utilizzare il bene comune. E' pacifico, infatti, che l'uso dei beni comuni in ambito condominiale non è limitato esclusivamente ai proprietari delle unità immobiliare site nello stabile (partecipanti in senso stretto o condomini), ma si estende anche agli altri soggetti che su di esse vantino diritti reali o personali di godimento quali, ad esempio, l'usufruttuario, l'habitator o il conduttore (partecipanti in senso ampio) Anzi, è più corretto affermare che al godimento dei beni comuni da parte del proprietario (che non ne viene totalmente escluso) si affianca quello di tali altri soggetti.
Pertanto, in ipotesi di concessione in locazione di unità immobiliari di proprietà esclusiva, tale contratto origina il godimento, da parte del conduttore, non solo delle porzioni in proprietà esclusiva, ma anche delle parti comuni per cui la facoltà concessa al proprietario di utilizzo del muro quale bene comune è riconosciuta anche al conduttore. E', inoltre, altrettanto incontroverso che la delibera impugnata abbia negato all'attrice e, conseguentemente, alla società conduttrice la possibilità di Controparte_3 collocare una targa in ottone di dimensioni contenute di 20x30 cm sulla facciata condominiale ove è collocato l'ingresso dello stabile.
Ciò premesso, va osservato che l'1102 c.c. - pacificamente applicabile al condominio in forza del rinvio operato dall'art. 1139 cod. civ. – consente a ciascun condomino il miglior uso della cosa comune con il solo limite che ne venga rispettata la destinazione e non venga impedito agli altri partecipanti il diritto al pari uso secondo il loro diritto.
Orbene, più volte la giurisprudenza, anche di legittimità, ha affermato la liceità dell'utilizzazione dei muri comune perimetrali da parte del singolo condomino per installarvi targhe ed insegne. Invero, il muro perimetrale, accanto alla funzione primaria e fondamentale di sostegno dello stabile, svolge anche quella accessoria di inclusione di impianti a servizio di singole unità immobiliari, appoggio di tubi, fili, condutture, targhe, insegne e quant'altro, per cui la sua utilizzazione è da ritenersi senz'altro legittima, rientrando nel normale uso e nella abituale destinazione della cosa comune
(cfr. Cass. n. 1162/1999; Cass. n. 1499/1998). Inoltre, i muri dell'edificio condominiale sono comuni, pro indiviso, per tutta la loro estensione e ciascun condomino può legittimamente servirsi nel suo interesse del muro comune sia nella parte corrispondente al piano di sua proprietà, sia nella parte corrispondente al piano di altri. Non può, quindi, pagina 5 di 8 revocarsi in dubbio il diritto dell'attrice (e della conduttrice di utilizzare il Controparte_3 muro perimetrale comune per apposizione di una targa.
Eventuali divieti possono derivare solo dal regolamento condominiale che in modo esplicito contenga la relativa clausola. Nella specie, come documentato dall'attore con l'allegazione del regolamento di condominio vigente (cfr. doc. n. 12), il regolamento non contiene alcuna clausola che limiti l'utilizzo del muro comune con la conseguenza che l'unico limite a cui ciascun condomino dovrà uniformarsi è quello del corretto utilizzo del bene nel rispetto dei diritti degli altri partecipanti.
Né, contrariamente alle affermazioni di parte convenuta, sussistono nella specie di causa ulteriori limitazioni (anche di ordine pubblico) che impongano ai condomini l'osservanza di ulteriori specifiche disposizioni.
Inconferente al caso di specie è il richiamo del convenuto all'art. 17, CP_2 intitolato “Obblighi degli esercenti”, del Regolamento di Polizia Urbana (Circ. N.
2019/0000123 Prot. n. RH/2019/0197519 del 08/07/2019) in cui all'art. 4 viene stabilito letteralmente che “Fatto salvo quanto previsto dal Regolamento in materia di occupazione del suolo pubblico, negli spazi pubblici antistanti gli esercizi commerciali, sulla soglia degli stessi e sulle pareti esterne del fabbricato è vietato esporre cartelli e insegne non autorizzati, merci, vivande di ogni genere (cucinate e non), strutture aggiuntive adibite alla vendita e/o all'esposizione - ancorché amovibili - e qualsiasi altro oggetto non previamente autorizzato. I titolari degli esercizi la cui concessione preveda l'installazione di fioriere, devono tenere le stesse all'interno delle aree autorizzate, nel rispetto del decoro e delle funzioni assentite.”
Invero la disposizione richiamata, oltre a riferirsi espressamente a “cartelli” ed “insegne” e non a targhe, non riguarda le attività aziendali come quella esercitata dalla CP_3
bensì gli esercizi commerciali aperti al pubblico (quali, ad esempio, bar, ristoranti,
[...] negozi etc.) per i quali, in coerenza con l'obiettivo perseguito con l'adozione del nuovo
Regolamento di Polizia Urbana (di salvaguardia del decoro urbano, della civile convivenza e della sicurezza ed incolumità pubblica), gli esercenti devono attenersi a specifiche disposizioni ed ottenere apposite autorizzazioni amministrative.
Del pari non può condividersi l'affermazione di parte convenuta per cui lo spazio ridotto della parete esterna (l'assunto, tra l'altro, non è stato provato) sarebbe tale da non consentire a tutti i condomini di apporre eventualmente delle targhe, onde la limitazione del pari uso.
Come ha più volte chiarito la Suprema Corte, la nozione di pari uso della cosa comune, di cui all'art. 1102 c.c., sebbene non debba intendersi nel senso di uso identico e contemporaneo, implica pur sempre che la destinazione della cosa resti compatibile con i diritti degli altri partecipanti: l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso pagina 6 di 8 comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione (cfr.. Cass. n.
7466/2015 e Cass. n. 11870/2021).
Nella specie di causa la documentazione fotografica allegata dall'attore del muro esterno ove è posto l'ingresso condominiale nonché le ridotte dimensioni della targa da apporre su tale parete, consentono senz'altro di affermare che il diritto dell'attore sia assolutamente compatibile con il (pari) diritto degli altri condomini di utilizzare tale spazio. Del resto, la stessa assemblea del 12.12.2023, autorizzando l'apposizione di targhe di dimensioni sostanzialmente pari a quelle richieste dall'attrice, ha chiesto ai condomini di far pervenire eventuali richieste a dimostrazione della capacità della parete in questione ad accogliere le richieste di tutti.
Infine, del tutto infondata (e non provata) è la dedotta violazione del decoro.
Fermo restando il principio per cui il diritto di ciascun condomino di utilizzare il muro perimetrale esterno, trova in ogni caso il limite per cui le opere eseguite non devono arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato né possono alterarne il decoro architettonico, nella specie di causa trattasi di affissione di una targa di ridotte dimensioni ed in materiale (ottone) del tutto compatibile con l'estetica del palazzo ove già esiste una targa con identiche caratteristiche.
In sintesi, deve ritenersi legittimo, nella fattispecie, l'utilizzo da parte dell'attrice del muro condominiale per l'installazione della targa (con esclusione, peraltro, dell'obbligo di richiedere preventivamente permessi o delibere autorizzative da parte dell'assemblea dei condomini) atteso che l'apposizione della stessa con le caratteristiche indicate in assemblea non altera la destinazione della parte in comune né impedisce agli altri condòmini il diritto di farne parimenti uso (ai sensi dell'art. 1102 cod. civ.).
Conseguentemente la delibera impugnata del 14 luglio 2022, con riferimento al punto 4 all'o.d.g. va annullata.
Assorbite tutte le ulteriori domande e questioni.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico del CP_2 convenuto secondo i parametri disciplinati dal D.M. n. 55/2014 aggiornati al D.M. n.
147 del 13/08/2022 (medi tariffari con valore indeterminabile di bassa complessità).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- in accoglimento della domanda, accertato il diritto dell'attrice, e per essa della conduttrice, all'affissione di una targa professionale ai sensi dell'art. 1102 c.c.,
pagina 7 di 8 annulla la delibera del 14 luglio 2022 adottata dall'assemblea del
[...]
(relativamente al punto 4 all'o.d.g.); Controparte_2
- condanna il al pagamento in favore della Controparte_6 delle spese di lite che liquida in complessivi Parte_1 euro 6.100,00 per onorari di giudizio ed euro 600,00 per spese vive, oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a. nella misura di legge;

Così deciso in Roma il 27 febbraio 2025

Il Giudice
Maria Grazia Berti
pagina 8 di 8