N. R.G. 694/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI CAUSA
tra
Parte_1
[...]
e
Controparte_1
INTIMATO CONTUMACE
Oggi 10 luglio 2025 ad ore 14,50 innanzi al dott. Elisabetta Chiodini, è comparso per parte intimante l'avv. Alberto Regalia, in sostituzione dell'avv. Garancini, il quale riferisce che la morosità del conduttore persiste dall'agosto 2024. L'avv. Regalia precisa le conclusioni come da memoria integrativa e si riporta ai propri atti. Ad ore 14.57 il giudice si ritira in camera di consiglio per deliberare. Ad ore 16,55 il giudice pronuncia sentenza con cui definisce il giudizio, dando lettura, ad aula vuota, delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante. Verbale chiuso ad ore 16,55.
Il Giudice
dott. Elisabetta Chiodini
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE
Sezione Seconda civile
Il Tribunale di Varese, nella persona del Giudice onorario, Dottoressa Elisabetta Chiodini, nella causa civile iscritta al n. 694/2025 R.G. promossa da
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
CO Garancini presso il cui studio, in Varese, via Mercadante, 5 è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti
-Intimante-
Contro

Controparte_1
-Intimato contumace - all'udienza del 10 luglio 2025, visto l'art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sulle conclusioni di parte intimante come in atti
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto 10 febbraio 2025 nella sua qualità di locatrice dell'immobile ad Parte_1
uso abitativo, sito in Comerio, via Enea Sacconaghi,103 bis, ha chiesto di convalidare lo sfratto nei confronti di conduttore dell'immobile, lamentando la morosità di Controparte_1
quest'ultimo per l'importo di € 9.418,93, di cui € 3.000,00 per saldo canone scaduto il 31 ottobre 2024, € 6.000,00 per canone scaduto il 31 gennaio 2025 ed € 418,93 per rimborso spese per energia elettrica Nel merito, l'intimante ha chiesto di accertare l'intervenuta risoluzione pagina 2 di 7 del contratto di locazione inter partes, in forza della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto medesimo.
All'udienza di cui all'art. 663 c.p.c. nessuno è comparso per l'intimato e il giudice, rilevato che la notifica dell'atto di sfratto nei confronti di era avvenuta ai sensi dell'art. Controparte_1
143 c.p.c., ha disposto il mutamento di rito, invitato l'intimante ad espletare la procedura di mediazione e fissato l'udienza di cui all'art. 420 c.p.c., previa assegnazione dei termini di cui all'art. 426 c.p.c.
Il giudice ha inoltre invitato parte intimante a notificare all'intimato il verbale dell'udienza contenente il provvedimento di mutamento del rito.
All'udienza di cui all'art. 420 c.p.c. il giudice, rilevato che parte intimante aveva notificato all'intimato il verbale della scorsa udienza ed espletato con esito negativo la procedura di mediazione, ha rinviato ad oggi per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c.
All'udienza odierna parte intimante ha precisato le conclusioni riportandosi alla memoria integrativa.
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Occorre innanzitutto dichiarare la contumacia di parte intimata, che, sebbene ritualmente citata in giudizio, non si è costituita.
Ciò premesso e venendo al merito, si osserva quanto segue.
Nella memoria integrativa parte intimante ha chiesto:
- di convalidare lo sfratto e di ordinare all'intimato il rilascio dell'immobile;
- di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione intercorso con l'intimato, in forza della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto;

- di emettere nei confronti dell'intimato ingiunzione di pagamento per l'importo di €
21.854,48 e per i canoni a scadere sino all'esecuzione dello sfratto;

- di condannare in ogni caso l'intimato al pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile pari ad € 2.000,00 mensili dal 1° agosto 2025 al saldo. pagina 3 di 7 Occorre premettere che nella domanda di convalida dello sfratto è implicitamente contenuta quella di declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore (cfr. ex multis Tribunale di Roma 1° giugno 2020 n. 8218).
Tale domanda è fondata e va accolta per i seguenti motivi.
Come è noto, l'art. 1587 c.c. pone, tra le fondamentali obbligazioni del conduttore, il pagamento del canone;
l'inosservanza di tale obbligazione, sussistendo i presupposti di cui all'art. 1455 c.c., costituisce inadempimento contrattuale idoneo a giustificare la domanda di risoluzione del contratto.
In applicazione dei principi generali in materia di riparto dell'onere della prova, il creditore che agisce per la risoluzione del contratto o per l'adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto, ossia l'esistenza del contratto, e allegare l'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento e/o dalle cause impeditive e/o giustificative dell'inadempimento (cfr. Cass. Sez. U. 30 ottobre 2001 n. 13533).
Nella specie, parte intimante ha provato il titolo, depositando il contratto di locazione sottoscritto dalle parti e regolarmente registrato e allegato l'inadempimento dell'intimato, consistente nel mancato pagamento del saldo del canone di locazione scaduto il 31 ottobre
2024 e del canone scaduto il 31 gennaio 2025 per un ammontare di € 9.000,00, nonché delle spese per utenze per ulteriori € 418,93.
L'intimante ha quindi assolto al proprio onere probatorio.
La mancata costituzione del conduttore ha di fatto precluso allo stesso di fornire o articolare alcuna prova in ordine all'avvenuto adempimento, ovvero alla non imputabilità a sé dell'inadempimento.
Deve quindi ritenersi giudizialmente accertato l'inadempimento ingiustificato di parte intimata.
pagina 4 di 7 Quanto alla gravità dell'inadempimento, occorre rilevare che il contratto di locazione inter partes è ad uso abitativo e pertanto la valutazione della morosità ai fini della risoluzione del rapporto deve essere operata conformemente al disposto di cui all'art. 5 l. 392/78, a norma del quale il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Nell'atto di sfratto parte intimante ha dedotto una morosità di 1,5 mensilità di canone e delle spese accessorie per un totale di € 9.418,93, per cui l'inadempimento dell'intimato è tale da giustificare la pronuncia di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 5 della L. 392/78.
Deve quindi deve essere accolta la domanda di risoluzione del rapporto di locazione inter partes, per inadempimento del conduttore e, per l'effetto, deve ordinarsi a quest'ultimo il rilascio immediato dell'immobile oggetto del rapporto di locazione per cui è causa, come chiesto dall'intimante.
L'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. preclude l'esame della richiesta di declaratoria di intervenuta risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c.
La locatrice ha chiesto inoltre l'emissione del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del conduttore per l'ammontare dei canoni scaduti al luglio 2025, pari ad €
21.000.00, e per rimborso spese di fornitura di energia elettrica per ulteriori € 854,48, oltre ai canoni successivamente maturati sino al rilascio dell'immobile.
E' tuttavia noto che ai sensi dell'art. 664 c.p.c. il decreto ingiuntivo può essere emesso in sede di procedura sommaria di convalida di sfratto e a seguito della convalida dello stesso (e solo per i canoni). Nel caso di specie lo sfratto non è stato convalidato ed è stato disposto il mutamento del rito, da sommario ad ordinario, con la conseguenza che il decreto ingiuntivo non può essere emesso in questa sede.
La domanda in esame può tuttavia essere interpretata come richiesta di condanna dell'intimato al pagamento della somma di € 21.854,48, per canoni insoluti al luglio 2025 e per pagina 5 di 7 rimborso spese di energia elettrica, oltre all'ammontare degli ulteriori canoni sino all'esecuzione dello sfratto.
Tale domanda è fondata in parte qua per le ragioni che seguono.
Occorre ancora una volta richiamarsi ai principi espressi dalle Sezioni Unite della Suprema
Corte con la già citata sentenza 30 ottobre 2001 n. 13533 in tema di riparto dell'onere della prova per il creditore che agisce per l'adempimento o per la risoluzione del contratto.
Come già osservato, la locatrice ha prodotto il contratto di locazione, dal quale risulta che le parti avevano pattuito un canone annuale di € 24.000,00, da versarsi in 4 rate trimestrali di €
6.000,00 ciascuna, scadenti il 31 ottobre, il 31 gennaio, il 30 aprile, il 31 luglio e, quanto alla fornitura di energia elettrica, che la locatrice avrebbe stipulato un contratto di fornitura relativo all'immobile locato e il conduttore avrebbe poi rimborsato alla locatrice l'importo delle relative bollette.
Per quanto attiene ai canoni, l'intimante ha assunto che per il periodo agosto –ottobre 2024
l'intimato ha versato solo € 3.000,00 e che quindi deve € 3.000,00, mentre per i trimestri successivi nulla ha versato.
La locatrice ha quindi assolto al proprio onere probatorio e in mancanza di prova dell'adempimento o di una causa giustificativa dell'inadempimento, deve ritenersi giudizialmente accertato che l'intimato deve alla locatrice la somma di € 21.000,00 al luglio
2025 (€ 3.000,00+ € 6.000,00 + € 6.000,00 + € 6.000,00) per canoni.
Deve pertanto condannarsi l'intimato a versare all'intimante la somma di € 21.000,00, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, oltre € 2.000,00 mensili dall'agosto 2025 alla riconsegna dell'immobile, a titolo di indennità di occupazione dell'immobile (art. 1591 c.c.).
Quanto alla richiesta di rimborso delle spese per la fornitura di energia elettrica, l'intimante ha prodotto le fatture emesse nei suoi confronti e che afferiscono all'immobile oggetto di locazione per un totale di € 663,80. La stessa ha assunto che dette fatture non sono le sono state rimborsate. pagina 6 di 7 In mancanza di prova dell'adempimento, deve ritenersi accertato che l'intimato deve all'intimante € 663,80 per rimborso spese di fornitura dell'energia elettrica. L'intimato deve quindi essere condannato a versare all'intimante la somma di € 663,80.
Quanto alle spese di lite, esse sono liquidate come da dispositivo e devono porsi a carico di parte intimata, attesa la sua soccombenza.

P.Q.M.


Il Tribunale di Varese, nella persona del giudice onorario, dottoressa Elisabetta Chiodini, definitivamente pronunciando nella causa n.694/2025 R.G., disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 24 luglio 2023 tra Parte_1
e , per fatto e colpa di quest'ultimo;
[...] Controparte_1
condanna l'intimato a rilasciare immediatamente a favore dell'intimante l'immobile a uso abitazione, sito in Comerio, via Enea Sacconaghi, 103 bis, libero di persone e di cose;

condanna l'intimato a versare all'intimante la somma di € 21.000,00, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, oltre € 2.000,00 mensili dall'agosto 2025 alla riconsegna dell'immobile;
condanna l'intimato a versare all'intimante la somma di € 663,80 a titolo di rimborso delle spese di fornitura dell'energia elettrica;

condanna l'intimato a rifondere all'intimante le spese di lite che liquida in € 3.376,00, oltre contributo unificato, oltre 15% per spese accessorie, oltre c.p.a. ed IVA.
Varese, 10 luglio 2025.
Il Giudice onorario
Dr. Elisabetta Chiodini
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