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Sentenza 21 novembre 2025
Sentenza 21 novembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Latina, sentenza 21/11/2025, n. 1993 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Latina |
| Numero : | 1993 |
| Data del deposito : | 21 novembre 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona del dott. LU VE ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1734 R.G. cont. 2021
TRA
- C.F. , elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in via Cola di Rienzo n. 212 - Roma presso lo studio dell'avv. Stefano
SANITÀ, dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura allegata all'atto di citazione;
PARTE ATTRICE
E
- C.F./P.IVA in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in via Badino n. 104 -
Terracina (LT) presso lo studio dell'avv. Francesco PIETRICOLA, dal quale è rappresentata e difesa, giusta procura apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: distanze nelle costruzioni - distanza per l'apertura di vedute dirette e balconi - risarcimento del danno.
1 CONCLUSIONI: per parte attrice, all'udienza di precisazione delle conclusioni (sostituita dal deposito di note scritte): “Si precisano e si insiste per
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: Voglia codesto On. Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, - accertare la violazione delle norme sulle distanze legali - artt. 872, 873 e 905 c.c. - da parte della convenuta e, per l'effetto, ordinare la demolizione del manufatto costruito da costituito Controparte_1 da terrazzo praticabile con parapetto perimetrale e porta finestra e scala per
l'accesso dal piano terra nonché delle opere di innalzamento del muro di recinzione
e l'esecuzione di ogni intervento necessario al fine di ripristinare lo stato preesistente dei luoghi, a cura e spese della convenuta. - accertare la violazione delle norme sulle distanze legali - artt. 872, 873 e 905 c.c. - e, per l'effetto, condannare la
[...] al risarcimento del danno subito e subendo fino al ripristino dello Controparte_1 stato dei luoghi, secondo l'entità da liquidarsi in via equitativa. Nella quantificazione del danno si dovrà valutare il pregiudizio subito da marzo 2019 e subendo dal Sig.
fino alla rimozione del manufatto, per ciò che concerne la servitù di Parte_1 affaccio, la limitazione della riservatezza, della veduta, luminosità ed ariosità.
Nonché, per ciò che concerne il danno da svalutazione, del contesto in cui sono inseriti gli immobili “Lido di UL al Campanile” e del valore commerciale della proprietà dell'odierno attore. Con vittoria di spese ed onorari di giudizio”; per parte convenuta, all'udienza di precisazione delle conclusioni (sostituita dal deposito di note scritte): “Nel riportarsi alla propria comparsa di costituzione e risposta ed insistendo nelle proprie richieste di prova pur disattese, senza rinuncia ad esse e con ogni più ampia riserva di controdedurre in ordine alle risultanze della C.
T. U., conclude come da atti. Nell'ipotesi denegata di non accoglimento delle richieste di cui innanzi, chiede che vengano concessi i termini di cui all'art 190
c.p.c.”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto Parte_1 in giudizio la società al fine di sentir accertare la violazione Controparte_1 dalla stessa commessa delle norme sulle distanze legali (artt. 873 e 905 c.c.), con conseguente ordine di demolizione del manufatto costruito e condanna della società
2 convenuta al risarcimento del danno subito, in termini di violazione della riservatezza e di svalutazione dell'immobile, da liquidarsi in via equitativa.
A sostegno della propria pretesa, parte attrice ha dedotto di essere proprietario dell'immobile sito nel Comune di Terracina, via Badino Vecchia, facente parte del complesso “Lido di UL al Campanile”.
Nella primavera del 2019, la società convenuta, proprietaria del bene immobile confinante (censito al Catasto fabbricati del Comune di Terracina al foglio
122, p.lla 512, sub 7 e p.lla 3047 sub 2), alzando parte del muro di recinzione, ha realizzato, al posto del precedente lastrico solare non calpestabile (sul quale si affacciava una finestra dell'abitazione della convenuta), privo di parapetto/muretto, una terrazza praticabile (a cui si accede da una scala metallica, installata in tale occasione), elevato un parapetto di circa un metro e mezzo lungo il perimetro del nuovo manufatto, e sostituito la finestra, con affaccio sul solaio non praticabile, con una porta finestra al fine di consentire l'accesso in terrazza dalle stanze del primo piano dell'immobile.
Parte attrice precisa che tale opera è stata costruita in violazione della normativa sulle distanze delle costruzioni di cui all'art. 873 c.c., determinando, peraltro, un affaccio permanente sulla sua proprietà, in violazione dell'art. 905 c.c., con compromissione della vita di relazione delle persone che vi risiedono (diritto alla riservatezza) e del valore del patrimonio immobiliare, stante il pregiudizio in termini di veduta, luminosità e ariosità dell'immobile.
Presentata istanza della mediazione, il procedimento n. 216/2020 si è concluso con il mancato accordo delle parti.
Dedotta l'irrilevanza, nei rapporti tra privati, dell'esistenza di un titolo edilizio, in caso di violazione delle norme sulle distanze legali, parte attrice ha così concluso: “Voglia codesto On. Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, - accertare la violazione delle norme sulle distanze legali - artt. 872, 873 e
905 c.c. - da parte della convenuta e, per l'effetto, ordinare la demolizione del manufatto costruito da costituito da terrazzo praticabile con Controparte_1 parapetto perimetrale e porta finestra e scala per l'accesso dal piano terra nonché delle opere di innalzamento del muro di recinzione e l'esecuzione di ogni intervento necessario al fine di ripristinare lo stato preesistente dei luoghi, a cura e spese della
3 convenuta. - accertare la violazione delle norme sulle distanze legali - artt. 872, 873
e 905 c.c. - e, per l'effetto, condannare la al risarcimento del Controparte_1 danno subito e subendo fino al ripristino dello stato dei luoghi, secondo l'entità da liquidarsi in via equitativa. Nella quantificazione del danno si dovrà valutare il pregiudizio subito da marzo 2019 e subendo dal Sig. fino alla rimozione Parte_1 del manufatto, per ciò che concerne la servitù di affaccio, la limitazione della riservatezza, della veduta, luminosità ed ariosità. Nonché, per ciò che concerne il danno da svalutazione, del contesto in cui sono inseriti gli immobili “Lido di UL al Campanile” e del valore commerciale della proprietà dell'odierno attore. Con vittoria di spese ed onorari di giudizio”.
1.1 Con comparsa del 20/12/2021 si è costituita in giudizio la società
[...]
la quale, dedotta la regolarità urbanistico - edilizia dell'opera e Controparte_1
l'insussistenza delle violazioni lamentate, ha rassegnato le seguenti conclusioni: “con riserva di ogni più ampia argomentazione e produzione, conclude affinché il designato Giudice presso l'adito Tribunale, contrariis rejectis, voglia rigettare ogni avversa richiesta e domanda. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa”.
1.2 Assegnati sulla richiesta formulata dalle parti i termini di cui all'art. 183, sesto comma, c.p.c., con ordinanza del 28/01/2023 il g.i., provvedendo sulle istanze istruttorie, ha ammesso la prova per testi articolata dall'attore nella memoria ex art. 183 comma VI n. 2 c.p.c., non ha ammesso la prova contraria per testi genericamente richiesta dalla parte convenuta e ha disposto procedersi a CTU, nominando allo scopo il geom. , individuando nel seguente il quesito da sottoporre al Persona_1 consulente: “Esaminati gli atti di causa e compiuti tutti gli accertamenti necessari, anche accedendo presso uffici ed enti pubblici,
1) Descriva sommariamente il c.t.u. gli immobili oggetto di causa, curando di contro nel dettaglio la descrizione della loro posizione e riproducendola graficamente e planimetricamente ai fini della verifica dell'applicazione della disciplina sulle distanze legali tra costruzioni e sulle distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi;
2) verifichi, sulla scorta della documentazione in atti (in particolare gli atti amministrativi depositati), il compimento delle opere denunciate da parte attrice, datandone, ove possibile, la realizzazione (si esprima anche sulla sostituzione di una
4 finestra con una porta-finestra e sulla realizzazione di una scala metallica per
l'accesso alla 'nuova terrazza' denunciata);
3) accerti, in relazione alle opere denunciate e verificate, fornendo adeguati rilievi planimetrici contenenti la collocazione delle costruzioni interessate (in correlazione a quanto accertato al punto 1), il rispetto della disciplina in materia di distanze nelle costruzioni (art. 873 c.c.) e di distanze per l'apertura di vedute dirette
e balconi (art. 907 c.c.), anche in relazione agli strumenti urbanistici comunali eventualmente in deroga;
4) valuti la violazione delle norme edilizie in relazione alle opere denunciate, anche nel caso in cui siano state assentite dall'amministrazione;
5) descriva, ove risultino positivi gli esiti degli accertamenti di cui ai punti 3)
e 4), le opere da realizzare per il ripristino delle distanze;
6) depositi relazione anche in formato analogico”.
Accettato l'incarico e prestato il giuramento di bene e fedelmente adempiere alle funzioni affidate con dichiarazione sottoscritta con firma digitale, depositata telematicamente in data 22/03/2023, l'elaborato peritale definitivo è stato depositato in data 23/11/2023.
Istruita la causa mediante l'espletamento della prova orale ammessa e della consulenza tecnica d'ufficio disposta, con ordinanza del 02/07/2025 la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione alle parti di termine di sessanta giorni per il deposito delle comparse conclusionali e di venti giorni per il deposito delle memorie di replica di cui all'art. 190 c.p.c..
2. Parte attrice lamenta che la società convenuta, in base alla C.I.L.A. del
13/09/2019 prot. n. 52450 (depositata per “installazione scala esterna prefabbricata e trasformazione terrazzo da non praticabile a praticabile e variazione prospettiche”), ha innalzato parte del muro di recinzione, realizzando una terrazza praticabile, con elevazione di un parapetto di circa un metro e mezzo, lungo il perimetro del nuovo manufatto, senza rispettare le distanze prescritte dalla normativa in materia, chiedendone, pertanto, la riduzione in pristino delle opere eseguite in violazione degli artt. 873 e 905 c.c., con conseguente condanna della convenuta al risarcimento del danno patito.
5 2.1 Tenuto conto della difesa svolta sul punto da parte convenuta, si rende necessaria una breve premessa in ordine all'irrilevanza del titolo edilizio rilasciato in caso di violazione delle norme sulla distanza tra costruzioni.
La sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra
P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistico-amministrativi, penali e/o fiscali - e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali previste dal codice civile e dalle norme regolamentari di esse integratrici (Cass. civ., sez. II, 31/05/2006, n. 12966).
Costituisce principio consolidato quello secondo il quale in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell'art. 873 cod. civ., il condono edilizio, esplicando i suoi effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra P.A. e privato costruttore, non ha incidenza nei rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall'art. 872 cod. civ. per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici (tra le tante, v. Sez.
Sez. 2, n. 3031, 06/02/2009, Rv. 606558).[…] Ed ancora, l'obbligo di rispettare le distanze legali - previste dagli strumenti urbanistici per le costruzioni legittime non soltanto a tutela dei proprietari frontisti ma anche per finalità di pubblico interesse - deve essere osservato a maggior ragione nel caso di costruzioni abusive, anche se sia intervenuta la relativa sanatoria amministrativa, i cui effetti sono limitati al campo pubblicistico e non pregiudicano i diritti dei terzi;
pertanto, il proprietario del fondo contiguo, leso dalla violazione delle norme urbanistiche, ha comunque il diritto di chiedere ed ottenere l'abbattimento o la riduzione a distanza legale della costruzione illegittima nonostante sia intervenuto il condono edilizio (Sez. 2, n. n. 18728,
26/09/2005, Rv. 584791) (Cass. civ., sez. II, 22/03/2024, ord. n. 7744).
Ed ancora: L'illiceità di una costruzione realizzata a distanza minore di quella prescritta dal codice civile o dai regolamenti locali, e la conseguente facoltà del proprietario del fondo confinante di chiederne la riduzione in pristino, non sono escluse dal fatto che la costruzione medesima sia stata eseguita in conformità alla licenza o concessione edilizia, poiché tali provvedimenti non incidono sui rapporti tra privati (rapporti che possono anche discendere, come prospettato dall'attore nella fattispecie all'esame, dalla eventuale costituzione per usucapione di una servitù
6 altius non tollendi o inaedificandi, a tutela di un diritto di veduta che si assume acquisito), né pregiudicano i diritti dei terzi, i quali rimangono tutelabili davanti al giudice ordinario, senza che si renda necessaria, da parte di questo, una deliberazione incidentale della legittimità o meno di quei provvedimenti (Cass. civ., sez. II, 17/02/2025, n. 3983).
2.2 Posto quanto sopra, in riferimento alla violazione delle distanze legali tra costruzioni di cui all'art.873 c.c., occorre altresì premettere che, in tema di azioni a difesa della proprietà, la domanda volta all'eliminazione della situazione antigiuridica posta in essere dal terzo mediante la rimozione delle opere asseritamente lesive del diritto di proprietà dallo stesso realizzate, costituisce un'actio negatoria servitutis, in quanto diretta ad impedire che il potere di fatto del terzo corrispondente all'esercizio di un diritto, protraendosi per il tempo prescritto dalla legge, possa comportare l'acquisto per usucapione di un diritto reale su cosa altrui.
Ne consegue che l'azione diretta a conseguire la riduzione in pristino a favore di colui che ha subito un danno per effetto della violazione delle distanze legali deve qualificarsi come actio negatoria servitutis (La domanda diretta a denunziare la violazione della distanza legale da parte del proprietario del fondo vicino e a ottenere l'arretramento della sua costruzione, tendendo a salvaguardare il diritto di proprietà dell'attore dalla costituzione di una servitù di contenuto contrario al limite violato e a impedirne tanto l'esercizio attuale, quanto il suo acquisto per usucapione, ha natura di actio negatoria servitutis - Cass. civ., sez. II, 12/02/2021, n. 3681).
3. Ciò premesso, va osservato come l'art. 873 c.c. preveda una distanza minima di tre metri tra una costruzione e l'altra, consentendo ai regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore, ma non inferiore a quella normativamente prevista.
Tale norma, che persegue un interesse di natura mista tra individuale e collettivo, è finalizzata ad evitare la formazione di intercapedini dannose che possono mettere a rischio la sicurezza delle persone e creare zone insalubri, con scarso passaggio di aria e luce, e, dunque, potenzialmente nocive per la salute.
La ratio stessa deve ritenersi oggi evolutivamente integrata anche da una finalità di tutela dell'interesse all'ordinato sviluppo urbanistico e, soprattutto, dalla necessità di perseguire la staticità delle costruzioni.
7 Grava, peraltro, sul proprietario che deduca la violazione della normativa in materia l'onere di provare l'avvenuta costruzione e la dedotta violazione della normativa applicabile (in tema di distanze legali, è il proprietario che lamenti la violazione delle distanze legali a causa della realizzazione di un'opera edilizia su un fondo limitrofo, che risulta gravato dall'onere di provare sia l'avvenuta costruzione, sia la dedotta violazione della normativa applicabile - Cass. civ., sez. II, 18/04/2025,
n. 10329).
Nella nozione di costruzione ai fini della disciplina delle distanze legali rientrano le opere non completamente interrate con carattere di solidità ed immobilizzazione al suolo.
Invero, in tema di distanze legali, esiste, ai sensi dell'art. 873 c.c., una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata;
i regolamenti comunali, essendo norme secondarie, non possono modificare tale nozione codicistica, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, poiché il rinvio ai regolamenti locali, contenuto nella seconda parte dell'art. 873 c.c., è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore (Cass. civ., sez. II, 18/05/2025, n. 13157).
Ai fini dell'applicazione della normativa codicistica e regolamentare in materia di distanze tra edifici, per nuova costruzione si deve intendere non solo la realizzazione ex novo di un fabbricato, ma anche qualsiasi modificazione nella volumetria di un fabbricato precedente che ne comporti l'aumento della sagoma
d'ingombro, direttamente incidendo sulla situazione degli spazi tra edifici esistenti, e ciò anche indipendentemente dalla realizzazione o meno di una volumetria e/o dell'utilizzabilità della stessa a i fini abitativi. In particolare, la sopraelevazione deve essere considerata come nuova costruzione e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali delle costruzioni esistenti sul fondo confinante (Cass. civ., sez. II, 10/07/2025, n. 18826).
3.1 Nel caso di specie, la documentazione acquisita agli atti e le risultanze dell'istruttoria svolta nel corso del giudizio, consentono di ritenere che la trasformazione del lastrico solare non calpestabile in terrazza calpestabile con
8 elevazione del parapetto, non integri una mera ristrutturazione di un volume già esistente, bensì una vera e propria costruzione.
Va, tuttavia, rilevato come l'art. 873 c.c., anche in ragione della ratio ad esso sottesa (evitare la formazione di intercapedini anguste e una vicinanza eccessiva tra edifici, che ne impediscono l'igiene, ostacolano la circolazione di aria e l'ingresso della luce, determinando l'insalubrità e l'insicurezza delle costruzioni stesse), esoneri espressamente dal rispetto delle distanze, le costruzioni che dovessero, nel rispetto della legge, essere realizzate “unite o aderenti” l'una all'altra, e trovi, dunque, applicazione solo in riferimento a fondi finitimi, cioè confinanti o contigui.
Risulta, invero, chiarito dalla giurisprudenza di legittimità che “in tema di distanze nelle costruzioni, quando due fabbricati sono in aderenza, il proprietario di uno di essi non può dolersi della costruzione da parte del proprietario dell'altro di un muro sul confine, al di sopra del fabbricato, tenuto conto che il rispetto della distanza di cui all'art. 873 c.c. trova applicazione soltanto con riguardo a costruzioni su fondi finitimi non aderenti, essendo, pertanto, in tali casi legittima la sopraelevazione effettuata in aderenza sopra la verticale della costruzione preesistente” (Cass. civ., sez. II, 01/03/2025, ord. n. 5455).
In tema di distanze nelle costruzioni, dunque, quando due fabbricati sono in aderenza, la sopraelevazione in aderenza è legittima allorché, per effetto della sua realizzazione, sia superata l'altezza della fabbrica limitrofa, purché, limitatamente al tratto in esubero rispetto alla linea di colmo dell'edificio preesistente, la nuova costruzione non sconfini nella proprietà altrui, appoggiandosi alla fabbricata sovrastata, ipotesi, questa, in cui la riduzione in pristino dovrà essere circoscritta alla quota in eccedenza, riportando l'opera nei limiti della semplice aderenza ed entro i propri confini (Cass. civ., sez. II, 09/06/2023, ord. n. 16371).
3.2 Dalla planimetria allegata all'elaborato peritale e relativa ai fabbricati interessati, si evince che gli immobili di proprietà delle odierne parti in giudizio sono aderenti e la terrazza e il parapetto di un metro e mezzo oggetto di contestazione sono stati costruiti sul muro di confine tra le due proprietà.
Pertanto, la normativa invocata da parte attrice non è applicabile al caso di specie.
9 Alla luce delle considerazioni che precedono, non sussiste alcuna violazione della norma sulla distanza tra costruzioni (art. 873 c.c.), per l'inapplicabilità della disciplina in caso di costruzioni in aderenza.
4. Va ritenuta, al contrario, sussistente la violazione dell'art. 905 c.c. che disciplina la distanza per l'apertura di vedute dirette e balconi.
Pare utile precisare che vi è una netta distinzione tra la normativa sulle distanze e normativa sulle vedute, atteso che l'art. 905 c.c. - che salvaguarda il fondo finitimo dalle indiscrezioni attuabili mediante l'apertura di vedute negli edifici vicini al fine di proteggere interessi esclusivamente privati - non ha correlazione alcuna con l'art. 873 c.c., il quale è diretto a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza negli abitati e consente agli enti locali di stabilire distanze maggiori secondo una valutazione particolare dei detti interessi collettivi (cfr. Cass. civ., sez. II,
14/05/2025, ord. n. 12885).
È stato altresì ritenuto che la titolarità del diritto reale di veduta costituisca presupposto per esigere l'osservanza da parte del vicino delle distanze di cui all'art.
907 c.c., sicché la parte convenuta per l'eliminazione di vedute poste a distanza inferiore a quella prescritta dall'art. 905 c.c., la quale affermi il diritto a mantenerle, ha l'onere di provare l'avvenuto acquisto, a titolo negoziale od originario, della relativa servitù, a nulla rilevando la mera preesistenza di fatto di tali aperture (Cass. civ., sez. II, 14/05/2025, ord. n. 12885, in motivazione).
Tale diritto di servitù non risulta dedotto da parte convenuta.
A ciò si aggiunga che, in materia di luci e vedute, il diritto di proprietà di un immobile fronteggiante il fondo altrui non può attribuire, in assenza di titolo specifici
(negoziali o originari, come l'usucapione), l'acquisto automatico della servitù di veduta, la quale suppone l'esistenza, per la prescritta durata ventennale, di aperture che consentano l'inspectio e la prospectio nel fondo confinante e che siano poste a distanza inferiore di quella prescritta dall'art. 905 c.c. (Cass. civ., sez. II,
28/11/2023, n. 33134).
Va, peraltro, osservato come in caso di violazione delle distanze legali per l'apertura di vedute ex art. 905 c.c., l'azione volta alla condanna al ripristino dello stato dei luoghi, integrando un'actio negatoria servitutis di carattere reale, può essere proposta esclusivamente nei confronti del proprietario dell'immobile dal quale
10 la veduta abusiva è esercitata, mentre l'azione risarcitoria per il conseguente pregiudizio è esperibile tanto nei confronti di quest'ultimo quanto dell'autore della violazione, quali responsabili in solido (Cass. civ., sez. III, 29/12/2023, n. 36511).
Posto quanto sopra, pare utile osservare come le disposizioni contenute negli artt. 900 e ss. disciplinino le luci e le vedute, al fine di mediare, nel contesto delle limitazioni legali della proprietà, gli interessi contrapposti dei proprietari confinanti.
Le luci permettono il passaggio di luce e aria, ma non di affacciarsi sul fondo del vicino, le vedute, al contrario, consentono di inspicere et prospicere in alienum.
Ai fini della sussistenza di una veduta è requisito necessario non solo l'inspectio, ma anche la prospectio che, ai sensi dell'art. 900 c.c., consiste nella possibilità di vedere e guardare non solo frontalmente ma anche obliquamente o lateralmente sul fondo del vicino, per tale intendendosi qualunque parte, anche minima o marginale del fondo stesso, che consenta una inspectio e prospectio da una qualsiasi apertura esistente nel fabbricato della proprietà limitrofa.
Come si desume dall'art. 905 c.c., non possono aprirsi vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso o sul tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo.
Non possono parimenti costruirsi balconi, sporti, terrazze, lastrici solari o similia, muniti di parapetto, che permettono di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di tali opere.
Tale norma è volta a tutelare il fondo da qualsiasi indiscrezione esterna e a garantire la privacy e la riservatezza.
L'apertura, dunque, di una veduta da una parete di proprietà individuale verso il cortile di proprietà esclusiva di un edificio limitrofo, appartenente ad un diverso proprietario, è soggetta alle prescrizioni di cui all'art. 905 c.c., finendo altrimenti per imporre una servitù di fatto a carico dell'immobile altrui, atteso che il diritto di veduta comporta una permanente minorazione della utilizzabilità del bene che ne è gravato da parte di chiunque ne sia o ne divenga proprietario, con attribuzione alla proprietà vicina di un corrispondente vantaggio che a questa finisce per inerire come qualitas, ossia con le caratteristiche di realità tali da inquadrarsi nello schema delle servitù (Cass. civ., sez. II, 23/02/2024, n. 4816).
11 Non si ha veduta quando per l'esercizio della facoltà di inspectio e prospectio sia necessario ricorrere a mezzi artificiali, quali sgabelli, scale etc. o se l'osservazione o l'affaccio debbano ritenersi esclusi dalla normale funzione dell'opera, come accade, in via esemplificativa, nei lastrici solari o nei terrazzi privi di parapetto o circondati da parapetti molto alti.
Per aversi una veduta occorre, dunque, che, tenuto conto della struttura oggettivamente considerata, le facoltà in esame siano esercitabili normalmente, in condizioni di comodità e sicurezza, e permanentemente.
È altresì richiesto che le opere siano sorte per l'esclusivo scopo dell'esercizio della veduta, risultando, peraltro, sufficiente che esse abbiano oggettivamente tale idoneità.
Per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell'art. 900 c.c., conseguentemente assoggettata alle regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c., in tema di distanze, è necessario che le cosiddette facoltà di “inspectio e prospectio in alienum”, vale a dire la possibilità di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente, siano esercitabili in condizioni di comodità e sicurezza. Ne consegue che l'assenza di un parapetto su una terrazza di copertura di un edificio costituisce elemento decisivo per escludere che l'opera abbia i caratteri della veduta, anche se essa è di normale accessibilità o praticabilità da parte del proprietario, laddove la praticabilità può valere, invece, ai fini della qualificazione della situazione come luce irregolare (Cass. civ., sez., II, 10/02/2020, n. 3043).
4.1 Nel caso di specie, l'istruttoria espletata nel corso del giudizio ha consentito di accertare che parte convenuta, dal 27/11/2019 al 13/01/2020, ha realizzato, in luogo del precedente lastrico solare non calpestabile, una terrazza calpestabile, con elevazione di un parapetto di circa un metro e mezzo lungo il perimetro della nuova opera.
In particolare, (precedente proprietario dell'immobile della Testimone_1 società convenuta), sui cap. a) e b) della seconda memoria istruttoria (“a) vero che nella primavera dell'anno 2019, la società convenuta, proprietaria del villino confinante con quello del Sig. alzava parte del muro di recinzione e Parte_1 realizzava una terrazza praticabile, con elevazione di un parapetto di circa un metro e mezzo, lungo il perimetro del nuovo manufatto come da foto che mi si mostrano doc
12 1 fascicolo attore. b) vero che fino al 2019, l'immobile di proprietà P.F. CP_1 nella porzione confinante con , aveva un lastrico solare non
[...] Parte_1 praticabile”), ha dichiarato: “Premetto che circa quattordici anni fa ho venduto
l'immobile ubicato presso il Consorzio Lido di UL Al Campanile al sig.
[...]
Conosco quindi molto bene i luoghi di causa. Conosco altresì il sig. Parte_2 che era mio vicino di casa. Sono stato proprietario di quel bene dall'anno Parte_1
1978. Ricordo che acquistai l'immobile due anni dopo la nascita di mio figlio nel
1976. Dopo la vendita del bene sono sempre tornato al Lido di UL, dove mi recavo per il mare e in visita ad amici. Sul capitolo di prova: Confermo quanto mi si legge e riconosco perfettamente le foto doc. 1 e doc. 2 allegati all'atto di citazione, dove si vede la realizzazione di un parapetto che dalla finestra si estende sino all'angolo del fabbricato;
si tratta di una modifica che a me è balzata all'occhio con evidenza poiché quella era casa mia e quindi la conosco molto bene. ADR. Della realizzazione di queste opere mi sono avveduto nell'anno 2019 o 2020, passando come di consueto da quelle parti, come ho detto, per recarmi al mare o a fare visita ad amici che lì hanno ancora la casa. […] ADR. Prima della realizzazione dell'opera io non salivo sul tetto e lo spazio oggi chiuso dal parapetto non era praticabile;
non vi erano scale di accesso alla copertura, che tuttavia non ricordo se era costituita da un lastrico solare o da un tetto a falda. ADR. Sulla copertura, quando io abitavo lì, affacciava, dal bagno interno, lato vasca da bagno, una piccola finestra delle dimensioni di 50x50 cm al più realizzata ad una altezza dal pavimento di almeno 1,5 metri;
ADR. Da quella finestrella non ci si poteva affacciare e la finestra era chiusa da una grata di ferro all'esterno” (cfr. verbale udienza del 05/12/2023).
Tali circostanze sono state confermate anche dal teste il Testimone_2 quale, sui medesimi capitoli di prova, ha dichiarato: “Premetto che conosco i luoghi di causa molto bene;
mi sono sempre recato dal 1998 in poi e sino a tutt'oggi presso il Lido di UL e spesso sono stato ospite del sig. in particolare ciò è Parte_1 accaduto ogni anno dalla morte di mio padre, che appunto è avvenuta nel 1998; in passato frequentavo la casa di mio zio che è quella che vedo nelle Testimone_1 foto doc. 1 e 2 allegate all'atto di citazione che mi si mostrano. Nelle foto si vede la realizzazione di un parapetto che prima non c'era; infatti da piccolo io e miei compagni di giochi salivamo su quello che era un tetto, costituito certamente da una
13 superficie piana, ma non ricordo come fosse coperta se con tegole o meno. ADR. La realizzazione di questo parapetto è anteriore al periodo del COVID, quindi credo sia avvenuta negli anni 2018/2019. ADR. Io salivo sul tetto arrampicandomi su un muretto vicino, ma posso dire che non vi era alcuna scala che consentiva l'accesso al tetto” (cfr. verbale udienza del 05/12/2023).
Nella sua originaria conformazione, il lastrico solare non era dunque accessibile e praticabile;
non configurava, ai sensi dell'art. 900 c.c., una veduta, non essendo destinato per sua natura e funzione a consentire l'affaccio sul fondo del vicino attore.
Pertanto, la trasformazione del precedente lastrico in terrazza calpestabile con innalzamento del parapetto di un metro e mezzo ne ha comportato una radicale trasformazione, essendo mutata la sua destinazione di utilizzo e accesso.
Ne deriva che tale costruzione ha determinato l'apertura di una veduta diretta verso il fondo dell'attore, dalla quale, in ragione dell'innalzamento del parapetto, è, possibile esercitare le facoltà di inspectio e prospectio in condizioni di comodità e sicurezza.
Sul punto, può richiamarsi il principio di diritto alla stregua del quale
l'esistenza di un'opera muraria munita di parapetti e di muretti, dai quali sia obiettivamente possibile guardare e affacciarsi comodamente verso il fondo del vicino, è sufficiente a integrare una veduta e il possesso della relativa servitù, senza che occorra anche l'esercizio effettivo dell'affaccio (essendo la continuità dell'esercizio della veduta normalmente assorbito nella situazione oggettiva dei luoghi), né che tali opere siano sorte per l'esercizio esclusivo della veduta, essendo sufficiente che le stesse tale esercizio rendano possibile (Cass. civ., sez. II,
27/11/2023, n. 32816).
4.2 Va, al contrario, escluso che la sostituzione della finestra già esistente, munita di inferriate, con una nuova finestra costituisca apertura di una veduta diretta ai sensi dell'art. 905 c.c..
Come sopra evidenziato, ai sensi dell'art. 900 c.c., per veduta deve intendersi l'apertura che consenta di esercitare in modo permanente la inspectio e prospectio direttamente sul fondo del vicino.
14 Pertanto, non può essere considerata tale una finestra aperta nel muro interno di un fabbricato che affacci su un ambiente dello stesso proprietario, come nel caso di specie, anche laddove, attraversando tale ambiente, si possa poi raggiungere altra apertura dalla quale esercitare la veduta e questa sia agevolmente raggiungibile dalle aperture praticate nel muro interno.
La finestra può costituire veduta o luce a seconda che consenta o meno l'affaccio e, dunque, può essere soggetta al regime delle vedute, ove sia strutturata in modo tale da permettere di guardare nel fondo del vicino.
Una porta, la cui funzione non è quella di consentire l'areazione e l'illuminazione degli ambienti interni, bensì di rendere possibile il passaggio delle persone o di impedirlo, può essere aperta senza rispettare le distanze prescritte negli artt. 905 e 907 c.c. per le vedute, ad eccezione dell'ipotesi in cui sia strutturata in modo da consentire di guardare nel fondo del vicino (porta - finestra).
A ciò si aggiunga, peraltro, che la porta-finestra che consenta la inspectio, ma non la prospectio, ossia lo sguardo frontale sul fondo del vicino, ma non lo sguardo obliquo e laterale, non integra veduta, sebbene permetta occasionalmente e fugacemente, nel momento dell'uscita, la visione globale e mobile del fondo alieno
(Cass. civ., sez. VI, 13/08/2014, n. 17950).
4.3 Nel caso di specie, la consulenza tecnica d'ufficio disposta nel presente giudizio ha consentito di accertare che, diversamente da quanto dedotto da parte attrice, non risulta realizzata alcuna porta finestra, in luogo della finestra già esistente
(“dal sopralluogo effettuato e dalla documentazione esaminata, di tale sostituzione al piano primo non v'è traccia, in quanto sulla facciata dell'abitazione prospiciente il terrazzo per cui è causa, vi è solo una finestra” cfr. pag. 5 elaborato peritale).
Non risulta provato, peraltro, che da tale finestra, si ribadisce già esistente, che si apre sul terrazzo del convenuto e alla cui sinistra sussiste una parte di muro (cfr. foto 5-6 allegate all'elaborato peritale), i convenuti esercitino unitamente le facoltà di inspectio e prospectio sul fondo dell'attore (la natura di veduta o luce (regolare o irregolare) deve essere accertata dal giudice di merito alla stregua delle caratteristiche oggettive dell'apertura stessa, rimanendo a tal fine irrilevante
l'intenzione del suo autore o la finalità dal medesimo perseguita, sicché, un'apertura munita di inferriata, tale da non consentire la prospectio nel fondo vicino, può
15 configurarsi solo come luce, anche se consenta di guardare con una manovra di per sé poco agevole o poco sicura per una persona di normale conformazione - Cass. civ., sez. II, 19/11/2024, n. 29752).
4.4 Accertata l'apertura da parte della società convenuta di una veduta diretta in violazione della distanza di cui agli artt. 905 e 907 c.c., va conseguentemente rilevato come, in materia di violazione delle distanze legali, il proprietario abbia diritto alla rimozione delle opere lesive e al risarcimento del danno.
Sul punto va tuttavia rilevato, con la giurisprudenza di legittimità, che
l'eliminazione delle vedute abusive, che consentono di affacciarsi e guardare nel fondo altrui, non necessariamente deve essere disposta dal giudice tramite la demolizione di quelle porzioni immobiliari costituenti il corpus della violazione denunciata, ben potendo la violazione medesima essere eliminata per altra via, mediante idonei accorgimenti, i quali, pur contemperando i contrastanti interessi delle parti, rispondano ugualmente al precetto legislativo da applicare al caso oggetto di cognizione. Spetta, poi, al giudice dell'esecuzione la determinazione delle concrete modalità dell'opera o la scelta tra diverse articolazioni concrete di opere aventi comuni finalità e connotazioni (Cass. civ., sez. II, 08/01/2024, n. 438).
Va in questa sede va dunque disposto l'eliminazione della veduta realizzata in violazione delle distanze legali dalla società convenuta, ma non possono stabilirsi le concrete modalità dell'opera da realizzare tra le diverse opzioni tecniche disponibili, di cui non si è discusso nello specifico nel presente giudizio di cognizione.
5. Parte attrice ha altresì chiesto il risarcimento del danno subito a seguito della lamentata violazione delle distanze legali, considerandolo in re ipsa, come tale non richiedente una specifica attività probatoria e da liquidarsi equitativamente.
L'orientamento giurisprudenziale, richiamato da parte attrice, per cui in tema di violazione delle distanze tra costruzioni, il danno che il proprietario confinante subisce, deve ritenersi in re ipsa, senza necessità di una specifica attività probatoria, essendo il detto danno l'effetto, certo e indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà, alla luce della recente evoluzione giurisprudenziale, sancita dalle Sezioni Unite 33645/2022 (sia pure nell'ambito di un diverso conflitto in materia di danno da occupazione sine
16 titulo), che, in tema di prova del danno da violazione del diritto di proprietà e di altri diritti reali, hanno optato per una mediazione fra la teoria normativa e causale del danno, deve essere criticamente valutato.
Ai fini del risarcimento dei danni come richiesto dall'attore, è necessaria la prova del c.d. “danno conseguenza”, che si sostanzia nelle conseguenze lesive, patrimoniali e non patrimoniali, derivanti dalla condotta messa in atto.
Tale impostazione risponderebbe alla previsione secondo la quale la naturale funzione che assolve la risarcibilità del danno a seguito dell'accertamento della responsabilità civile è quella riparativa, quindi, compensativa della perdita subita.
Una differente configurazione del danno, che prevedesse la sua risarcibilità in un'ottica di “danno evento”, andrebbe invece ad assolvere una vera e propria funzione “punitiva”, che mal si attaglia ad un sistema civilistico che privilegia il carattere restaurativo del risarcimento del danno, volto al ripristino dello status quo ante del danneggiato.
Ai fini del risarcimento è, dunque, necessario allegare e provare non solo il danno - evento ma anche il danno - conseguenza, avendo da tempo chiarito la giurisprudenza di legittimità che se sussiste solo il fatto lesivo, ma non vi è un danno- conseguenza, non vi è l'obbligazione risarcitoria (cfr. parte motiva Cass. civ. Sez. U.
15/11/2022, n.33645).
È al danno - conseguenza che viene parametrato il contenuto dell'obbligazione risarcitoria, atteso che, per quanto importante sia il bene la cui lesione ha originato l'ingiustizia, il risarcimento è limitato a compensare la perdita subita, se e nei limiti in cui essa si sia verificata,“identificandosi il danno risarcibile non con la lesione dell'interesse tutelato dall'ordinamento ma con le conseguenze di tale lesione, sicché la sussistenza di siffatto danno non patrimoniale deve essere oggetto di allegazione e prova, anche attraverso presunzioni, [..](Cass. 25420/ 2017;
Cass. 4005/ 2020) (cfr. Cass. civ., Sez. VI-III, 31/03/2021, n. 8861).
Non è, dunque, sufficiente, il solo danno - evento, essendo necessario anche il danno - conseguenza, che va allegato e provato.
Posto quanto sopra, in via generale, va osservato come con il recente arresto giurisprudenziale richiamato si sia sostituita la locuzione danno in re ipsa con quella
17 di danno presunto o danno normale, privilegiando la prospettiva di una presunzione basata sull'allegazione di specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio.
Ciò vuol dire che, ancorché non sia necessaria una prova precisa dell'ammontare del danno (che può essere liquidato equitativamente, ad esempio tramite il canone locativo di mercato), spetta, comunque, alla parte che chiede il risarcimento allegare la concreta possibilità di godimento che ha perso a causa dell'occupazione abusiva.
Le Sezioni Unite hanno, altresì, definito il danno risarcibile in presenza di violazione del contenuto del diritto di proprietà: esso riguarda non la cosa ma il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa sicché il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire (Cass. civ., sez. II, 27/06/2024, n.17758, in motivazione).
Nel caso in cui la prova sia fornita attraverso presunzioni, l'attore ha l'onere di allegare il pregiudizio subito, anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza.
L'orientamento condiviso dalle Sezioni Unite, pur concernendo una fattispecie diversa da quella per cui è causa, induce a riconsiderare l'applicazione, in via generale, del concetto di danno in re ipsa, riconoscendo la necessità di allegare e, se necessario, di provare il danno effettivo subito come conseguenza dell'illecito.
Pertanto, si è affermato nella recente giurisprudenza di legittimità che in tema di risarcimento del danno per violazione delle distanze legali tra costruzioni, il proprietario è tenuto ad allegare il danno subito a causa della violazione ed in caso di contestazione specifica è tenuto a provarlo, anche tramite nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o mediante presunzioni semplici (Cass. civ., sez.
II, 14/05/2025, n. 12879).
Ed ancora: in caso di violazione delle distanze, l'esistenza del danno può essere provata attraverso il ragionamento presuntivo, tenendo conto di una serie di
18 elementi - che concorrono anche alla valutazione equitativa del danno - dai quali possa evincersi una riduzione di fruibilità della proprietà, del suo valore e di altri elementi che devono essere allegati e provati dall'attore (Cass. civ., sez. II,
27/06/2024, n.17758).
5.1 Nel caso di specie, parte attrice si è limitata a dedurre genericamente l'avvenuta limitazione della riservatezza, della veduta, della luminosità ed ariosità dell'immobile di sua proprietà nonché ad allegare un danno da svalutazione, senza tuttavia fornire alcun elemento dal quali inferire, ai fini dell'elaborazione di un ragionamento presuntivo, il lamentato danno.
La fattura delle opere oggetto di adeguamento, realizzate con una certa cura
(da quanto emerge dagli atti di causa), esclude di inferire che le stesse determinino un sicuro deprezzamento della proprietà vicina, in difetto di specifica prova a riguardo.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la richiesta di risarcimento del danno proposta da parte attrice non può essere accolta, in quanto non provata.
6. Ai sensi dell'art. 92 c.p.c., il giudice può provvedere alla compensazione delle spese di lite nelle ipotesi di reciproca soccombenza, in caso di assoluta novità della questione trattata, in caso di conciliazione tra le parti oppure o di sussistenza di altre gravi ed eccezionali ragioni, che devono essere espressamente indicate nella motivazione.
La regola della compensazione, che qui viene in rilievo per essere state respinte alcune delle plurime domande avanzate da parte attrice e autonomamente valutate, va applicata secondo l'affermazione del seguente principio: L'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall' art.
92, secondo comma, c.p.c. (Cass. civ., sez. II, 11/03/2025, n. 6486).
19 Va dunque operata una compensazione parziale delle spese di lite nella misura del 50% e la restante parte va posta a carico della società convenuta, soccombente in via prevalente.
La liquidazione, effettuata in dispositivo, è fatta in applicazione dei parametri di cui al DM n. 55 del 2014 e successive modificazioni. Si tiene conto dello scaglione compreso tra € 26.000,01 ed € 52.000,00 con riduzione dei parametri nella misura del
30% attesa la scarsa difficolta della controversia ed il tenore delle difese svolte.
6.1 Le spese di CTU sono così ripartite: 1/3 parte attrice e 2/3 parte convenuta. Si deve tutt'oggi tener conto del pur risalente principio giurisprudenziale per cui: poiché le spese di consulenza tecnica d'ufficio rientrano nella comune disciplina degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., il giudice non può, dopo aver disposto la compensazione parziale tra le parti delle spese processuali in considerazione della reciproca parziale soccombenza, porre le spese di consulenza a carico di una sola delle parti senza che sussistano eventuali specifiche ragioni che giustifichino un diverso trattamento.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così decide:
- accerta che la convenuta ha realizzato, in violazione Controparte_1 delle distanze di cui all'art. 905 c.c., una illegittima servitù di veduta dall'immobile di sua proprietà in Terracina, Via Badino Vecchia Km 5+200, lottizzazione Lido
d'UL (in catasto al foglio 122, particella 512 sub 7) verso l'immobile limitrofo di proprietà attorea (in catasto al foglio 122, particella 512 sub 3), ciò mediante la costruzione di un parapetto che ha trasformato in terrazzo il preesistente lastrico solare non praticabile;
- ordina conseguentemente alla convenuta la riduzione in pristino dello stato dei luoghi apportando le demolizioni o modifiche necessarie ad assicurare il rispetto della distanza minima di 1,50 metri dal fondo vicino della predetta veduta illegittimamente realizzata e limitatamente ad essa;
- compensa nella misura della metà le spese di lite tra le parti e condanna la convenuta a rifondere la restante metà all'attore Controparte_1 Parte_3
[...
[...] che liquida in € 272,50 per esborsi ed € 2.665,60 per compensi al difensore,
[...] oltre rimborso forfettario delle spese, IVA e CPA nella misura di legge;
- pone le spese di CTU, liquidate in corso di giudizio con separato decreto, a carico di parte convenuta nella misura di 2/3 e a carico di parte attrice per la restante parte di 1/3.
Latina, lì 21/11/2025
Il giudice
LU VE
21
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona del dott. LU VE ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1734 R.G. cont. 2021
TRA
- C.F. , elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in via Cola di Rienzo n. 212 - Roma presso lo studio dell'avv. Stefano
SANITÀ, dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura allegata all'atto di citazione;
PARTE ATTRICE
E
- C.F./P.IVA in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in via Badino n. 104 -
Terracina (LT) presso lo studio dell'avv. Francesco PIETRICOLA, dal quale è rappresentata e difesa, giusta procura apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: distanze nelle costruzioni - distanza per l'apertura di vedute dirette e balconi - risarcimento del danno.
1 CONCLUSIONI: per parte attrice, all'udienza di precisazione delle conclusioni (sostituita dal deposito di note scritte): “Si precisano e si insiste per
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: Voglia codesto On. Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, - accertare la violazione delle norme sulle distanze legali - artt. 872, 873 e 905 c.c. - da parte della convenuta e, per l'effetto, ordinare la demolizione del manufatto costruito da costituito Controparte_1 da terrazzo praticabile con parapetto perimetrale e porta finestra e scala per
l'accesso dal piano terra nonché delle opere di innalzamento del muro di recinzione
e l'esecuzione di ogni intervento necessario al fine di ripristinare lo stato preesistente dei luoghi, a cura e spese della convenuta. - accertare la violazione delle norme sulle distanze legali - artt. 872, 873 e 905 c.c. - e, per l'effetto, condannare la
[...] al risarcimento del danno subito e subendo fino al ripristino dello Controparte_1 stato dei luoghi, secondo l'entità da liquidarsi in via equitativa. Nella quantificazione del danno si dovrà valutare il pregiudizio subito da marzo 2019 e subendo dal Sig.
fino alla rimozione del manufatto, per ciò che concerne la servitù di Parte_1 affaccio, la limitazione della riservatezza, della veduta, luminosità ed ariosità.
Nonché, per ciò che concerne il danno da svalutazione, del contesto in cui sono inseriti gli immobili “Lido di UL al Campanile” e del valore commerciale della proprietà dell'odierno attore. Con vittoria di spese ed onorari di giudizio”; per parte convenuta, all'udienza di precisazione delle conclusioni (sostituita dal deposito di note scritte): “Nel riportarsi alla propria comparsa di costituzione e risposta ed insistendo nelle proprie richieste di prova pur disattese, senza rinuncia ad esse e con ogni più ampia riserva di controdedurre in ordine alle risultanze della C.
T. U., conclude come da atti. Nell'ipotesi denegata di non accoglimento delle richieste di cui innanzi, chiede che vengano concessi i termini di cui all'art 190
c.p.c.”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto Parte_1 in giudizio la società al fine di sentir accertare la violazione Controparte_1 dalla stessa commessa delle norme sulle distanze legali (artt. 873 e 905 c.c.), con conseguente ordine di demolizione del manufatto costruito e condanna della società
2 convenuta al risarcimento del danno subito, in termini di violazione della riservatezza e di svalutazione dell'immobile, da liquidarsi in via equitativa.
A sostegno della propria pretesa, parte attrice ha dedotto di essere proprietario dell'immobile sito nel Comune di Terracina, via Badino Vecchia, facente parte del complesso “Lido di UL al Campanile”.
Nella primavera del 2019, la società convenuta, proprietaria del bene immobile confinante (censito al Catasto fabbricati del Comune di Terracina al foglio
122, p.lla 512, sub 7 e p.lla 3047 sub 2), alzando parte del muro di recinzione, ha realizzato, al posto del precedente lastrico solare non calpestabile (sul quale si affacciava una finestra dell'abitazione della convenuta), privo di parapetto/muretto, una terrazza praticabile (a cui si accede da una scala metallica, installata in tale occasione), elevato un parapetto di circa un metro e mezzo lungo il perimetro del nuovo manufatto, e sostituito la finestra, con affaccio sul solaio non praticabile, con una porta finestra al fine di consentire l'accesso in terrazza dalle stanze del primo piano dell'immobile.
Parte attrice precisa che tale opera è stata costruita in violazione della normativa sulle distanze delle costruzioni di cui all'art. 873 c.c., determinando, peraltro, un affaccio permanente sulla sua proprietà, in violazione dell'art. 905 c.c., con compromissione della vita di relazione delle persone che vi risiedono (diritto alla riservatezza) e del valore del patrimonio immobiliare, stante il pregiudizio in termini di veduta, luminosità e ariosità dell'immobile.
Presentata istanza della mediazione, il procedimento n. 216/2020 si è concluso con il mancato accordo delle parti.
Dedotta l'irrilevanza, nei rapporti tra privati, dell'esistenza di un titolo edilizio, in caso di violazione delle norme sulle distanze legali, parte attrice ha così concluso: “Voglia codesto On. Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, - accertare la violazione delle norme sulle distanze legali - artt. 872, 873 e
905 c.c. - da parte della convenuta e, per l'effetto, ordinare la demolizione del manufatto costruito da costituito da terrazzo praticabile con Controparte_1 parapetto perimetrale e porta finestra e scala per l'accesso dal piano terra nonché delle opere di innalzamento del muro di recinzione e l'esecuzione di ogni intervento necessario al fine di ripristinare lo stato preesistente dei luoghi, a cura e spese della
3 convenuta. - accertare la violazione delle norme sulle distanze legali - artt. 872, 873
e 905 c.c. - e, per l'effetto, condannare la al risarcimento del Controparte_1 danno subito e subendo fino al ripristino dello stato dei luoghi, secondo l'entità da liquidarsi in via equitativa. Nella quantificazione del danno si dovrà valutare il pregiudizio subito da marzo 2019 e subendo dal Sig. fino alla rimozione Parte_1 del manufatto, per ciò che concerne la servitù di affaccio, la limitazione della riservatezza, della veduta, luminosità ed ariosità. Nonché, per ciò che concerne il danno da svalutazione, del contesto in cui sono inseriti gli immobili “Lido di UL al Campanile” e del valore commerciale della proprietà dell'odierno attore. Con vittoria di spese ed onorari di giudizio”.
1.1 Con comparsa del 20/12/2021 si è costituita in giudizio la società
[...]
la quale, dedotta la regolarità urbanistico - edilizia dell'opera e Controparte_1
l'insussistenza delle violazioni lamentate, ha rassegnato le seguenti conclusioni: “con riserva di ogni più ampia argomentazione e produzione, conclude affinché il designato Giudice presso l'adito Tribunale, contrariis rejectis, voglia rigettare ogni avversa richiesta e domanda. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa”.
1.2 Assegnati sulla richiesta formulata dalle parti i termini di cui all'art. 183, sesto comma, c.p.c., con ordinanza del 28/01/2023 il g.i., provvedendo sulle istanze istruttorie, ha ammesso la prova per testi articolata dall'attore nella memoria ex art. 183 comma VI n. 2 c.p.c., non ha ammesso la prova contraria per testi genericamente richiesta dalla parte convenuta e ha disposto procedersi a CTU, nominando allo scopo il geom. , individuando nel seguente il quesito da sottoporre al Persona_1 consulente: “Esaminati gli atti di causa e compiuti tutti gli accertamenti necessari, anche accedendo presso uffici ed enti pubblici,
1) Descriva sommariamente il c.t.u. gli immobili oggetto di causa, curando di contro nel dettaglio la descrizione della loro posizione e riproducendola graficamente e planimetricamente ai fini della verifica dell'applicazione della disciplina sulle distanze legali tra costruzioni e sulle distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi;
2) verifichi, sulla scorta della documentazione in atti (in particolare gli atti amministrativi depositati), il compimento delle opere denunciate da parte attrice, datandone, ove possibile, la realizzazione (si esprima anche sulla sostituzione di una
4 finestra con una porta-finestra e sulla realizzazione di una scala metallica per
l'accesso alla 'nuova terrazza' denunciata);
3) accerti, in relazione alle opere denunciate e verificate, fornendo adeguati rilievi planimetrici contenenti la collocazione delle costruzioni interessate (in correlazione a quanto accertato al punto 1), il rispetto della disciplina in materia di distanze nelle costruzioni (art. 873 c.c.) e di distanze per l'apertura di vedute dirette
e balconi (art. 907 c.c.), anche in relazione agli strumenti urbanistici comunali eventualmente in deroga;
4) valuti la violazione delle norme edilizie in relazione alle opere denunciate, anche nel caso in cui siano state assentite dall'amministrazione;
5) descriva, ove risultino positivi gli esiti degli accertamenti di cui ai punti 3)
e 4), le opere da realizzare per il ripristino delle distanze;
6) depositi relazione anche in formato analogico”.
Accettato l'incarico e prestato il giuramento di bene e fedelmente adempiere alle funzioni affidate con dichiarazione sottoscritta con firma digitale, depositata telematicamente in data 22/03/2023, l'elaborato peritale definitivo è stato depositato in data 23/11/2023.
Istruita la causa mediante l'espletamento della prova orale ammessa e della consulenza tecnica d'ufficio disposta, con ordinanza del 02/07/2025 la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione alle parti di termine di sessanta giorni per il deposito delle comparse conclusionali e di venti giorni per il deposito delle memorie di replica di cui all'art. 190 c.p.c..
2. Parte attrice lamenta che la società convenuta, in base alla C.I.L.A. del
13/09/2019 prot. n. 52450 (depositata per “installazione scala esterna prefabbricata e trasformazione terrazzo da non praticabile a praticabile e variazione prospettiche”), ha innalzato parte del muro di recinzione, realizzando una terrazza praticabile, con elevazione di un parapetto di circa un metro e mezzo, lungo il perimetro del nuovo manufatto, senza rispettare le distanze prescritte dalla normativa in materia, chiedendone, pertanto, la riduzione in pristino delle opere eseguite in violazione degli artt. 873 e 905 c.c., con conseguente condanna della convenuta al risarcimento del danno patito.
5 2.1 Tenuto conto della difesa svolta sul punto da parte convenuta, si rende necessaria una breve premessa in ordine all'irrilevanza del titolo edilizio rilasciato in caso di violazione delle norme sulla distanza tra costruzioni.
La sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra
P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistico-amministrativi, penali e/o fiscali - e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali previste dal codice civile e dalle norme regolamentari di esse integratrici (Cass. civ., sez. II, 31/05/2006, n. 12966).
Costituisce principio consolidato quello secondo il quale in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell'art. 873 cod. civ., il condono edilizio, esplicando i suoi effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra P.A. e privato costruttore, non ha incidenza nei rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall'art. 872 cod. civ. per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici (tra le tante, v. Sez.
Sez. 2, n. 3031, 06/02/2009, Rv. 606558).[…] Ed ancora, l'obbligo di rispettare le distanze legali - previste dagli strumenti urbanistici per le costruzioni legittime non soltanto a tutela dei proprietari frontisti ma anche per finalità di pubblico interesse - deve essere osservato a maggior ragione nel caso di costruzioni abusive, anche se sia intervenuta la relativa sanatoria amministrativa, i cui effetti sono limitati al campo pubblicistico e non pregiudicano i diritti dei terzi;
pertanto, il proprietario del fondo contiguo, leso dalla violazione delle norme urbanistiche, ha comunque il diritto di chiedere ed ottenere l'abbattimento o la riduzione a distanza legale della costruzione illegittima nonostante sia intervenuto il condono edilizio (Sez. 2, n. n. 18728,
26/09/2005, Rv. 584791) (Cass. civ., sez. II, 22/03/2024, ord. n. 7744).
Ed ancora: L'illiceità di una costruzione realizzata a distanza minore di quella prescritta dal codice civile o dai regolamenti locali, e la conseguente facoltà del proprietario del fondo confinante di chiederne la riduzione in pristino, non sono escluse dal fatto che la costruzione medesima sia stata eseguita in conformità alla licenza o concessione edilizia, poiché tali provvedimenti non incidono sui rapporti tra privati (rapporti che possono anche discendere, come prospettato dall'attore nella fattispecie all'esame, dalla eventuale costituzione per usucapione di una servitù
6 altius non tollendi o inaedificandi, a tutela di un diritto di veduta che si assume acquisito), né pregiudicano i diritti dei terzi, i quali rimangono tutelabili davanti al giudice ordinario, senza che si renda necessaria, da parte di questo, una deliberazione incidentale della legittimità o meno di quei provvedimenti (Cass. civ., sez. II, 17/02/2025, n. 3983).
2.2 Posto quanto sopra, in riferimento alla violazione delle distanze legali tra costruzioni di cui all'art.873 c.c., occorre altresì premettere che, in tema di azioni a difesa della proprietà, la domanda volta all'eliminazione della situazione antigiuridica posta in essere dal terzo mediante la rimozione delle opere asseritamente lesive del diritto di proprietà dallo stesso realizzate, costituisce un'actio negatoria servitutis, in quanto diretta ad impedire che il potere di fatto del terzo corrispondente all'esercizio di un diritto, protraendosi per il tempo prescritto dalla legge, possa comportare l'acquisto per usucapione di un diritto reale su cosa altrui.
Ne consegue che l'azione diretta a conseguire la riduzione in pristino a favore di colui che ha subito un danno per effetto della violazione delle distanze legali deve qualificarsi come actio negatoria servitutis (La domanda diretta a denunziare la violazione della distanza legale da parte del proprietario del fondo vicino e a ottenere l'arretramento della sua costruzione, tendendo a salvaguardare il diritto di proprietà dell'attore dalla costituzione di una servitù di contenuto contrario al limite violato e a impedirne tanto l'esercizio attuale, quanto il suo acquisto per usucapione, ha natura di actio negatoria servitutis - Cass. civ., sez. II, 12/02/2021, n. 3681).
3. Ciò premesso, va osservato come l'art. 873 c.c. preveda una distanza minima di tre metri tra una costruzione e l'altra, consentendo ai regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore, ma non inferiore a quella normativamente prevista.
Tale norma, che persegue un interesse di natura mista tra individuale e collettivo, è finalizzata ad evitare la formazione di intercapedini dannose che possono mettere a rischio la sicurezza delle persone e creare zone insalubri, con scarso passaggio di aria e luce, e, dunque, potenzialmente nocive per la salute.
La ratio stessa deve ritenersi oggi evolutivamente integrata anche da una finalità di tutela dell'interesse all'ordinato sviluppo urbanistico e, soprattutto, dalla necessità di perseguire la staticità delle costruzioni.
7 Grava, peraltro, sul proprietario che deduca la violazione della normativa in materia l'onere di provare l'avvenuta costruzione e la dedotta violazione della normativa applicabile (in tema di distanze legali, è il proprietario che lamenti la violazione delle distanze legali a causa della realizzazione di un'opera edilizia su un fondo limitrofo, che risulta gravato dall'onere di provare sia l'avvenuta costruzione, sia la dedotta violazione della normativa applicabile - Cass. civ., sez. II, 18/04/2025,
n. 10329).
Nella nozione di costruzione ai fini della disciplina delle distanze legali rientrano le opere non completamente interrate con carattere di solidità ed immobilizzazione al suolo.
Invero, in tema di distanze legali, esiste, ai sensi dell'art. 873 c.c., una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata;
i regolamenti comunali, essendo norme secondarie, non possono modificare tale nozione codicistica, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, poiché il rinvio ai regolamenti locali, contenuto nella seconda parte dell'art. 873 c.c., è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore (Cass. civ., sez. II, 18/05/2025, n. 13157).
Ai fini dell'applicazione della normativa codicistica e regolamentare in materia di distanze tra edifici, per nuova costruzione si deve intendere non solo la realizzazione ex novo di un fabbricato, ma anche qualsiasi modificazione nella volumetria di un fabbricato precedente che ne comporti l'aumento della sagoma
d'ingombro, direttamente incidendo sulla situazione degli spazi tra edifici esistenti, e ciò anche indipendentemente dalla realizzazione o meno di una volumetria e/o dell'utilizzabilità della stessa a i fini abitativi. In particolare, la sopraelevazione deve essere considerata come nuova costruzione e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali delle costruzioni esistenti sul fondo confinante (Cass. civ., sez. II, 10/07/2025, n. 18826).
3.1 Nel caso di specie, la documentazione acquisita agli atti e le risultanze dell'istruttoria svolta nel corso del giudizio, consentono di ritenere che la trasformazione del lastrico solare non calpestabile in terrazza calpestabile con
8 elevazione del parapetto, non integri una mera ristrutturazione di un volume già esistente, bensì una vera e propria costruzione.
Va, tuttavia, rilevato come l'art. 873 c.c., anche in ragione della ratio ad esso sottesa (evitare la formazione di intercapedini anguste e una vicinanza eccessiva tra edifici, che ne impediscono l'igiene, ostacolano la circolazione di aria e l'ingresso della luce, determinando l'insalubrità e l'insicurezza delle costruzioni stesse), esoneri espressamente dal rispetto delle distanze, le costruzioni che dovessero, nel rispetto della legge, essere realizzate “unite o aderenti” l'una all'altra, e trovi, dunque, applicazione solo in riferimento a fondi finitimi, cioè confinanti o contigui.
Risulta, invero, chiarito dalla giurisprudenza di legittimità che “in tema di distanze nelle costruzioni, quando due fabbricati sono in aderenza, il proprietario di uno di essi non può dolersi della costruzione da parte del proprietario dell'altro di un muro sul confine, al di sopra del fabbricato, tenuto conto che il rispetto della distanza di cui all'art. 873 c.c. trova applicazione soltanto con riguardo a costruzioni su fondi finitimi non aderenti, essendo, pertanto, in tali casi legittima la sopraelevazione effettuata in aderenza sopra la verticale della costruzione preesistente” (Cass. civ., sez. II, 01/03/2025, ord. n. 5455).
In tema di distanze nelle costruzioni, dunque, quando due fabbricati sono in aderenza, la sopraelevazione in aderenza è legittima allorché, per effetto della sua realizzazione, sia superata l'altezza della fabbrica limitrofa, purché, limitatamente al tratto in esubero rispetto alla linea di colmo dell'edificio preesistente, la nuova costruzione non sconfini nella proprietà altrui, appoggiandosi alla fabbricata sovrastata, ipotesi, questa, in cui la riduzione in pristino dovrà essere circoscritta alla quota in eccedenza, riportando l'opera nei limiti della semplice aderenza ed entro i propri confini (Cass. civ., sez. II, 09/06/2023, ord. n. 16371).
3.2 Dalla planimetria allegata all'elaborato peritale e relativa ai fabbricati interessati, si evince che gli immobili di proprietà delle odierne parti in giudizio sono aderenti e la terrazza e il parapetto di un metro e mezzo oggetto di contestazione sono stati costruiti sul muro di confine tra le due proprietà.
Pertanto, la normativa invocata da parte attrice non è applicabile al caso di specie.
9 Alla luce delle considerazioni che precedono, non sussiste alcuna violazione della norma sulla distanza tra costruzioni (art. 873 c.c.), per l'inapplicabilità della disciplina in caso di costruzioni in aderenza.
4. Va ritenuta, al contrario, sussistente la violazione dell'art. 905 c.c. che disciplina la distanza per l'apertura di vedute dirette e balconi.
Pare utile precisare che vi è una netta distinzione tra la normativa sulle distanze e normativa sulle vedute, atteso che l'art. 905 c.c. - che salvaguarda il fondo finitimo dalle indiscrezioni attuabili mediante l'apertura di vedute negli edifici vicini al fine di proteggere interessi esclusivamente privati - non ha correlazione alcuna con l'art. 873 c.c., il quale è diretto a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza negli abitati e consente agli enti locali di stabilire distanze maggiori secondo una valutazione particolare dei detti interessi collettivi (cfr. Cass. civ., sez. II,
14/05/2025, ord. n. 12885).
È stato altresì ritenuto che la titolarità del diritto reale di veduta costituisca presupposto per esigere l'osservanza da parte del vicino delle distanze di cui all'art.
907 c.c., sicché la parte convenuta per l'eliminazione di vedute poste a distanza inferiore a quella prescritta dall'art. 905 c.c., la quale affermi il diritto a mantenerle, ha l'onere di provare l'avvenuto acquisto, a titolo negoziale od originario, della relativa servitù, a nulla rilevando la mera preesistenza di fatto di tali aperture (Cass. civ., sez. II, 14/05/2025, ord. n. 12885, in motivazione).
Tale diritto di servitù non risulta dedotto da parte convenuta.
A ciò si aggiunga che, in materia di luci e vedute, il diritto di proprietà di un immobile fronteggiante il fondo altrui non può attribuire, in assenza di titolo specifici
(negoziali o originari, come l'usucapione), l'acquisto automatico della servitù di veduta, la quale suppone l'esistenza, per la prescritta durata ventennale, di aperture che consentano l'inspectio e la prospectio nel fondo confinante e che siano poste a distanza inferiore di quella prescritta dall'art. 905 c.c. (Cass. civ., sez. II,
28/11/2023, n. 33134).
Va, peraltro, osservato come in caso di violazione delle distanze legali per l'apertura di vedute ex art. 905 c.c., l'azione volta alla condanna al ripristino dello stato dei luoghi, integrando un'actio negatoria servitutis di carattere reale, può essere proposta esclusivamente nei confronti del proprietario dell'immobile dal quale
10 la veduta abusiva è esercitata, mentre l'azione risarcitoria per il conseguente pregiudizio è esperibile tanto nei confronti di quest'ultimo quanto dell'autore della violazione, quali responsabili in solido (Cass. civ., sez. III, 29/12/2023, n. 36511).
Posto quanto sopra, pare utile osservare come le disposizioni contenute negli artt. 900 e ss. disciplinino le luci e le vedute, al fine di mediare, nel contesto delle limitazioni legali della proprietà, gli interessi contrapposti dei proprietari confinanti.
Le luci permettono il passaggio di luce e aria, ma non di affacciarsi sul fondo del vicino, le vedute, al contrario, consentono di inspicere et prospicere in alienum.
Ai fini della sussistenza di una veduta è requisito necessario non solo l'inspectio, ma anche la prospectio che, ai sensi dell'art. 900 c.c., consiste nella possibilità di vedere e guardare non solo frontalmente ma anche obliquamente o lateralmente sul fondo del vicino, per tale intendendosi qualunque parte, anche minima o marginale del fondo stesso, che consenta una inspectio e prospectio da una qualsiasi apertura esistente nel fabbricato della proprietà limitrofa.
Come si desume dall'art. 905 c.c., non possono aprirsi vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso o sul tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo.
Non possono parimenti costruirsi balconi, sporti, terrazze, lastrici solari o similia, muniti di parapetto, che permettono di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di tali opere.
Tale norma è volta a tutelare il fondo da qualsiasi indiscrezione esterna e a garantire la privacy e la riservatezza.
L'apertura, dunque, di una veduta da una parete di proprietà individuale verso il cortile di proprietà esclusiva di un edificio limitrofo, appartenente ad un diverso proprietario, è soggetta alle prescrizioni di cui all'art. 905 c.c., finendo altrimenti per imporre una servitù di fatto a carico dell'immobile altrui, atteso che il diritto di veduta comporta una permanente minorazione della utilizzabilità del bene che ne è gravato da parte di chiunque ne sia o ne divenga proprietario, con attribuzione alla proprietà vicina di un corrispondente vantaggio che a questa finisce per inerire come qualitas, ossia con le caratteristiche di realità tali da inquadrarsi nello schema delle servitù (Cass. civ., sez. II, 23/02/2024, n. 4816).
11 Non si ha veduta quando per l'esercizio della facoltà di inspectio e prospectio sia necessario ricorrere a mezzi artificiali, quali sgabelli, scale etc. o se l'osservazione o l'affaccio debbano ritenersi esclusi dalla normale funzione dell'opera, come accade, in via esemplificativa, nei lastrici solari o nei terrazzi privi di parapetto o circondati da parapetti molto alti.
Per aversi una veduta occorre, dunque, che, tenuto conto della struttura oggettivamente considerata, le facoltà in esame siano esercitabili normalmente, in condizioni di comodità e sicurezza, e permanentemente.
È altresì richiesto che le opere siano sorte per l'esclusivo scopo dell'esercizio della veduta, risultando, peraltro, sufficiente che esse abbiano oggettivamente tale idoneità.
Per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell'art. 900 c.c., conseguentemente assoggettata alle regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c., in tema di distanze, è necessario che le cosiddette facoltà di “inspectio e prospectio in alienum”, vale a dire la possibilità di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente, siano esercitabili in condizioni di comodità e sicurezza. Ne consegue che l'assenza di un parapetto su una terrazza di copertura di un edificio costituisce elemento decisivo per escludere che l'opera abbia i caratteri della veduta, anche se essa è di normale accessibilità o praticabilità da parte del proprietario, laddove la praticabilità può valere, invece, ai fini della qualificazione della situazione come luce irregolare (Cass. civ., sez., II, 10/02/2020, n. 3043).
4.1 Nel caso di specie, l'istruttoria espletata nel corso del giudizio ha consentito di accertare che parte convenuta, dal 27/11/2019 al 13/01/2020, ha realizzato, in luogo del precedente lastrico solare non calpestabile, una terrazza calpestabile, con elevazione di un parapetto di circa un metro e mezzo lungo il perimetro della nuova opera.
In particolare, (precedente proprietario dell'immobile della Testimone_1 società convenuta), sui cap. a) e b) della seconda memoria istruttoria (“a) vero che nella primavera dell'anno 2019, la società convenuta, proprietaria del villino confinante con quello del Sig. alzava parte del muro di recinzione e Parte_1 realizzava una terrazza praticabile, con elevazione di un parapetto di circa un metro e mezzo, lungo il perimetro del nuovo manufatto come da foto che mi si mostrano doc
12 1 fascicolo attore. b) vero che fino al 2019, l'immobile di proprietà P.F. CP_1 nella porzione confinante con , aveva un lastrico solare non
[...] Parte_1 praticabile”), ha dichiarato: “Premetto che circa quattordici anni fa ho venduto
l'immobile ubicato presso il Consorzio Lido di UL Al Campanile al sig.
[...]
Conosco quindi molto bene i luoghi di causa. Conosco altresì il sig. Parte_2 che era mio vicino di casa. Sono stato proprietario di quel bene dall'anno Parte_1
1978. Ricordo che acquistai l'immobile due anni dopo la nascita di mio figlio nel
1976. Dopo la vendita del bene sono sempre tornato al Lido di UL, dove mi recavo per il mare e in visita ad amici. Sul capitolo di prova: Confermo quanto mi si legge e riconosco perfettamente le foto doc. 1 e doc. 2 allegati all'atto di citazione, dove si vede la realizzazione di un parapetto che dalla finestra si estende sino all'angolo del fabbricato;
si tratta di una modifica che a me è balzata all'occhio con evidenza poiché quella era casa mia e quindi la conosco molto bene. ADR. Della realizzazione di queste opere mi sono avveduto nell'anno 2019 o 2020, passando come di consueto da quelle parti, come ho detto, per recarmi al mare o a fare visita ad amici che lì hanno ancora la casa. […] ADR. Prima della realizzazione dell'opera io non salivo sul tetto e lo spazio oggi chiuso dal parapetto non era praticabile;
non vi erano scale di accesso alla copertura, che tuttavia non ricordo se era costituita da un lastrico solare o da un tetto a falda. ADR. Sulla copertura, quando io abitavo lì, affacciava, dal bagno interno, lato vasca da bagno, una piccola finestra delle dimensioni di 50x50 cm al più realizzata ad una altezza dal pavimento di almeno 1,5 metri;
ADR. Da quella finestrella non ci si poteva affacciare e la finestra era chiusa da una grata di ferro all'esterno” (cfr. verbale udienza del 05/12/2023).
Tali circostanze sono state confermate anche dal teste il Testimone_2 quale, sui medesimi capitoli di prova, ha dichiarato: “Premetto che conosco i luoghi di causa molto bene;
mi sono sempre recato dal 1998 in poi e sino a tutt'oggi presso il Lido di UL e spesso sono stato ospite del sig. in particolare ciò è Parte_1 accaduto ogni anno dalla morte di mio padre, che appunto è avvenuta nel 1998; in passato frequentavo la casa di mio zio che è quella che vedo nelle Testimone_1 foto doc. 1 e 2 allegate all'atto di citazione che mi si mostrano. Nelle foto si vede la realizzazione di un parapetto che prima non c'era; infatti da piccolo io e miei compagni di giochi salivamo su quello che era un tetto, costituito certamente da una
13 superficie piana, ma non ricordo come fosse coperta se con tegole o meno. ADR. La realizzazione di questo parapetto è anteriore al periodo del COVID, quindi credo sia avvenuta negli anni 2018/2019. ADR. Io salivo sul tetto arrampicandomi su un muretto vicino, ma posso dire che non vi era alcuna scala che consentiva l'accesso al tetto” (cfr. verbale udienza del 05/12/2023).
Nella sua originaria conformazione, il lastrico solare non era dunque accessibile e praticabile;
non configurava, ai sensi dell'art. 900 c.c., una veduta, non essendo destinato per sua natura e funzione a consentire l'affaccio sul fondo del vicino attore.
Pertanto, la trasformazione del precedente lastrico in terrazza calpestabile con innalzamento del parapetto di un metro e mezzo ne ha comportato una radicale trasformazione, essendo mutata la sua destinazione di utilizzo e accesso.
Ne deriva che tale costruzione ha determinato l'apertura di una veduta diretta verso il fondo dell'attore, dalla quale, in ragione dell'innalzamento del parapetto, è, possibile esercitare le facoltà di inspectio e prospectio in condizioni di comodità e sicurezza.
Sul punto, può richiamarsi il principio di diritto alla stregua del quale
l'esistenza di un'opera muraria munita di parapetti e di muretti, dai quali sia obiettivamente possibile guardare e affacciarsi comodamente verso il fondo del vicino, è sufficiente a integrare una veduta e il possesso della relativa servitù, senza che occorra anche l'esercizio effettivo dell'affaccio (essendo la continuità dell'esercizio della veduta normalmente assorbito nella situazione oggettiva dei luoghi), né che tali opere siano sorte per l'esercizio esclusivo della veduta, essendo sufficiente che le stesse tale esercizio rendano possibile (Cass. civ., sez. II,
27/11/2023, n. 32816).
4.2 Va, al contrario, escluso che la sostituzione della finestra già esistente, munita di inferriate, con una nuova finestra costituisca apertura di una veduta diretta ai sensi dell'art. 905 c.c..
Come sopra evidenziato, ai sensi dell'art. 900 c.c., per veduta deve intendersi l'apertura che consenta di esercitare in modo permanente la inspectio e prospectio direttamente sul fondo del vicino.
14 Pertanto, non può essere considerata tale una finestra aperta nel muro interno di un fabbricato che affacci su un ambiente dello stesso proprietario, come nel caso di specie, anche laddove, attraversando tale ambiente, si possa poi raggiungere altra apertura dalla quale esercitare la veduta e questa sia agevolmente raggiungibile dalle aperture praticate nel muro interno.
La finestra può costituire veduta o luce a seconda che consenta o meno l'affaccio e, dunque, può essere soggetta al regime delle vedute, ove sia strutturata in modo tale da permettere di guardare nel fondo del vicino.
Una porta, la cui funzione non è quella di consentire l'areazione e l'illuminazione degli ambienti interni, bensì di rendere possibile il passaggio delle persone o di impedirlo, può essere aperta senza rispettare le distanze prescritte negli artt. 905 e 907 c.c. per le vedute, ad eccezione dell'ipotesi in cui sia strutturata in modo da consentire di guardare nel fondo del vicino (porta - finestra).
A ciò si aggiunga, peraltro, che la porta-finestra che consenta la inspectio, ma non la prospectio, ossia lo sguardo frontale sul fondo del vicino, ma non lo sguardo obliquo e laterale, non integra veduta, sebbene permetta occasionalmente e fugacemente, nel momento dell'uscita, la visione globale e mobile del fondo alieno
(Cass. civ., sez. VI, 13/08/2014, n. 17950).
4.3 Nel caso di specie, la consulenza tecnica d'ufficio disposta nel presente giudizio ha consentito di accertare che, diversamente da quanto dedotto da parte attrice, non risulta realizzata alcuna porta finestra, in luogo della finestra già esistente
(“dal sopralluogo effettuato e dalla documentazione esaminata, di tale sostituzione al piano primo non v'è traccia, in quanto sulla facciata dell'abitazione prospiciente il terrazzo per cui è causa, vi è solo una finestra” cfr. pag. 5 elaborato peritale).
Non risulta provato, peraltro, che da tale finestra, si ribadisce già esistente, che si apre sul terrazzo del convenuto e alla cui sinistra sussiste una parte di muro (cfr. foto 5-6 allegate all'elaborato peritale), i convenuti esercitino unitamente le facoltà di inspectio e prospectio sul fondo dell'attore (la natura di veduta o luce (regolare o irregolare) deve essere accertata dal giudice di merito alla stregua delle caratteristiche oggettive dell'apertura stessa, rimanendo a tal fine irrilevante
l'intenzione del suo autore o la finalità dal medesimo perseguita, sicché, un'apertura munita di inferriata, tale da non consentire la prospectio nel fondo vicino, può
15 configurarsi solo come luce, anche se consenta di guardare con una manovra di per sé poco agevole o poco sicura per una persona di normale conformazione - Cass. civ., sez. II, 19/11/2024, n. 29752).
4.4 Accertata l'apertura da parte della società convenuta di una veduta diretta in violazione della distanza di cui agli artt. 905 e 907 c.c., va conseguentemente rilevato come, in materia di violazione delle distanze legali, il proprietario abbia diritto alla rimozione delle opere lesive e al risarcimento del danno.
Sul punto va tuttavia rilevato, con la giurisprudenza di legittimità, che
l'eliminazione delle vedute abusive, che consentono di affacciarsi e guardare nel fondo altrui, non necessariamente deve essere disposta dal giudice tramite la demolizione di quelle porzioni immobiliari costituenti il corpus della violazione denunciata, ben potendo la violazione medesima essere eliminata per altra via, mediante idonei accorgimenti, i quali, pur contemperando i contrastanti interessi delle parti, rispondano ugualmente al precetto legislativo da applicare al caso oggetto di cognizione. Spetta, poi, al giudice dell'esecuzione la determinazione delle concrete modalità dell'opera o la scelta tra diverse articolazioni concrete di opere aventi comuni finalità e connotazioni (Cass. civ., sez. II, 08/01/2024, n. 438).
Va in questa sede va dunque disposto l'eliminazione della veduta realizzata in violazione delle distanze legali dalla società convenuta, ma non possono stabilirsi le concrete modalità dell'opera da realizzare tra le diverse opzioni tecniche disponibili, di cui non si è discusso nello specifico nel presente giudizio di cognizione.
5. Parte attrice ha altresì chiesto il risarcimento del danno subito a seguito della lamentata violazione delle distanze legali, considerandolo in re ipsa, come tale non richiedente una specifica attività probatoria e da liquidarsi equitativamente.
L'orientamento giurisprudenziale, richiamato da parte attrice, per cui in tema di violazione delle distanze tra costruzioni, il danno che il proprietario confinante subisce, deve ritenersi in re ipsa, senza necessità di una specifica attività probatoria, essendo il detto danno l'effetto, certo e indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà, alla luce della recente evoluzione giurisprudenziale, sancita dalle Sezioni Unite 33645/2022 (sia pure nell'ambito di un diverso conflitto in materia di danno da occupazione sine
16 titulo), che, in tema di prova del danno da violazione del diritto di proprietà e di altri diritti reali, hanno optato per una mediazione fra la teoria normativa e causale del danno, deve essere criticamente valutato.
Ai fini del risarcimento dei danni come richiesto dall'attore, è necessaria la prova del c.d. “danno conseguenza”, che si sostanzia nelle conseguenze lesive, patrimoniali e non patrimoniali, derivanti dalla condotta messa in atto.
Tale impostazione risponderebbe alla previsione secondo la quale la naturale funzione che assolve la risarcibilità del danno a seguito dell'accertamento della responsabilità civile è quella riparativa, quindi, compensativa della perdita subita.
Una differente configurazione del danno, che prevedesse la sua risarcibilità in un'ottica di “danno evento”, andrebbe invece ad assolvere una vera e propria funzione “punitiva”, che mal si attaglia ad un sistema civilistico che privilegia il carattere restaurativo del risarcimento del danno, volto al ripristino dello status quo ante del danneggiato.
Ai fini del risarcimento è, dunque, necessario allegare e provare non solo il danno - evento ma anche il danno - conseguenza, avendo da tempo chiarito la giurisprudenza di legittimità che se sussiste solo il fatto lesivo, ma non vi è un danno- conseguenza, non vi è l'obbligazione risarcitoria (cfr. parte motiva Cass. civ. Sez. U.
15/11/2022, n.33645).
È al danno - conseguenza che viene parametrato il contenuto dell'obbligazione risarcitoria, atteso che, per quanto importante sia il bene la cui lesione ha originato l'ingiustizia, il risarcimento è limitato a compensare la perdita subita, se e nei limiti in cui essa si sia verificata,“identificandosi il danno risarcibile non con la lesione dell'interesse tutelato dall'ordinamento ma con le conseguenze di tale lesione, sicché la sussistenza di siffatto danno non patrimoniale deve essere oggetto di allegazione e prova, anche attraverso presunzioni, [..](Cass. 25420/ 2017;
Cass. 4005/ 2020) (cfr. Cass. civ., Sez. VI-III, 31/03/2021, n. 8861).
Non è, dunque, sufficiente, il solo danno - evento, essendo necessario anche il danno - conseguenza, che va allegato e provato.
Posto quanto sopra, in via generale, va osservato come con il recente arresto giurisprudenziale richiamato si sia sostituita la locuzione danno in re ipsa con quella
17 di danno presunto o danno normale, privilegiando la prospettiva di una presunzione basata sull'allegazione di specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio.
Ciò vuol dire che, ancorché non sia necessaria una prova precisa dell'ammontare del danno (che può essere liquidato equitativamente, ad esempio tramite il canone locativo di mercato), spetta, comunque, alla parte che chiede il risarcimento allegare la concreta possibilità di godimento che ha perso a causa dell'occupazione abusiva.
Le Sezioni Unite hanno, altresì, definito il danno risarcibile in presenza di violazione del contenuto del diritto di proprietà: esso riguarda non la cosa ma il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa sicché il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire (Cass. civ., sez. II, 27/06/2024, n.17758, in motivazione).
Nel caso in cui la prova sia fornita attraverso presunzioni, l'attore ha l'onere di allegare il pregiudizio subito, anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza.
L'orientamento condiviso dalle Sezioni Unite, pur concernendo una fattispecie diversa da quella per cui è causa, induce a riconsiderare l'applicazione, in via generale, del concetto di danno in re ipsa, riconoscendo la necessità di allegare e, se necessario, di provare il danno effettivo subito come conseguenza dell'illecito.
Pertanto, si è affermato nella recente giurisprudenza di legittimità che in tema di risarcimento del danno per violazione delle distanze legali tra costruzioni, il proprietario è tenuto ad allegare il danno subito a causa della violazione ed in caso di contestazione specifica è tenuto a provarlo, anche tramite nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o mediante presunzioni semplici (Cass. civ., sez.
II, 14/05/2025, n. 12879).
Ed ancora: in caso di violazione delle distanze, l'esistenza del danno può essere provata attraverso il ragionamento presuntivo, tenendo conto di una serie di
18 elementi - che concorrono anche alla valutazione equitativa del danno - dai quali possa evincersi una riduzione di fruibilità della proprietà, del suo valore e di altri elementi che devono essere allegati e provati dall'attore (Cass. civ., sez. II,
27/06/2024, n.17758).
5.1 Nel caso di specie, parte attrice si è limitata a dedurre genericamente l'avvenuta limitazione della riservatezza, della veduta, della luminosità ed ariosità dell'immobile di sua proprietà nonché ad allegare un danno da svalutazione, senza tuttavia fornire alcun elemento dal quali inferire, ai fini dell'elaborazione di un ragionamento presuntivo, il lamentato danno.
La fattura delle opere oggetto di adeguamento, realizzate con una certa cura
(da quanto emerge dagli atti di causa), esclude di inferire che le stesse determinino un sicuro deprezzamento della proprietà vicina, in difetto di specifica prova a riguardo.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la richiesta di risarcimento del danno proposta da parte attrice non può essere accolta, in quanto non provata.
6. Ai sensi dell'art. 92 c.p.c., il giudice può provvedere alla compensazione delle spese di lite nelle ipotesi di reciproca soccombenza, in caso di assoluta novità della questione trattata, in caso di conciliazione tra le parti oppure o di sussistenza di altre gravi ed eccezionali ragioni, che devono essere espressamente indicate nella motivazione.
La regola della compensazione, che qui viene in rilievo per essere state respinte alcune delle plurime domande avanzate da parte attrice e autonomamente valutate, va applicata secondo l'affermazione del seguente principio: L'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall' art.
92, secondo comma, c.p.c. (Cass. civ., sez. II, 11/03/2025, n. 6486).
19 Va dunque operata una compensazione parziale delle spese di lite nella misura del 50% e la restante parte va posta a carico della società convenuta, soccombente in via prevalente.
La liquidazione, effettuata in dispositivo, è fatta in applicazione dei parametri di cui al DM n. 55 del 2014 e successive modificazioni. Si tiene conto dello scaglione compreso tra € 26.000,01 ed € 52.000,00 con riduzione dei parametri nella misura del
30% attesa la scarsa difficolta della controversia ed il tenore delle difese svolte.
6.1 Le spese di CTU sono così ripartite: 1/3 parte attrice e 2/3 parte convenuta. Si deve tutt'oggi tener conto del pur risalente principio giurisprudenziale per cui: poiché le spese di consulenza tecnica d'ufficio rientrano nella comune disciplina degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., il giudice non può, dopo aver disposto la compensazione parziale tra le parti delle spese processuali in considerazione della reciproca parziale soccombenza, porre le spese di consulenza a carico di una sola delle parti senza che sussistano eventuali specifiche ragioni che giustifichino un diverso trattamento.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così decide:
- accerta che la convenuta ha realizzato, in violazione Controparte_1 delle distanze di cui all'art. 905 c.c., una illegittima servitù di veduta dall'immobile di sua proprietà in Terracina, Via Badino Vecchia Km 5+200, lottizzazione Lido
d'UL (in catasto al foglio 122, particella 512 sub 7) verso l'immobile limitrofo di proprietà attorea (in catasto al foglio 122, particella 512 sub 3), ciò mediante la costruzione di un parapetto che ha trasformato in terrazzo il preesistente lastrico solare non praticabile;
- ordina conseguentemente alla convenuta la riduzione in pristino dello stato dei luoghi apportando le demolizioni o modifiche necessarie ad assicurare il rispetto della distanza minima di 1,50 metri dal fondo vicino della predetta veduta illegittimamente realizzata e limitatamente ad essa;
- compensa nella misura della metà le spese di lite tra le parti e condanna la convenuta a rifondere la restante metà all'attore Controparte_1 Parte_3
[...
[...] che liquida in € 272,50 per esborsi ed € 2.665,60 per compensi al difensore,
[...] oltre rimborso forfettario delle spese, IVA e CPA nella misura di legge;
- pone le spese di CTU, liquidate in corso di giudizio con separato decreto, a carico di parte convenuta nella misura di 2/3 e a carico di parte attrice per la restante parte di 1/3.
Latina, lì 21/11/2025
Il giudice
LU VE
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