N. 6165/2020 R.Gen.Aff.Cont.
Cron._________
Rep. _________
Sent. n._________
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
6 SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Anna Maria Diana, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 6165/2020 R.Gen.Aff.Cont. assegnata in decisione all'udienza del 03/10/2025
TRA
(c.f.: ), elett.te Parte_1 C.F._1
dom.ta in presso lo studio dell'Avv. Clino Pompei, (C.F.
) e dall'Avv. Silvan Vecchio, dal quale è C.F._2
rappresentata e difesa in virtù di procura in calce all'atto di citazione
- ATTRICE
E
(c.f.: ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 del legale rapp.te pro tempore, elett.te dom.to in Corso Umberto I 34
80138 Napoli, presso lo studio degli avv.ti Maurizio Forestieri (c.f. ) e Avv Andrea Lauro (c.f. C.F._3
che lo rappresentano e difendono, giusta C.F._4
mandato in calce alla comparsa di costituzione
- CONVENUTO
Oggetto: impugnazione di delibera Controparte_2 assembleare
Conclusioni: all'udienza del 03/10/2025 il procuratore dell'attrice ha chiesto, in accoglimento della domanda, di sospendere l'efficacia della delibera assembleare del 9.10.2019 ed accertarne e dichiarane la nullità
e/o annullabilità, con vittoria di spese, diritti ed onorari.
Il procuratore del convenuto ha chiesto il rigetto della domanda con vittoria di spese, diritti ed onorari.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione, in rinnovazione, l'attrice conveniva in giudizio il , rappresentando: Controparte_3
- di esser proprietaria del locale commerciale posto al piano terra del summenzionato Condominio;

- l'ingresso al predetto locale e le vetrine principali del negozio si trovano all'interno del cortile- galleria condominiale e sono accessibili dopo aver varcato il cancello di ingresso che delimita lo spazio comune;

- sulla facciata esterna del , sin dal 1956, è posta una piccola CP_1 bacheca espositiva;

- dalla costituzione del il cancello di ingresso è rimasto CP_1
sempre aperto;

- 2 - - nondimeno, l'assemblea condominiale del 9.10.19 discuteva ed approvava, in seconda convocazione, i punti 2) e 3) all'ordine del giorno, aventi ad oggetto l'eliminazione della vetrina esterna e la chiusura del cancello d'entrata del palazzo condominiale nonostante il dissenso manifestato dall'attrice, che invece, si rendeva disponibile a limitare l'accesso pedonale nell'area comune negli orari di apertura dell'esercizio commerciale.
Esperito inutilmente il tentativo di mediazione, l'attrice impugnava la delibera condominiale del 9.10.19, adducendone la nullità/annullabilità per:
-violazione dell'art. 1102 c.c., in quanto lesiva del diritto individuale della condomina sulla cosa comune ed, in particolare, sul cancello che dà accesso al palazzo e sul muro perimetrale ove è affissa la bacheca/vetrina;
- violazione del 1120 co. 4, c.c., posto che la chiusura del cancello condominiale, sostanziandosi in una innovazione ex art 1120 c.c., avrebbe reso inservibile l'uso ed il godimento della cosa comune da parte dell'attrice e sarebbe stata deliberata in assenza dei quorum previsti dalla legge;

L'attrice, in ragione di quanto sopra, concludeva chiedendo la sospensione della efficacia esecutiva della delibera impugnata e l'accertamento e declaratoria di nullità/annullabilità della stessa, con vittoria di spese.

2. In data 27.2.2021, si costituiva in giudizio il che, CP_1
preliminarmente, contestava la difformità dell'attività commerciale rispetto alla destinazione d'uso dell'immobile in proprietà dell'attrice, quale risultante dal registro catastale, come categoria C2 - uso magazzino
- 3 - e locale di deposito. Parte convenuta, inoltre, deduceva la legittimità della delibera impugnata, adducendo che la chiusura del cancello del palazzo era motivata dalla necessità di assicurare la tutela alla riservatezza e alla privacy dei condomini contro l'ingresso ed il transito indiscriminato di persone estranee al . Con riferimento alla CP_1 rimozione della bacheca/vetrina affissa sulla parete esterna del fabbricato, il rappresentava che la rimozione era stata CP_1 deliberata al fine di scongiurare pericoli in danno dei passanti e degli stessi condomini, con correlata responsabilità del . Il CP_1
convenuto, pertanto, dedotta l'inammissibilità della domanda di sospensiva, perché non introdotta nelle forme del rito cautelare uniforme e per mancanza del fumus boni juris e del periculum in mora, chiedeva rigettarsi l'istanza di sospensiva e nel merito rigettare la domanda dell'attrice con vittoria di spese.

3. Con ordinanza del 14.1.2022, il giudice accoglieva l'istanza di sospensiva della delibera impugnata, per le ragioni ivi indicate.
A seguito di discussione orale, all'udienza del 21.6.2024, il GI tratteneva la causa in decisione.
Con successiva ordinanza del 7.10.2024, il GI, prospettando l'eventuale natura programmatica della delibera impugnata e, per l'effetto,
l'inammissibilità dell'azione per carenza di interesse ad agire, rimetteva la causa sul ruolo.
Alla successiva udienza del 3.10.2025, stimolato il contraddittorio delle parti sul punto, il Giudice riservava la causa in decisione.

4. Preliminarmente va evidenziato che “l'interesse all'impugnazione di una deliberazione dell'assemblea condominiale ai sensi dell'art. 1137
- 4 - c.c. postula che la stessa sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condòmini suscettibile di eventuale pregiudizio” (Cass. civ., sez. II, 23.11.2016, n. 23903; Cass. civ., sez. II, 25.5.2016, n.
10865). L'interesse ad agire non può, pertanto, configurarsi in presenza di una delibera meramente programmatica, le cui statuizioni avranno solo una funzione propedeutica rispetto ad altre decisioni che dovranno essere assunte in un momento successivo.
Va, altresì, ricordato che, ai fini della qualificazione della natura programmatica o definitiva della delibera, “le delibere assembleari devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 ss. c.c., privilegiando, innanzitutto, l'elemento letterale”, con la precisazione che solamente nel caso in cui l'utilizzo di tale elemento si manifestasse inidoneo potrebbe farsi ricorso agli “altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell'atto” (Cass. civ., sez. II, 23.11.2016, n. 23903).
Ebbene, applicando siffatte coordinate ermeneutiche al caso di specie, va escluso il carattere meramente programmatico della delibera impugnata e, per l'effetto, va confermato l'interesse ad agire di parte attrice.
Per vero, il verbale assembleare del 10.10.2019, oltre ad indicare specificatamente le attività da autorizzarsi, ha validamente espresso il quorum deliberativo richiesto per l'adozione della delibera impugnata, indicando i nominativi dei condomini presenti, astenuti, dissenzienti e favorevoli all'approvazione della stessa, conseguentemente, dimostrando, quanto al capo 2 e 3) dell'ODG, l'inequivocabile volontà dell'assemblea condominiale di provvedere alla eliminazione della
- 5 - vetrina esterna installata dalla e alla chiusura Parte_2
del cancello di entrata del palazzo, determinando un pregiudizio della posizione patrimoniale dell'attrice.

5. Venendo all'esame del merito del giudizio, parte attrice deduce l'illegittimità della delibera impugnata perché adottata in violazione degli artt. 1102 c.c. e 1120 c.c.
A tal proposito, giova evidenziarsi che i vizi denunziati integrano vizi di annullabilità e non di nullità della delibera impugnata.
Per vero, il criterio discretivo fra ipotesi di nullità ed ipotesi di annullabilità delle delibere assembleari è stato posto nel 2005 dalle
Sezioni Unite della Suprema Corte, le quali hanno affermato che “in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione
- 6 - all'oggetto” (cfr Cass. civ., SS. UU., sent. n. 9839 del 12.04.2021; Cass. civ., SS.UU. del 07.03.2005, n. 4806).
Ebbene, premesso che il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, il Giudice è comunque tenuto a controllare la legittimità della delibera condominiale, verificando che la stessa sia conforme al regolamento condominiale e alle norme di legge, tra cui la disposizione ex art. 1102 c.c.
A tal proposito, va rilevato che l'art. 1102 c.c. - dettato in tema di comunione, ma applicabile anche al condominio stante il richiamo fattone dall'art. 1139 c.c. - disciplina l'uso delle cose comuni, consentendo al singolo condomino di servirsi della cosa comune, traendo ogni possibile utilità, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti d'uso.
Inoltre, il partecipante alla comunione ha il diritto di modificare la cosa comune sostenendo i relativi costi al fine di realizzare un godimento migliore della cosa stessa (Cass. II, n. 6458/2019).
Ebbene la norma consente l'utilizzo della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, prevedendo due limiti: il divieto per il condomino di alterare la destinazione economica attuale della cosa, e quello imposto dal diritto “al pari uso della cosa comune”. Quanto al primo, si specifica che per “destinazione della cosa” deve intendersi quella specifica funzione economica e giuridica impressa alla stessa, determinata da elementi economici, quali gli interessi collettivi appagabili con l'uso della cosa, elementi giuridici, quali le norme
- 7 - tutelanti quegli interessi, ed elementi di fatto, quali le caratteristiche della cosa;
ovvero di modificare l'utilità che gli altri partecipanti traggono dal bene comune. In mancanza di accordo unanime o di deliberazione maggioritaria circa l'uso delle parti comuni, la destinazione di queste ultime, rilevante ai fini del divieto di alterazione ex art. 1102 c.c., può risultare anche dalla pratica costante e senza contrasti dei condomini e, cioè, dall'uso ultimo voluto e realizzato dai partecipanti alla comunione, che il giudice di merito deve accertare (Cass. Sez. 2, 28.8.2020 n .18038).
Con riferimento al secondo limite, lo stesso non va inteso nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, l'uso della cosa comune avviene di regola – finché ciò sia possibile e ragionevole - in maniera promiscua (Cass. Sez. VI-2, 2021, n. 11870; Cass. Sez. 2, 2015 ,n. 7466).
Anche l'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, peraltro, qualora sia svolto nei limiti di cui all'art. 1102, non è, di per sé, idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, salvo l'obbligo per l'occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso (Cass. Sez. II, n. 2423/2015).

6. Ebbene, venendo all'esame del caso di specie, si discute della legittimità della delibera assembleare con cui il ha disposto CP_1 la chiusura del cancello di accesso al fabbricato condominiale nonché ha
- 8 - ordinato la rimozione della vetrina apposta dalla sul muro Pt_1
perimetrale, con l'effetto di diminuire sensibilmente l'utilità sul bene da parte dell'attrice. Per vero, quest'ultima, in qualità di proprietaria di un immobile, sito al pianterreno del fabbricato condominiale, privo di affaccio esterno sulla strada e destinato ad un'attività commerciale di vendita al dettaglio, sarebbe pregiudicata dalla delibera de quo in termini di visibilità ed accesso, anche potenziale, alla clientela.
A tal proposito, si osserva, preliminarmente, che l'accesso pedonale all'area comune da parte dei clienti dell'esercizio commerciale, negli orari di apertura degli esercizi di vendita al pubblico, rientra nella facoltà del singolo condomino, che ben può trarre una maggiore utilità dal bene comune ex art 1102 c.c., senza, tuttavia, precluderne il pari uso o alterarne la destinazione comune.
Per giurisprudenza costante, inoltre, l'apposizione di una vetrina da esposizione o mostra sul detto muro da parte di un condomino al muro perimetrale dell'edificio condominiale - anche in considerazione delle sue funzioni accessorie di appoggio di tubi, fili, condutture, targhe e altri oggetti analoghi –non costituisce di per sé abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune, che fa capo come “jus possidendi” a tutti i condomini, se effettuata nel rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c.( Cass. Civ. sez. II, 28 agosto 2020, n. 18038 ): “Ciascuno dei condomini può servirsi dei muri perimetrali dell'edificio condominiale per quelle utilità accessorie che ineriscono al godimento della proprietà esclusiva, qual è l'utilità del risalto pubblicitario dell'attività professionale o commerciale svolta, che si realizza normalmente mediante l'apposizione di insegne, targhe, cartelli e simili.
Ne consegue - poiché la utilizzazione del muro perimetrale comune
- 9 - mediante tale apposizione non ne altera la naturale e precipua destinazione di sostegno dell'edificio condominiale – che l'utilizzazione stessa, ove non impedisca l'esercizio concorrente del diritto degli altri partecipanti di fare eguale uso del muro, costituisce normale esercizio del diritto di usare la cosa comune.” (Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1986,
n. 6229).
Tutto ciò premesso, si rileva l'illegittimità della delibera impugnata per aver alterato la destinazione d'uso dei beni condominiali in assenza dei requisiti prescritti ex art. 1173 ter c.c.
Per vero, è rimasto incontestato, oltre che risultante per tabulas (anche grazie alla produzione fotografica in atti), il dato secondo cui sin dagli anni '60 del 900 lungo il muro perimetrale del era collocata CP_1 una vetrina di esposizione, proprio dove ora è apposta la bacheca di cui si chiede la rimozione;
parimenti, risulta pacifico che il cancello d'entrata del palazzo sia sempre rimasto aperto al pubblico, onde CP_4 consentire alla potenziale clientela di accedervi.
A tal proposito, la documentazione fotografica depositata in atti, non contestata da parte convenuta, conferma che, in epoca risalente, i locali interni al palazzo erano adibiti ad uccelleria e successivamente, almeno dal 2011, l'immobile in proprietà dell'attrice è stato destinato alla vendita al dettaglio di abbigliamento (vd. contratto di locazione depositato nel fascicolo di parte attrice).
Lo svolgimento di siffatte attività, peraltro, non contraddice il regolamento condominiale, che non pone limitazioni a riguardo. A tal proposito, si osserva che, per costante giurisprudenza, le clausole del regolamento condominiale che pongono divieti a specifici impieghi delle
- 10 - singole unità immobiliari devono essere interpretate restrittivamente e devono essere tali da esprimere, in maniera chiara ed esplicita, l'intento del condominio di vietare lo svolgimento delle specifiche attività:
“L'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale, nella parte in cui impone limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne le limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti.” (Cass. Civ., sent. 192/2016; Cass. Civ., sent.
18052/2012). In applicazione di quanto sopra, la disposizione di cui all'art. 11 del regolamento condominiale, che vieta la sosta di qualsiasi veicolo od oggetto ingombrante nell'androne, non può essere interpretata nel senso di vietare l'esercizio di attività commerciali all'interno del palazzo, che, quindi, non può ritenersi abusiva.
Ebbene, per quanto detto sopra, la destinazione d'uso della cosa comune, come desunta dall'uso fattone in concreto da tutti i partecipanti alla comunione nel corso di svariati anni, risulta alterata dalla delibera impugnata, lì dove dispone la chiusura del cancello di ingresso del palazzo, così da impedir l'accesso ai possibili avventori del locale commerciale e la rimozione della vetrina di esposizione.
La modifica della destinazione d'uso della cosa comune, trattandosi di un'operazione straordinaria, è disciplinata dall'art. 1117-ter c.c., che prevede possa essere deliberata, in presenza di interessi condominiali, da una maggioranza qualificata, pari ai quattro quinti dei condomini ed ai quattro quinti del valore dell'edificio, richiamando gli stessi limiti impeditivi già generalmente operanti per le innovazioni. Il Codice civile prevede altresì gravosi oneri di pubblicità, comunicazione e contenuto
- 11 - dell'avviso di convocazione, nonché della stessa deliberazione, nonché la presenza di esigenze di interesse condominiale.
Ebbene, nel caso di specie, difettano le esigenze di tutela degli interessi condominiali.
Per vero, non coglie nel segno il lì dove sostiene che la CP_1 rimozione della bacheca è giustificata da ragioni di sicurezza e di decoro architettonico del palazzo. Infatti, sotto il primo profilo, la vetrina espositiva non risulta pericolante e fatiscente, tale da comportare un pericolo per la incolumità dei passanti (condomini o terzi), con conseguente responsabilità per il . CP_1
La documentazione fotografica depositata in atti rappresenta una bacheca, di modeste dimensioni, solida e di recente realizzazione: pertanto, non può essere accolta l'obiezione del circa la CP_1
pericolosità della struttura.
Sotto il secondo profilo, è sufficiente osservare che la bacheca insiste su un fabbricato sito in una delle strade dello shopping più CP_1
conosciute della città, ove diversi edifici presentano vetrine esterne che, lungi dal compromettere l'armonia estetica e architettonica dei fabbricati, risultano in sintonia con la vocazione prettamente commerciale della zona su cui insiste.
risulta raggiunta la maggioranza qualificata richiesta dall'art. CP_5
1117 ter c.c., con la conseguenza che la delibera impugnata è stata illegittimamente adottata.
Per tutte le ragioni anzidette, la domanda attorea deve essere accolta.
- 12 - In applicazione dell'art. 91 c.p.c., le spese di lite seguono la soccombenza e, rilevato il valore indeterminabile e la bassa complessità della causa, sono determinate nel valore medio per ogni altra fase del processo, come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, 6 SEZIONE civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di , Parte_1 Controparte_1
così provvede:
1) Accoglie la domanda formulata da e, per Parte_1
l'effetto, annulla la delibera condominiale del 9.10.2019;
2) Condanna parte convenuta al pagamento delle spese del presente giudizio in favore di parte attrice che liquida per compensi in € 7.616,00, oltre rimborso forfettario spese generali, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Napoli, il 30/10/2025.
Il Giudice
(dott. Anna Maria Diana)
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della dott.ssa Giulia Bonora, mot in tirocinio mirato presso il Tribunale di
Napoli
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