N. 4689/2021 R.G.A.C.

TRIBUNALE ORDINARIO DI NOCERA INFERIORE SECONDA CIVILE

ORDINANZA EX ART. 127 TER CPC EMESSA ALL'ESITO DELL'UDIENZA A TRAT-
TAZIONE SCRITTA DEL 27.3.2025.
Il Giudice, dott.ssa Stefania Fontanarosa;
lette le note scritte e le conclusioni ivi riportate;
letto l'art. 429 c.p.c., decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente provvedimento.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Seconda Civile, in persona del G.M., Dott. Stefa- nia Fontanarosa, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4689/2021 del R.G.A.C., avente ad oggetto Altri istituti del diritto delle locazioni , pendente
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in Indirizzo Te- Parte_1 C.F._1 lematico, presso lo studio dell'Avv. TOLINO DOMENICO ATTILIO (c.f.: ) e dell'Avv. FARACO MARIO ( ) VIA G. C.F._2 C.F._3
CUCCI 32 84014 NOCERA INFERIORE, dal quale è rappresentata e difesa;

ATTRICE
E
(c.f.: , elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._4
TRAVERSA DE VIVO, 12 84012 ANGRI, presso lo studio dell'Avv. DE VIVO RITA (c.f.:
, dal quale è rappresentato e difeso;
C.F._5
CONVENUTO
CONCLUSIONI: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTODELLA DECISIONE
Preliminarmente, va dichiarata l'improcedibilità della domanda di risoluzione e di risarcimen- to dei danni formulate da parte attrice, in virtù della mancata ottemperanza all'ordine del g.i. di procedere alla mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28 del
2010 (nella specie, all'ordine disposto al momento del mutamento del rito nel procedimento di intimazione di sfratto per morosità con ordinanza del 28.9.2021).
A questo punto, vanno esaminate le domande riconvenzionali proposte da parte convenuta nella memoria integrativa depositata il 31.5.2022.
In particolare, il convenuto ha formulato le seguenti domande: ”accertare e dichiarare la loca- trice gravemente inadempiente per i fatti esposti e, per l'effetto dichiarare la nullità del con- tratto di locazione oggetto del presente giudizio per i motivi illustrati in atti, condannare altre- sì parte attrice al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi a favore del Sig. CP_1
in conseguenza del grave inadempimento in cui è incorsa essa locatrice. Sempre in
[...]
via riconvenzionale dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della locatrice, e per l'effetto condannare essa locatrice a corrispondere al conduttore l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrispo- sto, a favore del sig. , importo pari ad euro 45.000,00 (ultimo canone pa- Controparte_1
ri ad euro 2500,00 x 18 mensilità), nonché tutte le somme analiticamente indicate nella pre- sente nel paragrafo relativo alla richiesta di risoluzione epr inadempimento della locatrice, ne- cessarie per lo smontaggio e rimontaggio dei macchinari e degli impianti elettrici, nonchè il risarcimento per il mancato guadagno per il fermo dell'attività, somme che saranno meglio
Pag. 2 di 5 quantificate mediante CTU che sin d'ora si richiede ammettere. 5) In via riconvenzionale ed in via subordinata, senza che ciò costituisca ammissione o acquiescenza alla prospettazione ed alle richieste di parte intimante, nella denegata ipotesi in cui l'On.le Giudice adito non accol- ga la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempi- mento della locatrice e per avere ad oggetto un immobile non regolare dal punto di vista am- ministrativo, Voglia la S.V. Ill.ma ridurre il canone di locazione in proporzione alla superficie effettivamente concessa in locazione ed inferiore rispetto a quanto dedotto nel contratto di lo- cazione all'atto della sottoscrizione, condannando la locatrice alla restituzione delle somme versate in eccedenza dall'inizio della locazione da quantificarsi mediante CTU;
6) Sempre in via riconvenzionale, si chiede la condanna al risarcimento dei danni subiti dal sig. , CP_1
a causa del comportamento lesivo del diritto in capo ad esso convenuto di poter godere in pie- no del bene locato, limitandolo di fatto l'espletamento della propria attività, tenuto dalla loca- trice da accertarsi mediante CTU. 7) Sempre in via riconvenzionale condannare la locatrice la pagamento di tutti i danni subiti e subendi dal conduttore, conseguenti al comportamento omissivo della locatrice, danni che saranno quantificati mediante CTU.
Alla luce delle risultanze istruttorie, il Tribunale ritiene le domande riconvenzionali in fonda- te, per quanto di ragione.
Quanto alla questione della mancata regolarizzazione amministrativa dell'immobile locato,
l'orientamento prevalente della giurisprudenza è dell'avviso che: "nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario
(cfr. Cass. n. 9670/2020). Più del dettaglio, solo quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impe- dire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non con- sentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può confi- gurarsi l'inadempimento del locatore (cfr., ex multis, Cass. n. 666/2016; n. 13651/2014).
[...]
che nel caso di specie non è stata provata da parte convenuta. CP_2
In particolare, alcun inadempimento può imputarsi alla locatrice: difatti, alcuna doglianza ri- sulta essere stata formulata dal conduttore in merito alle condizioni dell'immobile prima della
Pag. 3 di 5 contestazione della morosità da parte del locatore, né, tantomeno, vi è prova dell'inidoneità del bene all'uso convenuto.
Invero, dalle evidenze del giudizio è incontestato che la parte conduttrice abbia esercitato sen- za soluzione di continuità la propria attività imprenditoriale all'interno dell'immobile locato, senza aver mai subito qualsivoglia limitazione o danno economico di sorta.
Non vi è, infatti, alcun provvedimento amministrativo di sospensione o chiusura dell'attività.
In definitiva, pur essendo pacifico che l'immobile locato non fosse regolare dal punto di vista amministrativo, tale situazione non è in alcun modo sufficiente a fondare una richiesta di ri- duzione del canone in costanza di occupazione dell'immobile, non essendo venuta a mancare la controprestazione del locatore.
Inoltre, rappresenta ius receptum nella giurisprudenza della S.C., il principio per cui nel- la locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il caratte- re abusivo dell'immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzo della res (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all'uso convenuto) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non attengono alla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. ,tali essendo soltanto quelli che investono la struttura materiale della cosa, alternandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento (ex plurimis, Cass. 28/12/2021, n.
41744,; Cass. 21/08/2020, n. 17557; Cass. 20/08/2018, n. 20796; Cass. 26/04/2016, n. 15377; più di recente, Cass. 07/07/2023, n. 19388; Cass. 28/06/2023, n. 18483; Cass. 12/04/2023, n.
9766).
Quindi, la circostanza che l'immobile fosse colpito da difformità insanabili non pregiudica la validità della locazione, dal momento che la nullità concerne i soli atti traslativi della proprie- tà; sul punto Cassazione civile sez. II - 28/10/2019, n. 27485): "In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, atteso che il modo di atteggiarsi dei beni abusivi non può di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesi d'illiceità o d'impossibilità dell'og- getto ovvero d'illiceità della prestazione o della causa, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non inci- dendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. (che riguarda la pre- stazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della l. n. 47 del 1985 (che riguarda solo vi- cende negoziali con effetti reali): ne consegue l'obbligo del conduttore di pagare il canone an- che con riferimento alla locazione di un immobile avente i caratteri suddetti".
Pag. 4 di 5 Nel caso di specie, le irregolarità denunciate dalla società conduttrice non hanno impedito a quest'ultima di continuare a disporre e godere dell'immobile nella sua interezza.
Infine, è rimasta sfornita di idonea prova documentale la circostanza che, a causa delle irrego- larità amministrative, il conduttore, legale rapp.te della sub-conduttrice, non ha potuto conver- tire l'azienda.
Pertanto, tutte le domande riconvenzionali, compresa quella di risoluzione del contratto, van- no rigettate.
Tenuto conto della reciproca soccombenza, le spese di lite vanno integralmente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore definitivamente pronunciando così provvede:
1) Dichiara improcedibili le domande formulate da parte attrice;

2) Rigetta le domande riconvenzionali;

3) Compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso in Nocera Inferiore, 28/03/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fasci- colo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come mo- dificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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