REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il G.O.T. avv. Giuseppe Maria Orlando, all'udienza del 17 dicembre
2025, tenuta a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel giudizio iscritto al N. 1203/2025 R.G. vertente tra
Codice Fiscale , elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliata in Reggio Calabria, alla Via Del Gelsomino n. 37, presso lo studio dell'avv. Albina Nucera, dalla quale è rappresentata e difesa per mandato in atti, contro

Codice Fiscale , elettivamente CP_1 C.F._2
domiciliata in Reggio Calabria, al Corso Garibaldi n. 468/A presso lo studio dell'avv. Francesco Nucara, dal quale è rappresentata e difesa giusta procura in atti.
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con atto di citazione ritualmente notificato il 29 novembre 2024, la
IG.ra ha intimato sfratto per morosità alla IG.ra Parte_1 CP_1
in relazione al contratto di locazione (uso abitativo) sottoscritto
[...]
l'01 novembre 2022, registrato il 16 novembre 2022 al n. 4803 serie
3T, avente ad oggetto un immobile sito in Reggio Calabria, Via
Nazionale Gallico n. 226, censito in Catasto al foglio 9 della Sezione
GCO, particella 943, subalterno 9.
Stando alla ricostruzione di parte locatrice, la conduttrice sarebbe stata morosa a partire dal mese di aprile 2024.
Si è costituita in giudizio l'intimata, opponendosi allo sfratto, contestando le pretese dell'attrice.
Con provvedimento del 10 maggio 2025, il Tribunale di Reggio - stante l'opposizione del conduttore - non ha convalidato lo sfratto ma ha emesso l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. disponendo il mutamento di rito e concedendo i termini per il deposito di memorie integrative e produzione documentale.
Esperito inutilmente il procedimento di mediazione, la IG.ra Pt_1
ha depositato tempestivamente la propria memoria integrativa in data
15 ottobre 2025, contestando le argomentazioni difensive di controparte, ricordando come l'immobile – nonostante l'ordinanza – non fosse stato rilasciato e concludendo nei seguenti termini:
“

1. previa conferma dell'ordinanza di rilascio del 10.05.2025 e adozione di ogni provvedimento ritenuto utile e necessario, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data il 01.11.2022,
e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Reggio Calabria il
2 16.11.2022 al numero 004803 – serie 3T per la morosità della conduttrice nel pagamento dei canoni locativi indicati in narrativa;



2. condannare la resistente al pagamento dei canoni indicati nell'atto di intimazione di sfratto oltre ai canoni scaduti e da scadere sino al rilascio, in applicazione analogica dell'art. 664 c.p.c., oltre interessi legali dalla scadenza dei canoni non corrisposti sino al saldo;



3. rigettare tutte le domande proposte dalla resistente in quanto infondate in fatto ed in diritto.


4. condannare la controparte al pagamento delle spese, competenze
e onorari di giudizio”.
La conduttrice ha depositato la memoria integrativa nel termine assegnato, ribadendo le difese già svolte nella fase sommaria, riconoscendo l'inadempimento, ma giustificandolo con il grave deterioramento dell'immobile locato, caratterizzato da infiltrazioni di umidità, muffa diffusa e infissi compromessi, tali da pregiudicare l'abitabilità e la privacy, nonostante le segnalazioni fatte alla locatrice, ma rimaste senza riscontro.
La IG.ra ha chiesto l'accoglimento delle seguenti domande: CP_1
“Rigettare la domanda di intimazione di sfratto per morosità a seguito della giusta opposizione dell'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. da parte della conduttrice come meglio illustrato in punto di fatto. In tutti i casi in cui l'on.le Autorità
Giudiziaria adita dovesse ritenere il difetto dell'abitabilità dell'immobile si chiede comunque la compensazione dei canoni dell'importo ritenuto a titolo di canone di locazione con il danno derivato dal pregiudizio subito nel godimento dell'immobile per il suo cattivo stato di manutenzione. Il tutto con condanna alle spese da liquidarsi a favore dello Stato”.
3 Con ordinanza del 6 novembre 2025 sono state rigettate le istanze istruttorie della parte convenuta [“ritenuto che la richiesta di CTU non
è ammissibile, alla luce della giurisprudenza più autorevole, laddove essa appaia finalizzata a supplire alla deficienza delle allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati (da ultimo,
Cassazione civile, 31/03/2025 n. 8498)”], sicché la causa è stata istruita a mezzo della sola produzione documentale.
Nelle note scritte depositate il 16 dicembre 2025, la locatrice ha comunicato il rilascio dell'immobile da parte della conduttrice
(avvenuto in data 9 dicembre 2025).
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. ed il provvedimento di cui all'art. 667 c.p.c. determinano la conclusione della fase sommaria e la cessazione dell'originario rapporto processuale, fondato sulla domanda di convalida, nonché l'insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui base è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna, che può ritenersi implicitamente proposta dal locatore qualora, dopo l'opposizione dell'intimato, prosegua la sua attività processuale finalizzata alla realizzazione della pretesa sostanziale. (Cassazione civile, 10/11/2020
n. 25277, Cassazione civile, 30/09/2015 n. 19525, Cassazione civile,
13/02/1992 n. 1734).
L'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per
4 inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, dunque, tacitamente proposta con l'istanza di convalida di sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione (Cassazione civile,
22/12/2021 n. 41236; Corte appello Napoli, 12/02/2008, Tribunale
Roma, 30/05/2022 n. 8480).
Ciò premesso in termini generali - sulla scorta di granitica giurisprudenza di legittimità (tra le tante, Cassazione civile, 27/01/2023
n. 2554) - quando il creditore agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento può limitarsi a provare la fonte (negoziale o legale) del diritto ed il relativo termine di scadenza e ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo o impeditivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
II. La parte conduttrice, assolvendo all'onere sulla stessa incombente, ha fornito piena prova del rapporto di locazione, versando in atti il contratto di locazione.
Sin dalla fase sommaria, l'intimata non ha contestato la morosità allegata dalla IG.ra , come confermato anche nella memoria Pt_1
integrativa della convenuta (“Si opponeva l'odierna comparente esplicitando essere vero che la conduttrice non ha corrisposto i canoni di locazione suddetti, ma ciò era accaduto in quanto la sig.ra
5 non aveva adempiuto la propria obbligazione di mantenere Pt_1
l'immobile destinato ad uso abitativo in condizioni idonee”).
La convenuta, in buona sostanza, solleva eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. (l'appartamento sarebbe stato oggetto di serie infiltrazioni di umidità, gli infissi interni ed esterni sarebbero stati deteriorati, la porta del bagno non funzionante), appellandosi alla più recente giurisprudenza, che ritiene legittima la sospensione parziale o totale dell'adempimento dell'obbligazione di pagare il canone non solo nell'ipotesi di assoluta mancanza della controprestazione, ma anche in caso di inesatto inadempimento del locatore.
In verità, la Suprema Corte ha chiarito più e più volte che la sospensione totale è giustificata solo se è proporzionata all'inadempimento della controparte: “In punto di legittimità della sospensione del pagamento del canone e di operatività dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ., la giurisprudenza è pacifica nell'affermare, che la sospensione è comunque legittima qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Infatti, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art.
1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore consegua una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (tra tante, Cassazione civile, 17/04/2024 n. 10361).
6 L'exceptio non rite adimpleti contractus, dunque, postula l'esistenza due presupposti: l'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, che dev'essere valutata non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede.
Ne consegue che - qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi - non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (Cassazione civile, 26/05/2022 n. 17020, Tribunale Termini
Imerese, 21/07/2025 n. 1106, Tribunale Napoli, 30/09/2024 n. 8288).
L'eccezione di inadempimento sollevata, in ispecie, dalla conduttrice non appare conforme ai canoni di correttezza e buona fede, in quanto la stessa - pur deducendo la parziale inagibilità dell'immobile locato - ha continuato a fruire del bene persino dopo l'ordinanza di rilascio, traendone utilità economica e funzionale, senza tuttavia corrispondere alcunché a titolo di canone.
Osservato che nel contratto di locazione (al punto 9), la IG.ra ha CP_1
dichiarato espressamente di avere visitato l'immobile il bene e di averlo trovato adatto all'uso convenuto, la situazione da lei dedotta, peraltro rimasta indimostrata (non potendo avere alcun rilevo probatorio la scarna e poco chiara documentazione fotografica versata in atti), indubitabilmente non integrerebbe un'ipotesi di totale impossibilità di godimento, bensì di mera riduzione dell'utilizzabilità del bene, circostanza che legittimerebbe esclusivamente una richiesta di riduzione del corrispettivo (che, comunque, non è stata oggetto di apposita domanda), non già la sospensione integrale del pagamento.
7 La domanda di risoluzione per inadempimento della conduttrice, pertanto, dev'essere accolta e la IG.ra dev'essere condannata al CP_1
pagamento della somma di € 5.400,00 a titolo di pagamento dei canoni dal mese di aprile 2024 al rilascio, oltre interessi al saggio legale da ogni singola scadenza e fino all'effettivo soddisfo.
III. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale Civile di Reggio Calabria, contrariis reiectis, così provvede:
1) Dichiara la risoluzione, per l'inadempimento della IG.ra CP_1
, del contratto di locazione (uso abitativo) sottoscritto l'01
[...]
novembre 2022, registrato il 16 novembre 2022 al n. 4803 serie 3T, avente ad oggetto un immobile sito in Reggio Calabria, Via Nazionale
Gallico n. 226, censito in Catasto al foglio 9 della Sezione GCO, particella 943, subalterno 9;
2) Condanna la IG.ra al pagamento in favore della IG.ra CP_1
della somma di € 5.400,00 a titolo di pagamento dei canoni Parte_1
dal mese di aprile 2024 al rilascio, oltre interessi al saggio legale da ogni singola scadenza e fino all'effettivo soddisfo;

3) Condanna la IG.ra al pagamento delle spese di giudizio, CP_1
che liquida in € 360,00 per spese esenti ed € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali (15%), CPA ed IVA (se dovuta) come per legge;

Si comunichi.
Reggio Calabria, lì 18 dicembre 2025
IL G.O.T.
(avv. Giuseppe Maria Orlando)
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