REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE DI LATINA
I SEZ. CIVILE
in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Concetta Serino, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 5005 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, trattenuta la causa in decisione con i termini previsti dall'art. 189 c.p.c. all'udienza dell'3.06.2025,
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso, anche disgiuntamente, Parte_1 C.F._1
dagli Avv.ti Giuseppe Berti e Salvatore Fabrizio Sacripanti ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Sezze alla Via Corradini n. 190, giusta procura allegata all'atto di citazione;

ATTORE
CONTRO
(C.F.: ), rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, CP_1 C.F._2
dagli Avv.ti Antonio Faberi, Antonio Tallarida e Umberto Giffenni, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo difensore, sito in Roma, via Ezio n. 19;
CONVENUTO
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva in giudizio innanzi l'intestato Parte_1
Tribunale l'odierna convenuta, in epigrafe generalizzata, per sentir accogliere le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni diversa e contraria istanza ed eccezione, per i motivi esposti: in via principale, accertato che la Sig.ra si è resa inadempiente all'obbligo di CP_1
concludere il contratto definitivo in esecuzione del contratto preliminare concluso il 28/07/2022 ed il legittimo esercizio del recesso operato dal Sig. condannare la Sig.ra al pagamento Pt_1 CP_1 dell'importo di € 40.000,00, oltre interessi dal 22/02/2023 al soddisfo pari al doppio della caparra confirmatoria di € 20.000,00 ricevuta al momento della sottoscrizione del suddetto preliminare di compravendita;
2) In via subordinata, nella denegata ipotesi di rigetto della suddetta domanda principale, condannare la Sig.ra al pagamento dell'importo di € 20.000,00 oltre interessi dal CP_1
01/01/2023 al soddisfo a titolo di restituzione della caparra confirmatoria versata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita del 28/07/2022. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre spese generali 15%, CPA e IVA”.
A fondamento della sua domanda, deduceva che con contratto preliminare del 28.07.2022 la sig.ra si obbligava a vendere al Sig. il quale prometteva di acquistare per sé o per persona CP_1 Pt_1 da nominare, “l'unità immobiliare facente parte del fabbricato sito in Sezze avente accesso da Via
Piagge Marine 267 – 269 comprensiva di costituzione di servitù come da atto del Notaio Per_1
Rep. N. 64882 Racc. n. 26543 e precisamente negozio posto al piano rialzato, distinto con il
[...]
numero 267 – 269 di interno composto di: 1 locale commerciale, più accessori, confinante con: sub
4 e distacco verso Via Villa Petrara, censita al Catasto Fabbricati del Comune di Sezze come segue: foglio 36, particella 604, sub 16, via Piagge Marine piano terra, interno 16, cat. C/1, cl 2, R.C. Euro
1.747,69” e che veniva convenuto il prezzo di € 150.000,00, di cui € 20.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, versati contestualmente alla stipula del citato contratto a mezzo assegno circolare, ed
€ 130.000,00 per il tramite di “assegni circolari derivanti dal finanziamento che la parte promissaria acquirente ha già richiesto con il ”, da corrispondersi contestualmente alla stipula Parte_2 dell'atto notarile di compravendita da rogitarsi entro il 31.12.2022 (Cfr. doc. n. 1, artt. 3 e 9 atto di citazione).
Allegava che le parti convenivano all'art. 8 del detto contratto preliminare che: “il presente contratto
è sottoposto alla condizione risolutiva nel senso che è condizionato al mancato ottenimento, da parte del promissario acquirente, del finanziamento del Microcredito, già richiesto come noto anche alla parte promittente venditrice, per finanziare l'acquisto del bene immobile, oggetto della compravendita entro la data del 31.12.2022 per la stipula del contratto definitivo di compravendita.
In caso di mancato ottenimento del finanziamento del microcredito il presente contratto dovrà ritenersi consensualmente risolto e sarà privo di efficacia e la parte promittente venditrice si impegna ed obbliga l'immediata restituzione alla promissaria acquirente della somma versata come caparra confirmatoria. Nel caso in cui la promissaria acquirente per motivazioni diverse dalla concessione di erogazione del finanziamento non volesse più acquistare l'immobile oggetto di compravendita nel termine e nei modi concordati la parte promettente venditrice potrà ritenere la caparra confirmatoria, mentre se dovesse risultare inadempiente la parte promettente venditrice, la stessa sarà tenuta a versare a favore della promissaria acquirente il doppio della caparra confirmatoria ricevuta conformemente al disposto di cui all'articolo 1385 c.c.”.
Esponeva che, a seguito della stipulazione del contratto preliminare, richiedeva il detto finanziamento attraverso lo studio di consulenza “DE Site & Partners”, segnalatogli dalla stessa sig.ra e che, CP_1
tuttavia, questo non gli veniva concesso (Cfr. doc.n.2 e 2/a atto di citazione).
Asseriva, dunque, che con PEC del 13.12.2022 e del 19.12.2022, comunicava alla promissaria venditrice la mancata erogazione del richiesto finanziamento, per il tramite dell'Avv. Sacripanti, manifestando nelle stesse missive l'interesse alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita e proponendo di prorogare al 30.06.2023 il termine per la stipulazione del contratto definitivo (Cfr. doc.n.3 atto di citazione).
Aggiungeva che con PEC del 24.12.2022 parte convenuta riscontrava le dette missive, per il tramite dell'Avv. Faberi, rappresentando al sig. l'intenzione di esercitare il diritto di “accesso agli atti Pt_1 della procedura di finanziamento” entro il 30.12.2022, riservandosi, all'esito, di decidere di comunicargli le proprie determinazioni in ordine alla richiesta di proroga del termine per la stipulazione del contratto definitivo (Cfr. doc. n. 4 atto di citazione).
Sottolineava, allora, che con PEC del 03.01.2023 rappresentava alla sig.ra che, essendosi “allo CP_1 stato” avverata la condizione risolutiva prevista dall'articolo 8, il contratto preliminare doveva ritenersi risolto e contestualmente richiedeva la restituzione dell'importo di € 20.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria (Cfr. doc. n. 5 atto di citazione) e che con PEC del 12.01.2023, tuttavia, la Sig.ra asseriva che l'avveramento della condizione risolutiva non risultava provato (Cfr. doc. CP_1
n. 6); che, per questo, con PEC del 23.01.2023 le trasmetteva anche la comunicazione di CP_2
che attestava la mancata concessione del finanziamento (Cfr. doc. n. 7 atto di citazione).
Riteneva, inoltre, che con PEC del 03.02.2023, la promissaria venditrice, dopo aver affermato che in
“attesa di sue determinazioni, non ha prestato alcuna acquiescenza alla pretesa risoluzione del contratto per non avveramento della condizione”, lo invitava e diffidava “a realizzare la trasmissione del diniego di altro istituto di credito diverso da interpellato per il finanziamento CP_2 richiesto” entro giorni 15 dal ricevimento, precisando espressamente che, in difetto, avrebbe ritenuto
“risolto il contratto per inadempimento per inutile decorso del termine massimo del 31 dicembre 2022 per stipulare il contratto definitivo, con diritto al trattenimento della caparra versata, anziché per avveramento della condizione risolutiva (Cfr. doc. n. 8 atto di citazione). Affermava, quindi, che con PEC del 07.02.2023 convocava la sig.ra a comparire per la stipula CP_1 dell'atto pubblico di vendita presso lo studio del Notaio per il giorno 22.02.2023 alle ore Per_2
16,00 (Cfr. doc. n. 9) e che ella, non comparsa, comunicava alle ore 15,53 dello stesso giorno che non avrebbe stipulato il contratto definitivo di compravendita, in quanto il termine previsto dal preliminare era spirato il 31.12.2022, senza che fosse stata concessa alcuna proroga e che la diffida contenuta nella PEC del 03.02.2023 era relativa esclusivamente alla consegna della documentazione attestante l'avveramento della condizione risolutiva al fine ultimo di valutare se la caparra confirmatoria dovesse essere ritenuta ovvero restituita (Cfr. doc. n 10 atto di citazione).
Concludeva che con PEC del 23.02.2023 contestava alla sig.ra l'inadempimento dell'obbligo CP_1
di stipulazione del contratto definitivo di compravendita e contestualmente, esercitata la facoltà di recesso ex art. 1385 c.c., le chiedeva il pagamento dell'importo di € 40.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata all'atto della stipulazione del contratto preliminare (Cfr. doc. n. 11 atto di citazione).
Precisava, da ultimo, che, in data 20.01.2023, la convenuta aveva alienato ad un terzo l'immobile di cui è causa sulla base di un contratto preliminare concluso il 21.12.2022, siccome risultante dall'articolo 3 del successivo contratto definitivo offerto in comunicazione nel quale parte venditrice dava atto di aver incassato in data 21.12.2022 un assegno bancario di € 5.000,00, in data 13.01.2023, un assegno circolare di € 45.000,00, un assegno circolare di € 50.000,00 (Cfr. doc. n. 13 atto di citazione) e che esperiva, ancorché infruttuosamente, il tentativo di mediazione obbligatoria.
Si costituiva tempestivamente in giudizio l'odierno convenuto, il quale contestava quanto ex adverso allegato e dedotto e ne chiedeva il rigetto in quanto infondato in fatto ed in diritto.
Deduceva, in particolare, che il detto contratto preliminare stabiliva che il contratto definitivo doveva essere stipulato entro il 31.12.2022, termine essenziale ai fini della validità del contratto, siccome previsto dall'art. 9, e che il negozio preparatorio era sottoposto alla condizione risolutiva del mancato ottenimento da parte del promissario acquirente del finanziamento del già richiesto (…), Parte_2 entro la data del 31.12.2022 per la stipula del contratto definitivo di compravendita” ai sensi dell'art. 8 del regolamento contrattuale.
Allegava, inoltre, che solo in data 22.02.2023 veniva convocata dal sig. dinanzi al Notaio Pt_1
designato per il rogito, dopo che il promissario acquirente aveva inviato per il tramite del suo legale una missiva in data 1.02.2023 con la quale aveva chiesto “la risoluzione del contratto per avveramento della clausola risolutiva negativa”, essendo, così, venuta meno la possibilità di richiedere il successivo adempimento del contratto e la conseguente restituzione della caparra.
Asseriva che, solo dopo aver ricevuto la missiva del 13.12.2022, aveva ricercato nuovi acquirenti, avendo la necessità di procedere alla vendita, e che, in ogni caso, pur avendo parte attrice dichiarato di avere i requisiti per ottenere il finanziamento dal Microcredito e di aver già avviato l'istruzione della relativa pratica, siccome previsto nel contratto preliminare di cui è causa, ella non poteva non sapere che non avrebbe mai potuto ottenere la dazione di € 130.000,00, stante il tetto di € 40.000,00, previsto dall'art.13, comma 9, d.l. n. 23/2020, conv. in l. n. 40/2020.
Evidenziava che, in ogni caso, il consenso della promissaria venditrice in relazione all'inserimento di tale condizione risolutiva era stato prestato per errore ovvero carpito con dolo e che, per questo, doveva essere annullata la relativa clausola contrattuale.
Esponeva, dunque, che il non le aveva tempestivamente comunicato la nota dell'agente Pt_1
finanziario sig. DE Site, datata 18.11.2022, la quale ultima le veniva trasmessa solo il successivo
13.12.2022 e che, comunque, parte attrice non aveva fornito la prova dell'avveramento della convenuta condizione risolutiva, sebbene espressamente richiesta dalla sig.ra che lo aveva CP_1
diffidato in tal senso;
tanto che il sig. aveva inviato alla promissaria venditrice una nota di Pt_1
diretta a tale “Fiorin Fiorello srls”, soggetto giuridico estraneo al rapporto. Controparte_3
Assumeva che la convocazione dinanzi al Notaio per la stipula del contratto definitivo per il
22.02.2023 era del tutto tardiva perché ormai decorso il termine essenziale fissato al 31.12.2022, non avendo accordato al sig. la richiesta proroga del termine per la stipula del contratto definitivo. Pt_1
Sottolineava, poi, che la sig.ra aveva nelle more, in data 21.12.2022, ricevuto una proposta di CP_1 acquisto dell'immobile di cui è causa da parte di un terzo, suffragata dalla dazione di un acconto incassato il successivo 9.01.2023; tanto che ella vendeva il locale commerciale solo in data
20.01.2023.
Dichiarava, dunque, di recedere dal contratto, sebbene con la sua condotta avesse già inteso sciogliersi unilateralmente dal vincolo, stante l'inadempimento del sig. Dunque, richiedeva al Tribunale, Pt_1
in via riconvenzionale, di dichiararne il recesso e di riconoscere il suo diritto a ritenere la caparra ricevuta.
Così concludeva: “Voglia l'On. Tribunale adito di Latina, contraris reiectis, ammettere la prova richiesta e previa dichiarazione di inefficacia o annullamento della condizione risolutiva (art. 8 del preliminare), rigettare tutte le avverse domande, perché inammissibili o infondate in fatto e diritto o non provate e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarare il recesso della convenuta dal contratto preliminare de quo e il suo diritto a ritenere la caparra ricevuta di 20.000 euro. Con vittoria di spese e compensi professionali.”
Depositate le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c., la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 3.06.2025 con i termini di cui all'art. 189 c.p.c., stante la sua natura documentale e rilevata l'inammissibilità ovvero irrilevanza o superfluità delle prove costituende richieste, anche in considerazione della necessità di garantire la ragionevole durante del processo. Orbene, il Tribunale ritiene meritevole di accoglimento la domanda di parte attrice articolata in via subordinata, non già quella formulata in via principale;
rigetta, inoltre, la domanda riconvenzionale della sig.ra per le considerazioni in punto di fatto e di diritto che saranno di seguito passate in CP_1
rassegna.
Emerge per tabulas che le parti, in data 28.07.2022, stipulavano un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto “l'unità immobiliare facente parte del fabbricato sito in Sezze avente accesso da
Via Piagge Marine 267 – 269 comprensiva di costituzione di servitù come da atto del Notaio Per_1
Rep. N. 64882 Racc. n. 26543 e precisamente negozio posto al piano rialzato, distinto con il
[...]
numero 267 – 269 di interno composto di: 1 locale commerciale, più accessori, confinante con: sub
4 e distacco verso Via Villa Petrara, censita al Catasto Fabbricati del Comune di Sezze come segue: foglio 36, particella 604, sub 16, via Piagge Marine piano terra, interno 16, cat. C/1, cl 2, R.C. Euro
1.747,69”; esso veniva offerto in comunicazione da parte attrice, , il promissario Parte_1
acquirente.
Dalla disamina del regolamento contrattuale si evince, per quanto di rilievo ai fini del decidere, quanto segue.
Le parti avevano convenuto il prezzo di € 150.000,00, di cui € 20.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, versati contestualmente alla stipula del contratto preliminare a mezzo assegno circolare, ed € 130.000,00 per il tramite di “assegni circolari derivanti dal finanziamento che la parte promissaria acquirente ha già richiesto con il Microcredito”, da corrispondersi contestualmente alla stipula del contratto definitivo.
L'art. 8 prevedeva che “il presente contratto è sottoposto alla condizione risolutiva nel senso che è condizionato al mancato ottenimento, da parte del promissario acquirente, del finanziamento del
, già richiesto come noto anche alla parte promittente venditrice, per finanziare Parte_2
l'acquisto del bene immobile, oggetto della compravendita entro la data del 31.12.2022 per la stipula del contratto definitivo di compravendita. In caso di mancato ottenimento del finanziamento del microcredito il presente contratto dovrà ritenersi consensualmente risolto e sarà privo di efficacia e la parte promittente venditrice si impegna ed obbliga l'immediata restituzione alla promissaria acquirente della somma versata come caparra confirmatoria. Nel caso in cui la promissaria acquirente per motivazioni diverse dalla concessione di erogazione del finanziamento non volesse più acquistare l'immobile oggetto di compravendita nel termine e nei modi concordati la parte promettente venditrice potrà ritenere la caparra confirmatoria, mentre se dovesse risultare inadempiente la parte promettente venditrice, la stessa sarà tenuta a versare a favore della promissaria acquirente il doppio della caparra confirmatoria ricevuta conformemente al disposto di cui all'articolo 1385 c.c.”. Trattasi, senza dubbio, di una condizione risolutiva-e non già di una clausola risolutiva espressa- in virtù della quale le parti subordinavano la risoluzione del negozio preparatorio di cui è causa al mancato ottenimento da parte del sig. del finanziamento necessario per il pagamento del prezzo Pt_1 dell'immobile.
In relazione a detto elemento del contratto, parte convenuta ne ha eccepito, in primo luogo, la nullità per impossibilità giuridica, atteso che l'attore non avrebbe mai potuto reperire la provvista necessaria per il pagamento del prezzo convenuto facendo accesso al c.d. , stante il tetto di € Parte_2
40.000,00, previsto dall'13, comma 9, d.l. n. 23/2020, conv. in l. n. 40/2020, normativa applicabile ratione temporis al caso di specie.
La stessa parte convenuta eccepiva, inoltre, che relativa clausola doveva essere annullata, rilevato che la sig.ra aveva prestato il suo consenso in relazione alla condizione perché carpito con l'altrui CP_1 inganno ovvero per errore in ragione dell'impossibilità giuridica della condizione risolutiva nota al sig. artigiano fiorista. Pt_1
Da ultimo, allegava che parte attrice non aveva dato la prova, espressamente richiestagli a mezzo
PEC, di aver tempestivamente istruito la pratica di finanziamento nonché delle motivazioni per le quali l'accesso al Microcredito gli veniva negato;
di talché parte convenuta non aveva potuto vagliare se il mancato ottenimento del detto finanziamento fosse stato imputabile esclusivamente al fatto del terzo ovvero se, invece, fosse stato addebitabile anche a colpa del promissario acquirente ai fini della ritenzione o restituzione della caparra confirmatoria ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c., trattandosi nel caso di specie di una condizione risolutiva potestativa mista.
Al riguardo, il Tribunale ritiene che la pattuita condizione risolutiva sia effettivamente impossibile in ragione del tetto massimo finanziabile previsto dalla norma applicabile ratione temporis al caso di specie, quale € 40.000,00, previsto dall'art. 111, comma 1 lett. a) del testo unico bancario;
tale soglia veniva elevata ad € 75.000,00 dalla legge di bilancio n.234 del 30.12.2022. Anche quest'ultima somma, quand'anche ottenuta, non avrebbe consentito a parte attrice di corrispondere l'intero prezzo pattuito.
Si evidenzia che parte attrice non ha analiticamente dedotto in relazione alla possibilità, quanto meno in astratto, di poter accedere al Microcredito;
né all'uopo ha chiarito che l'eventuale finanziamento avrebbe potuto solo in parte essere destinato al pagamento del prezzo convenuto, integrandolo, per ipotesi, con risorse da reperirsi aliunde.
Ebbene, come è noto, a mente dell'art. 1354, comma 2 c.c. la condizione impossibile rende nullo il contratto se è sospensiva;
mentre, se è risolutiva, si ha come non apposta. Ne consegue che nel caso di specie l'elemento accidentale non possa inficiare la validità del negozio preliminare in virtù del principio di conservazione dei contratti. Piuttosto, la condizione risolutiva è da ritenersi tamquam non esset, vale a dire come se non fosse mai stata apposta.
In ragione della riconosciuta impossibilità giuridica della condizione, è da ritenersi assorbita l'eccezione di annullamento della relativa clausola.
In ogni caso, la circostanza dedotta da parte attrice del mancato ottenimento del finanziamento, ancorché non elevabile a condizione risolutiva per quanto sovraesposto, deve essere vagliata al fine di valutare se questa integri un mero fatto del terzo ovvero se sia, in tutto od in parte, imputabile a colpa del promissario acquirente.
A tal proposito, va osservato che la documentazione allegata dall'attore a conforto del diniego del richiesto finanziamento è illeggibile e, dunque, non consente al Tribunale di vagliare chiaramente i dettagli soggettivi, oggettivi e temporali della pratica nonché le motivazioni sottese al relativo diniego ottenuto all'esito dell'istruttoria. Né la deposizione del consulente finanziario, sig. DE Site, avrebbe potuto colmare la carenza di prove documentali relative alla richiesta di finanziamento.
È, inoltre, certamente generica la nota versata in atti a firma del consulente sig. DE Site con la quale quest'ultimo comunicava al sig. “la non bancabilità”, oltreché non immediatamente riferibile a Pt_1
parte attrice la nota depositata di , la quale ultima attestava il diniego della richiesta di CP_2 finanziamento richiesto da “Fiorin Fiorello” srls.
Difatti, non veniva depositata da parte attrice una visura camerale della società che comprovasse la riferibilità al sig. del soggetto giuridico “Fiorin Fiorello”, società a responsabilità limitata Pt_1
semplificata.
Tale nota, inoltre, veniva trasmessa alla promissaria venditrice solo in data 19.12.2022 nell'imminenza del termine per la stipula del contratto definitivo, fissato dalle parti il 31.12.2022.
Per le considerazioni sinora rassegnate, si ritiene che parte attrice non abbia dato la prova, della quale era onerata, della circostanza che il mancato ottenimento del presunto richiesto finanziamento sia stato imputabile esclusivamente al fatto del terzo.
Di contro, fatto documentale è che parte convenuta in data 20.01.2023 alienava l'immobile di cui è causa ad un terzo, siccome verificabile dal contratto di compravendita versato in atti da parte attrice.
Dalla disamina del relativo regolamento contrattuale, in particolare dell'art.3, si evince che parte venditrice aveva ricevuto in data 21.12.2022 un assegno bancario di € 5.000,00, oltreché i successivi assegni circolari di € 45.000,00 e € 50.000,00 emessi il 13.01.2022, tutti finalizzati al pagamento del prezzo dell'immobile compravenduto pari ad € 100.000,00.
Ebbene, il detto contratto di compravendita veniva stipulato circa 20 giorni dopo la scadenza del termine previsto nel contratto preliminare di cui è causa per la stipula del contratto definitivo;
mentre, la proposta di acquisto del terzo-così qualificata dalla stessa parte convenuta- è datata 21.12.2022 e confortata dalla dazione di un acconto di € 5.000,00 corrisposto a mezzo assegno bancario.
Al fine ultimo di vagliare la condotta assunta dalla promissaria venditrice, è necessario indagare sulla natura del termine fissato nel contratto preliminare il 31.12.2022 per la stipula del definitivo.
L'art. 9 del contratto preliminare stabiliva che l'atto notarile verrà stipulato entro e non oltre il 31 dicembre 2022, presso lo studio notarile di cui ci riserva la designazione, da comunicare (…) almeno
15 giorni prima della data di stipula dell'atto di vendita. Il rispetto di tale termine costituisce un termine essenziale ai fini della validità del presente contratto, fatta salva la facoltà dell'acquirente di adempiere volontariamente anche in caso di comunicazione pervenuta in un termine inferiore a
15 giorni.
A mente dell'art. 1457 c.c. il termine fissato per la prestazione di una delle parti deve considerarsi essenziale nell'interesse dell'altra, questa, salvo patto o uso contrario, se vuole esigerne l'esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all'altra parte entro tre giorni. In mancanza, il contratto s'intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione.
Trattasi, come è noto, di una delle fattispecie di risoluzione di diritto del contratto previste dal nostro ordinamento.
Secondo l'interpretazione giurisprudenziale prevalente, il termine per l'adempimento può ritenersi essenziale solo quando risulti inequivocabile la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con il decorso del termine medesimo, e prescinde dallo specifico interesse individuale del creditore all'osservanza, da parte del debitore, del termine contrattuale previsto a favore di quest'ultimo. L'indagine deve condursi alla stregua delle espressioni usate dai contraenti, della natura e dell'oggetto del contratto ed anche dal comportamento delle parti da valutare complessivamente e non in riferimento alla sola parte che sostenga l'essenzialità del termine entro cui la prestazione le era dovuta, specie successivo all'inadempimento. L'utilizzo dell'espressione
“entro e non oltre” (o simili), riferita al tempo di esecuzione del contratto, la mera circostanza che esso risulti fissato nell'interesse dell'altro contraente o una generica necessità prospettata durante le trattative non è sufficiente da sola per considerare il termine indicato come essenziale: è infatti necessario che emerga dall'oggetto del negozio, e da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità economico-giuridica dell'accordo presente al tempo della stipula, in modo che la prestazione eseguita dopo la scadenza del termine non sarebbe semplicemente da considerare eseguita tardivamente, bensì intrinsecamente diversa da quella pattuita. L'essenzialità del termine contenuto per l'adempimento può dunque essere desunta per implicito o da elementi soggettivi, quale la volontà delle parti, o da elementi oggettivi, quale l'oggetto o la natura del contratto: non è però necessario che questi elementi ricorrano insieme, avendo la loro presenza carattere non già congiuntivo, ma alternativo, e rimane persino irrilevante ogni accertamento sull'oggettivo interesse del creditore all'osservanza di quel termine. Il termine essenziale, per sua natura, postula necessariamente che la scadenza sia esattamente individuata o individuabile, non essendo sufficiente che essa sia determinata in modo soltanto approssimativo o determinabile: non si esclude inoltre che le parti contraenti possano, d'accordo, convenire una proroga della sua scadenza, trattandosi di materia disponibile. La proroga del termine, tuttavia, può costituire un importante elemento presuntivo rivelatore della natura meramente ordinatoria del termine, cioè tale da escludere che l'adempimento tardivo sia privo di interesse per il creditore (Tra le altre, Cass. civ., sez. II, sentenza del 10.12.2019 n. 32238; Cass. civ., sez. II, sentenza del 15.07.2016 n. 14426).
Sulla scorta della giurisprudenza evocata, si ritiene che il termine pattuito del 31.12.2022 non possa ritenersi “essenziale” ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., ancorché testualmente qualificato come tale all'art. 9 del contratto preliminare di cui è causa, ritenute non condivisibili le deduzioni articolate al riguardo da parte convenuta.
Più nel dettaglio, la natura non essenziale di tale termine si rileva dalla disamina del regolamento contrattuale e, in particolare, dalla natura e dall'oggetto del contratto, nonché dal contegno assunto dalle parti nel corso dell'esecuzione del negozio preparatorio, ricostruibile sulla base della non contestata corrispondenza tra le parti, intercorsa per il tramite dei loro difensori, offerta in comunicazione da parte attrice ed utilizzabile ai fini del decidere in quanto non qualificata ovvero riservata.
In particolare, parte attrice allegava che il detto termine, ancorché non essenziale, fosse stato tacitamente prorogato, siccome evincibile dal tenore della missiva a mezzo PEC del 24.12.2022.
Mentre parte convenuta ne deduceva l'essenzialità, valorizzando le espressioni utilizzate nel regolamento contrattuale, nonché la necessità avvertita dalla sig.ra di procedere in breve tempo CP_1 alla vendita dell'immobile di cui ai fatti di causa per esigenze personali.
La convenuta assumeva, altresì, che con PEC del 22.02.2023 aveva comunicato al sig. che non Pt_1 avrebbe presenziato all'incontro fissato da parte attrice per il rogito dell'atto definitivo dinanzi al
Notaio designato da parte attrice, circostanza quest'ultima che verrà vagliata più diffusamente nel prosieguo.
Ebbene, il Tribunale osserva che non possa ritenersi inequivocabile la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto in ragione del decorso del termine fissato nel contratto, tanto che con PEC del 24.12.2022 la sig. si riservava di accordare la proroga del termine richiesto dal CP_1
sig. per la stipula del contratto definitivo. Detta proroga, ancorché successivamente non Pt_1 concessa, diversamente da quanto ritenuta da parte attrice, denota che il termine del 31.12.2022 non era stato inteso, neppure da parte venditrice, come essenziale.
La richiamata missiva, dunque, integra un chiaro indice della natura ordinatoria del detto termine.
Né la necessità allegata da parte convenuta di ottenere in modo sollecito liquidità per mezzo della vendita dell'immobile di cui è causa può condurre a qualificare il termine come essenziale, stante la natura eccezionale dell'istituto, siccome delineata dalla giurisprudenza sopra evocata.
Peraltro, non può reputarsi che la stipula del contratto definitivo oltre il termine pattuito avrebbe potuto determinare l'esecuzione di prestazioni sostanzialmente diverse da quelle convenute in ragione della natura e dell'oggetto del negozio preparatorio, quale contratto preliminare immobiliare. Tanto che, come preannunciato, in data 20.01.2023 parte attrice vendeva ad un terzo il medesimo bene, non venuto, dunque, meno il suo interesse all'alienazione dell'immobile di cui è causa.
Per quanto detto, può concludersi per la natura non essenziale del termine, fissato il 31.12.2022, per la stipula del contratto definitivo tra le parti in causa.
Tanto premesso, il Tribunale rileva che anche la condotta assunta da parte convenuta sia stata inadempiente, non presenziando all'incontro dinanzi al Notaio fissato il giorno 22.02.2023, Per_2
ritenuto il contratto risolto per scadenza del termine essenziale, avendo, tuttavia, sottaciuto la circostanza di aver già trasferito l'immobile ad un terzo, il quale ultimo si impegnava ad acquistare già in data 21.12.2022 e, dunque, in data antecedente il termine del 31.12.2022, termine non essenziale per quanto già esposto.
Si aggiunge che la retrodatazione del termine pattuito al 31.12.2022 al 16.12.2022 in ragione della previsione contrattuale che stabiliva che il sig. avrebbe dovuto convocare la sig.ra presso Pt_1 CP_1
il Notaio designato almeno 15 giorni prima della data fissata per la perfezione del contratto definitivo, invocata da parte convenuta, non può essere ritenuta meritevole di pregio, anche in considerazione della circostanza che lo stesso contratto accordava al promissario acquirente la possibilità di derogare a detto termine.
Orbene, il Tribunale rileva che nel caso di specie possa ravvisarsi un'ipotesi di inadempimento reciproco.
Allorché, come nel caso che qui ci occupa, i contraenti si addebitino vicendevolmente l'inadempimento risolutorio, chiedendo l'accertamento della legittimità del recesso e facendo valere il conseguente diritto di ritenere la caparra ricevuta ovvero esigere il doppio di quella data, spetta al giudice procedere ad una valutazione comparativa degli inadempimenti delle parti sulla base di taluni principi declinati da dottrina autorevole. Essi sono il criterio cronologico, il criterio di causalità nonché il criterio di adeguatezza, informato quest'ultimo al principio di proporzionalità. Sulla scorta dei detti principi, il Tribunale ritiene che non possa stabilirsi quale delle due parti contraenti sia stata più inadempiente dell'altra.
Difatti, se sulla base del criterio cronologico potrebbe ritenersi che parte attrice abbia incominciato a non adempiere allorquando con le missive del 13 e del 19 dicembre 2022 comunicava di non aver ottenuto il richiesto finanziamento e che l'inadempimento della sig.ra sia conseguito a quello CP_1
del sig. secondo il criterio di causalità, alla luce del criterio di adeguatezza non può che valutarsi Pt_1 sproporzionato l'inadempimento di parte convenuta, la quale ultima, pur a fronte della proposta dell'attore di prorogare il termine per la stipula del definitivo, manifestato il perdurare dell'interesse ad acquistare l'immobile, alienava quest'ultimo ad un terzo.
Il contegno inadempiente assunto dalle parti è, senza dubbio, posto in essere in violazione del principio di buona fede nella sua accezione oggettiva, quale principio immanente del sistema delle obbligazioni e dei contratti del nostro ordinamento che rintraccia nell'art. 2 della Costituzione, là dove impone ai consociati l'adempimento dei doveri di solidarietà, il suo referente costituzionale. La buona fede, come è noto, impone condotte leali e probe, oltreché obblighi integrativi di sorta tra cui, precipuamente, quelli informativi.
Ne consegue che, a fronte delle contrapposte domande di accertamento della legittimità del recesso dal contratto e dell'accertamento della reciprocità dell'inadempimento, il Tribunale ritiene che il contratto preliminare debba ritenersi risolto in ragione della convergenza dei due atti di recesso.
Il Tribunale ritiene, altresì, che la detta risoluzione non possa dispiegare effetti quali la ritenzione della caparra, richiesta da parte convenuta, ovvero l'esigibilità del doppio, pretesa dall'attore, ma limitatamente conseguenze di carattere restitutorio a causa della bilateralità degli inadempimenti di cui si è dato atto.
Alla luce di quanto detto, si impone la condanna di parte convenuta alla restituzione della somma di
€ 20.000,00 corrispostale dal sig. a titolo di caparra confirmatoria, oltre ad interessi legali a Pt_1
decorrere dalla data del pagamento sino al soddisfo.
Di contro, si impone il conseguente rigetto tanto della domanda articolata dall'attore in via principale quanto della domanda riconvenzionale formulata dalla sig.ra CP_1
Le spese seguono la soccombenza reciproca delle parti e sono compensate in ragione della metà, mentre, per la restante metà, vanno poste a carico di parte convenuta in ragione della soccombenza rispetto alla domanda di parte attrice proposta i via subordinata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando in persona della dott.ssa Concetta Serino, così provvede:
- rigetta la domanda proposta da parte attrice in via principale, - accoglie la domanda di parte attrice articolata in via subordinata e, per l'effetto, condanna la convenuta alla restituzione di € 20.000,00 corrispostale dal sig. a titolo di caparra confirmatoria, Pt_1
oltre ad interessi legali dalla data del pagamento sino al soddisfo,
-rigetta la domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta;

- compensa le spese in ragione della metà;
- condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite del presente giudizio, già ridotte della metà, che liquida in € 275,00 di spese, in € 800,00 per la fase studio, in € 550,00 per la fase introduttiva, in € 900,00 per la fase istruttoria e in € 1.400,00 per la fase decisoria, oltre ad iva, spese generali e c.p.a., da distrarsi in favore dei procuratori della parte dichiaratisi antistatari.
Latina, 06.06.2025
Il Giudice
(dott.ssa Concetta Serino)