REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Napoli, Sezione civile undicesima in persona del giudice monocratico Dr. FLAVIO CUSANI ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 22423/2023 del R.G.A.C., avente ad oggetto: esecuzione specifica obbligo a contrarre - vendita TRA
– CF: , rappresentata e difesa Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'avv. Roberto Buonanno, come da procura in atti;
RICORRENTE E
– CF: , rappresentato Controparte_1 CodiceFiscale_2
e difeso dagli avv.ti Marcello De Fraia e Luigi De Gennaro, come da procura in atti;
RESISTENTE CONCLUSIONI Quelle di cui alle note scritte in sostituzione dell'udienza di rimessione in decisione, con le quali le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate, insistendo per il loro accoglimento ed il rigetto di quelle avverse.
MOTIVI DELLA DECISIONE Con ricorso semplificato depositato in data 2.11.2023 Parte_1 esponeva di essere unica erede, quale coniuge superstite, di , Persona_1 deceduto il 10/5/2022, lasciando a sé superstiti oltre ad essa esponente, i figli, e i quali ultimi avevano, però rinunciato CP_2 Controparte_3 all'eredità del predetto. Allegava che con scrittura privata di contratto preliminare di compravendita in data 3.06.2020, si era Persona_1 obbligato ad acquistare da il quale, dal suo canto, si era Controparte_1 obbligato a vendere: - la "quota pari al 25% (pari al 50% della quota posseduta in comproprietà col fratello ) del fabbricato sito Controparte_4 nel Comune di Pozzuoli (NA) alla Via Fascione n. 8, piano T, riportato in
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 1/9 catasto al Foglio 32, particella 369, sub 7, cat. D/8, r.c.: 6.324,00"; - la "quota pari al 25% (pari al 50% della quota posseduta in comproprietà col fratello ) del fabbricato sito nel Comune di Pozzuoli (NA) Controparte_4 alla Via Fascione n. 8, piano T, riportato in catasto al Foglio 32, particella 369, sub 3, cat. A/3, cl 2, consistenza 3,5 vani, r.c.: 289,22"; - la "quota pari al 50% (pari al 100% della quota posseduta) del terreno sito nel comune di Pozzuoli (NA) e riportato in catasto Terreni al Foglio 32, particella 194, qualità vigneto, classe 4, are 23, ca 80, reddito dominicale € 11,68, reddito agrario € 15,98"; - la "quota pari al 50% (pari al 100% della quota posseduta) del terreno sito nel Comune di Pozzuoli (NA) e riportato in catasto Terreni al Foglio 32, particella 458 (dalla divisione della particella 195), qualità agrumeto, classe 3, are 11, ca 48, reddito dominicale € 18,08, reddito agrario
€ 8,30; - quota pari al 50% (pari al 100% della quota posseduta) del terreno sito nel Comune di Pozzuoli (NA) e riportato in catasto Terreni al Foglio 32, particella 459 (ex particella 195), qualità frutteto, classe 3, are 32, ca 10, reddito dominicale € 33,16, reddito agrario € 23,21" (art. 2 del contratto). All'art. 4 del medesimo contratto, le parti avevano pattuivano che l'atto definitivo di vendita sarebbe stato stipulato "entro e non oltre il 31.3.2021", a mezzo di notaio di fiducia del promittente acquirente e che, proprio a partire dalla data del 31.3.2021, sarebbero ceduti, "carico e a favore del promissario acquirente, gli oneri e i frutti" con "divieto" per il promittente l'acquisto "di effettuare nelle unità immobiliari … qualsiasi lavoro edilizio precedentemente alla stipula del rogito notarile" e con l'ulteriore intesa secondo cui, "qualora per dimostrato inadempimento del promittente venditore, il rogito notarile e, pertanto, la … consegna degli immobili" non fossero avvenuti "entro la data del 31/3/2021", proprio a decorrere "da tale data" sarebbe stata "applicata, a carico del promittente venditore e a favore del promissario acquirente, una penale di € 50,00 per ogni giorno di ritardo". All'art. 10, le parti riconoscevano, dandone atto che "Il prezzo della compravendita … in € 225.000,00 (duecento venti cinque mila/00)" era "stato già interamente versato". Sottoscrivendo l'art. 11, " Controparte_1 inoltre prometteva altresì e per il prezzo già riscosso "di cedere a Per_1
… la quota del 50% del capitale della società … IL CASALE 2018
[...]
S.R.L. …, - iscritta nel Registro delle Imprese … al n. 08883971213". La ricorrente deduceva che il termine del 31.3.2021, previsto per la stipula del contratto definitivo nonché per la consegna dei beni, era decorso invano, nonostante avesse ripetutamente invitato il promittente venditore a comparire, dinanzi al notaio e/o ad accordarsi al fine di sottoscrivere il contratto
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 2/9 definitivo, previa consegna dei beni e di tutta la documentazione idonea ad assicurare titolarità e commerciabilità degli stessi. Precisava che essa attrice aveva interesse al perfezionamento della vendita sia delle quote immobiliari relativi agli immobili sopra descritti, che di quelle de “Il Casale 2018 s.r.l.” e, dunque, all'esecuzione in forma specifica del contratto, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ.. Evidenziava che laddove non risultassero eseguibili le intese raggiunte e non perfezionabili i trasferimenti, avrebbe avuto diritto di ripetere le somme, già versate a titolo di prezzo, in favore di Per Controparte_1 tali motivi la ricorrente chiedeva al giudice di emettere sentenza ex art. 2932 cod. civ., ordinando il trasferimento delle quote dei beni immobili, come precisato in premessa, nonché delle quote, pari al 50% del capitale della società “Il Casale 2018 s.r.l.”, in favore di essa esponente;
in via gradata, delle sole quote immobiliari e per l'effetto, ordinare l'esecuzione di tutte le formalità di legge e, perciò, tutte le trascrizioni e volture necessarie alla pubblicità dei trasferimenti;
in subordine, in ipotesi di diniego della domanda di esecuzione, condannare il resistente alla restituzione Controparte_1 della somma di € 225.000,00 dallo stesso già riscossa quale prezzo della vendita sia delle quote immobiliari, che di quelle del capitale sociale, con le maggiorazioni per interessi e svalutazione;
condannare in ogni caso il convenuto ai danni, nonché alle spese di lite.
costituitosi in giudizio, eccepiva l'improcedibilità Controparte_1 della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria e chiedeva il mutamento del rito da semplificato a ordinario, stante la complessità della controversia. Deduceva che la ricorrente non aveva dato prova delle propria legittimazione attiva all'azione, in quanto nulla aveva specificato in ordine all'applicazione dell'istituto della rappresentazione a seguito della rinuncia dei due figli all'eredità del padre . Persona_1
Evidenziava che destava ictu oculi meraviglia quanto scritto all' art. 10 del contratto stesso ove si legge “il prezzo della compravendita, convenuto in € 225.000,00 è stato già interamente versato precedentemente all'anno 2006 e di ciò la parte promittente venditrice ne dà ampia e liberatoria quietanza con la sottoscrizione della presente”, atteso che non vi era prova di alcun trasferimento di denaro, che dovrebbe essere stato tracciato. Inoltre rilevava che la ricorrente non aveva provato che il contratto preliminare avesse tutti i requisiti per concludere un valido contratto definitivo ex art. 2932 c.c., segnatamente sotto l'aspetto della commerciabilità dei beni, anche in considerazione che l'attrice aveva prodotto una ctp dell'ing. Per_2
che riferiva di domande di concessione in sanatoria pendenti sul
[...]
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 3/9 compendio promesso in vendita. Deduceva, ancora, che il compendio immobiliare promesso in vendita dal al risultava essere CP_1 Per_1 gravato da pignoramento immobiliare (RG 179/2024 ) promosso dagli avvocati Garofalo Antonino e Francesca Romano in esecuzione della sentenza numero 7588/2022 giudice dott. Attanasio avente ad oggetto lo scioglimento della comunione ereditaria tra e Controparte_4 CP_1
Riguardo alla domanda di ripetizione della somma asseritamente
[...] pagata come presso alla stipula del preliminare di vendita, il resistente ne chiedeva il rigetto mancando la prova del pagamento, asseritamente avvenuto oltre 14 anni prima. Per tali motivi, chiedeva il rigetto del ricorso. Con memoria immediatamente successiva, la ricorrente, oltre a richiamare le già prodotte rinunce all'eredità di (nato il Persona_1
27.7.1960 e deceduto il 10.5.2022), formalizzate con le dichiarazioni rese dai figli dello stesso, vale a dire da (n. il 3.2.1989) e da CP_2 CP_3
(n. il 9.10.2001) e il certificato di stato di famiglia di
[...] Per_1
, produceva copia della sentenza n. 7588/2022, con la quale il
[...]
Tribunale di Napoli, in accoglimento della domanda di divisione proposta da
, nei confronti dell'odierno convenuto, suo germano, Controparte_4
previa verifica della parziale commerciabilità Controparte_1 dell'immobile, aveva attribuito detto bene in proprietà al solo predetto onerandolo di pagare i conguagli in favore del fratello. Controparte_1
Allegava che non risultava necessario estendere il contraddittorio nei confronti di altri soggetti ed in particolare di figlio di Controparte_5
(rinunziante all'eredità di ), in quanto la CP_2 Persona_1 legittimazione ad agire per l'esecuzione del contratto preliminare del 3/6/2020 e/o per la restituzione delle somme pagate a titolo di prezzo, ben può essere ricondotta anche in capo ad uno soltanto dei contitolari (coeredi) del diritto all'esecuzione del contratto, vuoi se l'azione debba valutarsi in funzione del trasferimento dell'immobile, vuoi al recupero del credito;
ciò in quanto tutte le corrispondenti domande ritualmente avanzate lo sono state nell'interesse di tutti i contitolari comunione e, cioè, nell'interesse di tutti gli eredi del predetto
. Ad ogni buon conto, la ricorrente non si opponeva ad un Persona_1 provvedimento del giudice che disponesse l'estensione del contraddittorio nei confronti del predetto (erede di , per Controparte_5 Persona_1 rappresentazione alla madre - rinunziante - . Evidenziava che CP_2 il resistente, nel costituirsi in giudizio, non aveva contestato né l'autenticità, né il contenuto del preliminare di vendita e neppure l'avvenuto pagamento della somma (di € 225.000,00), come specificata all'art. 10 del contratto,
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 4/9 somma pattuita quale prezzo e interamente corrisposta a Controparte_1
(promittente venditore) che ne quietanzò la concreta riscossione. Rilevava, inoltre, l'assoluta ininfluenza del pignoramento gravante sulla quota immobiliare, facente capo al convenuto, eseguito e trascritto in data successiva a quella della trascrizione della domanda, ex art. 2932 cod. civ., introduttiva del presente giudizio. Deduceva che dall'esame della sentenza divisionale n. 7588/2022 intervenuta tra il convenuto, e Controparte_1 il suo germano, , solo parte dell'immobile, oggetto del Controparte_4 preliminare di compravendita, risultava essere stata costruita in difetto di titoli edilizi, con probabile ineseguibilità dell'obbligo a contrarre ex art. 2932 c.c., non potendo essere il contratto eseguibile solo in parte e non nella sua interezza, con conseguente ammissibilità e ingresso dalla sola domanda di restituzione delle somme, versate come prezzo, oltre a quella di danni. Formulava istanza di pronuncia dell'ordinanza ingiuntiva ex art. 183 ter c.p.c. della somma di € 225.000,00 oltre interessi ex art. 1284, comma 4 c.c. Il giudice, ritenuta la causa di natura documentale e matura per la decisione, rigettate le richieste di entrambe le parti di mutamento del rito da semplificato ad ordinario, rigettate le richieste istruttorie, alla luce dei fatti non contestati e della documentazione prodotta, rigettata la richiesta di ordinanza ingiunzione ex art. 183 ter c.p.c., fissava l'udienza per la precisazione delle conclusioni. A seguito di successiva istanza della ricorrente ex artt. 183 ter e 700 c.p.c., il giudice accoglieva l'istanza di ingiunzione e ordinava al resistente di pagare alla ricorrente la somma di euro 225,000,00 oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.p.c. Detta ordinanza, a seguito di reclamo da parte del resistente, veniva annullata dal collegio con ordinanza n. 320/2025 del 10.02.2025, per cui il giudizio proseguiva davanti ad un diverso giudice monocratico e, a seguito di applicazione a distanza ex art. 3 DL 117/2025 e delibera CSM dell'1.10.2025, veniva assegnato al sottoscritto giudicante, che, all'esito dell'udienza di discussione, lo decideva. Il ricorso non è fondato e va pertanto rigettato. Va preliminarmente disattesa l'eccezione di improcedibilità sollevata dal resistente per mancato esperimento del tentativo di conciliazione ex art.5 D.L. 28/2010, in quanto la causa ha ad oggetto l'obbligazione di stipulare ex art. 2932 c.c. e quindi non riguarda direttamente diritti reali. Si tratta, pertanto, di controversia che riguarda un rapporto obbligatorio, estranea al novero delle materie soggette al procedimento di mediazione obbligatoria di cui all'art. 5 co. 1 bis D.Lgs. n. 28 del 2010 (cfr., sia pure in ipotesi di risoluzione di
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 5/9 contratto avente ad oggetto un trasferimento immobiliare, vedansi Cass. n.22736/2021). Va disattesa anche l'eccezione del resistente di carenza di legittimazione attiva della ricorrente e della necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di altri soggetti, terzi rispetto alle parti in causa, che potrebbero rivestire la qualità di coeredi di , dante causa della Persona_1 Pt_1
Invero, sul punto basta osservare che quand'anche la non fosse Pt_1
l'unica erede del ella sarebbe comunque legittimata ad agire nei Per_1 confronti del giacché, secondo la prevalente giurisprudenza di CP_1 legittimità “I crediti del de cuius, a differenza dei debiti, non si ripartiscono tra i coeredi in modo automatico in ragione delle rispettive quote, ma entrano a far parte della comunione ereditaria, in conformità al disposto degli artt. 727 e 757 c.c., con la conseguenza che ciascuno dei partecipanti alla comunione ereditaria può agire singolarmente per far valere l'intero credito comune, o la sola parte proporzionale alla quota ereditaria, senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri coeredi, ferma la possibilità che il convenuto debitore chieda l'intervento di questi ultimi in presenza dell'interesse all'accertamento della sussistenza o meno del credito nei confronti di tutti” (cfr. Cass. Sez. 3, Sent. n. 10585 del 18/04/2024). Nel caso di specie, l'allegazione – da parte della difesa del resistente - dell'esistenza di ulteriori legittimati (nella specie, figlio di Controparte_5 CP_2
erede rinunciataria di ), si è atteggiata a mera
[...] Persona_1 eccezione intesa a confutare l'assunto secondo cui l'attrice sarebbe unica erede di;
eccezione introdotta al fine di affermare che, per Persona_1 tale ragione, la domanda attorea risulterebbe “improcedibile ed inammissibile”. Difetta, quindi, nelle difese del qualsivoglia CP_1 manifestazione di volontà di provocare l'intervento di eventuali coeredi, residuando esclusivamente una contestazione della legittimazione della che appare infondata alla luce del condivisibile orientamento Pt_1 giurisprudenziale sopra richiamato. Per quanto riguarda, invece, la domanda principale della ricorrente, va sottolineato che la richiesta di esecuzione in forma specifica del preliminare del giugno 2020 risulta prima facie preclusa dalla illegittimità, sotto il profilo urbanistico, dei cespiti che di esso sono oggetto. E' noto, infatti, che, secondo il costante insegnamento del S.C., la sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 6/9 di vendita (v. in tal senso Cass. n.7521/22; Cass., n. 6685/2019; Cass., n. 21942/2017; Cass., n. 28456/2013, oltre che Cass., S.U., n. 8230/2019, in motivazione). Il preliminare del giugno 2020 è quindi perfettamente valido ed efficace, né può ritenersi che l'obbligazione di trasferimento immobiliare in esso contenuta sia assolutamente ineseguibile.
Ciò premesso, la sentenza di divisione n. 7588/2022 di questo Tribunale nell'attribuire in proprietà esclusiva al i cespiti già oggetto (per la CP_1 sola quota del 50%, di cui all'epoca il convenuto era titolare) del prefato preliminare, ha dato atto dell'illegittimità sotto il profilo urbanistico dei cespiti in questione. Detta sentenza divisionale, tuttavia, ha preso in considerazione i soli cespiti legittimi, sul piano urbanistico, tra quelli ricadenti nella comunione tra il convenuto ed il di lui germano , CP_4 disponendo che essi venissero assegnati in proprietà piena ed esclusiva all'odierno convenuto, a carico del quale è stato posto un conguaglio. Risulta pertanto evidente che, quanto meno in parte, gli immobili di cui al preliminare – nella quota di comproprietà in esso indicata – ben potrebbero essere trasferiti all'odierna attrice, nella spiegata qualità di erede del Per_1 pur essendo parimenti chiaro che l'accertata illegittimità urbanistica sarebbe di sicuro ostacolo alla completa attuazione del programma negoziale, circostanza, quest'ultima, sostanzialmente pacifica ed incontestata dalle parti in causa. La ricorrente, infatti, ha allegato in modo molto chiaro che non ha alcun interesse ad un adempimento parziale del preliminare di vendita, per cui, sebbene formalmente ha continuato ad insistere nella domanda principale, ha abbracciato la tesi della non commerciabilità di parte dei beni immobili di cui al preliminare di vendita, in quanto costruiti senza permesso di costruire, abbandonando di fatto la richiesta ex ar. 2932 c.c. e avanzando richiesta di ordinanza ingiunzione per la restituzione della somma pagata dal come prezzo. Per_1
Orbene, giova evidenziare, che ai sensi dell'art. 19, comma 14, Dl. 31 maggio 2010 n. 78 sono nulli gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, in mancanza di una dichiarazione, inserita formalmente nell'atto, proveniente dalla parte venditrice di attestazione della conformità allo stato di fatto delle planimetrie catastali dell'immobile compravenduto. Sono altresì nulli ai sensi dell'art. 46 DPR 380/2001 e degli artt. 17 e 40 della L. 47/1985 gli stessi atti traslativi di beni immobili in tutto o in parte abusivi. Ne deriva che il risultato non raggiungibile con un rogito notarile per l'esistenza di abusi edilizi gravi e non
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 7/9 sanabili, non può essere surrogato con una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., atteso che il giudice, per emetterla, deve procedere alla verifica della sussistenza di tutti i presupposti formali e sostanziali di legge per la commerciabilità dei beni immobili. Tale verifica, nel presente giudizio, è decisamente negativa, atteso che parte degli immobili oggetto di preliminare risultano destinatari di ordinanza di demolizione n. 3670 del 25.01.2007, di ordinanza di demolizione n. 7933 del 19.06.2014, di provvedimento di rigetto del condono prot. 45112 del 26.06.2019, di ordinanza di demolizione n. 125 del 30.08.2019 e di provvedimento di sanzione pecuniaria prot. 87507 del 12.10.2023 (cfr. relazione tecnica dell'arch. , esperto Persona_3 designato dal giudice dell'esecuzione immobiliare n. 179/2024, incaricato delle stime degli immobili in questione, assoggettati ad espropriazione in danno di nella quale a pag. 19, il tecnico riferisce degli Controparte_1 esiti delle infrmazioni assunte presso l'ufficio abusivismo). Ciò posto, passando all'esame della domanda di restituzione del prezzo avanzata dalla ricorrente, va ribadito, come riconosciuto pure dal collegio del reclamo, che nel caso in esame, il pagamento del prezzo pattuito non era ab initio privo di causa, dato che il corrispettivo era stato pagato in conformità del previsto accordo negoziale, da ritenersi valido ed efficace nei suoi effetti obbligatori. Orbene, la prestazione di pagamento del prezzo di cui al preliminare oggetto di giudizio, per diventare priva di causa e oggetto di una domanda di ripetizione ex art. 2033 c.c., doveva essere preceduta da una sentenza di risoluzione del contratto, che accerti il successivo venir meno della ragione giustificativa del pagamento, per venir meno del nesso di sinallagmaticità o corrispettività presente nel contratto preliminare (cfr. Cass. n. 28508/2018; n. 27416/2021). In definitiva, per accogliere la domanda di ripetizione di indebito della ricorrente, questa avrebbe dovuto chiedere la risoluzione del contratto preliminare del 3.06.2020, cosa che non ha fatto, per cui non vi può essere alcuna condanna del resistente alla restituzione del prezzo da egli stesso dichiarato come ricevuto già prima della stipula del contratto ad effetti obbligatori. Considerata la particolarità della vicenda e il non costante orientamento giurisprudenziale sulle questioni urbanistiche oggetto di controversia e dei loro effetti sui contratti preliminari e definitivi, sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese di giudizio.


P.Q.M.


R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 8/9
definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, difesa, eccezione e conclusione disattesa, così provvede:
1) Rigetta il ricorso
2) Compensa tra le parti le spese di giudizio Così deciso in data 2.12.2025
Il Giudice
Dott. Flavio Cusani
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 9/9