REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto, prima sezione civile, in composizione monocratica nella persona del Giudice dr.ssa Marzia Mingione, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in primo grado iscritta al n. 6610 del R.G. 2021, avente ad oggetto
“Vendita di cose immobili”;
T R A
(C.F. ), rappresentato e difeso, in virtù Parte_1 C.F._1 di procura in atti, dall'avv. Cosimo Antonicelli, presso il cui studio, sito in Palagianello
(TA) alla via Mottola n. 48, è elettivamente domiciliato;

- attore-
CONTRO
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
) rappresentate e difese, in virtù di procura in atti, dall'avv. C.F._3
Palmiro Carlo Liuzzi, presso il cui studio, sito in Taranto alla via Terenzio n. 8, sono elettivamente domiciliate;

-convenute-
NONCHE'
(P. IVA ), in persona del pro tempore, Controparte_3 P.IVA_1 CP_4 rappresentato e difeso, in virtù di procura in atti, dall'avv. Giuseppe Misserini, presso il cui studio, sito in Taranto alla via Dario Lupo n. 32, è elettivamente domiciliato;

-terzo chiamato in causa-
All'udienza del 17.10.2024 le parti precisavano le conclusioni riportandosi ai propri atti e scritti difensivi;
all'esito la causa veniva riservata in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'attore , quale Parte_1
promissario acquirente di un immobile da realizzarsi in Ginosa (TA), sul suolo edificatorio catastalmente identificato, al foglio 32, dalle particelle 3667 e 3668 e, per
1

la metà indivisa, dalle particelle 3665 e 3666, in virtù di permesso di costruire n.
99/2011 rilasciato dal Comune di in data 25.10.2011, ha agito in giudizio nei CP_3
confronti di e , quali eredi del promittente venditore CP_2 Controparte_1
(deceduto in data 21.04.2017), al fine di ottenere, previo Persona_1 accertamento dell'inadempimento del promissario alienante, la declaratoria di legittimità del recesso dal contratto preliminare di compravendita del 13.02.2012 e per l'effetto condannare le convenute al pagamento del doppio della caparra versata, pari ad € 250.000,00, oltre l'IVA, e/o nella diversa misura che il Tribunale andrà a stabilire, in forza dell'art. 1385 c.c.; in subordine, dichiarare risolto il contratto preliminare inter partes, per colpa esclusiva del promissario alienante, con condanna delle convenute alla restituzione delle somme ricevute, oltre accessori e a risarcire i danni subiti a titolo di danno emergente e lucro cessante, nella misura complessiva di euro 125.000,00 o nella diversa misura che sarà accertata in corso di causa;
in via gradata, dichiarare nullo il preliminare per impossibilità dell'oggetto e/o per mancanza di causa, con condanna delle convenute a restituire le somme ricevute, con gli accessori di legge, oltre al risarcimento dei danni subiti, da quantificarsi, per danno emergente e lucro cessante, complessivamente in € 125.000,00, e o nella diversa misura che sarà accertata in corso di causa, in forza dell'art. 1338 c.c.; in via ancora gradata, dichiarare la nullità del contratto preliminare, con condanna delle convenute alla restituzione in favore del promissario acquirente delle somme versate, oltre accessori, ai sensi dell'art. 2033 c.c.
In particolare, ha dedotto l'attore di aver versato al sig. la somma di Persona_1
€ 125.000,00, oltre IVA al 4% e quindi complessivamente la somma di € 131.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, ma né il promissario alienante, nelle more deceduto, né
i suoi eredi, le sig.re e hanno provveduto alla Parte_2 CP_2 ultimazione dei lavori, alla consegna dell'immobile e alla stipula del contratto definitivo
(che sarebbe dovuta avvenire entro due anni dalla data di inizio lavori, del 05.03.2012); il costruttore ha sempre rinviato l'ultimazione dei lavori adducendo quale causa del ritardo la pendenza di un contenzioso avviato nei confronti del Comune di per CP_3
l'annullamento del permesso di costruire;
la vertenza è stata definita nel 2018, con la sentenza del CdS n. 5064/2018, di rigetto della richiesta di revocazione della sentenza del CdS n. 6337/2014, che ha confermato la sentenza del TAR Lecce n. 983/2014, di annullamento del permesso di costruire n. 99/2011.
Ha precisato che l'annullamento del permesso di costruire è derivato dalla illegittimità della Delibera di C.C. n. 113 del 12.12.2000; che il con deliberazione Controparte_3 commissariale n.70 del 21.08.2015 aveva deliberato, tra l'altro, “

4. di stabilire che per
2 le zone B del punto 4.2 della relazione-parere del C.U.R. hanno validità e parcheggi dei piani di Lottizzazione vigenti e al di fuori di essi quelle del regime previsionale dello studio esecutivo del Piano Quadro”. Il costruttore ha impugnato la CP_2
deliberazione n. 70/2015, ma il ricorso è stato respinto dal TAR Lecce, con la sentenza n. 70/2015, confermata dal CdS con la sentenza n. 4965/2018.
Con comparsa depositata telematicamente in data 11.01.2022, si sono costituite in giudizio le sig.re e le quali, premesso che la mancata Controparte_1 CP_2
ultimazione dei lavori è derivata da causa a loro non imputabile ed in particolare dall'annullamento del permesso di costruire da parte del Giudice amministrativo, oltre a spiegare domanda riconvenzionale finalizzata alla declaratoria della risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta, hanno chiamato in causa il Controparte_3
al fine di essere manlevate da ogni pretesa indennitario-risarcitoria che, giudizialmente riconosciuta, le stesse dovessero soddisfare nei confronti di parte attrice.
Autorizzata la chiamata in causa, il si è costituito in giudizio con Controparte_3
comparsa depositata telematicamente in data 16.06.2022, eccependo preliminarmente il difetto di giurisdizione del Giudice ordinario, venendo in rilievo una domanda di garanzia c.d. impropria;
nonché, il decorso del termine di prescrizione quinquennale dell'azione promossa da parte convenuta, atteso che l'illegittimità della D.C.C.
n.113/2000 è stata definitivamente accertata dal Consiglio di Stato con la sentenza n.
6337 del 04.11.2014. Nel merito, ha chiesto il rigetto della domanda di manleva per la mancanza di colpa nel rilascio di un permesso di costruire, poi rivelatosi illegittimo per vizi procedimentali (e non di merito), venuti in rilievo nel corso dell'iter estremamente complesso di approvazione dello strumento urbanistico generale.
Concessi i termini ex art. 183, 6°co., c.p.c. e ritenute superflue e/o irrilevanti le richieste istruttorie formulate dalle parti, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 16.11.2023; è seguito un ulteriore rinvio per carico di ruolo, all'udienza del 17.10.2024. All'esito, la causa è stata riservata in decisione sulle conclusioni delle parti, con concessione dei termini previsti dall'art.190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Va premesso, in punto di fatto, che è circostanza non contestata e desumibile dal contenuto del preliminare, che l'attività edificatoria del sig. titolare Persona_1 dell'omonima impresa individuale, era assistita da un valido titolo amministrativo
(permesso di costruire, rilasciato dal Comune di del 25.10.2011 n.99 prot. n. CP_3
32460, pratica n.16/2010); che solo dopo la stipula del preliminare di compravendita
(del 13.02.2012), il TAR per la Puglia, sede staccata di Lecce, con sentenza n. 983/2014
3 ha annullato il permesso di costruire (“(…) illegittimo in quanto assentito sull'erroneo presupposto della sicura edificabilità dell'area che, invece, conserva (per inidoneità della nuova disciplina a variarne la destinazione, in quanto in violazione di legge) la vocazione a parcheggio pubblico che le era stata attribuita dal Piano Quadro approvato in variante al previgente P. di F.”); che tale pronuncia è stata confermata dal
Consiglio di Stato con sentenza n. 6337/2014; che avverso la predetta sentenza, il sig.
ha interposto revocazione, definita dal Consiglio di Stato, con Persona_1
sentenza, di inammissibilità, n. 5064/18, pubbl. il 28 agosto 2018.
La mancata realizzazione dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita, di cosa futura (mai venuta ad esistenza), è, dunque, riconducibile all'annullamento, per via di provvedimento giurisdizionale, del titolo autorizzatorio, per violazione di legge (“è infatti esplicitamente considerato illegittimo che nei passaggi intermedi prima della fase di approvazione del PRG potessero essere inserite prescrizioni innovative rispetto al testo dell'adozione (delibera del Consiglio comunale n. 110 del 24 novembre 1994 nella quale l'area di cui è causa era destinata a parcheggio pubblico in base al Piano quadro), di modo che l'impedimento non è né temporaneo né rimovibile.
Immutate le circostanze di fatto esposte dall'attore, ciò rappresenta un'ipotesi di impossibilità sopravvenuta per factum principis.
Il factum principis, infatti, indica una causa di impossibilità oggettiva ad eseguire la prestazione da parte del debitore a seguito di ordine dell'autorità o di provvedimento autoritativo.
Ai sensi degli artt. 1218 e 1256 c.c. il debitore è responsabile per l'inadempimento dell'obbligazione fino al limite della possibilità della prestazione, presumendosi, fino a prova contraria, che l'impossibilità sopravvenuta, temporanea o definitiva, della prestazione stessa gli sia imputabile per colpa.
Nelle ipotesi di provvedimenti illegittimi dell'autorità che incidono sull'adempimento delle obbligazioni che concorrono a realizzare il programma negoziale (c.d. factum principis, quale atto della pubblica autorità costituente impedimento della prestazione contrattuale nella misura in cui viene ad incidere su un momento strumentale o finale della relativa esecuzione) la Suprema Corte ha individuato quale sia il comportamento esigibile a carico dell'obbligato, la cui osservanza lo esonera da colpa affermando, in particolare, che deve ritenersi sussistente la responsabilità del debitore, laddove il medesimo vi abbia colposamente dato causa, ovvero, trattandosi di atto amministrativo illegittimo, non abbia posto in essere un adeguato sforzo diligente volto ad ottenerne la revoca o l'annullamento (cfr. Cass. n.17771/2012).
4 Ciò posto, nel caso di specie non solo vi è prova della liceità inziale dell'attività costruttiva, ma è anche documentata l'attività del promittente venditore, volta ad ottenere, la riforma della sentenza del TAR per la Puglia, sede staccata di Lecce n.
983/2014, che ha annullato il permesso di costruire n. 99/2011, asseritamente illegittimo.
Inoltre, dalla successione degli eventi non può ravvisarsi una condotta quanto meno poco diligente del costruttore, dal momento che stante la pendenza del giudizio amministrativo dinanzi al TAR e conseguentemente il forte rischio di un annullamento giurisdizionale dell'atto amministrativo di pianificazione edilizia, il ha CP_2 interrotto l'esecuzione dei lavori sul terreno in viale M. D'Ungheria, in CP_3
Va, quindi, dichiarata la risoluzione del contratto preliminare per impossibilità sopravvenuta della prestazione, con i conseguenti effetti restitutori.
Quanto, invece, alla domanda di garanzia impropria spiegata dalle convenute nei confronti del terzo, sussiste la giurisdizione del Giudice ordinario.
La domanda di manleva si fonda, infatti, su una garanzia impropria che è il riflesso della domanda principale proposta dall'attore, con la quale condivide pertanto il radicamento nella giurisdizione ordinaria, non per ragioni di connessione, ma per comunanza del rispettivo petitum sostanziale (cfr. Cass. Sez. Unite n. 36897/2021; Cass. Sez. Unite n.
33209/2018).
Al momento della stipula del contratto preliminare, il promissario alienante ha fatto affidamento sulla legittimità dell'atto amministrativo;

Nel caso di specie, dunque, il costruttore, promissario alienante, ha fatto affidamento, al momento della stipula del contratto preliminare, sulla legittimità dell'atto amministrativo;
annullato, in via definitiva, il permesso di costruire e accertato, in capo alle convenute, l'obbligo di restituire l'importo corrispondente alla caparra confirmatoria, la chiamata in causa del è volta a riversare sull'Ente Controparte_3
civico gli effetti della domanda giudiziale dell'attore.
La domanda, ammissibile e appartenente alla giurisdizione del Giudice ordinario, è, dunque, anche fondata, dal momento che il ha la paternità ed è Controparte_3
responsabile dell'atto illegittimo (in quanto tale è stato dichiarato dalla giustizia amministrativa in via definitiva ed è stato annullato) ed è tenuto a tenere indenne le convenute di quanto le stesse sono tenute a restituire all'attore per effetto della declaratoria di risoluzione del contratto.
Le spese di lite seguono la soccombenza, comunque sussistente, delle convenute sulla domanda di pagamento avanzata dall'attore, previa compensazione nella misura della
5 metà in ragione del difetto di colpa in capo al promissario alienante.
Analogamente, nei rapporti tra le convenute e il terzo chiamato, le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, ai sensi del D.M. n.147/2022, tenuto conto dell'assenza di attività istruttoria e della non complessità delle questioni di fatto e diritto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Taranto, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona del Giudice dr.ssa Marzia Mingione, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa, così provvede:

1. dichiara risolto per impossibilità sopravvenuta della prestazione il contratto preliminare concluso tra le parti in data 13.02.2012;

2. condanna la parte convenuta alla restituzione in favore dell'attore della somma complessiva di € 131.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi legali dalla domanda (20.10.2021) al soddisfo;

3. condanna il a tenere indenne la parte convenuta, di quanto la Controparte_3 stessa sarà tenuta a versare all'attore per la causale di cui al punto che precede;

4. condanna la parte convenuta alla refusione delle spese processuali sostenute dall'attore che liquida, già operata la compensazione nella misura della metà, in
€1.453,00 per compensi ed € 518,00 per esborsi, oltre IVA, CAP e rimborso forfetario come per legge, da distrarsi in favore dell'Avv. Cosimo Antonicelli, dichiaratosi anticipatario;

5. condanna il alla rifusione delle spese processuali in favore Controparte_3 della parte convenuta che liquida in € 2.906,00 per compensi, oltre IVA, CAP e rimborso forfetario come per legge.
Così deciso in Taranto, il 04.06.2025 Il Giudice
dott.ssa Marzia Mingione
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