n. 60647 anno 2022
REPUBBLICA ITALIANA-IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott. Massimo Corrias sulle conclusioni precisate all'udienza del 26/08/2025, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 60647/2022 tra
(RAPPRESENTATO DA ) Pt_1 Parte_2
(CF: ), P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. FABIO MANFREDONIA, elettivamente domiciliato in Roma, in Via Antonio Bertoloni 55, presso l'avv.Fiippo Maria Corbò, attore contro
(IN PROPRIO E QUALE EREDE DI (CF: CP_1 Persona_1
) C.F._1 convenuto
Fatto e diritto.
Con atto di citazione notificato il 3.10.2022, l' , Pt_1 rappresentato dalla società ha convenuto davanti a Parte_2 questo Tribunale in proprio e quale erede della CP_1 madre esponendo: che esso ente aveva Persona_1 affidato, con atto del 18.6.2020, alla i Parte_2 servizi di gestione amministrativa, tecnica e commerciale e di supporto alla valorizzazione del suo patrimonio immobiliare, conferendo alla stessa procure speciali per lo svolgimento, senza limitazione alcuna, di tutte le attività, anche di rappresentanza, rientranti nel contenuto dei servizi oggetto dei relativi contratti;
che in forza dell'art. 42 della L. 27 dicembre 2002, n. 289, era succeduto al soppresso in CP_2 tutti i suoi rapporti attivi e passivi, acquisendo anche il possesso e la proprietà dell'immobile di mq 91, sito in Roma, alla Via Pescaglia 26, sc B, p. 5, int. 10, censito presso il
NCEU di Roma alla partita n. 221879, foglio 812, n. 298, sub 75,
inizialmente appartenente al soppresso ente in forza di atto per Notar in Roma del 30.1.1970; che tale immobile era Per_2 stato condotto in locazione ad uso abitativo, in forza di atto regolarmente registrato con decorrenza dal 1.6.2000 e per la durata di tre anni con rinnovo automatico, da Persona_1 per il canone mensile determinato sulla scorta degli accordi previsti dalla L. 431/1998 e dal DM 5/3/99 n. 226, che, aggiornato al mese di gennaio 2015, ammontava ad € 273,70, di cui € 110,32 per oneri accessori;
che nel corso del rapporto la pur godendo dell'immobile unitamente al figlio, Per_1
- con la stessa convivente sin dal 27.8.2002 - si CP_1 era, tuttavia, resa inadempiente agli obblighi contrattualmente assunti;
che, per tale ragione, esso ente, con atto del
15.11.2004 (ric. 30.11.2004), aveva esercitato la facoltà prevista dall'art. 3 della L. 392/18 intimando la disdetta ed ottenendo, alla naturale scadenza del 31.5.2006, la cessazione del contratto in questione;
che benché detto rapporto fosse terminato la non aveva provveduto a riconsegnarlo Per_1
(avendo continuato ad occuparlo almeno fino al 2.8.2015, data in cui era deceduta) e a versare gli oneri accessori maturati e scaduti alla data del 31.5.2006, relativi all'esercizio 2005, pari ad €. 834,93, e a versare, ex art. 1591 cc, il corrispettivo convenuto e gli oneri maturati fino al suo decesso, pari ad ulteriori €.6.551,32; che il convenuto CP_1 figlio convivente con la sin dal 27.08.2002, ne era Per_1 anche l'unico erede, avendone nel frattempo accettato anche implicitamente la relativa eredità; che il anche dopo la CP_1 morte della madre, aveva continuato a risiedere senza titolo nell'immobile, rifiutandosi di restituirlo e di pagare la richiesta indennità di occupazione;
che in particolare il CP_1 risultava tenuto: a) alla restituzione dell'immobile, occupato senza titolo sin dal 31.5.2006, data di scadenza del contratto;

b) al versamento, quale erede della conduttrice, della somma di
€.834,93, già dovuta dalla madre per oneri accessori insoluti alla data di scadenza del contratto di locazione;
c) al pagamento delle indennità di occupazione, così specificamente distinte: €. 6.551,32, anche n.q. di erede, per la ininterrotta occupazione abusiva dell'immobile in parola dal 31.05.2006, data di scadenza del contratto, al 2.8.20159 calcolata ai sensi dell'art. 1591 cc sulla scorta del canone di locazione pattuito, aggiornato al mese di gennaio 2015 ad € 273,70 (di cui € 163,38
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per canone di locazione ed € 110,32 per accessori); € 27.386,97, in proprio, per la ininterrotta occupazione abusiva dell'immobile in parola dal 3.8.2015 al 20.9.2022, e calcolata, anche in tal caso, ai sensi dell'art. 1591 cc sulla scorta del canone di locazione aggiornato al mese di gennaio 2015 ad €
273,70 (di cui € 163,38 per canone di locazione ed € 110,32 per accessori), e così ulteriormente specificata: ►Anno 2015 (dal
3.8.2015): € 1.892,90, di cui € 816,90 per indennità di occupazione ed € 1.076,00 per oneri accessori (compresivi del conguaglio di fine anno), entrambi inerenti ai mesi di agosto, di settembre, di ottobre, di novembre e di dicembre;
►Anno 2016:
€ 4.016,90, di cui € 1.960,56 per indennità di occupazione ed €
2.056,34 per oneri accessori (compresivi del conguaglio di fine anno), entrambi inerenti all'intero anno;
►Anno 2017: €
3.798,56, di cui € 1.960,56 per indennità di occupazione ed €
1.838,00 per oneri accessori (compresivi del conguaglio di fine anno), entrambi inerenti all'intero anno;
►Anno 2018: €
4.251,22, di cui € 1.973,30 per indennità di occupazione ed €
2.277,92 per oneri accessori (compresivi del conguaglio di fine anno), entrambi inerenti all'intero anno;
►Anno 2019: €
3.886,65, di cui € 1.994,81 per indennità di occupazione ed €
1.891,84 per oneri accessori (compresivi del conguaglio di fine anno), entrambi inerenti all'intero anno;
►Anno 2020: €
3.538,72, di cui € 1.994,64 per indennità di occupazione ed €
1.544,08 per oneri accessori, entrambi inerenti all'intero anno;

►Anno 2021: € 3.538,72, di cui € 1.994,64 per indennità di occupazione ed € 1.544,08 per oneri accessori, entrambi inerenti all'intero anno;
►Anno 2022: € 2.463,30, di cui € 1.470,42 per indennità di occupazione ed € 992,88 per oneri accessori, entrambi inerenti all'intero anno, ad esclusione dei mesi di ottobre, novembre e dicembre;
che pertanto il alla data CP_1 del 20.9.22, era debitore, sia in proprio che n.q. di erede della madre della complessiva somma di € Persona_1
34.773,22.
Sulla base di quanto sopra esposto l' ha formulato le Pt_1 seguenti richieste:
“previo accertamento, se del caso invia incidentale, della sua qualità di erede della sig.ra (n. Roma il 23.8.1935 CF: Persona_1
), così provvedere: C.F._2
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1) accertare e dichiarare che, a seguito dell'esercizio della facoltà di diniego di rinnovo di cui all'art. 3 L. 392/78 esercitata a mezzo A/r del 15.11.2004 (ric. 30.11.2004), il contratto di locazione con il quale ha concesso alla sig.ra (n. Roma il 23.8.1935 Persona_1
CF: ) il godimento del proprio immobile sito in C.F._2
Roma (RM), alla Via Pescaglia 26, sc B, p. 5, int. 10, censita presso il
NCEU di Roma alla partita n. 221879, Foglio 812, n. 298, sub 75, è scaduto in data 31.5.2006, o, in subordine, alla diversa che risulterà, cessando, comunque, ogni effetto;

2) accertare e dichiarare che alla data di scadenza del contratto di locazione di cui al punto sub 1) – e, dunque, n data 31.5.2006 o, in subordine, alla diversa che risulterà - la conduttrice, sig.ra Per_1
, ha maturato per oneri accessori inerenti all'esercizio 2015,
[...] una morosità di € 834,93;
3) accertare e dichiarare che successivamente alla data di scadenza del contratto di locazione di cui al punto sub 1) – e, dunque, n data
31.5.2006 o, in subordine, alla diversa che risulterà - sia la sig.ra che il sig. (n. Roma il 12.05.1958 CF: Persona_1 CP_1
10 ), figlio convivente della medesima sin dal C.F._1
27.08.2002 ed erede, hanno continuato ad occupare in modo abusivo ed in assenza di un titolo che potesse loro consentirlo l'immobile dell'Istante sito in Roma (RM), alla Via Pescaglia 26, sc B, p. 5, int.
10, censita presso il NCEU di Roma alla partita n. 221879, Foglio
812, n. 298, sub 75;
4) accertare e dichiarare che, anche successivamente al 2.8.2015, data in cui è morta la sig.ra , il sig. ha Persona_1 CP_1 continuato ad occupare, almeno sino al 20.9.2022, in modo abusivo ed in assenza di un titolo che possa consentirlo l'immobile, di proprietà dell'Istante, sito in Roma (RM), alla Via Pescaglia 26, sc B,
p. 5, int. 10, censito presso il NCEU di Roma alla partita n. 221879,
Foglio 812, n. 298, sub 75, e che, in effetti, tuttora lo occupa abusivamente ed in assenza di titolo;

5) per l'effetto condannare il medesimo occupante, sig. CP_1
, sia a rilasciare immediatamente in favore dell'Istante
[...]
l'immobile, sito in Roma (RM), alla Via Pescaglia 26, sc B, p. 5, int.
10, censito presso il NCEU di Roma alla partita n. 221879, Foglio
812, n. 298, sub 75 libero e vuoto di persone e cose fissando, semmai fosse necessario la data di esecuzione, che a pagare, ai
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sensi dell'art. 614 bis cpc la somma di € 50,00 giornalieri - ovvero quella diversa, anche maggiore, che sarà ritenuta equa - per ogni giorno di ritardo nella riconsegna;

6) condannare, inoltre, il sig. sia in proprio che n.q. a CP_1 pagargli la complessiva somma di € 34.773,22 - ovvero quella diversa, anche maggiore, che fosse ritenuta congrua e, comunque, satisfattiva del pregiudizio arrecato - per la illegittima, ininterrotta ed abusiva occupazione perpetrata dal 31.05.2006 (1.06.2006) al
20.9.2022 dell'immobile di proprietà dell'Istante, sito in Roma (RM), alla Via Pescaglia 26, sc B, p. 5, int. 10, censita presso il NCEU di
Roma alla partita n. 221879, Foglio 812, n. 298, sub 75, precedentemente concesso in locazione alla sig.ra , Persona_1 così dovuta:
-6.1 : € 834,93, n.q. di erede, per oneri accessori precedentemente maturati dal de cuius;

-6.2 : € 6.551,32, anche n.q. di erede, per la ininterrotta occupazione abusiva dell'immobile in parola dal 31.05.2006 al 2.8.2015;
-6.3 : € 27.386,97, in proprio, per la ininterrotta occupazione abusiva dell'immobile in parola dal 3.8.2015 al 20.9.2021; ovvero di quelle anche maggiori che risulteranno dovute all'esito del giudizio, il tutto, in ogni caso, oltre interessi legali e maggior danno;

7) condannare il medesimo occupante a pagargli le ulteriori somme che risultano dovute per l'occupazione successiva e, dunque, dal mese di ottobre (incluso) 2022 al dì del rilascio ovvero quelle diverse, anche maggiori, che gli risulteranno dovute e delle quali in subordine chiede determinarne l'ammontare in via equitativa;

8) il tutto con la condanna del medesimo occupante al pagamento delle spese giudizio maggiorate di sg. iva e cpa;

9) dichiarare la pronunzia sub 5) opponibile agli eventuali aventi causa dal medesimo e/o ad eventuali soggetti che all'atto dell'esecuzione del provvedimento di rilascio si trovassero all'interno dell'immobile;
10) condannare, in tutti i casi, il sig. al pagamento CP_1 delle spese di lite, maggiorate di iva, cpa e sg.”.
Il convenuto è rimasto contumace. CP_1
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La causa, istruita con la produzione di documenti e l'esame del teste è stata trattenuta in decisione all'udienza Testimone_1 del 24.1.2024 con i termini ex art.190 c.p.c..
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Tanto premesso, questo giudice rileva:
-che l' ha fornito la prova del suo diritto di proprietà Pt_1 sull'immobile in questione e dell'avvenuta locazione a Per_1
, avendo prodotto l'atto di acquisto stipulato
[...] dall'INAIL, nel cui patrimonio esso è succeduto ex lege, Pt_1 ed il contratto di locazione stipulato con la con Per_1 decorrenza dal 1.6.2000 per la durata di anni tre, rinnovabili automaticamente;

-che detto contratto di locazione si è risolto il 31.5.2006, a seguito della disdetta comunicata alla con la Per_1 raccomandata in atti del 15.11.2004;
-che il figlio della viveva Per_1 CP_1 nell'immobile locato dalla madre a far tempo dal 27.8.2002 (v. certificato anagrafico storico dello stesso rilasciato il CP_1
24.11.2021), e viveva ancora nell'immobile sia alla data del
2.8.2015, giorno della morte della madre (v.certificato di stato di famiglia della alla data del decesso), sia il Per_1

3.10.2022 quando ebbe a ricevere a sue mani la notifica della citazione introduttiva del presente giudizio;

-che l'essere il rimasto nell'immobile anche dopo il CP_1
31.5.2006, data di cessazione del rapporto locatizio fra la e l' , ha reso lo stesso, al pari della stessa Per_1 Pt_1
, un occupante senza titolo, obbligato a restituire Per_1
l'immobile all'ente locatore e proprietario e a rifondere a questo gli oneri accessori nel frattempo maturati e i danni provocati dall'impossibilità di mettere nuovamente a frutto, con la stipula di nuovi rapporti locatizi, l'immobile occupato, tali danni dovendosi presumere esistenti, in difetto di prove contrarie, in considerazione della natura naturalmente fruttifera dei beni immobili;

-che l'indennità di occupazione, come richiesto dall' potrà Pt_1 essere liquidata equitativamente con riferimento al canone mensile previsto dal contratto di locazione sottoscritto dalla
, attualizzato al 31.5.2006, data di cessazione della Per_1 locazione, e successivamente rivalutato di anno in anno in base
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agli indici dell'ISTAT relativi alle variazioni dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (fino ad €.285,51 mensili nell'anno 2022), mentre quanto dovuto per gli oneri accessori potrà essere desunto dagli estratti conto in atti redatti dalla quale soggetto incaricato della Parte_2 gestione dell'immobile;
-che alla data del 31.3.2022 la citata ebbe a Parte_2 quantificare in complessivi €.32.654,03 quanto dovuto dal CP_1 per indennità di occupazione ed oneri;

-che al tuttavia, non potranno essere addebitati iure CP_1 ereditatis (sul presupposto di una sua asserita tacitata accettazione dell'eredità materna) gli importi per canoni e oneri maturati anteriormente al 31.5.2006, pari ad €.834,93, quando lo stesso non poteva essere considerato un occupante senza titolo, essendo ancora in essere il rapporto locatizio stipulato da sua madre (invero, l'assunto della difesa dell' Pt_1 secondo cui il avrebbe tacitamente accettato l'eredità CP_1 materna, divenendo responsabile del mancato pagamento dei canoni locatizi, delle indennità e degli oneri accessori da questa lasciati insoluti alla cessazione del rapporto locatizio per complessivi €.834,93, non è risultato provato: l'accettazione di detta eredità, infatti, non potrebbe essere desunta dal solo fatto dell'essere rimasto il ad abitare l'immobile in CP_1 precedenza condotto in locazione dalla madre anche dopo il di lei decesso, posto che detto immobile, detenuto dalla madre in forza di un contratto di locazione, non risulta annoverabile tra i beni ereditari la cui detenzione da parte del chiamato all'eredità è dalla legge considerata quale tacita accettazione della stessa);
-che il suddetto importo di €.32.654,03 andrà quindi decurtato di €.834,93, per essere poi aumentato di €.1.713,06 per i sei mesi di occupazione posti in essere dall'aprile 2022 al settembre 2022 (€.285,51 x 6);
-che sull'importo così ottenuto di €.33.532,16 il dovrà CP_1 poi corrispondere all' gli interessi legali maturati dalla Pt_1 domanda al saldo, mentre per l'occupazione in atto dal

1.10.2022 al rilascio dovrà corrispondere un'indennità, anch'essa quantificata, con il criterio sopra esposto, di
€.285,51 mensili, da maggiorarsi degli interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo.
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Pertanto, sulla base di quanto sopra esposto, occorrerà:
-dichiarare senza titolo l'occupazione attuata dal 31.5.2006 dal nell'immobile di proprietà dell' sito in Roma, in Via CP_1 Pt_1
Pescaglia 26, scala B, piano 5°, interno 10;
-condannare il alla restituzione del suddetto immobile CP_1 all' , libero da persone e cose;
Pt_1
-fissare al 30.9.2025 la data di esecuzione di detto rilascio;

-condannarsi il a pagare all' le suddette somme a CP_1 Pt_1 titolo di indennità di occupazione, oneri accessori ed interessi legali;

-condannarsi il a rifondere all' le spese del CP_1 Pt_1 giudizio, attesa la sua soccombenza.

P. Q. M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
-dichiara senza titolo l'occupazione attuata a far tempo dal
31.5.2006 da nell'immobile di proprietà dell' CP_1 Pt_1 sito in Roma, in Via Pescaglia 26, scala B, piano 5°, interno
10;
-condanna alla restituzione del suddetto immobile CP_1 all' , libero da persone e cose;
Pt_1
-fissa al 30.9.2025 la data di esecuzione di detto rilascio;

-condanna a pagare all' la somma di CP_1 Pt_1
€.33.532,16 a titolo di indennità di occupazione e di oneri accessori dovuti dal 31.5.2006 al 30.9.2022, più gli interessi legali maturati dalla domanda al saldo, nonché, per l'occupazione in atto dal 1.10.2022 al rilascio, un'indennità di €.285,51 mensili, da maggiorarsi degli interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo;

-condanna a rimborsare le spese processuali CP_1 anticipate dall' , liquidate in €.557,52 per spese Pt_1 documentate e in €.4.000,00 per compensi di avvocato ai sensi del DM.Giustizia 147/2022, per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, oltre spese generali come da tariffa forense, C.A.P. e I.V.A. come per legge.
Roma, 13/10/2025.
Il Giudice monocratico
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dott.Massimo Corrias
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