R.G. N. 3460/2021
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA
All'udienza del 25/11/2025, dinanzi al giudice dott. Paolo Bertollini, sono presenti:
per , l'avv. Stefania Caporilli in sostituzione dell'avv. Parte_1
ANNECCHIARICO MARIA;

per presente personalmente, l'avv. CASTALDI Controparte_1
CESARE;
L'avv. Caporilli discute la causa riportandosi alle note scritte depositate per l'odierna udienza e a tutti i precedenti scritti difensivi, ed insistendo per l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate. Insiste per la convalida dello sfratto per morosità e chiede che la causa venga assunta in decisione, rappresentando che la controparte non versa più i canoni dal 9.10.2023.
L'avv. Castaldi discute la causa riportandosi ai propri scritti difensivi e chiede che la causa sia trattenuta in decisione. Contesa tutto quanto ex adverso dedotto e rappresenta che la propria assistita non ha pagato il canone solo per i mesi invernali dal 2020 ad oggi per la mancanza dei termosifoni.
Il giudice
Si ritira in camera di consiglio e, all'esito, provvede come da separata sentenza che costituisce parte integrante del verbale di udienza.
Il giudice dott. Paolo Bertollini
pagina 1 di 11 R.G. N. 3460/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Paolo Bertollini, all'esito della camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex artt. 447-bis, 429 comma 1° c.p.c.

nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. N. 3460/2021 vertente
TRA
( ), rappresentato e difeso dall'Avv.to Maria Parte_1 C.F._1
Annecchiarico ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Latina, Via Adua n. 36, come da procura allegata all'atto di intimazione;

- Parte ricorrente –
E
(C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._2 dall'Avv. Cesare Castaldi ed elettivamente domiciliata in Sezze, via San Carlo n. 85, come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

- Parte resistente -
Conclusioni delle parti:

Per il ricorrente: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: - In via principale convalidare l'intimato sfratto per morosità per l'immobile sito in Sezze (LT) Via Porta Romana
25, con fissazione a breve della data di esecuzione dello stesso, precisando che per il presente giudizio l'intimata risulta a tutt'oggi morosa della complessiva somma di €. 1.780,00; - In via
pagina 2 di 11 subordinata pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ex art. 665 c.p.c.; -
Nel merito dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore;
- Rigettare l'opposizione proposta in quanto infondata in fatto ed in diritto;
-
Rigettare ogni domanda riconvenzionale spiegata in quanto infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata;
- Condannare l'intimata al risarcimento dei danni causati al locatore, da determinarsi anche in via equitativa;
- Condannare l'intimata alla rifusione delle spese e compensi del giudizio. Si dichiara di non accettare il contraddittorio su eventuali domande e/o eccezioni nuove, assolutamente inammissibili”;
Per il resistente: “Voglia l' respinta ogni avversa eccezione e conclusione: NEL CP_2
MERITO — rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il 20/05/2021 sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.; - accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 cpc ostativi all'ordinanza di rilascio dell'immobile; IN VIA RICONVENZIONALE - accertare
e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto con ripristino immediato delle piastre dei termosifoni perfettamente funzionanti, con le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dalla convenuta a causa della negligenza del locatore per inadempimento contrattuale, da determinarsi in prosieguo di trattazione. Con vittoria di spese e competenze ed onorari”;
Oggetto: Contratto di locazione
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di intimazione ritualmente notificato, intimava lo sfratto per Parte_1
morosità nei confronti di citandola per la convalida all'udienza Controparte_1 del 6.07.2021. Esponeva, infatti, di aver stipulato con la controparte un contratto di locazione ad uso abitativo, in data 21.04.2018, registrato il 24.04.2018, avente ad oggetto un immobile di pagina 3 di 11 sua proprietà, sito in Sezze, via Porta Romana n. 25, al canone mensile di € 420,00, e che la conduttrice si era tuttavia resa inadempiente omettendo di versare i canoni di locazione nel periodo da dicembre 2020 a maggio 2021, ad eccezione della somma di € 320,00, maturando quindi un credito, alla data dell'intimazione, di € 2.200,00.
Chiedeva quindi all'intestato Ufficio di convalidare l'intimato sfratto per morosità e di disporre, in caso di opposizione, il provvisorio rilascio dell'immobile.
In occasione dell'udienza del 13.07.2021, si costituiva in giudizio , Controparte_1 opponendosi alla convalida e formulando domanda riconvenzionale di condanna della controparte al ripristino dell'impianto di riscaldamento.
In primo luogo, contestava la misura dei canoni rimasti insoluti, pari ad € 1.780,00, avendo essa intimata versato quanto dovuto per la mensilità di maggio 2021.
Evidenziava poi che il mancato pagamento dei canoni era dipeso dal grave inadempimento del locatore, dal momento che le piastre del riscaldamento non funzionavano e quest'ultimo le aveva successivamente fatte rimuovere e depositate in una stanza chiusa a chiave, sicché essa conduttrice si era vista costretta ad acquistare delle stufe per riscaldarsi in inverno.
Dato atto dell'opposizione dell'intimata e respinta la richiesta di provvisorio rilascio, il giudice disponeva il mutamento del rito e le parti integravano le rispettive difese con il deposito di memorie nelle quali, per quanto qui rileva, il ricorrente rassegnava le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: - In via principale convalidare
l'intimato sfratto per morosità per l'immobile sito in Sezze (LT) Via Porta Romana 25, con fissazione a breve della data di esecuzione dello stesso ed ordine al Cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce all'atto introduttivo del giudizio. - In via subordinata pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ex art. 665 c.p.c.; - Nel merito dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore;
- Rigettare
l'opposizione proposta in quanto infondata in fatto ed in diritto;
- Rigettare ogni domanda riconvenzionale spiegata in quanto infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata;
-
Condannare l'intimata al risarcimento dei danni causati al locatore, da determinarsi anche in via equitativa;
- Condannare l'intimata alla rifusione delle spese e compensi del giudizio”.
Deduceva, infatti, che la controparte aveva manifestato verbalmente alla sorella del locatore la propria intenzione di non usufruire dell'impianto di riscaldamento condominiale e, per tale pagina 4 di 11 motivo, esso ricorrente non aveva fatto rimontare nell'immobile le piastre dei termosifoni;
doveva quindi ritenersi ingiustificato il rifiuto di provvedere al versamento dei canoni dovuti per il periodo da marzo 2020 ad aprile 2021, per un totale di € 1.780,00.
Inoltre, a partire dal mese di novembre 2021, la controparte aveva iniziato a versare importi inferiori a titolo di canone: € 350,00 per il mese di novembre 2021 ed € 320,00 a dicembre.
Chiedeva quindi di dichiarare la risoluzione del contratto per il grave inadempimento della parte conduttrice, di rigettare la domanda riconvenzionale proposta dalla controparte e di condannarla al risarcimento del danno, da liquidarsi in via equitativa, con vittoria di spese.
Successivamente, conclusa la procedura di mediazione con esito negativo, la causa veniva istruita con l'esame dei testi indicati dalle parti;
il ricorrente ometteva invece di comparire all'udienza del 24.10.2023, fissata per il suo interrogatorio formale.
All'esito dell'istruttoria, il giudizio veniva rinviato all'odierna udienza per discussione, al termine della quale viene pronunciata sentenza ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
2. La domanda di risoluzione del contratto è fondata e deve essere accolta.
Sul punto, va premesso in diritto che, in materia di risoluzione per inadempimento di non scarsa importanza del conduttore ex artt. 1453 e 1455 c.c., incombe sulla parte locatrice esclusivamente l'onere di allegare il fatto dell'inadempimento, gravando poi sul debitore convenuto l'onere di allegare e provare i fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte, tra i quali rientra anche l'esatto adempimento dell'obbligazione di pagamento (cfr. ex multis Cass., sez. II, 21 maggio 2019, n. 13685, così massimata: “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, spettando, invece, al debitore convenuto
l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Il medesimo principio applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto adempimento si estende anche alle obbligazioni di risultato”).
pagina 5 di 11 Nel caso di specie, non è contestata tra le parti, oltre ad essere documentalmente provata l'esistenza del contratto di locazione dedotto in giudizio, in virtù del quale Parte_1 aveva concesso in locazione alla resistente l'immobile di sua proprietà, sito in Sezze via Porta
Romana n. 25, al canone mensile di € 420,00 (cfr. all. 1 all'atto di intimazione).
Pacifico è poi che la conduttrice abbia omesso il versamento dei canoni di locazione nel periodo tra il mese di dicembre 2020 e quello di aprile 2021, avendo maturato un debito di €
1.780,00 (risulta infatti versato l'importo di € 420,00 per il canone di maggio 2021, come si evince dal bonifico allegato alla comparsa di costituzione e risposta).
Il ricorrente ha inoltre dedotto, nella memoria integrativa, che la conduttrice ha versato solo in parte i canoni dovuti per i mesi di novembre (€ 350,00) e di dicembre 2021 (€ 320,00).
Infine, nelle note conclusionali depositate il 10.11.2025, ha rappresentato che la controparte ha interrotto il pagamento dei canoni a partire dal 9.10.2023, senza che ciò sia stato contestato specificamente dalla resistente costituita in occasione della discussione orale.
Le suddette circostanze sono, peraltro, da sole sufficienti a giustificare la risoluzione del contratto, tenuto conto del consolidato principio giurisprudenziale secondo cui “in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art.
1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita, ove
l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, ovvero quando, dal complesso della motivazione, emerga che il giudice lo abbia considerato tale da incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale” (cfr. Cass., sez. I, 28 ottobre 2011, n. 22521). Del resto, all'art. 6 del contratto di locazione, si dà espressamente atto di ciò, che era sufficiente il mancato pagamento anche di una sola rata del canone di locazione a giustificare la risoluzione del rapporto.
Non possono, quindi, esservi dubbi quanto alla gravità dell'inadempimento della resistente, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Ciò posto, occorre unicamente verificare se il mancato pagamento dei canoni possa essere giustificato dall'inadempimento della controparte;
la resistente ha infatti dedotto il mancato funzionamento dell'impianto di riscaldamento, nonché la completa rimozione delle piastre dei termosifoni a partire dal mese di ottobre 2020, e tale circostanza, oltre ad essere pacifica tra le parti, ha trovato ampio riscontro nell'istruttoria orale (cfr. quanto dichiarato dal teste Tes_1
pagina 6 di 11 , sentito all'udienza del 19.12.2023: “cap. d) confermo la circostanza;
ho provveduto a Tes_2
smontare i termosifoni di tutto l'immobile in ciascun appartamento, a pulirli e a rimontarli;

l'intervento è stato effettuato anche nell'appartamento condotto dalla SI.ra ma nel suo CP_1
caso sono stati solo smontati;
adr: i termosifoni smontati sono stati depositati in una delle stanze chiuse a chiave e non sono stati rimontati su richiesta dell'inquilina in quanto il riscaldamento centrallizzato non le conveniva e si sarebbe riscaldata con le stufette;
cap. e) ho risposto e preciso che le piastre dei termosifoni sono state depositate all'interno di una stanza ma non so se è stata chiusa a chiave successivamente”; nello stesso senso, v. anche la deposizione resa dalla teste escussa alla medesima udienza: “cap. 1) non Testimone_3 ricordo il periodo, però il problema lamentato dalla sig.ra era proprio il CP_1
malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento nel periodo invernale;
adr: sono stata a casa della quando sono andata lì era mattina e quindi l'impianto era spento, ma CP_1
ricordo che c'erano delle stanze chiuse dove erano state tolte delle piastre;
io mi sono sempre relazionata con la sorella del locatore, la SI.ra ; cap. 2) non ricordo la Parte_2 circostanza;
che l'impianto di riscaldamento non funzionasse lo confermo in quanto riferitomi dalla sig.ra ma che fossero andati anche dei tecnici non lo ricordo;
io mi riporto al CP_1 contenuto della mia missiva”).
La suddetta eccezione è, tuttavia, infondata e deve essere respinta.
Risulta infatti dalla documentazione in atti che, con messaggio whatsapp inviato dalla resistente alla sorella dell'intimante in data 15.10.2019, la stessa conduttrice aveva manifestato la propria disponibilità al definitivo distacco dell'impianto di riscaldamento (cfr. all. 2 alla memoria integrativa del 7.01.2021, ove si legge quanto segue: “ visto che l'inverno scorso
l'intervento dei tecnici che hai non hanno comunque portato soluzioni permanenti al funzionamento del riscaldamento non ho problemi che a questo appartamento venga isolato tale riscaldamento…per cui puoi procedere a isolare l'impianto senza problemi”).
La circostanza è stata inoltre confermata dalla teste , sorella del ricorrente, Testimone_4
sentita all'udienza del 30.03.2023 (cfr. quanto dichiarato dalla medesima teste, sui capitoli di prova orale articolati da parte ricorrente: “sul cap. c): si è vero l'ho ricevuto sul mio telefono cellulare 3472359559 cap d): si è vero cap e): si è vero gli elementi smontati sono stati riposti nelle due stanze dell'appartamento che non sono state concesse in locazione all'intimata. cap.
pagina 7 di 11 f): si è vero”). Infine, ciò trova conferma nella stessa deposizione resa dal teste Tes_5
, della cui attendibilità non si ha motivo alcuno di dubitare, il quale ha dichiarato
[...] quanto segue: “l'inquilina ha detto alla SI.ra di che non le conveniva Pt_2 Pt_1
usufruire del riscaldamento centralizzato e che si sarebbe scaldata con le stufette in mia presenza, davanti a me;
quindi, posso riferire ciò che ho sentito direttamente”.
Né possono ricavarsi ulteriori elementi di prova dalle deposizioni rese dalle testi Tes_3
e le quali si sono genericamente limitate a dare riscontro del mancato
[...] Testimone_6 funzionamento dell'impianto di riscaldamento nell'immobile locato (cfr. quanto dichiarato dalla teste sentita all'udienza del 20.02.2024: “cap. 1) è vero, andavo a trovare Testimone_6 la SI.ra ed era a casa con il cappotto, mi ha quindi spiegato che l'impianto non era CP_1
funzionante; ricordo che mi disse anche che erano venuti dei tecnici a casa ma che il problema non era stato risolto;
frequentavo regolarmente la casa della SI.ra a volte due giorni CP_1
alla settimana altre volte andavo dopo dieci giorni;
andavo comunque spesso o per andarla a trovare oppure per andare a prenderla a casa e uscire insieme;
andavo a trovarla dopo le cinque di sera, raramente andavo di giorno;
ricordo che toglievo il cappotto ma dopo un po' me lo dovevo rimettere;
mi riferisco all'inverno 2018-2019, quando la SI.ra ha iniziato CP_1 ad abitare in quell'appartamento; ricordo che gli stessi problemi c'erano anche nel 2020, perché ad un certo punto le avevano tolto i riscaldamenti;
un giorno sono andata a casa e non
c'erano più i termosifoni;
mi ha raccontato che lei e l'altra ragazza (la figlia) dovevano stare nella stessa stanza per riscaldarsi con il termosifone elettrico;
una volta l'ho accompagnata a comprare un altro elemento elettrico. cap. 2) si è vero, ho già risposto;
ciò mi è stato riferito da e mi ha anche fatto vedere il video del momento in cui sono stati tolti i Controparte_1
termosifoni”).
Non rileva, infine, la mancata comparizione del ricorrente all'udienza fissata per l'interrogatorio formale, atteso che “in tema di prove e, in particolare, di interrogatorio formale, l'art. 232 c.p.c. non ricollega automaticamente alla mancata risposta all'interrogatorio, per quanto ingiustificata, l'effetto della confessione, ma dà solo la facoltà al giudice di ritenere come ammessi i fatti dedotti con tale mezzo istruttorio, imponendogli, però, nel contempo, di valutare ogni altro elemento di prova” (cfr. Cass., sez.
VI-3, 27 dicembre 2021, n. 41643).
pagina 8 di 11 Deve pertanto ritenersi che la mancanza di funzionalità dell'impianto sia dovuta non già ad un inadempimento imputabile al locatore, bensì ad una spontanea scelta della conduttrice, la quale non poteva per tale motivo rifiutare l'adempimento dell'obbligazione.
In ogni caso, quand'anche si fosse trattato di un inadempimento imputabile al locatore, esso non avrebbe giustificato l'integrale mancato pagamento dei canoni di locazione, atteso che la stessa resistente ha dato atto di avere continuato a godere dell'immobile, riscaldandosi con le stufette. È infatti vero che, secondo l'impostazione da ultimo prevalsa, “in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile”; ciò è tuttavia consentito al conduttore, a condizione che “la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte” (cfr. Cass., sez. III, 29 gennaio 2021, n.
2154; nello stesso senso, v. anche Cass., sez. III, 26 luglio 2019, n. 20322).
Ai fini dell'accoglimento dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., non è quindi sufficiente constatare la mera violazione di una o più obbligazioni nascenti dal contratto, essendo comunque necessario svolgere una valutazione sulla proporzionalità degli opposti inadempimenti (Cass., sez. VI-3, 26 maggio 2022, n. 17020).
Segue, in accoglimento della domanda principale proposta da parte ricorrente, la risoluzione del contratto di locazione per il grave inadempimento della conduttrice, con condanna di quest'ultima al rilascio dell'immobile pur in assenza di una esplicita domanda in tal senso.
Infatti, “nella domanda di risoluzione, o comunque di cessazione, del rapporto di locazione deve ritenersi implicita quella di rilascio dell'immobile; parimenti, nella sentenza di accoglimento della domanda di cessazione della locazione deve ritenersi implicito l'ordine di rilascio dell'immobile locato” (cfr. Cass., sez. III, 16 novembre 2007, n. 23819).
Non può invece essere accolta la domanda di risarcimento del danno proposta da parte ricorrente con la memoria integrativa, non essendovi prova che egli abbia subito danni in conseguenza dell'avverso inadempimento dell'obbligazione di pagamento e non potendosi fare pagina 9 di 11 ricorso alla liquidazione equitativa del risarcimento con lo scopo di eludere l'onere probatorio a suo carico. Infatti, “la liquidazione equitativa del danno ha natura sussidiaria, in quanto presuppone l'esistenza di un danno oggettivamente accertato, e non sostitutiva, poiché ad essa non può farsi ricorso per sopperire alle carenze o decadenze istruttorie in cui le parti fossero incorse, di modo che indefettibili presupposti per l'applicazione dell'art. 1226 c.c. sono, da un lato, la dimostrata esistenza d'un danno certo (e non soltanto eventuale od ipotetico) e, dall'altro, che l'impossibilità (o la rilevante difficoltà) nella stima esatta dello stesso sia oggettiva - cioè positivamente riscontrata e non meramente supposta - e incolpevole, ovvero non dipendente dall'inerzia della parte gravata dall'onere della prova” (cfr. Cass., sez. III, 28 luglio 2025, n. 21607).
Né può ritenersi che egli abbia inteso ottenere il pagamento dei canoni insoluti (che non è stato chiesto), sussistendo un'ontologica differenza tra la domanda di esatto adempimento del contratto e quella di risarcimento del danno derivante dall'avverso inadempimento.
3. Le considerazioni che precedono portano, infine, al conseguente rigetto della domanda riconvenzionale proposta da parte resistente.
Con carattere assorbente rispetto ad ogni altra questione, vale infatti la pena rilevare che la condanna del locatore al ripristino dell'impianto di riscaldamento sarebbe incompatibile con la dichiarata risoluzione del contratto, presupponendone piuttosto l'esatto adempimento.
4. Le spese processuali vanno compensate per 1/3, mentre per i restanti 2/3 devono essere poste a carico della resistente in applicazione del principio di soccombenza e sono liquidate nel dispositivo in applicazione dei valori minimi di cui al DM n. 55/2014, così come modificati dal
DM n. 147/2022, per tutte le fasi del giudizio (tranne l'istruttoria, da liquidare ai medi), in ciò considerato il valore della causa prossimo ai minimi dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
1) Dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo relativo all'immobile adibito sito Sezze, via Porta Romana n. 25, stipulato in data 21.01.2018 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Latina il 24.04.2018, per l'inadempimento di non scarsa importanza della parte conduttrice;

pagina 10 di 11 2) Condanna la resistente all'immediato rilascio, in favore del locatore, del bene sopra descritto, meglio individuato nel contratto di locazione, libero da persone e cose;

3) Rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta da parte ricorrente;

4) Rigetta la domanda riconvenzionale proposta da parte resistente;

5) Condanna alla refusione delle spese processuali a favore di Controparte_1
, che liquida in € 76,00 per spese ed € 1.135,35, per compensi, oltre Parte_1 spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Latina, il 25 novembre 2025
Il giudice dott. Paolo Bertollini

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