REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
I sezione civile
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PROCESSO VERBALE D'UDIENZA

L'anno 2025, il giorno 27 del mese di novembre, ore 9.00, all'udienza tenuta dal
G.U. presso la Prima Sezione Civile dr.ssa Grazia Maria Crucitti, viene chiamata la causa iscritta al N. 2951 del Registro Generale Contenzioso 2022
TRA
, nato a [...] il [...] Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Reggio Calabria Via P. Foti n.1 presso lo
[...] studio dell'avv. Giuseppe Panuccio, che lo rappresenta e difende per procura in calce al proposto ricorso;

-RICORRENTE -
CONTRO
, nato a [...] il [...] Controparte_1 [...]
elettivamente domiciliato in Reggio di Calabria via Paolo C.F._2
Pellicano n. 18 presso lo studio dell'avv. Giovanni Violi, che lo rappresenta e difende per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

-RESISTENTE – avente per OGGETTO: transazione.
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Sono comparsi:
l'avv. Giuseppe Panuccio, per parte ricorrente;

l'avv. Giovanni Violi, per parte resistente;

I procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi agli atti e verbali di causa.
IL G.I.
DISPONE
Che si proceda alla discussione orale, anche ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
I procuratori delle parti discutono oralmente la causa, illustrando brevemente le conclusioni già rassegnate in atti e verbali.
Terminata la discussione, il G.I., dopo essersi ritirato in camera di consiglio, pronuncia, dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente sentenza. REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA - I sezione civile

MOTIVI DELLA DECISIONE
Il dr. conveniva in giudizio, davanti a questo Tribunale, il sig. Parte_1
, esponendo di essere proprietario di un fabbricato a tre Controparte_1 elevazioni fuori terra, sito in Scilla alla via Nazionale traversa L. Il primo ed il secondo piano (2° e 3° fuori terra) dell'immobile sopradescritto erano stati concessi in locazione, ammobiliati, al sig. con contratto dell' Controparte_1
1.04.2015, per essere adibiti a B&B ed affitta camere, nell'ambito dell'attività esercitata dal conduttore.
Inoltre, il medesimo sig. quale legale rappresentante della CP_1 [...]
era conduttore anche dell'unità immobiliare, ubicata al pian CP_2 terreno (primo fuori terra), sempre di proprietà del dr. Pt_1
Accadeva che il sig. con telegramma del 28.12.2018, manifestava la CP_1 volontà di disdetta del contratto di locazione per l'immobile destinato ad attività di (secondo e terzo piano fuori terra), ma non per l'altra unità immobiliare Parte_
(posta al primo piano fuori terra), insorgendo così un contrasto tra le parti.
Il ricorrente, premesso che, per la definizione della detta controversia, le medesime parti avevano stipulato un atto di transazione, sottoscritto in data
01.04.2019 in sede di procedura di mediazione - con il quale avevano convenuto la risoluzione di entrambi i contratti di locazione con il conseguente rilascio nella piena disponibilità del dr. dell'intero immobile, nei suoi tre piani, oggetto Pt_1 della locazione - lamentava che il sig. , in violazione di detta Controparte_1 transazione, non aveva dato esecuzione alla clausola (punto due dell'accordo), riguardante la riconsegna dell'immobile destinato a oggetto della Parte_ locazione riferita al primo e secondo piano (2° e 3° fuori terra), non avendo ricevuto l'immobile nello stato di rilascio pattuito.
Concludeva, chiedendo, previo accertamento dell'inadempimento di CP_1
all'obbligazione assunta con verbale di mediazione del 1° aprile 2019,
[...] di condannarlo -a titolo di risarcimento per i beni mancanti, per il loro rispristino, per l'esecuzione delle opere murarie e per l'impossibilità di utilizzazione dell'immobile- al pagamento dell'importo di €. 15.000,00 oltre svalutazione ed interessi, ovvero di quell'altro maggiore o minore determinato dal Tribunale.
Il sig. si costituiva in giudizio, resistendo alla domanda Controparte_1 avversaria, di cui chiedeva il rigetto.

1. Preliminarmente va esaminata l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento di un valido procedimento di mediazione, sollevata dal convenuto sull'assunto della mediazione obbligatoria, quale condizione di procedibilità della presente azione.
L'eccezione non appare fondata.
Invero, il thema decidendum introdotto in causa -da valutarsi sulla base della sola domanda attorea, in assenza di domande riconvenzionali proposte da parte convenuta- attiene esclusivamente all'accordo, intercorso tra le parti in data
01.04.2019, con specifico riguardo all'esecuzione del medesimo.
Orbene, la materia della transazione, che viene, dunque, in rilievo nel caso di specie, non rientra tra le ipotesi per le quali il legislatore ha previsto il preliminare esperimento del procedimento di mediazione, quale condizione di procedibilità dell'azione proposta.
L'eccezione va, pertanto, rigettata.
Si dà atto che, sulla base della superiore motivazione, con ordinanza del
04.07.2025, è stata resa declaratoria di inammissibilità della querela di falso - proposta da avverso la notifica, in data 12.10.2022, Controparte_1 dell'istanza di comparizione presso l'istituto di mediazione di Reggio CP_3 Calabria, indirizzata al sig. nell' della nuova procedura di CP_1 Pt_3 mediazione, avviata dal dr. anche in relazione alla domanda risarcitoria, Pt_1 oggi in esame- in quanto volta a contestare atti di una procedura facoltativa e, pertanto, irrilevante in relazione alla domanda principale, che, soggiace, piuttosto, alla negoziazione assistita, quale condizione di procedibilità, che nella specie, può essere dichiarata assolta.

2. Nel merito, la domanda del ricorrente è, in parte, fondata e va accolta nei limiti di seguito precisati.
Va preliminarmente confermata l'ordinanza datata 10.11.2025, da intendersi integralmente richiamata in questa sede, con cui sono state respinte le istanze di prova, avanzate dalle parti, siccome ritenute inammissibili.
Tanto premesso, occorre osservare quanto segue.
Il ricorrente ha espressamente dichiarato di agire in forza dell'atto di transazione dell'1.04.2019.
Ai sensi dell'art. 1965 c.c. la transazione è il contratto con il quale le parti facendosi reciproche concessioni pongono fine ad una lite già incominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro.
E', quindi, onere della parte che intenda avvalersene provare l'esistenza e i termini dell'accordo transattivo.
Dalla scrittura contente la transazione - che è richiesta solo ad probationem e non esige formule sacramentali - devono risultare gli elementi essenziali del negozio e, quindi, la comune volontà delle parti di comporre una controversia in atto o prevista, la res dubia, vale a dire la materia oggetto delle contrastanti pretese giuridiche delle parti, e il nuovo regolamento di interessi, che, mediante reciproche concessioni, viene a sostituirsi a quello precedente cui si riconnetteva la lite o il pericolo di lite.
Tale onere è stato, invero, assolto da parte ricorrente, che ha fornito la prova scritta, ex art. 1967 c.c., della transazione intervenuta tra le parti (cfr. atto denominato “Accordo allegato al verbale di mediazione dell'1.04.2019”, prodotto al fascicolo, in allegato al ricorso introduttivo).

2.1. E' documentato, in atti, l'accordo raggiunto dalle parti, che così convenivano, per quanto qui di interesse, con riferimento allo stato dell'immobile da rilasciare:
“L'immobile dovrà presentarsi nelle sottoindicate condizioni, salvo il normale deterioramento dovuto all'uso: a) tutte le stanze da letto dell'unità abitativa, devono avere brande materassi, cuscini, comodini, abat-jour, tendaggi, testate letti;
b) tutti gli impianti (acqua ed energia elettrica) dell'unità devono risultare funzionanti, salvo il normale uso;
c) i condizionatori adeguatamente muniti dei telecomandi a distanza;
d) serbatoio d'acqua da 300 litri (i vecchi serbatoi già usurati erano già sostituiti dal precedente conduttore); e) caldaia funzionante;

f) sala colazione con arredi, salvo il normale uso” (cfr. art. 2).

2.2. Come è noto, in materia di riparto dell'onere della prova nelle obbligazioni contrattuali, “il creditore che agisce in giudizio, sia per l'adempimento del contratto sia per la risoluzione o il risarcimento del danno, deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), limitandosi ad allegare l'inadempimento della controparte, su cui incombe l'onere della dimostrazione del fatto estintivo costituito dall'adempimento” (Cass. SS.UU. n. 13533/2001).
Orbene, parte ricorrente, che ha agito in giudizio per il risarcimento del dedotto danno, ha provato la fonte negoziale del proprio diritto ed ha allegato l'altrui inadempimento, lamentando, in primo luogo, che “le condizioni concordate per il rilascio non erano state rispettate, in particolare l'impianto idrico era non funzionante a causa dell'asportazione del sistema interno di distribuzione, cioè era mancante il serbatoio, la pompa di distribuzione per autoclavi e la pompa immersa;
l'arredo era mancante, in particolare, le stanze denominate “a
Feluca”, “ ” e a “ erano totalmente prive di arredi, con Per_1 Per_2 eccezione per due comodini presenti nella stanza denominata “a Lampara”, mentre nella stanza denominata “U luntru” era presente arredamento danneggiato non dal normale uso, ma da incuria”.
Era, quindi, onere del resistente dimostrare il fatto estintivo della superiore pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
Tale prova non è stata fornita. Il sig. a fronte dello specifico accordo raggiunto tra le parti, non ha, CP_1 infatti, provato la restituzione dell'immobile provvisto, in particolare, di un impianto idrico funzionante (munito di serbatoio, pompa di distribuzione per autoclavi e pompa immersa, dei quali il ricorrente ha dedotto la mancanza) e dei singoli arredi, che avrebbero dovuto essere presenti in ciascuna stanza
(“Tutte le stanze da letto dell'unità abitativa, devono avere: brande materassi, cuscini comodini, abat-jour, tendaggi, testate letti”, ai sensi della lettera a) dell'art. 2 del menzionato accordo transattivo).
Le tre fotografie, prodotte al riguardo, da parte resistente -peraltro, contestate dalla controparte- non solo raffigurano semplici angolazioni di camera da letto, ma di per sé, sono finanche inferiori al numero delle stanze, oggetto di controversia.

2.4. Di contro, va rilevata l'infondatezza del profilo di inadempimento, eccepito dal ricorrente con riferimento al presunto danneggiamento di opere murarie (ed al correlato tempo, occorso per il ripristino delle medesime), atteso che non vi
è prova che i danni lamentati eccedano quelli correlati al normale uso dell'immobile, considerato che, al riguardo, la stessa relazione di parte (allegata dal ricorrente), indica solo lavori per la tinteggiatura dell'immobile (cfr. pag. 5 perizia a firma geom. ). Per_3
L'art. 1590 c.c. obbliga il conduttore a restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto, o dovuto a vetustà; in difetto di descrizione si presume iuris tantum che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Si tratta di obbligo, di natura contrattuale, che diviene attuale alla scadenza del contratto, o al momento dell'eventuale scioglimento anticipato, ed è per il locatore tutelato dal diritto al risarcimento del danno da inesatta riconsegna con riguardo alle spese per le riparazioni ed alle perdite subite per la ritardata disponibilità del bene, quest'ultima sempre lesiva del patrimonio del locatore
(arg. ex art. 1591 c.c.; Cass. 2 marzo 1995 n. 2445).
Salve diverse disposizioni contenute nel contratto di locazione, l'art. 1590 c.c. contiene perciò un sistema di regole legali che modulano l'obbligazione di riconsegna della cosa locata. Si osserva in proposito che, per la delimitazione del deterioramento conseguente all'uso della cosa, va fatto ricorso ad un criterio di normalità della deminutio. Con ciò si vuol dire che il godimento, valutato socialmente, e cioè tipicamente, "normale" della cosa locata, comporta un danneggiamento oggettivo minimo, non imputabile al conduttore (si fa l'esempio dei chiodi piantati per i quadri o delle barre apposte per i tendaggi).
D'altra parte, come giustamente si nota in dottrina, il locatore riceve un corrispettivo per il godimento che cede, e non potrebbe ragionevolmente pretendere la restituzione della cosa locata come se non fosse stata proprio locata, o meglio, come se non fosse stata affatto goduta dal conduttore.
La domanda di parte ricorrente va, dunque, accolta nei limiti sopra precisati.
Ne consegue che va dichiarato il diritto -traente titolo dalla detta transazione dell'1.04.2019- del dr. al risarcimento del danno per la mancanza Parte_1 degli indicati elementi dell'impianto idrico e di arredo.
In ordine al quantum, ritiene questo giudice di dover dare rilievo alla circostanza, dedotta da parte ricorrente, secondo cui “Il dr. per limitare i Pt_1 danni e così poter procedere a nuova locazione e/o utilizzazione ha dovuto procedere… all'acquisto di nuovo impianto idraulico ed all'acquisto degli arredi mancanti”, ne consegue che la liquidazione del danno non può che essere contenuta nei limiti della spesa documentata.
Al riguardo, parte ricorrente ha allegato: 1) fattura di fornitura e posa in opera di quattro serbatoi, una elettropompa e materiale vario per il montaggio, emessa da Thermoidraulica S.r.l. di Reggio Calabria, per l'importo di €. 1.850,00;
2) fattura per acquisto di mobilio, specificamente descritto, emessa da TO
Pronto Casa S.r.l., per l'importo di €. 490,00.
Entrambe le fatture possono ritenersi quietanzate e, pertanto, costituiscono valida prova della spesa effettuata e dell'ammontare del danno in argomento;
peraltro, il valore dei beni, in esse indicato, non è stato contestato dalla controparte.
La facoltà di procedere all'acquisto immediato dei beni mancanti -in difetto di prova di un termine per la loro consegna- esclude che possa riconoscersi, in favore del ricorrente, un ulteriore danno correlato ai tempi di acquisto dei beni medesimi, ai fini della messa a punto dell'immobile per la sua nuova successiva locazione. In definitiva, l'importo complessivo del risarcimento dovuto va rideterminato nella somma di €. 2.340,00.
Appartenendo il debito risarcitorio alla categoria dei cosiddetti debiti di valore, la predetta somma andrà rivalutata alla data odierna a partire da quella della relativa spesa.
Sulla totale somma risarcitoria così determinata, poi, spetteranno gli interessi legali dalla sentenza fino al soddisfo.

3. Infine, non può essere accolta l'eccezione di compensazione sollevata da parte resistente, con riferimento ai miglioramenti effettuati nell'immobile locato, dovendo ritenersi che i contraenti abbiano già proceduto a detta compensazione, in sede di accordo transattivo dell'1.04.2019, ove le ragioni di dare ed avere, tra le parti, risultano essere state dettagliatamente definite, alla stregua del chiaro tenore dell'accordo medesimo.

4. Le spese del giudizio -avuto riguardo all'esito complessivo del medesimo, incluso il procedimento incidentale di querela di falso-, previa compensazione nella misura di 1/3, gravano per i restanti 2/3 sul resistente, attesa la prevalente soccombenza dello stesso. Detta quota di spese, avuto riguardo all'entità della causa ed alle questioni trattate, va liquidata come da dispositivo.



P.Q.M.


Il Tribunale, in persona del Giudice Istruttore, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al N. 2951 del Registro Generale Contenzioso 2022, promossa da nei Parte_1 confronti di , così provvede: Controparte_1
1) in parziale accoglimento della domanda, dichiara il diritto -traente titolo dalla transazione dell'1.04.2019, meglio indicata in parte motiva- di al risarcimento del danno per l'avversario Parte_1 inadempimento all'obbligazione assunta;
2) condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 [...]
, a titolo di risarcimento del danno, della complessiva somma Pt_1 di €. 2.340,00, oltre rivalutazione ed interessi come precisati in motivazione;

3) dichiara compensate fra le parti le spese del giudizio nella misura di 1/3 e condanna , al pagamento, in favore di Controparte_1 [...]
, dei restanti 2/3 che liquida -per l'intero giudizio, Pt_1 comprensivo del procedimento incidentale di querela di falso ed in difetto di fase istruttoria- come segue: €. 350,00 per la fase di studio,
€. 350,00 per la fase introduttiva ed €. 750,00 per la fase decisoria, per un compenso totale di € 1.450,00, oltre I.V.A., c.p.a., rimborso forfetario come per legge ed €. 176,00 pari ai 2/3 delle spese documentate.
Così deciso in Reggio Calabria, lì 27 novembre 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Grazia Maria Crucitti
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