REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.
Francesco Cina, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 58681 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2019 tra
(C.F. ), in giudizio con l'avv. Parte_1 C.F._1
NO EN
-parte attrice-
e
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2
(C.F. ), Controparte_2 C.F._3
(C.F. ), in giudizio con Parte_2 C.F._4
l'avv. NA ST nonché
(C.F. , quale chiamato per CP_3 C.F._5 rappresentazione all'eredità di (C.F. Persona_1
), in giudizio con l'avv. NA ST, C.F._6
e
TA NA (C.F. ), in qualità di esercente la C.F._7 responsabilità genitoriale sulla minore (C.F. Persona_2
), quale chiamata per rappresentazione all'eredità di C.F._8
(C.F. ), in giudizio con l'avv. Persona_1 C.F._6
1 NI CI
-parti convenute-
OGGETTO: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI: - per parte attrice: “1) Accertare la legittimità del recesso esercitato dal ai sensi dell'art 1385 c.c. con la raccomandata del 17.06.2016 per Pt_1 inadempimento di non scarsa importanza dei convenuti alle obbligazioni scaturenti dal contratto preliminare stipulato in data e per l'effetto dichiarare risolto il contratto preliminare del 4 luglio 2013 come integrato nella scrittura del 14.05.2015; 2)
Condannare i convenuti al pagamento della somma di € 43.980,00 di cui € 13.980,00 a titolo di restituzione di quanto corrisposto a titolo di acconto ed € 30.000,00 (il doppio della caparra versata di € 15.000,00) a titolo risarcitorio agli effetti dell'art 1385 c.c. comma 2, oltre interessi legali dal momento dell'avvenuto recesso;
3) In subordine, annullare ai sensi dell'art 1428 c.c. il contratto preliminare stipulato con i convenuti condannare in ogni caso, le controparti, ai sensi dell'art 2033 c.c. alla restituzione della somma di 28.980,00 €, oltre interessi dal momento della domanda. Con vittoria di spese, competenze ed onorari come per legge”;
- per i convenuti: “in via preliminare: ordinare la restituzione dell'immobile box sito in
Via Polinesia n. 9; - in via principale e nel merito: rigettare l'avversa domanda poiché infondata in fatto ed in diritto;
- in via riconvenzionale: accertare e dichiarare il diritto di parte convenuti a trattenere la caparra;
accertare e dichiarare il diritto di parte convenuta a trattenere gli acconti sul prezzo quale parte dell'indennità di occupazione per il possesso senza titolo dell'immobile da parte dell'attore a far data dal 04.07.2013, attesa l'efficacia retroattiva del recesso, da valutarsi in via equitativa dal Giudice;
- In ogni caso: con vittoria di spese e compensi da distrarsi a favore del sottoscritto avvocato antistatario”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. L'oggetto della controversia è in sintesi il seguente.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1 giudizio e , domandando, in via Per_1 CP_1 CP_2 Parte_2 principale, l'accertamento della legittimità del proprio recesso ex art. 1385, comma 2,
c.c., con conseguente condanna dei convenuti al pagamento dell'importo di euro
30.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria da questi ultimi ricevuta, oltre interessi dal recesso, nonché alla restituzione dell'importo di euro 13.980,00 versato a
2 titolo di acconto, oltre interessi dal momento della domanda.
In subordine, ha domandato l'annullamento ai sensi dell'art 1428 c.c. del contratto preliminare stipulato con i convenuti, con condanna di questi ultimi, ai sensi dell'art
2033 c.c. alla restituzione della somma di euro 28.980,00, oltre interessi dalla domanda.
A sostegno delle domande così proposte, ha infatti allegato e dedotto:
- che lo stesso attore aveva concluso con i convenuti, in data 4.7.2013, un contratto preliminare di compravendita, con cui si era impegnato ad acquistare, per il prezzo di euro 65.000,00, la piena proprietà di un immobile accatastato come autorimessa e sito in
Roma, via Polinesia n. 9;
- che il contratto preliminare prevedeva l'immediato conseguimento della detenzione dell'immobile da parte dello stesso dietro versamento, da parte sua, Pt_1 dell'importo di euro 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
pagamento questo regolarmente effettuato;

- che il termine per la stipulazione del contratto definitivo era stato fissato al 31.7.2015 e poi prorogato al 31.7.2016 mediante un accordo integrativo stipulato in data 14.5.2015;
- che, in sede di stipula del preliminare, i promittenti venditori avevano riferito circostanze di impedimento all'ottenimento del “certificato di prevenzione rischi” e, più precisamente, il mancato rispetto di alcuni requisiti tecnici di sicurezza, come comunicato dal Ministero dell'Interno con preavviso di rigetto del 16.3.2012 in risposta alla istanza di deroga alla normativa di riferimento;
circostanze queste a fronte delle quali il promissario acquirente era comunque rimasto interessato all'acquisto;
- che, all'art. 5 del contratto preliminare, i promittenti venditori avevano dichiarato, ai sensi del D.P.R. 380/2001 e art. 40 L. n. 47 del 28.02.1985 e successive integrazioni e modificazione, di garantire che l'immobile oggetto del contratto era “conforme alle prescrizioni e nome di cui alla legge” ed in particolare che il fabbricato di cui l'immobile promesso in vendita era parte era stato “edificato in conformità alle prescrizioni urbanistiche” e che allo stesso non erano state “apportate modifiche soggette a sanatoria urbanistica”;.
- che il promissario acquirente aveva poi versato, in favore dei promittenti venditori e mediante una serie di pagamenti, l'ulteriore importo di euro 13.980,00 a titolo di acconto, avendo le parti pattuito, con la scrittura integrativa del 14.5.2015, che il Pt_1 avrebbe corrisposto euro 16.000,00 a titolo di acconto, di cui euro 10.000,00 mediante un assegno bancario (poi effettivamente consegnato ed incassato) ed euro 6.000,00
3 mediante rate mensili di euro 500,00 ciascuna, da versare a partire da agosto 2015 e fino a luglio 2016;
- che il era così giunto ad avere corrisposto, sul prezzo complessivo di euro Pt_1
65.000,00, l'importo di euro 28.980,00, di cui euro 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ed euro 13.980,00 a titolo di acconto;

- che lo stesso promissario acquirente era poi venuto a conoscenza, dopo la stipula del negozio integrativo del 14.5.2015, di difetti ed irregolarità dell'immobile tali da renderlo non utilizzabile quale autorimessa e di avere, per tali ragioni, incaricato un tecnico di propria fiducia di verificare la conformità dell'immobile ai requisiti tecnici di cui al
D.M. 1° febbraio 1986 e l'eventuale presenza di altre irregolarità urbanistiche;

- che le verifiche effettuate dal tecnico avevano evidenziato la presenza di gravi difetti di costruzione ed irregolarità urbanistiche;
ed infatti: “si misurava per tutta l'area del seminterrato un limitatissimo spazio di scorrimento e manovra, sempre inferiore ai mt.
4,00 di ampiezza, con una corsia di accesso e passaggio di 2,16 mt di altezza caratterizzata da passaggi tortuosi ed angusti di 2,33 mt di larghezza, fino ad arrivare al tratto finale che con una larghezza media di 3,40 mt.”; l'immobile non era “risultato oggetto di alcuna preesistenza urbanistica in quanto non presente nelle planimetrie di progetto”, né era “risultato descritto nelle planimetrie catastali depositate presso il comune di Roma”; non era stato “rinvenuto alcun certificato di agibilità”; l'intero seminterrato su cui insisteva il locale era “risultato realizzato in totale difformità rispetto alla licenza edilizia e del parere preventivo dei vigili del fuoco” ed era “soggetto ad allagamenti in caso di copiose precipitazioni”;
- che il mediante raccomandata del 17.3.2016, aveva pertanto comunicato il Pt_1 proprio recesso dal contratto preliminare, chiedendo il pagamento del doppio della somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria;

- che, stante l'esito infruttuoso delle interlocuzioni con i promittenti venditori (i quali avevano negato ogni tipo di inadempimento e diffidato il promissario acquirente a stipulare il definitivo) e del procedimento di mediazione, il aveva quindi Pt_1 incardinato un procedimento ex art. 696 bis c.p.c.;
- che il CTU designato aveva confermato quanto già rilevato dal tecnico incaricato dal rilevando, in particolare, che l'immobile risultava privo di licenzia edilizia e Pt_1 certificato di abitabilità, in quanto costruito in totale difformità rispetto al progetto originario, che esso avrebbe sì potuto essere sanato, ma esclusivamente come locale
4 cantina e, infine, che i ridotti spazi di manovra della corsia di accesso ai box rendevano oggettivamente disagevole la manovra e gli spostamenti.
1.2. I convenuti si sono tempestivamente costituiti in giudizio, concludendo per il rigetto delle domande attoree e chiedendo, in via riconvenzionale, il rilascio dell'immobile e l'accertamento del proprio diritto a trattenere sia quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, sia, in ragione del maggior importo dovuto loro a titolo di indennità per l'occupazione senza titolo dell'immobile a far data dal 4.7.2013, quanto ricevuto a titolo di acconto sul prezzo.
Hanno infatti allegato, eccepito e dedotto:
- che l'attore promissario acquirente, già prima della stipulazione del contratto preliminare, era stato informato degli elementi ostativi all'utilizzo dell'immobile quale autorimessa e, in particolare, della mancanza della certificazione antincendio;

- che tale circostanza era stata espressamente indicata all'art. 4 del preliminare, del seguente tenore: “la parte promittente acquirente dichiara di ben conoscere e prende atto che sussistono elementi ostativi all'utilizzo dell'immobile oggetto della presente scrittura privata come autorimessa, coma da comunicazione ufficiale a mezzo raccomandata a/r del Ministero dell'interno del 16 marzo 2013, protocollo n. 2726, pratica n. 100/PV5/220 C.98, che si allega alla presente scrittura”;
- che, nel febbraio 2016 e dopo aver utilizzato per circa due anni il bene come deposito di materiali, manifestando in questo modo la vera destinazione d'uso che il promissario acquirente intendeva dare all'immobile, questi aveva interrotto i pagamenti dovuti, adducendo quale giustificazione la mancanza di disponibilità economiche e domandando la restituzione di quanto già versato;

- che, stante il rifiuto opposto dai promittenti venditori, il promissario acquirente aveva incaricato un tecnico di fiducia e successivamente proposto ricorso ai sensi dell'art. 696 bis c.p.c. al solo fine di far emergere vizi ed irregolarità, in verità già a lui noti, tali da giustificare l'esercizio del diritto di recesso di cui all'art. 1385, comma 2, c.c., successivamente fatto valere in data 17.3.2016;
- che gli stessi convenuti, con raccomandata del 25.2.2016, avevano diffidato l'attore al pagamento dell'importo di euro 500,00 (rata relativa al mese di febbraio), dovuta a titolo di acconto sul prezzo;
diffida questa alla quale aveva fatto seguito la comunicazione di recesso inviata dallo stesso attore in data 17.3.2016;
- che i convenuti, con comunicazione del 25.3.2016, avevano allora ulteriormente
5 diffidato la controparte a corrispondere le rate insolute (e quindi anche quella di marzo
2016, nel frattempo scaduta), nonché ad indicare un notaio di fiducia per la stipula del contratto definitivo, senza tuttavia ottenere alcuna risposta.
- che era quindi l'attore promissario acquirente ad essersi reso per primo inadempiente, non avendo versato integralmente le somme pattuite e non avendo risposto all'invito ad individuare un notaio per la stipula del contratto definitivo, con conseguente illegittimità del recesso dal medesimo attore esercitato.
1.3. Assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., rigettate le istanze istruttorie delle parti, verificata la mancata accettazione, da parte dei convenuti, della proposta ex art. 185 bis c.p.c. formulata dal giudice e disposto quindi rinvio per la precisazione delle conclusioni, il giudizio è stato dichiarato interrotto in occasione dell'udienza a tal fine fissata, a seguito di dichiarazione dell'intervenuto decesso, in data 22.10.2022, del convenuto . Persona_1
Intervenuta la rituale riassunzione del giudizio ad iniziativa dell'attore, i convenuti e hanno allegato e documentato di avere CP_1 CP_2 Parte_2 rinunciato all'eredità del padre evidenziando di avere comunque interesse alla Per_1 prosecuzione del giudizio in proprio.
1.4. Disposta ed effettuata la rinnovazione della notifica dell'atto di riassunzione, con separate comparse di costituzione e risposta si sono infine costituiti in giudizio e , quest'ultima minore e quindi per il tramite di CP_3 Persona_2
NA ST, quale genitore esercente la responsabilità genitoriale.
Entrambi hanno allegato di essere chiamati all'eredità del de cuius per rappresentazione, di non essere nel possesso dei beni ereditari e di non avere ancora accettato o rinunziato all'eredità del nonno , non essendo decorso il Persona_1 termine previsto dalla legge. Hanno quindi dichiarato di costituirsi in giudizio al solo fine di rappresentare gli interessi dell'asse ereditario ed esercitare azioni a tutela e difesa della proprietà, chiedendo il rigetto delle domande attoree ed associandosi integralmente alle difese già svolte dagli altri convenuti.
1.5. La causa, istruita mediante produzioni documentali, è stata quindi assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra trascritte, con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
2. La domanda di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., formulata in via principale da parte attrice, va accolta, con conseguente rigetto della contrapposta domanda di recesso
6 formulata dai convenuti.
2.1. In diritto, va premesso quanto segue.
2.1.1. Lo strumento di tutela posto a fondamento delle speculari domande proposte dalle parti costituisce una speciale modalità di risoluzione del contratto – legata alla pattuizione di una caparra confirmatoria – e presuppone necessariamente l'inadempimento dell'altro contraente.
Di conseguenza, il recesso di cui all'art. 1385 c.c., conformemente alla disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza da valutarsi in relazione all'interesse dell'altro contraente.
Pertanto, in caso di reciproche condotte di inadempimento, il giudice è tenuto ad effettuare una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti, al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio. Occorre dunque stabilire quale delle parti, con riferimento ai rispettivi interessi e all'entità degli inadempimenti, e senza che possa ritenersi a tal fine determinante il solo elemento cronologico, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma. Non rileva, quindi, in maniera univoca e determinante quale delle parti si sia resa inadempiente per prima, dovendosi al contrario effettuare una valutazione secondo il criterio di proporzionalità, confrontando le condotte in base alla loro incidenza sul sinallagma contrattuale (cfr. Cass. 14030/2025;
Cass. 21209/2019; Cass. 26943/2006; Cass. 16530/2003).
2.1.2. In conformità all'orientamento più volte espresso in materia dalla giurisprudenza di legittimità (cfr., fra le altre, Cass. 17148/2024; 10947/2012; Cass.
4786/2007), va inoltre considerato che, in ipotesi di vendita di bene realizzato in difformità rispetto al titolo edilizio, trova applicazione l'art. 1489 c.c., sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto ed altresì persista il potere repressivo della P.A.
(adozione di sanzione pecuniaria ovvero di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile.
Al riguardo è stato in particolare osservato (così la già citata Cass. 10947/2012) che, in tema di compravendita, la fondamentale obbligazione del venditore di consegnare la cosa al compratore, assicurandogliene il godimento, ex art. 1476 c.c., è correlata a
7 particolari garanzie, le quali – riguardanti o l'appartenenza della cosa al venditore (artt.
1478 e 1480 c.c.) o l'inesistenza su di essa di garanzie reali o di altri vincoli (art. 1482
c.c.) o l'esclusione di oneri o di diritti reali o personali a favore di terzi (art. 1489 c.c.) ovvero l'immunità da vizi (art. 1490 c.c.) o la corrispondenza con le qualità promesse od essenziali (art. 1497 c.c.) – sono volte ad assicurare al compratore, per l'ineliminabile esigenza della normalità degli scambi, il pieno godimento della cosa compravenduta, senza menomazioni e senza pericolo di perdita, totale od anche soltanto parziale.
Quando il bene compravenduto sia costituito da una costruzione realizzata in difformità rispetto al titolo abilitativo rilasciato dal comune, al fine di inquadrare esattamente la condizione del bene stesso, in relazione ai rimedi apprestati dalla legge in materia di compravendita o, più in generale, di inadempimento delle obbligazioni anche derivanti da un contratto preliminare, occorre quindi tener presente che il rapporto che si costituisce tra il costruttore e la pubblica amministrazione esprime una posizione di soggezione del privato alle sanzioni amministrative, che la pubblica amministrazione ha la potestà di adottare a tutela del pubblico interesse.
Nei rapporti tra privati la non conformità della costruzione al progetto approvato dall'amministrazione non costituisce un vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale, ma dà luogo, invece, ad una irregolarità che sottopone la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione e determina l'inquadramento della fattispecie nell'ambito dell'art. 1489 c.c., che regola le ipotesi in cui la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità.
L'inclusione della irregolarità in questione nella previsione dell'art. 1489 c.c. comporta che la conoscenza di essa da parte del compratore preclude la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto, secondo quanto dispone l'art. 1480 richiamato dalla disposizione in esame. Invero, degli oneri e dei diritti altrui, gravanti sulla cosa compravenduta, il venditore risponde soltanto se essi non siano stati dichiarati nel contratto o non siano stati effettivamente conosciuti dal compratore al tempo dell'acquisto (o dal medesimo conoscibile utilizzando l'ordinaria diligenza), dovendosi presumere, in caso contrario, che la cosa sia stata accettata dall'acquirente nella situazione di fatto e di diritto a lui nota.
L'elemento della conoscenza o conoscibilità dell'onere da parte dell'acquirente non vale ad escludere l'applicabilità dei rimedi previsti dall'art. 1489 c.c. nel caso in cui il
8 venditore abbia espressamente dichiarato che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento.
Tale espressa dichiarazione del venditore esonera l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione. Di conseguenza, se la dichiarazione fosse contraria al vero, il venditore sarebbe responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene fossero stati dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non fossero apparenti (v.
Cass. 976/2006; v. anche Cass. 14289/2018).
E' poi opportuno precisare che la garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. è applicabile analogicamente al contratto preliminare (cfr. Cass. 19812/2004).
Per questa ragione, il promissario acquirente, ricorrendone i presupposti, può legittimamente rifiutarsi di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo ed esperire, rispetto al contratto preliminare, i rimedi previsti dalla disposizione appena richiamata.
2.2. Poste queste premesse, nel caso di specie valgono quindi le seguenti considerazioni.
2.2.1. L'allegazione con cui parte attrice ha lamentato l'esistenza di difformità edilizie ostative alla stipula del contratto definitivo trova riscontro, nei termini di seguito indicati, nelle risultanze acquisite.
2.2.2. A sostegno della legittimità del recesso esercitato ex art. 1385, comma 2, c.c.,
l'attore ha prospettato una serie una serie di irregolarità e difformità relative al bene oggetto del preliminare, tali, a suo avviso, da giustificare la mancata stipulazione del contratto definitivo e l'esercizio del richiamato potere risolutorio.
In particolare, tali anomalie andrebbero individuate nella mancanza della certificazione antincendio, nella difformità dell'immobile rispetto ai parametri tecnici imposti dal d.m. 1° febbraio 1986 e nella presenza di altre gravi irregolarità, quali la difformità della struttura rispetto al titolo edilizio rilasciato dal comune e la mancanza del certificato di agibilità.
2.2.3. Le prime due doglianze sono infondate.
La mancanza della certificazione antincendio era infatti nota al promittente acquirente al momento della stipulazione del contratto preliminare, come dimostrato dall'art. 4 dello stesso contatto, il stabilisce che “la parte promittente acquirente dichiara di ben conoscere e prende atto che sussistono elementi ostativi all'utilizzo
9 dell'immobile oggetto della presente scrittura privata come autorimessa, coma da comunicazione ufficiale a mezzo raccomandata a/r del Ministero dell'interno del 16 marzo 2013, protocollo n. 2726, pratica n. 100/PV5/220 C.98, che si allega alla presente scrittura”.
I requisiti tecnici introdotti dal d.m. 1° febbraio 1986 non sono poi applicabili alla fattispecie in esame, poiché sopravvenuti rispetto alla costruzione dell'immobile e comunque riferibili ad un utilizzo del bene quale autorimessa. Circostanza questa che deve essere esclusa sempre in ragione del tenore della previsione di cui al sopra richiamato art. 4 del contratto preliminare, dal quale si evince la consapevolezza del promissario acquirente circa la sussistenza di elementi ostativi all'impiego del bene quale autorimessa.
2.2.4. Risultano invece dimostrate la presenza delle difformità dello stato di fatto rispetto al titolo edilizio rilasciato dal comune di Roma e la carenza del certificato di agibilità dell'immobile oggetto di contratto.
Con riferimento al primo aspetto, infatti, è univocamente emerso – sul punto si richiamano le risultanze della relazione predisposta dal CTU in sede di procedimento ex art. 696 bis c.p.c., prodotta da parte attrice come doc. 7 del proprio fascicolo, fondata su motivazioni congrue e logiche e non fatta oggetto di osservazioni da parte dei CTP – come l'unico titolo edilizio riferibile alla fattispecie in esame sia la licenza n. 557 del
31.03.1971, la quale ha autorizzato la costruzione, nel seminterrato del condominio di via Polinesia n. 5, di un unico ed indiviso locale da adibire ad autorimessa. L'attuale stato dei luoghi, come emerso a seguito dell'istruttoria, è invece difforme rispetto a quanto originariamente previsto dal titolo edilizio, essendo stata l'area in esame frazionata, realizzando undici box auto in assenza dei provvedimenti autorizzatori necessari.
A tale riguardo, occorre poi precisare, in applicazione dei principi sopra esposti, non solo che tale circostanza non era nota al promissario acquirente al momento della stipula del preliminare, ma anche che la parte promittente venditrice si è puntualmente impegnata a garantire la piena conformità urbanistica del bene. Ciò emerge sia dal chiaro tenore dell'art. 3 del contratto, ai sensi del quale “la parte promittente venditrice […] garantisce, ora per allora: […] la sua libertà da vincoli, canoni, oneri ed arretrati di imposte o tasse […] diritti o pretese di terzi in genere”, sia dal successivo art. 5 dello stesso contratto, secondo cui “la parte promittente venditrice dichiara e garantisce che
10 l'immobile in oggetto è conforme alle prescrizioni e norme di cui alla legge, in particolare dichiara che: - il fabbricato di cui l'immobile in oggetto è parte è stato edificato in conformità alle prescrizioni urbanistiche e che allo stesso non sono state apportate modifiche soggette a sanatoria urbanistica”.
Né, in senso contrario, può rilevare quanto sancito dall'art. 2 del preliminare, del seguente tenore letterale: “la porzione immobiliare in oggetto sarà venduta ed accettata nello stato di fatto e di diritto in cui oggi si trova”.
Considerando la sua genericità, la pattuizione in esame va infatti qualificata come mera clausola di stile, come tale inidonea ad integrare un'espressa rinuncia alle garanzie e ai rimedi disciplinati dal codice civile.
La già richiamata CTU, anche in questo caso con motivazioni congrue e quindi condivisibili, ha inoltre rilevato l'assenza del certificato di agibilità, sussistendo solamente un certificato di agibilità inerente all'autorimessa indivisa autorizzata dal titolo edilizio sopra richiamato e non anche relativo all'unità immobiliare, che in questa sede rileva, ricavata a seguito di frazionamento della più ampia struttura originariamente progettata.
2.3. Ne deriva, pertanto, che la parte contraente che, con il proprio inadempimento, ha portato alla definitiva alterazione del sinallagma contrattuale, deve essere individuata nei promittenti venditori odierni convenuti.
Questi ultimi, infatti, in violazione delle pattuizioni negoziali sopra richiamate, hanno promesso in vendita al promissario acquirente un bene sensibilmente difforme rispetto a quello dedotto in contratto, non adoperandosi neppure per l'ottenimento della sanatoria edilizia, ottenibile secondo le indicazioni e le valutazioni formulate dal C.T.U. in sede di accertamento tecnico preventivo. Condotta questa che deve ritenersi idonea a giustificare, da parte dell'attore promissario acquirente, sia la sospensione del pagamento delle rate dell'acconto pattuito con la scrittura integrativa del 14.5.2015, sia il rifiuto di addivenire alla stipula del contratto definitivo, sia il conseguente esercizio del recesso di cui all'art. 1385, comma 2, c.c..
2.4. In accoglimento della domanda principale proposta dall'attore e con consequenziale assorbimento della domanda di annullamento ex art. 1428 c.c. subordinata al mancato accoglimento della prima, va quindi accertata la legittimità del recesso esercitato da parte attrice ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385, comma 2,
c.c..
11 I convenuti devono pertanto essere condannati al pagamento, in favore dell'attore, sia dell'importo di euro 30.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, sia, stante il venir meno del titolo negoziale giustificativo dello spostamento patrimoniale, dell'importo di euro 13.980,00, pari a quanto versato dall'attore a titolo di acconto.
A quest'ultimo riguardo, va infatti anche precisato che l'avvenuto pagamento di somme a titolo di acconto, per complessivi euro 13.980,00, oltre ad evincersi dalla documentazione versata in atti (v. doc. 2 del fascicolo di parte attrice), è circostanza da ritenersi provata ai sensi dell'art. 115 c.p.c., in quanto non specificamente e tempestivamente contestata dai convenuti, i quali solo in sede di scritti conclusionali – e quindi tardivamente – hanno sollevato eccezioni sul punto.
Sull'importo di euro 30.000,00, vanno inoltre riconosciuti gli interessi legali dal
17.3.2016 (data della comunicazione del recesso) al saldo effettivo, con applicazione della misura maggiorata di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. con decorrenza dal 6.9.2019
(data della notifica dell'atto di citazione).
Sull'importo di euro 13.980,00, vanno invece riconosciuti, come da domanda, gli interessi legali nella misura maggiorata di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. con decorrenza dal 6.9.2019 (data della notifica dell'atto di citazione).
3. Da quanto precede deriva il rigetto della contrapposta e speculare domanda riconvenzionale con cui i convenuti, così invocando anch'essi il disposto dell'art. 1385, comma 2, c.c., hanno chiesto di accertare il proprio diritto a trattenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria.
4. Deve inoltre essere dichiarata l'inammissibilità dell'eccezione riconvenzionale, non formulata in modo subordinato rispetto alla domanda ex art. 1385, comma 2, c.c. dai medesimi avanzata, con cui i convenuti, sul presupposto di avere ricevuto un danno di maggiore ammontare dalla occupazione senza titolo dell'immobile, hanno chiesto di accertare il proprio diritto a trattenere anche le somme ricevute a titolo di acconto.
Induce infatti a questa conclusione l'incompatibilità tra le due azioni (recesso e risarcimento secondo le norme generali) sancita dall'art. 1385, comma 3, c.c., tale da escludere che la domanda di risarcimento secondo le norme generali, pur se formulata
(come nel caso di specie) mediante eccezione riconvenzionale, possa essere proposta unitamente alla domanda ex art. 1385, comma 2, c.c..
5. Va invece accolta la domanda di rilascio dell'immobile proposta dai convenuti,
12 essendo venuto meno il titolo giuridico che giustificava l'anticipato godimento del bene da parte del promissario acquirente.
6. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, nel complessivo importo indicato nel dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della controversia ricompreso nello scaglione da euro 26.001,00 ad euro 52.000,00; importi medi per le fasi di studio, introduzione, istruttoria e decisione).
L'accoglimento della sola domanda di restituzione del bene, tra tutte quelle formulate dai convenuti, giustifica la parziale compensazione delle spese di lite, da limitare nella misura di un quarto tenuto anche conto della mancata adesione, da parte dei convenuti, alla proposta ex art. 185 bis c.p.c..


P.Q.M.

il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accerta la legittimità del recesso dal contratto preliminare di compravendita del
4.7.2013, esercitato da ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., Parte_1
a far data dal 17.3.2016, e, per l'effetto, condanna in solido
[...]
, , , CP_1 Controparte_2 Parte_2 CP_3
e NA ST, quest'ultimi due nelle rispettive qualità indicate in epigrafe, al pagamento, in favore di dell'importo complessivo di euro Parte_1
43.980,00, oltre interessi in misura legale come segue:
a) quanto all'importo di euro 30.000,00, dal 17.3.2016 al saldo effettivo, con applicazione della misura maggiorata di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. con decorrenza dal 6.9.2019;
b) quanto al residuo importo di euro 13.980,00, nella misura maggiorata di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. dal 6.9.2019 al saldo effettivo;

2) dichiara conseguentemente assorbita la domanda di annullamento del contratto preliminare, proposta da in via subordinata;
Parte_1
3) rigetta la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.;
4) dichiara inammissibile l'eccezione riconvenzionale con cui
[...]
, , , CP_1 Controparte_2 Parte_2 CP_3
e NA ST, quest'ultimi due nelle rispettive qualità indicate in epigrafe,
13 hanno chiesto di accertare il proprio diritto a trattenere gli acconti sul prezzo a titolo di indennità di occupazione senza titolo dell'immobile;
5) condanna al rilascio, in favore di , Parte_1 Controparte_1
, , e NA Controparte_2 Parte_2 CP_3
ST, quest'ultimi due nelle rispettive qualità indicate in epigrafe, dell'unità immobiliare sita in Roma, via Polinesia n. 9 e censita nel catasto fabbricati del
Comune di Roma al foglio 1079, particella 1052, subalterno 32;
6) condanna Controparte_1 Controparte_2 [...]
, e NA ST, quest'ultimi due nelle rispettive Parte_2 CP_3 qualità indicate in epigrafe, in via tra loro solidale, al rimborso, nei confronti di e con distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore dell'avv. NO Parte_1
EN, delle spese di lite, che, già operata la compensazione delle stesse nella misura di un quarto, si liquidano per la restante parte in complessivi euro
5.712,00 per compenso professionale ed euro 408,75 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Roma, il 20 luglio 2025.
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)

Provvedimento redatto con la collaborazione del m.o.t. dott. Roberto Casini
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