N. R.G. 1819/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TEMPIO PAUSANIA
Sezione ordinaria civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice onorario, dott. Daniela Schintu ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al N. R.G. 1819/2021 promossa da:
appresentato e difeso dall'avv.to LOI MARIA Parte_1 C.F._1
ROSARIA C.F._2
ATTORE
Contro
, rappresentato e difeso dall'avv.to Controparte_1 C.F._3
RUGGERO AGOSTINA C.F._4
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Per l'attore: chiede che l'Ill.mo Tribunale voglia, previo rigetto di tutte le domande ed eccezioni di parte convenuta perché infondate, confermare l'Ordinanza di rilascio 01.12.2021 e condannare la
al pagamento dei canoni rimasti insoluti nella misura di € 5.150,00, Controparte_1
maturati fino alla data del rilascio del 07.02.2022, e quindi compensare parzialmente il credito come sopra precisato, con la somma di € 1.600,00 relativa al deposito cauzionale.
Pertanto condannare la Convenuta al pagamento della residua somma di € 3.550,00 oltre interessi ed accessori di legge;

- nel merito voglia dichiarare in ogni caso la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice. Con vittoria di spese e competenze del giudizio.
Per il convenuto:
“Piaccia al Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa:
Pagina 1 nel merito- rigettare l'intimazione di sfratto per morosità ricevuta in data 15.11.2021, sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto dalla conduttrice e, per l'effetto, disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c.:
- accertare l'insussistenza dei presupposti per la pronuncia dell'ordinanza di convalida di sfratto e per l'emissione dell'ordinanza di ingiunzione di pagamento sui canoni scaduti e/o della concessione della provvisoria esecuzione dello stesso, dichiarando che vi è stata regolare disdetta da parte della conduttrice e che la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti si è verificata per grave inadempimento del locatore ex art. 1455 c.c.;
- accertare che il buono stato dell'immobile locato in virtù dei lavori svolti dalla Sig.ra all'atto della spontanea riconsegna dello stesso, che avverrà entro il termine di CP_1 disdetta, non rende necessaria l'esecuzione di ulteriori lavori di manutenzione da parte della conduttrice e, per l'effetto, dichiarare che il locatore è tenuto alla integrale restituzione della cauzione di euro 1.600,00 nei confronti della conduttrice;
in via riconvenzionale, - accertare e dichiarare che la conduttrice ha diritto di ricevere il rimborso dei costi subiti per l'esecuzione dei lavori di competenza del locatore, da quantificarsi in corso di causa, anche mediante C.T.U., ovvero, in mancanza anche in via equitativa, disponendo, per l'effetto, che quanto dovuto per gli stessi venga portato a compensazione con i canoni scaduti, salvo conguaglio;

- accertare e dichiarare che in virtù della presenza di vizi di cui all'espositiva la conduttrice ha diritto al risarcimento dei danni, da quantificarsi in corso di causa, anche mediante C.T.U., con la riduzione del prezzo del canore, ovvero, in mancanza anche in via equitativa, disponendo, per
l'effetto, che quanto dovuto dal locatore venga portato a compensazione con i canoni scaduti, salvo conguaglio;

- in tutti i casi, con vittoria delle competenze e spese della fase sommaria ed anche di quella di merito”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 19.11.2021 intimava sfratto per morosità a Parte_1 [...]
citandola per la convalida, spiegando che la conduttrice, in virtù del contratto di Controparte_1 locazione ad uso abitativo, registrato in data 10.04.2019 ed avente ad oggetto l'immobile sito in Olbia in SS 427 località Barbarichino come catastalmente individuato in atti, non aveva provveduto al pagamento dei canoni di locazione relativi a due mensilità.
Si costituiva in giudizio la quale si opponeva alla convalida, eccependo la Controparte_1
legittimità della propria condotta ex art. 1460 cc, stante il grave inadempimento posso in essere dal
Pagina 2 locatore per la sussistenza nell'immobile locato di vizi, nonché lo svolgimento da parte sua nell'immobile e all'esterno dello stesso di numerosi interventi migliorativi di cui chiedeva, in via riconvenzionale, il rimborso.
La fase sommaria si concludeva in data 1.12.2021 con ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile in questione a carico di in favore di con il Controparte_1 Parte_2
conseguente mutamento di rito previa concessione di termine per il deposito delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c.
Con le stesse, ritualmente depositate, le parti insistevano per l'accoglimento delle domande rispettivamente formulate e la causa, istruita con produzioni documentali, veniva decisa in data odierna con lettura del dispositivo.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice deve trovare accoglimento per le ragioni di seguito spiegate.
Deve premettersi che tra e è intercorso, in data Parte_1 Controparte_1
10.04.2019, un contratto di locazione ad uso abitativo dell'immobile sito in Olbia, in SS 427, località
Barbarichino (doc. 1 di parte di parte intimante), avente ad oggetto, oltre all'abitazione, il piazzale antistante l'ingresso, “con esclusione della parte cespugliata e boscata del lotto che rimmarrà nell'esclusivo uso del proprietario”; nel predetto contratto, all'art. 7, il conduttore ha dichiarato di avere preventivamente visitato l'immobile e di averlo trovato in perfetto stato e adatto all'uso convenuto, dichiarando, altresì, che “l'impianto idrico, elettrico e di riscaldamento sono perfettamente funzionanti”.
Ancora, nel successivo art. 8 le parti hanno pattuito che “conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali oggetto della locazione ed alla loro destinazione
o agli impianti esistenti senza il preventivo consenso scritto del locatore. Ogni innovazione o miglioria, anche se espressamente autorizzata, rimarrà a beneficio dell'immobile senza che nulla sia dovuto dal locatore al conduttore, neanche a titolo di rimborso spese”.
Secondo quanto previsto dall'art. 1571 c.c. la locazione è il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile od immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Ora, il locatore ha assolto pienamente all'onere probatorio sullo stesso incombente, fornendo la prova del proprio credito fondato sul contratto di locazione depositato e sulla, non contestata, consegna del bene;
d'altro canto, lo stesso conduttore non ha contestato - pur svolgendo eccezione di inadempimento - il mancato pagamento dei canoni alla data dell'intimazione e sino alla data del rilascio, con una morosità accumulata al momento del rilascio pari ad € 5150,00.
Pagina 3 Passando all'esame della domande svolte dall'intimata, anche in via riconvenzionale, si osserva quanto segue.
Preliminarmente, rileva che il pagamento del canoni in tema di locazione costituisce una delle obbligazioni primarie ed essenziali che incombono sul conduttore, per cui, l'omesso pagamento, alle scadenze, incide su tutta l'economia del contratto e rende inutile una valutazione specifica dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto.
A ciò si aggiunga che il mancato pagamento del canone di locazione, e dunque l'inadempimento della principale obbligazione posta a carico del conduttore, non può essere legittimato dall'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cc, avente fondamento su una riduzione o una diminuzione di godimento del bene, per un evento ricollegabile al fatto del locatore.
Invero la giurisprudenza è costante nel ritenere che la sospensione totale o parziale del pagamento del canone è legittima nella sola ipotesi in cui vi sia sproporzione tra i rispettivi inadempimenti delle parti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, tale che può ritenersi giustificata una sospensione integrale dell'adempimento dell'obbligo di corrispondere i canoni solo a fronte di una effettiva compromissione totale del godimento del bene locato.
Valutati gli addebiti mossi in questo giudizio dal conduttore al locatore, si evidenzia che è da escludersi che gli asseriti interventi migliorativi (in via esemplificativa: sistemazione giardino, smaltimento vecchio pollaio, acquisto recinzioni e faretti, acquisto boiler, acquisto condizionatore, acquisto antenna, posa impianto irrigazione, parete in legno divisoria terrazzo), posti in essere dalla conduttrice, possano essere rimborsati e portati in compensazione con i canoni scaduti.
Invero, nel ricordare che con l'art. 8 del contratto sopra richiamato, le parti hanno espressamente escluso tale rimborso, si rileva che:
- quanto all'acquisto degli elettrodomestici asseritamente sostituiti, i beni erano stati preventivamente verificati dal conduttore come funzionanti ed osservando - peraltro- che neppure è stato dedotto il relativo mancato funzionamento;

- quanto alle opere effettuate nel giardino, gli interventi asseritamente svolti (rimozione e smaltimento del pollaio, decespugliamento, bonifica dell'area cosparsa di materiale edili con una gettata di terra) non risultano effettuati nella zona concessa in locazione, come si evince dal contratto e dalle foto in atti;

- quanto al mancato funzionamento dei bagni, tale assunto risulta contrastante con quanto pattuito dal contratto all'art. 7, ove il conduttore ha espressamente confermato - dopo avere visitato l'immobile - che tutti gli impianti (idrici, elettrici e di riscaldamento) erano perfettamente
Pagina 4 funzionanti, evidenziando come l'accertamento sull'impianto del secondo bagno, posto in essere dal conduttore in data 20.12.2021 (a seguito della ricezione dell'atto di intimazione di sfratto) abbia chiarito, senza contradditorio, che la conduttura era intasata da tensioattivi per grassi, detersivi etc, con ciò rendendo inutile un ulteriore accertamento in questo giudizio, stante la pacifica ed esclusiva disponibilità dell'immobile in capo al conduttore per oltre due anni e in ogni caso successiva al riconoscimento, al momento della sottoscrizione del contratto, del perfetto funzionamento dell'impianto idrico;

- infine, esaminate le foto in atti relativamente alle lamentate infiltrazioni dalle finestre si osserva come la prova testimoniale dedotta non sia stata ritenuta meritevole di accoglimento in quanto in contrasto con lo stato dei luoghi rappresentato nelle foto allegate dalla stessa conduttrice.
Per quanto sopra esposto, nessuna delle inadempienze dedotte dalla conduttrice può essere addebitata al locatore in modo da incidere sull'equilibrio sinallagmatico, mentre il reiterato e persistente mancato pagamento dei canoni ha inciso in maniera rilevante su tale equilibrio.
Dunque, stante la permanenza della prestazione del locatore a fronte della sospensione, reiterata, nel pagamento dei canoni del conduttore, la sospensione dei canoni di locazione non può ritenersi in alcun modo giustificata con il conseguente rigetto delle difese di parte conduttrice.
Passando, infine, alla domanda di restituzione del deposito cauzionale e della somma versata a titolo di indennizzo dal conduttore, si evidenzia che la stessa deve trovare accoglimento.
Nel premettere che il deposito cauzionale è considerato un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto e che il codice di rito all'art. 1602 prevede tra le obbligazioni accessorie quella di restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino, si osserva che l'immobile è stato posto nella disponibilità del in data Pt_1

7.02.2022 in buono stato d'uso (come allegato dalle parti) e che dunque, in assenza di contestazioni sullo stato dei luoghi da parte di quest'ultimo, lo stesso è tenuto a restituire alla la somma di CP_1
€ 2400,00 (senza interessi esclusi contrattualmente), versata alla sottoscrizione del contratto in data
9.04.2019, come risulta dall'art. 12 dello stesso e dalla specifica approvazione del per Pt_1
quietanza.
Passando quindi all'esame della poste dare-avere tra le parti, sulla base di quanto detto ed accertato, nonché di quanto risultante documentalmente va rilevato che il risulta debitore nei confronti Pt_1 della della somma di € 2400, mentre quest'ultima nei confronti del locatore della somma di CP_1
€ 5150,00 pari a due mensilità maturate fino al momento del rilascio. Può dunque procedersi alla compensazione impropria tra tali somme che implica un mero accertamento contabile di dare e avere
Pagina 5 da effettuarsi alla data della decisione al quale il Giudice può procedere anche d'ufficio (Cass. n.
7474/2017).
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.


PQM


Il Giudice, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:
1. Accoglie la domanda attorea e dichiara la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti in data 9.04.2019;
2. rigetta la domanda riconvenzionale spiegata e condanna Controparte_1
al pagamento in favore di C.F._3 Parte_1 C.F._1 della complessiva somma di € 5150,00;
3. condanna alla restituzione in favore di del deposito Parte_1 Controparte_1 cauzionale e dell'indennizzo, pari a complessivi € 2400,00;
4. per l'effetto, in forza di compensazione impropria, compensa i crediti contrapposti per quantità corrispondenti e condanna a corrispondere a la Controparte_1 Parte_1
differenza tra le somme di cui ai capi 2 e 3;
5. condanna alla rifusione in favore della delle Controparte_1 Parte_1 spese del giudizio che liquida in € 1300,00 oltre spese, spese generali, ed accessori di legge.
Così deciso in Tempio Pausania il 24.01.2024
Il Giudice
Daniela Schintu
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