REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale Ordinario, in composizione monocratica, nella persona del G.O.P. dott. Fabrizio Zagarella, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa iscritta al n. 9333 del registro generali delle cause civili dell'anno 2024, promossa:
DA
, n. il 15.04.1970, , elett.te dom.ta a PALERMO, VIA Parte_1 C.F._1
GIOVANNI PACINI N. 5 90138 PALERMO, presso l'AVV. RICCIOLI RENATA che la rappresenta e difende per mandato in atti ( Email_1
RICORRENTE
CONTRO
n. a PALERMO il 18/10/1950, , ivi elett.te dom.to Controparte_1 C.F._2 in VIA TRIPOLI, 3 90138 (PA) presso l'AVV. RIELA CARLO che lo rappresenta e difende per mandato in atti. ( RESISTENTE Email_2
Avente ad oggetto: Intimazione di sfratto per morosità (uso abitativo)
Conclusioni delle parti: come in atti
Il Giudice Unico
Alle ore 11,00 del 3/03/2025, sentite le parti, all'esito della camera di consiglio, ha pubblicato il dispositivo di sentenza che segue, mediante deposito in Cancelleria del dispositivo, ai sensi degli artt.
429 e 447 bis, IV° comma, c.p.c..


P.Q.M.


Ogni contraria domanda ed eccezione disattesa. Definitivamente pronunziando. Sentiti i procuratori delle parti: in accoglimento delle domande proposte da: con atto di citazione- Parte_1 intimazione di sfratto per morosità notificato il 25/03/2024:
1 – R.G. n° 9333/ 2024 Giudice: Fabrizio Zagarella Dichiara risolto per grave inadempimento di parte conduttrice il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 15 luglio 2014, e registrato a Palermo il 6/08/2014 al n° 4272, serie 3T, avente ad oggetto la locazione-conduzione dell'unità immobiliare abitativa sita a Palermo nella via dei Crociferi n° 149 B, per la quale è stato pattuito il pagamento del corrispettivo mensile di euro 400,00.
Condanna il resistente al pagamento dell'importo di euro 16071,95 maturato, a Controparte_1 titolo di mancato pagamento dei canoni dovuti negli anni 2018, 2019, e 2020, oltre alle successive mensilità maturate e scadute sino alla data dell'effettuato rilascio, ed oltre agli interessi al tasso di legge maturati dalla data di scadenza mensile di ogni rata a quello dell'intero soddisfo.
Condanna a rifondere la ricorrente delle spese del giudizio come in Controparte_1 Parte_1 motivazione indicate in complessivi euro 3637,50 di cui euro 135,70 per esborsi documentati della fase sommaria del giudizio e della fase a cognizione piena oltre ad euro 400,00 per onorario di mediazione conciliativa deserta dal convenuto, ed oltre spese forfetarie del 15%, .CP.A. ed I.V.A. come per legge.
Conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio del 22/07/2024.
Provvedimento esecutivo ex artt. 429 e 447 bis, IV co. c.p.c.
Motivi della decisione
Con atto di citazione notificato in data 25/03/2024 a mani proprie, intimò lo sfratto per Parte_1 morosità al suo inquilino, quale conduttore dell'unità immobiliare sita a Palermo Controparte_1 nella via dei Crociferi n. 140/b, di sua proprietà, convenendolo in giudizio all'udienza del 20 maggio
2024.
Dedusse a tal fine che l'intimato inquilino si era reso moroso nel pagamento di una Controparte_1 congerie elevata di canoni di locazione, dipendenti dalla scrittura privata di locazione abitativa sottoscritta in data 15 luglio 2014, tanto, nonostante la tolleranza esercitata nei lunghi tempi, era stata costretta a diffidare l'inquilino al pagamento della complessiva somma di euro 18.306,01, maturata con riguardo agli interi canoni dell'annualità 2018-2019, dei mesi di gennaio, febbraio, marzo ed aprile del
2020, e gennaio, febbraio e marzo 2021, e ciò con lettera raccomandata del 12/10/2023.
Inoltre: l'inquilino bon aveva pagato l'imposta di registro pari ad euro 298,01.
Chiese, pertanto, la convalida dell'intimato sfratto e l'emissione di decreto monitorio civile di pagamento per la complessiva somma di euro 18.596,29.
Inoltre dedusse l'attrice che il conduttore aveva compiuto all'interno dell'immobile talune modifiche edilizie che avevano viziato la consistenza dell'unità abitativa stessa, rendendolo persino non commerciabile stante la loro natura abusiva.
Con comparsa di risposta del 30 maggio 2024 si costituì in giudizio il convenuto, col patrocinio dell'avv. Carlo Riela, con cui contestò la fondatezza integrale dell'assunto attoreo. Al proposito negò il convenuto l'esistenza ontologica della morosità dedotta dall'attrice e dedusse, a tal riguardo, che fra le
2 – R.G. n° 9333/ 2024 Giudice: Fabrizio Zagarella parti era stato concordato che il pagamento dei canoni fosse effettuato dal medesimo Controparte_1 al padre della proprietaria, tale SA Felice, sino a tutto il mese di aprile 2020.
A conferma di tale assunto il convenuto produsse una dichiarazione assertiva, nel senso sopra menzionato, a firma del padre dell'attrice che liberava il convenuto da ogni obbligo contrattuale assunto, avendo versato i canoni maturati nelle mani del medesimo padre dell'attrice.
Sostenne, inoltre, il convenuto, invece, che i canoni anteriori ad aprile 2024 erano stati pagati all'attrice stessa mediante bonifico bancario e che, tutt'al più erano ancora dovuti i canoni successivi al mese di aprile 2024, non potuti pagare perché il medesimo aveva dovuto affrontare i costi della CP_1 eliminazione dei difetti dell'immobile cui la proprietaria non aveva provveduto a risolvere ed afferenti infiltrazioni umidifere. Pertanto, si oppose l'inquilino alla convalida dello sfratto, chiedendo il rigetto delle domande attrici.
La causa, dopo il mutamento del rito in speciale locatizio e l'invito alle parti a procedere alla mediazione, resasi vana, è stata decisa all'udienza del 3 marzo 2025, con la pubblicazione del dispositivo e il rinvio di trenta giorni per il deposito dei motivi in fatto e di diritto.
Nel merito si può certamente affermare, all'esito del vano tentativo di mediazione e dell'assenza di ogni atto istruttorio diverso dalla produzione documentale, che le domande della ricorrente Parte_1 sono pienamente fondate e vanno accolte de plano.
Costituisce principio consolidato in giurisprudenza nella materia contrattuale, in ipotesi di deduzione dell'inadempimento di un contratto a prestazioni corrispettive, come il caso posto all'esame di queste decidente presenta, stante la medesima natura del contratto di locazione immobiliare, che è onere ricadente sul convenuto in giudizio per l'adempimento del contratto quello di dover dimostrare di aver adempiuto, ovvero dimostrare le ragioni della estinzione, a vario titolo, della sua obbligazione contrattuale pretesa dal locatore, ovvero di poter sollevare l'eccezione di inadempimento del locatore ove esso deduca di non aver adempiuto per l'inadempimento commesso dall'altro contraente, e in tal modo sollevano un'eccezione ex art. 1460 c.c..
Nel caso oggetto dell'odierna motivazione si assiste a due tipologie di eccezioni poste a base della sua opposizione allo sfratto intimato da . Parte_1
La prima eccezione attiene alla deduzione dell'avvenuto pagamento dei canoni tutti maturati prima di aprile 2024 o mediante bonifico bancario direttamente intestato alla proprietaria ovvero Parte_1 versati al padre della medesima locatrice. Pagamenti questi ultimi che troverebbero, a detta del convenuto, dimostrazione nella dichiarazione liberatoria proveniente da Felice SA, padre dell'attrice, datata 16 novembre 2023 e sottoscritta da SA Felice.
La seconda eccezione attiene all'elevazione della exceptio inadimpenti contractu che Controparte_2 deferisce alla ricorrente locatrice, per il mancato adempimento della sua obbligazione legale e
3 – R.G. n° 9333/ 2024 Giudice: Fabrizio Zagarella contrattuale di manutenzione dell'unità abitativa locatagli e che non avrebbe adempiuto, Parte_1 nonostante i molteplici solleciti del medesimo conduttore.
Si osserva nel merito: quanto al presunto pagamento dei canoni di locazione pregressi al 2024 e successivi, l'unica prova documentale di effettuato pagamento si riferisce ad un bonifico della somma di euro 433,90 del 3/01/2024 (doc. 4 all. alla comparsa di risposta del 3/05/2024).
Nessun'altra prova documentale sussiste al giudizio che possa confermare che abbia Controparte_1 versato alla locatrice altre somme a titolo di assolvimento della sua obbligazione di cui all'art. 1587 n. 2
c.c. afferenti i canoni dedotti in citazione, maturati e scaduti con riguardo ai periodi contrattuali dedotti dall'attrice in citazione-intimazione di sfratto.
Ma con riferimento alla dichiarazione liberatoria di avvenuto pagamento dei canoni pregressi per un ammontare di euro 11.200,00 maturati sino ad aprile 2020, appare significativo che all'udienza, nella fase sommaria del giudizio, del 22 luglio 2024, il procuratore del convenuto, pur riportandosi alla comparsa di risposta, ebbe a dichiarare che il conduttore era in procinto di lasciare l'abitazione consegnandola alla sua proprietaria.
La circostanza denota una incertezza del conduttore convenuto sulla realtà della sua difesa, essendo evidente che se quanto da lui dedotto prime cure fosse un'argomentazione solida, non avrebbe avuto nessuna ragione per lasciare l'abitazione subendo gli effetti della soccombenza obiettiva.
Parte attrice, qui ricorrente, d'altra parte, con riguardo alla deduzione del pagamento dei canoni in favore del proprio padre da parte dell'inquilino, ha sempre, sin dall'inizio smentito di aver dato incarico al proprio padre, Felice SA, di riscuotere i canoni frattanto maturati.
La lettera r.r. del 12/10/2023 inviata dal procuratore dell'attrice all'inquilino costituì in mora CP_1 per il mancano pagamento, a quella data, di canoni contrattuali per l'importo di euro
[...]
11.200,00.
La reazione del conduttore a tale richiesta formale di pagamento fu, in prima battuta, la produzione nella fase sommaria, unitamente alla comparsa di risposta, della presupposta quietanza liberatoria emessa da Felice SA per la medesima somma, tant'è che porta la data del 16 novembre 2023.
Successivamente in questa fase speciale, parte ricorrente ha prodotto in giudizio copia della corrispondenza epistolare intrattenuta tra il procuratore della odierna ricorrente e il procuratore del resistente corrispondenza che attiene alla richiesta di interventi manutentivi sollevati a febbraio CP_1
2023 nei confronti di . Parte_1
Per contro alla richiesta di pagamento effettuata dalla locatrice il procuratore del con la sua CP_1 risposta del 5/04/2023 a mezzo mail elettronica partita dall'indirizzo Email_3 risponde all'allora legale della proprietaria, avv. Pantino Riccardo, con la seguente espressione:
4 – R.G. n° 9333/ 2024 Giudice: Fabrizio Zagarella Tale dichiarazione, lungi dall'attenere al mero aggiornamento del canone in funzione dell'incremento del tasso dell'ISTAT corrente ad aprile 2023, circostanza questa assai risibile perché trattavasi, in tal caso di pochi euro, è, invece, una palese affermazione di riconoscimento del debito da parte dell'inquilino.
D'altronde nella fase speciale parte resistente non si è costituita e non ha formulato alcuna prova confermatoria della presunta quietanza liberatoria fornita da SA Felice.
Ne consegue che il disconoscimento della quietanza da parte della ricorrente e della Parte_1 negazione della sussistenza di un mandato ad incassare i canoni conferito al proprio padre, in mancanza di altre documentazioni probatorie, non può che dimostrare che i presunti pagamenti asseritamente effettuati dall'inquilino in favore del padre della locatrice sono del tutto inopponibili ad essa, ancorché fossero effettivamente veri, poiché nessuna prova sussiste al giudizio che abbia eletto il Parte_1 proprio padre quale soggetto incaricato di percepire i canoni (adjectus solutionis causa).
E' norma di diritto sostanziale (art. 1712 c.c.) che il mandatario (con o senza rappresentanza) deve senza ritardo comunicare al mandante l'esecuzione del mandato. E mentre il ritardo del mandante a rispondere dopo aver ricevuto tale comunicazione per un tempo superiore a quello richiesto dalla natura dell'affare o dagli usi, comporta l'approvazione del mandante dell'operato del mandatario, viceversa se il mandatario non effettua alcuna comunicazione (ovvero rende il contro del suo operato giusta l'art. 1713 c.c.), non si ha approvazione tacita dell'operazione compiuta dal mandatario, poiché
l'esecuzione del mandato presuppone la precisa indicazione (da parte del mandante) delle operazioni oggetto dell'incarico.
Qui non è stata fornita in nessuna delle due fasi del giudizio alcuna prova che avesse Parte_1 incaricato il padre di riscuotere i canoni locatizi dalle mani del né di trattanerli per se. CP_1
La dichiarazione di quietanza del 16/11/2023 a firma di SA Felice conseguentemente, non supportata da alcun preventivo incarico della figlia in tal senso, è priva di efficacia liberatoria nei Pt_1 confronti della ricorrente ed in favore del resistente che, dunque, rimane integralmente obbligato nei confronti di per l'obbligazione di pagamento di tutti i canoni dedotti in citazione. Parte_1
Il rigetto della proposta opposizione per piena infondatezza comporta la soccombenza del resistente conduttore dell'immobile di proprietà di e la condanna del medesimo al Parte_1 CP_1 pagamento in favore della suddetta, per il principio della soccombenza ex art. 91 c.p.c., delle spese di causa, indicate in dispositivo in complessivi euro 3.637,50 di cui euro 135,70 per esborsi documentati della fase sommaria del giudizio e della fase a cognizione piena oltre ad euro 400,00 per onorario di
5 – R.G. n° 9333/ 2024 Giudice: Fabrizio Zagarella mediazione conciliativa deserta dal convenuto, ed oltre spese forfetarie del 15%, .CP.A. ed I.V.A. come per legge.
Sentenza esecutiva ex art. 429 e 447 bis, IV co. c.p.c.
Così deciso a Palermo il 12/03/2025
Il Giudice: dott. Fabrizio Zagarella
6 – R.G. n° 9333/ 2024 Giudice: Fabrizio Zagarella