Anno 2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SALERNO
– PRIMA SEZIONE CIVILE –
Il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – in persona del Gop in funzione di Giudice
unico, Dott.ssa Ornella Mannino, al termine della discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429 cod.
proc. civ., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta in primo grado al n. R.G. 3701/2024
TRA
, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso introduttivo, dall'Avv. Carmine Parte_1
UC ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Battipaglia (SA) alla Via Salvator
Rosa, n. 122
– ricorrente –
CONTRO
– in persona del suo legale rappresentante pro tempore – contumace – CP_1
– resistente – Avente ad oggetto: Risoluzione contratto preliminare di locazione.
Conclusioni delle parti: come da scritti difensivi e da verbale di udienza di discussione del 4 novembre
2025 nella quale, all'esito della discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ. e del ritiro in Camera di Consiglio, la causa era decisa dandosi lettura pubblicamente del dispositivo della sentenza.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si premette che la presente motivazione viene redatta in forma sintetica, in conformità alla riforma degli artt. 132 cod. proc. civ./118 Disp. attuaz. cod. proc. civ. di cui alla legge n. 69/2009, direttamente applicabile alla fattispecie.
Con ricorso ex art. 447bis cod. proc. civ. ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione dell'udienza di comparizione, deduceva: a) di avere promesso in locazione, con contratto Parte_1
dell'8 settembre 2022, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate al n. protocollo
22091209565120878, a OL Gaia – nella qualità di legale rappresentante della Controparte_2
semplificata con sede in Battipaglia alla Via Salvator Rosa n. 98 – l'unità immobiliare ubicata al
[...]
piano terra del fabbricato sito nel Comune di Battipaglia (SA), al Parco delle Magnolie, individuata al catasto fabbricati di detto Comune al foglio 5, particella 852 sub 155, ex sub 137, Via Salvatori
Rosa n. 98, piano terra, categoria C1. 2; b) che la durata della locazione era convenuta in anni sei al canone annuo di € 30.000,00, da corrispondersi in rate mensili di € 2.500,00; c) che la promittente locatrice si era impegnata ad eseguire taluni lavori necessari a rendere fruibile i locali oggetto del contratto all'attività da ivi esercitare (bar/ristorazione/ somministrazione di alimenti e bevande); d)
che dalla stipula del contratto con contestuale consegna degli immobili decorreva, per la promittente locatrice, l'obbligo di corrispondere il canone pattuito;
e) che la promittente locatrice, sebbene entrata nella disponibilità degli immobili, ometteva di eseguire i lavori concordati e di corrispondere gli importi convenuti a titolo di detenzione locativa e/o canone di locazione;
f) che era interesse della locatrice ottenere la risoluzione del contratto preliminare di locazione con conseguente rilascio degli immobili e corresponsione dei canoni di locazione maturati dalla firma del contratto, per un ammontare di € 42.500,00, oltre ai canoni a scadere sino al rilascio, nonché al danno derivante dalla impossibilità materiale e giuridica della ricorrente di sottoscrivere altro contratto di locazione a migliori condizioni.
Conseguentemente conveniva dinanzi al Tribunale di Salerno la – in persona del suo CP_1
legale rappresentante pro tempore OL Gaia – al fine di sentire dichiarare la risoluzione del contratto obbligatorio di locazione intercorso tra le parti in data 8 settembre 2022 per fatto e responsabilità esclusiva della semplificata;
condannare la predetta al rilascio CP_2 CP_2
immediato dell'immobile oggetto del contratto;
condannare, sempre la resistente, al pagamento della somma di € 42.500,00 a titolo di canoni di locazione per la detenzione dell'immobile oltre ai canoni a scadere sino al momento del rilascio, nonché a risarcire i danni derivanti dall'inadempimento nella misura quantificata dal Tribunale in via equitativa ed al pagamento delle spese processuali.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, non curava di costituirsi la resistente.
Svolta l'udienza di comparizione delle parti, la causa, stante l'avvenuto espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione e la mancanza di richieste istruttorie, era rinviata all'udienza di discussione del 4 novembre 2025, ove, sulle conclusioni del procuratore di pare ricorrente, a seguito di ritiro in Camera di Consiglio, era decisa dandosi pubblicamente lettura del dispositivo della sentenza.
Deve preliminarmente dichiararsi la contumacia della convenuta – in persona del suo CP_1
legale rappresentante pro tempore –.
Deve poi, sempre in via preliminare, dichiararsi la procedibilità della domanda, avendo parte ricorrente espletato anteriormente all'instaurazione del presente giudizio il tentativo obbligatorio di mediazione (cfr. verbale negativo del 28 dicembre 2023 nel procedimento di mediazione protocollo n. 177972023 depositato telematicamente da parte ricorrente contestualmente all'iscrizione a ruolo del presente giudizio).
Nel merito, la domanda è fondata e merita conseguentemente accoglimento.
La sebbene entrata nella disponibilità degli immobili, ha omesso di eseguire i lavori CP_1
concordati e di corrispondere gli importi convenuti a titolo di detenzione locativa e/o canone di locazione, risultando inadempiente agli obblighi contrattualmente assunti con il preliminare dell'8
settembre 2022.
Deve in proposito precisarsi che, in tema di contratti di locazione e risoluzione per inadempimento, ex art. 1453 cod. civ., parte attrice ha solo l'onere probatorio della propria legittimazione attiva, e cioè
della sussistenza del proprio credito che ben può essere assolto mediante la produzione del contratto,
come accaduto nella fattispecie, mentre incombe sul conduttore l'onere di provare di aver provveduto all'esatto adempimento di quanto dovuto (onere, nella fattispecie non assolto, stante la contumacia della convenuta).
La domanda di risoluzione del contratto preliminare di locazione per inadempimento della CP_1
è conseguentemente fondata e merita accoglimento. Deve dunque disporsi l'immediato rilascio
[...]
degli immobili liberi da persone e da cose.
Deve poi disporsi la condanna della resistente al pagamento dei canoni scaduti fino all'8 aprile 2024
ammontanti ad € 42.500,00, nonché di quelli successisi sino al rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo.
Stante la riconducibilità eziologica del procedimento di composizione della lite all'accertato inadempimento della convenuta, in forza del principio di causalità le spese sostenute per l'obbligatoria mediazione sono recuperabili dal vincitore, in quanto esborsi (art. 91 cod. proc. civ.).
Ne consegue la condanna della convenuta anche al rimborso delle spese sostenute per l'espletamento del tentativo di mediazione. Il regolamento delle spese processuali segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91, comma 1,
cod. proc. civ., con condanna della resistente al rimborso degli onorari di difesa in favore di parte ricorrente, che si liquidano d'ufficio, in mancanza di notula, giusta il valore della controversia così
come accertato e l'attività difensiva svolta, con riferimento ai parametri previsti dal D.M. 147 del 13
agosto 2022 (scaglione di riferimento da € 26.000,01 ad € 52.000,00).


P.Q.M.


il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – – in persona del Gop in funzione di Giudice
Unico Avv. Ornella Mannino, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta in primo grado al n. 3701/2024 R.G. – uditi i procuratori delle parti –, ogni altra istanza, difesa, eccezione e deduzione assorbita o disattesa, così provvede: 1) DICHIARA la risoluzione per grave inadempimento della conduttrice – in persona del suo legale rappresentante pro tempore – del Controparte_3
contratto obbligatorio di locazione intercorso tra le parti in data 8 settembre 2022, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate al n. protocollo 22091209565120878, relativo all'immobile di proprietà della sig.ra ubicato in Battipaglia (SA), alla Via Salvator Rosa, n. 98 nel Parte_1
catasto fabbricati di detto Comune al foglio 5, particella 852 sub 155, ex sub 137, Via Salvator Rosa
n. 98, piano terra, categoria C1; 2) DA la resistente – in persona Controparte_3
del suo legale rappresentante pro tempore – al rilascio immediato del predetto immobile libero e vuoto di persone e di cose;
3) DA la resistente – in persona del suo Controparte_3
legale rappresentante pro tempore – al pagamento in favore della ricorrente Sig.ra dei Parte_1
canoni scaduti fino all'8 aprile 2024 ammontanti ad € 42.500,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo;
4) DA la resistente – in Controparte_3
persona del suo legale rappresentante pro tempore – al pagamento in favore della ricorrente Sig.ra dei canoni dovuti dall'8 aprile 2024 sino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle Parte_1
singole scadenze fino all'effettivo soddisfo;
5) DA la resistente Controparte_3
– in persona del suo legale rappresentante pro tempore – al rimborso in favore della ricorrente Sig.ra delle spese di mediazione;
6) DA la resistente – in Parte_1 Controparte_3
persona del suo legale rappresentante pro tempore – al pagamento in favore della ricorrente Sig.ra delle spese di giudizio, che liquida complessivamente in € 8.161,00, di cui € 545,00 per Parte_1
esborsi ed € 7.616,00 per competenze professionali, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, Iva e Cassa, come per legge. Riserva giorni trenta per il deposito della motivazione.
Sentenza resa ex art. 429 cod. proc. civ..
Così deciso in Salerno, lì 4 Novembre 2025
Il Gop
Avv. Ornella Mannino
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma dell'art. 52 D.L.vo n. 196/03.