n. 1454/2018 r.g.

TRIBUNALE DI AVEZZANO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Avezzano in persona del giudice, dott.ssa Maria Proia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1454 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2018, resa all'esito dell'udienza di discussione del 7.3.2024 e vertente tra
( ) rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Pier Luigi D'Amore, giusta procura in calce all'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo
(opponente)
E
( ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2
Roberto Di Salvatore, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
(opposto)
Oggetto: opposizione ai decreti ingiuntivi nn. 384/2018 e 387/2018 emessi dal Tribunale di Avezzano.
Conclusione delle parti: come da verbale di udienza e da scritti difensivi depositati in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 1. Con atto di citazione ad opposizione ai decreti ingiuntivi nn. 384/2018 e 387/2018 parte opponente ha adito l'intestatario tribunale per ivi sentir dichiarare:
“A – accertare e dichiarare che per i motivi indicati in narrativa, Parte_1 nulla deve all'opposto e, per l'effetto, in accoglimento della eccezione preliminare sollevata in ordine al difetto di legittimazione passiva, dichiarare inammissibile e/o nullo il decreto opposto e comunque revocarlo;

B – nell'ipotesi di rigetto dell'eccezione preliminare che precede, dichiarare inammissibile e/o nullo il decreto opposto e comunque revocarlo, per effetto del divieto di parcellizzazione del credito, secondo quanto descritto e dedotto in narrativa;

C – in ogni caso, in accoglimento della domanda riconvenzionale, accertare e dichiarare che
sull'immobile p.lla 1195 del NCT, ovvero 2080 del NCEU, ha eseguito, su Parte_1 espressa autorizzazione di i lavori descritti in narrativa e, per l'effetto, condannare CP_1 quest'ultimo a rimborsargli il valore delle migliorie e addizioni e/o dell'aumento del valore apportato
a tale fabbricato a seguito dei ripetuti lavori nel rispetto delle regole dettate dagli artt. 1592, 1593 c.c.
c.c., secondo la stima di cui alla premessa, ovvero secondo quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione;

D – in via subordinata, sempre in accoglimento della predetta domanda riconvenzionale, nella deprecabile e non creduta ipotesi in cui dovesse accogliersi, anche in parte, la pretesa avversaria, revocare il decreto opposto e, anche mediante compensazione, detrarre dagli importi dovuti a - Pt_1 da liquidare come da parte motiva - le somme che dovessero eventualmente riconoscersi in favore di

CP_1
Vinte le spese”.
In particolare, l'opponente ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto l'azienda sita nei locali commerciali era stata ceduta, unitamente al contratto di locazione, a parti terze rispetto all'odierno giudizio e, segnatamente, a nel Persona_1 dicembre 2012, a nel febbraio 2015 ed a nel giugno 2016. CP_2 Controparte_3
Ha, poi, eccepito la parcellizzazione del credito in due distinti decreti ingiuntivi, entrambi opposti ed iscritti al Registro Affari Contenziosi ai nn. 1454/2018 e 1456/2018 sostenendo, dunque, l'illegittimità di entrambi i decreti opposti in quanto, seppur relativi a
2 canoni di locazione afferenti a due contratti distinti, in realtà, sarebbero riferibili ad un'unica unità immobiliare utilizzata per lo svolgimento della propria attività commerciale in
Cerchio (AQ).
Ha, inoltre, domandato, in via riconvenzionale, la condanna del convenuto al rimborso del valore delle migliorie e addizioni e/o dell'aumento del valore apportato a tale fabbricato, eventualmente da compensare con le somme riconosciute a titolo di decreto ingiuntivo.
Si è costituito in giudizio che ha insistito per il rigetto della Controparte_1 domanda di parte opponente sicché infondata in fatto ed in diritto, sostenendo di non aver mai consentito la liberazione del cedente, ai sensi dell'art. 36 della L. 392/78, e, quanto all'eccezione di inammissibilità dell'azione per avvenuta parcellizzazione del credito, ha dedotto che, anche se l'attività commerciale svolta nei locali è stata sempre unitaria, tra le parti sono intercorsi due negozi giuridici distinti, aventi ad oggetto, il primo, la locazione abitativa della porzione di immobile di cui al civico 10 e, l'altro, la locazione commerciale della porzione di immobile di cui al civico 4, interessato, quest'ultimo, dai lavori di miglioria le cui spese sono rivendicate in via riconvenzionale.
Ha, infine, dedotto l'infondatezza della domanda riconvenzionale di parte opponente, in quanto i lavori eseguiti, tali da apportare una modifica strutturale dell'immobile, non sono stati autorizzati dal locatore ed hanno, anzi, diminuito il valore dell'unità immobiliare interessata.
Ha, quindi, concluso per l'accoglimento delle conclusioni di seguito riportate: “- in via preliminare, concedere la provvisoria esecutività del d.i. n. 384/2018 oggi opposto stante la manifesta infondatezza delle eccezioni sollevate, per giunta non di facile e pronta soluzione e persistendo la morosità intimata;

- nel merito, rigettare in toto le domande dell'opponente ivi compresa la domanda riconvenzionale, perché del tutto destituite di fondamento in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare il d.i. n. 384/2018;
3 - in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui la domanda riconvenzionale dovesse essere accolta, anche in parte, considerare le predette eventuali somme in deconto e/o in compensazione con il credito vantato dal di cui al d.i. opposto n. 384/2018 ed al d.i. n. 387/2018.” CP_1
A seguito di diversi rinvii, fatti salvi i diritti di prima udienza, all'udienza del
27.1.2020, parte opposta ha insistito sulla declaratoria dell'inammissibilità della domanda riconvenzionale di parte opponente per violazione dell'art. 418 c.p.c., mentre parte opposta ha chiesto disporsi il mutamento del rito previa riunione, al procedimento r.g. 1454/2018, del procedimento iscritto al r.g. n. 1456/2018.
Rimessi gli atti al Presidente sulla richiesta riunione, quest'ultimo ha assegnato il procedimento n. 1456/2018 dinanzi al g.i. del procedimento iscritto al r.g. 1454/2018, rinviando le parti all'udienza del 24.2.2020.
All'udienza del 24.2.2020 il giudice ha disposto il mutamento del rito ed ha assegnato alle parti termine per l'integrazione dei propri scritti e delle produzioni documentali, fissando udienza ex art. 420 c.p.c. al 25.5.2020.
Con ordinanza del 24.8.2020, pronunciandosi sulla domanda di concessione della provvisoria esecutività dei decreti ingiuntivi opposti, il giudice ha accolto l'istanza ex art. 648 c.p.c., ritenendo sussistente “il fumus del diritto di credito fatto valere da parte opposta, in quanto, pur all'esito della sommaria delibazione effettuata in tali casi, risulta provata l'esistenza del titolo del credito;
risulta allegato l'inadempimento del pagamento dei canoni di locazione per cui è stato emesso decreto;
risulta pacifica la responsabilità del debitore ingiunto per il mancato pagamento dei canoni, pur se trattasi, per il periodo di interesse, di soggetto cedente il contratto di locazione in forza di plurime cessioni ramo di azienda, atteso che non è stata provata l'espressa e necessaria dichiarazione liberatoria da parte del locatore e sussistendo, in tal caso, una responsabilità sussidiaria del cedente, caratterizzata dal mero beneficium ordinis, in base a cui si esige dal creditore di richiedere, prima di escutere il cedente, tramite un mero atto di messa in mora, l'adempimento delle obbligazioni al cessionario (circostanza di cui il creditore ha dato prova) – cfr. sul punto Cass. n.9486/2007 e Cass.
n.7430/2017 –; non appare fondata l'eccezione dell'opponente in ordine alla illegittima parcellizzazione del credito, trattandosi di azioni monitorie distinte, legittimamente poste in essere in base a due diversi contratti di locazione;
la domanda riconvenzionale relativa alla sussistenza di 4 credito relativo alle migliorie apportate agli immobili dal conduttore, anche alla luce delle difese di parte opposta, risulta, allo stato, non adeguatamente provata, sia nell'an che nel quantum, ed esigerebbe, pertanto, a tali fini, lo svolgimento di ampia istruttoria”.
In seguito a diversi rinvii, anche per tentativi di componimento bonario della lite, il g.i. ha rimesso le parti in termine per il deposito delle memorie integrative e per il deposito delle produzioni documentali, rinviando per nuova udienza ex art. 420 c.p.c. al 1.12.2022.
Le parti hanno depositato le rispettive memorie formulando le seguenti conclusioni: per parte opponente: “A – accertare e dichiarare che per i motivi Parte_1 indicati in narrativa, nulla deve all'opposto e, per l'effetto, in accoglimento della eccezione preliminare sollevata in ordine al difetto di legittimazione passiva, dichiarare inammissibile e/o nullo il decreto opposto e comunque revocarlo;

B – nell'ipotesi di rigetto dell'eccezione preliminare che precede, dichiarare inammissibile e/o nullo il decreto opposto e comunque revocarlo, per effetto del divieto di parcellizzazione del credito, secondo quanto descritto e dedotto in narrativa;

C – in ogni caso, in accoglimento della domanda riconvenzionale, accertare e dichiarare che
sull'immobile p.lla 1195 del NCT (ovvero 2080 del NCEU), ha eseguito, su Parte_1 espressa autorizzazione di i lavori descritti in narrativa e, per l'effetto, condannare CP_1 quest'ultimo a rimborsargli il valore delle migliorie e addizioni e/o dell'aumento del valore apportato
a tale fabbricato a seguito dei ripetuti lavori nel rispetto delle regole dettate dagli artt. 1592, 1593 c.c.
c.c., secondo la stima effettuata dal CTU o quella maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione;

D – in via subordinata, sempre in accoglimento della predetta domanda riconvenzionale, nella deprecabile e non creduta ipotesi in cui dovesse accogliersi, anche in parte, la pretesa avversaria, revocare il decreto opposto e, anche mediante compensazione, detrarre dagli importi dovuti a - Pt_1 da liquidare come da parte motiva - le somme che dovessero eventualmente riconoscersi in favore di

CP_1
E. in estremo subordine, condannare a rimborsare a il costo dei lavori oggetto di CP_1 Pt_1 causa nonché le spese affrontate per la loro esecuzione e quelle inerenti la sanatoria, ai sensi dell'art.
2041 c.c.
5 Vinte le spese”.
Per parte opposta: “- in via preliminare e/o pregiudiziale, accertare e dichiarare
l'inammissibilità e/o l'improcedibilità della domanda riconvenzionale spiegata ex adverso per violazione dell'art. 418 c.p.c., comunque da ritenere infondata;
- in via principale, accertata e dichiarata la fondatezza della pretesa creditoria di di cui ai procedimenti Controparte_1 monitori R.G. nn. 1034/2018 e 1035/2018, rigettare le opposizioni spiegate dal e per l'effetto Pt_1 confermare i d.i. nn. 384/2018 e 387/2018 emessi dal Tribunale di Avezzano;

- in via riconvenzionale, accertato il diritto di volto al ristoro dei danni Controparte_1 subiti e subendi dovuti all'impossibilità di locare i due immobili e per l'effetto condannare il
[...]
a corrispondergli la somma pari ad € 28.800,00 o in diversa maggiore e/o minore Parte_1 somma ritenuta di giustizia, da liquidare anche in via equitativa e/o presuntiva;

- in via subordinata, senza che ciò venga considerato accettazione del contraddittorio sul punto, accertare e dichiarare che il ha diritto di vedersi riconoscere la somma di € 6.517,17, da Pt_1 compensare sulle maggiori somme riconosciute al sia per i due d.i. che per la riconvenzionale CP_1 predetta;

- in ogni caso, accertare e dichiarare l'esistenza del diritto di credito del nei confronti del CP_1 nelle misure in narrativa descritte e per i titoli dedotti nei d.i. opposti e nella presente memoria Pt_1 integrativa.
Con vittoria delle spese di lite e dei compensi professionali, oltre accessori di legge, secondo i parametri vigenti”.
All'udienza ex art. 420 c.p.c., celebrata il 11.5.2023, le parti si sono riportate ai propri scritti ed istanze istruttorie e il giudice ha ritenuto la causa matura per la decisione, rinviando per la discussione all'udienza del 7.3.2024 e concedendo termine per note.
2. Preliminarmente, l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dall'opponente deve ritenersi infondata per le ragioni già esposte in sede di ordinanza sull'istanza di concessione della provvisoria esecutività del 24.8.2020.
Ed invero, sebbene il mancato pagamento dei canoni è avvenuto nel corso di diverse cessioni di ramo di azienda, non è stata fornita prova dell'esistenza della dichiarazione liberatoria da parte del locatore. Pertanto, deve ritenersi sussistente la responsabilità
6 sussidiaria del cedente, caratterizzata dal beneficium ordinis, che impone al ceduto, prima di escutere il cedente, di chiedere l'adempimento delle obbligazioni al cessionario.
L'espressa formulazione della disposizione di cui all'art. 36 della sopra citata Legge, in forza della quale “nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”, implica, infatti, la necessità che la volontà di rinunciare alla garanzia patrimoniale generica del conduttore- contraente originario deve essere manifestata inequivocabilmente dal ceduto, non potendo, di contro, il cedente ritenersi liberato senza l'espressa dichiarazione di volontà del locatore.
3. Né, del pari, può ritenersi fondata l'eccezione di illegittimità dei decreti ingiuntivi opposti.
E', infatti, fatto pacifico ed incontestato, oltre che risultante per tabulas, che i crediti vantati con i due distinti ricorsi monitori si riferiscono a due negozi giuridici distinti, aventi ad oggetto immobili diversi, l'uno sito al civico 4 e l'altro al 10 della medesima via, sebbene utilizzati congiuntamente dal conduttore per lo svolgimento della propria attività commerciale.
Parte opposta ha, dunque, agito distintamente con due diversi ricorsi, in quanto volti a far valere crediti derivanti da rapporti negoziali autonomi, dai quali sono scaturiti i procedimenti n. 1456/2018 e 1454/18, riuniti con decreto del Presidente del Tribunale del
21.2.2020, in quanto aventi il medesimo oggetto (locazione di due immobili utilizzati unitariamente dal locatore) e le medesime eccezioni, oltre che vertenti tra gli stessi soggetti.
Le opposizioni ai decreti ingiuntivi nn. 38472018 e 387/2018 proposte devono, dunque, ritenersi infondate, non essendovi contestazione sull'esistenza del titolo né dei crediti posti a fondamento della pretesa creditoria, con conseguente accertamento dell'esistenza di un credito, in favore dell'opposto per fitti non pagati, dell'importo CP_1 complessivo di euro 13.709,00.
4. Venendo ora ad esaminare la domanda proposta, in via riconvenzionale dall'opponente, in ordine all'accertamento dell'esecuzione di lavori straordinari e di migliorie apportate all'unità immobiliare locata, risulta fatto incontestato che siano stati
7 eseguiti degli interventi di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione sull'unità immobiliare locata (complessivamente considerata), riconducibili, una parte di essi, al
Permesso di Costruire 3/2007, un'altra parte di essi al Permesso di Costruire 11/2011.
L'art. 9 del contratto stabilisce che “ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali e ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal Conduttore, senza il preventivo consenso scritto del proprietario”, conformemente alla disciplina dettata dagli artt. 1592-1593 c.c. in tema di miglioramenti e addizioni.
In particolare, l'art. 1592 c.c., in tema di miglioramenti, stabilisce che il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, salvo consenso del locatore, per cui quest'ultimo sarà tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna, aggiungendo che “anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore”, mentre l'art. 1593 c.c., quanto alle addizioni, consente al conduttore di togliere le stesse alla fine della locazione, salvo che ciò sia possibile senza danneggiare la cosa o salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse, per cui in tal caso sarà tenuto a pagare al conduttore un importo tra la spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Quanto al consenso, la giurisprudenza ha chiarito che la manifestazione dello stesso non possa desumersi da un suo comportamento di mera tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara e non equivoca espressione di volontà da cui possa desumersi l'esplicita approvazione delle innovazioni medesime, “così che la mera consapevolezza, o la mancata opposizione, del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta d'indennizzo”
(cfr. Cass. Civ. sent. n. 5637/1997 rv. 505425).
Ciò premesso, dalla documentazione in atti è emerso che per i lavori di cui al PDC del 2007 vi è il rilascio di un'autorizzazione da parte del locatore, debitamente sottoscritta, risalente al 2006 e presumibilmente riconducibile ai lavori di cui al Permesso di costruire
8 dell'anno successivo. Tale autorizzazione espressa è assente, al contrario, per i lavori di cui al PDC del 2011, che, dunque, devono ritenersi integralmente imputabili al conduttore.
Quanto alle somme sostenute dal conduttore per i lavori di cui al 2007 occorre tuttavia chiarire che gli stessi, come da perizia resa nel procedimento per a.t.p. r.g. n.
1159/2019 resa tra le medesime parti e relativa allo stesso immobile oggetto di odierno giudizio, risultano in parte verificabili, in parte non verificabili e, in parte non autorizzati e, dunque, abusivi.
In particolare, la perizia allegata, sebbene nel presente giudizio non abbia valore di prova ma di argomento di prova, appare rispondente al quadro probatorio raccolto in sede di istruttoria documentale ed evidenzia come, di fatto, i lavori autorizzati e verificati ammontino alla minor misura di euro 23.650,05 (esclusi anche i costi sostenuti dal convenuto). Pertanto, in virtù dell'art. 9 del contratto di locazione e degli artt. 1592-1593 c.c., il conduttore ha diritto alla restituzione esclusivamente di tale somma. A questo proposito, occorre, tuttavia, chiarire che parte dei lavori realizzati sono abusivi e, pertanto, espongono il locatore ad esborsi ulteriori per la sanatoria o per la demolizione degli stessi.
Per quanto riguarda la quantificazione di tali esborsi, tuttavia, non vi è alcuna documentazione in merito, ad eccezione del calcolo realizzato dal perito di parte che quantifica tali somme in complessivi euro 23.300,00.
Né, tali ulteriori spese trovano puntuale riscontro dalla documentazione prodotta e, in particolare, dalle fatture allegate, alcune risalenti al 2011-2012, altre illeggibili, altre ancora generiche e non specificatamente riferite ai lavori oggetto di giudizio ( ad Org_1
esempio).
5. Vanno, di contro, rigettate le domande ulteriori proposte dalle parti con le memorie integrative e, nello specifico, la domanda di parte opponente, proposta in via subordinata, di condanna dell'opposto ex art. 2041 c.c. e, del pari, la condanna dell'opposto al risarcimento di euro 28.800,00 di risarcimento dei danni e l'ulteriore domanda subordinata del diritto a vedersi riconoscere la somma di € 6.517,17, da compensare sulle maggiori
9 somme riconosciute al sia per i due d.i. che per la riconvenzionale predetta, in quanto CP_1
le domande illustrate sono proposte tardivamente e, dunque, sono inammissibili.
Nel processo ordinario locatizio, incardinato in seguito alla trasformazione del rito, non è, infatti, ammessa la cd. mutatio libelli. Nel disporre il mutamento del rito da ordinario a speciale, pur essendo autorizzato il deposito di memorie integrative, tuttavia, non è consentito alle parti di introdurre domande nuove, ma unicamente di integrare le difese in precedenza svolte negli atti introduttivi. Pertanto, devono ritenersi inammissibili le ulteriori domande proposte dalle parti e, in particolare, la domanda, in via subordinata, di condanna del convenuto ai sensi dell'art. 2041 c.c. e, del pari, la domanda esercitata in via riconvenzionale dall'opposto di risarcimento dei danni subiti in seguito ai lavori apportati dal sig. Infatti, si tratta di domande che avrebbero potuto essere proposte già con i Pt_1 rispettivi atti introduttivi e, dunque, devono essere considerate tardive ed inammissibili, in quanto volte ad ampliare l'oggetto del giudizio rispetto a quello introdotto prima del mutamento del rito.
7. La soccombenza reciproca giustifica la compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.



Il Tribunale definitivamente pronunciandosi sulla domanda proposta da
[...]
nei confronti di , ogni contraria domanda, eccezione Parte_1 Controparte_1
e deduzione disattese, così decide:
- Rigetta l'opposizione proposta, confermando la validità dei decreti ingiuntivi nn.
384/2018 e 387/2018;
- In parziale accoglimento della domanda proposta in via riconvenzionale da parte opponente, accerta che è creditore della somma di euro Controparte_1
23.650,05 per le migliorie ed i lavori straordinari apportati all'unità immobiliare locata;

10 - dichiara la parziale compensazione dei crediti vantati dalle parti e per l'effetto condanna al pagamento della maggior somma di euro Controparte_1
9.941,05;
- compensa le spese di lite tra le parti.
Avezzano, 8.3.2024
Il Giudice
Dr.ssa Maria Proia

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